武漢東湖天下營銷報告

1、超越城市的建筑符號超越城市的建筑符號標(biāo)注標(biāo)注武漢東湖天下營銷思路武漢東湖天下營銷思路武漢武漢印 象印 象。黃陂盤龍城遺址、內(nèi)地開埠第一大港、大漢口、國民政府遷都武漢、大學(xué)城、歷史文化名城大大武漢，輝煌的歷史武漢，輝煌的歷史九省通衢九省通衢武漢處于華中地武漢處于華中地區(qū)，地理位置優(yōu)區(qū)，地理位置優(yōu)越，歷來有越，歷來有“九九省通衢省通衢”之稱之稱, ,是是我國少有的集鐵我國少有的集鐵路、水路、公路、路、水路、公路、航空于一體的交航空于一體的交通樞紐。通樞紐。城市人文城市人文擁有眾多的歷史傳奇擁有眾多的歷史傳奇擁有數(shù)十所全國重點高校擁有數(shù)十所全國重點高校擁有眾多的名人、唯楚有才擁有眾多的名人、唯楚有才

2、深厚的人文為武漢蒙上獨具魅力的城市色彩深厚的人文為武漢蒙上獨具魅力的城市色彩千湖之鄉(xiāng)千湖之鄉(xiāng)踏青先上伯牙臺，踏青先上伯牙臺，弓底鞋新不染埃。弓底鞋新不染埃。走遍月湖堤十里，走遍月湖堤十里，過河還到后湖來。過河還到后湖來。武漢為古云夢澤地帶，江漢平原的中心，這里的湖泊之多，武漢為古云夢澤地帶，江漢平原的中心，這里的湖泊之多，可稱為可稱為“千湖之鄉(xiāng)千湖之鄉(xiāng)”。同時武漢由長江、漢江分為三鎮(zhèn)，。同時武漢由長江、漢江分為三鎮(zhèn)，形成市區(qū)內(nèi)濱江、濱湖景點眾多，其中東湖亦為全國最大形成市區(qū)內(nèi)濱江、濱湖景點眾多，其中東湖亦為全國最大的市內(nèi)湖。市區(qū)風(fēng)光秀美，景觀資源豐富。的市內(nèi)湖。市區(qū)風(fēng)光秀美，景觀資源豐富。武漢

3、特點武漢特點歷史文脈歷史文脈深厚人文深厚人文地大物博地大物博惟楚有才惟楚有才江河湖泊江河湖泊九省通衢九省通衢建筑建筑城市標(biāo)竿城市標(biāo)竿，了解一個人，看他的眼睛了解一個人，看他的眼睛了解一個城市，看她的建筑了解一個城市，看她的建筑建筑與城市建筑與城市有些建筑以城市而有些建筑以城市而驕傲，而有些建筑驕傲，而有些建筑讓城市為之而驕傲讓城市為之而驕傲貝垏明貝垏明讓城市驕傲的建筑讓城市驕傲的建筑如如波托菲諾之于深圳波托菲諾之于深圳如如世茂濱江之于上海世茂濱江之于上海如如貢院六號之于北京貢院六號之于北京而武漢而武漢建筑歷史建筑歷史建筑是城市的名片。建筑是城市的名片。直到今天，武漢還有一些殖民時期的直到今天，

4、武漢還有一些殖民時期的巴洛克式、哥特式建筑，或者是民風(fēng)巴洛克式、哥特式建筑，或者是民風(fēng)淳樸的江南淳樸的江南“里式里式”、“院式院式”里弄里弄建筑，這是武漢這座歷史悠久、多元建筑，這是武漢這座歷史悠久、多元文化混和城市的獨特魅力。文化混和城市的獨特魅力。然而，這僅僅是歷史，今天武漢然而，這僅僅是歷史，今天武漢的名片該是什么呢？的名片該是什么呢？建筑現(xiàn)狀建筑現(xiàn)狀麗島花園麗島花園麗島花園可以說是迄今武漢最杰出的項目，但從麗島花園可以說是迄今武漢最杰出的項目，但從地理位置上來講卻顯得偏安一隅，對城市中心的地理位置上來講卻顯得偏安一隅，對城市中心的輻射能力較弱。輻射能力較弱。建筑現(xiàn)狀建筑現(xiàn)狀東湖林語東湖

5、林語東湖林語是迄今為止獲得最多口碑的項目，東湖林語是迄今為止獲得最多口碑的項目，可惜過小的規(guī)模難以形成有效的市場記憶，可惜過小的規(guī)模難以形成有效的市場記憶，更為可惜的是她并非武漢的本土產(chǎn)品。更為可惜的是她并非武漢的本土產(chǎn)品。建筑現(xiàn)狀建筑現(xiàn)狀四季花城四季花城同樣是外來的和尚。僅僅憑借簡單產(chǎn)品復(fù)制，萬同樣是外來的和尚。僅僅憑借簡單產(chǎn)品復(fù)制，萬科的四季花城就已經(jīng)贏的盆滿缽滿。科的四季花城就已經(jīng)贏的盆滿缽滿。建筑現(xiàn)狀建筑現(xiàn)狀宜家湯臣宜家湯臣作為代表著武漢最高水平的純別墅項目，宜家湯作為代表著武漢最高水平的純別墅項目，宜家湯臣項目從命名到產(chǎn)品打造無不充斥著抄襲的痕跡。臣項目從命名到產(chǎn)品打造無不充斥著抄襲

6、的痕跡。武漢高端物業(yè)集中分布在以下區(qū)域：武漢高端物業(yè)集中分布在以下區(qū)域：湖濱地區(qū)：主要集中在武昌的東湖、南湖、湯遜湖，漢湖濱地區(qū)：主要集中在武昌的東湖、南湖、湯遜湖，漢口的金銀湖、后湖，漢陽的三角湖口的金銀湖、后湖，漢陽的三角湖- -后官湖。后官湖。江濱地區(qū)：主要集中在漢口沿江大道和武昌臨江大道等江濱地區(qū)：主要集中在漢口沿江大道和武昌臨江大道等區(qū)域。區(qū)域。漢口漢口CBDCBD：主要為建設(shè)大道沿線以西北湖為中心的區(qū)域。主要為建設(shè)大道沿線以西北湖為中心的區(qū)域。武漢高端物業(yè)現(xiàn)狀武漢高端物業(yè)現(xiàn)狀分布分布武漢市高端住宅總體分布武漢市高端住宅總體分布金銀湖片金銀湖片后湖片后湖片西北湖片西北湖片沿江片沿江片

7、沌口片沌口片臨江片臨江片東湖片東湖片南湖片南湖片湯遜湖片湯遜湖片東湖，作為國家級風(fēng)景名勝區(qū)，擁有武漢其它區(qū)域無可東湖，作為國家級風(fēng)景名勝區(qū)，擁有武漢其它區(qū)域無可比擬的秀山麗水，且緊鄰省政府、省博物館、全國的教比擬的秀山麗水，且緊鄰省政府、省博物館、全國的教育文化中心，因此成為武漢最具特色與稀缺性的高端住育文化中心，因此成為武漢最具特色與稀缺性的高端住宅產(chǎn)品的聚居地。由于東湖沿線土地稀缺，地價昂貴，宅產(chǎn)品的聚居地。由于東湖沿線土地稀缺，地價昂貴，現(xiàn)有別墅供應(yīng)量小，僅有東湖山莊等；而多層、小高層、現(xiàn)有別墅供應(yīng)量小，僅有東湖山莊等；而多層、小高層、高層項目，如東湖林語、銀海華庭、東湖香榭水岸、秀高層

8、項目，如東湖林語、銀海華庭、東湖香榭水岸、秀水公寓、東湖名居等，都是武漢市數(shù)一數(shù)二的高端項目。水公寓、東湖名居等，都是武漢市數(shù)一數(shù)二的高端項目。而隨著政府對東湖沿線房地產(chǎn)開發(fā)的限制，未來除東湖而隨著政府對東湖沿線房地產(chǎn)開發(fā)的限制，未來除東湖新城及武重廠區(qū)改造一外，將鮮有產(chǎn)品供應(yīng)。新城及武重廠區(qū)改造一外，將鮮有產(chǎn)品供應(yīng)。武漢高端物業(yè)現(xiàn)狀武漢高端物業(yè)現(xiàn)狀東湖東湖武漢高端物業(yè)未來發(fā)展趨勢：武漢高端物業(yè)未來發(fā)展趨勢：q市中心舊城改造將成為高端住宅的聚集區(qū)域。市中心舊城改造將成為高端住宅的聚集區(qū)域。q高端物業(yè)市場將由目前的高端物業(yè)市場將由目前的“平民化平民化”中低檔轉(zhuǎn)中低檔轉(zhuǎn)向向“高端化高端化”、“貴族

9、化貴族化”趨勢。趨勢。q具有稀缺性具有稀缺性“絕版絕版”優(yōu)勢的區(qū)域如東湖片區(qū)等優(yōu)勢的區(qū)域如東湖片區(qū)等將成就武漢高端物業(yè)的經(jīng)典。將成就武漢高端物業(yè)的經(jīng)典。q傳統(tǒng)的價格心理線將會被突破。傳統(tǒng)的價格心理線將會被突破。武漢高端物業(yè)現(xiàn)狀武漢高端物業(yè)現(xiàn)狀供應(yīng)趨勢供應(yīng)趨勢武漢高端物業(yè)未來需求趨勢：武漢高端物業(yè)未來需求趨勢：q未來相當(dāng)長時間內(nèi)消化仍以本地人為主。未來相當(dāng)長時間內(nèi)消化仍以本地人為主。q同時，外來購房者在未來將有一定幅度提升。同時，外來購房者在未來將有一定幅度提升。q未來用作第一居所的高端產(chǎn)品比例將上升。未來用作第一居所的高端產(chǎn)品比例將上升。q富人階層購買力將得到釋放，價格仍有相當(dāng)大富人階層購買力

10、將得到釋放，價格仍有相當(dāng)大的提升空間。的提升空間。武漢高端物業(yè)現(xiàn)狀武漢高端物業(yè)現(xiàn)狀需求趨勢需求趨勢武漢高端物業(yè)的問題：武漢高端物業(yè)的問題：q豪普剪刀差過小，中高端難以拉開差距。豪普剪刀差過小，中高端難以拉開差距。q低成本運營低成本運營- -低水平開發(fā)低水平開發(fā)- -低價格競爭低價格競爭- -低利潤水低利潤水準(zhǔn)的惡性循環(huán)。準(zhǔn)的惡性循環(huán)。q開發(fā)模式為粗放式、以量的擴(kuò)張為主要特征，開發(fā)模式為粗放式、以量的擴(kuò)張為主要特征，在學(xué)習(xí)外來方式上以簡單模仿抄襲為主。在學(xué)習(xí)外來方式上以簡單模仿抄襲為主。q鮮見與城市相匹配的代表性項目。鮮見與城市相匹配的代表性項目。武漢高端物業(yè)現(xiàn)狀武漢高端物業(yè)現(xiàn)狀問題問題因此，我

11、們的使命是因此，我們的使命是打造一個打造一個全面超越武漢現(xiàn)有水平、全面超越武漢現(xiàn)有水平、代表武漢城市水平的作品代表武漢城市水平的作品代表城市代表城市？我們有無這樣的我們有無這樣的氣質(zhì)氣質(zhì)項目分析項目分析東湖東湖比西湖大六倍是什么概念？比西湖大六倍是什么概念？湖面面積，湖面面積，3333平方公里平方公里景區(qū)面積，景區(qū)面積，8787平方公里平方公里亭臺樓閣，共亭臺樓閣，共7070多處多處東湖東湖游覽區(qū)，聽濤、落雁等六個游覽區(qū)，聽濤、落雁等六個湖面面積，湖面面積，5.665.66平方公里平方公里景區(qū)面積，景區(qū)面積，6060平方公里平方公里西湖西湖游覽區(qū)，湖濱、湖心等五個游覽區(qū)，湖濱、湖心等五個主要景

12、區(qū)，西湖十景主要景區(qū)，西湖十景西湖房價西湖房價1.51.5萬萬/ /平米平米東湖房價東湖房價6000/6000/平米平米實際價實際價值？值？西湖周邊物業(yè)價格日趨天價，究其原因，稀缺性是最大的西湖周邊物業(yè)價格日趨天價，究其原因，稀缺性是最大的支撐。但同樣稀缺的東湖畔物業(yè)價值卻被嚴(yán)重低估！對土支撐。但同樣稀缺的東湖畔物業(yè)價值卻被嚴(yán)重低估！對土地價值的尊重應(yīng)該在價格上得到充分體現(xiàn)！地價值的尊重應(yīng)該在價格上得到充分體現(xiàn)！項目分析項目分析東湖片區(qū)東湖片區(qū)五大五大優(yōu)勢：優(yōu)勢：環(huán)境環(huán)境：得梨園廣場、樟樹林、鳥語林和東湖：得梨園廣場、樟樹林、鳥語林和東湖之美景，為市區(qū)內(nèi)絕版；之美景，為市區(qū)內(nèi)絕版；人文人文：緊

13、臨省政府、省博物館、鳥語林和全：緊臨省政府、省博物館、鳥語林和全國教育文化中心，人文氣息濃厚；國教育文化中心，人文氣息濃厚；區(qū)位區(qū)位：位屬武漢都市核心圈層；：位屬武漢都市核心圈層；政治政治：距離省政府等機(jī)關(guān)非常近，屬武漢市：距離省政府等機(jī)關(guān)非常近，屬武漢市的政治中心之一；的政治中心之一；商業(yè)及配套商業(yè)及配套：出入便捷，毗鄰武昌中南商圈。：出入便捷，毗鄰武昌中南商圈?？偪傆玫孛娣e：用地面積：69060.6469060.64總建筑面積：總建筑面積：208341.55208341.55容積率：容積率：2.592.59覆蓋率：覆蓋率：25.6825.68綠化率：綠化率：46.3246.32項目技術(shù)性指

14、標(biāo)存在一定限制。從純指標(biāo)上看，容積率和項目技術(shù)性指標(biāo)存在一定限制。從純指標(biāo)上看，容積率和覆蓋率偏高，綠化率指標(biāo)一般，作為豪宅定位的話存在一覆蓋率偏高，綠化率指標(biāo)一般，作為豪宅定位的話存在一定局限性，必須通過對項目優(yōu)勢資源的充分挖掘突破局限。定局限性，必須通過對項目優(yōu)勢資源的充分挖掘突破局限。項目分析項目分析指標(biāo)指標(biāo)項目分析項目分析優(yōu)勢優(yōu)勢稀缺稀缺優(yōu)勢不需要羅列，可能一個便足以成就經(jīng)典。優(yōu)勢不需要羅列，可能一個便足以成就經(jīng)典。豪宅的最大特點就是豪宅的最大特點就是稀缺性稀缺性這個稀這個稀缺性可能體現(xiàn)在很多方面，也可能體現(xiàn)在單缺性可能體現(xiàn)在很多方面，也可能體現(xiàn)在單一方面，稀缺性如果發(fā)揮到極至就成為惟

15、一一方面，稀缺性如果發(fā)揮到極至就成為惟一性。惟一，這亦是豪宅的頂級標(biāo)準(zhǔn)。性。惟一，這亦是豪宅的頂級標(biāo)準(zhǔn)。地段、景觀、朝向、產(chǎn)品、配套、教地段、景觀、朝向、產(chǎn)品、配套、教育育過多的優(yōu)勢（賣點）羅列，過分的過多的優(yōu)勢（賣點）羅列，過分的廣告堆砌，反而容易分散項目的主力優(yōu)勢，廣告堆砌，反而容易分散項目的主力優(yōu)勢，難以予客戶直接的感性印象。難以予客戶直接的感性印象。因此我們的建議是因此我們的建議是切中要害，充切中要害，充分挖掘稀缺性的價值分挖掘稀缺性的價值，通過各方，通過各方面資源的有效整合，形成和統(tǒng)一的整體形面資源的有效整合，形成和統(tǒng)一的整體形象。象。項目分析項目分析劣勢劣勢q由于直接臨馬路，項目周

16、邊存在人流和車流由于直接臨馬路，項目周邊存在人流和車流的噪音影響；的噪音影響；q項目臨公園及財專學(xué)校，人流較為復(fù)雜，周項目臨公園及財專學(xué)校，人流較為復(fù)雜，周邊環(huán)境有待純凈；邊環(huán)境有待純凈；q作為臨東湖項目，本案的實際湖景面卻未見作為臨東湖項目，本案的實際湖景面卻未見十分理想；十分理想；q作為高端項目，本案在產(chǎn)品上的創(chuàng)新及亮點作為高端項目，本案在產(chǎn)品上的創(chuàng)新及亮點不多，流于平庸。不多，流于平庸。項目分析項目分析機(jī)會機(jī)會q武漢整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入武漢整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新的上升通道；新的上升通道；q從從20032003年開始，武漢房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮景年開始，武漢房地產(chǎn)市

17、場持續(xù)繁榮景象，更多外地品牌企業(yè)的進(jìn)入為其推波助瀾；象，更多外地品牌企業(yè)的進(jìn)入為其推波助瀾；q位處城市中心圈層，東湖片區(qū)的城市地位逐位處城市中心圈層，東湖片區(qū)的城市地位逐步抬升；步抬升；q武漢住宅市場中，尚缺乏真正的規(guī)模精品社武漢住宅市場中，尚缺乏真正的規(guī)模精品社區(qū)項目。區(qū)項目。項目分析項目分析威脅威脅q在武昌房地產(chǎn)的版圖上，南湖、沙湖及光谷在武昌房地產(chǎn)的版圖上，南湖、沙湖及光谷等傳統(tǒng)片區(qū)及新興積玉橋片區(qū)對市場強(qiáng)大的輻等傳統(tǒng)片區(qū)及新興積玉橋片區(qū)對市場強(qiáng)大的輻射作用射作用q武漢房地產(chǎn)市場高端產(chǎn)品逐漸豐富，客戶分武漢房地產(chǎn)市場高端產(chǎn)品逐漸豐富，客戶分流嚴(yán)重流嚴(yán)重q眾多外地品牌企業(yè)進(jìn)入武漢，無形中削

18、弱了眾多外地品牌企業(yè)進(jìn)入武漢，無形中削弱了發(fā)展商的品牌優(yōu)勢發(fā)展商的品牌優(yōu)勢q中央對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，使行業(yè)市場的未中央對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，使行業(yè)市場的未來發(fā)展前景難測來發(fā)展前景難測思路思路決定決定出路出路對策：對策：我們的思路我們的思路品牌品牌為王為王資源資源整合整合作品作品主義主義點點水水成金成金品牌品牌為王為王很多人都在關(guān)注品牌的威力，大部很多人都在關(guān)注品牌的威力，大部分人卻忽略了品牌的內(nèi)涵，品牌內(nèi)分人卻忽略了品牌的內(nèi)涵，品牌內(nèi)涵的精髓是涵的精髓是如何予自己以如何予自己以正確的定位正確的定位最最懂得武漢的優(yōu)秀地產(chǎn)商懂得武漢的優(yōu)秀地產(chǎn)商最具魅力的武漢本土品牌最具魅力的武漢本土品牌我們的想法是

19、，天時應(yīng)該做我們的想法是，天時應(yīng)該做我們的想法是，東湖天下應(yīng)該成為我們的想法是，東湖天下應(yīng)該成為超越城市的建筑符號超越城市的建筑符號她將是武漢房地產(chǎn)開發(fā)水平飛躍的一個標(biāo)志，她將是武漢房地產(chǎn)開發(fā)水平飛躍的一個標(biāo)志，并作為城市的社區(qū)名片成為類似波托菲諾、并作為城市的社區(qū)名片成為類似波托菲諾、世茂濱江這樣的經(jīng)典世茂濱江這樣的經(jīng)典資源資源整合整合僅僅有天生麗質(zhì)是不夠的，我們應(yīng)該僅僅有天生麗質(zhì)是不夠的，我們應(yīng)該深知：地產(chǎn)計算法則深知：地產(chǎn)計算法則1 11212的道理，多項資源的整合將形成更大的道理，多項資源的整合將形成更大的競爭優(yōu)勢。的競爭優(yōu)勢。因此，整合與提升，這因此，整合與提升，這是我們的任務(wù)，也是

20、我們的機(jī)遇。是我們的任務(wù)，也是我們的機(jī)遇。公園公園物業(yè)物業(yè)城市人城市人文圈層文圈層高端高端品質(zhì)品質(zhì)東湖東湖畔畔綜合資源的疊加映射出項目的綜合資源的疊加映射出項目的稀缺稀缺優(yōu)勢。優(yōu)勢。國際合國際合作團(tuán)隊作團(tuán)隊我們的優(yōu)勢是什么？我們的優(yōu)勢是什么？作品作品主義主義從從產(chǎn)品主義到作品主義的過渡，只是產(chǎn)品主義到作品主義的過渡，只是一字之差，卻是質(zhì)的飛躍。一字之差，卻是質(zhì)的飛躍。作為超作為超越城市的符號，她應(yīng)該涵蓋更越城市的符號，她應(yīng)該涵蓋更多建筑之外的東西多建筑之外的東西，猶如波托菲，猶如波托菲諾般，諾般， 你永遠(yuǎn)無法用房地產(chǎn)項目的眼你永遠(yuǎn)無法用房地產(chǎn)項目的眼光來審視她。光來審視她。產(chǎn)品產(chǎn)品主義主義作品

21、作品主義主義飛躍飛躍作品的創(chuàng)作，就是將產(chǎn)品中的亮點作品的創(chuàng)作，就是將產(chǎn)品中的亮點無限放大無限放大的的過程。過程。點點水水成金成金武漢是武漢是“千湖之市千湖之市”，這是所有武，這是所有武漢人的驕傲，而缺少經(jīng)典漢人的驕傲，而缺少經(jīng)典“水社水社區(qū)區(qū)”，這該是所有武漢地產(chǎn)人的尷，這該是所有武漢地產(chǎn)人的尷尬。深圳一個小小的香蜜湖可以成尬。深圳一個小小的香蜜湖可以成就無數(shù)豪宅，就無數(shù)豪宅，而三十三平方公里之而三十三平方公里之巨的東湖巨的東湖她應(yīng)該成就些什么呢？她應(yīng)該成就些什么呢？跳出武漢來看，東跳出武漢來看，東湖成就的不是一個湖成就的不是一個項目，而是一座城項目，而是一座城市。市。跳出傳統(tǒng)營銷思路跳出傳統(tǒng)

22、營銷思路來看，我們賣給客來看，我們賣給客戶的不是一套房子，戶的不是一套房子，而是一個東湖！而是一個東湖！項目定位項目定位城市人文圈層城市人文圈層 東湖畔東湖畔 高品質(zhì)高品質(zhì) 公園公園物業(yè)物業(yè)我們的思路：項目差異化特色我們的思路：項目差異化特色稀缺稀缺性性產(chǎn)品產(chǎn)品特色特色親親水水性性社區(qū)社區(qū)人文人文稀缺稀缺性性稀缺性通過綜合優(yōu)勢的疊加形成。稀缺性通過綜合優(yōu)勢的疊加形成。產(chǎn)品產(chǎn)品特色特色親親水水性性社區(qū)社區(qū)人文人文對對產(chǎn)品亮點的無限放大形成產(chǎn)品亮點的無限放大形成鮮明產(chǎn)品特色。鮮明產(chǎn)品特色。充分挖掘親水生活的內(nèi)在價值。充分挖掘親水生活的內(nèi)在價值。高端住宅應(yīng)該形成特有的人文氛圍。高端住宅應(yīng)該形成特有的

23、人文氛圍?？蛻舳ㄎ豢蛻舳ㄎ晃洳乃拇蟾蝗藚^(qū)武昌的四大富人區(qū)光谷：高知高薪的游樂場光谷：高知高薪的游樂場東湖：財智人物的居隱地東湖：財智人物的居隱地湯孫湖：周末度假的好去處湯孫湖：周末度假的好去處積玉橋：君臨天下的商海歸宿積玉橋：君臨天下的商海歸宿人云：仁者樂山，智者樂水。東湖畔兼?zhèn)渖剿?，人云：仁者樂山，智者樂水。東湖畔兼?zhèn)渖剿?，風(fēng)景怡人，麗質(zhì)天生，是大隱于市的絕佳之地。居住風(fēng)景怡人，麗質(zhì)天生，是大隱于市的絕佳之地。居住在這里的人，他不會招搖顯赫，但絕對氣質(zhì)超然。在這里的人，他不會招搖顯赫，但絕對氣質(zhì)超然。因此，我們的目標(biāo)客戶因此，我們的目標(biāo)客戶他們是在各自的事業(yè)領(lǐng)域，都已取得一定業(yè)績的

24、成功人士他們是在各自的事業(yè)領(lǐng)域，都已取得一定業(yè)績的成功人士他們收入穩(wěn)定，熱愛家庭他們收入穩(wěn)定，熱愛家庭他們不是張揚顯赫的人，而以個人魅力而顯出類拔萃他們不是張揚顯赫的人，而以個人魅力而顯出類拔萃他們相對來說比較穩(wěn)重、內(nèi)斂、不張揚，同時富有深厚的他們相對來說比較穩(wěn)重、內(nèi)斂、不張揚，同時富有深厚的文化內(nèi)涵文化內(nèi)涵他們對價格的敏感性較小，選擇的居所就是他們的名片他們對價格的敏感性較小，選擇的居所就是他們的名片價格價格領(lǐng)導(dǎo)還是追隨領(lǐng)導(dǎo)還是追隨？怡景花園，高層，怡景花園，高層，60006000濱江苑濱江苑 ，高層，高層，38003800時代廣場，高層，時代廣場，高層，80008000中僑觀中僑觀邸，高層

25、，邸，高層，55005500世紀(jì)華庭，高層，世紀(jì)華庭，高層，67006700萬豪萬豪國際，高層，國際，高層，60006000濱江區(qū)域濱江區(qū)域西北湖區(qū)域西北湖區(qū)域從從現(xiàn)階段武漢地產(chǎn)市場看，高端物業(yè)價格偏低，與普通物現(xiàn)階段武漢地產(chǎn)市場看，高端物業(yè)價格偏低，與普通物業(yè)差距不明顯，從去年開始高端物業(yè)的補漲趨勢已經(jīng)開始業(yè)差距不明顯，從去年開始高端物業(yè)的補漲趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)。顯現(xiàn)。區(qū)域市場價格的迅速拉升區(qū)域市場價格的迅速拉升未來市場高端項目價格預(yù)期未來市場高端項目價格預(yù)期金都南岸，高層，金都南岸，高層，70007000華潤項目，高層，華潤項目，高層，60006000天時項目，高層，天時項目，高層，6000

26、6000城開項目，高層，城開項目，高層，45004500水岸星城，綜合，水岸星城，綜合，55005500大華南湖，綜合，大華南湖，綜合，55005500東東立二七，綜合，立二七，綜合，50005000格林小城，綜合，格林小城，綜合，45004500積玉橋區(qū)域積玉橋區(qū)域其他區(qū)域其他區(qū)域近年武漢市土地成交金額不斷攀升，樓面地價不斷刷新紀(jì)近年武漢市土地成交金額不斷攀升，樓面地價不斷刷新紀(jì)錄，直接結(jié)果就是開發(fā)商打造相應(yīng)的高端產(chǎn)品，才能滿足錄，直接結(jié)果就是開發(fā)商打造相應(yīng)的高端產(chǎn)品，才能滿足隨之而漲的房價。隨之而漲的房價。價格定位價格定位75007500元元/ /平米平米我行預(yù)測，在準(zhǔn)確定位及相關(guān)營銷效果

27、成功實現(xiàn)我行預(yù)測，在準(zhǔn)確定位及相關(guān)營銷效果成功實現(xiàn)的基礎(chǔ)上項目將實現(xiàn)均價：的基礎(chǔ)上項目將實現(xiàn)均價：項目稀缺性資源價值實現(xiàn)項目稀缺性資源價值實現(xiàn)武漢豐富水景資源決定了高端住宅的扎堆分布特性，而東武漢豐富水景資源決定了高端住宅的扎堆分布特性，而東湖片區(qū)憑借其優(yōu)勢區(qū)位、優(yōu)質(zhì)景觀等稀缺的優(yōu)勢資源，決湖片區(qū)憑借其優(yōu)勢區(qū)位、優(yōu)質(zhì)景觀等稀缺的優(yōu)勢資源，決定了其必將在武漢豪宅分區(qū)中獨占熬頭。定了其必將在武漢豪宅分區(qū)中獨占熬頭。產(chǎn)品品質(zhì)支撐產(chǎn)品品質(zhì)支撐澳大利亞柏濤建筑設(shè)計、美國泛亞易道園林設(shè)計，這一套澳大利亞柏濤建筑設(shè)計、美國泛亞易道園林設(shè)計，這一套深圳高端住宅的設(shè)計組合已足夠為武漢市場帶來全新的突深圳高端住宅

28、的設(shè)計組合已足夠為武漢市場帶來全新的突破，產(chǎn)品品質(zhì)將成為項目檔次和價格的有力支撐。破，產(chǎn)品品質(zhì)將成為項目檔次和價格的有力支撐。營銷環(huán)節(jié)的價值挖掘營銷環(huán)節(jié)的價值挖掘營銷環(huán)節(jié)對于項目內(nèi)在價值提升的作用已經(jīng)越來越重要。營銷環(huán)節(jié)對于項目內(nèi)在價值提升的作用已經(jīng)越來越重要。尤其對于高端項目，品牌代理的專業(yè)服務(wù)可能會為項目的尤其對于高端項目，品牌代理的專業(yè)服務(wù)可能會為項目的成功提供充分的幫助。成功提供充分的幫助。價格對價值的偏離價格對價值的偏離雖然武漢市場持續(xù)火爆的漲勢，但我們可以看到，高端項雖然武漢市場持續(xù)火爆的漲勢，但我們可以看到，高端項目對目對7000元元/平米的價格高點仍未有效突破，因此在價格平米的

29、價格高點仍未有效突破，因此在價格定位時我們以沖破箱頂為目標(biāo)，在沖破并企穩(wěn)定位時我們以沖破箱頂為目標(biāo)，在沖破并企穩(wěn)7000后，仍后，仍會有一定程度的升幅。會有一定程度的升幅。高點高點7000元元/平米平米箱體箱體對對高點的高點的突破是一突破是一個障礙。個障礙。營銷方式建議營銷方式建議突破性營銷突破性營銷東湖天下作為超越城市的建筑符號，將東湖天下作為超越城市的建筑符號，將承擔(dān)起代表武漢最高水平的地產(chǎn)項目，承擔(dān)起代表武漢最高水平的地產(chǎn)項目，這不僅僅體現(xiàn)在產(chǎn)品打造上，也同樣應(yīng)這不僅僅體現(xiàn)在產(chǎn)品打造上，也同樣應(yīng)該在營銷上實現(xiàn)突破。該在營銷上實現(xiàn)突破。讓讓突破性營銷成為可能突破性營銷成為可能突破性思考，本

30、地化行動突破性思考，本地化行動地產(chǎn)金融工具試驗地產(chǎn)金融工具試驗突破預(yù)售條件限制突破預(yù)售條件限制規(guī)則規(guī)則：以信托基金的方式令客戶提前發(fā)生購買行為：以信托基金的方式令客戶提前發(fā)生購買行為效應(yīng)效應(yīng)：信托基金方式的使用，實際形成小規(guī)模貴族：信托基金方式的使用，實際形成小規(guī)模貴族俱樂部，并成為營銷環(huán)節(jié)的市場亮點。俱樂部，并成為營銷環(huán)節(jié)的市場亮點。百仕達(dá)紅樹西岸百仕達(dá)紅樹西岸地產(chǎn)實踐地產(chǎn)實踐通過通過泛城有效的客戶積累及國際網(wǎng)絡(luò)資源泛城有效的客戶積累及國際網(wǎng)絡(luò)資源，可為東，可為東湖天下提供相關(guān)創(chuàng)新型金融工具，為武漢高端物業(yè)湖天下提供相關(guān)創(chuàng)新型金融工具，為武漢高端物業(yè)市場提供市場提供全新營銷模式全新營銷模式。

31、讓讓突破性營銷成為可能突破性營銷成為可能突破性思考，本地化行動突破性思考，本地化行動改變傳統(tǒng)游戲規(guī)則改變傳統(tǒng)游戲規(guī)則預(yù)約貴賓，秘書服務(wù)預(yù)約貴賓，秘書服務(wù)規(guī)則規(guī)則：以全程一對一服務(wù)充分體現(xiàn)客戶尊貴感：以全程一對一服務(wù)充分體現(xiàn)客戶尊貴感效應(yīng)效應(yīng)：預(yù)約上門，全程一對一服務(wù)，充分體現(xiàn)客戶：預(yù)約上門，全程一對一服務(wù)，充分體現(xiàn)客戶尊貴感覺，并保證客戶買樓的隱私性。尊貴感覺，并保證客戶買樓的隱私性。萬科十七英里萬科十七英里地產(chǎn)實踐地產(chǎn)實踐戴德梁行戴德梁行-泛城泛城長期的高端物業(yè)顧問及管理經(jīng)驗長期的高端物業(yè)顧問及管理經(jīng)驗，可，可為東湖天下制訂專項為東湖天下制訂專項“VIP尊貴服務(wù)計劃尊貴服務(wù)計劃”，提供全，提

32、供全新銷售方式，以針對新銷售方式，以針對VIP客戶需求?？蛻粜枨?。讓讓突破性營銷成為可能突破性營銷成為可能突破性思考，本地化行動突破性思考，本地化行動娛樂化地產(chǎn)思維娛樂化地產(chǎn)思維市場成秀場，持續(xù)熱點市場成秀場，持續(xù)熱點規(guī)則規(guī)則：不斷的地產(chǎn)、娛樂邊緣節(jié)目，持續(xù)：不斷的地產(chǎn)、娛樂邊緣節(jié)目，持續(xù)吸引市場關(guān)注吸引市場關(guān)注效應(yīng)效應(yīng)：讓項目成為市場的明星：讓項目成為市場的明星百仕達(dá)紅樹西岸百仕達(dá)紅樹西岸地產(chǎn)實踐地產(chǎn)實踐全國選美計劃全國選美計劃建筑地震試驗建筑地震試驗中國人氣計劃中國人氣計劃名人名人GOLF賽賽百仕達(dá)工地秀百仕達(dá)工地秀香港賽馬會香港賽馬會畢加索畫展畢加索畫展戴德梁行戴德梁行-泛城泛城全球性網(wǎng)

33、絡(luò)及遍布中國大陸的分公司全球性網(wǎng)絡(luò)及遍布中國大陸的分公司資源資源，可為東湖天下提供，可為東湖天下提供具有影響力的營銷活動具有影響力的營銷活動，并以深圳公司背景即時提供最先進(jìn)營銷方式。并以深圳公司背景即時提供最先進(jìn)營銷方式。讓讓突破性營銷成為可能突破性營銷成為可能開放性視野，本地化行動開放性視野，本地化行動外銷提升品牌檔次外銷提升品牌檔次引入外銷，印證檔次引入外銷，印證檔次規(guī)則規(guī)則：吸引香港乃至歐美客戶，或知名客：吸引香港乃至歐美客戶，或知名客戶，入住或租賃物業(yè)戶，入住或租賃物業(yè)效應(yīng)效應(yīng)：通過高素質(zhì)客戶印證產(chǎn)品高品質(zhì)：通過高素質(zhì)客戶印證產(chǎn)品高品質(zhì)華來利圣莫麗斯華來利圣莫麗斯地產(chǎn)實踐地產(chǎn)實踐世界世

34、界500強(qiáng)強(qiáng)協(xié)議租賃協(xié)議租賃而戴德梁行而戴德梁行-跨國企業(yè)服務(wù)部在此領(lǐng)域擁有長期而廣跨國企業(yè)服務(wù)部在此領(lǐng)域擁有長期而廣泛的客戶基礎(chǔ)，以及明顯的網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢?？赏ㄟ^泛的客戶基礎(chǔ)，以及明顯的網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢。可通過引入形象性外銷或租賃，令樓盤形象更具支撐力！引入形象性外銷或租賃，令樓盤形象更具支撐力！營銷費用預(yù)算營銷費用預(yù)算（7，500元/ 184，700 ） 2 27，705，000元具有超越性的東湖天下，在推廣上必須高舉高打，通過樹具有超越性的東湖天下，在推廣上必須高舉高打，通過樹立項目品牌吸引市場關(guān)注，進(jìn)而取得較好的銷售業(yè)績。同立項目品牌吸引市場關(guān)注，進(jìn)而取得較好的銷售業(yè)績。同時，這一項目的創(chuàng)作

35、過程亦是發(fā)展商時，這一項目的創(chuàng)作過程亦是發(fā)展商天時物業(yè)邁入武天時物業(yè)邁入武漢一線發(fā)展商的臺階，伴隨著項目的推廣，發(fā)展商品牌和漢一線發(fā)展商的臺階，伴隨著項目的推廣，發(fā)展商品牌和美譽度亦應(yīng)同時建立。因此我們認(rèn)為：推廣費用的預(yù)算應(yīng)美譽度亦應(yīng)同時建立。因此我們認(rèn)為：推廣費用的預(yù)算應(yīng)以項目總銷售額的以項目總銷售額的2 2為宜（住宅部分），在各營銷環(huán)節(jié)配為宜（住宅部分），在各營銷環(huán)節(jié)配合得力的情況下，可控制在合得力的情況下，可控制在1.81.8以內(nèi)。以內(nèi)。項目參考案例（一）項目參考案例（一）百仕達(dá)紅樹西岸最具最具突破性的豪宅營銷模式突破性的豪宅營銷模式回顧地產(chǎn)的歷史和現(xiàn)狀，傳統(tǒng)營銷模式已經(jīng)越回顧地產(chǎn)的歷史

36、和現(xiàn)狀，傳統(tǒng)營銷模式已經(jīng)越來越難以換來市場的預(yù)期反應(yīng)。來越難以換來市場的預(yù)期反應(yīng)。作為影響城市生態(tài)的發(fā)展商，其素質(zhì)直接決定作為影響城市生態(tài)的發(fā)展商，其素質(zhì)直接決定城市素質(zhì)，突破性營銷要靠思想和創(chuàng)新來救場，城市素質(zhì)，突破性營銷要靠思想和創(chuàng)新來救場，倚靠發(fā)展商將自己的思想、文化和創(chuàng)新向客戶倚靠發(fā)展商將自己的思想、文化和創(chuàng)新向客戶輸出。輸出。百仕達(dá)在紅樹西岸的推廣上，已經(jīng)開始放棄硬廣告，而是百仕達(dá)在紅樹西岸的推廣上，已經(jīng)開始放棄硬廣告，而是通過其他的傳播途徑來實現(xiàn)廣告的目的，走上了非主流道通過其他的傳播途徑來實現(xiàn)廣告的目的，走上了非主流道路，這樣一來，省去不少推廣費用就不說了，而這樣的推路，這樣一來，省去不少推廣費用就不說了，而這樣的推廣也使競爭者難以仿效和超越，并形成自己獨特而鮮明的廣也使競爭者難以仿效和超越，并形成自己獨特而鮮明的風(fēng)格訴求。風(fēng)格訴求。項目參考案例（二）項目參考案例（二）瑞河耶納規(guī)劃瑞河耶納規(guī)劃從地段、地形地貌以及周邊景觀資源來看，本項目與瑞河從地段