安徽融僑集團(tuán)合肥天駿項(xiàng)目推盤及定價(jià)建議PPT課件

1、總戶數(shù):1967:1967戶高層 189053 189053 多層:20950:20950商業(yè)配套：3492 3492 會(huì)所:1300 :1300 總用地面積：100.33100.33畝建設(shè)面積：264559264559建筑容積率：3.23.2建筑密度：21.9%21.9%綠化率:42.5%:42.5% 項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目參數(shù)項(xiàng)目參數(shù)第1頁/共29頁時(shí)間節(jié)點(diǎn)及推售安排時(shí)間節(jié)點(diǎn)及推售安排首批房源10月1日開始認(rèn)籌，以認(rèn)籌金遞減方式壓迫前期蓄水客戶。11月中旬開盤，首批推出2、4、7、9號(hào)樓，共399套房源。09年全年銷售目標(biāo)為1.2億元。2009年8月20日 天駿銷售中心投入使用、人員進(jìn)場(chǎng)2009

2、年9月14日 天駿首次亮相系列推廣啟動(dòng)2009年9月19日 天駿開館儀式暨融僑會(huì)啟動(dòng)2009年10月1日 天駿公開認(rèn)籌2009年11月中旬 天駿首次開盤第2頁/共29頁項(xiàng)目開盤銷售條件項(xiàng)目開盤銷售條件預(yù)售許可證預(yù)售許可證：目前花園洋房預(yù)售許可證已辦理，高層尚未確定辦理時(shí)間。樣板間及景觀示范區(qū)樣板間及景觀示范區(qū)：花園洋房1、3、6層樣板間正在緊張施工中，預(yù)計(jì)11月初裝修完成，景觀示范區(qū)也將于同期施工完成，高層部分暫無樣板間。項(xiàng)目認(rèn)籌客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶：項(xiàng)目首次開盤需要相當(dāng)認(rèn)籌量支撐，10月1日10月9日已認(rèn)籌客戶194組。第3頁/共29頁首批推售房源分析首批推售房源分析花園洋房5棟共156套,本次

3、共推出24號(hào)樓,共60套高層部分共9棟樓,1811套,本次推出79號(hào)樓共339套房源第4頁/共29頁首批推售房源分析首批推售房源分析首批房源戶型配比首批房源戶型配比面積區(qū)間面積區(qū)間 7 7棟棟9 9棟棟花園洋房花園洋房套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積100平米以下262217.2819617541.2800100-130平米00657646.100130平米以上528218.3900609732.4合計(jì)合計(jì)7810435.6726125187.38609732.4面積分布表第5頁/共29頁認(rèn)籌客戶價(jià)格意向分析認(rèn)籌客戶價(jià)格意向分析意向戶型意向戶型面積面積認(rèn)籌數(shù)量認(rèn)籌數(shù)量意向總價(jià)意向總價(jià)（加權(quán)平均）總價(jià)承

4、受范圍總價(jià)承受范圍A-1128.342160.715060萬11人，6070萬8人，7080萬2人A-2107.252553.850萬以下5人，5060萬18人，6070萬2人B85.46174517人50萬以下 C97.381150.56人50萬以下，4人5060萬，1人6070萬G164.5919080100萬H85.28574557人50萬以下I164.542087.57080萬4人，80100萬15人，100萬以上1人花園洋房126164.1140104.330人100萬以上，8人80100萬，2人7080萬合計(jì)192由上圖可看出，客戶高層部分承受總價(jià)趨向于5050萬以下，花園洋房部分

5、承受總價(jià)在100100萬左右. .第6頁/共29頁根據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)提供認(rèn)籌客戶價(jià)格摸底數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，認(rèn)籌客戶截至客戶1月8日有192組，根據(jù)意向價(jià)格統(tǒng)計(jì)，高層部分意向均價(jià)為5157.35157.3元/ /平米，花園洋房部分為74507450元/ /平米(地下室與陽臺(tái)不計(jì)入銷售面積)。認(rèn)籌客戶價(jià)格意向分析認(rèn)籌客戶價(jià)格意向分析意向面積面積意向均價(jià)（元/平米）套數(shù)戶型所占比例高層意向總均價(jià)（元/平米）A-1128.3447302113.82%5157.35157.3A-2107.2550162516.45%B85.4652661711.18%C97.385186117.24%G164.59546810.66

6、%H85.2852775737.50%I164.5453182013.16%花園洋房140745040100%洋房意向總均價(jià)洋房意向總均價(jià)74507450第7頁/共29頁認(rèn)籌客戶價(jià)格意向分析認(rèn)籌客戶價(jià)格意向分析由于前期意向客戶所承受價(jià)格包含開盤及認(rèn)籌相關(guān)優(yōu)惠，因此客戶所承受實(shí)際成交價(jià)為：高層：5157.3X98%=5157.3X98%=50545054元/ /平米花園洋房： 7450X98%=7450X98%=73017301元/ /平米客戶實(shí)際承受價(jià)格第8頁/共29頁月份月份成交套數(shù)（套）成交套數(shù)（套） 成交均價(jià)成交均價(jià)( (元元/ /平米平米) ) 銷售面積（萬平米）銷售面積（萬平米）09

7、年1月37113982.634.409年2月47434013.644.109年3月84054048.582.509年4月83124036.482.509年5月84564068.783.009年6月91584269.389.309年7月111564276.5107.309年8月111004316.911209年9月110464323.7112.809年10月16434395.3無總 計(jì)777304185.1747.9合肥合肥0909年樓市概況年樓市概況根據(jù)備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止10月9日，合肥09年共成交住宅類商品房77730套，已超越08年全年銷售量，成交均價(jià)穩(wěn)步攀升，但漲幅與周邊城市相比尚處于一

8、個(gè)較低的區(qū)間。數(shù)據(jù)來源：家園網(wǎng)備案第9頁/共29頁400041004200430039833983401440144049404940364036406940694269426942774277431743170.8%0.9%-0.3%0.8%4.9%0.2%0.9%前三季度累計(jì)前三季度累計(jì)漲幅：漲幅：8.6%8.6%09.109.609.8時(shí)間09.209.309.409.0509.709.94324432444000.2%合肥合肥0909年價(jià)格走勢(shì)分析年價(jià)格走勢(shì)分析月度平均增幅為：月度平均增幅為：1.1%1.1%第10頁/共29頁水岸茗都水岸茗都西湖花苑西湖花苑三盛頤景園三盛頤景園岸上玫瑰

9、岸上玫瑰國際麗晶城國際麗晶城水墨蘭庭水墨蘭庭融僑融僑天駿天駿國建國建香榭水都香榭水都在售在售未售未售森林海森林海太陽海岸太陽海岸九重錦九重錦御龍灣御龍灣恒大恒大華府華府天鵝湖天鵝湖1號(hào)號(hào)藍(lán)蝶苑藍(lán)蝶苑華邦華邦世貿(mào)城世貿(mào)城政務(wù)區(qū)已上市項(xiàng)目分布政務(wù)區(qū)已上市項(xiàng)目分布第11頁/共29頁政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)0909年銷售情況年銷售情況自年初市場(chǎng)回暖以來，政務(wù)區(qū)銷售量大幅回升，近期由于各項(xiàng)目開始大幅提價(jià)，銷售量有小幅下挫。數(shù)據(jù)來源：家園網(wǎng)備案第12頁/共29頁政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)0909年價(jià)格走勢(shì)年價(jià)格走勢(shì)月度平均增幅為：月度平均增幅為：2.1%2.1%，高于全市高于全市1 1個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)百分點(diǎn)。全年漲幅為：全年漲幅為：1

10、8.7%18.7%，高，高于全市于全市1010個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：家園網(wǎng)備案第13頁/共29頁融僑融僑天駿天駿恒大華府恒大華府420萬萬/畝畝376萬萬/畝畝太陽海岸太陽海岸175萬萬/畝畝政務(wù)區(qū)投資政務(wù)區(qū)投資128萬萬/畝畝天鵝湖天鵝湖1號(hào)號(hào)283萬萬/畝畝上海旭輝上海旭輝439萬萬/畝畝政務(wù)區(qū)已上市部分項(xiàng)目地價(jià)政務(wù)區(qū)已上市部分項(xiàng)目地價(jià)森林海森林海128萬萬/畝畝御龍灣御龍灣178萬萬/畝畝第14頁/共29頁政務(wù)區(qū)已上市項(xiàng)目價(jià)格情況政務(wù)區(qū)已上市項(xiàng)目價(jià)格情況項(xiàng)目項(xiàng)目建筑面建筑面積積待建住待建住宅面積宅面積已建住宅已建住宅面積面積可售住宅可售住宅面積面積已售已售住宅住宅面積面積7 7月備案

11、月備案均價(jià)均價(jià)8 8月備案月備案均價(jià)均價(jià)9 9月備案月備案均價(jià)均價(jià)1010月備案月備案均價(jià)均價(jià)太陽海岸24萬109945130055157371143154176元/4369元/4476元/4808元/九重錦31萬20315210684838422684264779元/4954元/5169元/5279元/香榭水都20萬8450311549742361112615604元/5817元/5957元/6740元/恒大華府50萬2486512513491830046834504986元/4808元/5536元/藍(lán)蝶苑12萬011123729411082954712元/4844元/4962元/5800元

12、/麗晶城16萬0163156255931347844844元/4790元/4916元/4787元/水岸茗都22萬37000163156255931347844066元/4417元/4452元/4708元/西湖花苑30萬75744224256488091754474650元/4772元/5132元/5132元/御龍灣30萬22301.044769828404192940004962元/總計(jì)235萬7812961313252372739934591數(shù)據(jù)來源：家園網(wǎng)備案第15頁/共29頁樓盤名稱樓盤名稱占地面積占地面積 總量總量( (萬方) )已推出量已推出量( (萬方) )已去化量已去化量( (萬

13、方) )潛量潛量( (萬方) )國際麗晶城94畝1615.513.12.9三盛頤景園73.5畝119.85.85.2岸上玫瑰133.2畝1712.1107信達(dá)水岸茗都170畝2818.313.514.5國建香榭水都145畝1812.611.16.9宋都西湖花苑227畝3025.317.512.5水墨蘭庭170畝221611.49.6藍(lán)蝶苑77.8畝111110.80.8御龍灣102畝27.75.61.925.8發(fā)能太陽海岸85.6畝22.713.4811.411.3恒大華府214畝4026.36.831.2融科九重錦112畝2410.96.817.2總計(jì)267.4267.4176.88176.

14、88120.1120.1144.9144.9政務(wù)區(qū)已上市項(xiàng)目存量情況政務(wù)區(qū)已上市項(xiàng)目存量情況政務(wù)區(qū)在售樓盤未來上市量約144.9萬平方，按目前銷售速度去化周期約在兩年左右。第16頁/共29頁1、以區(qū)域市場(chǎng)同類產(chǎn)品類比定價(jià)。2、考慮區(qū)域市場(chǎng)1011月升值空間。3、抓住目前市場(chǎng)熱度，適當(dāng)放低姿態(tài)，奠定開盤熱銷態(tài)勢(shì)的基礎(chǔ)上，小幅快跑，不斷拉升價(jià)格水平4、目前已預(yù)約192組客戶的價(jià)格承受幅度作為制定本價(jià)值體系的部分依據(jù)，以客戶的需求為導(dǎo)向，根據(jù)可能出現(xiàn)的銷售速度來調(diào)整價(jià)格定價(jià)原則第17頁/共29頁樣本樓盤選取原則總價(jià)、面積區(qū)間重合總價(jià)、面積區(qū)間重合客戶比選項(xiàng)目客戶比選項(xiàng)目客戶群類似客戶群類似核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)

15、目：九重錦、國際麗晶城 （對(duì)比權(quán)重取0.30.3）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：御龍灣、太陽海岸（對(duì)比權(quán)重取0.20.2）區(qū)域接近區(qū)域接近第18頁/共29頁市場(chǎng)打分因素打分指標(biāo)打分指標(biāo)權(quán)重（權(quán)重（% %）片區(qū)價(jià)值10片區(qū)地位5升值前景5地塊價(jià)值20環(huán)境與自然景觀12交通便利性8本體價(jià)值45物業(yè)形態(tài)10容積率3內(nèi)部景觀8戶型設(shè)計(jì)5會(huì)所3庭院6建材與設(shè)備設(shè)施3立面造型2社區(qū)氛圍營造5項(xiàng)目附加值25開發(fā)商品牌5項(xiàng)目市場(chǎng)形象5現(xiàn)場(chǎng)包裝與展示5工程進(jìn)度形象5物業(yè)品牌與費(fèi)用3設(shè)計(jì)方品牌2第19頁/共29頁高層競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品打分表打分指標(biāo)權(quán)重（%）九重錦國際麗晶城御龍灣太陽海岸打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分片區(qū)

16、價(jià)值10片區(qū)地位510.5-1-0.5-3-1.5-3-1.5升值前景500002100地塊價(jià)值20環(huán)境與自然景觀1211.200-1-1.211.2交通便利性8-1-0.800-1-0.800本體價(jià)值45物業(yè)形態(tài)10-4-4-2-2-2-2-3-3容積率300000000內(nèi)部景觀810.810.80010.8戶型設(shè)計(jì)531.500-1-0.5-2-1會(huì)所3-10.5-3-1.5-1-0.5-1-0.3庭院600000000建材與設(shè)備設(shè)施30000-2-0.600立面造型2-2-0.4-4-0.8-2-0.4-2-0.4社區(qū)氛圍營造521210000項(xiàng)目附加值25開發(fā)商品牌5-1-0.5-2-

17、1-2-1-2-1項(xiàng)目市場(chǎng)形象500-1-0.50000現(xiàn)場(chǎng)包裝與展示521212110.5工程進(jìn)度形象521212100物業(yè)品牌與費(fèi)用300000000設(shè)計(jì)方品牌21210.20000合計(jì)1003.8-2.3-5.5-5.9對(duì)比得分1.0380.9770.9450.953第20頁/共29頁高層入市均價(jià)推導(dǎo)項(xiàng)目名稱最新實(shí)售均價(jià)對(duì)比得分折算價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)九重錦5279元/1.0385085.70.31526國際麗晶城4787元/0.9774989.80.31497御龍灣4962元/0.94552500.21050 太陽海岸4808元/0.95350450.21009 比準(zhǔn)均價(jià)50825082經(jīng)

18、過打分得出經(jīng)過打分得出均價(jià)均價(jià)50825082元元/ /平方米平方米第21頁/共29頁高層入市均價(jià)推導(dǎo)0909年政務(wù)區(qū)月均價(jià)格增長比例為年政務(wù)區(qū)月均價(jià)格增長比例為2.1%2.1%項(xiàng)目項(xiàng)目1111月入市均價(jià)月入市均價(jià)=5082=5082元元/ /平米平米* *1.0211.021項(xiàng)目入市均價(jià)為5189元/平米第22頁/共29頁高層入市均價(jià)結(jié)合首批認(rèn)籌客戶價(jià)格高層承受區(qū)間50545054元/ /平方, ,建議首批高層產(chǎn)品入市價(jià)格適當(dāng)調(diào)低: : 51505150元/ /平米第23頁/共29頁結(jié)合市場(chǎng)與前期客戶意向，花園洋房均價(jià)建議8000元/平米日期日期均價(jià)均價(jià)產(chǎn)品類別產(chǎn)品類別華地學(xué)府名都華地學(xué)府名都9000元/ 6+1（181-195 ）華潤幸福里華潤幸福里8500元/ 5+1(125-300 )國建香榭水都國建香榭水都電梯洋房6500元/ 電梯洋房（2層一戶，共11層）187-198花園洋房均價(jià)建議第24頁/共29頁高層未來一年價(jià)格走勢(shì)第25頁/共29頁花園洋房未來一年價(jià)格走勢(shì)第26頁/共29頁分析：1、花園洋房按8000元銷售均價(jià), 可實(shí)現(xiàn)銷售總價(jià)為6723萬元.2、高層按5150銷售均價(jià),首批高層房源可實(shí)現(xiàn)銷售總價(jià)為18620萬元.3、按本方案建議,項(xiàng)目首批房源247