臨港新城主城區(qū)住宅項(xiàng)目定位及營銷策略

1、臨港新城滴水湖馨苑項(xiàng)目補(bǔ)充報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn)謹(jǐn)呈：上海海港新城房地產(chǎn)有限公司謹(jǐn)呈：上海海港新城房地產(chǎn)有限公司宏觀宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)在經(jīng)歷了在經(jīng)歷了0808年下半年樓市冰凍期之后，年下半年樓市冰凍期之后，0909年年2 2月起，月起，全國樓市在剛性需求的推動(dòng)下，掀起了一波小陽春全國樓市在剛性需求的推動(dòng)下，掀起了一波小陽春增幅增幅明顯明顯伴隨著銀行信貸閘門的放開，各地伴隨著銀行信貸閘門的放開，各地“救市救市”新政的紛紛推出以及開發(fā)商大規(guī)模集中降新政的紛紛推出以及開發(fā)商大規(guī)模集中降價(jià)潮的涌現(xiàn)，價(jià)潮的涌現(xiàn)，0808年壓抑許久的剛性需求在年壓抑許久的剛性需求在0909年年后年年后集中爆發(fā)集中爆發(fā)，各地樓市均

2、出現(xiàn)，各地樓市均出現(xiàn)欣欣欣向榮欣向榮的景象，交易量迅速的景象，交易量迅速回升回升，開發(fā)商對(duì)近期市場(chǎng)普遍，開發(fā)商對(duì)近期市場(chǎng)普遍看好看好，開始逐步，開始逐步提價(jià)提價(jià)。宏觀宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)由于由于0909年市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，不確定因素較大，故萬科、金地、年市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，不確定因素較大，故萬科、金地、中海等國內(nèi)知名企業(yè)紛紛上調(diào)上半年銷售目標(biāo)，借機(jī)加快出貨速中海等國內(nèi)知名企業(yè)紛紛上調(diào)上半年銷售目標(biāo)，借機(jī)加快出貨速度，迅速回籠資金，占比全年業(yè)績(jī)指標(biāo)均達(dá)到的度，迅速回籠資金，占比全年業(yè)績(jī)指標(biāo)均達(dá)到的60-7060-70，以抵，以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)全年業(yè)績(jī)指標(biāo)的影響御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)全年業(yè)績(jī)指標(biāo)的影響讓我們看看市場(chǎng)上領(lǐng)

3、先地產(chǎn)企業(yè)身邊發(fā)生的大事件讓我們看看市場(chǎng)上領(lǐng)先地產(chǎn)企業(yè)身邊發(fā)生的大事件 08 年萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7 億元，比07 年下跌8.6%。年后萬科通過15%-20%的降價(jià)讓利幅度快速出貨，2 月份實(shí)現(xiàn)銷售面積51.7 萬平米，銷售金額38.9 億元，分別比08 年同期增長(zhǎng) 中海地產(chǎn)2 月份實(shí)現(xiàn)銷售面積21.4 萬平米，同比增長(zhǎng) 金地2 月份實(shí)現(xiàn)銷售金額11.74 億元，環(huán)比增長(zhǎng) 堅(jiān)持不降價(jià) 綠城地產(chǎn)12 月份銷售不足9 億元分析此輪市場(chǎng)回暖現(xiàn)狀，明顯可以看出銷量的提升是建立在價(jià)格下分析此輪市場(chǎng)回暖現(xiàn)狀，明顯可以看出銷量的提升是建立在價(jià)格下跌基礎(chǔ)之上的，伴隨開發(fā)商價(jià)格預(yù)期的逐步上調(diào)，以及受國際金

4、融跌基礎(chǔ)之上的，伴隨開發(fā)商價(jià)格預(yù)期的逐步上調(diào)，以及受國際金融危機(jī)影響，宏觀經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)依然存在，各大房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)危機(jī)影響，宏觀經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)依然存在，各大房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)09年年下半年的樓市狀況依然持謹(jǐn)慎態(tài)度下半年的樓市狀況依然持謹(jǐn)慎態(tài)度區(qū)域區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)綠地東岸漣城的發(fā)展隨著市場(chǎng)環(huán)境變化，呈現(xiàn)出明顯的綠地東岸漣城的發(fā)展隨著市場(chǎng)環(huán)境變化，呈現(xiàn)出明顯的“V V字型字型” 走勢(shì)，分為三個(gè)明顯不同的階段走勢(shì)，分為三個(gè)明顯不同的階段增幅增幅明顯明顯第一階段：第一階段：0707年年0909月月0808年年0505月，量?jī)r(jià)齊升，銷售火爆。月，量?jī)r(jià)齊升，銷售火爆。0707年年0909月開盤當(dāng)月一期即全部去化完畢

5、，月開盤當(dāng)月一期即全部去化完畢，1010月份隨月份隨即加推二期，到即加推二期，到0808年年5 5月也基本去化完畢。半年多時(shí)間，銷售均價(jià)從月也基本去化完畢。半年多時(shí)間，銷售均價(jià)從70007000元一直拉升至元一直拉升至90009000元，元，9090為投資為投資客客第二階段：第二階段：0808年年0606月月0909年年0101月，隨著價(jià)格飆升至萬元大關(guān)，以及房地產(chǎn)大勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，投資客紛紛退場(chǎng)，月，隨著價(jià)格飆升至萬元大關(guān)，以及房地產(chǎn)大勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，投資客紛紛退場(chǎng)，導(dǎo)致項(xiàng)目交易量急劇萎縮，價(jià)格也下跌至導(dǎo)致項(xiàng)目交易量急劇萎縮，價(jià)格也下跌至70007000元水平，客戶以區(qū)域內(nèi)自住或改善型需求為主。元水

6、平，客戶以區(qū)域內(nèi)自住或改善型需求為主。第三階段：第三階段：0909年年0202月月至今，隨著樓市逐步回暖、上海兩個(gè)中心以及南匯并入浦東等利好刺激，量?jī)r(jià)重現(xiàn)齊至今，隨著樓市逐步回暖、上海兩個(gè)中心以及南匯并入浦東等利好刺激，量?jī)r(jià)重現(xiàn)齊升態(tài)勢(shì)，投資客再次入市明顯。升態(tài)勢(shì)，投資客再次入市明顯。第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段研究新城發(fā)展規(guī)律可以看出，在起步發(fā)展階段，研究新城發(fā)展規(guī)律可以看出，在起步發(fā)展階段，區(qū)域區(qū)域價(jià)值提升價(jià)值提升是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最重要的體現(xiàn)，賣項(xiàng)目就是是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最重要的體現(xiàn)，賣項(xiàng)目就是賣區(qū)賣區(qū)域，賣前景，賣預(yù)期域，賣前景，賣預(yù)期核心價(jià)值梳理核心價(jià)值梳理區(qū)域戰(zhàn)略性區(qū)域戰(zhàn)略性

7、根據(jù)中央“港為城用，城為港興”的戰(zhàn)略思想，以及將上海市建成中國“金融中心” 和“航運(yùn)中心航運(yùn)中心”的重要部署，上海市政府提出規(guī)劃建設(shè)上海臨港新城。整個(gè)新城規(guī)劃面積296.5296.5平方平方公里公里(1/3個(gè)香港)，主城區(qū)人口8080萬人萬人，產(chǎn)業(yè)區(qū)人口50萬人。產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)支撐 近200200平方公平方公里里的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，打造成國際一流的現(xiàn)代裝備制造業(yè)和物流業(yè)基地，匯聚了眾多國眾多國內(nèi)外知名企業(yè)內(nèi)外知名企業(yè)，其中包括14家世界500強(qiáng)企業(yè)，如：美國德爾福、 德國西門子、法國施奈德 、上海電氣、 普洛斯和卡特彼勒等。自然環(huán)境自然環(huán)境 坐落于臨港新城主城區(qū)，直徑2.66公里，總面積5.56平方公

8、里，平均水深3.7米，水域面積和杭州西湖相當(dāng)?shù)牡嗡嗡?。面積達(dá)1500畝的東灘濕地公園東灘濕地公園，是東亞澳大利亞候鳥南遷北往的重要驛站，也是距離市區(qū)最近的候鳥家園。高起點(diǎn)規(guī)劃高起點(diǎn)規(guī)劃 距上海市中心75公里，距洋山深水港洋山深水港32公里，距浦東機(jī)場(chǎng)浦東機(jī)場(chǎng)25公里，滬蘆高高速速、郊區(qū)環(huán)線、A20、兩港大道、浦東鐵路浦東鐵路、地鐵地鐵1111號(hào)線號(hào)線2012年通車，現(xiàn)代化的綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，海陸空三位一體，全方位覆蓋。 中國最大的海港城市，經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)區(qū)域上海市最東南東南角角，長(zhǎng)江口與杭州灣交匯處，上海市版圖的最前沿最前沿，南匯并入浦東，“大浦東大浦東”概念促使區(qū)域價(jià)值迅速提升，獨(dú)特的地理區(qū)位

9、，鑄就了臨港新城與眾不同發(fā)展?jié)摿Α１憬萁煌ū憬萁煌?三條條環(huán)湖三條條環(huán)湖功能帶功能帶: 以滴水湖為中心，沿湖以環(huán)狀、放射狀的形式向外擴(kuò)展，形成城市生活環(huán)帶、城市公園景觀環(huán)帶和都市居住生活環(huán)帶。 座湖中島嶼座湖中島嶼：星級(jí)酒店商務(wù)工作之島，娛樂休閑主題公園之島、游艇游艇碼頭碼頭體育活動(dòng)之島。功能分區(qū)功能分區(qū) 港城集團(tuán)，臨港新城的締造締造者者，區(qū)域土地運(yùn)營商和一級(jí)一級(jí)開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)，肩負(fù)著樹立區(qū)域形象，提升區(qū)域價(jià)值的艱巨使命。 整個(gè)項(xiàng)目為公司自行開發(fā)的第一個(gè)大規(guī)模項(xiàng)目，產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)良設(shè)計(jì)優(yōu)良，賣點(diǎn)豐富，附加附加值高值高，“7490”符合當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求。港城品牌港城品牌產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目整

10、體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略表述戰(zhàn)略表述發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略把握區(qū)域發(fā)展大勢(shì)把握區(qū)域發(fā)展大勢(shì)遵循新城發(fā)展規(guī)律遵循新城發(fā)展規(guī)律整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源打造新城打造新城“標(biāo)桿旗艦標(biāo)桿旗艦”大盤大盤站位于全球知名海港城市和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的特大型城市上海市，依托于城市打造兩個(gè)中心（“國際金融中心”和“國際航運(yùn)中心”）戰(zhàn)略的確定帶來的發(fā)展機(jī)遇，周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速崛起，以及區(qū)域“滴水湖”和“東灘濕地”等一流的自然資源和生態(tài)價(jià)值，契合新城發(fā)展的現(xiàn)實(shí)周期，深入挖掘區(qū)域投資客、周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)和行政學(xué)校剛需客戶以及市區(qū)“5+2”度假客戶這三類重要客戶需求，分階段打造出國內(nèi)一流的灣區(qū)物業(yè)，迎領(lǐng)“健康、休閑、生態(tài)

11、”的海灣生活的典范，最終樹立新城標(biāo)桿性旗艦大盤形象，提升區(qū)域價(jià)值，為后續(xù)開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。借勢(shì)區(qū)域發(fā)展前景借勢(shì)區(qū)域發(fā)展前景挖掘項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘項(xiàng)目核心價(jià)值滿足客戶實(shí)際需求滿足客戶實(shí)際需求項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位世界港城世界港城 海灣生活海灣生活仁者愛山智者樂水智仁者出乎山水得乎天下1212 整體定位內(nèi)涵整體定位內(nèi)涵“世界港城世界港城 海灣生活海灣生活”依托世界知名海港城市的發(fā)展遠(yuǎn)景；以健康、生態(tài)、休閑居住為特色；傳遞海灣度假生活方式的體驗(yàn)和認(rèn)知；迎領(lǐng)長(zhǎng)三角“樂活海居”的生活主張；展現(xiàn)現(xiàn)代中國的藍(lán)色居住夢(mèng)想！13在這里，呼吸自然14在這里，交流心靈15在這里，享受家庭的溫馨與快樂客戶認(rèn)可臨港新

12、城的現(xiàn)有規(guī)劃和發(fā)展前景，對(duì)未來規(guī)劃升值空間的看好，但隨著經(jīng)濟(jì)放緩，對(duì)區(qū)域未來也產(chǎn)生了懷疑。u 王先生（購買客戶）：王先生（購買客戶）：上海人上海人 ， 工作地點(diǎn)在南匯。臨港新城的綠化和空氣真是蠻好的，現(xiàn)在買了，以工作地點(diǎn)在南匯。臨港新城的綠化和空氣真是蠻好的，現(xiàn)在買了，以后等老了，附近配套也成熟了，住的人多了，就可以住在這里養(yǎng)老了。我對(duì)南匯后等老了，附近配套也成熟了，住的人多了，就可以住在這里養(yǎng)老了。我對(duì)南匯還是挺有感情的。還是挺有感情的。u 李先生（意象客戶）：李先生（意象客戶）：一位在長(zhǎng)寧區(qū)某會(huì)計(jì)公司任職的李先生與一位在長(zhǎng)寧區(qū)某會(huì)計(jì)公司任職的李先生與4位朋友一起，開著一輛商務(wù)車專程來位朋友

13、一起，開著一輛商務(wù)車專程來南匯南匯“探探”房。房?！斑€是覺得臨港的房子升值潛力最大。還是覺得臨港的房子升值潛力最大?！?“畢竟這里將成為航運(yùn)畢竟這里將成為航運(yùn)中心，又被并入浦東，各種優(yōu)惠政策都將向這里傾斜。中心，又被并入浦東，各種優(yōu)惠政策都將向這里傾斜?！眜 李小姐：本地人，臨港的工廠李小姐：本地人，臨港的工廠 上班上班我感覺這幾年臨港的發(fā)展還是不快，無論項(xiàng)目建設(shè)，還是產(chǎn)業(yè)以及人口導(dǎo)入我感覺這幾年臨港的發(fā)展還是不快，無論項(xiàng)目建設(shè)，還是產(chǎn)業(yè)以及人口導(dǎo)入 都挺緩慢的。都挺緩慢的?？蛻粼L談客戶訪談受南匯并入浦東的重大利好刺激，大批投資客紛紛重新登陸臨港新城，使得東岸漣城項(xiàng)目重現(xiàn)07年量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。

14、u 錢棟（綠地東岸漣城銷售經(jīng)理）：錢棟（綠地東岸漣城銷售經(jīng)理）：1、今年年后銷售量明顯提升，價(jià)格穩(wěn)步上漲、今年年后銷售量明顯提升，價(jià)格穩(wěn)步上漲臨港新城目前的交通生活等配套設(shè)施并不十分完善，臨港新城目前的交通生活等配套設(shè)施并不十分完善，“東岸漣城東岸漣城”是區(qū)域內(nèi)唯一是區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)商品房項(xiàng)目。一個(gè)商品房項(xiàng)目。2月份以來，項(xiàng)目的銷售形勢(shì)明晰轉(zhuǎn)好，月份以來，項(xiàng)目的銷售形勢(shì)明晰轉(zhuǎn)好，“尤其是尤其是4月份，一個(gè)月份，一個(gè)月我們就賣了月我們就賣了260多套，多套，5月初到現(xiàn)在又賣了月初到現(xiàn)在又賣了120套，超過去年整個(gè)下半年的銷售套，超過去年整個(gè)下半年的銷售水平。銷售回暖，樓盤的價(jià)格也在逐漸回升，現(xiàn)在的

15、房?jī)r(jià)比水平。銷售回暖，樓盤的價(jià)格也在逐漸回升，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比3月份漲了月份漲了500-800元元/平方米，平均單價(jià)已達(dá)到平方米，平均單價(jià)已達(dá)到7500元元/平方米。平方米。2、投資客明顯抬頭、投資客明顯抬頭近期關(guān)于南匯、浦東合并的消息，對(duì)我們項(xiàng)目來說是一個(gè)絕大的利好，近期關(guān)于南匯、浦東合并的消息，對(duì)我們項(xiàng)目來說是一個(gè)絕大的利好，“大浦東大浦東”的消息為項(xiàng)目引來了大批外來投資客。的消息為項(xiàng)目引來了大批外來投資客。4月初，一個(gè)月初，一個(gè)10多人的溫州購房團(tuán)與項(xiàng)目多人的溫州購房團(tuán)與項(xiàng)目簽定協(xié)議，一口氣買了簽定協(xié)議，一口氣買了30套別墅，每套價(jià)格在套別墅，每套價(jià)格在275萬左右。這個(gè)購房團(tuán)其實(shí)去年萬左右

16、。這個(gè)購房團(tuán)其實(shí)去年底就來看房子了，之后又多次電話聯(lián)系過，直到底就來看房子了，之后又多次電話聯(lián)系過，直到4月才最終下決心買下房子。應(yīng)該月才最終下決心買下房子。應(yīng)該是南匯并入浦動(dòng)的消息刺激了他們。隨后，又有十來個(gè)溫州蒼南人買下了十七八是南匯并入浦動(dòng)的消息刺激了他們。隨后，又有十來個(gè)溫州蒼南人買下了十七八套公寓房；此外還有套公寓房；此外還有3批山西來的購房客，先后買下了近批山西來的購房客，先后買下了近30套公寓房。套公寓房?？蛻粼L談客戶訪談我們用領(lǐng)先用戶曲線來分析本項(xiàng)目目標(biāo)客戶各我們用領(lǐng)先用戶曲線來分析本項(xiàng)目目標(biāo)客戶各階段的特征階段的特征該曲線呈現(xiàn)了中長(zhǎng)期市場(chǎng)趨勢(shì)的基本走勢(shì).領(lǐng)先用戶的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超前

17、于市場(chǎng)趨勢(shì)；隨著時(shí)間的推移，越來越多的人感覺到有這種同樣的需求。Lead usersCreateSolutions領(lǐng)先用戶領(lǐng)先用戶創(chuàng)建解決方案Commercial product available可獲得的商業(yè)產(chǎn)品常規(guī)用戶（追隨型客戶）早期采納者新產(chǎn)品需求者數(shù)量time 時(shí)間市場(chǎng)趨勢(shì)Market trendMarket trend許多激進(jìn)的創(chuàng)新都不是由制造者發(fā)明的，而是由領(lǐng)先用戶發(fā)明的。他們的需求可能比典型客戶更為極端 舉例：賽車手和軍隊(duì)對(duì)更好的剎車的需求 他們傾向于針對(duì)自身需求來創(chuàng)造自己的解決方案領(lǐng)先客戶曲線領(lǐng)先客戶曲線我們按置業(yè)驅(qū)動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目的核心客戶進(jìn)行進(jìn)一我們按置業(yè)驅(qū)動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目的核心客戶

18、進(jìn)行進(jìn)一步的分類步的分類客戶類型客戶類型客戶特征客戶特征置業(yè)關(guān)注點(diǎn)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)購買決定因素購買決定因素投資客戶投資客戶受尚未被充分挖掘的區(qū)域價(jià)值吸引，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)走勢(shì)有高預(yù)期總價(jià)和未來片區(qū)發(fā)展前景未來發(fā)展前景好區(qū)域配套逐漸完善總價(jià)不高，增值空間大工作緣客戶工作緣客戶厭倦了城市的喧囂與繁雜，希望尋求另外一種生活方式產(chǎn)品品質(zhì)、生活配套、交通、總價(jià)便利的交通設(shè)施良好的居住環(huán)境完善的生活配套產(chǎn)品升級(jí)客戶產(chǎn)品升級(jí)客戶（地緣客戶）（地緣客戶）多次置業(yè)，不滿現(xiàn)有居住環(huán)境，追求品質(zhì)更高的產(chǎn)品建筑外立面、戶型、朝向、園林景觀、居住環(huán)境更高品質(zhì)的建筑產(chǎn)品和園林更好的居住環(huán)境度假客戶度假客戶為獨(dú)特的自然和人文資源所吸

19、引，享受“5+2”生活方式優(yōu)美的自然環(huán)境和居住品質(zhì)、完備的大交通優(yōu)美的自然環(huán)境完善的休閑配套便利的交通系統(tǒng)別墅夢(mèng)客戶別墅夢(mèng)客戶渴望享受城市的生活便利，又滿足自己的別墅置業(yè)夢(mèng)想交通便達(dá)性、總價(jià)、自然環(huán)境、生活配套交通設(shè)施、低總價(jià)、環(huán)境、生活配套養(yǎng)老客戶養(yǎng)老客戶原住市區(qū)，退休后希望遠(yuǎn)離嘈雜和污染，追求公園般生態(tài)居住環(huán)境生態(tài)環(huán)境、總價(jià)控制、城市交通、生活配套、醫(yī)療設(shè)施宜居的自然環(huán)境、較低的總價(jià)、方便的生活配套、醫(yī)療配套齊全客群分類客群分類本項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征的可能演變歷程本項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征的可能演變歷程p政府強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃p區(qū)域發(fā)展前景p總價(jià)p自然環(huán)境p交通通達(dá)性p生活配套p生活配套p產(chǎn)品品質(zhì)p自然環(huán)境p投

20、資+度假+工作緣p偏投資p工作緣+二居度假+投資p偏工作與度假p工作緣+產(chǎn)品升級(jí)+養(yǎng)老p偏工作和產(chǎn)品升級(jí)p投資客戶（70%）p工作緣客戶（20%）p產(chǎn)品升級(jí)客戶（5%）p度假客戶（5%）p工作緣客戶（50%）p產(chǎn)品升級(jí)客戶（20%）p度假客戶（10%）p投資客戶（10%）p別墅夢(mèng)客戶（10%）p工作緣客戶（40%）p產(chǎn)品升級(jí)客戶（40%）p養(yǎng)老客戶（15%）p度假客戶（5%）置業(yè)目的置業(yè)目的驅(qū)動(dòng)力驅(qū)動(dòng)力目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶區(qū)域特征區(qū)域特征p道路基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善p公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)p休閑配套設(shè)施興建p公共基礎(chǔ)設(shè)施完善p休閑配套設(shè)施完善p生活配套開始興建市場(chǎng)培育期市場(chǎng)培育期發(fā)展鞏固期發(fā)展鞏固期成熟期成熟

21、期p生活配套完善p休閑配套設(shè)施升級(jí)0 1年23年45年客群演變趨勢(shì)客群演變趨勢(shì)臨港政府機(jī)關(guān)、學(xué)校以及周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來的工作緣客戶，周臨港政府機(jī)關(guān)、學(xué)校以及周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來的工作緣客戶，周邊縣鎮(zhèn)帶來的改善型客戶以及看好臨港未來發(fā)展的投資客戶邊縣鎮(zhèn)帶來的改善型客戶以及看好臨港未來發(fā)展的投資客戶核心客戶重要客戶來源來源：臨港政府機(jī)關(guān)及周邊產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)職業(yè)職業(yè)：企業(yè)員工和政府機(jī)關(guān)工作人員層次層次：中產(chǎn)階層、上層客戶目的目的：自住關(guān)注因素關(guān)注因素：居住氛圍的營造、高性價(jià)比來源來源：泥城、書院、萬祥和蘆潮港等周邊縣鎮(zhèn)職業(yè)職業(yè)：當(dāng)?shù)貏?dòng)拆遷居民，本地生意人層次層次：中層客戶目的目的：改善現(xiàn)有居住環(huán)境關(guān)注因素

22、關(guān)注因素：高品質(zhì)的居住環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)來源來源：上海市區(qū)和江浙一帶職業(yè)職業(yè)：私營企業(yè)主層次層次：中高階層目的目的：養(yǎng)老、休閑度假、投資關(guān)注因素關(guān)注因素：資源環(huán)境好，總價(jià)不高，功能配套齊備，度假氛圍的營造、休閑的生活方式參照目前區(qū)域唯一在售項(xiàng)目綠地東岸漣城客戶構(gòu)成重要客戶未來客戶關(guān)注要點(diǎn)：環(huán)境未來客戶關(guān)注要點(diǎn)：環(huán)境 / 產(chǎn)品產(chǎn)品 / 配套配套客戶的精神訴求：務(wù)實(shí)、執(zhí)著、和諧、成長(zhǎng)、喜客戶的精神訴求：務(wù)實(shí)、執(zhí)著、和諧、成長(zhǎng)、喜愛自然、依賴家庭、相信希望在遠(yuǎn)方愛自然、依賴家庭、相信希望在遠(yuǎn)方他們是社會(huì)的主流人群，向往層次更高的品質(zhì)生活，但實(shí)力有限，不能予取予求，他們是社會(huì)的主流人群，向往層次更高的品質(zhì)

23、生活，但實(shí)力有限，不能予取予求，是熙熙攘攘的城市長(zhǎng)跑者。是熙熙攘攘的城市長(zhǎng)跑者。他們腳踏實(shí)地，事事講究性價(jià)比，同時(shí)又充滿希望，每天被城市中各種各樣的成他們腳踏實(shí)地，事事講究性價(jià)比，同時(shí)又充滿希望，每天被城市中各種各樣的成功故事鼓勵(lì)著奔向功故事鼓勵(lì)著奔向更高的目標(biāo)更高的目標(biāo)。他們相對(duì)傳統(tǒng)，五光十色的大都市生活似乎還沒有影響到他們對(duì)家庭的依賴感和他們相對(duì)傳統(tǒng)，五光十色的大都市生活似乎還沒有影響到他們對(duì)家庭的依賴感和歸屬感，歸屬感，朋友和親戚朋友和親戚是他們做決定的重要意見來源。是他們做決定的重要意見來源?？诒畟鞑タ诒畟鞑ナ撬麄儗?duì)事物看法的主要參考，相似的文化背景和生長(zhǎng)區(qū)域決定了是他們對(duì)事物看法的主

24、要參考，相似的文化背景和生長(zhǎng)區(qū)域決定了他們對(duì)事物的看法是趨同的他們對(duì)事物的看法是趨同的客戶描述本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。25我們要做能夠代言臨港新時(shí)代的標(biāo)志性形象我們要做能夠代言臨港新時(shí)代的標(biāo)志性形象上海上海。 有新天地新天地青島。青島。 有五四廣場(chǎng)五四廣場(chǎng)大連。大連。 有星海廣場(chǎng)星海廣場(chǎng)。我們不是在單純的做項(xiàng)目，而是在填補(bǔ)臨港新城都市化進(jìn)程中的城市硬件缺失我們不是在單純的做項(xiàng)目，而是在填補(bǔ)臨港新城都市化進(jìn)程中的城市硬件缺失提煉打造新城新中心提煉打造新城新中心2021-7-2826戰(zhàn)略視野戰(zhàn)略視野:立足整個(gè)臨港新城，重新定義區(qū)域價(jià)值立足整個(gè)臨港新城，重新定義區(qū)域價(jià)值代言臨港，代言上海代言臨港，代言上

25、海顛覆傳統(tǒng)、生活方式全面升級(jí)顛覆傳統(tǒng)、生活方式全面升級(jí) 打造臨港新城最具打造臨港新城最具活力活力的的都市新中心都市新中心本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27v“樂活樂活”打造打造LOHAS生活，作上海新生活方式領(lǐng)跑者；生活，作上海新生活方式領(lǐng)跑者； 自然的，溫馨的，享受的自然的，溫馨的，享受的v“中央中央”集商業(yè)、休閑集商業(yè)、休閑、居住功能為一居住功能為一體的新城中央體；體的新城中央體； 打造上?，F(xiàn)代之城。打造上?，F(xiàn)代之城。 開放的，活性的，城市的開放的，活性的，城市的項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。28LOHAS LOHAS 樂活樂活與家人與家人 溫馨的。溫馨的。與自己與自己 享受的。享受的。與外界與外界 自然的。自然的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。29CENTRAL CENTRAL 中央中央城市的城市的活力的活力的開放的開放的形象功略一