城鎮(zhèn)房屋拆遷補償問題淺析——拆遷矛盾

1、 - 1 -本科畢業(yè)論文城鎮(zhèn)房屋拆遷補償問題淺析 拆遷矛盾作 者專 業(yè)指導(dǎo)教師內(nèi) 容 摘 要隨著城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，城市周邊農(nóng)村集體土地大量被征用，城市、農(nóng)村房屋拆遷數(shù)量也不斷增加，房屋的拆遷矛盾日趨突出。就拆遷補償事宜來說，拆遷人與被拆遷人之間因補償安置的方式和標(biāo)準很難達到統(tǒng)一是導(dǎo)致糾紛不止的重要原因之一。而拆遷部門的強制甚至是野蠻拆遷則直接導(dǎo)致了一系列的拆遷悲劇。 關(guān)鍵詞：土地征用 拆遷矛盾 拆遷補償 野蠻拆遷 目 錄一、唐福珍事件1（一）案情簡述1（二）簡要分析1二、現(xiàn)行房屋拆遷補償制度的缺陷1三、完善立法，保障被拆遷人的權(quán)益2四、結(jié)束語2附 錄3參考文獻4城鎮(zhèn)房屋拆遷補償問題淺析據(jù)估算

2、，房地產(chǎn)業(yè)對我國gdp的直接貢獻和間接貢獻已經(jīng)高達15。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從無到有，從非支柱產(chǎn)業(yè)到重要支柱產(chǎn)業(yè)的變化,有力地推動了國民經(jīng)濟的發(fā)展。特別是2002年以來，在擴大內(nèi)需和全面推進住房制度改革等宏觀經(jīng)濟政策引導(dǎo)下，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增長態(tài)勢。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2004年我國房地產(chǎn)投資為13158億元，同比增長28.1。2005年一季度增長26.7，有13個省、區(qū)、市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30，其中有六個超過50，最高的達到115，遠遠超過同期gdp的增長速度。僅在發(fā)展趨于飛速的開端，房地產(chǎn)業(yè)就表現(xiàn)出如此強大的生命力，可見，2010年的現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)

3、濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)是必然的結(jié)果。借助這組數(shù)字，我們應(yīng)當(dāng)客觀地看到，我國房地產(chǎn)業(yè)在取得巨大成績的同時，存在著不少問題。其中，最突出的莫過于房價過高的問題。它的產(chǎn)生和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存的問題有著密切聯(lián)系。首先，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足的現(xiàn)象，造成人民所需的經(jīng)濟適用房供應(yīng)不足，中、高檔次的商品房大量空置。其次房地產(chǎn)市場投資轉(zhuǎn)向投機。投機的高風(fēng)險高回報，讓許多有余錢的人、沒余錢也向銀行借貸的人投入房地產(chǎn)業(yè)。著名的溫州“炒房團”在全國房地產(chǎn)市場投機已是“名聲大振”。樓盤初期投入，經(jīng)過多次轉(zhuǎn)手賣出，從中獲取暴利吸引了越來越多的人加入“炒房大軍”，導(dǎo)致購房率的非理性增長，同時增加了房屋空置率。再次，房地產(chǎn)業(yè)

4、對銀行資金過分依賴形成金融風(fēng)險。銀行資金作為房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源,由銀行對開發(fā)企業(yè)的直接貸款和銀行對個人購房按揭貸款兩部分組成。房地產(chǎn)業(yè)對銀行資金有著過分依賴。雖然現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展如日中天，而一旦市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商和個人出現(xiàn)還貸困難，金融機構(gòu)的風(fēng)險就會加大，尤其是出于投資和投機需求的商品房購買，如果也運用大量的銀行資金，更易對銀行帶來風(fēng)險。這一系列問題從不同方面影響著房價的漲跌，簡單來說，即投資的巨大收益推動投機增加，哄抬房價；我們貨幣管理體制的不健全，政策的寬松，使大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)；城鎮(zhèn)化發(fā)展過快，地價不斷攀升，刺激消費者的購房心理；而房地產(chǎn)法律體制的不完善更加讓不斷升高的房價無法得到有

5、效抑制，進而又影響了房地產(chǎn)市場秩序的嚴重混亂。房價過高，嚴重影響人們生活。改革開放后，我國開始探索城鎮(zhèn)住房制度改革。不再實行福利分配，而是由市場供應(yīng)結(jié)合個人需求。此后的30多年來，房地產(chǎn)業(yè)由新興產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長的重要動力。在住房制度改革取得明顯成效的同時，近年來房價過高的問題十分突出。受國際金融危機影響，2008年下半年房價曾一度有所回落，但2009年第二季度以來，房價迅速回升并大幅上漲。數(shù)據(jù)顯示，2009年全國住宅平均價格漲幅達25.1%。大城市更為明顯，今年一季度北京商品房均價達21880元/平方米，比去年同期上漲了88.4%。前不久，央行公布的一份針對全國儲戶的調(diào)查顯示，超過70%的居民

6、認為房價“過高，難以接受”。“60后”、“70初”的人們依靠福利分房得以安居；“75后”“80初”人們依靠實打?qū)嵏桑I房買車奔小康；“85后”“90初”的我們沒有福利分房，實打?qū)嵏芍荒苊銖姕悅€首付，接下來的20年甚至更長久的時間都要為房貸而活。甚至買不起，只能“望房興嘆”。于是“蝸居”、“蟻族”、“裸婚”一系列新詞開始成為流行。黨的十七大結(jié)束以后，“六個為什么”“七個怎么看”“劃清四大界限”等問題成為人們關(guān)注的新熱點。其中，“七個怎么看”在老百姓中關(guān)注度最高，因為所涉及的問題均是民生問題，尤其是“怎么看房價過高”一度引起熱議。電視劇蝸居真實反應(yīng)了“房奴”的辛酸和城市生活的無奈。面對持續(xù)升高的房

7、價，我們又該如何理性面對？從房價過高的產(chǎn)生原因中我們不難看出，市場的調(diào)節(jié)已經(jīng)無法控制房價持續(xù)飆升，房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展更加突顯了對國家宏觀調(diào)控的需要。為了遏制房價過高，2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，提出五方面十條政策措施，被稱為“新國十條”，對房價過高的問題加強了國家的宏觀調(diào)控力度。我個人認為，為應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)的不停變化，國家政策也不斷翻新。然而，這些看似能暫時有效控制的政策真的能保證房價的合理回落和房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展嗎？答案是否定的。政策并不是唯一的手段，但卻是目前相對有效的手段。這個無可非議。但是試問一句，房地產(chǎn)市場混亂，各種問題層出不窮，難道國

8、家只能不斷出臺各種新政策，來一點點拽回偏離正常軌道發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)嗎？人們只能面對問題，提出抗議，等待新政策，再面對新問題，再抗議，再等待更新的政策？那么，國家的宏觀調(diào)控完全成了市場調(diào)節(jié)無效后的被動工具。究其根本，是房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律機制的嚴重不健全。此外，隨著城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，城市周邊農(nóng)村集體土地大量被征用，城市、農(nóng)村房屋拆遷數(shù)量也不斷增加，房屋的拆遷矛盾日趨突出。就拆遷補償事宜來說，拆遷人與被拆遷人之間因補償安置的方式和標(biāo)準很難達到統(tǒng)一是導(dǎo)致糾紛不止的重要原因之一。而拆遷部門的強制甚至是野蠻拆遷則直接導(dǎo)致了一系列的拆遷悲劇。一、唐福珍事件2009年11月13日早晨，成都金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華村發(fā)

9、生了一起惡性拆遷事件，女主人唐福珍以死相爭未能阻止政府組織的破拆隊伍，最后自焚于樓頂天臺，醫(yī)治無效死亡。其家屬數(shù)人被拘，數(shù)人受傷住院，政府部門將其定性為暴力抗法。其中的具體細節(jié)就不一一詳述了，但是我們卻不難想象當(dāng)初女主人是如何竭力的去保護自己心愛的家園，面對無動于衷的拆遷隊伍又是如何的憤怒和絕望。舍去對生命的眷戀，萬般無奈的她選擇自焚。然而，卻無人理會。在這里，生命被漠視著，法律被踐踏著。眾所周知，房屋是普通公民終其一生努力奮斗而擁有的最重要的私有財產(chǎn)，是他們生存和發(fā)展的根基。但在近年來的城鎮(zhèn)房屋拆遷中，肆意損害被拆遷人財產(chǎn)權(quán)利甚至侵犯被拆遷人人身權(quán)利的行為卻頻頻發(fā)生，上文提到的唐福珍悲劇不過

10、是冰山一角。房地產(chǎn)開發(fā)商以斷電、停水、恐嚇等方式，甚至以毆打綁架等嚴重侵犯人身權(quán)利的行為逼迫居民接受拆遷，卻無法提供合理的補償；地方政府則退居幕后，坐視被拆遷人權(quán)益慘受踐踏而少有作為，在不應(yīng)干預(yù)的場合倒是積極有為地偏向拆遷人。被拆遷人無可奈何，唯有以死來保護自己的家園，一個接一個的唐福珍呈現(xiàn)在世人眼前。二、現(xiàn)行房屋拆遷補償制度的缺陷不斷的房屋拆遷糾紛引發(fā)的一起又一起的悲劇，究其根源在于我國現(xiàn)行的房屋拆遷制度還不夠完善，難以有效保障被拆遷人的合法權(quán)益。根據(jù)現(xiàn)行城市房屋拆遷管理條例，房屋拆遷補償范圍僅限于房屋及其附屬物，而對土地使用權(quán)不予補償。拆遷人以獲取他人土地使用權(quán)為目的,卻不對該土地使用權(quán)進

11、行補償,其不合理、不公正性顯而易見。現(xiàn)行拆遷安置補償回避了土地使用權(quán)價值這一問題，而實際上單純房屋的補償是無法給被拆遷人以公正補償?shù)?，這使得房屋拆遷糾紛不可避免。另外，房屋拆遷補償標(biāo)準方面也有問題。主要體現(xiàn)在兩方面：一是補償標(biāo)準的規(guī)定過于籠統(tǒng)含糊；二是根據(jù)城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定，補償金額是根據(jù)地方政府規(guī)定的評估標(biāo)準，在此基礎(chǔ)上由房地產(chǎn)評估機構(gòu)作出最后的估價。這樣可能會產(chǎn)生兩方面的后果。一方面，政府部門的定價與市場上實際的房價可能有一定差距。另一方面，拆遷人委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行價格評估，使得其對評估價格的確定更有主動權(quán)，被拆遷人則基本喪失了對自己財產(chǎn)定價的權(quán)利。而在實踐中,由于缺少操作標(biāo)準

12、,拆遷人往往以公共利益為名掩蓋商業(yè)利益之實,再加上政府利益乃至官員私人利益的摻雜,使得許多拆遷戶只能得到過低的、象征性的補償。上文所提到的“唐福珍悲劇”很大程度上就是因為拆遷人與被拆遷人就補償事宜未能協(xié)調(diào)好引發(fā)的。據(jù)查，案件中的唐福珍及其家人對被通知要拆除的房屋總計共投入了700多萬人民幣，而拆遷方一開始只承諾補償90多萬后經(jīng)斡旋也只是增至217萬，這令唐福珍及其家人實在是難以接受。被拆遷人是受損害者，所遭受到的損失卻未能得到公正的補償，這樣一來，糾紛就不可避免的發(fā)生了。三、完善立法，保障被拆遷人的權(quán)益綜上所述，現(xiàn)行房屋拆遷制度存在眾多的不足之處，難以保障處于弱勢地位的被拆遷人的合法權(quán)益，極有

13、必要建立系統(tǒng)完善的房屋拆遷制度。首先最重要的也是本文所關(guān)注的一點就是必須完善拆遷安置補償制度。房屋拆遷補償糾紛最典型的是將被拆遷人的房屋價格評估過低,使被拆遷人的合法財產(chǎn)不合理的減少。因而評估機構(gòu)的公正與否對于公正補償至關(guān)重要。拆遷管理條例規(guī)定補償金由評估機構(gòu)評估,應(yīng)當(dāng)說這具有一定的積極意義,但目前我國的社會中介組織還不夠成熟。我國房地產(chǎn)評估事務(wù)所絕大多數(shù)由政府職能部門的二級機構(gòu)發(fā)展而來,雖然形式上脫了鉤,但在人、財、物等諸多方面仍有千絲萬縷的聯(lián)系,加之土地開發(fā)商與評估事務(wù)所關(guān)系密切,高價低估現(xiàn)象十分嚴重。因而為了保障房屋評估價格的公正性，應(yīng)設(shè)立獨立的估價委員會,以更好的進行公正的評估，保障被

14、拆遷人的權(quán)益。拆遷補償也應(yīng)當(dāng)包括房屋拆遷時的土地使用權(quán)價格。具體而言，補償范圍應(yīng)包括：被拆除的房屋、房屋的附屬物、期限內(nèi)的臨時建筑物、房屋拆遷時的土地使用權(quán)價格，被拆遷人其他的利益損失和費用等。另外，拆遷補償應(yīng)該是公正補償，而且是按照公開市場價格來計算。拆遷人也應(yīng)當(dāng)本著公正補償?shù)脑瓌t，以恢復(fù)被拆遷人在被拆遷之前的生產(chǎn)、生活狀態(tài)為標(biāo)準，來消除拆遷對權(quán)利人的影響。隨著房屋拆遷糾紛的越演越烈，各地地方立法有所行動，各種行政法規(guī)紛紛出臺。然而，要將現(xiàn)有的有法可依轉(zhuǎn)化為可行性的操作辦法，從宏觀上理順城市房屋拆遷法律關(guān)系，避免類似于唐福珍的拆遷悲劇，還必須建立一部全國性的關(guān)于房屋拆遷補償?shù)姆桑狗蓪λ?/p>

15、人財產(chǎn)權(quán)的保障真正落到實處，最大限度地減少房屋拆遷中的矛盾和沖突，從而達到和諧拆遷的最終目的。另外,房價過高已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟問題，更是社會和諧和國家發(fā)展的重大問題。從2003年起，國家不斷出臺一系列整頓政策：中國人民銀行下發(fā)關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知、嚴格控制土地供給、央行10年來首次宣布上調(diào)存貸款利率、房地產(chǎn)稅制改革、房地產(chǎn)信托的收緊、“外資限炒令”、第二套房首付額的提高如今還有“新國十條”?；凇靶聡畻l”的基礎(chǔ)，黨中央提出了幾大措施：一是“明問制”；二是“抑投機”；三是“增供給”；四是“促保障”；五是“嚴監(jiān)管”。雖然我國有房地產(chǎn)法，但是要使這些政策和措施發(fā)揮其最大的作用，該怎

16、么做呢？答案：立法，完善法律。只有政策與法律“兩手聯(lián)合，雙管齊下”，中國的房地產(chǎn)業(yè)才能走上健康發(fā)展道路。房價過高已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟問題，更是社會和諧和國家發(fā)展的重大問題。從2003年起，國家不斷出臺一系列整頓政策：中國人民銀行下發(fā)關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知、嚴格控制土地供給、央行10年來首次宣布上調(diào)存貸款利率、房地產(chǎn)稅制改革、房地產(chǎn)信托的收緊、“外資限炒令”、第二套房首付額的提高如今還有“新國十條”?；凇靶聡畻l”的基礎(chǔ)，黨中央提出了幾大措施：一是“明問制”；二是“抑投機”；三是“增供給”；四是“促保障”；五是“嚴監(jiān)管”。雖然我國有房地產(chǎn)法，但是要使這些政策和措施發(fā)揮其最大的作用，

17、該怎么做呢？答案：立法，完善法律。只有政策與法律“兩手聯(lián)合，雙管齊下”，中國的房地產(chǎn)業(yè)才能走上健康發(fā)展道路。小結(jié)從黨中央的新政策來看，首先，就前兩項措施而言，通過立法來保障實施是最有效的。國家只有立法明確各級政府的責(zé)任和義務(wù)，才能使各級政府與中央緊密團結(jié)，積極履行各自職責(zé)，共同抑制投機性住房需求。進而使投機過熱得到有效“降溫”，促使房價回落到正常、可接受范圍。其次，國家應(yīng)對房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)平衡通過立法進行明確規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)商往往只重視利益而忽略群眾的真正需求，房屋的大量空置導(dǎo)致資源的浪費和不科學(xué)發(fā)展。要使開發(fā)商自覺調(diào)查群眾需求并據(jù)此來制定合理開發(fā)計劃，還必須明確負責(zé)審批的各級部門的職責(zé)。只有層層嚴格把關(guān)，真正做到“嚴監(jiān)管”，才能更好地實現(xiàn)“增供給”和“促保障”。然后，立法僅僅明確各級政府和部門的職責(zé)是無法保障法律得以有效實施的，還需要建立“問責(zé)制”式的懲罰體系。如果不履行職責(zé)僅導(dǎo)致市場的健康發(fā)展