長沙華盛世紀(jì)新城一期社區(qū)商業(yè)營銷策劃報告84頁

1、華盛世紀(jì)新城一期社區(qū)商業(yè)華盛世紀(jì)新城一期社區(qū)商業(yè)營銷策劃報告營銷策劃報告長沙長沙xxxxxxxx地產(chǎn)營銷策劃有限公司謹(jǐn)?shù)禺a(chǎn)營銷策劃有限公司謹(jǐn)呈呈前前 言言首先，感謝貴司對我司的信任，使我們有機會參與貴公司首先，感謝貴司對我司的信任，使我們有機會參與貴公司華盛世紀(jì)新城一期社區(qū)商業(yè)的營銷深入溝通，并有機會搭華盛世紀(jì)新城一期社區(qū)商業(yè)的營銷深入溝通，并有機會搭建起雙方合作的平臺。建起雙方合作的平臺。在正式撰寫本方案之前，和盛公司做了以下功課：在正式撰寫本方案之前，和盛公司做了以下功課：對本案所處的片區(qū)環(huán)境進行了深度了解；對本案所處的片區(qū)環(huán)境進行了深度了解；對本案競爭項目進行了有針對性的比較；對本案競爭

2、項目進行了有針對性的比較；對本案進行了切實可行的方案討論及思想交流；對本案進行了切實可行的方案討論及思想交流；本方案著力對本案的營銷推廣執(zhí)行做了深入淺出、切實可本方案著力對本案的營銷推廣執(zhí)行做了深入淺出、切實可行的探討，提出了適合項目發(fā)展的成熟見解，我們有信心行的探討，提出了適合項目發(fā)展的成熟見解，我們有信心在貴公司的大力支持與協(xié)助下，圓滿完成項目的銷售任務(wù)。在貴公司的大力支持與協(xié)助下，圓滿完成項目的銷售任務(wù)。一期社區(qū)商業(yè)目標(biāo)溝通一期社區(qū)商業(yè)目標(biāo)溝通 利潤的重要來源；利潤的重要來源；項目整體增值：形成對世紀(jì)新城整體項目運作項目整體增值：形成對世紀(jì)新城整體項目運作的價值支撐；的價值支撐；高檔品質(zhì)

3、住宅小區(qū)展示價值；高檔品質(zhì)住宅小區(qū)展示價值；成為項目增值舉措成為項目增值舉措具有展示價值具有展示價值利潤的重要來源利潤的重要來源住宅商住宅商業(yè)對項業(yè)對項目發(fā)展目發(fā)展的作用的作用項目整體概況項目整體概況 華盛世紀(jì)新城一期系省直單位經(jīng)濟適用住房，它位于長沙市雨花區(qū)湘府東路以北，西接韶山南路，東臨圭塘河風(fēng)光帶，南望天際嶺國家森林公園，距省政府新址約5公里，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 華盛世紀(jì)新城一期商業(yè)區(qū)為整個華盛世紀(jì)新城社區(qū)的一期臨街獨立產(chǎn)權(quán)商鋪，共有5棟商業(yè)建筑，它在整個小區(qū)內(nèi)處于華盛世紀(jì)新城一期南側(cè)，用地呈“-”形布局，南臨一條16米寬的市政道路，道路東西向貫穿地塊，西連洞井路，東接圭塘河風(fēng)光帶

4、，地理位置優(yōu)越、交通便利。商業(yè)區(qū)中心以半圓形建筑群圍合成為一座城市廣場，與華盛世紀(jì)新城住宅區(qū)主入口相融合與銜接；其商業(yè)總建筑面積約3萬平方米，主要以服務(wù)華盛世紀(jì)新城住宅區(qū)，適度開放型社區(qū)商業(yè)服務(wù)，為整個南城的不可多見的多功能、多層次、復(fù)合型中心商業(yè)街區(qū)。一期社區(qū)商業(yè)街鋪主要參數(shù)一期社區(qū)商業(yè)街鋪主要參數(shù) 一期社區(qū)商業(yè)集餐飲、酒店、康樂等一體，自西至東分為5棟單體建筑，總建筑面積約3萬平米。 1#、2#：一二層為獨立社區(qū)商鋪，三四層為大開間商業(yè)。一樓層高4.5米，二 樓層高3.6米，三- 四層層高4.2米。 3#：一層、二層設(shè)計規(guī)劃為社區(qū)超市，一樓層高5.0米，二樓層高4.6米； 三 - 六層規(guī)劃

5、為酒店，層高3.5米 4#：一層層高4.7米 二層層高3.9米 三 - 五層層高3.9米 六層層高3.6米 5#：一 六層層高均為3.6米其中：2#、3#、4#有地下停車場，且互相聯(lián)通，共預(yù)計近216個車位。 目前，豐升公司在規(guī)劃設(shè)計之初就已經(jīng)對社區(qū)商業(yè)做基本定性，目前，豐升公司在規(guī)劃設(shè)計之初就已經(jīng)對社區(qū)商業(yè)做基本定性，且工程基本已經(jīng)達到現(xiàn)房。且工程基本已經(jīng)達到現(xiàn)房。本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析紅星商圈商業(yè)物業(yè)價值判斷長沙紅星商圈商業(yè)長沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析本案核心均價的探討、價格及策略part part 本案營銷策略和執(zhí)行計劃本案商業(yè)定位及推廣策略周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析1

6、、位于紅星大商圈版圖東向，商業(yè)氣氛濃，周邊市場林立，綜合各類市場近達16家之多。2、省府新版圖成為投資新熱點，但周邊尚未真正形成成熟的生活圈；3、商業(yè)形態(tài)單一，專業(yè)市場多，臨街社區(qū)商業(yè)薄弱，目前周邊底商空置率高；4、周邊市場租金普遍偏低，主要是紅星商圈的市場多數(shù)為老市場，配套設(shè)施落后，部分市場還是業(yè)主集資修建的，現(xiàn)在的租金普遍偏低，即使經(jīng)營較好的建材市場的租金也多數(shù)在40-60元/m2左右。 紅星大商圈商業(yè)紅星大商圈商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析紅星商圈商業(yè)物業(yè)的三種紅星商圈商業(yè)物業(yè)的三種類型類型大型商業(yè)大型商業(yè)：步步高超市紅星店、通程紅星店、紅星美凱龍等。專業(yè)市場：專業(yè)市場：井灣子家具市場、紅

7、星建材市場、紅星花卉市場、紅星 水果蔬菜批發(fā)大市場、紅星大市場、蓮湖汽配市場、雨花五金機電大市場等。 社區(qū)臨街社區(qū)臨街商鋪商鋪：如韶山路以西的岳泰理想成臨湘府路街鋪、歐洲城街鋪、湘府9號街鋪、奧林匹克街鋪、蓮湖汽配城一期、泰禹彩云之翼等等；大型商業(yè)大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)比較表比較表名稱名稱位置位置主題商業(yè)主題商業(yè)經(jīng)營情況經(jīng)營情況步步高韶山南路與湘府路交匯處西南向區(qū)域性生活超市為紅星商圈首個廣場式生活超市，單層面積較大，人流量可觀，經(jīng)營能力強。通程百貨韶山南路與湘府路交匯處東南向大型百貨商場業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營品種齊全，但因開業(yè)時間較短，還處于商場培育期，經(jīng)營能力較好。解讀紅星商圈大型商業(yè)物業(yè)：解讀紅星商圈

8、大型商業(yè)物業(yè)：紅星商業(yè)圈位于長沙南城，其半徑范圍南到長沙的汽車南站以南、北到井灣子以北、西至省政府、東到萬家麗路。在長沙市商圈“東西成線、點式南移”的發(fā)展趨勢下，紅星市場群的帶動效應(yīng)已經(jīng)十分明顯。且隨著城市建設(shè)的不斷完善和長、株、潭一體化進程的加快，其影響力和輻射力不斷擴大，該區(qū)域的地段價值和商業(yè)氛圍將會成倍增長。 大型商場物業(yè)布點就是最好的例證。紅星部分專業(yè)市場經(jīng)營狀況紅星部分專業(yè)市場經(jīng)營狀況名稱名稱業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)性質(zhì)性質(zhì)租金情況租金情況經(jīng)營情況經(jīng)營情況蓮湖汽配城品牌汽車配件專賣店汽車防盜器材，汽車輪胎，汽車內(nèi)修飾，汽車美容、保養(yǎng)，附件等。 商鋪投資客戶居多，住宅自用的居多。35-50元/m2月較

9、好紅星建材交易中心衛(wèi)浴潔具、地板、地磚廚柜、電器、五金、油漆、樓梯、墻紙、門窗吊頂、精品樓梯、燈飾。投資客戶居多，經(jīng)營戶多為周邊地市經(jīng)商客戶。40-80元/m2月較好水果批發(fā)市場各類鮮令果蔬。投資客戶居多，經(jīng)營戶多為周邊地市經(jīng)商客戶。30-45元/m2月一般雨花五金機電市場發(fā)電設(shè)備機組、工程機械、建筑機械、冶金機械、化工機械等。主要是自營客戶，(a區(qū)20棟)目前入住率很高。25-35元/m2月較好解讀紅星商圈專業(yè)市場物業(yè)（因紅星商圈專業(yè)市場太多，取其與本案相鄰部分項目）：解讀紅星商圈專業(yè)市場物業(yè)（因紅星商圈專業(yè)市場太多，取其與本案相鄰部分項目）：確定一個成功的專業(yè)市場，須以極大的優(yōu)惠招商政策吸

10、引經(jīng)營戶，對于投資客以帶租約銷售是大多數(shù)商家目前的運作手法。紅星周邊社區(qū)臨街商鋪紅星周邊社區(qū)臨街商鋪名稱名稱位置位置面積規(guī)格面積規(guī)格性質(zhì)性質(zhì)售價（售價（元/平）銷售情況蓮湖蓮湖汽配城汽配城一期一期長沙市湘府路與洞井路交匯處往北50米 開間6.2米進深17.5米1樓高4.8米 2樓高4.5米住宅底商臨街獨立商鋪1.58萬-1.68萬一樓出售二樓出租部分自用泰禹彩泰禹彩云之翼云之翼萬家麗南路與香松路交匯處北向開間4-6米層高4.8米住宅底商臨街獨立商鋪1.8萬-2.0萬余少量解讀紅星商圈臨街住宅底商：解讀紅星商圈臨街住宅底商：社區(qū)商業(yè)目前均處于銷售狀態(tài)，因各項目進度進度與業(yè)主入伙等情況，投入營運的

11、物業(yè)相對較少，且需要較長的時間培育期。紅星商圈周邊社區(qū)臨街商鋪紅星商圈周邊社區(qū)臨街商鋪名稱名稱業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)月租金月租金人流人流出租率出租率湘府路汽車4s店、生活超市、餐飲30-50車流較多、人流較少80%韶山南路餐飲、便利店、美容美發(fā)、60-80車流多、人流多100%萬家麗南路餐飲15-25車流較多、人流少20%洞井路（主要為湘府路二端）日雜便利店20-30車流較少、人流較少50%人流量是影響商業(yè)街價值的關(guān)鍵因素：人流量是影響商業(yè)街價值的關(guān)鍵因素：由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營狀況好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè)，所謂有人氣才會有較好的銷售氣氛。紅星商圈紅星商圈商業(yè)調(diào)查小結(jié)商業(yè)調(diào)查小結(jié) 購買商鋪的

12、客戶主要目標(biāo)是投資養(yǎng)老、保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代”主要體現(xiàn)了商鋪的投資價值，也成為紅星原居民財富的象征。1、紅星大商圈以依托多年的各類老專業(yè)市場建立起來，整體配套相對較弱，整體租金水平不高，但回報率比較穩(wěn)定。其商鋪售價及租金以紅星、汽車南站為中心向四周呈遞減趨勢，因其開發(fā)的時間較早，投資客戶收效較大。2、目前紅星商圈內(nèi)專業(yè)市場的投資回報率在10-12左右，湘府路沿錢的商鋪回報率略低（在5.07.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，也有部分自己用來經(jīng)營，出租相對其它區(qū)域?qū)I(yè)市場的偏少。3、因長株譚三市逐步融城，高度刺激紅星大商圈的快速發(fā)展與推動，成為了長沙市南城中心點的流轉(zhuǎn)樞紐，大商圈的價值

13、即將凸現(xiàn)。本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析紅星商圈商業(yè)物業(yè)價值判斷紅星商圈商業(yè)物業(yè)價值判斷長沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場分析本案核心均價的探討、價格及策略part part 本案營銷策略和執(zhí)行計劃本案商業(yè)定位及推廣策略商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)投資價值投資價值一鋪養(yǎng)三代一鋪養(yǎng)三代“鋪鋪”周邊人流量多少商圈內(nèi)的消費能力優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報，而在于長期的升值空間。街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強。是適合大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資品種。集中商業(yè)的內(nèi)街：不適合分拆銷售，適合大基金的長期戰(zhàn)略投資經(jīng)營。商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷關(guān)于兩種商業(yè)類型的價值對比研究關(guān)于兩種商業(yè)類型的價值對比研究臨街獨產(chǎn)商鋪臨街獨

14、產(chǎn)商鋪集中商業(yè)（專業(yè)市場集中商業(yè)（專業(yè)市場+ +大型商場）大型商場）價值依托的基礎(chǔ)價值依托的基礎(chǔ)周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；很強的自我調(diào)節(jié)能力；周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；受經(jīng)營狀況好壞的制約；價值的保障（風(fēng)險）價值的保障（風(fēng)險）保值增值，低風(fēng)險；取決于經(jīng)營狀況，風(fēng)險高；在由紅星市場群組成的紅星大商圈中，其韶山路與湘府路交匯處，已建成并投入使用的紅星綠化休閑廣場，步步高大型生活超市、通程商業(yè)廣場紅星店，使得該區(qū)域成為紅星商圈的商業(yè)中心和居民休閑中心，也成為南城新興的中心樞紐點。廣場周圍有投資1.8億元建設(shè)的1500個國際標(biāo)準(zhǔn)展位的中國現(xiàn)代農(nóng)博博覽交易中心展館，可容納5400多戶企業(yè)和經(jīng)營戶的配套齊全的現(xiàn)代國際

15、物流中心，由2個農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場構(gòu)成的基礎(chǔ)市場群，并建有建材、家電、電器、糖酒、百貨等大型市場和商場。高密度的大型集中商業(yè)的集中面世，給紅星大商圈中的商業(yè)物業(yè)長期競爭和發(fā)展帶來極大的壓力，同時社區(qū)臨街獨立商鋪面臨機遇。關(guān)于紅星關(guān)于紅星目前商業(yè)物業(yè)投資價值目前商業(yè)物業(yè)投資價值的思考的思考1、由紅星市場群組成的紅星大商圈日趨成熟，其影響力日益擴大，其影響力和輻射力不斷擴大且隨著城市建設(shè)的不斷完善和長、株、潭一體化進程的加快，該區(qū)域的地段價值和商業(yè)氛圍將會成倍增長。2、紅星大商圈中的周邊生活配套和市政配套不是很完善，看起來感覺像郊區(qū)，但其版圖中大片土地均已被各集團收購，將規(guī)劃擴建成大型成片住宅社區(qū)。

16、區(qū)域內(nèi)的天際嶺國家森林公園，加之即將啟動的“圭溏河風(fēng)光帶”，將帶來大高吸引力的盆聚效應(yīng)。3、省政府和天心區(qū)政府南遷給紅星大商圈中的商業(yè)物業(yè)注入新的催化劑。紅星片區(qū)的道路系統(tǒng)日益完善成熟，城際軌道干線將直抵株洲、湘潭，道路的拉通直接帶來該片區(qū)地塊的升值。4、紅星大商圈中其強大人流量，具備強有力的消費能力，同時各類市場群大部分為市場，是中低端消費者追逐的目標(biāo)。隨著紅星大商圈的不斷發(fā)展和完善，將開辟了一個的新商業(yè)時代。 本案商業(yè)本案商業(yè)swotswot、目標(biāo)客戶分析、目標(biāo)客戶分析紅星商圈商業(yè)物業(yè)價值判斷長沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場分析本案核心均價的探討、價格及策略part part 本案營銷策略和執(zhí)行計

17、劃本案商業(yè)定位及推廣策略 湘 府 路 韶山南路華盛世紀(jì)新城華盛世紀(jì)新城120120萬方萬方 井 圭 路泛 世 紀(jì) 商 圈 日 漸 成 型泛 世 紀(jì) 商 圈 日 漸 成 型洞井路萬家麗路井灣子井灣子家居井灣子家居mallmall步步高步步高通程百貨通程百貨圭塘路天際嶺公園天際嶺公園托斯卡納托斯卡納蓮湖學(xué)校蓮湖學(xué)校水岸天際水岸天際山水庭院山水庭院森林一號森林一號蓮湖汽配城樂萬邦城南故事華盛世紀(jì)新城一期社華盛世紀(jì)新城一期社區(qū)商業(yè)街最大的商業(yè)區(qū)商業(yè)街最大的商業(yè)核心價值在于未來升核心價值在于未來升值潛力：值潛力：1 1、位于紅星最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘猩钊?nèi)，小區(qū)生活圈內(nèi)的總?cè)丝趯⒖赏黄?萬人；2、將形成

18、紅星片區(qū)湘府路規(guī)模最大，檔次最高的社區(qū)；3、將擁有含金量最高的客戶群體。華盛世紀(jì)新城一期商業(yè)街價值分析華盛世紀(jì)新城一期商業(yè)街價值分析美洲故事美洲故事物業(yè)類型物業(yè)類型shoping mall新一佳、沃爾瑪?shù)却蟪猩虡I(yè)步行街專業(yè)市場問題動輒數(shù)萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足無法提供足夠數(shù)量的停車位如無特色，所在位置難以吸引足夠人流對住宅品質(zhì)造成影響可行性不可行不可行可以參照不可行一期商業(yè)街價值特點分析一期商業(yè)街價值特點分析 華盛世紀(jì)新城項目共分三大期開發(fā)，目前營運的為一期項目，即省直單位經(jīng)濟適用住房，一、二期中間為建設(shè)路，為市政道路。一期社區(qū)商業(yè)呈帶狀排列，商業(yè)的中心以半圓形建筑群圍合并構(gòu)成一座

19、城市廣場，與華盛世紀(jì)新城主入口相融合。從整體規(guī)劃構(gòu)思，一期商業(yè)可適度結(jié)合二、三期項目規(guī)劃并營造東方魅力風(fēng)情商業(yè)街格調(diào)進行營運。社區(qū)商業(yè)開發(fā)面積近3萬方，有規(guī)模優(yōu)勢。一期社區(qū)商業(yè)街的一期社區(qū)商業(yè)街的swotswot分析分析項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢項目地處長沙南城紅星商圈，是長沙城市發(fā)展規(guī)劃的商業(yè)中心；紅星商圈是由若干個市場建組成且經(jīng)營多年，已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)氖袌鲇绊懥?。項目區(qū)域有較好的商業(yè)氛圍（紅星大商圈主體已經(jīng)形成），發(fā)展前景可觀；項目周邊未來有較多高檔的住宅小區(qū)，項目本身為120萬方，小區(qū)容量大，有龐大的固定消費群，且消費能力強；一期工程為省直單位經(jīng)濟適用房，已經(jīng)成形，處于現(xiàn)房銷售，且客戶正在裝修入住階

20、段，小區(qū)周邊市政道路基本成型；二、三期后續(xù)工程的開發(fā)，直接體現(xiàn)一期的商業(yè)價值，并直接拉升一期的商業(yè)價值空間。省機關(guān)事務(wù)局與華盛集團品牌強強聯(lián)手，易于傳播與客戶接受；一期社區(qū)商業(yè)街的一期社區(qū)商業(yè)街的swotswot分析分析項目劣勢項目劣勢周邊區(qū)域雜亂，周邊市政道路系統(tǒng)剛剛成型，要完全發(fā)展成為成熟商業(yè)區(qū)域尚需要一定時間。且周邊的商業(yè)銷售成交不活躍,租金不高,對項目現(xiàn)時的價值造成拉高形成制約。紅星市場群主要以批發(fā)為主，人流較為混雜，影響項目的形象。華盛世紀(jì)新城一期為省直機關(guān)經(jīng)濟適用房，因不對外銷售項目整體未對外公開宣傳與炒作，在市場的影響度與知名度不足。距離湘府路有一定距離，洞井路尚未拉通。項目周邊

21、為次干道，剛剛拉通，缺乏商業(yè)氛圍，道路不具備影響力。社區(qū)商業(yè)達3萬方，規(guī)模偏大，且大部分為2-6層以上的大面積大開間商業(yè)（總價偏高），底層獨立臨街鋪面所占比例不大。一期社區(qū)商業(yè)街的一期社區(qū)商業(yè)街的swotswot分析分析項目營銷項目營銷機會點機會點2010年房產(chǎn)新政出臺，將對住宅市場形成空前高壓，但對商業(yè)、寫字樓市場未有明文要求，商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)將迎來較好的機遇。社區(qū)底商的投資為消費者廣泛接受，具備很好的市場基礎(chǔ)。目前民間資本富足，投資渠道單一。商鋪投資收益穩(wěn)定，保值增值能力強，比較受投資者的歡迎。紅星商圈歷經(jīng)多年的發(fā)展已經(jīng)成熟且初具規(guī)模，并具備相當(dāng)?shù)氖袌鲇绊懥?。紅星商圈正在由商業(yè)次中心向

22、高端商務(wù)中心轉(zhuǎn)變，步步高、通程百貨、融程花園酒店的入駐可見轉(zhuǎn)變跡象，發(fā)展極正在形成。紅星市場眾多的經(jīng)營戶及紅星周邊的原居民具備很強的購買力。本案一期為省公務(wù)員住宅區(qū)，81家省直單位，3200余套住房，本身具備雄厚的客戶基礎(chǔ)。一期社區(qū)商業(yè)街的一期社區(qū)商業(yè)街的swotswot分析分析項目營銷項目營銷困難點困難點目前長沙房產(chǎn)市場社區(qū)商業(yè)供給量大，基本上每個樓盤或多或少的有配套商業(yè)銷售，市場競爭激烈。特別是湘府路沿線及韶山路以西的街鋪，目前積壓較多，銷售不暢。目前國家新政策出臺，遏制房地產(chǎn)價格快速上揚，打擊房產(chǎn)市場的投機行為，對房地產(chǎn)的投資亦不支持，因此，對商業(yè)物業(yè)銷售將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。華盛世紀(jì)新

23、城一期目前已交房，但入住率不高，人氣不旺，商業(yè)氣氛比較弱。1）生活、工作、經(jīng)商在南城生活、工作、經(jīng)商在南城- -紅星片區(qū)的投資者紅星片區(qū)的投資者特點描述：經(jīng)商人士、政府職員、企業(yè)白領(lǐng)、專業(yè)投資者經(jīng)商人士、政府職員、企業(yè)白領(lǐng)、專業(yè)投資者熟悉本區(qū)域商業(yè)圈、生活或工作在項目周邊的投資者，以紅星大紅星大商圈商圈為代表的一大批專業(yè)市場的經(jīng)營檔主。另一種則是小區(qū)的1818家省機關(guān)政府職員及周邊企業(yè)白領(lǐng)家省機關(guān)政府職員及周邊企業(yè)白領(lǐng)的中高收入階層。這批人是項目的消費者又是投資者.手上有30-200萬元閑置流動資金的欲投資人士，正準(zhǔn)備為流動資金找出路，期待以財生財。他們通常熟悉本商圈的價值及商鋪投資，對配套、

24、交通、環(huán)境了如指掌及未來發(fā)展前景充滿信心。這批人數(shù)量龐大,能起到帶動作用.這批人是我們項目的主要潛在買家.潛在客戶數(shù)量比例:總客戶量約占總客戶量約占50%50%。項目目標(biāo)客戶群定位項目目標(biāo)客戶群定位2）長、株、潭、婁底、邵陽長、株、潭、婁底、邵陽等周邊地投資人士特點描述：該類型客戶為有能力支付從100100萬萬以上投資金額，以穩(wěn)定收租回報為目的，長沙市作為湖南省的中心,吸引著周邊財富人士閑散投資資金.其在乎升值潛力、鋪位的位置、交通情況、風(fēng)險值，性價比及穩(wěn)定回報。潛在客戶數(shù)量比例:總客戶量約占總客戶量約占15%15%項目目標(biāo)客戶群定位項目目標(biāo)客戶群定位3)在長沙市經(jīng)商投資的財富人士特點描述：該

25、客戶熟悉長沙市場商業(yè)發(fā)展，有長沙市人,但其多數(shù)不是長沙本地人,如廣東、上海、浙江地區(qū)廣東、上海、浙江地區(qū).多為在長沙市做生意或工作的的財富人士，其對長沙市商業(yè)發(fā)展有一定的了解，且手上有50-200萬元閑置流動資金，正準(zhǔn)備為流動資金尋找出路，期待一鋪養(yǎng)三代或可有穩(wěn)定回報。他們通常熟悉長沙的商業(yè)價值，對配套、交通、環(huán)境了如指掌并對長沙市的發(fā)展和規(guī)劃有信心。希望分享當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展帶來的好處。潛在客戶數(shù)量比例:總客戶量約占總客戶量約占35%35%項目目標(biāo)客戶群定位項目目標(biāo)客戶群定位iii 次要客戶：長沙其它區(qū)域客戶次要客戶：長沙其它區(qū)域客戶/外地客戶外地客戶看中項目的地段、綜合品質(zhì)及項目所在片區(qū)的未看中

26、項目的地段、綜合品質(zhì)及項目所在片區(qū)的未來發(fā)展前景，以投資為主體。來發(fā)展前景，以投資為主體。i 核心客戶：核心客戶：中高端客戶中高端客戶職業(yè)特征：周邊原住民、拆遷戶、紅星大市場內(nèi)職業(yè)特征：周邊原住民、拆遷戶、紅星大市場內(nèi)各類區(qū)域代理商各類區(qū)域代理商/ /經(jīng)銷商、企業(yè)中高級管理人員經(jīng)銷商、企業(yè)中高級管理人員等。置業(yè)目的：以投資置業(yè)為主體的消費方式。等。置業(yè)目的：以投資置業(yè)為主體的消費方式。重要客戶：高端客戶重要客戶：高端客戶看好紅星片區(qū)商業(yè)貿(mào)易流通潛力及項目辦公、看好紅星片區(qū)商業(yè)貿(mào)易流通潛力及項目辦公、商鋪投資性能，以辦公、商鋪投資為主。商鋪投資性能，以辦公、商鋪投資為主。偶得客戶偶得客戶: :中

27、端及中低端客戶中端及中低端客戶職業(yè)特征：年輕白領(lǐng)、普通企業(yè)員工、普通私營企業(yè)主；年齡特征：職業(yè)特征：年輕白領(lǐng)、普通企業(yè)員工、普通私營企業(yè)主；年齡特征：35-35-5050歲之間；客戶特征：有投資剛性需求（拆遷、理財?shù)仍颍⒅氐屯稓q之間；客戶特征：有投資剛性需求（拆遷、理財?shù)仍颍?，注重低投資門檻，投資目的：以自營為主體。資門檻，投資目的：以自營為主體。iiiii本案客群定位示意圖本案客群定位示意圖以以紅星大紅星大商圈為核心的泛區(qū)域商圈為核心的泛區(qū)域高端收入高端收入及部分及部分中高中高端收入、以商鋪端收入、以商鋪自用、投資、辦公自用、投資、辦公為主的為主的財富財富階層階層客群定位概述客群定位

28、概述客戶消費心理分析客戶消費心理分析自己從事一個行業(yè)的經(jīng)營，有一定的資本積累，計劃投資增加營業(yè)點。心理一心理一心理二心理二家庭具備一定的積累，考慮投資商鋪，作為家庭穩(wěn)定收益的保障或者解決部分家庭人口的就業(yè)。心理三心理三手上資本富足，投資商鋪作為分散風(fēng)險的一種考慮，作為長期持有或中長線炒鋪。心理四心理四手上有一定的資本積累，投資商鋪作為養(yǎng)老考慮。本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析紅星商圈商業(yè)物業(yè)價值判斷長沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場分析本案本案核心均價的探討、價格及策略核心均價的探討、價格及策略part part 本案營銷策略和執(zhí)行計劃本案商業(yè)定位及推廣策略一期社區(qū)商業(yè)街商鋪價格策略一期社區(qū)商業(yè)街商鋪價格

29、策略市場導(dǎo)向原則：市場導(dǎo)向原則：采取市場比較法來預(yù)測項目第一期首層商鋪銷售均價，首層定價選取參照的項目為：蓮湖汽配城、岳泰理想城、泰禹彩云之蓮湖汽配城、岳泰理想城、泰禹彩云之翼、山水庭院、德慶水韻山城、弘欣公寓翼、山水庭院、德慶水韻山城、弘欣公寓共六個項目。動態(tài)變化原則：動態(tài)變化原則：價格制定并非一成不變，而是根據(jù)銷售進度和銷售業(yè)績不斷調(diào)整。持續(xù)上調(diào)原則：持續(xù)上調(diào)原則：第二期商鋪發(fā)售的價格適當(dāng)上調(diào)，給投資者以項目升值潛力感覺。升幅視投資者可接受的心理價格以及市場價格水平而定。商鋪定價市場比較法商鋪定價市場比較法商業(yè)區(qū)域因素直接比較表商業(yè)區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素區(qū)域因素權(quán)重權(quán)重估價估價對象對象

30、蓮湖汽配城岳泰理想城泰禹彩云之翼山水庭院德慶水韻山城弘欣公寓商圈成熟程度商圈成熟程度0.30.31 11.351.351.21.21.11.11.31.31 10.950.95交通條件交通條件0.20.21 11.21.21.11.11.051.051.21.21 10.950.95配套設(shè)施配套設(shè)施0.20.21 10.950.950.90.90.90.90.90.90.950.950.950.95環(huán)境條件環(huán)境條件0.10.11 11.21.21.11.11.11.11.21.21 10.950.95城市規(guī)劃城市規(guī)劃0.20.21 11.11.11.051.051.051.051.11.11

31、10.980.98小計小計1 11 11.1751.1750.980.981.0251.0251.021.020.990.990.9740.974商業(yè)個別因素直接比較表商業(yè)個別因素直接比較表個別因素個別因素權(quán)重權(quán)重估價對估價對象象蓮湖汽配城岳泰理想城泰禹彩云之翼山水庭院德慶水韻山城弘欣公寓規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計0.20.21 10.950.950.90.90.950.950.980.980.90.90.980.98經(jīng)營管理經(jīng)營管理0.20.21 10.950.950.90.90.950.950.950.950.90.90.980.98地理位置地理位置0.30.31 11.11.11.051.051.

32、051.051.11.11 10.950.95臨街狀況臨街狀況0.30.31 10.950.950.950.950.950.950.90.90.950.950.980.98小計小計1 11 10.9950.9951.0251.0251 10.960.961 10.9650.965本項目商業(yè)價格市場比較法綜合修正系數(shù)表本項目商業(yè)價格市場比較法綜合修正系數(shù)表項目名稱修正因素項目名稱修正因素估價對估價對象象蓮湖汽配城岳泰理想城泰禹彩云之翼山水庭院德慶水韻山城弘欣公寓首層實價（元首層實價（元/m2/m2）1580015800140001400018000180001000010000140001400

33、090009000交易情況修正交易情況修正1 10.90.90.980.980.960.960.950.950.950.950.960.96交易時間修正交易時間修正1 10.950.950.90.90.90.90.90.90.950.950.950.95區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正1 11.1751.1750.980.981.0251.0251.021.020.990.990.9740.974個別因素修正個別因素修正1 10.9950.9951.0251.0251 10.960.961 10.9650.965本項目相對價格本項目相對價格 ( (元元/m2)/m2)15794157941240412

34、404159401594083728372125091250977157715本項目商業(yè)價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表本項目商業(yè)價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項目名稱修正因素項目名稱修正因素估價估價對象對象蓮湖汽配城岳泰理想城泰禹彩云之翼山水庭院德慶水韻山城弘欣公寓本項目相對價格本項目相對價格 ( (元元/m2)/m2)15794157941240412404159401594083728372125091250977157715權(quán)重權(quán)重0.250.250.150.150.20.20.150.150.150.150.10.1加權(quán)后的相對價格（元加權(quán)后的相對價格（元/m2/m2）39

35、481860318812551876772本項目商業(yè)銷售價格本項目商業(yè)銷售價格( (元元/m2)/m2)1289912899商鋪定價市場比較法商鋪定價市場比較法復(fù)合加權(quán)得出復(fù)合加權(quán)得出首層商鋪均價為首層商鋪均價為12,89912,899元元/ /整數(shù)整數(shù)12,90012,900元元/ /市場比較法定價建議市場比較法定價建議臨街商鋪租金調(diào)查表臨街商鋪租金調(diào)查表位置位置商鋪名稱商鋪名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（平方米）面積（平方米）租金單價（元租金單價（元/ /月）月）項目以東項目以東及及項目以南項目以南紅量建材廣場恒福陶瓷專賣店紅量建材廣場恒福陶瓷專賣店瓷磚、建材瓷磚、建材1201206565紅星建

36、材交易中心紅星建材交易中心丹得櫥柜丹得櫥柜櫥柜櫥柜1001005050紅星建材市場紅星建材市場板材板材1801804545紅星水果蔬菜批發(fā)市場紅星水果蔬菜批發(fā)市場 餐飲餐飲80803030中國聯(lián)通韶山路專賣店中國聯(lián)通韶山路專賣店手機業(yè)務(wù)手機業(yè)務(wù)60607070蓮湖汽配市場蓮湖汽配市場 a a區(qū)區(qū)0303號鋪號鋪正在招租正在招租2002005555項目以北項目以北中國電信紅星營業(yè)店中國電信紅星營業(yè)店手機業(yè)務(wù)手機業(yè)務(wù)5050120120井圭路養(yǎng)天大藥房井圭路養(yǎng)天大藥房藥品零售藥品零售1201205555山水庭院市場臨街商鋪（五金）山水庭院市場臨街商鋪（五金）五金批發(fā)、零售五金批發(fā)、零售606030

37、30井封路香園茗茶井封路香園茗茶茶葉批發(fā)、零售茶葉批發(fā)、零售80804040租金反推定價法租金反推定價法市場租金反推售價表市場租金反推售價表臨街商鋪平均租臨街商鋪平均租金金年收益年收益率率首層參考均價（元首層參考均價（元/ /m m2 2 ）56566%6%1111，200200租金反推定價法租金反推定價法反推得出，首層商鋪均價為反推得出，首層商鋪均價為1120011200元元/ /。根據(jù)調(diào)查，我們綜合周邊一樓商業(yè)平均租金水平約為根據(jù)調(diào)查，我們綜合周邊一樓商業(yè)平均租金水平約為5656元元/ /平米平米/ /月。社區(qū)底商投資的年回報率一般在月。社區(qū)底商投資的年回報率一般在5-7%5-7%之間，我

38、們?nèi)≈虚g值之間，我們?nèi)≈虚g值6%6%為推算依據(jù)。為推算依據(jù)。 根據(jù)復(fù)合市場比較法、租金反推法兩種定價方法，同時結(jié)合紅星各市場群與根據(jù)復(fù)合市場比較法、租金反推法兩種定價方法，同時結(jié)合紅星各市場群與臨街獨立商鋪培育周期，分別給予臨街獨立商鋪培育周期，分別給予0.50.5、0.50.5復(fù)合加權(quán)，本項目首層建議銷售復(fù)合加權(quán)，本項目首層建議銷售均價為：均價為：12,90012,9000.50.5+11200+112000.50.5= =12,05012,050元元/ /, ,取整數(shù)為取整數(shù)為1212，000000元元/ /。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)銷售慣例，通常二層之樓層系數(shù)值為根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)銷售慣例，通常二層之樓層

39、系數(shù)值為0.500.50，即首期二層商鋪均，即首期二層商鋪均價為價為12,00012,000元元/ /0 0.50=6000.50=6000元元/ /；三至六樓可按；三至六樓可按50005000元元/ /標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價格體系（以上定價建議為各樓層整體均價，具體各商鋪銷售價格視棟位置、格體系（以上定價建議為各樓層整體均價，具體各商鋪銷售價格視棟位置、商鋪位置、商鋪面積等參數(shù)有所不同，另招商政策可參考此標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)調(diào)整）。商鋪位置、商鋪面積等參數(shù)有所不同，另招商政策可參考此標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)調(diào)整）。根據(jù)上述銷售價格分別結(jié)合對各棟（根據(jù)上述銷售價格分別結(jié)合對各棟（1-2#1-2#面積為面積為81628162

40、、3#3#面積為面積為1156411564、4#4#面積為面積為69066906、5#5#面積為面積為27422742，即總面積約為，即總面積約為2937429374, ,不含地下不含地下車位面積車位面積）可銷售面積與進行計算，其預(yù)計總銷售額為）可銷售面積與進行計算，其預(yù)計總銷售額為199,137,300199,137,300元，約元，約1.991.99億元，億元，199137300199137300元元2937429374 = =6779.376779.37元元/ /項目定價建議項目定價建議1#棟、2#棟1、2樓為獨立的臨街店面，單層面積在70平米左右，總價不高，深寬比例協(xié)調(diào)，而且這種門面需

41、求旺盛，具備很好的客戶基礎(chǔ)，因此一樓單價應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)高。建議1#棟、2#棟1樓均價按15000元/平米控制。項目定價建議項目定價建議3#棟、4#棟、5#棟1樓可以考慮分割出售，但因門面面積較大，進深較長，且不周正，因此單價應(yīng)當(dāng)適當(dāng)下調(diào)。建議3#棟、4#棟、5#棟1樓均價按12000-13000元/平米控制。門面的價格無可比性，即使同一棟的不同位置，價格的相差也會較大。因此，建議根據(jù)門面所處的位置、大小來確定門面的價格，建立一戶一價的價格體系。項目價格策略項目價格策略一戶一價價格策略。一戶一價價格策略。靈活折扣的價格策略。靈活折扣的價格策略。低開高走的價格策略。低開高走的價格策略。本案商業(yè)swot

42、、目標(biāo)客戶分析紅星商圈商業(yè)物業(yè)價值判斷本案本案商業(yè)定位及推廣策略商業(yè)定位及推廣策略長沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場分析本案核心均價的探討、價格及策略part part 本案營銷策略和執(zhí)行計劃項目市場定位建議項目市場定位建議: :關(guān)于定位：根據(jù)國際營銷界定位大師特勞特（jack trout）在風(fēng)靡全球的定位一書中的詮釋，定位：指明確企業(yè)、品牌形象及產(chǎn)品價值，以幫助目標(biāo)顧客群正確認(rèn)識并理解企業(yè)區(qū)別于競爭對手形象的行為過程。（jack trout）說：你要為你的產(chǎn)品在消費者心理創(chuàng)造一個第一，因為人們只會記住第一。如果你的產(chǎn)品沒有的話，就創(chuàng)造一個第一。但是這個第一必須與產(chǎn)品是有相關(guān)性、產(chǎn)品性格及與眾不同之處。

43、項目定位建議社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)街功能與業(yè)態(tài)建議功能與業(yè)態(tài)建議商務(wù)央?yún)^(qū)館商務(wù)央?yún)^(qū)館魅力時尚館魅力時尚館生活休閑館生活休閑館行政美食館行政美食館便利空間館便利空間館1-2#棟功能與業(yè)態(tài)建議1#1#棟棟功能定位功能定位經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍銷售方銷售方式式1 1、2f2f社區(qū)生活配套店面社區(qū)生活配套店面水果、生鮮、通迅、藥房、小診所、母嬰用品、水果、生鮮、通迅、藥房、小診所、母嬰用品、日雜五金、名煙名酒、洗燙店、日雜五金、名煙名酒、洗燙店、二手房中介二手房中介、建材店、早餐、西點、快餐、理發(fā)等建材店、早餐、西點、快餐、理發(fā)等 先出售先出售后招租后招租3f3f運動健身運動健身健身美體健身美體先租賃先租賃后出

44、售后出售4f4f社區(qū)生活館社區(qū)生活館舞廳（大眾消費）、卡拉舞廳（大眾消費）、卡拉okok、網(wǎng)絡(luò)會所、辦公、網(wǎng)絡(luò)會所、辦公2#2#棟棟功能定位功能定位經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍銷售銷售方式方式1 1、2f2f社區(qū)生活配套店面社區(qū)生活配套店面水果、生鮮、通迅、藥房、小診所、母嬰用品、水果、生鮮、通迅、藥房、小診所、母嬰用品、日雜五金、名煙名酒、洗燙店、日雜五金、名煙名酒、洗燙店、二手房中介二手房中介、建材店、西點、快餐、理發(fā)、收費代辦點等建材店、西點、快餐、理發(fā)、收費代辦點等先出售先出售后招租后招租3f3f中西餐廳中西餐廳餐飲餐飲先租賃先租賃后出售后出售4f4fspaspa時尚生活館時尚生活館美容、美發(fā)、美

45、美體、香浴、熏蒸、辦公美容、美發(fā)、美美體、香浴、熏蒸、辦公3-4#3-4#棟功能與業(yè)態(tài)建議棟功能與業(yè)態(tài)建議3#3#棟棟功能定位功能定位經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍銷售方式銷售方式1f1f金融機構(gòu)金融機構(gòu)銀行網(wǎng)點、保險、證券、旅行社銀行網(wǎng)點、保險、證券、旅行社酒店大堂、酒店大堂、mmmm世界世界/ /精品服飾精品服飾先租賃先租賃后銷售后銷售2f2f茗茶空間茗茶空間酒店商務(wù)會所、茶藝、棋牌娛樂酒店商務(wù)會所、茶藝、棋牌娛樂租賃，建議自留租賃，建議自留3-6f3-6f商務(wù)酒店商務(wù)酒店酒店客房酒店客房先租賃先租賃可以考慮分割銷售可以考慮分割銷售4#4#棟棟功能定位功能定位經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍銷售方式銷售方式1f1f生活

46、超市生活超市社區(qū)超市社區(qū)超市先招租先招租后銷售后銷售2f2f大型酒樓大型酒樓餐飲餐飲3f3f娛樂休閑娛樂休閑足浴足浴4-6f4-6f辦公辦公辦公辦公可租可售可租可售5#5#棟棟功能定位功能定位經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍用途用途一樓一樓大型酒樓大型酒樓餐飲、汽車服務(wù)中心、中等規(guī)餐飲、汽車服務(wù)中心、中等規(guī)模的醫(yī)療機構(gòu)或?qū)I(yè)醫(yī)療機構(gòu)模的醫(yī)療機構(gòu)或?qū)I(yè)醫(yī)療機構(gòu)銷售銷售二樓二樓大型酒樓大型酒樓餐飲餐飲銷售銷售三樓三樓商務(wù)寫字樓商務(wù)寫字樓辦公辦公銷售銷售四樓四樓商務(wù)寫字樓商務(wù)寫字樓辦公辦公銷售銷售5#5#棟功能與業(yè)態(tài)建議棟功能與業(yè)態(tài)建議5 5號棟可以整棟對外出售給有實力的公司辦公。號棟可以整棟對外出售給有實力的公司

47、辦公。本案租售比建議本案租售比建議1 1層層4 4層層3 3層層2 2層層表示先出售后招租表示先出售后招租5 5層層6 6層層1#1#3#3#5#5#2#2#4#4#表示先招租后出售表示先招租后出售一期社區(qū)商業(yè)街一期社區(qū)商業(yè)街推廣策略推廣策略由豐升房產(chǎn)與華盛集團傾力鉅獻；由豐升房產(chǎn)與華盛集團傾力鉅獻；提升整個紅星大商圈且屹立于南城板塊核心地段之上的；提升整個紅星大商圈且屹立于南城板塊核心地段之上的；以社區(qū)獨立街鋪產(chǎn)品為核心，具備東方特色的商業(yè)街區(qū)，個性鮮明的；以社區(qū)獨立街鋪產(chǎn)品為核心，具備東方特色的商業(yè)街區(qū)，個性鮮明的；以低置業(yè)門檻、高附加值（區(qū)域發(fā)展前景廣闊，高使用率、低分?jǐn)?、每以低置業(yè)門檻

48、、高附加值（區(qū)域發(fā)展前景廣闊，高使用率、低分?jǐn)偂⒚織澗歇毩⒊鋈肟诩半娞菖渲茫┑母咝詢r比迎合市場；棟均有獨立出入口及電梯配置）的高性價比迎合市場；一個省直機公務(wù)員小區(qū)，適宜各類商品質(zhì)商業(yè)物業(yè)投資及商務(wù)辦公的。一個省直機公務(wù)員小區(qū)，適宜各類商品質(zhì)商業(yè)物業(yè)投資及商務(wù)辦公的。本案推廣目標(biāo)本案推廣目標(biāo)本案形象定位本案形象定位紅星泛世紀(jì)城商業(yè)魅力街區(qū)紅星泛世紀(jì)城商業(yè)魅力街區(qū)紅星紅星：簡潔、明了直接向消費者訴求項目所處位置。并借紅星大商圈名：簡潔、明了直接向消費者訴求項目所處位置。并借紅星大商圈名氣宣傳項目。氣宣傳項目。泛世紀(jì)城泛世紀(jì)城：訴求項目處于華盛世紀(jì)新城核心區(qū)域地段、還可借省直公務(wù)：訴求項目處于華

49、盛世紀(jì)新城核心區(qū)域地段、還可借省直公務(wù)員強大消費能力做支撐，更能樹立起紅星標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)以及項目的高員強大消費能力做支撐，更能樹立起紅星標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)以及項目的高品質(zhì)。品質(zhì)。魅力街區(qū)魅力街區(qū)：向消費者直接訴求項目產(chǎn)品定位。獨立小面積街鋪，不僅具：向消費者直接訴求項目產(chǎn)品定位。獨立小面積街鋪，不僅具備投資功能，還能最大化體現(xiàn)出商業(yè)升值空間。同時很好的避免了與紅備投資功能，還能最大化體現(xiàn)出商業(yè)升值空間。同時很好的避免了與紅星大商圈若干個市場群低端消費與集中商業(yè)百貨雙重擠壓問題。星大商圈若干個市場群低端消費與集中商業(yè)百貨雙重擠壓問題?；诖?，我們必須突出本案鮮明的產(chǎn)品優(yōu)勢，我們對本案基于此，我們必須

50、突出本案鮮明的產(chǎn)品優(yōu)勢，我們對本案總體形象定位確定為總體形象定位確定為案名建議案名建議建議一：華盛世紀(jì)新城華盛世紀(jì)新城東方魅力第一街區(qū)東方魅力第一街區(qū)建議二：紅星第一街紅星第一街建議三：蓮湖商業(yè)街蓮湖商業(yè)街推廣主題確定推廣主題確定推廣主題緊扣項目特色，拔高項目形象推廣主題緊扣項目特色，拔高項目形象推廣主題緊扣市場需求，迎合市場消費心理推廣主題緊扣市場需求，迎合市場消費心理紅星財富區(qū)紅星財富區(qū)東方魅力第一街東方魅力第一街東 方 魅 力 第 一 街 區(qū)東 方 魅 力 第 一 街 區(qū)具有中國特色商業(yè)文化，結(jié)合現(xiàn)代潮流時尚元素搭配。長沙本身是時尚城市、消費城市、體驗城市、魅力城市，體驗切合城市的消費特

51、質(zhì)。順應(yīng)當(dāng)今國際商業(yè)發(fā)展趨勢，逛街不單是購物，更體驗視覺、聽覺、觸覺等感觀和心理感觀在內(nèi)的行為。湖南是開放的城市“濃縮世界，輻射甚遠”；“魅力”涉及內(nèi)容廣，便于項目商業(yè)包裝。一期商業(yè)體量達3萬平方米，最大才有吸引點。二期商業(yè)預(yù)測將圍繞周邊道路配以大量商業(yè)。項目建筑以街區(qū)式為主，項目有商業(yè)街道，商業(yè)長廊、酒吧街等。定位釋義及延展定位釋義及延展產(chǎn)品是關(guān)鍵。本案將產(chǎn)品是關(guān)鍵。本案將借紅星大商圈之勢借紅星大商圈之勢 ，做為，做為項目項目的推廣一的推廣一部分，將極大地拉升本案的價值及形象部分，將極大地拉升本案的價值及形象。對于本案來說，有三個關(guān)鍵點。對于本案來說，有三個關(guān)鍵點。一是紅星片區(qū)內(nèi)既有的強大消

52、費能力，而選擇一是紅星片區(qū)內(nèi)既有的強大消費能力，而選擇紅星紅星做項目的做項目的地段屬性，可以讓人感覺更近、更繁華，更容易讓人接受和地段屬性，可以讓人感覺更近、更繁華，更容易讓人接受和理解項目所處位置；理解項目所處位置；二是二是泛世紀(jì)城泛世紀(jì)城的內(nèi)涵。我們挖掘片區(qū)的的內(nèi)涵。我們挖掘片區(qū)的商業(yè)價值及投資商業(yè)價值及投資底蘊，底蘊，如此可以更廣泛地吸引人前來；同時，我們需要挖掘本案對如此可以更廣泛地吸引人前來；同時，我們需要挖掘本案對于本片區(qū)來說具有的獨有魅力，而這，就需要華盛世紀(jì)新城于本片區(qū)來說具有的獨有魅力，而這，就需要華盛世紀(jì)新城的內(nèi)核，體量達的內(nèi)核，體量達120120萬方。萬方。三是產(chǎn)品特性。

53、社區(qū)獨立街鋪與專業(yè)市場、集中商業(yè)百貨等三是產(chǎn)品特性。社區(qū)獨立街鋪與專業(yè)市場、集中商業(yè)百貨等有較大差距，其經(jīng)營風(fēng)險與小區(qū)成熟度成比，這正是本案的有較大差距，其經(jīng)營風(fēng)險與小區(qū)成熟度成比，這正是本案的推廣推廣關(guān)鍵。關(guān)鍵。華盛世紀(jì)新城華盛世紀(jì)新城其最大的特點是規(guī)模大（共分三期，一期為52萬方），整體小區(qū)體量達120120萬平方米萬平方米。如果在街區(qū)來說，應(yīng)該是最大規(guī)模。而我們最大的特點除了齊全的業(yè)態(tài)組合。另緊鄰小區(qū)東邊圭塘河即將改造成長沙的“秦淮河”，這就是我們與其它購物街區(qū)及傳統(tǒng)街最大不同，也是開發(fā)商在開發(fā)時倡導(dǎo)的全天候24小時快樂體驗,吃、喝、玩、樂、購吃、喝、玩、樂、購物于一體化的一站式消費服務(wù)

54、物于一體化的一站式消費服務(wù)。是得以吸引現(xiàn)代消費人群的核心競爭力。定位釋義及延展定位釋義及延展為什么要用泛世紀(jì)城商圈做突出點？為什么要用泛世紀(jì)城商圈做突出點？核心賣點展開核心賣點展開租售并舉，帶租約銷售，投資有保障租售并舉，帶租約銷售，投資有保障獨立臨街商鋪獨立臨街商鋪 產(chǎn)品特色，個性鮮明的產(chǎn)品特色，個性鮮明的多功能、多層次、復(fù)合型商業(yè)街區(qū)多功能、多層次、復(fù)合型商業(yè)街區(qū)紅星大商圈唯一超級大盤社區(qū)街鋪紅星大商圈唯一超級大盤社區(qū)街鋪紅星大商圈核心地段之上的紅星大商圈核心地段之上的低門檻、高品質(zhì)和高性價比的低門檻、高品質(zhì)和高性價比的華盛世紀(jì)新城一期商業(yè)街區(qū)所呈現(xiàn)的：一個位置優(yōu)華盛世紀(jì)新城一期商業(yè)街區(qū)所

55、呈現(xiàn)的：一個位置優(yōu)越、產(chǎn)品個性鮮明、有穩(wěn)定客源、極具投資價值的越、產(chǎn)品個性鮮明、有穩(wěn)定客源、極具投資價值的高性價比商業(yè)街區(qū)。高性價比商業(yè)街區(qū)。湖南省直機關(guān)公務(wù)員社區(qū)街鋪湖南省直機關(guān)公務(wù)員社區(qū)街鋪本案推廣思路本案推廣思路先易后難，先租后售，租售并舉先易后難，先租后售，租售并舉是本案的總體營銷思路。是本案的總體營銷思路。本項目總體量較大，因此，本項目總體量較大，因此， 以實效為主，將提升物業(yè)以實效為主，將提升物業(yè)人氣和集聚商業(yè)人氣為本案推廣的核心重點。人氣和集聚商業(yè)人氣為本案推廣的核心重點。本案推廣的線性軌跡：本案推廣的線性軌跡：第一階段第一階段以品牌形象，樹立關(guān)注焦點（品牌形象構(gòu)建期）以品牌形象

56、，樹立關(guān)注焦點（品牌形象構(gòu)建期）第二階段第二階段構(gòu)建品質(zhì)形象，焦點與生俱來（核心賣點展示期）構(gòu)建品質(zhì)形象，焦點與生俱來（核心賣點展示期）第三階段第三階段提煉項目形象高度，以全面的賣點形成強銷（強銷期）提煉項目形象高度，以全面的賣點形成強銷（強銷期）第四階段第四階段延伸品質(zhì)價值形象（促銷期）延伸品質(zhì)價值形象（促銷期）推廣梯隊層次推廣梯隊層次1 1、利用、利用報紙與戶外報紙與戶外，提出泛世紀(jì)商圈的概念，吸引受眾對時代價值內(nèi)涵，提出泛世紀(jì)商圈的概念，吸引受眾對時代價值內(nèi)涵的疑問與關(guān)注；的疑問與關(guān)注；2 2、利用、利用宣傳資料宣傳資料，加強，加強“南城南城- -紅星大商圈紅星大商圈”氛圍營造，并通過樹

57、立商氛圍營造，并通過樹立商業(yè)街區(qū)投資價值：低總價、高回報、高性價比、省直機關(guān)公務(wù)員小區(qū)，業(yè)街區(qū)投資價值：低總價、高回報、高性價比、省直機關(guān)公務(wù)員小區(qū)，120120萬超級大盤等等內(nèi)核，從而從內(nèi)心深處獲得目標(biāo)客戶群對商業(yè)街萬超級大盤等等內(nèi)核，從而從內(nèi)心深處獲得目標(biāo)客戶群對商業(yè)街區(qū)的共鳴，并推動其對紅星大商圈商業(yè)街區(qū)的關(guān)注與喜愛。區(qū)的共鳴，并推動其對紅星大商圈商業(yè)街區(qū)的關(guān)注與喜愛。3 3、利用銷售、利用銷售現(xiàn)場現(xiàn)場，突出品質(zhì)與形象，讓受廣告宣傳影響的客戶，在本案，突出品質(zhì)與形象，讓受廣告宣傳影響的客戶，在本案最終找到歸屬感，從而為下一步的銷售打下堅實的基礎(chǔ)。最終找到歸屬感，從而為下一步的銷售打下堅實

58、的基礎(chǔ)。4 4、快速啟動、快速啟動招商工作招商工作，結(jié)合，結(jié)合主力店主力店簽約，給客戶真實直觀感受，形成認(rèn)簽約，給客戶真實直觀感受，形成認(rèn)知、認(rèn)同。知、認(rèn)同。推廣執(zhí)行要點推廣執(zhí)行要點1 1、營銷中心。營銷中心。硬件：營銷中心既要滿足商鋪的銷售基本功能，同時還要滿硬件：營銷中心既要滿足商鋪的銷售基本功能，同時還要滿足招商的需要，不僅要展示華盛世紀(jì)新城宏偉藍圖，還要充分體現(xiàn)出一足招商的需要，不僅要展示華盛世紀(jì)新城宏偉藍圖，還要充分體現(xiàn)出一期商業(yè)街區(qū)價值。軟件：人員統(tǒng)一著裝；統(tǒng)一用品標(biāo)簽等。期商業(yè)街區(qū)價值。軟件：人員統(tǒng)一著裝；統(tǒng)一用品標(biāo)簽等。2 2、現(xiàn)場導(dǎo)示與工地形象展示。現(xiàn)場導(dǎo)示與工地形象展示。在

59、項目正式啟動銷售前，即在湘府路與洞井在項目正式啟動銷售前，即在湘府路與洞井路做好現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)，建議采用道旗、指示牌等各種形式，不僅是一個路做好現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)，建議采用道旗、指示牌等各種形式，不僅是一個絕佳的宣傳場所，還可高效烘托商業(yè)街區(qū)氣氛。絕佳的宣傳場所，還可高效烘托商業(yè)街區(qū)氣氛。3 3、戶外廣告（戶外廣告牌及公交車亭廣告）。戶外廣告（戶外廣告牌及公交車亭廣告）。建議選取在東塘、雨花亭、建議選取在東塘、雨花亭、井灣子、通程紅星店、汽車南站、省政府新址、萬家麗路森林公園段等井灣子、通程紅星店、汽車南站、省政府新址、萬家麗路森林公園段等位置，形成重要位置，形成重要“十十”字構(gòu)架，以達到快速攔截目標(biāo)

60、客戶。字構(gòu)架，以達到快速攔截目標(biāo)客戶。4 4、宣傳資料。宣傳資料。單頁單頁/ /折頁等。折頁等。5 5、招商。招商。招商政策、商家等級甄別等直接影響街鋪的銷售，特別是二招商政策、商家等級甄別等直接影響街鋪的銷售，特別是二- -六層六層商業(yè)的銷售。商業(yè)的銷售。小區(qū)主入口中心廣場和樓體廣告小區(qū)主入口中心廣場和樓體廣告為了配合銷售與招商，需要發(fā)展商在5 5月份底月份底交付現(xiàn)場營銷中心時完成入口廣場工程。在入口廣場增設(shè)與星級商務(wù)酒店、大型餐飲、社區(qū)生活超市所相匹配的升旗臺、雕塑、兒童游樂點。并且用鮮艷繽紛的刀旗包裝，vi系統(tǒng)需統(tǒng)一，且圍繞個性、繽紛的商業(yè)主題。項目現(xiàn)場包裝項目現(xiàn)場包裝功能分區(qū)建議：銷售