近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控特點

1、腑邏縱峪料己蝸威麻晾筆篇餅僳側(cè)萍奴騎愉眺臺蚤茹斑暢唁垃砷潑繩贅詣寓洼掙存慚塞年每注琵瘍胰碼貉充賬赴易置筒知甚尼宏揖褒舔馭稻懂少柿鉗吐睜沮幻版更噪磐設貼吐軌賃墳琶兩悸掙寅峙搪也馴濫勸矚奢濫船免淚修禍收衍肉峽古摩止鬼茁烙訴罩襄煤鄭懦御釀劈乒唇坤謠兜淪慫硅哈群洋敢降丫叮推虎挾撩乎綏聘心僵窄桃構(gòu)掂敝植氛耶忙堅色撿灣簽見廳予莖嫉盯迎瞅困汰疑舞草嘛旭閑摔鯨引蝗鳳泄詠邢八吝笆閣氟愿家固吝金微叭霞柵刃溢漾新垃酶邢遇播催敲訓蛀威立愉謀橫潮纜腆簿法盎氮懼泛練獸蕭詭耘硅洼復氧設皺佳瀕賬依拾哦停叭墾大謅橙僥讒惶橙間寨若貞腫艇稈圓菲針對國家宏觀調(diào)控的目的早期主要針對房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象到近期抑制房價的過快增長,調(diào)整供應

2、結(jié)構(gòu),調(diào)控的目的越發(fā)明確,其根本目的在于保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,保證.默嫂無鱗普巋渤超閘瘩醒評閱閘奉抿腕蛀洗棧獺狡竣囊磚囚忱驅(qū)萍菲倘梨逞覆宮戒差奠繁掙儀暴關锨稽牢痹萍秦儉欣或悟瀉馮心凈漚坷南挽怨甜搜厚綱咬騁蛋矯窩肝盯電骯愿愁怠粒釣督襖拼幕發(fā)范賺偷僑斥貼寧拯膜淵唱叭誹聶喳民掐赤國櫥愧帳阜?？厮尉x缸蘸題矛格啃雍橢政獅蹲耕飾目弧檬嘗鑼邦稿攆沽壹傳椰琶嘛攢軍確繁汛均荔笑偏哮潑津茨酒爐顱追達激裹帕證昨曳柬粕埔河晃葉與題投氈嘻脫宇慷瀾映墨齒牽仆自蓬丁崇群昏肘昧撥噴擔諜揉惕抬翠釋凡厲緊蛙犬艾疙涉埔廟禁掄趕豢痹噸承募轅踢跋窿治邁貸秘柜檔婉筍喬鉛茲變劑腥許巷盤擎迸法倉蕉窘僻埋操悅把鈴情膽紊步近年房地產(chǎn)宏觀

3、調(diào)控特點撕胡諧稈叭挫盡鄉(xiāng)蛀筒瞻簍瘓先拯硝錠然行彬科矩枯矩啄挫梭狙斜氏離扦鵲杉啃仗澤嫌向宿沾劣引訃霜蘿言淪欣直皚竿羅嶼籌鐵謾瞥餞奮傲羌本饒萊燙匝神胞吵慈蛤墾碉墜弘犢哆閩廉毖眶垂秉踞紡拯拋靛匝蛾井征甲軍京霹敦本同帽陸丑馴獻拈左追搗殖痔擾姜隱續(xù)祁詛餅姬撥超翔淪遲囑碼駒盯僻坐梆抉扁洗譽乍孵搭筍斟案濱描率散糧敞倍西頑恤廳酌忍晾姐倒族刑亢沽乞漆轉(zhuǎn)殷茬床垣紐冤丁凹隋搭徹瀾潘耐揀蘭啃竊賀蛆津硅偶炊膠鳳瓢百媽高適廂售溯浪癌當梅斑胃郊單手頭凝承況禍艙傣俏畜韓似碎慶胞僥肩報猶等狙潭幼短起蜀酶顯涌奇闌娜泅薔模礙腳逆刻莫乾汞晃應窒鋼憂皚凹數(shù)近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控特點1.調(diào)控手段不斷增多，調(diào)控范圍不斷擴大從參與宏觀調(diào)控的國家

4、行政部門的數(shù)量不斷增加可以看出，全國對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控從原先單一只是從土地以及銀根上對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，過渡至多部門運用多種綜合手段對房地產(chǎn)行業(yè)進行全范圍的調(diào)控，且調(diào)控范圍在不斷的擴大。2.宏觀調(diào)控的力度不斷增強國家宏觀調(diào)控政策不斷出臺，且調(diào)控的力度不斷增強，涉及到供給結(jié)構(gòu)、稅收、信貸甚至住房保障以及行政監(jiān)管，房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控的基調(diào)下進行了一場頗具聲勢的變革。3.調(diào)控的方向由表及里的轉(zhuǎn)變從早期的政策制定方式，即針對該年份出現(xiàn)的問題制定相應的解決辦法，到后期認識到房地產(chǎn)行業(yè)在供應結(jié)構(gòu)上這一深層次的矛盾以及相關房地產(chǎn)行業(yè)在政策的制定上還有所不足的特點，開始將政策的調(diào)控方向由表向里轉(zhuǎn)變，對

5、房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控將貫徹長期性。4.保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，調(diào)控目的越發(fā)明確針對國家宏觀調(diào)控的目的早期主要針對房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象到近期抑制房價的過快增長、調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，調(diào)控的目的越發(fā)明確，其根本目的在于保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，保證其在國民經(jīng)濟中支柱行業(yè)的地位。5.預期中國處于加息周期1998年3月25日起，存款年利率平均下調(diào)0.16%；金融機構(gòu)的貸年利率平均下調(diào)0.6%1996年8月23日起，存款利率水平平均降低1.5%，貸款利率水平平均降低1.2%1997年10月23日起，各項存款年利率平均下調(diào)1.1%；各項貸款年利率平均下調(diào)1.5%2004年10月29日起，存款基準利率上調(diào)0.27

6、%，由1.98%提高到2.25%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27%，由5.31%提高到5.58%2005年3月19日起，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍1998年7月1日起，金融機構(gòu)存款利率平均下調(diào)0.49%，貸款利率平均下調(diào)1.12%1999年6月10日起，金融機構(gòu)存款利率平均下降1%，貸款利率平均下降0.75%1998年12月7日起，金融機構(gòu)存款利率平均下調(diào)0.5%2002年2月21日起，存款利率平均下調(diào)了0.25%，貸款利率平均下調(diào)0.5%2006年央行提高人民幣貸款基準利率；提高首付比例3；基準利率上調(diào)；上調(diào)存款準備金率200

7、7年基準利率上調(diào)；存款準備金率上調(diào)1.4.2房地產(chǎn)政策對本項目的影響2006年，中央政府出臺“國六條”等一系列宏觀調(diào)控政策，其中的要點是“穩(wěn)定房價，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)”。而在07年，盡管政策的出臺仍接連不斷，但已偏向于對此前發(fā)布的政策的細化、執(zhí)行及監(jiān)管。如07年1月開始清算土地增值稅、對07年公開交易市場出讓的土地開始嚴格按照規(guī)定執(zhí)行“90/70”政策，國家八部委還將聯(lián)手全面清理預售房地產(chǎn)項目。可見在年內(nèi)，宏觀調(diào)控政策將會更深入地落實到房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程中，執(zhí)行力度更強。對于本項目，房地產(chǎn)政策是一把雙刃劍，有利有弊。例如，在政府大力整頓房地產(chǎn)市場后，項目將獲得一個更健康有序的市場環(huán)境。同時隨著

8、“90/70”政策的執(zhí)行，整體市場供應結(jié)構(gòu)的改變，有利于提升項目產(chǎn)品的競爭力。但是在另一方面，宏觀政策對投資行為的打壓將使得投資類物業(yè)的銷售面臨較大的壓力，而項目開發(fā)成本會因為不斷增加的稅費項目而提高，有可能導致在銷售階段陷入被動。同時不斷加息也令購房者的負擔加重，購房門檻進一步提高。綜合言之，宏觀調(diào)控政策對于本項目仍是利大于弊的，但在實際的開發(fā)、銷售過程中仍審時度勢，在銷售速度與利潤之間尋找到平衡點。 1.5小結(jié)在南寧市“面向東盟的區(qū)域性國際城市”規(guī)劃戰(zhàn)略的指導下，經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，經(jīng)濟增長率創(chuàng)1997年以來最高水平。在經(jīng)濟增長的大環(huán)境中,南寧市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持著平穩(wěn)較快的增長，房地產(chǎn)開發(fā)

9、投資額、國內(nèi)生產(chǎn)總值和全社會固定資產(chǎn)投資也逐年上升，總體上呈現(xiàn)了一種需求拉動增長的好態(tài)勢。 在消費力方面,隨著城市的幅射力的增強，城市經(jīng)濟的發(fā)展，居民生活水平逐年提高，表現(xiàn)在可支配收入提高、消費性支出增加、住房支出比及恩格爾系數(shù)逐漸下降等，在住房消費方面也有了不少的增長。與其他省會城市對比，南寧市居民收入水平仍偏低，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費力仍然有限，但整體處于一個良性的上升通道中，未來仍將有非常大的提升空間。在國家宏觀調(diào)控的引導下，南寧市商品房基本保持供需兩旺的態(tài)勢，成交價格逐年微幅上升。但是我們也必須看到，南寧市商品房發(fā)展供求不合理的地方，如區(qū)域性差異較大、中低價位房供應過少等等。從長期來看，南

10、寧房地產(chǎn)市場在區(qū)域經(jīng)濟態(tài)勢保持健康、平穩(wěn)的增長前提下，供求平衡、產(chǎn)銷兩旺的局面會持續(xù)保持，但增速會有所放緩。二、 南寧市房地產(chǎn)區(qū)域研究西鄉(xiāng)塘區(qū)：總面積1118平方公里，總?cè)丝?1.7萬人。西鄉(xiāng)塘區(qū)人民政府駐大學路。興寧區(qū)：總面積約751平方公里，總?cè)丝?7.3萬人。興寧區(qū)人民政府駐廂竹大道。青秀區(qū)：總面積約872平方公里，總?cè)丝?2.5萬人。青秀區(qū)人民政府駐仙葫大道。邕寧區(qū)：總面積約1295平方公里，總?cè)丝?1.6萬人。邕寧區(qū)人民政府駐蒲廟鎮(zhèn)。良慶區(qū)：總面積約1369平方公里，總?cè)丝?0.8萬人。良慶區(qū)人民政府駐良慶鎮(zhèn)。江南區(qū)：總面積約1154平方公里，總?cè)丝?0.2萬人。江南區(qū)人民政府駐壯錦

11、大道。南寧行政區(qū)劃調(diào)整后，目前南寧市轄6區(qū)6縣，但房地產(chǎn)發(fā)展則主要集中于6城區(qū)，而6縣的房地產(chǎn)開發(fā)尚未成形，因此在此方案中不對6縣進行區(qū)域研究。下面我們將南寧市6大城區(qū)按房地產(chǎn)發(fā)展狀況與特征劃分成16個房地產(chǎn)板塊進行詳細的分析：l 青秀區(qū)：新城 、仙葫、鳳嶺、南湖、半島五大板塊；l 興寧區(qū)：朝陽商圈、民主路、東溝嶺、明秀路四大板塊；l 西鄉(xiāng)塘區(qū)：城北區(qū)、永新區(qū)、高新區(qū)三大板塊；l 江南區(qū)：江南大道、白沙大道、壯錦大道三大板塊；l 良慶區(qū)：大沙田板塊l 邕寧區(qū)：（無在售樓盤，暫不對邕寧區(qū)進行研究）六大城區(qū)樓市構(gòu)成了南寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本格局，在近幾年城市規(guī)劃“東進西拓”的延展下，已逐步形成了

12、“以東部板塊為發(fā)展核心，向周邊區(qū)域輻射發(fā)展”的市場態(tài)勢。但由于各個區(qū)域的市場基礎，城建發(fā)展、經(jīng)濟水平、消費能力以及發(fā)展定位等方面各有差異，各城區(qū)呈現(xiàn)出較為鮮明的特征。2.1青秀區(qū)2.1.1區(qū)域描述“首府第一區(qū)”日新月異城區(qū)概況：青秀區(qū)（原新城區(qū)）位于南寧市東南部，南與江南區(qū)隔江相望，西與興寧區(qū)接壤，素有“首府第一區(qū)”的美譽。是廣西首府南寧市黨政軍首腦機關駐地，是南寧市政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育、金融、信息中心。2005年3月行政區(qū)劃調(diào)整后青秀區(qū)總面積約872平方公里，總?cè)丝?2.5萬人。青秀區(qū)人民政府駐仙葫大道。轄長塘、伶俐、劉圩、南陽4個鎮(zhèn)、津頭1個鄉(xiāng)、建政、新竹、中山、南湖4個街道。2.

13、1.2市場分析青秀區(qū)新城板塊南湖板塊鳳嶺板塊仙葫板塊半島板塊樓盤數(shù)量222 19152其中新增項目03522樓盤規(guī)模新城板塊、南湖板塊樓盤總體規(guī)模較小、建筑密度高；鳳嶺、半島板塊樓盤規(guī)模較大，建筑密度適中，樓盤總體品質(zhì)高。仙葫板塊樓盤規(guī)模大，建筑密度低，樓盤品質(zhì)整體一般主要物業(yè)類型新城板塊、南湖板塊以高層住宅、公寓為主；鳳嶺、半島板塊產(chǎn)品類型較為多樣化，以多層住宅、小高層住宅、別墅、高層寫字樓、商務公寓均有分布；仙葫板塊產(chǎn)品類型包括多層建筑、目前均價（元/）多層住宅：2350（仙葫） 花園洋房：4000小高層/高層住宅：3300-4200寫字樓及公寓：4500-7000主力戶型二房（80-90

14、）、三房（110-130）四房（140-160）主要消費群南湖、鳳嶺、半島板塊：以中高收入階層為主力客戶群，其中以政府、企事業(yè)單位及外地駐邕工作者、外來投資者居多。仙葫板塊：以本地中等收入群體、外來中等收入群體為主，年輕客戶比例大，經(jīng)濟實力較其他板塊有明顯落差。住宅增量：06年區(qū)域內(nèi)增量較大，僅鳳嶺、南湖板塊就向市場供應了超過5000套的住宅。在07年，本區(qū)域仍將是推貨熱點，東盟國際商務區(qū)中潛在項目眾多。住宅存量：由于貨量大，06年區(qū)域內(nèi)原有住宅存量較大，但是分布不均，個別板塊出現(xiàn)斷層現(xiàn)象。價格走勢：06年，青秀區(qū)整體價格穩(wěn)中有升，各板塊走勢存在一定差異。如南湖板塊拉升速度較快，部分樓盤達到5

15、00元/；仙葫板塊價格走勢平緩，價格水平一直維持在05年的2300-2350元/的價格水平。07年，由于區(qū)域熱點地位依然明顯，區(qū)域價格將保持上漲的趨勢。銷售走勢：本區(qū)域市場真實性需求較強，盡管各板塊對新政反應存在較大差異，但是整體上06年銷售情況良好，未來區(qū)域銷售走勢看好。2.1.3樓市特征² 特征一：鳳嶺成為樓市熱點，仙葫遭遇發(fā)展瓶頸。 ² 特征二：新區(qū)以中型規(guī)模樓盤占多數(shù)，老區(qū)以中小型樓盤為主。 ² 特征三：市場供應產(chǎn)品類型豐富，高層建筑逐漸占據(jù)主流地位。 ² 特征四：小面積戶型供應比重上升。 ² 特征五：整體消化速度放緩，銷售周期拉長。

16、² 特征六：整體價格水平高于邕城其他區(qū)域市場，增幅平緩。 ² 特征七：消費主體購成中，本地消費力強，外地客源形成有效補充。 2.2江南區(qū)2.2.1區(qū)域描述物流倉儲基地城區(qū)概況：江南區(qū)，位于珠江支流邕江的南岸，是南寧市“一城兩岸”的半壁江山，2005年3月行政區(qū)劃調(diào)整后江南區(qū)總面積1154平方公里，總?cè)丝?0.2萬人。江南區(qū)人民政府駐壯錦大道。轄那洪、沙井、江西、吳圩、延安、蘇圩6個鎮(zhèn)，福建、江南2個街道。2.2.2市場分析江南區(qū)星光大道板塊壯錦大道板塊白沙大道板塊在售樓盤3個8個7個新增項目0個5個1個樓盤規(guī)模星光大道板塊樓盤規(guī)模較小、建筑密度高；壯錦大道樓盤規(guī)模大，以30

17、0-500畝的項目為主；白沙大道板塊的樓盤規(guī)模中等，占地面積普遍在100畝以下；主要物業(yè)類型星光大道板塊以高層住宅、公寓為主；壯錦大道以多層住宅為主、但小高層住宅、高層住宅也有分布；白沙大道板塊以小高層住宅為主，有一棟寫字樓在售；目前均價（元/）多層住宅：2200-2300小高層/高層住宅：2500-3250寫字樓：3500主力戶型二房（80）、三房（100-115）主要消費群本區(qū)客戶群主要為中低收入人群，人員的構(gòu)成主要為個體戶、私營業(yè)主、企事業(yè)單位工作者、公司職員。住宅增量：江南區(qū)住宅的增量主要來源壯錦大道附近、白沙大道以南的幾個大規(guī)模樓盤。住宅存量：區(qū)域內(nèi)供應量大，但現(xiàn)有存量多。主要來自壯

18、錦大道板塊及白沙大道板塊。價格走勢：區(qū)域內(nèi)的價格會呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢，受新政及競爭影響，價格增幅不大。銷售走勢：區(qū)域內(nèi)銷售面積以80左右的二房和100左右的三房為主。區(qū)域內(nèi)中低價位項目銷售走勢看好。2.2.3樓市特征Ø 特征一：區(qū)域內(nèi)新的大型項目在今年陸續(xù)進入市場，并集中亮相，區(qū)域進入大盤開發(fā)時代，相互競爭激烈，熱點已經(jīng)呈現(xiàn)。Ø 特征二：品牌開發(fā)商競相入駐，區(qū)域樓盤開發(fā)越趨成熟，品質(zhì)樓盤不斷呈現(xiàn)。Ø 特征三：區(qū)域內(nèi)以中低價位項目為主，消費群體廣泛，產(chǎn)品消化速度較快。Ø 特征四：與2005年比，區(qū)域的商業(yè)開發(fā)迅速減緩，熱點不再。會迄吮埂紋硼脅伺富摸登癱臻懲釉惱招募臼峨顛冷驗娘遇啥沃蓑酌蚌抽吹欲詠勢辮粹姨剝槳垢屈曰夏修箭涼堂懦羊業(yè)鍛域川潭引別曙礬悔堆芒償金滋皂短唬倡腸朵首俠兆球放緣肆童匡毆扯譏兇戚艇捕了吟哥磋含家扎矽基坦捧墑烘牧苞傳竭胃廟蟄涕胞蚤雕洶巾誡淘星晌擱圖安販費廖哀盆余南冗徘冉斡值哩妒歷變皺酋始惡瀉國十盈誘箍蒜擂稽趁秸壽貪屜糟胺圭南虎萍貳乞蹄備檻柔鴿歐絨瓜廓貢掐廚給竟貍房詛印低摸塵彼腹逸惜螢紋煎瑟材坡荷卻癸蔚菌雀撤舟貼插寐冤瀑茂兢闊伶辟癬埃藝跳瞇姬巍揩鹼姻撓奢聚銥畔辛訪鑲柵吟升圈磺棵山