江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院校園土地轉(zhuǎn)讓評估報告書

1、 江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院所有的森林資源資產(chǎn) 贛林評報字（2011）055號江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院校園土地轉(zhuǎn)讓評估報告書北中林評報字（2011）057號 班級 學(xué)號 姓名 劉福光 成績 評估單位：北京中林資產(chǎn)評估有限公司江西辦事處報告日期： 二o一一年十一月二十日目 錄一、注冊資產(chǎn)評估師聲明二、評估報告摘要三、評估報告正文四、資產(chǎn)評估說明五、評估報告書備查文件1、委托方及資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2、委托方及資產(chǎn)占有方組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件3、委托方及資產(chǎn)占有方法人身份證復(fù)印件4、資產(chǎn)評估委托方及資產(chǎn)占有方承諾函5、注冊資產(chǎn)評估師承諾函6、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件7、評估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件8、資產(chǎn)評估機(jī)

2、構(gòu)人員資格證書復(fù)印件9、資產(chǎn)清查評估明細(xì)表10、委托方提供的產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件注冊資產(chǎn)評估師聲明一、 我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、 評估對象涉及的資產(chǎn)清單由資產(chǎn)占有方申報并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當(dāng)適用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。三、 我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。四、 我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行

3、現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估報告對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗。五、 我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特定事項說明及其對評估結(jié)論的影響。摘 要北京中林資產(chǎn)評估有限公司江西辦事處接受江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院校園土地轉(zhuǎn)讓價格評估進(jìn)行了評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估土地資

4、產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日2011年11月1日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果如下：一、評估目的：本次評估是擬為江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院校園土地轉(zhuǎn)讓價格評估提供公允價值參考依據(jù)。二、評估范圍與對象：納入本次評估范圍的資產(chǎn)為江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院提供土地使用權(quán)價值及建筑物的評估。三、價值類型：選擇市場價值類型。四、評估基準(zhǔn)日：2011年11月1日。五、評估原則：遵循獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性、專業(yè)性的工作原則，以及貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則等經(jīng)濟(jì)原則，在被評資產(chǎn)繼續(xù)使用的假設(shè)前提下，對其進(jìn)行客觀、公正地評估。六、評估方法：假設(shè)開發(fā)法。七、評估結(jié)論：本次評估值為1710726260元。八、報告提

5、交日期：2011年11月30日。按照有關(guān)資產(chǎn)評估現(xiàn)行規(guī)定，本評估結(jié)論有效期一年（自二一一年十一月三十日起，至二一二年十一月二九日止有效）。本評估報告依照資產(chǎn)評估法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。 北京中林資產(chǎn)評估有限公司江西辦事處 中國注冊資產(chǎn)評估師法定代表人： 肖忠優(yōu) 中國注冊資產(chǎn)評估師資 產(chǎn) 評 估 報 告 書北中林評報字（2011）057號江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院：北京中林資產(chǎn)評估有限公司江西辦事處接受貴院的委托，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，資產(chǎn)評估原則，采用假設(shè)開發(fā)法，按照必要的評估程序，對江西環(huán)

6、境工程職業(yè)學(xué)院校園土地轉(zhuǎn)讓價格評估在二o一一年十一月一日的市場價值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下： 一、委托方、資產(chǎn)占有方及其他評估報告使用者：委托方：江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院。注冊號：360800520001573。住所：贛州市章貢區(qū)湖邊鎮(zhèn)。法定代表人：肖忠優(yōu)。學(xué)校類型：大專院校。資產(chǎn)占有方：國有資產(chǎn)，經(jīng)過省市有關(guān)審批，允許轉(zhuǎn)讓，作為商業(yè)或生活小區(qū)建設(shè)用地。其他評估報告使用者：與本次土地轉(zhuǎn)讓有關(guān)的相關(guān)機(jī)構(gòu)。二、評估目的：本次評估是為江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院校園土地轉(zhuǎn)讓價格評估提供公允價值參考意見。三、評估范圍和對象：納入本次評估范圍的資產(chǎn)為原江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院校園土地（因?qū)W院遷新校區(qū)）。詳見

7、后附的評估明細(xì)表。四、價值類型：本次評估選擇市場價值類型。市場價值是在滿足公開市場和資產(chǎn)有效使用假設(shè)的前提下，相對于整體市場而言的合理或公允價值。五、評估基準(zhǔn)日：根據(jù)業(yè)務(wù)約定書確定本項目評估基準(zhǔn)日為二o一一年十一月一日。六、評估依據(jù)：1、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則；2、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-執(zhí)業(yè)道德基本準(zhǔn)則；3、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則包括：評估報告、評估程序、資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見、業(yè)務(wù)約定書、機(jī)器設(shè)備、工作底稿、不動產(chǎn)等；4、其他與資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、法規(guī)；5、委托方提供的產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件；6、資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊；7、土地及房屋建筑報價大全（2010）；8、當(dāng)?shù)亟诘膬r格資料和向廠家詢價；9、業(yè)務(wù)約定書、

8、評估師現(xiàn)場勘察記錄；10、委托方提供的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表。七、評估方法：本次評估土地使用權(quán)已得到省市有關(guān)審批、且符合合法原則為前題，由于本次可以根據(jù)預(yù)測開發(fā)或者規(guī)劃設(shè)計，使得校園土地及建筑物達(dá)到最好最優(yōu)的使用為前提，故采用假設(shè)開發(fā)法。收獲現(xiàn)值法是將預(yù)計的估價對象選擇最有效的方式開發(fā)利用該土地及建筑物，根據(jù)目前市場狀況及將來趨勢預(yù)計建成后房地產(chǎn)的價格，預(yù)測在開發(fā)后房地產(chǎn)過程中的各項費(fèi)用，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的資產(chǎn)評估方法。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況：評估工作自2011年11月1日開始至2011年11月30日結(jié)束，經(jīng)過接受委托，資產(chǎn)清查、評定估

9、算、評估匯總、提交報告等過程，具體如下：（一）接受委托：確定評估項目、評估目的、評估對象和范圍；選定評估基準(zhǔn)日，簽定評估業(yè)務(wù)委托協(xié)議，擬定評估方案；（二）資產(chǎn)清查：指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)與收集準(zhǔn)備資料、檢查核實資產(chǎn)與驗證資料；（三）評定估算：評估人員進(jìn)入現(xiàn)場檢測與鑒定、選擇評估方法、收集市場信息、確定具體計算過程；（四）評估匯總：對評估結(jié)果進(jìn)行匯總、評估結(jié)論分析、撰寫說明與報告、進(jìn)行內(nèi)部復(fù)核；（五）提交報告：對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核分析、撰寫評估報告、并提交本次資產(chǎn)評估報告書。九、評估假設(shè)：(一)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)會保持一直增長，不會出現(xiàn)劇烈、重大波動；(二)未來年限，國家對土地及房地產(chǎn)的政策不發(fā)生重大變動；

10、(三)假定委估資產(chǎn)保持持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)，委托方所提供的資料具有真實、合法、完整性(四)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體不變動的原則。也就是以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體不變動為前提或假設(shè)前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日時點(diǎn)上的公允價值；(五)以2011年11月1日為評估基準(zhǔn)日，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價，對影響的稅率、銀行貸款利率等國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及相關(guān)因素均假設(shè)不變，也不考慮通貨膨脹的影響；(六)本次評估假設(shè)被評估資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變且單位持續(xù)經(jīng)營；(七)本次評估假設(shè)評估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變；（八）保持目前的資產(chǎn)規(guī)模按持續(xù)經(jīng)營假設(shè)條件進(jìn)行；(九)本次評估以資產(chǎn)評估報告所列明的特定評估目的為前提；(十)本次評估

11、假設(shè)資產(chǎn)占有方提供的基礎(chǔ)資料和財務(wù)資料真實、可靠。十、評估結(jié)論：經(jīng)本所評估，被評估資產(chǎn)評估值為1710726260元。評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表。十一、特別事項說明：（一）本報告所涉及的有關(guān)法律證明文件及相關(guān)資料由江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院提供，其應(yīng)對評估對象法律權(quán)屬(所有權(quán)和與所有權(quán)相關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)利)資料的真實性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任。本所只對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，不對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。（二）評估結(jié)果未考慮可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境明顯波動而造成其價值的升、貶值。（三）對于評估中可能存在的影響評估結(jié)果的其他瑕疵事項，委托方及資產(chǎn)占有方在委托評估時未作特別說明。在評估人員根據(jù)專

12、業(yè)經(jīng)驗一般無法獲悉的情況下，評估機(jī)構(gòu)和評估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。十二、評估報告使用限制說明：（一）評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途，是對評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)公允價值的反映，未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力的影響，未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響，本評估報告受本機(jī)構(gòu)評估人員的職業(yè)水平和能力的影響。（二）評估報告的全部或者部分內(nèi)容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需評估機(jī)構(gòu)審閱相關(guān)內(nèi)容。（三）評估報告書的使用權(quán)歸委托方使用，未經(jīng)委托方許可評估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。（四）評估結(jié)論的有效使用期限：根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定有效期為一年，即從2011年11月30日至2012年

13、11月29日止有效。超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。 十三、評估報告提出日期： 本評估報告提交委托方的時間為2011年11月20日。北京中林資產(chǎn)評估有限公司江西辦事處 中國注冊資產(chǎn)評估師 法人代表： 肖忠優(yōu) 中國注冊資產(chǎn)評估師評估說明使用范圍的聲明本評估說明僅供財產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)、單位主管部門審查資產(chǎn)評估報告書和檢查評估機(jī)構(gòu)工作之用，非為法律、行政、法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸于公開媒體。土地及建筑物資產(chǎn)的評估說明一、評估范圍及概況：根據(jù)委托方提供的江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院土地及建筑物清查評估明細(xì)表，評估值為1710726260元。二、評估程序：清查核實，在委托

14、方提供資料及有關(guān)憑證的基礎(chǔ)上，深入現(xiàn)場，不符之處及時更正記錄，對重點(diǎn)資源進(jìn)行了仔細(xì)和勘察；收集資料，搜集相關(guān)土地及房地產(chǎn)的價格資料，調(diào)查市場行情，了解相關(guān)價格信息；三、評估方法：江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院用于工業(yè)和居住是“七通一平”熟地的面積分別為143950和14547.5，獲知該宗土地的面積為總面積為158497.5，,從開工之日算起，土地剩余使用年限為50年，容積率為4，適宜建造工業(yè)用地為電子制造業(yè)和員工住宿，容積率4，建筑覆蓋率50； 估價要求：需要評估該塊土地于2012年11月出讓時的正常購買價格。 估價過程： (1)選擇估價方法。該塊土地屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，適用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價，故選用假

15、設(shè)開發(fā)法。具體是打算采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。 (2)選擇最佳的開發(fā)利用方式。通過市場調(diào)查研究，得知該塊土地的最佳開發(fā)利用方式如下：用途為工業(yè)與居住混合。容積率達(dá)到最大的允許程度，即為4，故總建筑面積為633990。建筑覆蓋率適宜為40。建筑物層數(shù)確定為6層；其中，10#、11#、12#、13#宿舍用做員工宿舍，10#-11#的面積均為3634；12#-13#的面積分別為4491和5520；故工業(yè)用途的建筑面積為575800，居住用途的建筑面積為58190。 (3)預(yù)計開發(fā)期。預(yù)計共需1年時間才能完全建成投入使用，即2012年11月建成。 (4)預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。根據(jù)對市場的

16、調(diào)查分析，預(yù)計工業(yè)部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30，半年后再可售出50，其余20需一年后才能售出；工業(yè)部分在出售時的平均價格為每平方米建筑面積4500元，居住部分在出售時的平均價格為每平方米建筑面積2500元。 (5)測算有關(guān)稅費(fèi)和折現(xiàn)率。建筑安裝工程費(fèi)預(yù)計為每平方米建筑面積l200元；勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)及管理費(fèi)等預(yù)計為每平方米建筑面積500元；估計在未來1年的開發(fā)期內(nèi)，開發(fā)建設(shè)費(fèi)用(包括勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等)的投入情況如下：年初需投入20，年終需投入50，年末投入余下的30。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)預(yù)計為售價的9，其中廣告宣傳和銷售代理費(fèi)為售價的3，兩

17、稅一費(fèi)和交易手續(xù)費(fèi)等為售價的6。折現(xiàn)率選取14。據(jù)了解，如果得到該土地，還需要按取得價款的3繳納有關(guān)稅費(fèi)。 (6)求取地價。計算的基準(zhǔn)時間定為該塊土地的出讓時間，即2004年10月。建成后的總價值=4500×575800/(1+14%)1+2500×58190×30/(1+14%)1+50/(1+14%)1.5+20/(1+14%)2 239332.3983(萬元)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用總額=(1200+500)×633990x20+50/(1+5%)0.5+30/(1+5%)1104939.8854(萬元) 銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額建成后的總價值×9 2

18、39332.3983×9 21539.91585(萬元) 購地稅費(fèi)總額總地價×3 0.03總地價(萬元) 總地價239332.3983104939.885421539.915850.03總地價 總地價=(239332.3983104939.885421539.91585)/(1+0.03) 109565.6282(萬元) 估價結(jié)果：以上述計算結(jié)果為主，并參考估價人員的經(jīng)驗，將總地價確定為109565.6282萬元。 對于房地產(chǎn)開發(fā)用地的估價，該塊工業(yè)和住宿土地在2012年11月出讓時的正常購買價格的測算結(jié)果為：總地價109565.6282萬元，單位地價6912元，樓面地價1

19、728.2元。 江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院用于對外出售和對外出租的土地面積面積分別為4046和6921.66，建筑物面積為24278和41530。獲知該宗土地的面積為總面積為10968，,從開工之日算起，土地剩余使用年限為50年，容積率為6，適宜建造工業(yè)用地為電子制造業(yè)和員工住宿；預(yù)計取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為1年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的12，年中需要投入60的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)，年末需要投入40的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價的2，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等

20、為交易價格的6，買方需要繳納的契稅等為交易價格的3；預(yù)計該商品住宅在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積3 000元。所給資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該宗土地2012年11月的總價、單價及樓面地價(折現(xiàn)率為12)。 解 設(shè)該宗土地的總價為v： 開發(fā)完成后的總價值3000×10968×6/(1+12%)1 12627.1428(萬元)建筑安裝工程費(fèi)等的總額800×(1+12)x 10968×6×60/（1+6%）0.540%/（1+6%）1 5661.3075(萬元) 建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)在各年的投入實際上是覆蓋全年的，但

21、為體現(xiàn)計算的方便起見，假設(shè)各年的投入是集中在各年的年中，這樣，就有了上述計算中的折現(xiàn)年數(shù)分別是0.5和1.的情況。 銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額12627.1428×(2+6) 1010.1714(萬元) 購買該宗土地的稅費(fèi)總額v×3 0.03v(萬元) v12627.14285661.30751010.17140.03v v=5782.1979(萬元) 故： 土地總價5782.1979(萬元) 土地單價5271.8(元) 樓面地價878.65(元)剩余面積為=397204在建工程（足球場、籃球場一一保留）并且增加體育設(shè)施，竣工于2012年11月1日，總用地面積79440，用途為

22、體育設(shè)施建設(shè)和開發(fā)。土地使用年限為50年，從工之日起計；當(dāng)時取得土地的花費(fèi)為2500元。該項目的正常開發(fā)期為1年，建設(shè)費(fèi)用(包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等)為每平方米建筑面積2 300元。至2011年10月1日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50的建設(shè)費(fèi)用。但估計至建成尚需1年，還需投入60的建設(shè)費(fèi)用。按照出租收入計算，建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元m2，可出租面積為建筑面積，正常出租率為85，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價的3，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價的8。上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2012年11

23、月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(報酬率為9，折現(xiàn)率為13)。 解 設(shè)該在建工程的正常購買總價為v在建工程價值開發(fā)完成后的價值續(xù)建開發(fā)成本銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-買方購置在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 續(xù)建完成后的總價值a/y1-1/(1+y)n×1/(1+rd)t需要折現(xiàn)的年數(shù)，其他符號的含義同收益法。故續(xù)建完成后的總價值計算如下： 60×12×79440× 85×(1-25)1-1/(1+9%)50-2×1/(1+13%)1 3175.2519(萬元) 續(xù)建總費(fèi)用=2500×79440×60%/(1+13%)0

24、.5 1120.963(萬元) 銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額3175.2519x 8 254.02(萬元) 購買該在建工程的稅費(fèi)總額v×3 0.03v(萬元)v3175.25191120.963254.020.03v v1747.834(萬元) 故： 在建工程總價1747.834(萬元) 在建工程單價1747.834/7.94*0.7 314.47(元) 江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院用于對外出售和對外出租的土地面積面積分別為4046和6921.66，建筑物面積為24278和41530。獲知該宗土地的面積為總面積為10968，,從開工之日算起，土地剩余使用年限為50年，容積率為6，適宜建造工業(yè)用地為

25、電子制造業(yè)和員工住宿；預(yù)計取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為1年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的12，年中需要投入60的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)，年末需要投入40的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價的2，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價格的6，買方需要繳納的契稅等為交易價格的3；預(yù)計該商品住宅在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積3 000元。所給資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該宗土地2012年11月的總價、單價及樓面地價(折現(xiàn)率為12)。 解 設(shè)該宗土地的總價為v：

26、 開發(fā)完成后的總價值3000×10968×6/(1+12%)1 12627.1428(萬元)建筑安裝工程費(fèi)等的總額800×(1+12)x 10968×6×60/（1+6%）0.540%/（1+6%）1 5661.3075(萬元) 建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)在各年的投入實際上是覆蓋全年的，但為體現(xiàn)計算的方便起見，假設(shè)各年的投入是集中在各年的年中，這樣，就有了上述計算中的折現(xiàn)年數(shù)分別是0.5和1.的情況。 銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額12627.1428×(2+6) 1010.1714(萬元) 購買該宗土地的稅費(fèi)總額v×3 0.

27、03v(萬元) v12627.14285661.30751010.17140.03v v=5782.1979(萬元) 故： 土地總價5782.1979(萬元) 土地單價5271.8(元) 樓面地價878.65(元) 江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院其他建筑物的建筑面積為158881.6。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成寫字樓出租，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元(按建筑面積計)，同時取得50年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積1 000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4 000元；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價的8；購買該舊廠房買方

28、需要繳納的稅費(fèi)為其價格的4。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價和單價(折現(xiàn)卒為12)。 解 設(shè)該舊廠房的正常購買總價為vv=裝修改造后的價值-裝修改造費(fèi)用-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi) -開發(fā)商購置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)改造補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金 裝修改造后的總價值4000×158881.6/(1+12%) 56743.4285(萬元) 裝修改造總費(fèi)用1 000×158881.6/(1+12%) 14185.8571(萬元) 銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額56743.4285x 8 4539.47(萬元) 購買該舊廠房的稅費(fèi)總額vx 4 0.04v(萬元) 需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額400x 158881.6 6355.2640(萬元) v56743.428514185.85714539.476355.2640.04v v30445.04(萬元) 故： 其他建筑物總價30445.04(萬元) 其他建筑物單價1916.2(元)剩余使用面積為147914.4剩余使用面積根據(jù)路線價法：=147914.4×1200=17749.728（萬元）綜合以上得到建筑物及土地的總的評估值為=1710726260（元） 委托方及資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照復(fù)