德成仁壽外灘項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)代理競(jìng)標(biāo)方案ppt課件

1、德成仁壽德成仁壽“外灘工程全程營(yíng)銷(xiāo)代理競(jìng)標(biāo)方案外灘工程全程營(yíng)銷(xiāo)代理競(jìng)標(biāo)方案 市 場(chǎng) 線(xiàn)產(chǎn) 品 線(xiàn)客 戶(hù) 線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)思緒包裝與推行戰(zhàn)略目 錄一、仁壽房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況分析年限2006年2007年2008年（預(yù)測(cè)）市場(chǎng)供應(yīng)量38萬(wàn)方45萬(wàn)方約40萬(wàn)方市場(chǎng)消化量27萬(wàn)方36萬(wàn)方15至30萬(wàn)方注：城市規(guī)劃遠(yuǎn)期用地規(guī)模到2020年達(dá)23.2平方公里，人口25萬(wàn)人。5萬(wàn)35平方米=175萬(wàn)方2021年后年均需求量為：175萬(wàn)12年14.5833萬(wàn)方結(jié)論：供大于求的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)論：供大于求的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 二、競(jìng)爭(zhēng)工程界定與研討1、愉快陽(yáng)光、愉快陽(yáng)光2、名仕、名仕選取規(guī)范：高層、同檔次、規(guī)模相當(dāng)?shù)冗x取規(guī)范：高層

2、、同檔次、規(guī)模相當(dāng)?shù)?、愉快陽(yáng)光、愉快陽(yáng)光概略：概略：30F、6幢、點(diǎn)式、約幢、點(diǎn)式、約8萬(wàn)方、城市綜合體組成部分、萬(wàn)方、城市綜合體組成部分、3層商業(yè)、層商業(yè)、住宅底層架空，屬市場(chǎng)指點(diǎn)者，第一盤(pán)。住宅底層架空，屬市場(chǎng)指點(diǎn)者，第一盤(pán)。戶(hù)型：戶(hù)型： 85至左右，三房客廳開(kāi)間在至左右，三房客廳開(kāi)間在4.2至至4.6間，入戶(hù)花園、寬景陽(yáng)臺(tái)間，入戶(hù)花園、寬景陽(yáng)臺(tái)4.5和和8.3；二房客廳開(kāi)間；二房客廳開(kāi)間4米。主臥開(kāi)間米。主臥開(kāi)間3.6至至3.9.也帶入戶(hù)花園。也帶入戶(hù)花園。營(yíng)銷(xiāo)程度：雖未開(kāi)盤(pán)，但經(jīng)過(guò)多層和街區(qū)商業(yè)的熱銷(xiāo)，可見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)程度較營(yíng)銷(xiāo)程度：雖未開(kāi)盤(pán)，但經(jīng)過(guò)多層和街區(qū)商業(yè)的熱銷(xiāo)，可見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)程度較高。大

3、氣的售房部、網(wǎng)站、內(nèi)部報(bào)刊、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，四川中正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高。大氣的售房部、網(wǎng)站、內(nèi)部報(bào)刊、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，四川中正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)袂華西希望集團(tuán)四川愉快家園投資開(kāi)展巨作，品牌營(yíng)銷(xiāo)。聯(lián)袂華西希望集團(tuán)四川愉快家園投資開(kāi)展巨作，品牌營(yíng)銷(xiāo)。2、名仕、名仕概略：概略：4萬(wàn)多方，萬(wàn)多方，281，4層商業(yè)，板式，城中心，層商業(yè)，板式，城中心，13%公攤。公攤。戶(hù)型：客廳三房開(kāi)間在戶(hù)型：客廳三房開(kāi)間在4.1至至4.2左右，主臥左右，主臥3.6至至4.2左右。帶精裝房。？左右。帶精裝房。？85至至176多種戶(hù)型。多種戶(hù)型。營(yíng)銷(xiāo)程度：營(yíng)銷(xiāo)程度：1月開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售月開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售1/3，均價(jià)，均價(jià)2400，最高價(jià)，最高價(jià)2700，一

4、次性?xún)?yōu)惠，一次性?xún)?yōu)惠2%。項(xiàng)目戶(hù)數(shù)套數(shù)總計(jì)已售套數(shù)銷(xiāo)售率開(kāi)盤(pán)時(shí)間1-1-12-2-13-2-13-2-24-2-25-2以上戶(hù)數(shù)60戶(hù)數(shù)70-、96戶(hù)數(shù)110戶(hù)數(shù)100-142戶(hù)數(shù)135戶(hù)數(shù)176美好陽(yáng)光無(wú)12071、86無(wú)160103119、120、129305月底名仕無(wú)余108592110121、142無(wú)21761/31月本案965427279、85、88、96無(wú)216109、113、12052143無(wú)三、主要競(jìng)爭(zhēng)工程戶(hù)型面積規(guī)劃統(tǒng)計(jì)表市 場(chǎng) 線(xiàn)產(chǎn) 品 線(xiàn)客 戶(hù) 線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)思緒包裝與推行戰(zhàn)略目 錄一、工程一、工程SWOT分析分析1、優(yōu)勢(shì)、優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)地處仁壽新

5、興城區(qū)的高尚居住區(qū)域中心位置。地處仁壽新興城區(qū)的高尚居住區(qū)域中心位置。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，臨河兩層商業(yè)和高層觀(guān)景電梯住宅?，F(xiàn)代建筑風(fēng)格，臨河兩層商業(yè)和高層觀(guān)景電梯住宅。戶(hù)型優(yōu)勢(shì)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)戶(hù)型面積控制合理，主力戶(hù)型為面積在戶(hù)型面積控制合理，主力戶(hù)型為面積在80至至96平米的兩平米的兩房和房和108至至120平米的三房；同時(shí)兼顧了面積從平米的三房；同時(shí)兼顧了面積從53平米的一房和平米的一房和142平平米的四房；入戶(hù)花園和露臺(tái)等設(shè)計(jì)，更是提升了產(chǎn)品的高附加值。米的四房；入戶(hù)花園和露臺(tái)等設(shè)計(jì)，更是提升了產(chǎn)品的高附加值。配套優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)工程周邊環(huán)境較好，相鄰的酒吧一條街為工程商業(yè)提供一工程周邊環(huán)

6、境較好，相鄰的酒吧一條街為工程商業(yè)提供一定的支撐，周邊超市、學(xué)校、醫(yī)院等配套一應(yīng)俱全。定的支撐，周邊超市、學(xué)校、醫(yī)院等配套一應(yīng)俱全。臨河優(yōu)勢(shì)臨河優(yōu)勢(shì)工程一側(cè)臨河，尤顯彌足珍貴。工程一側(cè)臨河，尤顯彌足珍貴。品牌優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)德成公司的綜合實(shí)力和品牌優(yōu)勢(shì)，以及過(guò)去在眉山開(kāi)發(fā)中德成公司的綜合實(shí)力和品牌優(yōu)勢(shì)，以及過(guò)去在眉山開(kāi)發(fā)中高檔樓盤(pán)的情況。高檔樓盤(pán)的情況。2、優(yōu)勢(shì)、優(yōu)勢(shì)人氣缺乏人氣缺乏工程處于新興城區(qū)板塊，相對(duì)老城區(qū)和繁華的街道工程處于新興城區(qū)板塊，相對(duì)老城區(qū)和繁華的街道人氣較缺乏，容易制約工程后期的銷(xiāo)售。人氣較缺乏，容易制約工程后期的銷(xiāo)售。3、時(shí)機(jī)園林景觀(guān)工程的園林景觀(guān)可進(jìn)一步進(jìn)展精心謀劃和打造，

7、從而提升工程質(zhì)量。入市時(shí)機(jī)工程主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量較少，且開(kāi)盤(pán)時(shí)間都比本工程早，本工程在下半年開(kāi)盤(pán)前，可根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和銷(xiāo)售情況，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。4、要挾、要挾政策調(diào)控政策調(diào)控工程最大的要挾主要來(lái)自國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)多方面、工程最大的要挾主要來(lái)自國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)多方面、嚴(yán)峻的宏觀(guān)調(diào)控等政策。嚴(yán)峻的宏觀(guān)調(diào)控等政策?？蛻?hù)張望客戶(hù)張望政策調(diào)控，不僅使購(gòu)房者參生張望心情，還使房地產(chǎn)工政策調(diào)控，不僅使購(gòu)房者參生張望心情，還使房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)周期加長(zhǎng)，相應(yīng)銷(xiāo)售周期加長(zhǎng)，管理本錢(qián)等相應(yīng)添加，報(bào)答程的開(kāi)發(fā)周期加長(zhǎng)，相應(yīng)銷(xiāo)售周期加長(zhǎng)，管理本錢(qián)等相應(yīng)添加，報(bào)答利潤(rùn)率也遭到一定的影響。利潤(rùn)率也遭到一定的影響。市場(chǎng)

8、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在供應(yīng)大于求的市場(chǎng)背景下，來(lái)自工程同檔次和規(guī)模相在供應(yīng)大于求的市場(chǎng)背景下，來(lái)自工程同檔次和規(guī)模相當(dāng)?shù)挠淇礻?yáng)光和名仕的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售對(duì)本工程客群的爭(zhēng)奪和分流。當(dāng)?shù)挠淇礻?yáng)光和名仕的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售對(duì)本工程客群的爭(zhēng)奪和分流。由以下圖我們可以看出，本工程的中心競(jìng)爭(zhēng)力主要在環(huán)境、產(chǎn)品和品牌三個(gè)方面，文化方面也可進(jìn)展發(fā)掘和塑造，并可結(jié)合園林景觀(guān)等方面進(jìn)展塑造。二、工程的中心競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)力點(diǎn)二、工程的中心競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)力點(diǎn)環(huán)境環(huán)境產(chǎn)品產(chǎn)品文化文化品牌品牌客觀(guān)客觀(guān)被動(dòng)自動(dòng)戶(hù)型面積控制合理，露臺(tái)贈(zèng)送、入戶(hù)花園等設(shè)計(jì)高附加值。新城中心位置、臨河可進(jìn)一步發(fā)掘塑造。德廢品牌和過(guò)去開(kāi)發(fā)樓盤(pán)情況市 場(chǎng) 線(xiàn)產(chǎn) 品 線(xiàn)客 戶(hù) 線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)

9、思緒包裝與推行戰(zhàn)略目 錄工程目的客群定位工程目的客群定位客戶(hù)來(lái)源：以家庭年收入客戶(hù)來(lái)源：以家庭年收入5萬(wàn)元以上的中高收入家庭、機(jī)關(guān)及國(guó)有企萬(wàn)元以上的中高收入家庭、機(jī)關(guān)及國(guó)有企業(yè)的高級(jí)打工者如高收入的公務(wù)員、教師、醫(yī)生等、以及民營(yíng)企業(yè)業(yè)的高級(jí)打工者如高收入的公務(wù)員、教師、醫(yī)生等、以及民營(yíng)企業(yè)高收入的高級(jí)職員、個(gè)體私營(yíng)老板為主要的客戶(hù)來(lái)源。高收入的高級(jí)職員、個(gè)體私營(yíng)老板為主要的客戶(hù)來(lái)源。年齡特征：以年齡特征：以2545歲為主力消費(fèi)年齡段，其次為歲為主力消費(fèi)年齡段，其次為2025歲的年輕歲的年輕人和人和45歲以上的中老年階層；歲以上的中老年階層；心思特征：追求溫馨、有檔次的都市生活；心思特征：追求溫

10、馨、有檔次的都市生活；購(gòu)買(mǎi)特征：住宅以一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔；購(gòu)買(mǎi)特征：住宅以一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔；產(chǎn)品偏好：要求建筑外觀(guān)具有現(xiàn)代時(shí)髦的個(gè)性與風(fēng)格；在套型需求產(chǎn)品偏好：要求建筑外觀(guān)具有現(xiàn)代時(shí)髦的個(gè)性與風(fēng)格；在套型需求上以套二和小套三為主上以套二和小套三為主面積主要以面積主要以80至至120左右的經(jīng)濟(jì)型的合理左右的經(jīng)濟(jì)型的合理面積區(qū)間需求最大；套二需求為輔面積區(qū)間需求最大；套二需求為輔面積以面積以80100?？們r(jià)接受區(qū)間：套三主要集中在總價(jià)接受區(qū)間：套三主要集中在2430萬(wàn)萬(wàn)/套之間，套二為套之間，套二為1822萬(wàn)萬(wàn)/套之間。套之間?？腿簛?lái)源：客群主要來(lái)自縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群來(lái)源：客群主

11、要來(lái)自縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市 場(chǎng) 線(xiàn)產(chǎn) 品 線(xiàn)客 戶(hù) 線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)思緒包裝與推行戰(zhàn)略目 錄一、本工程面臨的營(yíng)銷(xiāo)課題一、本工程面臨的營(yíng)銷(xiāo)課題1、在政策不斷調(diào)控、客戶(hù)持幣張望、供大于求的特定市場(chǎng)背景下，本、在政策不斷調(diào)控、客戶(hù)持幣張望、供大于求的特定市場(chǎng)背景下，本工程如何保證投資平安性？工程如何保證投資平安性？處理之道：快銷(xiāo)處理之道：快銷(xiāo)內(nèi) 容快作用者開(kāi)發(fā)商建筑商營(yíng)銷(xiāo)商體現(xiàn)點(diǎn)工作決策快工程進(jìn)度快價(jià)值傳播快蓄積客戶(hù)快開(kāi)盤(pán)時(shí)間快促進(jìn)簽約快一、本工程面臨的營(yíng)銷(xiāo)課題一、本工程面臨的營(yíng)銷(xiāo)課題2、在實(shí)現(xiàn)快銷(xiāo)的同時(shí)，面對(duì)如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化？、在實(shí)現(xiàn)快銷(xiāo)的同時(shí)，面對(duì)如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化？處理之道：適度高價(jià)處理之道：適度高價(jià)

12、謹(jǐn)慎、積極地對(duì)待本工程的定價(jià)，經(jīng)過(guò)制定科學(xué)合理的定價(jià)體系和價(jià)錢(qián)戰(zhàn)謹(jǐn)慎、積極地對(duì)待本工程的定價(jià)，經(jīng)過(guò)制定科學(xué)合理的定價(jià)體系和價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)工程的適度高價(jià)。略，實(shí)現(xiàn)工程的適度高價(jià)。二、工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略二、工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略1、搶時(shí)間、搶客戶(hù)資源、搶市場(chǎng)占有率的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略；、搶時(shí)間、搶客戶(hù)資源、搶市場(chǎng)占有率的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略；2、工程價(jià)值和賣(mài)點(diǎn)提早展現(xiàn)和體驗(yàn)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略；、工程價(jià)值和賣(mài)點(diǎn)提早展現(xiàn)和體驗(yàn)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略；3、突出工程的中心賣(mài)點(diǎn)和產(chǎn)品高附加值優(yōu)勢(shì)的推行戰(zhàn)略。、突出工程的中心賣(mài)點(diǎn)和產(chǎn)品高附加值優(yōu)勢(shì)的推行戰(zhàn)略。三、工程入市姿態(tài)界定三、工程入市姿態(tài)界定行業(yè)領(lǐng)袖行業(yè)領(lǐng)袖指點(diǎn)者指點(diǎn)者制定游戲規(guī)那么壟斷價(jià)錢(qián)產(chǎn)品

13、有不可復(fù)制性建立本錢(qián)優(yōu)勢(shì)跟隨者跟隨者搭便車(chē)，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)錢(qián)戰(zhàn)的制造者挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者改動(dòng)游戲規(guī)那么強(qiáng)調(diào)新的評(píng)價(jià)規(guī)范強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特征和價(jià)值建立低本錢(qián)構(gòu)造補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者目的明確，發(fā)掘客戶(hù)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)非行業(yè)領(lǐng)袖，貴公司規(guī)模市場(chǎng)非行業(yè)領(lǐng)袖，貴公司規(guī)模市場(chǎng)次、非主流市場(chǎng)次、非主流市場(chǎng)敏銳的時(shí)機(jī)主義者敏銳的時(shí)機(jī)主義者四、工程推盤(pán)戰(zhàn)略和入市時(shí)機(jī)四、工程推盤(pán)戰(zhàn)略和入市時(shí)機(jī)1、工程的推盤(pán)戰(zhàn)略、工程的推盤(pán)戰(zhàn)略根據(jù)我們的營(yíng)銷(xiāo)目的，結(jié)合工程工程進(jìn)度，我們決議采取分期推盤(pán)的戰(zhàn)根據(jù)我們的營(yíng)銷(xiāo)目的，結(jié)合工程工程進(jìn)度，我們決議采取分期推盤(pán)的戰(zhàn)略，有利于實(shí)現(xiàn)工程整體的銷(xiāo)售。略，有利于實(shí)現(xiàn)工程整體的銷(xiāo)售。2、

14、推售方案、推售方案根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況和工程營(yíng)銷(xiāo)展現(xiàn)需求，我們建議本工程一期推根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況和工程營(yíng)銷(xiāo)展現(xiàn)需求，我們建議本工程一期推1#、2#樓，樓，3#、4#為二期推出。為二期推出。3、入市時(shí)機(jī)選擇、入市時(shí)機(jī)選擇需我們進(jìn)一步溝通，根據(jù)工程進(jìn)度和競(jìng)爭(zhēng)情況等情況，我們將結(jié)合黃歷需我們進(jìn)一步溝通，根據(jù)工程進(jìn)度和競(jìng)爭(zhēng)情況等情況，我們將結(jié)合黃歷測(cè)算詳細(xì)的入市開(kāi)盤(pán)時(shí)間。測(cè)算詳細(xì)的入市開(kāi)盤(pán)時(shí)間。4、商業(yè)推盤(pán)戰(zhàn)略、商業(yè)推盤(pán)戰(zhàn)略為實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，建議本工程的商業(yè)前期進(jìn)展專(zhuān)題的系統(tǒng)運(yùn)作后再對(duì)為實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，建議本工程的商業(yè)前期進(jìn)展專(zhuān)題的系統(tǒng)運(yùn)作后再對(duì)外開(kāi)場(chǎng)進(jìn)展銷(xiāo)售，即采取先招商后銷(xiāo)售的方式進(jìn)展。外開(kāi)場(chǎng)進(jìn)展銷(xiāo)售，

15、即采取先招商后銷(xiāo)售的方式進(jìn)展。五、價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略五、價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略1、定價(jià)戰(zhàn)略、定價(jià)戰(zhàn)略本工程的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略的前提在于既要保證銷(xiāo)售速度，又要保證開(kāi)發(fā)商本工程的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略的前提在于既要保證銷(xiāo)售速度，又要保證開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)。因此我們擬采用的合理利潤(rùn)。因此我們擬采用“低開(kāi)高走的總體方針。即開(kāi)盤(pán)初期低開(kāi)高走的總體方針。即開(kāi)盤(pán)初期以低價(jià)位沖擊市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額，而后經(jīng)過(guò)逐漸將價(jià)位拉升至合理以低價(jià)位沖擊市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額，而后經(jīng)過(guò)逐漸將價(jià)位拉升至合理程度，甚至更高的價(jià)位。程度，甚至更高的價(jià)位。在詳細(xì)推盤(pán)過(guò)程中，我們建議前期以略低于設(shè)定均價(jià)入市價(jià)位有效在詳細(xì)推盤(pán)過(guò)程中，我們建議前期以略低于設(shè)定均價(jià)入市價(jià)位有效吸納客源，在開(kāi)

16、盤(pán)銷(xiāo)售到達(dá)吸納客源，在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售到達(dá)30左右后，采用左右后，采用“小幅、頻繁的方式小幅、頻繁的方式拉升價(jià)位，以實(shí)現(xiàn)適度高價(jià)銷(xiāo)售的目的。如：拉升價(jià)位，以實(shí)現(xiàn)適度高價(jià)銷(xiāo)售的目的。如：60%、80%。2、定價(jià)方法、定價(jià)方法思索本工程要實(shí)現(xiàn)快銷(xiāo)且要追求適時(shí)高價(jià)的總體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，我們建議本工程思索本工程要實(shí)現(xiàn)快銷(xiāo)且要追求適時(shí)高價(jià)的總體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，我們建議本工程采取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。采取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。3、定價(jià)結(jié)果、定價(jià)結(jié)果產(chǎn)品基價(jià)產(chǎn)品基價(jià)2300元元/ 平方米平方米經(jīng)過(guò)我們的系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)，在產(chǎn)品基價(jià)上我們可以為開(kāi)發(fā)商發(fā)明更大的技術(shù)溢價(jià)，經(jīng)過(guò)我們的系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)，在產(chǎn)品基價(jià)上我們可以為開(kāi)發(fā)商發(fā)明更大的技術(shù)溢價(jià)，到達(dá)

17、技術(shù)溢價(jià)到達(dá)技術(shù)溢價(jià)5%10%的目的，本次我們選取的目的，本次我們選取8%作為我們的技術(shù)溢價(jià)范圍進(jìn)作為我們的技術(shù)溢價(jià)范圍進(jìn)展預(yù)算，我們的工程均價(jià)將提升至：展預(yù)算，我們的工程均價(jià)將提升至： 2300元元/平方米平方米10082484元元/平方米平方米4、分期價(jià)錢(qián)、分期價(jià)錢(qián)工程分為兩期推出，其均價(jià)分別為：工程分為兩期推出，其均價(jià)分別為：一期一期 二期二期價(jià)價(jià) 格格均價(jià)2380元/均價(jià)2580元/備注：工程詳細(xì)價(jià)錢(qián)最終以市場(chǎng)情況，在開(kāi)盤(pán)前15天左右制定。六、渠道戰(zhàn)略六、渠道戰(zhàn)略在營(yíng)銷(xiāo)渠道的建立上，我們?yōu)榱藢⒐こ痰膬r(jià)值傳播更快、蓄積客戶(hù)更快，我們將在營(yíng)銷(xiāo)渠道的建立上，我們?yōu)榱藢⒐こ痰膬r(jià)值傳播更快、蓄積

18、客戶(hù)更快，我們將采取以采取以“座銷(xiāo)為主、行銷(xiāo)為輔的方式。座銷(xiāo)為主、行銷(xiāo)為輔的方式。 七、促銷(xiāo)戰(zhàn)略七、促銷(xiāo)戰(zhàn)略1、銷(xiāo)售促進(jìn)戰(zhàn)略、銷(xiāo)售促進(jìn)戰(zhàn)略A、排號(hào)期的額外優(yōu)惠促銷(xiāo)戰(zhàn)略：、排號(hào)期的額外優(yōu)惠促銷(xiāo)戰(zhàn)略：排號(hào)期交排號(hào)期交3萬(wàn)優(yōu)惠萬(wàn)優(yōu)惠5000元。元。B、正式銷(xiāo)售時(shí)針對(duì)不同的付款方式的優(yōu)惠促進(jìn)戰(zhàn)略：、正式銷(xiāo)售時(shí)針對(duì)不同的付款方式的優(yōu)惠促進(jìn)戰(zhàn)略：一次性付款優(yōu)惠總房款的一次性付款優(yōu)惠總房款的2，分期付款和按揭付款均，分期付款和按揭付款均優(yōu)惠優(yōu)惠0.5%。C、其它購(gòu)房促銷(xiāo)活動(dòng)：、其它購(gòu)房促銷(xiāo)活動(dòng)：針對(duì)老客戶(hù)帶新客戶(hù)成交后，一次性獎(jiǎng)勵(lì)老客戶(hù)針對(duì)老客戶(hù)帶新客戶(hù)成交后，一次性獎(jiǎng)勵(lì)老客戶(hù)500元元和免交和免交1年的物

19、業(yè)管理費(fèi)。年的物業(yè)管理費(fèi)。針對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶(hù)每位客戶(hù)優(yōu)惠針對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶(hù)每位客戶(hù)優(yōu)惠13年物業(yè)管理費(fèi)。年物業(yè)管理費(fèi)。注：最終根據(jù)排號(hào)方案進(jìn)展確定。注：最終根據(jù)排號(hào)方案進(jìn)展確定。2、公關(guān)戰(zhàn)略、公關(guān)戰(zhàn)略根據(jù)銷(xiāo)售節(jié)拍，利用媒體和客戶(hù)口碑重點(diǎn)進(jìn)展工程的熱根據(jù)銷(xiāo)售節(jié)拍，利用媒體和客戶(hù)口碑重點(diǎn)進(jìn)展工程的熱銷(xiāo)報(bào)道炒作，制造工程熱銷(xiāo)局面。銷(xiāo)報(bào)道炒作，制造工程熱銷(xiāo)局面。3、活動(dòng)促銷(xiāo)、活動(dòng)促銷(xiāo)工程認(rèn)籌、解籌；工程認(rèn)籌、解籌；優(yōu)惠折扣活動(dòng)；優(yōu)惠折扣活動(dòng)；重要節(jié)點(diǎn)，如開(kāi)盤(pán)、教師節(jié)活動(dòng)、中秋節(jié)、國(guó)慶節(jié)等。重要節(jié)點(diǎn)，如開(kāi)盤(pán)、教師節(jié)活動(dòng)、中秋節(jié)、國(guó)慶節(jié)等。八、營(yíng)銷(xiāo)代理方案八、營(yíng)銷(xiāo)代理方案1、工程全程營(yíng)銷(xiāo)代理周期、工程全程營(yíng)銷(xiāo)代理周期

20、自簽署代理合同至工程交房后一個(gè)月之內(nèi)或工程銷(xiāo)售至自簽署代理合同至工程交房后一個(gè)月之內(nèi)或工程銷(xiāo)售至90%。甲方有特殊要求，。甲方有特殊要求，詳細(xì)情況可面談。詳細(xì)情況可面談。2、銷(xiāo)售回款方案、銷(xiāo)售回款方案第一階段：預(yù)備期第一階段：預(yù)備期任務(wù)目的：完成對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的深化研討和相關(guān)預(yù)備任務(wù)。任務(wù)目的：完成對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的深化研討和相關(guān)預(yù)備任務(wù)。銷(xiāo)售時(shí)間：自簽署營(yíng)銷(xiāo)代理合同后至銷(xiāo)售時(shí)間：自簽署營(yíng)銷(xiāo)代理合同后至6月底。月底。其它支撐：售房部、銷(xiāo)售物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶(hù)外。其它支撐：售房部、銷(xiāo)售物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶(hù)外。第二階段：蓄水期第二階段：蓄水期銷(xiāo)售目的：積累意向性客戶(hù)至少銷(xiāo)售目的：積累意向性客戶(hù)至少200個(gè)個(gè)其他目的：將本工程的整體籠統(tǒng)樹(shù)立起來(lái)，使客群對(duì)本工程有一個(gè)很高價(jià)值、其他目的：將本工程的整體籠統(tǒng)樹(shù)立起來(lái)，使客群對(duì)本工程有一個(gè)很高價(jià)值、很高籠統(tǒng)的預(yù)期。很高籠統(tǒng)的預(yù)期。銷(xiāo)售時(shí)間：銷(xiāo)售時(shí)間：7月至月至9月開(kāi)盤(pán)前。開(kāi)盤(pán)前兩個(gè)月進(jìn)展蓄水。排號(hào)戰(zhàn)略初步定為月開(kāi)盤(pán)前。開(kāi)盤(pán)前兩個(gè)月進(jìn)展蓄水。排號(hào)戰(zhàn)略初步定為“定房不定價(jià)。定房不定價(jià)。其它支撐：會(huì)員卡、會(huì)員懇求表