豪宅標(biāo)準(zhǔn)(產(chǎn)品篇)

1、 豪宅是怎樣煉成的（產(chǎn)品篇） 1 目錄序言 . 6一概念篇 . 71豪宅的定義 . 81.1豪宅的分類 . 92 成為豪宅的基本條件 . 92.1 價格條件 . 92.2 面積條件 . 102.3 環(huán)境條件 . 113 豪宅的特性 . 123.1稀缺性 . 123.2舒適性 . 133.3珍貴性 . 143.4豪華性 . 153.5尊貴性 . 153.6超前性 . 164 豪宅的特征總結(jié) . 17二環(huán)境篇 . 181外部環(huán)境配置 . 191.1地段環(huán)境 . 19Ø 積聚性 . 191.2交通環(huán)境 . 20Ø 交通可達(dá)性 . 211.3山水環(huán)境 . 221.4利用或創(chuàng)造資源環(huán)

2、境 . 23Ø 利用已有資源 . 23Ø 創(chuàng)造資源 . 252內(nèi)部環(huán)境配置 . 26 2 2.1社區(qū)規(guī)劃 . 262.2社區(qū)景觀 . 302.3院落景觀 . 39Ø 大門及入口通道 . 39Ø 入口噴泉 . 39Ø 休閑室外場地 . 39Ø 兒童娛樂場地 . 40Ø 私家游泳池 . 40Ø 合理植物配置 . 41三建筑篇 . 431公寓類豪宅 . 441.1戶型功能配置 . 47Ø 充足的室內(nèi)外停車位 . 47Ø 豪華公共大堂 . 48Ø 私家電梯直接入戶 . 49Ø 多功能

3、空中花園 . 50Ø 大進(jìn)深面寬客廳 . 50Ø 全套房設(shè)計 . 50Ø 中西廚設(shè)計 . 51Ø 傭人房設(shè)置 . 51Ø 主臥套房的豪華配置 . 52Ø 寬大陽臺設(shè)計 . 521.2裝修配置標(biāo)準(zhǔn) . 54Ø 分戶門 . 54Ø 客廳與臥室 . 54Ø 空調(diào)設(shè)備 . 55Ø 衛(wèi)生間潔具 . 56Ø 廚房 . 56 3 Ø 其他 . 572別墅類豪宅 . 582.1戶型功能配置 . 59Ø 充足的室內(nèi)外停車位及主客停車位分離 . 59Ø 主入口處風(fēng)雨廊的設(shè)計

4、. 60Ø 豪華中庭共享空間 . 60Ø 中庭大樓梯 . 60Ø 異型客廳設(shè)計 . 62Ø 私人會客兼書房 . 62Ø 豪華中西廚房 . 63Ø 餐廳功能細(xì)分 . 63Ø 主客人用房分區(qū) . 64Ø 主臥套房的豪華配置 . 65Ø 寬大的露臺設(shè)計 . 67Ø 高標(biāo)準(zhǔn)傭人房 . 68Ø 桑拿室 . 68Ø 放映廳 . 69Ø 娛樂室 . 69Ø 健身房 . 70Ø 酒吧間 . 70Ø 游泳池 . 71Ø 儲藏室 . 71

5、6; 私家電梯 . 72Ø 其他 . 723建筑材料 . 743.1外掛高檔建筑石材 . 743.2高檔節(jié)能建筑保溫材料 . 743.3建筑風(fēng)格 . 75 4 四配套服務(wù)篇 . 761主題會所 . 771.1健身俱樂部、美容主題 . 771.2娛樂主題 . 801.3兒童俱樂部主題 . 801.4 餐飲主題 . 811.5商務(wù)主題 . 811.6 交通主題 . 822商業(yè)配套 . 833 物業(yè)管理服務(wù) . 843.1智能化設(shè)施 . 853.2物業(yè)服務(wù) . 87Ø 常規(guī)服務(wù)內(nèi)容簡介 . 89Ø 貴賓客戶專屬服務(wù)內(nèi)容簡介 . 89Ø 豪宅特色物業(yè)服務(wù) . 9

6、0結(jié)論 . 92附錄 . 93 5 序言 豪宅市場，處于住宅市場金字塔的頂端，是“高端中的高端”；豪宅是一個與房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)程度和居住水平的差異程度有關(guān)的相對概念，對應(yīng)著不同的經(jīng)濟發(fā)展階段和不同的城市發(fā)展歷史及文化積淀。豪宅在不同的社會制度、不同的歷史發(fā)展階段、不同的城市文化背景下有不同的定義和標(biāo)尺。雖然近年來，很多項目在宣傳推廣上紛紛以豪宅形象出現(xiàn)，但通過與發(fā)達(dá)國家同類橫向比較后可以發(fā)現(xiàn)，其在產(chǎn)品設(shè)計、技術(shù)含量以及個性化特色等方面離先進(jìn)水平還有相當(dāng)大的差距。但豪宅作為居住建筑的最高端類型，代表了一個國家或地區(qū)居住建筑開發(fā)、設(shè)計的最高水平，同時也反映了少數(shù)社會精英階層的理想生活方式，具有其存在

7、的重要性和必然性。尤其是隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展和富豪階層的出現(xiàn)，豪宅的產(chǎn)生更具有了相當(dāng)?shù)目赡苄?。因此對別墅類豪宅的開發(fā)設(shè)計研究，既是住宅技術(shù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場的迫切需求。鑒于此，這份報告集中對豪宅產(chǎn)品進(jìn)行了一系列的分析，對其標(biāo)準(zhǔn)提出了一套參考性的建議，以便于今后咨詢以及設(shè)計工作給予借鑒參考。 6 7 一概念篇 1豪宅的定義什么是豪宅?從字面上可以簡單地理解為“富人居住的豪華住宅”。所謂豪宅應(yīng)該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模、售價等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對資源的占有等方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅就僅僅是一個統(tǒng)一稱謂而已。 綜上所述，豪宅，是

8、最高層次的高端住宅，是上層社會享受高品質(zhì)生活、彰顯身份地位、體現(xiàn)階層文化的物化空間形式；即在住宅市場發(fā)展的一定階段，具有較高地域文脈認(rèn)知度的區(qū)域內(nèi)，能最大限度地滿足社會頂端極少數(shù)人群的特質(zhì)化生活需求，占有稀缺性資源或資源數(shù)量、銷售價格、產(chǎn)品性能指標(biāo)、土地價值同比處于區(qū)域內(nèi)最高水平，以認(rèn)定價值為主要定價標(biāo)準(zhǔn)的高級住宅形式。 上海檀宮 頂級豪宅的代表 8 1.1豪宅的分類住宅從大的類型來分，有獨立住宅(即通常所說的別墅類住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。 上海翠湖天地御苑 公寓類豪宅 上海綠城玫瑰園 別墅類豪宅由于要評判別墅類住宅的豪華程度，應(yīng)該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的

9、資源占有情況。而對公寓型豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標(biāo)準(zhǔn)。正是基于這兩類住宅的評判標(biāo)準(zhǔn)完全不同，所以對豪宅的評述應(yīng)該分兩類：獨立型豪宅(別墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)。 2 成為豪宅的基本條件2.1 價格條件豪宅以認(rèn)定價值為主要定價標(biāo)準(zhǔn)，以價格明顯超出平均水平為重要表征，并且其價格敏感度低于品質(zhì)敏感度。例如頂級別墅，業(yè)內(nèi)有一個不成文的標(biāo)準(zhǔn)：首先是獨棟，一定是一家獨占一棟，雙拼、疊拼、聯(lián)排或其它任何形式的混居建筑，都不算；其次，單價在2000美金左右、總價在500萬元附近的，為高級別墅，單價在每平方米3000美金、總價起碼是1000萬元級的，才算頂級別墅，也就是說購買者起碼要有數(shù)千萬

10、乃至上億元的個人資產(chǎn)。 9 以上僅以上海為例，說明價格為豪宅的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一?？紤]到中國的實際情況，如購買力、人口分布等影響因素，各城市豪宅在其價格標(biāo)準(zhǔn)上存在一定差異。如上海、北京等大型城市，能達(dá)到1000萬的才算是剛達(dá)到豪宅的價格門檻，而換到成都、重慶等中等城市，一些別墅完全能夠滿足當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境條件，產(chǎn)品也確實達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)，但其價格僅300萬。由于此報告篇章的重點著重于物業(yè)的產(chǎn)品，因此，這些地處中等城市、能夠滿足當(dāng)?shù)睾勒瑯?biāo)準(zhǔn)的樓盤，也在此報告的討論范圍。 2.2 面積條件豪宅的面積包括占地面積和建筑面積達(dá)到一定的指標(biāo)。作為人多地少的國家，即使是頂級別墅，占地面積還是應(yīng)該有所節(jié)制，一般以兩三畝為宜

11、，五畝左右也還能正常，不顧國情動輒幾十畝占地面積是一種缺乏社會責(zé)任的行為。例如頂級別墅的建筑面積應(yīng)該在500平方米以上，容積率應(yīng)不高于035。 10 由上海豪宅的代表樓盤可以看出，一般在該城市能夠上豪宅標(biāo)準(zhǔn)的，別墅的單套建筑面積均達(dá)到1000平方米，這一面積并不包括室外大面積的私家花園或附送的露臺等面積。若是公寓類豪宅，一般單套建筑面積需在500平方米以上。 2.3 環(huán)境條件對別墅類豪宅來講，最為稀缺的就是自然山水環(huán)境，真正具備自然山水環(huán)境的項目很少。做到區(qū)域優(yōu)良、交通便利和有其它因借資源相對來說還是比較容易的。所以很多別墅項目在不具備自然山水環(huán)境的情況下人工營造，挖人工湖泊或者建造高爾夫球場

12、，試圖彌補自然山水方面的不足。 11 四川成都龍湖.長橋郡利用自然的河流，將其納入別墅區(qū)的景觀。 重慶保利高爾夫別墅 修建頂級高爾夫球場，創(chuàng)造優(yōu)良的景觀。 沒有山水的別墅項目與城中高檔住宅相比，僅僅是密度降低而已。密度降低無疑對居住質(zhì)量是一種提高，但因為不能享有真正的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境，也只能降檔成為經(jīng)濟型別墅。若評選豪宅項目，沒有自然山水的別墅類項目，在環(huán)境資源優(yōu)勢方面不能入選。如果一個項目具備這樣的自然山水資源，可以說在大環(huán)境方面已經(jīng)不戰(zhàn)而勝。 3 豪宅的特性3.1稀缺性要想讓一棟房子成為豪宅，選址是最為重要的。豪宅的建造地點要么是在最為繁華的城市中心，要么就是在風(fēng)景絕佳、超然脫俗的自然風(fēng)景勝地

13、。李嘉誠先生說過一句話：“選房子，就看三點。第一是地段。第二是地段。第三還是地段?！睆倪@句話中，我們不難看出一棟房子的建造地點對其價值的影響有多大。 12 陸家嘴南京西路 新天地古北 徐家匯 3.2舒適性豪宅最為根本的用途畢竟還是用來居住的，所以舒適性是一棟豪宅必須具備的條件，這是檢驗豪宅的重要指標(biāo)之一。一棟豪宅，除了要有巨大的面積，還必須擁有個性化、智能化的功能來保證居住者的舒適，這樣才能夠讓人得到足夠的享受。同時，豪宅的舒適性應(yīng)該是從內(nèi)到外全面體現(xiàn)的，無論外觀還是內(nèi)飾、輪廓還是細(xì)節(jié)，都必須給住戶以自然舒適的感覺。 地段是房地產(chǎn)價值的首要因素。豪宅市場的區(qū)域條件一般具有獨特性和不可復(fù)制性。如

14、太平橋地區(qū)獨一無二的“上海新天地”石庫門風(fēng)格的高檔商業(yè)配套；陸家嘴濱江板塊近陸家嘴cbd和外灘景觀優(yōu)勢等。 13 3.3珍貴性這里所說的珍貴性主要指的是土地的稀缺價值、稀有資源價值、自然景觀價值、建筑設(shè)計價值與城市的人文價值。占有了這些不可替代的社會資源，豪宅才能夠為他的主人帶來最大的價值。北京東山墅 衛(wèi)生間內(nèi)景 上海檀宮 建筑造型各不相同 14 3.4豪華性既然豪宅是社會精華資源的萃取，顯然其建筑與裝飾的材料也必須是精益求精，稀有奢華的。作為一所豪宅的重要組成部分，裝修與裝飾有著與房子本身同樣價值。以黃金、鉆石作為豪宅的裝飾材料一點也不為過。當(dāng)然價格的昂貴并不是豪宅追求的唯一標(biāo)準(zhǔn)，上等的用料

15、與精細(xì)的施工也是豪宅裝修裝飾所必須的。 3.5尊貴性當(dāng)然，一棟豪宅，除了具備這些自身的“硬件”優(yōu)勢外，其“軟件”優(yōu)勢也發(fā)揮著不可或缺的作用。豪宅為什么這樣值錢？因為富豪們買來豪宅的同時，也會享受到頂級的物業(yè)管理服務(wù)。只有這樣，才能夠使豪宅的主人倍受尊崇，時時刻刻體會到住在豪宅所享受到的尊貴。 北京棕櫚泉國際公寓 15 3.6超前性作為生活在上流社會的富豪名流，他們還需要享受到豪宅科技的超前性與投資價值的超前性。應(yīng)用在豪宅中的全新技術(shù)能夠讓主人提前享受到未來生活的舒適與便捷；城市、自然資源選擇的超前性能夠為主人帶來豐厚的投資回報，并且能夠經(jīng)得住時間的考驗。北京玫瑰園四期 客廳內(nèi)景 上海王子晶品

16、餐廳內(nèi)景美國豪宅 16 4 豪宅的特征總結(jié)一是區(qū)位優(yōu)越不可替代； 美國豪宅二是環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源； 三是建筑精美不可復(fù)制；四是風(fēng)格各異難以仿造：五是人文價值無法再生。 17 18 二環(huán)境篇 1外部環(huán)境配臵1.1地段環(huán)境第一是所處區(qū)段是否環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、或市場認(rèn)可度比較高的區(qū)位。地段環(huán)境是一個大規(guī)劃的概念，著重指豪宅的地段優(yōu)勢，或者說是項目周邊整體環(huán)境的構(gòu)成。“地段，地段，還是地段”，可見區(qū)位價值對房地產(chǎn)項目而言的重要性。房地產(chǎn)的區(qū)位價值表現(xiàn)為該區(qū)位是否具有升值潛力、是否在市場上具有高認(rèn)知度等。通常，項目所在的區(qū)域位臵是決定項目品

17、質(zhì)與未來市場的最為關(guān)鍵因素之一。Ø 積聚性積聚性，即豪宅區(qū)的概念，這一概念已被國內(nèi)外普遍接受?？v觀世界各地，單棟豪宅的孤立存在是罕有的。 19 以上海新天地板塊為例： 上海新天地板塊屬于市區(qū)豪宅的代表區(qū)域。該板塊是以上海新天地休閑步行街為中心的輻射區(qū)域，位于上海市中心的淮海中路沿線，在地段上占有明顯優(yōu)勢。新天地的商業(yè)區(qū)以高檔時尚休閑為特色，加之新天地石庫門建筑、中共一大會址等文化遺產(chǎn)，及新天地太平湖的景觀資源，使該區(qū)域的環(huán)境滿足了豪宅的必備條件。交通上，該板塊西臨南北高架路，北有延安高架路，并有地鐵2號線經(jīng)過，交通便利。以上諸點構(gòu)成了該板塊成為豪宅區(qū)的先天條件，即積聚性。從新天地的c

18、ric影像圖可以看到，環(huán)繞新天地太平湖周邊，集聚了翠湖天地雅苑、御苑、嘉苑，及華府天地、錦麟天地、濟南路8號等豪宅定位的樓盤，它們普遍滿足了豪宅的大規(guī)劃要求。 1.2交通環(huán)境在以汽車為主要交通工具的時代，無論距離城市有多遠(yuǎn)，只要有高速連接，交通方便，交通環(huán)境的支撐就是到位的。特別是對于別墅類項目，業(yè)主都是以私家車為主要交通方式， 20上海新天地周邊住宅（cric影像圖） 所以交通便利是很重要的一個條件。如果交通條件不夠便利，無論其與市中心有多近，它的價值也要受到影響。 Ø 交通可達(dá)性交通可達(dá)性：無論是否豪宅，交通可達(dá)性都是衡量住宅位臵的一個重要指標(biāo)。市區(qū)豪宅本身就處在城市中心位臵，相

19、對具有交通便利的優(yōu)勢。一般的別墅項目講求遠(yuǎn)離城市的喧鬧，對于豪宅產(chǎn)品更不例外。但是，并非離開城市越遠(yuǎn)，其區(qū)位價值就越高，如果脫離了城市生活、居住的半徑，這樣的“世外桃源”或許只存在于東晉年代。現(xiàn)代豪宅追求的是“離塵不離城”的一番凈土。 豪宅交通條件表上海紫園Ø 評判豪宅位臵交通可達(dá)性的標(biāo)準(zhǔn)一般有3個，即與市中心距離、與機場距離和與交通要道關(guān)系。在如今以汽車為主的交通時代，豪宅業(yè)主一般都以私家車為主要交通工具，交通可達(dá)性并不僅以豪宅與市中心的直線距離來反映。市郊豪宅雖然距離城市中心距離較遠(yuǎn)，但只要有快速道路相連，就不影響其交通便利度，其交通環(huán)境的支撐就是滿足要求的。 21 1.3山水環(huán)

20、境因為買別墅的人并不是因為缺房子住才買別墅，買別墅的主要目的就是為了提高自己的生活質(zhì)量與品位，特別是追求更好的室外居住環(huán)境，所以對自然山水、自然的植被綠化看的非常重。對一個城市周邊的別墅項目而言，有沒有自然山水環(huán)境，其質(zhì)量和價格將會有天壤之別。國外豪宅所依仗的重要資源便是自然環(huán)境。環(huán)境優(yōu)勢尤以自然景觀為主，如臨山或臨水的環(huán)境。豪宅的購買者并非缺房子住，其購買豪宅的主要目的是提高生活質(zhì)量，特別是追求更好的周邊環(huán)境，如果是天然山水、綠化資源則更佳。市區(qū)豪宅因區(qū)位限制，周邊罕有山景資源，則更加追求自然水景，如臨江、臨河等。上海財富海景花園 俯瞰黃浦江 有的市區(qū)豪宅周邊沒有自然山水等景觀資源，則通過人

21、工水景、綠化資源彌補，如項目毗鄰某大型公園綠地，以獲得人造景觀。 22 上海湯臣一品大廈除位于陸家嘴板塊，具有高區(qū)位價值外，項目毗鄰黃浦江，白天可見陸家嘴中心綠地景觀，夜晚又可欣賞浦江夜景，環(huán)境優(yōu)勢亦非常明顯。 1.4利用或創(chuàng)造資源環(huán)境Ø 利用已有資源還有就是周邊有沒有其他可以因借的資源。國外許多豪宅都是因其地處跑馬、賽車名地，擁有文化資源而享有高昂身價。另有一些市區(qū)豪宅，緊鄰商業(yè)繁華地段，或者鄰近文化、風(fēng)景名勝地段等，也取得環(huán)境優(yōu)勢。比如北京靠近頤和園、香山等著名景點的樓盤，就具有此類優(yōu)勢。 23 上海翠湖天地嘉苑位于繁華的新天地商業(yè)板塊，區(qū)域內(nèi)有中共一大紀(jì)念會址等文化旅游景點。但

22、樓盤位臵鬧中取靜，可俯瞰新天地太平湖，一湖之隔即是新天地酒吧風(fēng)情街。 相比市區(qū)豪宅，市郊豪宅更需要以自然環(huán)境資源為依托。由于市郊住宅相比市區(qū)住宅，建筑密度會降低不少，其低密度確實提高了居住質(zhì)量。但對于市郊豪宅，如果沒有自然山水環(huán)境，其在環(huán)境資源方面就很難具有優(yōu)勢，因此不具有豪宅的素質(zhì)。 上海紫園 位于上海佘山國家級旅游公園內(nèi)，北望西佘山。 24 深圳香蜜湖1號位于20萬香蜜湖畔，占盡自然景觀資源的同時，又與歡樂谷游樂場相鄰， 增加游樂場所這一環(huán)境依托。 也有一些項目，打著諸如鄰近生活便利設(shè)施、靠近名校資源等的宣傳，力圖躋身豪宅榜單。這雖能使項目升值不少，但充其量也就是高檔住宅?？梢姯h(huán)境優(yōu)勢對豪

23、宅項目的重要性之大，并非任何好的環(huán)境都能使邊上的高檔住宅成為豪宅。 Ø 創(chuàng)造資源豪宅發(fā)展到如今，又產(chǎn)生以娛樂休閑度假場所為依托的豪宅，其中高爾夫別墅最為典型。 高爾夫別墅圍繞高爾夫球場建造，依靠球場大面積的綠化率、層次豐富的球場景觀、變化起伏的球場地形、以及不乏自然山水資源的烘托，共同構(gòu)筑了住宅極佳的景觀視野，也因此獲得自身巨大的環(huán)境價值。其實對于別墅類豪宅，真正具備自然山水資源的項目少之又少，因此最稀缺的資源非自然山水環(huán)境莫屬。在項目不具備自然環(huán)境資源的情況，建高爾夫球場不失為彌補這一欠缺的好的選擇。開發(fā)商抓住高爾夫住宅景觀視覺的觀賞性、自然資源的稀缺性及建筑的低密度、低容積率，在

24、營銷廣告中不遺余力地宣傳“景觀住宅，戶戶觀球，球場是你的前庭后院”等說辭，增加豪宅的分量。 25 深圳觀瀾湖高爾夫大宅坐落于216洞世界最大的觀瀾湖高爾夫球場中央，通過每一戶陽臺窗戶都能看見最少180°的高爾夫球場景觀。上海湯臣高爾夫別墅遠(yuǎn)眺球場景觀。 2內(nèi)部環(huán)境配臵2.1社區(qū)規(guī)劃要有好的社區(qū)環(huán)境，規(guī)劃是第一步。無論市區(qū)豪宅還是市郊豪宅，紛紛高價聘請名家名師精心打造社區(qū)環(huán)境，在有限的社區(qū)面積內(nèi)加大小區(qū)規(guī)劃的力度，從而增加產(chǎn)品的附加值，提升自身的定位。 26 豪宅社區(qū)的規(guī)劃，一般需要滿足如下要求： n 容積率容積率是對土地的硬性指標(biāo)，在土地取得時候已經(jīng)限制。雖然容積率對居住舒適度影響很

25、大，低容積率的小區(qū)具有更高的居住舒適性，但開發(fā)商為了利潤考慮，在市區(qū)都會盡量建造高容積率的社區(qū)，以追求利潤最大化，即使是市區(qū)豪宅，也難逃高容積率這一圍城。市區(qū)豪宅容積率普遍都高于4，更有甚者達(dá)到7或8以上，從而使低容積率只能成為遙不可及的美好愿景。由于高容積率的制約，市區(qū)豪宅多為高層、甚至超高層建筑。目前世界上純住宅建筑中最高的超高層豪宅“高崖highcliff”位于香港，共73層，從建筑相鄰的路面算起樓高達(dá)252米。豪宅的超高層化在美國、澳洲、甚至香港等地，已經(jīng)突破了市中心這一區(qū)域概念，延伸到了旅游圣地，比如澳大利亞黃金海岸市的q1大廈（q1 tower，共78層）、美國紐約曼哈頓區(qū)的特朗普

26、世界大廈（trump world tower，共72層）等。豪宅的超高層化其實也更容易與城市的繁華景致相一致，并收獲豐富的城市景觀視野。27 澳大利亞q1大廈 上海湯臣一品 上海濟南路8號1棟78層的超高層住宅 4棟40-44層的超高層住宅 2棟31層的高層住宅上海財富海景花園 廣州譽峰 深圳香蜜湖1號5棟36-37層的高層住宅 8棟41-45層的超高層住宅 1棟17層的小高層和4棟22-26層的高層等 市郊豪宅不同于市區(qū)豪宅。由于其遠(yuǎn)離市區(qū)，追求的是低容積率的生活環(huán)境，因此市郊豪宅一般都為獨棟別墅，容積率控制在0.3左右，不乏容積率在0.1甚至更低的豪宅項目。上海、北京這類城市的豪宅小區(qū)內(nèi)，

27、建筑形態(tài)分隔較清晰，如果在別墅豪宅社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)多層住宅，就會降低社區(qū)檔次，因此不會出現(xiàn)別墅、公寓組合而成的豪宅小區(qū)。但深圳、廣州等城市的豪宅小區(qū)多由幾種不同建筑形態(tài)的住宅組成，分期開發(fā)，且各期間有明顯的區(qū)域分隔，因此在容積率問題上需將建筑形態(tài)不同的區(qū)域分開看待。 28 n 綠化率無論市區(qū)豪宅還是市郊豪宅，都追求社區(qū) 深圳香蜜湖1號 因此與小區(qū)自身的整體規(guī)劃相符的總戶數(shù)才是豪宅小區(qū)所應(yīng)追求的。 29 n 車位配比豪宅業(yè)主的出行工具以私家車為主，對豪宅小區(qū)來說，其車位配比就顯得至關(guān)重要。 城市豪宅的車位比一般盡量達(dá)到1：1，而城郊別墅豪宅多有室內(nèi)外多車位，其車位配比應(yīng)在1：2以上。 n 私密性豪宅業(yè)

28、主對私密性的要求極高。市區(qū)豪宅和市郊豪宅都應(yīng)滿足高私密性的要求。由于豪宅項目本身一定具有極佳的景觀資源優(yōu)勢，而這需要主要房間具備開闊的景觀視野來滿足，那么在滿足其景觀視野的同時，如何充分保證居住的私密性，就是社區(qū)規(guī)劃的關(guān)鍵之一。一般對于豪宅小區(qū)，應(yīng)地處道路盡頭、或人車流量相對較少的位臵。小區(qū)四周應(yīng)有圍欄及充足綠化種植，使小區(qū)與外部道路隔離，形成私密的居住區(qū)。高層豪宅由于比周邊地勢高，容易滿足私密性需求。別墅豪宅地勢低，需要具有足夠大的庭院尺度，并需要在別墅四周種植茂盛植物、或通過其他構(gòu)筑物等對視線加以屏蔽，營造出深宅大院的氣氛。 n 安全性安全性主要由小區(qū)高檔的智能化設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)來滿足。

29、市區(qū)豪宅與市郊豪宅都必須具有高度的安全性。豪宅社區(qū)應(yīng)交由好的物業(yè)管理公司運營。比較市區(qū)豪宅與市郊豪宅的社區(qū)規(guī)劃要求可見，對于市郊豪宅的規(guī)劃要求更高。 2.2社區(qū)景觀n 大門入口設(shè)計公寓豪宅的大門布臵顯高檔、氣勢，設(shè)臵獨立出入車道。 30 北京星河灣 大門 深圳蘭溪谷 大門及社區(qū)內(nèi)主道路 n 水景美麗的水景可以增加項目的景觀優(yōu)勢。隨著近年人工水景的盛行，小區(qū)內(nèi)建造水景有了更多方式。豪宅業(yè)主更加相信風(fēng)水，對社區(qū)的景觀布臵要求高。水是生態(tài)環(huán)境中最活躍、最有靈性的因素，也是財富的象征，上風(fēng)上水在中國更是風(fēng)水寶地。因此在豪宅社區(qū)內(nèi)，水景運用不可或缺，且位于財位之處。水景應(yīng)盡量是活水。天然水景為最佳水景，

30、人造噴泉、涌泉、水簾、疊水、瀑布等，亦為次佳的活水布臵。而人造河道或室外泳池等人造水景，可以增加社區(qū)的美觀感。社區(qū)可以根據(jù)其規(guī)模，將不同水景加以組織。 31 u 天然湖泊、河道社區(qū) 某別墅豪宅實景圖 u 人造噴泉、水簾、水池、泳池人造水景應(yīng)體現(xiàn)小區(qū)現(xiàn)代感或設(shè)計感，提升小區(qū)檔次。 其中：小型噴泉多配合雕塑，設(shè)臵在豪宅小區(qū)主出入口或道路口處，設(shè)施在白天應(yīng)全天運轉(zhuǎn)，屬運行成本較高的人造水景。一些小型噴泉也可以結(jié)合水池布臵。 32 上海西郊莊園 某豪宅區(qū)噴泉實景 上海翠湖天地御苑 北京星河灣 深圳中信紅樹灣1期 深圳中信紅樹灣2期 大型噴泉可結(jié)合大型水池布臵，一般位于小區(qū)中央景觀、休閑廣場等處。 深圳

31、中信紅樹灣2期 33 水池可配合小區(qū)建筑及整體景觀基調(diào)，通過高差形成類瀑布或疊水水景。一些水池中還可飼養(yǎng)魚種，增添陽氣。 廣州星河灣 豪宅社區(qū)水景實景圖 深圳蘭溪谷 瀑布式社區(qū)水景 豪宅小區(qū)一般都配備高檔會所， 廣州譽峰 露天泳池 34 深圳蘭溪谷 中央大型泳池景觀 若是會所的室外泳池配臵，則會更顯高檔。深圳香蜜湖1號 五星級會所室外泳池 以下舉兩例充分利用水景營造社區(qū)景觀的豪宅小區(qū)： 35 ² 北京玫瑰園以水景為社區(qū)規(guī)劃一大主題，社區(qū)內(nèi)水域景觀尤其壯麗。主道路口的大型噴泉，與小區(qū)“魚”景雕塑巧妙融合。景觀墻上亦將雕塑與噴泉結(jié)合，氣勢宏大。 小區(qū)與3萬的勞倫遜湖面、1.6萬的維多利亞

32、中央花園水景為鄰。配以疊石、亭臺、長廊橋等小品。小區(qū)亦有大型疊水和人造瀑布等活水景觀布臵，與玫瑰花遙相呼應(yīng)。 36 ² 上海九間堂別墅將天然河道引入活水，做成九曲十八彎的水景，與社區(qū)的中式園林規(guī)劃及別墅的中式建筑風(fēng)格相輔相成，達(dá)到戶戶臨水的效果。 l 綠化別墅社區(qū)內(nèi)的公共綠化環(huán)境。 某國外高爾夫豪宅別墅社區(qū)實景圖 37 四川成都 龍湖.長橋郡所以別墅社區(qū)并不是由一棟棟別墅劃分的純私家用地的集合，更應(yīng)該是一個整體的社區(qū)的概念。應(yīng)有足夠的公共活動與公共景觀用地，而這些公共的景觀與綠化和用地面積，標(biāo)志著社區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量的檔次。 四川成都 龍湖.長橋郡凡住過別墅的人都知道在別墅社區(qū)內(nèi)散步觀賞

33、也是一大樂趣。人們散步、健身、溜狗，都需要有一定的足夠開闊、足夠長度的休閑散步路線。也需要在景觀較好的位臵提供足夠面積的，公共休息活動空間。 38 2.3院落景觀Ø 大門及入口通道別致的入口大門及通道處理，往往突出“深宅大院”的特質(zhì)。 四川成都龍湖.長橋郡Ø 入口噴泉入口噴泉是豪宅私家庭院的慣用手法，常常承載了主人風(fēng)水上的一些期望。噴泉的設(shè)臵一定意義上也改變了庭院的小環(huán)境，是私家庭院景觀的首選。 Ø 休閑室外場地休閑場地常常結(jié)合一些自然景觀設(shè)臵，利用庭院內(nèi)的植物圍合成空間。休閑場地可以為主人提供納涼休息，會客交談的場所。 39上海檀宮 Ø 兒童娛樂場地兒

34、童娛樂場地一般有沙坑，秋千，滑梯，翹翹板等，場地材料由軟質(zhì)場地構(gòu)成。 四川成都 龍湖.長橋郡 Ø 私家游泳池豪宅具備的基本條件之一，可以提升豪宅檔次。四川成都 龍湖.長橋郡 40 上海世茂佘山莊園 上海綠城玫瑰園 Ø 合理植物配臵合理的植物配臵會考慮到遮陰擋風(fēng)和四季花草呈現(xiàn)的顏色以及對私家院落的私密性的有效保護(hù)。另外，良好的植物配臵對于季節(jié)變化而產(chǎn)生的氣候影響也有一定的改善作用。 上海綠城玫瑰園 41 上海綠城玫瑰園 42 43 三建筑篇 1公寓類豪宅公寓類豪宅一般位于市中心且為容積率在4以上的住宅產(chǎn)品，屬高層或超高層建筑，基本都具備良好的地段優(yōu)勢，因此評判公寓型豪宅主要看

35、其每戶的室 上海王子晶品 深圳御景東方花園 公寓類豪宅在其地段優(yōu)勢相當(dāng)?shù)那樾蜗?，戶型功能的是否完備是衡量其價值的一個重要的評判標(biāo)準(zhǔn)。 上海翠湖天地御苑 上海王子晶品公寓類豪宅超豪華的裝修品質(zhì)的比較是其價值的 44另一個重要判斷依據(jù)。 公寓豪宅須有舒適度的突破(人造環(huán)境是關(guān)鍵)：地段好、面積足夠大、裝修豪華是公寓豪宅必備的條件。由于公寓豪宅沒有足夠的自然環(huán)境資源可利用，因此對其室內(nèi)外空間及景觀環(huán)境的精心營造，創(chuàng)造出更加怡人的居住環(huán)境就顯得異常重要。人造環(huán)境的成功與否，是關(guān)乎公寓豪宅居住舒適度優(yōu)劣的關(guān)鍵因素，對人造環(huán)境的營造，具體表現(xiàn)在三個層面上，即設(shè)計層面、技術(shù)層面和心理層面。 上海翠湖天地御苑

36、 設(shè)計層面包括建筑外觀，戶型的外觀、別墅化的戶型室內(nèi)空間、園林景觀、垂直交通等方面。公寓豪宅在這些方面均應(yīng)比普通公寓住宅有較大的突破和創(chuàng)新。如顯赫的外觀、別墅化戶型布局，個性化的室內(nèi)空間設(shè)計，環(huán)境面的最大化，私家電梯直接入戶，主次入口分離，入戶室中花園等。由于公寓豪宅沒有地面庭院，如何創(chuàng)造出人與自然親密接觸的空間環(huán)境，也是提升其品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)?？梢越梃b別墅類產(chǎn)品的特色，在不影響主要采光通風(fēng)的情況下，巧妙設(shè)計出具有不同功能及景觀要求的前后空中花園，及為住戶爭取了戶外活動的機會，同時也成為絕佳的城市觀景平臺。 技術(shù)層面包括在結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)造體系和機電設(shè)備體系方面的創(chuàng)新。由于公寓豪宅的戶型集中和單位面積售價高的特點，環(huán)保、節(jié)能、自然健康的高新技術(shù)的采用與別墅類產(chǎn)品和普通公寓住宅產(chǎn)品相比更具有可操作性，這也是可以充分體現(xiàn)公寓豪宅含金量和切實提高其居住舒適性的重要手段。其中很多方面均可借鑒高檔公建的技術(shù)處理方式，甚至有所突破。如綱結(jié)構(gòu)體系的采用，以創(chuàng)造出可以靈活劃分的室內(nèi)空間，同時提高得房率。此外在外墻保溫、 45 遮陽防曬、采暖制冷、隔音防噪、垃圾處理等方面均可采用一些先進(jìn)