萬科集團(tuán)融資分析61萬科融資

1、萬科集團(tuán)融資分析61萬科融資話題：萬科融資 案例分析 融資課號(hào)：課程名稱：公司金融 閱卷教師：張?jiān)迫A 班級(jí)： 10金融4班 學(xué)號(hào)：104172309姓名：鄧文野 成績(jī)：萬 科利用資本市場(chǎng)融資發(fā)展的案例分析摘要從一個(gè)默默無 聞的貿(mào)易企業(yè)到如今房地產(chǎn)行業(yè)赫赫有名的龍頭企業(yè)，萬科以 驚人的速度發(fā)展壯大，萬科品牌已經(jīng)成為房地產(chǎn)界的金字招 牌。作為一個(gè)成功的發(fā)展案例，萬科值得我們進(jìn)行在各方面 進(jìn)行剖析研究，本文試圖從萬科如何利用資本市場(chǎng)融資發(fā)展 的角度來進(jìn)行一些探討。關(guān)鍵詞萬科融資資本公司 金融一、萬科歷史與近年來融資行為簡(jiǎn)述萬科前身成立于 1984年5月，為隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司的全民所有制 貿(mào)易

2、 企業(yè)。1988年12月公司經(jīng)股份制改組，成為全國(guó)首 批上市公司之一。上市初期，萬科是一家集工業(yè)開發(fā)、進(jìn) 出口貿(mào)易、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為一體的工貿(mào)技綜合型企業(yè)，規(guī) 模并不大，主 業(yè)是進(jìn)出口貿(mào)易，而不是房地產(chǎn)。由于中國(guó)證券市場(chǎng)處于起步階段，與證券市場(chǎng)相配套的很多制度仍然缺失，包括融資機(jī)制，信息披露制度等。在該時(shí)期內(nèi)，萬科發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)。1990年至1994年,萬科通過兩次配股和發(fā)行B股的融資，開始進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)出口貿(mào)易業(yè)務(wù) 在營(yíng)業(yè)收入上雖仍然占較大比重，但是對(duì)公司利潤(rùn)的貢獻(xiàn)在 萎縮，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)與股權(quán)投資業(yè)務(wù)對(duì)公司利潤(rùn)的貢獻(xiàn)越 來越大。其中股權(quán)投資業(yè)務(wù)因中國(guó)證券市場(chǎng)剛剛起步，存在很大的暴利。

3、另夕卜，中國(guó)內(nèi)地進(jìn)行了商品房制度的改革，房 地產(chǎn)業(yè)自此進(jìn)入了一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段，萬科很早便進(jìn)入該 市場(chǎng)，并持續(xù)積 累在該行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，注重自己的品牌建設(shè)，這使得萬科在以后的發(fā)展中獲益良多。1995 年至 2001年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的影響，很多企業(yè)都受到了較 大的沖擊，由于萬科分別于1997年與2000年進(jìn)行了兩次配股，這兩次融資成功地使萬科免受宏觀調(diào)控的影響，順利推行在房地產(chǎn)行業(yè)中的擴(kuò)張，并利用市場(chǎng)低迷的機(jī)會(huì)，收購了大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目和土地資源，持續(xù)加強(qiáng)在該市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位。雖然公司已經(jīng)從貿(mào)易行業(yè)與股權(quán)投資業(yè)務(wù)中淡出，但 是萬科仍致力于多元化經(jīng)營(yíng)，在此期間，萬科涉足了商業(yè)零 售業(yè)。2001年

4、，萬科成功地將萬佳連鎖超市的股權(quán)轉(zhuǎn)讓, 退出了商業(yè)零售業(yè)，完成了專業(yè)化調(diào)整戰(zhàn)略，成為一家完全 專注于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司。2001年至2004年，隨著中央 政府繼續(xù)肯定房地產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一, 專業(yè)化的萬科業(yè)績(jī)得到了快速增長(zhǎng)。在證券市場(chǎng)中，萬科先 后兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)債（2002年與2004年）,募集資金共計(jì) 近35億，使得其有充足的資 金去充實(shí)自身的土地儲(chǔ)備，為 主營(yíng)業(yè)務(wù)的規(guī)模增長(zhǎng)提供了保障。同時(shí)，保持財(cái)務(wù)狀況的良 好，資產(chǎn)負(fù)債比例也相當(dāng)合理。在2004年，萬科就開始與 德國(guó)銀行 Hypo Rea I Estate Bank I nternat i ona I （簡(jiǎn)稱 HI ）達(dá)成合作

5、協(xié)議，由后者出資3500萬美元，雙方共同在 中山完成“萬科城市風(fēng)景花園”項(xiàng)目。值得注意的是，這 是以外國(guó)直接投資（FDI ）為名，行商業(yè)貸款之實(shí)的信貸融 資。因此，萬科是中國(guó)第一家取得境外貸款的房地產(chǎn)企業(yè)。 萬科于2008年9月成功課號(hào)：課程名稱：公司金融 閱 卷教師：張?jiān)迫A 班級(jí)：10金融4班 學(xué)號(hào)：104172309 姓名：鄧文野成績(jī)：發(fā)行59億元公司債，其額度等同于 2007萬科地產(chǎn)年度凈資產(chǎn)的40% o萬科近幾年來實(shí)施較高 的轉(zhuǎn)增方案而不實(shí)施送股方案，可能是出于對(duì)股東利益保護(hù) 的考慮，因?yàn)檗D(zhuǎn)增無需納稅，而送股要按面值征收20%的個(gè) 人所得稅，這也體現(xiàn)了萬科將現(xiàn)金股利發(fā)放和轉(zhuǎn) 增股本捆綁

6、 式進(jìn)行的股利政策從多方面很好地支持了萬科的投資和融資 政策。萬科在2009年9月15日舉行的2009年第一次臨 時(shí)股東大會(huì)上，通過了公司09年度公開增發(fā)不超過門2億 元的再融資方案，但截止到2010年年底，萬科已經(jīng)連續(xù)四 年未利用股市進(jìn)行再融資，盡管如此，萬科公布 的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，及其不斷進(jìn)行的擴(kuò)張之路都表明萬科的資 金鏈穩(wěn)固和 資金充足。2012年初，萬科向華潤(rùn)深國(guó)投信托融資人民幣10億元用于東莞紫臺(tái)、東莞金域華府、鞍山惠 斯勒項(xiàng)目開發(fā) 的需要。萬科的融資行為進(jìn)一步說明隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政 策的力度在加大，萬科持續(xù)通過不同方式和渠道籌集資金,這也是維持資金流的順暢周轉(zhuǎn)，在未來保持競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)

7、力保障。二、萬科的資本結(jié)構(gòu)狀況分析資本結(jié)構(gòu)指長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本各自在總資本中的占比。資本結(jié)構(gòu)是否合理，能夠評(píng)估一個(gè)公司的資產(chǎn)是否雄厚，能否抵御生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的不同類風(fēng)險(xiǎn)，是否具有以多元化融資方式獲得資金的能力。下面是我計(jì)算的具體資本構(gòu)成情況：資產(chǎn)負(fù) 債率是衡量 企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險(xiǎn)程度的重要標(biāo)志，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高的企 業(yè)，為減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)選擇較低的資產(chǎn)負(fù)債率。如果考慮扣 除744億的預(yù)收賬款，萬科2010年負(fù)債率僅40.2%,且凈 負(fù)債率17.5%,為歷史最低。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)屬于風(fēng)險(xiǎn)較高 的行業(yè)，萬科穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率說明了萬科的長(zhǎng)期還債能力 比較樂觀，良好的融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)凸現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。截止2010年報(bào)

8、告 期末，萬科的凈負(fù)債率為17.5%,較09年底的19.7%下降 2.2 % o權(quán)益乘數(shù)越高，說明企業(yè)有較高的負(fù)債程 度，經(jīng)過 08年金融危機(jī)的影響，09年萬科的權(quán)益乘數(shù)有所下降，但 隨著危機(jī)的消散，在2010年萬科的權(quán)益乘數(shù)又高達(dá) 3.95 ,存在一定的還款壓力。萬科的資產(chǎn)流動(dòng)率在2009年 經(jīng)過短暫小幅度下跌后，在2010年升至95.31%,盡管 前兩項(xiàng)揭示了萬科有著較高的負(fù)債率，但資產(chǎn)流動(dòng)率證明萬 科成本收回比較快，資金流動(dòng)快，償債能力仍保持在穩(wěn)定 的水平。另外，2008至2010年萬科帶息負(fù)債率逐年下降，說明公司現(xiàn)金較為充裕，財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)健，這也為還款能力奠定了有利基礎(chǔ)。萬科的課號(hào)：

9、課程名稱:公司金融 閱卷教師：張?jiān)迫A 班級(jí)：10金融4班 學(xué)號(hào)：104172309姓名:鄧文野成績(jī)：流動(dòng)負(fù)債除了在2009年有6. 45個(gè)百分點(diǎn)的下降，在2010年又重回80%左右。這 在一定程度上與萬科在2010年積極的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，需要 資金周轉(zhuǎn)有所關(guān)系。三、萬科股本擴(kuò)張及融資分析課號(hào)：課 程名稱：公司金融 閱卷教師：張?jiān)迫A 班級(jí)：10金融4 班 學(xué)號(hào)：104172309姓名：鄧文野 成績(jī)：34.9億，第 一次發(fā)行的15億可轉(zhuǎn)債最終全部轉(zhuǎn)股，第二次發(fā)行的19.9 億可轉(zhuǎn)債，最后約有1.8億最后被萬科贖回，其余全部轉(zhuǎn) 股?？偟恼f來，萬科在近二 十年的上市過程中，利用資本市 場(chǎng)共融資190億

10、元左右。而 在萬科不斷融資的同時(shí)，也是它 股本不斷擴(kuò)張和股價(jià)不斷走 高的過程，在收集了萬科自上市 掛牌交易以來股價(jià)走勢(shì)（復(fù) 權(quán)）和融資的情況，可以看出萬 科的股價(jià)從4元漲到目前的500多元，增長(zhǎng)幅度達(dá)到100 多倍，與其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)基本符合。企業(yè)融資來源應(yīng)首選 內(nèi)部融資，其次債務(wù)融資，最后是權(quán)益融資。但由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制和金融市場(chǎng)機(jī)制 的特殊性，這種由低到高的順 序融資成本策略在我國(guó)房地 課號(hào)：課程名稱：公司金融閱 卷教師：張?jiān)迫A 班級(jí)：10金融4班 學(xué)號(hào)：104172309 姓名：鄧文野成績(jī)：產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用性不高。2008年我國(guó)股 市大幅下挫，且在近四年來低迷不振的情況下，少有房地產(chǎn) 上市

11、公司再增資擴(kuò)股。股市的不振更凸顯出企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的 重要性，因?yàn)樵诒３挚山邮艿钠飘a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的條件下，高效的發(fā) 揮企業(yè)債務(wù)融資能力對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)維持資本 運(yùn)作和資金周轉(zhuǎn)而言極其關(guān)鍵。（1）舉債能力房地產(chǎn)行業(yè) 的舉債能力受到諸多因素的影響，有宏觀層面的因素，比如 當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家的政策扶持等方面；也有微觀層面的 因素，即就企業(yè)自身而言，如 企業(yè)的聲譽(yù)、社會(huì)地位等因 素，在財(cái)務(wù)方面則主要表現(xiàn)在其償債能力和盈利能力，這兩點(diǎn)也是債權(quán)人非常關(guān)注的因素。值得注意的是，從萬科2006年、2007年、200年的年報(bào)來看，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均為負(fù)值。雖然萬科一直遵循“現(xiàn)金為王”的 理念，但從2

12、006至2008年，其現(xiàn)金多數(shù)源于外部籌資， 而不是經(jīng)營(yíng)或投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，這對(duì)萬科的長(zhǎng)期融資 能力形成了挑戰(zhàn)，對(duì)其債務(wù)融資的風(fēng)險(xiǎn)性而言更加大了難 度。但從2009年起，萬科由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為正 數(shù)，緩解了債務(wù)融資的還款壓力。萬科雖然有三年的經(jīng)營(yíng)活 動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)，仍保持著穩(wěn)定發(fā) 展，在2008、2009、2010年均有較大投資行為，這說明萬 科的多元化融 資起到了有力的支持作用。（2）盈利能力盈利能力關(guān)系投 資者的回報(bào)，是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障和企業(yè)首要的能力，因此是債權(quán)人最為關(guān)心的，在很大程度上也 決定了企業(yè)的融資能力。萬科的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率從2008 年至 201

13、1 年 依次為 13. 24%、15. 37%、17. 79%和18.12%,獲利能力穩(wěn)步上升。萬科計(jì)提保有土地的價(jià)格下 跌準(zhǔn)備金，是對(duì)我國(guó)未來地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的有效預(yù)警，但并未使用極端的停止購買土地，而是仍買進(jìn)了部分儲(chǔ)備用土地，這充分 表現(xiàn)了萬科審慎的經(jīng)營(yíng)策略。（3）權(quán)益融資萬科自2007年8月公開增發(fā)A股募集資金凈額99. 366億元以來，一直未再公開增發(fā)A股（2009年公開增發(fā)募資的方 案審議通過但一直未實(shí)行）。而最近的一次非公開募股是在2006年12月，所募集資金的凈額約為42億元。由此可 知萬科的權(quán)益融資狀況較穩(wěn)定。四、萬科地產(chǎn)多元化融資方 式的啟示和分析企業(yè)融資管理首先要有明確的資本結(jié)構(gòu)管

14、理目標(biāo)，這一目標(biāo)要 符合行業(yè)特征，同時(shí)也要適應(yīng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn) 略的規(guī)劃。萬科對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率的嚴(yán)格管控不僅使其財(cái)務(wù)風(fēng)富，源于其良好的金融嗅覺。上市的1年期間，萬科使用險(xiǎn)處于可控區(qū)間，也保證其融資結(jié)構(gòu)的高彈性使資金鏈不會(huì)過于緊張而斷裂，更使萬科在無法預(yù)料的國(guó)家政策變動(dòng)下可以繼續(xù)推進(jìn)籌資規(guī)模的擴(kuò)張。K萬科的融資手段非常豐了除權(quán)證以外的幾乎所有可用的股權(quán)融資方式，具體來說， 有A股IPO 、 B股發(fā)行、定向增發(fā)、公開增發(fā)、配股和可轉(zhuǎn)換債券等方式。能 夠如此嫻熟地從資本市場(chǎng)融資，玩轉(zhuǎn)資本市場(chǎng)這一魔方，這 顯然與萬科對(duì)中國(guó)證券市場(chǎng)脈絡(luò)的精準(zhǔn)把握是分不開的?？v 觀萬科在各個(gè)時(shí)期內(nèi)，不同融資方式的運(yùn)用，以及融資時(shí)

15、機(jī) 的萬科集團(tuán)融資分析61_萬科融資課號(hào)：課程名稱：公司 金融 閱卷教師：張?jiān)迫A 班級(jí)：10金融4班 學(xué)號(hào)： 104172309姓名：鄧文野 成績(jī)：拿捏，都非常好地契合了 證券市場(chǎng)運(yùn)行的節(jié)奏。萬科之所以能有如此好的金融嗅覺， 這與其所處的房地產(chǎn)行業(yè)特性有一定的關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)投資在 某種意義上歸屬于金融投資大類，房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期與宏 觀經(jīng)濟(jì)周期更是密切相關(guān)。房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政 策十分敏感，這也迫使萬科深入研究宏觀經(jīng)濟(jì)與金融形勢(shì)。 而這一點(diǎn)，恰恰是很多產(chǎn)業(yè)公司缺乏并忽視的，因?yàn)榇蠖鄶?shù) 產(chǎn)業(yè)公司的利潤(rùn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的反應(yīng)相對(duì)遲鈍（此外，中國(guó)處 于一個(gè)長(zhǎng)增長(zhǎng)周期內(nèi)，只有對(duì)經(jīng)濟(jì)過熱的調(diào)控，沒有明顯

16、的 衰退），所以對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)周期以及本行業(yè)周期的研究非常粗 線條，間接導(dǎo)致金融市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)與金融人才儲(chǔ)備的不足。2、 萬科充分利用股權(quán)直接融資來發(fā)展產(chǎn)業(yè)萬科是中國(guó)資本市場(chǎng) 第一批上市公司之一，在其企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，充分利用資本 市場(chǎng)資金、信息和制度創(chuàng)新等資源優(yōu)勢(shì)來發(fā)展企業(yè)，其中光是直接融資，萬科在短期內(nèi)就獲得了一般企業(yè)內(nèi)生積累幾 年 甚至十幾年的巨額資金，使得自身實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，反過 來 公司良好的發(fā)展勢(shì)頭又使企業(yè)的再融資更容易得到市場(chǎng)的認(rèn) 可和投資者的青睞，形成了良性循環(huán)。當(dāng)然，萬科也很好地 運(yùn)用了募集資金，利用房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的機(jī)遇，在 全國(guó) 各個(gè)大中城市投資地產(chǎn)項(xiàng)目，并形成了獨(dú)特的萬科模 式，

17、獲 得了市場(chǎng)的認(rèn)可，取得了良好的收益。當(dāng)然萬科大量融資并 大量圈地的模式與房地產(chǎn)行業(yè)特性有關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量 相當(dāng)大，非常適合迅速擴(kuò)張，而不用擔(dān)心供應(yīng)過剩，唯一需 要考慮的就是資金問題。銀行業(yè)在這方面也有類似的 特點(diǎn)。3、萬科很好地平衡了股權(quán)融資與股權(quán)稀釋之間的矛盾。股權(quán)融資的財(cái)務(wù)成本很低廉，但是并意味著沒有代價(jià)。股權(quán)的稀 釋會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)被分享，過度的股權(quán)稀釋會(huì)致使控制權(quán)的喪 失。但是實(shí)際操作中，可以有效地將這種影響降至最低，也 就是說，可以在不喪失控制權(quán)的情況下，以較低的成本在資 本市場(chǎng)上融資?；氐饺f科的案例中，在上市后的幾 年內(nèi)，萬 科幾乎每年都會(huì)利用送紅股與資本公積轉(zhuǎn)增的方式增加股 本，

18、且在初期的配股中，萬科的大股東也積極參與配售，通 過這樣的方式，萬科在不減少大股東的股權(quán)比例的前提下, 盡快地做大總股本，這樣使得在以后的增發(fā)配股等再融資 中，對(duì)原股東的股份稀釋作用減小。公司上市時(shí)股本為4133萬股，截至2008年8月份，萬科的總股本為109.95億股，其股權(quán)結(jié)構(gòu)自上市以來就比較分散，其第一大股東深圳 新一代實(shí)業(yè)有限公司占總股本比例為6. 5%,而現(xiàn)在的第一大 股東華潤(rùn)則于2000年收購原第一大股東和第二大股東的股 權(quán)，合計(jì)占總股本的12% ,之后大股東又在市場(chǎng)低迷時(shí)，利 用低價(jià)的有利時(shí)機(jī)通過購買部分可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股等方式，將持股 比例提高到14. 63% o因此萬科的大股東隨著不斷的股權(quán)融資過程，其股權(quán)比例稀釋的并不多，且當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí)，大股東 利用有利時(shí)機(jī)適時(shí)地進(jìn)行了增持。舉例說來，如果股本是1 億，大股東股份占比為50%,增發(fā)1億股，則大股東的股份 比例會(huì)被稀釋到25%,但是如果股本通過送股或公積金轉(zhuǎn)增 的方式，由1億變成了 10億，大股東仍然占50%,此時(shí)增 發(fā)1億股，則大股東的股權(quán)比例