XX住宅小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)

1、*前期物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)*物業(yè)管理有限公司二00五年十一月二十五日 目 錄文件名頁(yè)碼資格資質(zhì)證明文件1.1有關(guān)資質(zhì)文件1.2法定代表人身份證明書(shū)1.3投標(biāo)代表授權(quán)委托書(shū)1.4投標(biāo)函1.5公司簡(jiǎn)介1.6管理業(yè)績(jī)1.7現(xiàn)時(shí)管理的物業(yè)報(bào)價(jià)文件2.1前期介入管理2.2物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)2.3投標(biāo)分項(xiàng)報(bào)價(jià)表技術(shù)文件3.1項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷3.2物業(yè)管理總體設(shè)想3.3物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)框架圖3.4物業(yè)管理行政管理方案3.5公共秩序維護(hù)和消防服務(wù)方案3.6清潔綠化服務(wù)方案3.7物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案3.8物業(yè)管理物質(zhì)裝備計(jì)劃3.9物業(yè)管理人員配備計(jì)劃3.10物業(yè)管理總體目標(biāo)3.11物業(yè)管理相應(yīng)的規(guī)章制度3.12物業(yè)管理

2、所使用的法律、法規(guī)商務(wù)文件4.1服務(wù)承諾4.2收取物業(yè)管理費(fèi)的方式4.31.資格、資質(zhì)證明文件1.1有關(guān)資質(zhì)文件1.2法定代表人身份證明書(shū)1.3投標(biāo)代表授權(quán)委托書(shū)1.4投標(biāo)函1.5企業(yè)簡(jiǎn)介1.6管理業(yè)績(jī)1.7現(xiàn)時(shí)管理的物業(yè)1.2法定代表人身份證明書(shū)法定代表人身份證明書(shū)單位名稱(chēng)：*物業(yè)管理有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司地 址：*市*區(qū)*路*號(hào)成立時(shí)間：1994年8月經(jīng)營(yíng)期限：20年姓名：*， 性別：男， 年齡：32歲，系*物業(yè)管理有限公司的法定代表人。特此證明。 投標(biāo)人：*物業(yè)管理有限公司日 期：2005年11月25日1.3投標(biāo)代表授權(quán)委托書(shū)投標(biāo)代表授權(quán)委托書(shū)本授權(quán)委托書(shū)聲明*系*物業(yè)管理有限公

3、司的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托我公司的*為我公司*桂*目招標(biāo)活動(dòng)中我方代表，我方針對(duì)本次投標(biāo)做出的書(shū)面承諾以及簽署的所有文件，均對(duì)我方具有約束力，我方保證遵守。代理人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。 代理人：* 性別：男 身份證號(hào)碼：*職務(wù)：*物業(yè)管理有限公司安陽(yáng)分公司經(jīng)理投標(biāo)人：*物業(yè)管理有限公司法定代表人：*授權(quán)委托日期：2005年11月25日1.4投標(biāo)函投標(biāo)函致：*住宅建設(shè)有限公司 我方已全面閱讀和研究了本次招標(biāo)文件和招標(biāo)補(bǔ)充文件，并經(jīng)過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的踏勘，澄清疑問(wèn)，已充分理解并掌握了本招標(biāo)的全部有關(guān)情況，同意接受招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容和條件，并按此確定本投標(biāo)的要約內(nèi)容，以本投標(biāo)書(shū)內(nèi)容進(jìn)行投標(biāo)。經(jīng)測(cè)算，前期啟動(dòng)

4、開(kāi)辦費(fèi)為176973元，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.71 元/平方米月。現(xiàn)場(chǎng)派駐經(jīng)理為*，管理人數(shù)27人，物業(yè)管理的目標(biāo)為達(dá)到或超過(guò)國(guó)家一級(jí)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。我方將嚴(yán)格按照有關(guān)物業(yè)管理招標(biāo)法規(guī)及招標(biāo)文件的規(guī)定參加投標(biāo)，如我方中標(biāo)，在接到你方發(fā)出的中標(biāo)通知書(shū)的規(guī)定時(shí)間內(nèi)，按中標(biāo)通知書(shū)，招標(biāo)文件和本投標(biāo)書(shū)約定與貴方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并遞交人民幣壹萬(wàn)元的投標(biāo)保證金，履行規(guī)定的一切責(zé)任和義務(wù)。本投標(biāo)書(shū)自開(kāi)標(biāo)之日起七天內(nèi)有效，在此有效期內(nèi)，全部條款內(nèi)容對(duì)我方具有約束力。我方如出現(xiàn)以下行為之一者，你方可無(wú)條件沒(méi)收我方的投標(biāo)保證金。1、收回標(biāo)書(shū)。2、擅自修改或拒絕接受已經(jīng)承諾的條款。3、在規(guī)定的

5、時(shí)間拒簽合同或拒付履約保證金。4、在投標(biāo)、評(píng)標(biāo)過(guò)程中有違法違紀(jì)行為。 投標(biāo)人：河*業(yè)管理有限公司 投標(biāo)人代表：1.5企業(yè)簡(jiǎn)介企業(yè)簡(jiǎn)介1.5.1公司實(shí)力：*物業(yè)管理有限公司成立于1994年，是國(guó)家建設(shè)部認(rèn)定的物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，現(xiàn)為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。公司秉承“追求卓越、堅(jiān)忍圖成”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“物業(yè)管理、盡善盡美”的質(zhì)量方針，專(zhuān)業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)、房屋租售、工程完善配套服務(wù)，獲得了業(yè)主的一致贊譽(yù)，在社會(huì)上樹(shù)立了良好的企業(yè)形象。1998年8月，公司率先在河南省行業(yè)內(nèi)通過(guò)iso9002：1994第三方國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，成為河南省第一家獲此殊榮的物業(yè)管理企業(yè)，在規(guī)范化管理方面邁

6、出了關(guān)鍵的一步。公司的質(zhì)量體系及各項(xiàng)運(yùn)作模式日趨完善，從業(yè)人員的質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)得到極大提高，各方面均取得了優(yōu)異的成績(jī)。由公司管理的“*花園”、“建業(yè)廣場(chǎng)”、“建業(yè)城市花園”等小區(qū)多次被評(píng)為河南省、*市“文明住宅小區(qū)”、“十佳住宅小區(qū)”、“衛(wèi)生先進(jìn)小區(qū)”等殊榮。1997年-2002年，“*花園”、“建業(yè)城市花園”先后榮獲國(guó)家建設(shè)部“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”之行業(yè)最高榮譽(yù)。公司憑借多年錘煉和沉淀的品牌、人才、管理模式、資金以及客戶(hù)資源等優(yōu)勢(shì)，不斷引入國(guó)內(nèi)外先進(jìn)物業(yè)管理理念，注重環(huán)境和社區(qū)氛圍的營(yíng)造，豐富公司的省域化和時(shí)代化內(nèi)涵，塑造物業(yè)管理品牌。通過(guò)多年的努力，

7、公司在市場(chǎng)上取得了驕人的業(yè)績(jī)，在物業(yè)管理行業(yè)中奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，成為省內(nèi)最具規(guī)模和極負(fù)盛譽(yù)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司之一。1.5.2管理團(tuán)隊(duì)：公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，本著“高效、精干、務(wù)實(shí)”的原則，按照“定機(jī)構(gòu)、定崗位、定編制、定職責(zé)、定工資”的“五定”工作要求，建立了現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制。公司匯聚了一批優(yōu)秀管理人才，高層管理人員90%以上為mba 學(xué)歷，中層管理員工具有本科學(xué)歷的占40%， 100%獲得全國(guó)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)資格證書(shū)。姓名職位證書(shū)*集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)兼物業(yè)總經(jīng)理*副總經(jīng)理*副總經(jīng)理*總助*總助*總助*部門(mén)主管*部門(mén)主管*部門(mén)主管*部門(mén)主管1.5.3物業(yè)服務(wù)網(wǎng)：公司2002年底啟動(dòng)省域化發(fā)

8、展戰(zhàn)略，經(jīng)過(guò)3年的運(yùn)作，先后在濮陽(yáng)、商丘、新鄉(xiāng)、南陽(yáng)、三門(mén)峽、駐馬店等13個(gè)地市成立物業(yè)分公司，為公司規(guī)?；l(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，其管理的小區(qū)服務(wù)規(guī)范、運(yùn)作成熟，迅速成為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)的一面旗幟。1.5.4管理理念：1.5.4.1企業(yè)精神： 追求卓越 堅(jiān)忍圖成1.5.4.2企業(yè)特征： 守信用 負(fù)責(zé)任 走正道 務(wù)正業(yè)1.5.4.3認(rèn)知定位： 中原物業(yè)管理“金牌管家”1.5.4.4企業(yè)理念： 根植中原 造福百姓1.5.4.5質(zhì)量方針： 物業(yè)管理 盡善盡美1.5.4.6服務(wù)理念： 細(xì)節(jié)體現(xiàn)尊貴1.5.5服務(wù)目標(biāo)：“持續(xù)滿(mǎn)足客戶(hù)不斷增長(zhǎng)的需求”是建業(yè)人的一貫追求，我們將高揚(yáng)規(guī)?；l(fā)展、信息化管理、專(zhuān)

9、業(yè)化管理企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略旗幟，繼續(xù)做河南物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)跑者，為物業(yè)管理行業(yè)做出新的貢獻(xiàn)，為城市化進(jìn)程做出不懈努力和追求。目前，公司管理組織機(jī)構(gòu)圖見(jiàn)下圖所示：如上圖所示，公司采用了總經(jīng)理全權(quán)責(zé)任制的垂直指揮職能與職能部門(mén)的專(zhuān)業(yè)職能相結(jié)合的管理體制。這樣既保證了公司總經(jīng)理對(duì)各部門(mén)的直接領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分掌握全局情況，把握主方向，正確決策，又能夠放手授權(quán)給公司職能部門(mén)去協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督具體工作的執(zhí)行。而作為基層作業(yè)層的各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)，則能夠在各職能部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督和考核下依據(jù)明確的目標(biāo)和要求開(kāi)展工作。1.6管理業(yè)績(jī)管理業(yè)績(jī)我公司目前的物業(yè)服務(wù)面積達(dá)300萬(wàn)平方米，物業(yè)類(lèi)型有多層、小高層、高層、別墅、商業(yè)，共

10、27個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，其中*市有6個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，地市18個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。有關(guān)管理業(yè)績(jī)?nèi)缦拢簳r(shí)間榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)榮譽(yù)證1997年“*花園”獲“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱(chēng)號(hào)1998年“*花園”被省精神文明建設(shè)指導(dǎo)委員會(huì)授予“省級(jí)文明社區(qū)示范點(diǎn)”的光榮稱(chēng)號(hào)1998年公司內(nèi)部質(zhì)量認(rèn)證體系通過(guò)英國(guó)摩迪國(guó)際有限公司（aoqc）iso9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)第三方認(rèn)證，成為省內(nèi)第一家采用國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理的物業(yè)公司2000年“*花園”被*區(qū)人民政府評(píng)為“綠化達(dá)標(biāo)生活區(qū)”2000年公司被評(píng)為“消費(fèi)者信得過(guò)物業(yè)管理公司”2000年公司當(dāng)選為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位2001年城市花園通過(guò)河南省建設(shè)廳組織的“河南省物業(yè)管理示范住宅

11、小區(qū)”的驗(yàn)收2001年 榮獲*市房地產(chǎn)管理司頒發(fā)的2001年度物業(yè)管理企業(yè)“先進(jìn)單位”2001年獲得*市消費(fèi)者協(xié)會(huì)頒發(fā)的“二零零一年度*市物業(yè)管理企業(yè)先進(jìn)單位”稱(chēng)號(hào)2002年建業(yè)廣場(chǎng)榮獲“*市物業(yè)管理示范大廈” 稱(chēng)號(hào)2002年城市花園榮獲中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒發(fā)的“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”2002年建苑小區(qū)榮獲“*市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”2003年建業(yè)廣場(chǎng)榮獲“河南省物業(yè)管理示范大廈” 稱(chēng)號(hào)2003年獲得*市消費(fèi)者協(xié)會(huì)頒發(fā)的“二零零二年度*市消費(fèi)者信得過(guò)物業(yè)管理公司”稱(chēng)號(hào)2003年公司順利通過(guò)iso9001：2000版的換版認(rèn)證工作2004年榮獲由*區(qū)人民政府頒發(fā)的“2003年度創(chuàng)建文明城區(qū)

12、先進(jìn)單位”稱(chēng)號(hào)2004年榮獲*市消費(fèi)者協(xié)會(huì)頒發(fā)的“2003年度誠(chéng)信單位”稱(chēng)號(hào)2004年異地服務(wù)項(xiàng)目濮陽(yáng)建業(yè)城市花園榮獲了由濮陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的“濮陽(yáng)市優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”稱(chēng)號(hào)2004年濮陽(yáng)建業(yè)城市花園榮獲了由河南省建設(shè)廳頒發(fā)的“河南省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的稱(chēng)號(hào)2004年榮獲*物業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)會(huì)頒發(fā)的“*市物業(yè)管理名企20強(qiáng)”稱(chēng)號(hào)2004年榮獲建業(yè)集團(tuán)頒發(fā)的“先進(jìn)集體”獎(jiǎng)2004年榮獲建業(yè)集團(tuán)頒發(fā)的“協(xié)作精神獎(jiǎng)”2005年 我公司被國(guó)家建設(shè)部認(rèn)定為一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，成為目前河南省內(nèi)唯一的一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。2005年我公司榮獲*區(qū)人民政府頒發(fā)的“區(qū)級(jí)文明單位”稱(chēng)號(hào)2005年*花園榮獲*物業(yè)與

13、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)頒發(fā)的“*市物業(yè)管理十佳社區(qū)”稱(chēng)號(hào)2005年我公司員工*榮獲“*市優(yōu)秀外來(lái)就業(yè)青年榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)”2005年*花園榮獲“2005十大服務(wù)型小區(qū)”2005年城市花園榮獲“2005十大環(huán)保型小區(qū)”1.7現(xiàn)時(shí)管理的物業(yè)現(xiàn)時(shí)管理的物業(yè)1.7.1*項(xiàng)目物業(yè)名稱(chēng)面積（）圖片*花園西區(qū)100,000*花園東區(qū)90,000建業(yè)廣場(chǎng)50,000城市花園350,000建苑小區(qū)50,000建業(yè)新天地·桂園150,000*森林半島400,000*聯(lián)盟新城500,0001.7.2地市項(xiàng)目物業(yè)名稱(chēng)面積（）圖片濮陽(yáng)建業(yè)綠色家園70,000新鄉(xiāng)建業(yè)綠色家園80,000商丘建業(yè)綠色家園60,000駐馬店建業(yè)綠色家

14、園350,000南陽(yáng)建業(yè)綠色家園70,000三門(mén)峽建業(yè)綠色家園50,000許昌建業(yè)帕拉帝奧130,0002、報(bào)價(jià)文件2.1前期介入管理2.2物業(yè)管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)2.3投標(biāo)分項(xiàng)報(bào)價(jià)表2.1前期介入管理前期介入管理2.1.1人員進(jìn)駐時(shí)間計(jì)劃：如我公司中標(biāo)，我公司將在物業(yè)管理委托合同簽訂后，根據(jù)建業(yè)桂*目的具體特點(diǎn)，確保服務(wù)的有效性，及時(shí)對(duì)服務(wù)細(xì)節(jié)進(jìn)行管理和把控，迅速組建物業(yè)分公司，由物業(yè)分公司具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的全面工作，提前介入本項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。并全面導(dǎo)入iso9000質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格考核，充分發(fā)揮員工的工作潛能和熱情，從而達(dá)到理想的服務(wù)成效。2.1.2物業(yè)組織機(jī)構(gòu)： 物業(yè)管理有限公司物業(yè)管

15、理有限公司安陽(yáng)分公司維修部客戶(hù)服務(wù)部保潔服務(wù)部公共秩序部2.1.3人員配置計(jì)劃：*·桂*目占地面積57627平方米，建筑面積58991平方米，其中，住宅面積55336平方米，商業(yè)用房2700平方米，公建設(shè)施780平方米。現(xiàn)根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行人員配置，共需27人，其中物業(yè)經(jīng)理1人、微機(jī)管理員兼出納1人、管理員1人、維修工2人、保潔工5人、公共秩序管理員班長(zhǎng)1人、公共秩序管理員15人（門(mén)崗2名、監(jiān)控1名、巡邏2名、三班運(yùn)轉(zhuǎn)）、廚師1人。2.1.4主要工作職責(zé)2.1.4.1物業(yè)經(jīng)理職責(zé)2.1.4.1.1在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的物業(yè)工作。2.1.4.1.2負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行日常管理和控

16、制，其結(jié)果對(duì)總公司負(fù)責(zé)。2.1.4.1.3負(fù)責(zé)該項(xiàng)目所有事物的對(duì)外聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)工作。2.1.4.2管理員職責(zé)2.1.4.2.1負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的日常聯(lián)絡(luò)、接待、溝通、協(xié)調(diào)工作。2.1.4.2.2負(fù)責(zé)電話(huà)的接聽(tīng)、具體工作任務(wù)的傳達(dá)、保潔服務(wù)過(guò)程的考核和監(jiān)督。2.1.4.2.3負(fù)責(zé)收集分公司文件、資料整理工作。2.1.4.2.4負(fù)責(zé)有關(guān)費(fèi)用的收取工作。2.1.4.3維修人員職責(zé)：2.1.4.3.1嚴(yán)格按各崗位作業(yè)指導(dǎo)書(shū)進(jìn)行操作，并認(rèn)真填寫(xiě)運(yùn)行日志，完善運(yùn)行技術(shù)參數(shù)。2.1.4.3.2及時(shí)調(diào)整運(yùn)行方式，降低空耗，節(jié)約費(fèi)用。2.1.4.3.3加強(qiáng)與其他專(zhuān)業(yè)的協(xié)作配合，確保整體設(shè)備的正常運(yùn)行。2.1.4.4公共

17、秩序管理員職責(zé)2.1.4.4.1工作期間要具有良好的親和力。2.1.4.4.2工作時(shí)間內(nèi)，嚴(yán)格按作業(yè)指導(dǎo)書(shū)值守現(xiàn)場(chǎng)。2.1.4.4.3負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的公共秩序維護(hù)、交通秩序管理、消防、安防監(jiān)控。2.1.5主要工作內(nèi)容2.1.5.1對(duì)設(shè)施、設(shè)備的安裝和驗(yàn)收的跟蹤配合。2.1.5.2物業(yè)交接中，各種物品、資料的準(zhǔn)備和制作。2.1.5.3對(duì)所有參與土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同或施工合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話(huà)進(jìn)行收集。2.1.5.4作好技術(shù)資料

18、交接前的準(zhǔn)備和交接后的歸類(lèi)、整理、歸檔工作。2.1.5.5對(duì)該物業(yè)的客戶(hù)檔案資料進(jìn)行整理、收集，以便后期有針對(duì)性的開(kāi)展各項(xiàng)服務(wù)。2.1.5.6在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，按照國(guó)家有關(guān)交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管、驗(yàn)收。2.1.5.7物業(yè)服務(wù)人員的招聘、培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)和具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)。2.1.5.8房屋裝修過(guò)程中的監(jiān)管和服務(wù)。2.1.5.9物業(yè)各種標(biāo)識(shí)的制作和服務(wù)工具的配置。2.1.5.10物業(yè)交付前房屋拓荒工作的實(shí)施。2.1.6啟動(dòng)開(kāi)辦費(fèi)的測(cè)算：2.1.6.1員工工資：因項(xiàng)目計(jì)劃在2005年12月31日交付，交付后到2006年1月31日，因考慮到各項(xiàng)手續(xù)的不齊備，不具備收費(fèi)條件，建議由招標(biāo)方一次性支付前期物業(yè)啟

19、動(dòng)開(kāi)辦費(fèi)。項(xiàng)目經(jīng)理、管理員、維修工、公共秩序管理員班長(zhǎng)、廚師要提前50天到崗（距2006年1月31日），公共秩序管理員、保潔工提前40天到崗（距2006年1月31日）。項(xiàng)目人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)工資總額備注項(xiàng)目經(jīng)理11000166750天管理員2650216750天維修工2650216750天公共秩序管理員班長(zhǎng)1650108350天，含吃公共秩序管理員155501100040天，含吃保潔工5420280040天廚師150083350天合計(jì)27217172.1.6.2社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)費(fèi)用總額社會(huì)保險(xiǎn)按項(xiàng)目經(jīng)理、大班長(zhǎng)工資總額的34.63%計(jì)算，其中養(yǎng)老24.63%、醫(yī)保8%、失

20、業(yè)2%。因上述二人為總公司外派，其余人員尚處在試用期，暫不考慮。952培訓(xùn)費(fèi)按工資總額的1.5%計(jì)算326合計(jì)12782.1.6.3辦公用品購(gòu)置費(fèi)：名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)概算金額備注臺(tái)式電腦2臺(tái)35007000辦公1臺(tái)，收費(fèi)1臺(tái)。針式打印機(jī)1臺(tái)26002600收費(fèi)打印專(zhuān)用普通辦公桌7張3002100經(jīng)理1張，管理員2張，維修工2張，門(mén)衛(wèi)值班室2張。普通辦公椅10把1501500文件柜5套5002500經(jīng)理1套，管理員2套，維修1套，公共秩序管理員1套接待用沙發(fā)、茶幾1組15001500辦公室用柜機(jī)空調(diào)1臺(tái)30003000辦公室用電熱水器1臺(tái)500500辦公室用電話(huà)2部50100經(jīng)理1部，收費(fèi)1部。計(jì)算器

21、2臺(tái)50100經(jīng)理1臺(tái)，收費(fèi)1臺(tái)。合計(jì)209002.1.6.4維修工具購(gòu)置費(fèi)：名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)備注3米合梯1個(gè)8001.5米合梯1個(gè)120管道疏通機(jī)1臺(tái)2500切割機(jī)1臺(tái)300電工用具1套550萬(wàn)用表1部150元，鉗型表1部300元，電筆1把5元，電工刀1把15元，老虎鉗1把10元，尖嘴鉗1把10元，活扳手1把10元，螺絲刀2把20元，電工包30元水工用具1套630管鉗2把50元，老虎鉗1把10元，尖嘴鉗1把10元，活扳手1把10元，螺絲刀2把20元，工具包30元，熱熔機(jī)1臺(tái)200元，板牙1套300元合計(jì)49002.1.6.5保潔工具購(gòu)置費(fèi)：名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)概算金額備注三輪車(chē)1輛10001000加裝頂

22、箱配套工具2套100200含塵推、玻璃擦等合計(jì)12002.1.6.6公共秩序管理員宿舍物品配置費(fèi)：名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)概算金額備注高低雙人床82401920電視柜130030029 吋電視機(jī)118001800公共秩序管理員宿舍用1.5p 空調(diào)2160032002間宿舍雙缸洗衣機(jī)1600600公共秩序管理員宿舍用太陽(yáng)能熱水器12000200020根管，電輔加熱（一次4人）桌子3200600每班1張凳子1625400窗頭柜1650800每人1個(gè)合計(jì)116202.1.6.7公共秩序管理員裝備費(fèi)：名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)概算金額備注對(duì)講機(jī)610006000每班5人，班長(zhǎng)1人手電筒430120每班4人橡膠棒42080每班4

23、人伺客臺(tái)1600600雨衣480320每班4人膠鞋435140每班4人電暖氣1300300門(mén)崗合計(jì)75602.1.6.8前期資料制作費(fèi)：名稱(chēng)概算金額業(yè)主公約1000房屋裝飾裝修管理規(guī)定1000前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議1000房屋裝飾裝修管理協(xié)議1000房屋交付表格1000合計(jì)50002.1.6.9上述合計(jì)：74175元，根據(jù)財(cái)務(wù)管理規(guī)定，單價(jià)在2000元以上的物品，要進(jìn)行固定資產(chǎn)的攤售。上述單價(jià)超過(guò)2000元的物品共15100元，按五年分?jǐn)偅瑒t每月可分?jǐn)?52元。2.1.6.10啟動(dòng)開(kāi)辦費(fèi)為：74175-15100+252*2=59579元2.2物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)2.2.1根

24、據(jù)鄭價(jià)公（2004）2號(hào)文件，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用有下列各項(xiàng)構(gòu)成：管理服務(wù)人員的工資，社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用： 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：法定稅費(fèi)；物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。2.2.2人員配置：現(xiàn)根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行人員配置，共需27人，其中物業(yè)經(jīng)理1人、微機(jī)管理員兼出納1人、管理員1人、維修工2人、保潔工5人、公共秩序管理員班長(zhǎng)1人、公共秩序管理員15人（門(mén)崗2名、監(jiān)控1名、巡邏2名、三班運(yùn)轉(zhuǎn)）、廚師1人。2.2.3物業(yè)服務(wù)

25、費(fèi)用成本測(cè)算：2.2.3.1物業(yè)服務(wù)人員的工資項(xiàng)目人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)月工資總額備注項(xiàng)目經(jīng)理110001000管理員26501300維修工26501300公共秩序管理員班長(zhǎng)1650650含吃公共秩序管理員155508250含吃保潔工54202100廚師1500500合計(jì)27151002.2.3.2社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）社會(huì)保險(xiǎn)按管理員、維修工工資總額的34.63%計(jì)算，其中養(yǎng)老24.63%、醫(yī)保8%、失業(yè)2%。5229獎(jiǎng)金福利費(fèi)按工資總額的14%計(jì)提2114培訓(xùn)費(fèi)按工資總額的1.5%計(jì)算227法定節(jié)日加班費(fèi)按公共秩序管理員每人每年加班10天，其余人員每人每年加班

26、5天，每天按40元計(jì)算。716服裝費(fèi)服裝兩年更換一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人每季兩套。675合計(jì)89612.2.3.3物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)：0.11元/月· ，具體執(zhí)行安價(jià)房（2000）127號(hào)文中的相關(guān)規(guī)定。2.2.3.4物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用：項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）清潔工具費(fèi)200元/人·年83化糞池清淘費(fèi)2400元/年200垃圾外運(yùn)費(fèi)4車(chē)/月,70元/車(chē)280消殺費(fèi)5元/戶(hù)·年113合計(jì)6762.2.3.5物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：執(zhí)行安價(jià)房（2000）127號(hào)文中的相關(guān)規(guī)定。0.0

27、4元/·月×58492=2340元/月2.2.3.6物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)：項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）裝備費(fèi)（對(duì)講機(jī)、橡膠棒等）300元/人·年400人身保險(xiǎn)費(fèi)（意外傷害險(xiǎn)）100元/人·年133合計(jì)5332.2.3.7辦公費(fèi)用：項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）電話(huà)費(fèi)300元/月（含上網(wǎng)費(fèi)）300低值易耗品費(fèi)100元/月100社區(qū)活動(dòng)費(fèi)100元/月100節(jié)日布置費(fèi)1000元/次，每年3次250辦公水電采暖費(fèi)每月按300元計(jì)算300固定資產(chǎn)折舊每月按252元計(jì)算252不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按管理成本的3%計(jì)提1062合計(jì)23642.2.3.8物業(yè)共用部位、共用設(shè)

28、施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：（國(guó)家規(guī)定的公眾責(zé)任保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)為25）(1237)×3.5=128元/月2.2.3.9法定稅費(fèi)：（1238）×5.5%=2013元/月2.2.3.10利潤(rùn)：（1239）×8%=3088元/月2.2.3.11上述合計(jì)：項(xiàng)目測(cè)算結(jié)果（元/月）管理服務(wù)人員的工資15100社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)8961物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用6489物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用676物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用2340物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)533辦公費(fèi)用2364物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用128法定稅費(fèi)2013利潤(rùn)3088合計(jì)

29、416922.2.3.12物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)為：41692元/月÷58816=0.71元/·月2.3投標(biāo)分項(xiàng)標(biāo)價(jià)單投標(biāo)分項(xiàng)標(biāo)價(jià)單項(xiàng)目數(shù)據(jù)備注物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（元/平方米月）0.71人員總數(shù)（名）27投標(biāo)人蓋章3.技術(shù)文件3.1項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷3.2物業(yè)管理總體設(shè)想3.3物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)框架圖3.4物業(yè)管理行政管理方案3.5公共秩序維護(hù)和消防服務(wù)方案3.6清潔綠化服務(wù)方案3.7物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案3.8物業(yè)管理物質(zhì)裝備計(jì)劃；3.9物業(yè)管理人員配備計(jì)劃；3.10物業(yè)管理總體目標(biāo)；3.11物業(yè)管理相應(yīng)的規(guī)章制度；3.12物業(yè)管理所使用的法律、法規(guī)。3.1項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷表 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)

30、歷表姓名*性別女年齡32學(xué)歷大專(zhuān)工作年限11從事本項(xiàng)工作年限11項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)單位建設(shè)規(guī)模服務(wù)時(shí)間服務(wù)質(zhì)量及獲獎(jiǎng)情況*花園建業(yè)集團(tuán)10平方米1994年2000年1、1997年，榮獲建設(shè)部頒發(fā)的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2、1998年“*花園”被省精神文明建設(shè)指導(dǎo)委員會(huì)授予“省級(jí)文明社區(qū)示范點(diǎn)”3、2000年，“*花園”被*區(qū)人民政府評(píng)為“綠化達(dá)標(biāo)生活區(qū)”投標(biāo)人名稱(chēng)：*業(yè)管理有限公司 委托代理人簽字:3.2物業(yè)管理總體設(shè)想物業(yè)管理總體設(shè)想3.2.1總體設(shè)計(jì)方案闡述：建業(yè)桂*“綠色家園”為指導(dǎo)思想，以“*”為立意進(jìn)行設(shè)計(jì)的多層住宅區(qū)，通過(guò)對(duì)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及規(guī)劃的精心設(shè)計(jì)和布局，營(yíng)造出一種回歸田園

31、、生態(tài)健康的居住環(huán)境。建業(yè)物業(yè)愿以高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，使小區(qū)業(yè)主物業(yè)保值、增值。3.2.2樓盤(pán)定位和客戶(hù)需求分析：建業(yè)·桂*于安陽(yáng)市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，緊鄰安陽(yáng)師院、安陽(yáng)大學(xué)和安陽(yáng)五中，周邊文化氛圍非常濃厚，地理位置非常優(yōu)越，未來(lái)幾年將會(huì)成為開(kāi)發(fā)區(qū)的理想居住生活區(qū)。結(jié)合小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，小區(qū)以疊加別墅和多層住宅為主，結(jié)合安陽(yáng)城市發(fā)展的優(yōu)勢(shì)和我們公司國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的優(yōu)勢(shì)，我們的總體方案是為桂*主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 3.2.3對(duì)整體物業(yè)管理特點(diǎn)的分析：整潔、舒適、安全、便捷和專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，是高檔住宅生活區(qū)業(yè)主的核心需求。我們公司國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)，

32、必將滿(mǎn)足小區(qū)業(yè)主不斷增長(zhǎng)的生活需求。3.2.4建業(yè)物業(yè)的團(tuán)隊(duì)價(jià)值觀：3.2.4.1有追求卓越的激情，并且痛恨官僚作風(fēng)追求與眾不同3.2.4.2把質(zhì)量視為生命線獎(jiǎng)懲嚴(yán)明的制度3.2.4.3保持整潔的形象，在所有的人面前都保持自信員工能力的培訓(xùn)3.2.4.4有一個(gè)清晰、簡(jiǎn)明、符合實(shí)際的前景，并且所有的管理者都參與執(zhí)行構(gòu)筑河南全省范圍內(nèi)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)3.2.4.5運(yùn)用巨大的能力和才干去激發(fā)別人管理層以身作則3.2.4.6設(shè)立勇于進(jìn)取的目標(biāo)，清楚責(zé)任和義務(wù)所在晉升和降級(jí)管道暢通3.2.4.7將變化視為機(jī)遇，而不是威脅機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存3.2.4.8營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)、學(xué)習(xí)意識(shí)和憂(yōu)患意識(shí)建立學(xué)習(xí)型組織，搭建本地最好的服務(wù)

33、公司團(tuán)隊(duì)。我們相信，運(yùn)用建業(yè)物業(yè)勇于創(chuàng)新和實(shí)驗(yàn)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，不斷提高員工的價(jià)值觀，建業(yè)·桂*座富于創(chuàng)新的城市建筑作品才能傳達(dá)出令人難忘的居住文化。3.2.5服務(wù)定位：“讓業(yè)主天天滿(mǎn)意”是我們不變的承諾，“為業(yè)主提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的居住環(huán)境”是我們永恒的追求。為此，我們將通過(guò)系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)員工對(duì)業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，做到以“服務(wù)第一，客戶(hù)至上”為宗旨，提供方便、快捷、文明的無(wú)干擾服務(wù)。采取“公司支持+現(xiàn)場(chǎng)管理”的工作方式投入嚴(yán)格的質(zhì)量控制手段，保證項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量符合要求。3.2.6服務(wù)目標(biāo)：3.2.6.1總體目標(biāo)：在物業(yè)管理合同期內(nèi)，把小區(qū)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適

34、”的示范小區(qū)，在小區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，所有建筑物及配套設(shè)備設(shè)施完善，全部正式竣工驗(yàn)收并交付使用后的一年內(nèi)，達(dá)到“安陽(yáng)市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”，兩年內(nèi)達(dá)到“河南省物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”。3.2.6.2分項(xiàng)目標(biāo)：3.2.6.2.1房屋及公共配套設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上，其中大型設(shè)備完好率99%以上，中小型設(shè)備完好率95%以上，消防水系統(tǒng)設(shè)備完好率達(dá)100%，其它消防器材完好率達(dá)98%，公共照明完好率95%以上；3.2.6.2.2衛(wèi)生合格率達(dá)98%，環(huán)境綠化完好率95%；3.2.6.2.324小時(shí)電話(huà)報(bào)修服務(wù)，房屋零修、急修及時(shí)率100%；維修質(zhì)量合格率達(dá)到100%；3.2.6.2.4管理人員專(zhuān)業(yè)培

35、訓(xùn)合格率100%；3.2.6.2.5業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意率95%以上，年有效投訴率不超過(guò)0.2%，投訴處理率100%；3.2.6.2.6維修服務(wù)回訪率達(dá)85%；3.2.6.2.7管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛停放有序，交通秩序良好；3.2.6.2.8做好消防設(shè)施、設(shè)備的檢修保養(yǎng)，保證隨時(shí)啟用；3.2.6.2.9有效投訴處理和回訪率達(dá)100%。以上目標(biāo)及服務(wù)承諾的實(shí)現(xiàn)有賴(lài)于對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，主要是加強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、成本意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)和服從意識(shí)，改善以往物業(yè)管理中出現(xiàn)的重管理、輕服務(wù)的現(xiàn)象。同時(shí)，加強(qiáng)員工的專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，以達(dá)到良好的服務(wù)效果。3.2.6.3管理體系和完善的監(jiān)督體系的建立：3.2.6.

36、3.1管理體系的建立：從前期介入開(kāi)始在物業(yè)管理處推行iso9001質(zhì)量管理體系，在一年內(nèi)建立并運(yùn)行較為完善的體系。3.2.6.3.2加強(qiáng)員工隊(duì)伍的培訓(xùn)：為確保管理早日走上正軌，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，公司將嚴(yán)格按照iso9001質(zhì)量管理體系文件的要求，科學(xué)系統(tǒng)地對(duì)物業(yè)管理處所有管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，員工上崗前培訓(xùn)率達(dá)到100%，全員年培訓(xùn)率達(dá)到100%，合格率達(dá)到100%。新員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績(jī)不合格者，不予錄用，其它培訓(xùn)成績(jī)不合格的按公司有關(guān)文件處理。3.2.6.3.3安全防范：采用人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保本物業(yè)時(shí)時(shí)處于安全狀態(tài)。具體措施如下：根據(jù)具體情況，設(shè)門(mén)崗、巡邏崗及車(chē)輛管理人員，所

37、有公共秩序管理員均實(shí)行24小時(shí)值班制。公共秩序管理員嚴(yán)格執(zhí)行iso9001質(zhì)量管理體系文件有關(guān)指導(dǎo)書(shū)規(guī)定，從儀容儀表、禮貌用語(yǔ)、值勤情況實(shí)施全方位管理。堅(jiān)持各班班長(zhǎng)、公共秩序管理員主管及物業(yè)管理處主任逐級(jí)檢查及抽查制度，并根據(jù)檢查情況分別給予罰款、警告直至解聘處理。加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人員及外來(lái)人員的管理和防范，建立流動(dòng)人員檔案，并定期核查。建立安全責(zé)任制，并明確責(zé)任人。3.2.6.3.4加強(qiáng)回訪工作和與業(yè)主及使用人之間的聯(lián)系，開(kāi)展豐富多彩的宣傳活動(dòng)和文化活動(dòng)。3.2.6.3.5作好各種公共關(guān)系協(xié)調(diào)工作：協(xié)調(diào)好與室供電、供水、供氣、公安及行政主管部門(mén)的公共關(guān)系業(yè)務(wù)，隨時(shí)掌握政府有關(guān)部門(mén)的政策，法規(guī)信

38、息，以便管理。3.2.6.3.6在日常管理服務(wù)中，建立完善的監(jiān)督機(jī)制，做到員工自檢、班長(zhǎng)巡檢、主管及管理處主任抽檢的監(jiān)督機(jī)制，做到層層有監(jiān)督，樣樣有落實(shí)，以確保服務(wù)質(zhì)量。3.2.6.4尊重客戶(hù)，以客戶(hù)為關(guān)注焦點(diǎn)：衡量企業(yè)成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，就是我們客戶(hù)的滿(mǎn)意度。尊重客戶(hù)，理解客戶(hù)、與客戶(hù)良好地溝通，視客戶(hù)為我們永遠(yuǎn)的朋友，將客戶(hù)的投訴視為我們的禮物。我們倡導(dǎo)99%客戶(hù)滿(mǎn)意度等于零的服務(wù)宗旨。提供超出客戶(hù)期望的服務(wù)，建業(yè)物業(yè)品牌的附加值因公司員工優(yōu)秀的表現(xiàn)而日益增加。2005年，集團(tuán)定位為“服務(wù)升級(jí)年”，建業(yè)人“全程、全員、全心”為業(yè)主打造“尊貴、健康、和諧、成長(zhǎng)、開(kāi)放”的生活方式。3.2.

39、6.4.1尊貴生活方式：引領(lǐng)尊貴生活方式，讓居住者在服務(wù)的每一細(xì)節(jié)中都感受到來(lái)自建業(yè)社區(qū)的自信、上進(jìn)、自由、悠閑，營(yíng)造出一種優(yōu)越、博大的社區(qū)氛圍。3.2.6.4.2健康生活方式：“倡導(dǎo)富養(yǎng)運(yùn)動(dòng)，讓健康與財(cái)富同行”。旨在創(chuàng)造和諧健康的生活環(huán)境，培養(yǎng)積極養(yǎng)生觀念，建立多元健康服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)體系，將健康文化滲透到居民生活的方方面面。3.2.6.4.3和諧生活方式：“增進(jìn)鄰里感情，構(gòu)建和諧社區(qū)”。建立文明高尚的社區(qū)行為準(zhǔn)則，培養(yǎng)和睦的家庭關(guān)系，增強(qiáng)業(yè)主的歸屬感、親情感、溫馨感，全力打造一個(gè)充滿(mǎn)活力和創(chuàng)造力、團(tuán)結(jié)互助、融洽和諧 的社區(qū)環(huán)境。3.2.6.4.4成長(zhǎng)生活方式：“深思熟慮，細(xì)節(jié)打動(dòng)消費(fèi)

40、者”。旨在思考長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展及消費(fèi)者綜合需求，建立一個(gè)學(xué)校、家庭、社會(huì)緊密結(jié)合，將社區(qū)建設(shè)成為充滿(mǎn)智慧、人文、思想的高素質(zhì)社區(qū)。3.2.6.4.5開(kāi)放生活方式：“強(qiáng)化社區(qū)與社區(qū)的聯(lián)系”。核心任務(wù)是整合建業(yè)社會(huì)資源，推動(dòng)社區(qū)與社會(huì)接軌，提供互動(dòng)交流的平臺(tái)，擴(kuò)大客戶(hù)生活圈，拓寬客戶(hù)視野，建立高尚社交圈子。3.3物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)框架圖物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)框架圖物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理有限公司安陽(yáng)分公司維修部客戶(hù)服務(wù)部保潔服務(wù)部公共秩序部3.4物業(yè)管理行政管理方案物業(yè)管理行政管理方案公司在1998年8月，率先在河南省行業(yè)內(nèi)通過(guò)iso9002：1994第三方國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，成為河南省第一家獲此殊榮的物業(yè)管理企業(yè)

41、，在規(guī)范化管理方面邁出了關(guān)鍵的一步。為確保向業(yè)主提供更高層次的服務(wù)，公司在2003年進(jìn)行了質(zhì)量管理體系的換版，順利通過(guò)了iso9001：2000國(guó)際認(rèn)證。目前公司的質(zhì)量體系及各項(xiàng)運(yùn)作模式日趨完善，從業(yè)人員的質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)得到極大提高，各方面均取得了優(yōu)異的成績(jī)。通過(guò)7年的管理運(yùn)作，建立了一套適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，主要內(nèi)容包括：具有管理特色的質(zhì)量管理體系及其實(shí)施辦法，其核心為：“計(jì)劃實(shí)施檢查處理”（pdca）的質(zhì)量管理循環(huán)。3.4.1行政服務(wù)管理目標(biāo)：建立明確的管理和服務(wù)目標(biāo)，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化模式運(yùn)作，滿(mǎn)足服務(wù)要求的最大化。3.4.2行政管理組織目標(biāo)：建立合理、高效的組織架

42、構(gòu)，進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，實(shí)現(xiàn)服務(wù)管理目標(biāo)。3.4.3行政服務(wù)管理基本內(nèi)容：行政人事管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理、公共服務(wù)（房屋維修、設(shè)備維護(hù)、公共秩序、保潔、綠化等）、特色服務(wù)（帶送鮮花、報(bào)紙、租賃等）、組織文化活動(dòng)等。3.4.4行政服務(wù)管理崗位職責(zé)：3.4.4.1經(jīng)理：房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問(wèn)題處理、增值服務(wù)的開(kāi)展、社區(qū)文化的落實(shí)等項(xiàng)目統(tǒng)籌管理。3.4.4.2管理員：房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦理、增值服務(wù)及小區(qū)日常事務(wù)的監(jiān)管。3.4.4.3維修工：設(shè)備保養(yǎng)與維修、3.4.4.4公共秩序管理員：小區(qū)公共秩序維護(hù)與監(jiān)管、消防管理、車(chē)輛管理。3.4.4.5保潔員：樓道與

43、庭院保潔。3.4.5行政服務(wù)管理操作流程：3.4.5.1投訴處理：物業(yè)服務(wù)人員接到投訴1日內(nèi)，將問(wèn)題分類(lèi)傳遞到相關(guān)責(zé)任部門(mén)，2日內(nèi)給業(yè)主確切回復(fù)，并負(fù)責(zé)督導(dǎo)解決。問(wèn)題解決后，就解決情況在1周內(nèi)進(jìn)行回訪。建立業(yè)主投訴檔案庫(kù)，確保業(yè)主投訴記錄表及其他處理資料及時(shí)存入業(yè)主投訴檔案。3.4.5.2檔案管理：按照檔案管理辦法分類(lèi)管理、歸檔，并及時(shí)送達(dá)到相關(guān)人員。3.4.6行政服務(wù)管理制度：3.4.6.1員工行為規(guī)范。3.4.6.2勞動(dòng)人事管理。3.4.6.3人員晉升辦法。3.4.6.4績(jī)效考核及獎(jiǎng)懲試行辦法。3.4.6.5合同管理制度。3.4.6.6資產(chǎn)購(gòu)置管理辦法。3.4.6.7財(cái)務(wù)管理辦法。3.4.

44、6.8竣工圖紙和技術(shù)資料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。3.4.7信息反饋渠道及時(shí)間：為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使客戶(hù)滿(mǎn)意率達(dá)到和保持98%以上，物業(yè)將設(shè)立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。3.4.7.1在分公司建立業(yè)主意見(jiàn)登記本，隨時(shí)搜集有關(guān)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方面的意見(jiàn)。3.4.7.2設(shè)立24小時(shí)業(yè)主投訴熱線，24小時(shí)接受投訴。公告物業(yè)公司網(wǎng)站、郵箱地址、電話(huà)號(hào)碼及責(zé)任人姓名。3.4.7.3每半年做一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)調(diào)查，廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)，并將調(diào)查結(jié)果整理匯編，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，查找問(wèn)題原因，提出改進(jìn)方案。對(duì)重要問(wèn)題給予正面回復(fù)。3.4.7.4定期向上級(jí)單位做工作請(qǐng)示、匯報(bào)，主動(dòng)接受工作監(jiān)督和指導(dǎo)。3.5公共秩序

45、維護(hù)和消防服務(wù)方案公共秩序維護(hù)和消防服務(wù)方案3.5.1公共秩序維護(hù)指導(dǎo)思想：3.5.1.1安全：安全是物業(yè)管理服務(wù)的第一需求，也是公共秩序管理員服務(wù)的第一需求，物業(yè)管理公司應(yīng)該始終保持積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門(mén)和當(dāng)?shù)卣龊弥伟病⑾拦ぷ?，努力使業(yè)主有一個(gè)安全、舒適的工作與生活環(huán)境。3.5.1.2有序：在物業(yè)區(qū)域里，客戶(hù)不僅需要物業(yè)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行有序，也需要往來(lái)的人流、車(chē)流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要公共秩序管理人員忙而不亂，及時(shí)有序的應(yīng)對(duì)，及時(shí)妥善的處理。這種安全有序的工作與生活環(huán)境必將給業(yè)主帶來(lái)一種舒適的感覺(jué)。3.5.1.3親情：物業(yè)管理的公共秩序維護(hù)服務(wù)

46、對(duì)偷竊與破壞來(lái)說(shuō)是一種威懾力量、一種障礙，但對(duì)業(yè)主與社會(huì)公眾來(lái)說(shuō)卻充滿(mǎn)親情。物業(yè)管理公司的公共秩序管理人員象管家一樣愛(ài)護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，為業(yè)主提供力所能及的服務(wù)，讓業(yè)主時(shí)刻感知無(wú)限的親情感。3.5.1.4形象：公共秩序維護(hù)服務(wù)是物業(yè)的第一印象，好的物業(yè)公共秩序維護(hù)服務(wù)、整齊的公共秩序維護(hù)隊(duì)伍、優(yōu)秀的公共秩序維護(hù)人員能提高物業(yè)的檔次，使業(yè)主有安全感。不僅如此，公共秩序維護(hù)服務(wù)形象能增加物業(yè)在社會(huì)公眾中的影響，使物業(yè)管理公司贏得良好的口碑，促使物業(yè)有效的保值、增值。3.5.2公共秩序維護(hù)服務(wù)方案：建業(yè)物業(yè)公司公共秩序管理員隊(duì)伍是一支以退伍軍人為主體，管理嚴(yán)格、訓(xùn)練有素、戰(zhàn)斗力強(qiáng)的公共秩序維護(hù)隊(duì)伍。曾抓

47、獲盜竊分子多人，受到廣大業(yè)主的好評(píng)與表彰。公共秩序管理部有嚴(yán)格的管理制度，如公共秩序維護(hù)手冊(cè)、崗上紀(jì)律、交接班制度、內(nèi)務(wù)管理等。各公共秩序管理員隊(duì)伍除隊(duì)長(zhǎng)實(shí)施日常檢查管理外，公司公共秩序管理部堅(jiān)持常年明察暗訪，日查夜巡，并對(duì)檢查結(jié)果實(shí)施獎(jiǎng)罰、評(píng)比、表彰、整改、責(zé)任到人，始終保持公共秩序管理員隊(duì)伍的紀(jì)律嚴(yán)明。文明值勤、文明服務(wù)、檢查嚴(yán)格、一絲不茍的作風(fēng)和精神風(fēng)貌。為保證公共秩序管理員的素質(zhì)，公司除進(jìn)行崗前培訓(xùn)，持證上崗?fù)?，?jīng)常堅(jiān)持對(duì)公共秩序管理員進(jìn)行思想道德教育和專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)。熟練掌握消防、巡邏、擒拿、防盜等各種專(zhuān)業(yè)技能，隨時(shí)妥善處理各類(lèi)突發(fā)事件，確保小區(qū)治安和財(cái)產(chǎn)安全，排除一切后顧之憂(yōu)，創(chuàng)造一

48、個(gè)安靜、安全、舒適的生活環(huán)境。3.5.2.1作業(yè)頻度定崗檢查：日24小時(shí)交通輸導(dǎo)：日24小時(shí)車(chē)輛停放管理：日24小時(shí)值班巡邏：每15分鐘巡視一遍所管轄區(qū)接到突發(fā)事件信息：3分鐘感到現(xiàn)場(chǎng)每周會(huì)議：分公司全體公共秩序管理員例會(huì)一次體技能培訓(xùn)：每周5次消防設(shè)施：每月檢查一遍，每季度保養(yǎng)一遍。周界紅外對(duì)射：每月檢查測(cè)試一次3.5.2.2工作標(biāo)準(zhǔn)3.5.2.2.1業(yè)主機(jī)動(dòng)車(chē)輛憑標(biāo)識(shí)、車(chē)卡出入，外來(lái)車(chē)輛聯(lián)系、登記后方可進(jìn)入，并按規(guī)定收費(fèi)3.5.2.2.2小區(qū)交通無(wú)堵塞現(xiàn)象。3.5.2.2.3所有車(chē)輛停放有序、無(wú)亂停、亂放。3.5.2.2.4裝修施工工人、服務(wù)性車(chē)輛憑證出入。3.5.2.2.5小區(qū)無(wú)叫賣(mài)、乞

49、討、閑雜人員、無(wú)人為噪音。3.5.2.2.6小區(qū)無(wú)亂貼、亂畫(huà)、亂燒、亂倒現(xiàn)象。3.5.2.2.7小區(qū)公共設(shè)施、花草等無(wú)人為損壞現(xiàn)象。3.5.2.2.8小區(qū)無(wú)刑事案件、火災(zāi)和傷亡事故。3.5.2.2.9確保消防器材性能良好，可隨時(shí)投入使用。3.5.2.2.10各崗位值班的公共秩序管理員應(yīng)做到值班室衛(wèi)生整潔、物品擺放整齊、方可交接班。3.5.2.3交通管理3.5.2.3.1本小區(qū)的外來(lái)車(chē)輛，未經(jīng)允許，不準(zhǔn)進(jìn)入。3.5.2.3.2禁止2.5噸以上貨車(chē)或大客車(chē)進(jìn)入小區(qū)，特殊情況需要經(jīng)分公司領(lǐng)導(dǎo)許可并按規(guī)定交納停車(chē)費(fèi)。3.5.2.3.3所有進(jìn)出小區(qū)車(chē)輛，必須服從公共秩序管理員和管理人員的管理，應(yīng)停放在停

50、車(chē)場(chǎng)或臨時(shí)停車(chē)位上，禁止一切車(chē)輛停放在草坪上。3.5.2.3.4小區(qū)主要道路上應(yīng)有明顯交通標(biāo)志，嚴(yán)防車(chē)輛停放時(shí)損壞公共設(shè)施及花木。3.5.2.3.5停車(chē)費(fèi)的收繳應(yīng)執(zhí)行有關(guān)文件規(guī)定，嚴(yán)禁亂收費(fèi)、若發(fā)現(xiàn)將從重處罰。3.5.2.4消防管理3.5.2.4.1消防工作實(shí)行“預(yù)防為主，防消結(jié)合“的方針，公共秩序管理員都是義務(wù)消防員。3.5.2.4.2實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控，保證各項(xiàng)設(shè)備、器材時(shí)刻處于良好狀態(tài)。3.5.2.4.3消防器材實(shí)行統(tǒng)一登記、逐級(jí)負(fù)責(zé)，并統(tǒng)一編號(hào)、定位、使用和保養(yǎng)，分公司對(duì)所管轄區(qū)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)更換。3.5.2.4.4消防設(shè)備。器材不準(zhǔn)用于非消防方面，對(duì)于損壞、擅自挪作他用的部

51、門(mén)或個(gè)人將予以批評(píng)教育、經(jīng)濟(jì)處罰、情節(jié)惡劣造成不良后果時(shí)，要追究行政和法律責(zé)任。3.5.2.4.5配合市消防部門(mén)搞好日常消防管理工作，發(fā)生火災(zāi)時(shí)要迅速組織撲救，保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助調(diào)查火災(zāi)原因。3.5.2.4.6對(duì)因工作失職引發(fā)的火災(zāi)事故負(fù)直接或間接責(zé)任的，要追究刑事責(zé)任。3.5.3人員分工及職責(zé)：3.5.3.1門(mén)崗職責(zé)： 3.5.3.1.1實(shí)行值班時(shí)間站禮儀崗，要求儀表儀容整潔大方，站姿威武端正；3.5.3.1.2按照規(guī)定，嚴(yán)格控制出入人員登記制度；3.5.3.1.3對(duì)攜帶的外出物品嚴(yán)格檢查，按制度手續(xù)登記放行；3.5.3.1.4注意盤(pán)查詢(xún)問(wèn)，嚴(yán)格攜帶可疑物品、易燃易爆及管制刀具進(jìn)入園區(qū)；3.5.3.1.5嚴(yán)格各類(lèi)推銷(xiāo)人員、小商小販及閑雜人員進(jìn)入園區(qū)