南京市房產(chǎn)面積測算規(guī)則

1、南京市房產(chǎn)面積測算規(guī)則 第一條 測算依據(jù)為加強我市房產(chǎn)測繪管理，規(guī)范房產(chǎn)面積測算工作，保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、國家測繪局房產(chǎn)測繪管理辦法等有關(guān)法律法規(guī)、國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范（gb/t17986-2000）及國家有關(guān)技術(shù)標準，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)則。第二條 適用范圍本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)面積測算。第三條 本規(guī)則所稱房屋面積的測算系指房屋水平投影面積的測算，即房屋建筑面積的測算，包括房屋套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積等的測算。第四條 房屋測量的基本原則房屋以幢為單位進行測量，測量點位可以是分隔墻、柱、或界釘?shù)冉缰伏c。第五條 計算房屋面積的基本條件結(jié)構(gòu)牢固；具備有上蓋（不包含檐口）；

2、有圍護結(jié)構(gòu)或柱；層高2.20米以上。第六條 房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積。第七條 房屋面積測算的精度要求房屋面積測算的精度，按房產(chǎn)測量規(guī)范二級精度的標準執(zhí)行： 限 差 ：0.04s + 0.002s中誤差 ：0.02s + 0.001s式中：s為房屋建筑面積，單位為平方米。房屋邊長丈量以米為單位，丈量結(jié)果取位至0.01米。房屋面積以平方米為單位，計算結(jié)果取位至 0.01 平方米。第八條 測量工具房屋測量應(yīng)使用相對誤差小于1/800的儀器和工具。第九條 房屋總層數(shù)與所在層次房屋層高全部在2.20米以上的層面計

3、算層數(shù)。自然層數(shù)是指按規(guī)劃核準的室內(nèi)地坪±0以上的層數(shù)，±0以下為地下層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。所在層次是指產(chǎn)權(quán)人的房屋在該幢樓房中的層次。地下層次以負數(shù)表示。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出屋面的設(shè)備間、水箱間等不計層數(shù)。第三章 房屋建筑面積的測算第十條 計算全部建筑面積的范圍(一) 單層房屋按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。(二) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、轉(zhuǎn)換層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20 米以上的部位。(三) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，

4、層高在2.20米以上的部位，按其水平投影計算建筑面積。(四) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、通風井、提物井、垃圾道等均計入房屋自然層建筑面積。房屋主墻體外的管道井、通風井等，層高在2.20米以上的按一層計算建筑面積。(五) 各種類型的樓梯，按其對應(yīng)的空間部位計算建筑面積。(六) 房屋天面上的樓梯間、水箱間、電梯機房等層高在2.20米以上的部位。(七) 斜面結(jié)構(gòu)房屋及平頂房屋，按其凈高在2.10米以上的部位計算建筑面積。(八) 挑樓按其外圍水平投影計算建筑面積。(九) 嵌入主墻體內(nèi)的設(shè)備部位，按主墻體外圍水平投影計算建筑面積。(十) 全封閉的室外樓梯，按各層水平投影計算建筑面積。(十一) 房

5、屋主墻體投影范圍內(nèi)的走廊、架空部位，按其外圍水平投影計算建筑面積。(十二) 房屋主墻體外，與房屋相連的封閉走廊、門廊，按其外圍水平投影計算建筑面積。(十三) 房屋間封閉的架空通廊，按其外圍水平投影計算建筑面積。(十四) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影計算建筑面積。(十五) 幕墻等作為房屋圍護結(jié)構(gòu)的，按其外圍水平投影計算建筑面積；同一樓層外墻既有主墻，又有幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。(十六) 有柱或圍護結(jié)構(gòu)、不完全封閉的車庫、倉儲等專用房屋。(十七) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層、有圍護結(jié)構(gòu)的，其凈高在2.10

6、米以上的部位。(十八) 與室內(nèi)相通的伸縮縫、沉降縫，能正常利用的部位。(十九) 落地窗其凈高在2.10米以上的部位。(二十) 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，凈高在2.10米以上的部位。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板與圍護結(jié)構(gòu)相接處的外圍水平投影計算建筑面積。(二十一) 房屋外墻外側(cè)的保溫隔熱層。（二十二）其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。第十一條計算一半建筑面積的范圍（一） 房屋主墻體外，與房屋相連有上蓋和柱、不封閉的走廊、門廊，按其上蓋水平投影面積的一半計算。（二） 獨立柱、單排柱的建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計算。（三） 陽臺（無論是否封閉）、有圍護結(jié)構(gòu)未封閉的走廊、挑廊

7、，均按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。（四） 不封閉的架空通廊，按其上蓋與圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影重疊部分面積的一半計算（五） 不封閉的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計算。（六） 其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。第十二條不計算建筑面積的范圍（一） 層高在2.20米以下的房屋。（二） 突出房屋墻面的柱、梁等構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。（三） 房屋之間無上蓋的架空通廊。（四） 房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池、水箱。（五） 作為公共道路街巷通行的騎樓、過街樓下的底層。（六） 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。（七） 活動房屋、

8、臨時房屋。（八） 獨立煙囪、水塔、罐、池、地下人防干、支線。（九） 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。（十） 與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。（十一） 本層無頂蓋或頂蓋不能完全覆蓋的陽臺、走廊、挑廊。（十二） 飄窗。（十三） 設(shè)計上與陽臺相連且位置、尺寸明確的設(shè)備部位。（十四） 已計算建筑面積的樓梯下方空間。（十五） 屋面上有頂蓋但無圍護結(jié)構(gòu)的觀景建筑設(shè)施。（十六） 其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。第四章 房屋共有建筑面積的計算與分攤第十三條共有面積分攤應(yīng)遵循的原則共有面積按相關(guān)單元房屋的建筑面積比例進行分攤。當事人之間就共有共用部位的歸屬有約定的，從其約定。第十四條共有面

9、積按比例分攤的計算公式si=k·sisik =si/si式中：k為共有面積的分攤系數(shù)(取位至小數(shù)點后6位數(shù))；si為參加分攤的各單元套內(nèi)建筑面積，平方米;si為各單元參加分攤所得的分攤面積，平方米；si為需要分攤的共有面積總和，平方米；si為參加分攤的各單元套內(nèi)建筑面積總和，平方米。第十五條房屋的套內(nèi)建筑面積房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。（一） 房屋套內(nèi)使用面積系指房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井等均計入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。（二） 房屋的套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用空間周圍的維

10、護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體（柱），按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。（三） 套內(nèi)陽臺建筑面積指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和，均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。相鄰套型間貫通的類似陽臺的部位，按套間分隔墻劃分后計入各相關(guān)套內(nèi)面積。第十六條可計入分攤面積的共有共用部位位于幢內(nèi)且只為本幢服務(wù)的共有共用部位可計入分攤面積。其中電梯井及機房、樓梯間、管道井、通風井、垃圾道、公共門廳、公共過道、變電室（配電房）、設(shè)備層（間）、水泵房、水箱間、消防監(jiān)控室、消防

11、樓梯（通道）、生活水池、消防水池、污水處理間、鍋爐房、冷凍機房、空調(diào)機房、衛(wèi)生間、開水間、電表間、信報間、值班警衛(wèi)室、管理用房等以水平投影面積計算。套與共有部位之間的分隔墻、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半計入分攤面積。第十七條不計入分攤面積的共有共用部位（一） 規(guī)劃核準圖上標注的自行車庫。（二） 規(guī)劃核準圖上標注的底層架空層。（三） 規(guī)劃核準圖上標注的避難層（間）。（四） 規(guī)劃核準圖上標注的為多幢或小區(qū)共用的設(shè)備用房。（五） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等建設(shè)單位按規(guī)定或約定應(yīng)當無償移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房。（六） 規(guī)劃配建總量15的室內(nèi)機動車停車位。（七） 為裙房上塔樓服務(wù)的室外樓梯。（八） 建在

12、幢外為本幢服務(wù)的配套設(shè)施用房。（九） 只為某一功能區(qū)服務(wù)的樓梯間、電梯間、管道井等，其位于垂直穿越其他功能區(qū)的范圍。（十） 商業(yè)、辦公用房的底層房屋外不封閉的廊道、門廊。（十一） 規(guī)劃設(shè)計為層高2.20米以下的架空層中的樓梯間、門廳等共用部位。（十二） 開發(fā)建設(shè)單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋。（十三） 其它類似以上情況的共有共用部位。第十八條 不計入共有建筑面積的附屬房屋（一） 可以銷售的專用車庫、車位。（二） 規(guī)劃部門核準的經(jīng)營性用房。（三） 幼兒園、學校、會所（館）、社區(qū)服務(wù)用房、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場。（四） 作為人防工程的地下室。（五） 其它類似以上情況的附屬房屋。第十九條 共有共用建筑面積的分

13、攤類別(一) 幢分攤的共有共用建筑面積是指幢內(nèi)為整幢房屋服務(wù)的共有共用部位的建筑面積。(二) 功能區(qū)分攤的共有共用建筑面積是指幢內(nèi)專為功能區(qū)服務(wù)的共有共用部位的建筑面積。(三) 層分攤的共有共用建筑面積是指房屋各層次內(nèi)，為本層服務(wù)的共有共用部位的建筑面積。第二十條住宅樓共有建筑面積的分攤方法（一）幢內(nèi)各單元有不同設(shè)計功能的，可按功能分別設(shè)立分攤系數(shù)。（二）單身公寓按層設(shè)計具有層分攤的共有共用部位時，按層設(shè)立分攤系數(shù)。（三）設(shè)計為連家店的住宅樓，按住宅樓的計算方法計算建筑面積。第二十一條多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法首先根據(jù)設(shè)計功能，將多功能綜合樓中計入房屋分攤面積的共有建筑面積，按幢、功能

14、區(qū)、層劃分為三個分攤類別，然后按此三個類別依次分攤。同一功能區(qū)內(nèi)可根據(jù)設(shè)計使用狀況的不同，分別設(shè)立分攤系數(shù)。第二十二條 多功能綜合樓功能區(qū)劃分依據(jù)多功能綜合樓的功能區(qū)劃分以規(guī)劃設(shè)計為依據(jù)，其共有共用部位的使用功能以規(guī)劃核準標注為準。第二十三條 地下室相通的多幢房屋共有建筑面積的分攤方法地下室相通地面上獨立的兩幢以上房屋，以規(guī)劃室內(nèi)地坪±0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計算房屋建筑面積，地下層單獨計算房屋建筑面積。地下層內(nèi)為地上部分服務(wù)的共用部位不予分攤。第二十四條 斜面結(jié)構(gòu)房屋的共用面積分攤設(shè)計為斜屋面結(jié)構(gòu)的房屋，其室內(nèi)凈高在2.10米以上部位為套內(nèi)面積，該面積參與共有建筑面積的分攤。第二十五條 地下室車位的面積計算與分攤地下室車位按套內(nèi)面積計算，只參與樓梯間、外墻體一半及為全樓服務(wù)的共有共用部位的分攤。第二十六條 參與分攤共用面積的其他部位一幢房屋內(nèi)的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車庫、停車場（庫）、會所（館）、物業(yè)管理用房以及設(shè)計中未標明用