物業(yè)管理行業(yè)分析報告

1、 物業(yè)管理行業(yè)年度分析報告（2012年）（內(nèi)部資料）戰(zhàn)略規(guī)劃部二一二年十二月目 錄目 錄II一、行業(yè)總體情況11.行業(yè)基本情況12.環(huán)境政策分析33.未來行業(yè)走勢預(yù)測4二、各業(yè)務(wù)板塊分析51.住宅物業(yè)52.公共物業(yè)63.商業(yè)物業(yè)8三、結(jié)論和建議101.結(jié)論102.建議1014 行業(yè)年度分析報告一、行業(yè)總體情況1.行業(yè)基本情況作為第三產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理進入國內(nèi)已經(jīng)二十余年，物業(yè)管理在我國經(jīng)歷了從無到有、不斷發(fā)展壯大的歷程，伴隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展和城市化進程的逐步加大，我國物業(yè)管理行業(yè)也水漲船高，呈現(xiàn)出一片朝氣蓬勃發(fā)展態(tài)勢。根據(jù)中國指數(shù)研究院2012中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告顯示，受宏 觀調(diào)

2、控影響，2011 年國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售狀況較為低迷，但物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)憑借良好的品牌效應(yīng)和專業(yè)實力，加大拓展力度，在管項目數(shù)量均值和在管項目總建筑面積都實現(xiàn)增長。2011 年，百強企業(yè)在管項目建筑面積均值首次突破 1000 萬平方米，達到 1061.3 萬平方米，同比增長 39.7%，增速比 2010 年高出 6.7 個百分點；在管項目數(shù)量均值達 72 個，同比增長11.7%（見圖表1）。圖表1：2008-2011年中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)服務(wù)規(guī)模變化信息來源：中國指數(shù)研究院，戰(zhàn)略規(guī)劃部整理從市場規(guī)

3、模看，物業(yè)行業(yè)受到今年宏觀經(jīng)濟增速放緩的直接影響，下半年開始企穩(wěn)回升。據(jù)現(xiàn)有中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年1-7月，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)新簽約項目總數(shù)88個，總建筑面積達到1600多萬平方米。從簽約項目建筑面積來看，2012年上半年簽約項目面積6月開始回升，7月份環(huán)比增長303%；項目數(shù)量方面，從1月份的13個增長到7月份的15個（見圖表2）。圖表2：1-7月份簽約項目建筑面積（萬平方米）及項目數(shù)量（個）信息來源：中國指數(shù)研究院，戰(zhàn)略規(guī)劃部整理從區(qū)域發(fā)展看，物業(yè)企業(yè)多集中在經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，同時跨區(qū)域擴張的趨勢日益明顯。2012年1-7月簽約項目共分布在42個城市，從分布區(qū)域上看，簽約項目多集

4、中在房地產(chǎn)規(guī)模大、發(fā)展速度快的城市，主要是北京、深圳、廣州、上海、天津、重慶和成都（見圖表3）。這些均是經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域中心城市，不僅人口密集、市場規(guī)模大，而且對物業(yè)服務(wù)具有較強認識和需求。除此之外，還包括南京、濟南、武漢、長沙、鄭州、長春等省會城市，廈門、宜昌、安陽、耒陽、濰坊等二三線城市。表明物業(yè)企業(yè)立足本地、跨區(qū)域擴張的策略，這保障了持續(xù)發(fā)展空間；同時，企業(yè)也通過兼并收購策略進行布局擴張，如深圳彩生活服務(wù)集團有限公司收購河源市華達物業(yè)管理有限公司等。圖表3：主要城市簽約項目建筑面積（萬平方米）及項目數(shù)量（個）信息來源：中國指數(shù)研究院，戰(zhàn)略規(guī)劃部整理從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)仍是物業(yè)企業(yè)的

5、主營業(yè)務(wù)，同時發(fā)展多種經(jīng)營也成為戰(zhàn)略選擇。百強物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好主營業(yè)務(wù)的同時積極輸出成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗，開展顧問咨詢等業(yè)務(wù)，調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，發(fā)展多種經(jīng)營，提高營業(yè)收入。1-7月顧問業(yè)務(wù)項目共有17個，占比項目總數(shù)的19%（見圖表4）。圖表4：簽約服務(wù)項目種類及數(shù)量（個）信息來源：中國指數(shù)研究院，戰(zhàn)略規(guī)劃部整理從細分市場看，市場多元化成為行業(yè)發(fā)展趨勢，住宅物業(yè)不再獨大?？v觀1-7月，百強物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)類型，以住宅物業(yè)和公共物業(yè)為主，二者占比之和超過總項目的50%。辦公物業(yè)占比25%，僅次于公共物業(yè)；城市綜合體和商業(yè)物業(yè)平分秋色，各占比8%，工業(yè)物業(yè)在前7個月僅占比1%（見圖表5）。這表明住

6、宅物業(yè)類型不再獨大，其他類型的物業(yè)項目數(shù)量開始增加，如公共物業(yè)和辦公物業(yè)。圖表5：簽約服務(wù)項目種類及數(shù)量（個）信息來源：中國指數(shù)研究院，戰(zhàn)略規(guī)劃部整理2.環(huán)境政策分析從宏觀環(huán)境看，中國經(jīng)濟實力的提升、社會的進步、城鎮(zhèn)化的推進以及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展為物業(yè)管理行業(yè)提供了良好的發(fā)展環(huán)境。中國經(jīng)濟保持低速增長將成為常態(tài)化，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整成為主要任務(wù)，而包括物業(yè)管理在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)是政府鼓勵和扶持發(fā)展的重點；同時，推進城鎮(zhèn)化和構(gòu)建和諧社會是新一屆政府提出的重要任務(wù)；最后，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇和回升，寫字樓、商場等商業(yè)物業(yè)的興起，帶動了物業(yè)管理的發(fā)展。從行業(yè)環(huán)境看，機遇與挑戰(zhàn)并存：一方面，物管行業(yè)作為國家大

7、力發(fā)展的行業(yè)，行業(yè)管理進一步規(guī)范，市場化、社會化、專業(yè)化成為行業(yè)發(fā)展趨勢，為市場競爭創(chuàng)造了有利條件。國務(wù)院總理溫家寶在今年全國人大會議的在政府工作報告中提出，“大力發(fā)展社會化養(yǎng)老、家政、物業(yè)、醫(yī)療保健等服務(wù)業(yè)”。同時，各地加快頒布實施物業(yè)管理條例和辦法，進一步健全了物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為（見圖表6）。圖表6：地方出臺物管條例（部分） 名稱時間浙江省加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的若干意見2012.03南京市關(guān)于進一步加強物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理管理工作的通知2012.03河北省關(guān)于加強物業(yè)管理工作的通知2012.06四川省物業(yè)管理條例2012.06廣州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理辦法2012.1

8、0哈爾濱市物業(yè)管理條例2012.11信息來源：戰(zhàn)略規(guī)劃部整理另一方面，行業(yè)標準不完善、信息化水平滯后、人才匱乏特別是人力成本不斷上升等問題，制約了行業(yè)的健康、快速發(fā)展。目前物管行業(yè)仍處于初級階段，行業(yè)管理不規(guī)范，收費標準、服務(wù)內(nèi)容界定等行業(yè)標準由于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)達程度不同，差異有別，難以形成統(tǒng)一市場；企業(yè)管理平均水平較低，人才匱乏是制約行業(yè)發(fā)展的重要因素；而物管作為勞動密集型行業(yè)，人力成本的不斷上升，直接影響行業(yè)的盈利水平和競爭能力。3.未來行業(yè)走勢預(yù)測從發(fā)展趨勢看，物管行業(yè)作為服務(wù)業(yè)的一員，國家加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整對行業(yè)發(fā)展是利好，特別是隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體的企穩(wěn)回升，公共服務(wù)市場化改革的持續(xù)推

9、進，將帶動市場持續(xù)向好。同時，行業(yè)管理法規(guī)的不斷完善和實施，將進一步加快物管行業(yè)的市場化、社會化、專業(yè)化發(fā)展步伐。但是隨著國內(nèi)人口紅利逐步消失，人工成本的快速上漲，對行業(yè)發(fā)展構(gòu)成直接威脅，物管企業(yè)必須從粗放式管理逐步向精細化轉(zhuǎn)型，提升信息化、智能化綜合管理能力。因此，未來行業(yè)發(fā)展前景可期，但充滿挑戰(zhàn)。二、各業(yè)務(wù)板塊分析1.住宅物業(yè)2012年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體保持了“平穩(wěn)回升、有所起伏”的發(fā)展態(tài)勢。特別是住宅地產(chǎn)，改變了近兩年來的頹勢，銷售回暖，房價穩(wěn)中有升。住宅地產(chǎn)的回暖，銷售面積的增長，直接帶動了住宅物業(yè)市場規(guī)模的增長（見圖表7）。圖表7：2012年1-11月住宅銷售面積及增速資料來源：國

10、家統(tǒng)計局，戰(zhàn)略規(guī)劃部整理住宅物業(yè)一直是物業(yè)管理行業(yè)的主要市場，與其他物業(yè)市場相比，住宅物業(yè)具有以下幾個重要特點：第一，住宅物業(yè)管理雖然市場規(guī)模龐大，但利潤率較低，大部分住宅物業(yè)公司僅能實現(xiàn)微利或略有虧損。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)約6萬家，從業(yè)人員近300萬人，市場競爭激烈，作為勞動密集型行業(yè)，近幾年人工成本的不斷上升，進一步蠶食了企業(yè)利潤，造成經(jīng)營壓力和困難。第二，住宅物業(yè)普遍由開發(fā)商自有物業(yè)公司管理，在各種物業(yè)形態(tài)上市場化率最低。過去幾年，大型住宅物業(yè)公司紛紛采取收縮策略，集中自有物業(yè)管理，精耕細作。2006年，萬科正式撤離管理了十年的深圳桃源村，此后不再接除公司外的物業(yè)管理項目，

11、專注于為本企業(yè)開發(fā)項目服務(wù)，同年，中海物業(yè)也在深圳回撤除中海地產(chǎn)之外的物業(yè)管理項目，中海地產(chǎn)同時以1.28億元人民幣，悉數(shù)收購了中海物業(yè)的股權(quán)。第三，對于開發(fā)商來講，良好的物業(yè)管理可以顯著的提升業(yè)主對開發(fā)商的客戶滿意度，提升樓盤的品質(zhì)與價值，從而提升開發(fā)商的品牌。以萬科物業(yè)為例，萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的標桿企業(yè)，其物業(yè)也在住宅物業(yè)領(lǐng)域享有聲譽，其良好的品牌效應(yīng)也進一步提高了萬科地產(chǎn)項目的競爭力。2011年，萬科物業(yè)以239個全委在管項目、5213萬平方米管理規(guī)模、36個國家示范項目、13.14億元總資產(chǎn)、15.34億元年經(jīng)營總收入、1.32億元年利潤位居全國第一。第四，住宅物業(yè)管理的整體進入壁壘較

12、低，同質(zhì)化程度較高，規(guī)模經(jīng)濟的作用不是很明顯。雖然，國家規(guī)定物業(yè)企業(yè)只有達到相應(yīng)的資質(zhì)才能提供相應(yīng)的服務(wù)。但是，一些小的專業(yè)化的物業(yè)公司可以通過為大的物業(yè)企業(yè)進行外包服務(wù)來進入相應(yīng)的市場，而整個住宅物業(yè)行業(yè)中，各物業(yè)公司雖然在服務(wù)理念，企業(yè)文化等方面存在一定程度的差異化，但是，整個行業(yè)的技術(shù)含量不高，差異化相比其他行業(yè)來說，各個公司之間比較容易模仿，同質(zhì)化程度較高，另外，項目制的運作模式使其規(guī)模經(jīng)濟的作用很明顯。因此，住宅物業(yè)行業(yè)的整體進入壁壘較低。住宅物業(yè)所具有的利潤率低、進入壁壘低、行業(yè)競爭激烈的特點，使其市場吸引力不足，投資價值不大。目前行業(yè)的主流是以萬科、中海物業(yè)為代表的物管企業(yè)，瞄準

13、自有開發(fā)項目服務(wù)，深耕細作，通過提高服務(wù)水平、樹立品牌，在提升樓盤品質(zhì)的同時，提高單個物管項目的價格，從而提高整個公司的利潤水平。從未來的經(jīng)營策略看，住宅物業(yè)企業(yè)有可能向兩個方向發(fā)展，一是立足主業(yè)，復(fù)制項目，二是多種經(jīng)營，延伸服務(wù)。前者利用自身品牌，采取信息化手段提高服務(wù)水平，塑造專業(yè)形象，復(fù)制經(jīng)驗；后者突破純物業(yè)管理利潤率低的局限，向顧問服務(wù)等新業(yè)務(wù)拓展，全面嵌入地產(chǎn)價值的創(chuàng)造環(huán)節(jié)，從而提高自身競爭力和利潤水平（如下圖8所示）。如中航物業(yè)定位為“物業(yè)管理服務(wù)集成商”，參與地產(chǎn)早期開發(fā)，實現(xiàn)服務(wù)“超值”。圖表8：住宅物業(yè)管理嵌入地產(chǎn)價值創(chuàng)造環(huán)節(jié)示意資料來源：戰(zhàn)略規(guī)劃部整理2.公共物業(yè)2000年

14、，萬科接管建設(shè)部(現(xiàn)"住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部")大院，標志著以政府類物業(yè)為代表的公共物業(yè)，開始了市場化變革。 長久以來，政府機關(guān)后勤服務(wù)由于缺乏專業(yè)、規(guī)范的管理，大多處于混亂、無序的狀態(tài)，往往耗費單位大量的精力，仍不能取得令人滿意的效果。具有專業(yè)優(yōu)勢和成本優(yōu)勢的物業(yè)管理公司成為選擇，為物業(yè)管理這一新興行業(yè)開辟了又一廣闊市場。公共服務(wù)市場化，將是政府當(dāng)前和今后一段時期的改革重點，面向物業(yè)管理等專業(yè)公司采購“城市運營維護管理”等公共物業(yè)服務(wù)，趨勢已然形成。有關(guān)資料統(tǒng)計，2011年，廣州市各區(qū)縣財政報告中，用于城市運營維護管理四大板塊（保安、保修、保潔、綠化維護）中的保潔和綠化維護部分

15、總支出為98億，據(jù)此估算，全國一二線城市運營維護管理市場規(guī)模達千億級，而其中增量部分將是全國一流物業(yè)公司爭奪的重點。與傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理、寫字樓物業(yè)管理相比，公共物業(yè)管理這種基于后勤服務(wù)的綜合管理具有如下特點：第一，與住宅物業(yè)管理相比，公共物業(yè)管理利潤率較高，盈利能力較穩(wěn)定。公共物業(yè)管理利潤率較高的主要原因在于：第一，由于規(guī)模效應(yīng)，物業(yè)管理公司可提取的管理傭金十分可觀，同時財政支出較為穩(wěn)定。第二，公共物業(yè)管理公司很多是由原有的后勤管理部門改制而來，由于原來經(jīng)營管理的問題，在改制后實行公司化經(jīng)營的成本將會降低，原來撥給后勤部門的財政預(yù)算將會出現(xiàn)贏余，經(jīng)營上不會有太大壓力。第二，公共物業(yè)管理的管理

16、范圍和內(nèi)容較廣，個性化需求顯著，對企業(yè)的綜合能力要求較高。以政府類物業(yè)管理為例，傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容主要是保安、保潔、綠化、維修和基本的會議接待服務(wù)，而政府類物業(yè)管理的內(nèi)容已得到全方位的拓展，除上述以外還包括高端會議服務(wù)、餐飲服務(wù)、安檢、消防監(jiān)控系統(tǒng)、設(shè)備運行維護管理、收發(fā)、更值、醫(yī)療保健和健身服務(wù)等等，大大地超出了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范圍。同時公共物業(yè)個性化需求顯著，如衛(wèi)生系統(tǒng)對保潔消毒等環(huán)節(jié)的專業(yè)要求，銀行系統(tǒng)對安全保衛(wèi)的高度重視，而政府機關(guān)則更關(guān)注形象工程、秩序維護等內(nèi)容。因此，無論是業(yè)務(wù)范圍和工作要求，都對物業(yè)企業(yè)提出了挑戰(zhàn)。第三，公共物業(yè)管理的市場化和社會化程度較高，市場競爭機制較為完善，有

17、利于企業(yè)開拓市場。與住宅物業(yè)普遍由開發(fā)商自有物業(yè)公司管理不同，公共物業(yè)管理采取更多市場化和社會化的方式，引入市場競爭機制，由于財政支付的公開、公正、公平，現(xiàn)在一般全部采用公開招標形式，通過競爭取得公共物業(yè)的管理權(quán)。市場化體系的建立和不斷完善，有利于更多的企業(yè)參與市場競爭。第四，公共物業(yè)管理門檻較高，先發(fā)優(yōu)勢明顯，后來者進入市場越來越難。隨著公共物業(yè)管理的發(fā)展與規(guī)范，要求越來越高，往往要求一級資質(zhì)、認證以及類似經(jīng)驗等。即使是一級資質(zhì)，其資金實力不同，差別也較大，在認證上，要求認證范圍是在管項目全覆蓋性，而不是部分項目，而舊的認證體系也必須及時更換為新的體系，在類似經(jīng)驗上往往要求3-5年，并獲得各

18、級榮譽。該領(lǐng)域門檻越來越高，后來者越來越難以跨入，形成強者愈強、幾家獨大的趨勢。雖然公共物業(yè)管理市場具有市場規(guī)模大、利潤率高且門檻較高的特點，但是由于經(jīng)營成本上升、地方保護主義、特殊服務(wù)要求高等因素的存在，對于物管企業(yè)的生存和發(fā)展構(gòu)成了威脅和挑戰(zhàn)：首先，經(jīng)營成本上升較快，而財政支出增長有限。在公共物管發(fā)展初期，利潤較高。隨著該領(lǐng)域的規(guī)范與競爭的激烈，利潤率越來越低，由于各城市最低工資標準不斷上揚，加上物價的持續(xù)走高，物管公司的經(jīng)營成本越來越高。而與此相反的是，處于房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型時期的各地地方財政，在支出政府類物管經(jīng)費時，其費用的增長也表現(xiàn)得尤為謹慎與節(jié)制。其次，地方保護主義有所抬頭。

19、一般來說，使用地方政府財政收入的公共物業(yè)管理招標中，往往存在著地方本位主義傾向。越是在經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)，越是經(jīng)濟困難時期，這種傾向性表現(xiàn)得就越明顯。再次, 特殊服務(wù)要求高。公共物業(yè)不同于一般的住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè),其性質(zhì)決定了其政治任務(wù)重、社會反響大、公眾聚集度高、應(yīng)急疏散與消防安全級別高、自身形象特別和保密性強等特點。同時信息化、智能化水平的要求也越來越高。最后,后期管理受嚴格考核與監(jiān)督。相對于其它物業(yè)而言，公共物業(yè)的客戶滿意度要求較高，且由于物管費用是按月或季考核、劃撥，這就使得物管公司必須嚴格按照標書與合同的要求來開展物管業(yè)務(wù)，后期管理受到嚴格考核與監(jiān)督。因此，從未來發(fā)展趨勢看，公共物業(yè)

20、對于物業(yè)管理企業(yè)的綜合實力要求較高，包括信息化、智能化水平，一般的物業(yè)管理企業(yè)難以具備，一旦形成優(yōu)勢，短期內(nèi)難以復(fù)制，與一般住宅物業(yè)相比，技術(shù)含量高，具有較好的市場潛力。基于以上特點，要求公共物業(yè)管理企業(yè)必須樹立高端的品牌形象，構(gòu)建較強的綜合管理能力，首先要注重各種專業(yè)人才的吸收和培養(yǎng)；其次要有完善的管理體系，信息化和智能化水平要跟得上時代的變化；第三，要有較強的協(xié)調(diào)和公關(guān)能力，處理好來自政府、社會各層次的關(guān)系。3.商業(yè)物業(yè)近幾年來，由于國家實施房地產(chǎn)調(diào)控政策，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)受到了壓制，而商業(yè)地產(chǎn)獲得了高速發(fā)展，進而帶動了商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)的興起。2012年，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有所起伏，增速有所放緩，

21、但總體上仍保持增長態(tài)勢（見圖表9）。從未來發(fā)展趨勢看，隨著內(nèi)需市場的不斷開拓，以購物中心、商場為主的商業(yè)地產(chǎn)將保持快速增長，未來商業(yè)物業(yè)有可能成為物管行業(yè)的主要市場之一。圖表9：2012年1-11月商業(yè)營業(yè)用房銷售面積及增速資料來源：國家統(tǒng)計局，戰(zhàn)略規(guī)劃部整理與傳統(tǒng)物業(yè)管理相比，商業(yè)物業(yè)管理具有如下特點：第一，經(jīng)營是商業(yè)物業(yè)永恒的主題，物業(yè)管理需要圍繞商業(yè)經(jīng)營活動提供服務(wù)。由于商業(yè)地產(chǎn)是收益性物業(yè)，所以商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理包含“物業(yè)管理”和“商業(yè)管理”二層含意。不僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理”，更重要的是實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)

22、的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿ΑＮ飿I(yè)管理作為商業(yè)經(jīng)營和管理的有機部分和必要功能，更需要圍繞商業(yè)經(jīng)營活動本身和商戶的客觀需要，提供專業(yè)化的、優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理和服務(wù)。第二，商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)固，收益渠道多。傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式一般僅限于單一的物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)多為保潔、保安、綠化、修繕、設(shè)施設(shè)備維護及其它特約服務(wù)等，而商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)互相促動、互相補充，形成一個系統(tǒng)的整體，相應(yīng)的核心競爭力較強。同時傳統(tǒng)的物業(yè)管理收益渠道一般為物業(yè)服務(wù)費收入，且物業(yè)服務(wù)費收繳率偏低，收費難，企業(yè)收入渠道比較單一，而商業(yè)管理中的策劃、銷售、運營、管理、培訓(xùn)、咨詢、服務(wù)等均可作為物業(yè)管理的經(jīng)濟增長點。第三，商業(yè)物業(yè)管

23、理相對成本、風(fēng)險較低，糾紛少。在商業(yè)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中，物業(yè)管理企業(yè)以專業(yè)技術(shù)人才作為輸出，將投資商、建設(shè)商、運營商等資源進行有機整合，無設(shè)備和資金投入，相對成本和風(fēng)險較低。同時，商業(yè)管理清晰、系統(tǒng)，從閑置土地盤活入手，自規(guī)劃、建設(shè)、運營到管理和服務(wù)，商業(yè)物業(yè)管理可全程參與，從根本上解決配套不全、規(guī)劃實施不到位的情況，糾紛少。第四，商業(yè)物業(yè)管理相對復(fù)雜，需求多層次、多方面和不確定。商業(yè)物業(yè)管理面對的是三類具有不同性質(zhì)、目的和要求的群體：業(yè)主、租戶、顧客。需求是多層次、多方面、不確定的。尤其是顧客群體，他們會時刻跟著感覺走，任何時候都可能變更或調(diào)整自己的目標和訴求。商業(yè)物業(yè)管理與一般物業(yè)相比，具有高

24、端屬性，市場前景很好，但是作為高端物業(yè)，除了一般的物業(yè)管理能力外，還需要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的特點，具備一定的商業(yè)經(jīng)營能力，“管理+經(jīng)營”是商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)的核心競爭能力。從目前商業(yè)物業(yè)管理模式來看，基本上可分為兩類：一類是由開發(fā)商自主開發(fā)，自主管理的商業(yè)物業(yè)，這一類所占比例很有限。第二類是采取開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理相分離的方式，這是目前比較普遍的商業(yè)物業(yè)管理模式，這類管理模式又分為兩種：模式內(nèi)涵優(yōu)勢劣勢實例統(tǒng)一經(jīng)營管理模式由一家綜合性經(jīng)營公司進行總體經(jīng)營管理和物業(yè)服務(wù)。經(jīng)營管理和物業(yè)服務(wù)易于在一個體系中協(xié)調(diào)一致，機構(gòu)和人員相對精煉，工作效率高，人工成本有所減少。經(jīng)營性公司往往側(cè)重于經(jīng)營效果，忽視管理和服

25、務(wù)工作，當(dāng)經(jīng)營活動和服務(wù)管理有矛盾時，往往物業(yè)服務(wù)要為經(jīng)營和效益讓路。 萬達廣場商業(yè)招商運營與物業(yè)管理實行公司一體化，即萬達的商業(yè)管理公司將商業(yè)項目的管理內(nèi)容全部納入其中，物業(yè)管理作為其中的一個部門。協(xié)作式經(jīng)營管理模式由商業(yè)經(jīng)營性公司和專業(yè)性物業(yè)管理公司進行合作管理。有利于發(fā)揮各自的業(yè)務(wù)所長，集中精力分別做好經(jīng)營管理和物業(yè)管理工作，達到強強聯(lián)合，優(yōu)勢互補，經(jīng)營和管理同步提高的效果相互間的協(xié)作留有空隙，機構(gòu)和人員相對增加，如處理不當(dāng)，會影響到工作效率和客戶滿意度。中糧大悅城運營管理由中糧置業(yè)投資有限公司成立的各下屬商業(yè)運營管理公司負責(zé)，物業(yè)管理工作全部委托給凱萊物業(yè)公司，由凱萊物業(yè)負責(zé)項目整體的

26、物業(yè)管理。資料來源：戰(zhàn)略規(guī)劃部整理三、結(jié)論和建議1.結(jié)論 總結(jié)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展特征，主要有以下幾點：第一，物業(yè)管理行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，受到外部環(huán)境的直接影響。從整個大環(huán)境看，未來中國經(jīng)濟低速增長有可能常態(tài)化，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、推進城鎮(zhèn)化作為新一屆政府工作的主要任務(wù)，對行業(yè)發(fā)展是利好，而人口紅利逐步消失、人工成本快速上漲直接威脅行業(yè)生存。從關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，今年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)回升，公共服務(wù)市場化改革的持續(xù)推進，將進一步拉動整個行業(yè)的快速發(fā)展。從長期看，行業(yè)發(fā)展前景較好，但道路曲折。第二，行業(yè)法規(guī)和標準不完善仍是制約行業(yè)快速發(fā)展的重要因素。我們看到，長期以來，由于物業(yè)服務(wù)的準公共服務(wù)性質(zhì)，物

27、業(yè)服務(wù)費標準始終受到嚴格的限制，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場定價機制尚未建立。近年來，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)和內(nèi)容要求越來越高，人工成本等經(jīng)營成本快速上漲，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營壓力與日倍增，在這種情況下，單純依靠企業(yè)壓縮成本和增加業(yè)務(wù)種類無法支持整個行業(yè)的快速發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)是社會服務(wù)提升的基礎(chǔ)，改善企業(yè)生存環(huán)境需要政府的大力支持。 第三，構(gòu)建核心能力是目前物管企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的主要途徑。物管行業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)從無序競爭走向市場競爭，從粗放型逐步向精細型轉(zhuǎn)型，近幾年來，伴隨人工成本的持續(xù)快速上升，使得原本利潤率就不高的企業(yè)雪上加霜，如果仍然保持原有勞動密集型的經(jīng)營模式不放，最終將受人掣肘，無路可退。

28、只有從根本上圍繞提高客戶的服務(wù)價值出發(fā)，構(gòu)建核心能力，才能在市場上利于不敗之地。如立足高端物業(yè)，提高信息化、智能化技術(shù)水平，通過開發(fā)大項目樹立品牌形象，復(fù)制項目，或圍繞物管主業(yè)開展多種經(jīng)營，切入地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，提供專業(yè)咨詢服務(wù)等。2.建議根據(jù)上述對物管行業(yè)特征的分析，對于物管企業(yè)未來的發(fā)展，簡單建議如下：一是要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念。粗放型的管理方式已經(jīng)不適應(yīng)行業(yè)發(fā)展，必須通過提高項目精細化、信息化和智能化管理水平，從而提高客戶滿意度，樹立企業(yè)品牌，同時降低用工成本，提升利潤水平；二是要加強人才培養(yǎng)。專業(yè)人才的匱乏仍然是制約物管企業(yè)核心能力提升的重要因素，需要立足于企業(yè)需要，加大項目經(jīng)理等中高級專業(yè)人才的

29、培養(yǎng)力度。三是要提高資源整合能力。目前物管行業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展趨勢日益明顯，社會資源、企業(yè)并購和整合、跨區(qū)域管理成為物管企業(yè)競爭的重要內(nèi)容。.各資質(zhì)等級面積、人員之間關(guān)系一級資質(zhì)企業(yè)平均管理面積224.18萬，平均職工882人，管理人員人均管理面積1.88萬；二級企業(yè)平均管理面積81.24萬，平均職工288人，管理人員人均管理面積1.99萬；三級企業(yè)平均管理面積18.04萬，平均職工64人，管理人員人均管理面積1.38萬。以上表格和數(shù)據(jù)說明，資質(zhì)等級越高，每一名管理人員相應(yīng)配臵的操作人員越多，管理人員人均管理面積越大，一、二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)人均管理面積明顯高于三級企業(yè)。6.以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數(shù)27.39%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占72.61%。從上述比例來看，開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)僅占