項目經營成本估算

1、項目經營成本估算項目經營成本估算項目經營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。其中：1、建造成本=（當年銷售收入/項目經營總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計算。2、銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入 2.5%計取。3、銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設維護稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設維護稅取營業(yè)稅的 7%，教育費附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計為銷售收入的 5.45%。4、財務費用為項目開發(fā)經營期間的利息支出。7.5.8 項目利潤估算根據(jù)新興幸福里項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況，項目利潤計算如表表 7.5.8 項目利潤估算表年份項目銷

2、售收入 1823.335445.5611432637325073.89建造成本 1056.653143.446654.403677.4314531.92銷售成本 45.58136.14285.80159.33626.85銷售稅金 99.37296.78623.04347.331366.53財務費用 180430.8516.651127.45營業(yè)利潤 441.731438.403352.112188.927421.15所得稅145.77474.671138.04722.342448.98稅后利潤 295.96963.732214.071466.574940.32項目利潤估算表2007200820

3、092010合計7.5.9 財務評價1、財務評價基礎數(shù)據(jù)的測算項目現(xiàn)金流量與財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率（1）項目全部資金的現(xiàn)金流量表表 7.5.9 現(xiàn)金流量表20052006200720082009序號項目1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1823.335445.56114326373小計1823.335445.561143263732現(xiàn)金流出2.1建設投資2936.324332.344332.342893.92.2銷售費用45.36136.92287.03628.882.3銷售稅金98.88298.49625.71347.872.4所得稅147.39482.051138.04727.49小計2936.

4、324623.975249.84944.681704.243凈現(xiàn)金流量-2936.32-2800.64195.766487.324668.764累計凈現(xiàn)金流量-2936.32-5736.96-5541.2946.125614.885折現(xiàn)系數(shù)為6%0.9430.890.840.7920.7476年凈現(xiàn)金流量-2768.95-2492.57164.445137.963487.567累計年凈現(xiàn)金流量-2768.95-5261.52-5097.0840.883528.44fnpv=3563.32firr=26.3%項目現(xiàn)金流量表(全投資）建設經營期 （2）財務凈現(xiàn)值（fnpv）與財務內部收益率（fir

5、r）根據(jù)表可計算出全部投資的財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率。表 7.5.9 內部收益率年份序號20052006200720082009npv凈現(xiàn)金流量-2936.32-2800.64195.766487.324668.76i=26%時的貼現(xiàn)因子0.7870.620.4880.3840.303凈現(xiàn)值-2278.33-1736.4095.532491.131414.63-13.43i=27%時的貼現(xiàn)因子0.7810.610.4770.3730.291凈現(xiàn)值-2293.27-1708.3993.382419.771358.61-129.90內部收益率firr=i1+|npv(i1)|/|npv(i1)|

6、+|npv(i2)|*(i2-i1)firr=26%+|9.55|/|9.55|+|-74.21|*(27%-26%)firr=26.3%其中：財務凈現(xiàn)值（fnpv）=3563.32 萬元財務內部收益率（firr）=26.3% 2、綜上可見這兩套方案（1）財務凈現(xiàn)值（fnpv）=3620.11 萬元財務內部收益率（firr）=27.1%（2）財務凈現(xiàn)值（fnpv）=3563.32 萬元財務內部收益率（firr）=26.3%選擇第一套方案7.6 盈利能力及清償能分析由上述計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（fnpv）0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務上、經濟上的可行性，項目財務內部收益率（firr

7、）=27.1%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。8 項目開發(fā)經營風險分析本章擬對幸福里項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。8.1 項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡分析包括項目經營收入保本點和項目經營成本點分析。1、項目經營收入保本點分析項目經營成本 =14467.4/（1-5.45%）=1530132（萬元） ，保本點=15301.32/25155.2=60.83%即銷售收入達預測收入的 60.83%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。2、項目經營成本保本點項目保本開發(fā)經營成本=25155.2 萬元，保本點=25155.2/144

8、67.4=173.86%即項目開發(fā)經營成本達到預測成本的 173.86%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結果。8.2 項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。1、項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表-9）的情況來看，fnpv=2717.80，項目仍然可行。表 8.2.1 現(xiàn)金流量表20052006200720082009序號項目1現(xiàn)金

9、流入1.1銷售收入1814.45476.8114816383小計1814.45476.81148163832現(xiàn)金流出2.1建設投資3182.834774.244774.243182.832.2銷售費用45.36136.92287.03159.582.3銷售稅金98.88298.49625.71347.872.4所得稅147.39482.051138.04727.49小計3182.835065.875691.705233.611234.943凈現(xiàn)金流量-3182.83-3251.47-214.906247.395148.064累計凈現(xiàn)金流量-3182.83-6434.30-6649.20-401

10、.814746.255折現(xiàn)系數(shù)為6%0.9430.890.840.7920.7476年凈現(xiàn)金流量-3001.41-2893.81-180.524947.933845.607累計年凈現(xiàn)金流量-3001.41-5895.22-6075.73-1127.802717.80fnpv=2717.80項目現(xiàn)金流量表建設經營期2、項目銷售收入在開發(fā)經營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入

11、最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表-10)的情況看，財務凈現(xiàn)值下降至 2732.79 于零，項目仍然可行。表 8.2.2 現(xiàn)金流量表項目20052006200720082009序號項目1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1632.964929.1210332.95744.7小計1632.964929.1210332.95744.72現(xiàn)金流出2.1建設投資2893.484340.224340.222893.482.2銷售費用40.82123.23258.32143.622.3銷售稅金89.00268.64563.14313.092.4所得稅102.44304.87

12、72.17551.48小計2893.484572.485036.894487.121008.183凈現(xiàn)金流量-2893.48-2939.52-107.775845.784736.524累計凈現(xiàn)金流量-2893.48-5833.00-5940.77-94.984641.545折現(xiàn)系數(shù)為6%0.9430.890.840.7920.7476年凈現(xiàn)金流量-2728.55-2616.17-90.524629.863538.187累計年凈現(xiàn)金流量 -2728.55-5344.72-5435.25-805.392732.79fnpv=2732.79項目現(xiàn)金流量表建設經營期敏感性分析圖 8.3 項目開發(fā)經營主

13、要風險及對策分析房地產開發(fā)經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。1、市場風險項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面

14、 fnpv（萬元） 3620.11 銷售收入 總投資 2732.79 2717.80 -30% -20% -10% 0 10% 20% 30% 參量 前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產市場亦是如此。從產品定位方面考慮，與幸福里同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從東航市居民的住房消費意向看，人文生態(tài)地區(qū)有相當大的潛在居民，即與幸福里同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所

15、在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。2、項目的資本風險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。3、企業(yè)風險企業(yè)風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選

16、擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現(xiàn)。結 論幸福里項目可行性研究報告經過近兩個多月的準備，終于能夠完成。我在報告調研期間，積極展開各項工作，針對東航區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域該項目的實際情況，作了大量的市場調查活動并因此獲得了可貴的第一手資料，為我編制該可行性研究報告奠定了強有力的基礎。在此基礎上，我堅持理論要聯(lián)系實際，所以同時到圖書館參考了大量的房地產文獻

17、資料，力求使得該項目的可行性研究符合當?shù)氐氖袌鰻顩r，并在實際運用中具有一定的市場價值。項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇，國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，東航市良好的房地產市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。項目在經濟上具有較強的可行性項目總建筑面積：11.72 萬平方米項目總投資：15594.85 萬元項目財務凈現(xiàn)值:3620.11萬元項目財務內部收益率:27.1%上述經濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。項目具有的突出優(yōu)勢幸福里的潛在需求量大。住宅小區(qū)的定位屬中等檔

18、次，在供需圈內具有廣泛的目標客戶。項目公司的資金優(yōu)勢。項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） 。項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 （有在建的后湖大道和幸福大道）項目開發(fā)經營風險較小本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā)使用權取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。本項目實施的難點：1、項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調難度大；2、項目的定位主題有一定難度，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3 房地產行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質的營銷隊伍，或采取全權委托中介代理銷售的方式。參考文獻1 殷友田,吳建藩主編.房地產開發(fā)理論與實務.北京:高等教育出版社,2008.10.2 王振中,汪利娜著.房地產投資、運作及技巧.北京:經濟日報出版社,2002.12.3 石海均主編.房地產投資分析.大連:大連理工大學出版社,2008.6. 4 厲以寧主編.中國住宅市場的發(fā)展與政策分析.中國物價出版社,2006.11.5 stathopoulos, t (2004) turbulent wind action on low r