中國(guó)房地產(chǎn)稅研究課件

1、中國(guó)房地產(chǎn)稅研究1房地產(chǎn)稅收研究：房地產(chǎn)稅收研究：理論與中國(guó)的改革探索理論與中國(guó)的改革探索中國(guó)房地產(chǎn)稅研究2中國(guó)房地產(chǎn)稅研究3一、何謂房地產(chǎn)稅？一、何謂房地產(chǎn)稅？ 財(cái)產(chǎn)由一系列附加在一個(gè)特定目標(biāo)上的法律權(quán)利構(gòu)成。房地產(chǎn)稅（或財(cái)產(chǎn)稅）不是對(duì)物質(zhì)性的土地和建筑課稅，而是對(duì)附屬在這些物質(zhì)性的土地和建筑上的不可觸摸的權(quán)利課稅。 看起來(lái)對(duì)建筑課稅與對(duì)建筑所有者權(quán)利的課稅兩者之間的差別僅僅是語(yǔ)義上的不同，事實(shí)上，這個(gè)區(qū)別使財(cái)產(chǎn)非私有的國(guó)家可以征收房地產(chǎn)稅。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究4二、為什么對(duì)房地產(chǎn)課稅？二、為什么對(duì)房地產(chǎn)課稅？中國(guó)房地產(chǎn)稅研究5總之，房地產(chǎn)稅是一個(gè)很好的地方稅 （1）房地產(chǎn)稅稅基是基于不可移動(dòng)的

2、房地產(chǎn)； （2）房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)要遠(yuǎn)小于宏觀經(jīng)濟(jì)變量以及基于宏觀經(jīng)濟(jì)的財(cái)政收入； （3）房地產(chǎn)稅能夠激勵(lì)土地利用效率的提高； （4）房地產(chǎn)稅稅基不會(huì)因課稅而從生產(chǎn)流程中退出； （5）可以幫助地方政府建立獨(dú)立自主的財(cái)政收入體系，使其能夠通過“邊際”原則做出最優(yōu)點(diǎn)財(cái)政支出決策。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究6三、房地產(chǎn)稅的主要作用是什么？三、房地產(chǎn)稅的主要作用是什么？對(duì)財(cái)政收入的影響： （1）房地產(chǎn)稅收收入占（各級(jí)）政府所有稅收收入的比重（美國(guó)美國(guó)9.2%9.2%、英國(guó)、英國(guó)8.4%8.4%、加拿大、加拿大8.3%8.3%）； （2）房地產(chǎn)稅收收入占地方政府地方稅收入的比重（美國(guó)美國(guó)73%73%、英國(guó)、英國(guó)99

3、%99%、加拿大、加拿大84%84%）； （3）房地產(chǎn)稅收收入占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重（一般不超過一般不超過15%15%）。 中國(guó)房地產(chǎn)稅研究7對(duì)土地利用效果的影響： 土地稅優(yōu)于所有其他稅種，因?yàn)橥恋囟惒慌で恋厥袌?chǎng)（亨利喬治）； 為什么為什么？ 一般地，個(gè)人收入所得稅扭曲了勞動(dòng)力市場(chǎng)（不一般地，個(gè)人收入所得稅扭曲了勞動(dòng)力市場(chǎng)（不鼓勵(lì)工作），消費(fèi)稅扭曲消費(fèi)市場(chǎng)（不鼓勵(lì)消費(fèi)）。鼓勵(lì)工作），消費(fèi)稅扭曲消費(fèi)市場(chǎng)（不鼓勵(lì)消費(fèi)）。由于土地稅是對(duì)地租課稅（土地的經(jīng)濟(jì)回報(bào)），土地由于土地稅是對(duì)地租課稅（土地的經(jīng)濟(jì)回報(bào)），土地稅不改變地主的經(jīng)濟(jì)行為稅不改變地主的經(jīng)濟(jì)行為。 中國(guó)房地產(chǎn)稅研究8四、房地產(chǎn)稅的稅基是什

4、么？四、房地產(chǎn)稅的稅基是什么？（一）房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象應(yīng)是什么 可以是土地、建筑，或兩者的結(jié)合，但目前只對(duì)土地的征稅較為少見，多數(shù)是對(duì)土地和建筑課稅。 為什么為什么？ 1 1、土地稅征管的困難性，難以估計(jì)其價(jià)值；、土地稅征管的困難性，難以估計(jì)其價(jià)值； 2 2、僅基于土地的房地產(chǎn)稅稅基過小，征收行為、僅基于土地的房地產(chǎn)稅稅基過小，征收行為不合算。不合算。 中國(guó)房地產(chǎn)稅研究9（二）房地產(chǎn)稅的課稅范圍 從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，需要解決的問題： 1 1、應(yīng)對(duì)哪些房地產(chǎn)類型課稅？、應(yīng)對(duì)哪些房地產(chǎn)類型課稅？（西方國(guó)家主要是對(duì)西方國(guó)家主要是對(duì)住宅、商業(yè)和工業(yè)課稅住宅、商業(yè)和工業(yè)課稅） 2 2、是否應(yīng)對(duì)不同的房地產(chǎn)類

5、型予以區(qū)別對(duì)待？、是否應(yīng)對(duì)不同的房地產(chǎn)類型予以區(qū)別對(duì)待？（應(yīng)應(yīng)該一視同仁，房地產(chǎn)稅負(fù)是財(cái)產(chǎn)擁有者或使用者對(duì)他們?cè)撘灰曂?，房地產(chǎn)稅負(fù)是財(cái)產(chǎn)擁有者或使用者對(duì)他們享受地方政府提供公共服務(wù)和產(chǎn)品所支付的價(jià)格享受地方政府提供公共服務(wù)和產(chǎn)品所支付的價(jià)格） 3 3、應(yīng)否對(duì)特殊房地產(chǎn)類型實(shí)施減免？（、應(yīng)否對(duì)特殊房地產(chǎn)類型實(shí)施減免？（不應(yīng)該減免，不應(yīng)該減免，對(duì)一些有很多社會(huì)功能的房地產(chǎn)可以進(jìn)行直接的資金補(bǔ)對(duì)一些有很多社會(huì)功能的房地產(chǎn)可以進(jìn)行直接的資金補(bǔ)貼貼） 中國(guó)房地產(chǎn)稅研究10（三）稅基的評(píng)估 這是實(shí)施房地產(chǎn)稅的核心問題之一： 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，需要對(duì)沒有在市場(chǎng)上交由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，需要對(duì)沒有在

6、市場(chǎng)上交易的房地產(chǎn)確定或計(jì)算其價(jià)值。易的房地產(chǎn)確定或計(jì)算其價(jià)值。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究11五、房地產(chǎn)稅的稅率如何確定？五、房地產(chǎn)稅的稅率如何確定？國(guó)際上確定稅率的兩種模式： （1）中央或更高一級(jí)的政府來(lái)決定稅率； （2）由地方政府來(lái)決定稅率。 比較 第一個(gè)模式的優(yōu)點(diǎn)是同一稅率可以避免稅收競(jìng)爭(zhēng)；第一個(gè)模式的優(yōu)點(diǎn)是同一稅率可以避免稅收競(jìng)爭(zhēng)； 第二個(gè)模式的優(yōu)點(diǎn)在于地方政府能夠第二個(gè)模式的優(yōu)點(diǎn)在于地方政府能夠“以支定收以支定收”，建立起財(cái)政收入決策和財(cái)政支出決策之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)建立起財(cái)政收入決策和財(cái)政支出決策之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)公共財(cái)政效率。公共財(cái)政效率。 中國(guó)房地產(chǎn)稅研究12稅率確定模式的實(shí)例： （1）中央政

7、府決定稅率的國(guó)家：日本、烏克蘭、智利、突尼斯、泰國(guó)等； （2）地方政府決定稅率的國(guó)家：阿根廷、肯尼亞、美國(guó)、加拿大等。 地方政府在實(shí)踐中如何確定稅率？ （1 1）確定政府所需的財(cái)政開支；）確定政府所需的財(cái)政開支； （2 2）根據(jù)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和其它稅費(fèi)收入預(yù)測(cè)，決定房地）根據(jù)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和其它稅費(fèi)收入預(yù)測(cè)，決定房地產(chǎn)稅稅收總額；產(chǎn)稅稅收總額； （3 3）房地產(chǎn)稅率等于房地產(chǎn)稅收總額除以房地產(chǎn)稅基。）房地產(chǎn)稅率等于房地產(chǎn)稅收總額除以房地產(chǎn)稅基。 中國(guó)房地產(chǎn)稅研究13統(tǒng)一稅率還是“雙稅率”（或分稅率）？ （1）統(tǒng)一稅率征管成本低； （2）絕大多數(shù)國(guó)家實(shí)行的是統(tǒng)一稅率。固定稅率還是累進(jìn)稅率？ （1）固

8、定稅率簡(jiǎn)單、征管成本低（日本、加拿大等國(guó)家）； （2）累進(jìn)稅率將稅負(fù)與接受的公共服務(wù)掛鉤、體現(xiàn)了稅制的公平性（德國(guó)、印尼和泰國(guó)等國(guó)家）。 中國(guó)房地產(chǎn)稅研究14中國(guó)房地產(chǎn)稅研究15一、房地產(chǎn)稅收的對(duì)象與范圍一、房地產(chǎn)稅收的對(duì)象與范圍1、房地產(chǎn)稅收的對(duì)象： 以房地產(chǎn)為征收對(duì)象的現(xiàn)行稅種，不涉及各種收費(fèi)。房地產(chǎn)稅研究中涉及的范圍稅收收費(fèi)土地出讓金直接以房地產(chǎn)為征收對(duì)象的稅收房地產(chǎn)企業(yè)交納的全部稅收中國(guó)房地產(chǎn)稅研究162、范圍：現(xiàn)行稅制中，直接將房地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的共有6個(gè)稅種： （1）土地增值稅；（2）城鎮(zhèn)土地使用稅；（3）耕地占用稅；（4）房地產(chǎn)稅；（5）城市房地產(chǎn)稅；（6）契稅從房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)經(jīng)

9、營(yíng)所繳納的全部稅種考慮，還包括5個(gè)稅種及1個(gè)附加： （1）營(yíng)業(yè)稅；（2）企業(yè)所得稅；（3）個(gè)人所得稅；（4）印花稅；（5）城市維護(hù)建設(shè)稅；（6）固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)已經(jīng)聽征）和教育費(fèi)附加。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究17二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅制概要及歷史二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅制概要及歷史1、城鎮(zhèn)土地使用稅： 目的：為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土地，適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)差收入，針對(duì)使用城鎮(zhèn)土地征收。 征收：地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，收入歸地方政府所有。 納稅人：在中國(guó)境內(nèi)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位和個(gè)人。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。 稅率標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行等

10、級(jí)幅度稅率。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究18歷史變化：（1）1988年國(guó)務(wù)院發(fā)布實(shí)施（地方稅種）；（2）1992年3月5日國(guó)家稅務(wù)局地方稅管理司印發(fā)了1991年城鎮(zhèn)土地使用稅征收情況的通報(bào)，把土地使用稅的征收管理工作推向了一個(gè)新的高潮；（3）1993年起，城鎮(zhèn)土地使用稅穩(wěn)步增長(zhǎng)，并且增長(zhǎng)勢(shì)頭逐漸加快；（4）2002年，中國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅收入達(dá)到76.83億元，是1988年城鎮(zhèn)土地使用稅收入的150.65倍。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究192、城市房地產(chǎn)稅：（1）1951年8月國(guó)務(wù)院頒布城市房地產(chǎn)稅暫行條例。（2）1984年進(jìn)行利改稅時(shí)，國(guó)務(wù)院決定對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種；對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)

11、企業(yè)和個(gè)人繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。（3）納稅范圍：外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)，香港、澳門、臺(tái)灣和華僑興辦的企業(yè)，外國(guó)人和港澳臺(tái)同胞。（4）納稅人：產(chǎn)權(quán)所有人、承典人。（5）計(jì)稅依據(jù)和稅率：一是按照房產(chǎn)原值，稅率為1.2；二是按照房租收入，適用稅率18；按年計(jì)征，分期繳納。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究203、房產(chǎn)稅： 征收：由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，收入歸地方政府所有；按年征收，分期繳納。 納稅人：包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人和使用人。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。 計(jì)稅依據(jù)：（1）以房產(chǎn)原值一次減除1030以后的余值，按照1.2稅率計(jì)算；（2）出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入，按照12的稅

12、率計(jì)算。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究21歷史變化：（1）1986年房產(chǎn)稅開始在全國(guó)范圍內(nèi)正式開征，1987年的房產(chǎn)稅收入合計(jì)18.58億元；（2）2002年，中國(guó)房產(chǎn)稅收入總額達(dá)到282.4億元，是1987年的15.2倍。1986年中國(guó)房地產(chǎn)稅研究224、土地增值稅： 目的：為了有效地抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等獲取暴利的投機(jī)行為，防止國(guó)家土地增值收益流失，保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法權(quán)益，防止國(guó)家土地增值收益流失。 征收：是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額征收的一種稅，由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，收入歸地方政府所有。納稅人在房地產(chǎn)合同簽訂日起7日內(nèi)申報(bào)納稅，一次性繳納。 納稅人：在中國(guó)境內(nèi)以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有

13、土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個(gè)人。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究23 計(jì)稅方法：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部收入減去規(guī)定的扣除項(xiàng)目，稅率按照四級(jí)超率累進(jìn)計(jì)算。 歷史變化：(1)1994年開始征收；（2）2002年，中國(guó)土地增值稅出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的局面，收入為20.51億元，比上年增長(zhǎng)98.55，是地方個(gè)稅增幅最大的。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究245、耕地占用稅： 征收：是對(duì)占用耕地征收的一種稅，地方財(cái)政（或稅務(wù)）部門征收，收入歸地方政府所有。納稅人在土地管理部門批準(zhǔn)其占地之日起30日內(nèi)一次性繳納。 納稅人：包括在中國(guó)境內(nèi)占用國(guó)有和集體所有的耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的所有企業(yè)、事業(yè)單位、

14、團(tuán)體和個(gè)人。 計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)人均占有耕地的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行有地區(qū)差別的幅度稅率。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究25歷史變化：（1）1987年開始征收；（2）1988年出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，當(dāng)年收入21.16億元；（3）19891991年出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)；（4）1991年以來(lái)呈現(xiàn)出徘徊增長(zhǎng)的局面；（5）2002年以后開始大幅增加，比上年增長(zhǎng)49.60。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究26三、中國(guó)現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)分析和房地產(chǎn)三、中國(guó)現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)分析和房地產(chǎn)稅在全部稅收中的比重稅在全部稅收中的比重1、中國(guó)現(xiàn)行稅制的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：（1）中國(guó)現(xiàn)行稅制體系是流轉(zhuǎn)稅和所得稅作為雙重主體的稅制體系。2002年，中國(guó)流轉(zhuǎn)稅收入合計(jì)為1238

15、5.6億元，占全部稅收的66.98；所得稅收入合計(jì)為3799.7億元，占全部稅收的20.55；其他僅占12.47。（2）中國(guó)現(xiàn)行主要稅種的結(jié)構(gòu)，按照2002年的稅收收入結(jié)構(gòu)，增值稅和營(yíng)業(yè)稅收入占全部稅收的比重接近60。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究27（3）按照國(guó)際上對(duì)稅收通行的直接稅和間接稅分類，中國(guó)現(xiàn)行稅制是以間接稅為主體的稅制體系。2002年間接稅收入總額為12931.6億元，占全部稅收的比重為69.93，直接稅收入總額為5559.81億元，占全部稅收的比重為30.07。2、中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅在全部稅收中的比重： 2002年，中國(guó)房地產(chǎn)稅稅收總額為437億元，占全部稅收的2.36。如果加上契稅占全部稅收

16、的比重1.29，6種房地產(chǎn)稅占全部稅收的比重為3.65。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究28四、中國(guó)房地產(chǎn)稅在整個(gè)地方財(cái)政收四、中國(guó)房地產(chǎn)稅在整個(gè)地方財(cái)政收入中的地位入中的地位1、中國(guó)房地產(chǎn)稅收收入在地方財(cái)政收入中的重要性： 2002年，房地產(chǎn)稅收入在地方財(cái)政收入中所占比重為5.13，如果加上契稅在地方財(cái)政收入的比重2.81，6種房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重為8.12。2、中國(guó)房地產(chǎn)稅收收入在不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的地方財(cái)政收入中的重要性分析：中國(guó)房地產(chǎn)稅研究29（1）中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、中等發(fā)達(dá)地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)稅種在地方財(cái)政收入中的比重分別為5.20、4.90和5.21，均較低，且無(wú)顯著差異。（2）

17、分稅種來(lái)看，不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中的地位，各區(qū)域之間并無(wú)顯著差異。3、房地產(chǎn)稅在地方各級(jí)政府財(cái)政收入中的重要性：（1）2002年房地產(chǎn)稅在地方各級(jí)政府財(cái)政收入中的分布（參見下表）（2）地方各級(jí)政府財(cái)政收入中房地產(chǎn)稅所占比重：省級(jí)：1.88；地級(jí)：6.29；縣級(jí)：6.95；鄉(xiāng)鎮(zhèn)：5.01中國(guó)房地產(chǎn)稅研究30 省級(jí)政府地級(jí)政府縣級(jí)政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)政府合計(jì)9.5441.4333.0216.01房產(chǎn)稅6.2848.4831.0214.22城鎮(zhèn)土地使用稅18.3434.8730.1716.62土地增值稅24.5533.0627.8314.56耕地占用稅8.4818.5548.5224.45中

18、國(guó)房地產(chǎn)稅研究311、房地產(chǎn)稅制度的目標(biāo)多元化，稅種過多： 房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)呈現(xiàn)“離散”的多元化，各個(gè)稅種的政策目標(biāo)“專門化”。作為整體的房地產(chǎn)稅政策目標(biāo)不清晰，各稅種之間的政策目標(biāo)不協(xié)調(diào)。 例如，土地增值稅的政策目標(biāo)與所得稅的政策目標(biāo)相近；在房地產(chǎn)稅的各個(gè)政策目標(biāo)中，將不動(dòng)產(chǎn)作為重要財(cái)政源泉之一，籌措財(cái)政收入的政策目標(biāo)和作用都不十分明顯。五、中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要五、中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題問題中國(guó)房地產(chǎn)稅研究32稅種名稱開征年代主要政策目標(biāo)城市房地產(chǎn)稅1951年8月調(diào)節(jié)外商投資企業(yè)和外國(guó)人的財(cái)產(chǎn)收入房產(chǎn)稅1986年10月調(diào)節(jié)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)收入城鎮(zhèn)土地使用稅1988年1

19、0月同上耕地占用稅1987年4月保護(hù)耕地土地增值稅1994年1月對(duì)土地經(jīng)營(yíng)者的級(jí)差收益進(jìn)行再分配中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)各稅種的政策目標(biāo)中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)各稅種的政策目標(biāo)中國(guó)房地產(chǎn)稅研究332、房地產(chǎn)稅的征稅覆蓋面窄，籌集財(cái)政收入的功能微弱：（1）從納稅人上看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體及全額、差額撥款的事業(yè)單位的本身業(yè)務(wù)用房地產(chǎn)免稅，擁有非經(jīng)營(yíng)用地的房地產(chǎn)個(gè)人沒有作為納稅人；（2）從征稅對(duì)象上看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅僅對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)征稅，而對(duì)個(gè)人所有的居住或擁有的房地產(chǎn)不征稅；（3）從征稅地域上看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的征稅范圍界定為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究343、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅沒有體現(xiàn)公平稅負(fù)的原則： 目前對(duì)內(nèi)、外資實(shí)行的是兩套房地產(chǎn)稅制度，對(duì)內(nèi)資征收的是房產(chǎn)稅和城市土地使用稅，對(duì)外資征收的是城市房地產(chǎn)稅。兩套稅制在征收范圍、稅率、計(jì)稅依據(jù)等方面都有所不同。4、大部分稅種的計(jì)稅依據(jù)不合理，稅率也需要重新設(shè)計(jì)：（1）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)大多是按量或是按房地產(chǎn)原值計(jì)算征收的，既不考慮房產(chǎn)的自然損耗，又不考慮土地的級(jí)差收益、時(shí)間價(jià)值、總之不是以市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。（2）將土地和房屋分離作為不同的稅種，與房地產(chǎn)不可分割的自然屬性相違背，一方面難以統(tǒng)一正確估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值，另一方面也容易造成重復(fù)征稅。中國(guó)房地產(chǎn)稅研究35（3）稅率設(shè)計(jì)不合理。例如，城鎮(zhèn)土地