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文檔簡介

1、簽購房合同 3 篇買受人購置的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為 ,商品房預(yù)售許可證號為 。第三條 買受人所購商品房的根本情況 買受人購置的商品房 以下簡稱該商品房,其房屋平面圖見本合同附件 一,房號以附件一上表示為準(zhǔn) 為 本合同第一條規(guī)定的工程中的: 第【幢】【座】 【單元】【層】 號房。該商品房的用途為 ,屬 結(jié)構(gòu),層高為,建筑層數(shù)地上 層,地下 層。 該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 平方米,其中,套內(nèi)建筑面積 平方米,公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米 有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二 。第四條 計價

2、方式與價款出賣人與買受人約定按下述第 種方式計算該商品房價款:1、按建筑面積計算,該商品房單價為 幣 每平方米元,總金額 幣 千百拾萬 千百拾元整。2、按套內(nèi)建筑面積計算,該商品房單價為 幣 每平方米元,總金額 幣 千 百 拾 萬千百拾元整。3、按套 單元 計算,該商品房總價款為 幣千百拾萬千百拾元整。第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式,本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面 積】 本條款中均簡稱面積 為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計價的,不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的,以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后,產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異,

3、雙方同意按 第種方式進(jìn)行處理:1、雙方自行約定:2、雙方同意按以下原那么處理:1 面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)含 3%的,據(jù)實(shí)結(jié)算房價款 ;2 面積誤差比絕對值超出 3%時,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,出賣人在買受人提出退房之日起 30 天內(nèi)將買受人已付 款退還給買受人,并按 利率付給利息。3%買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在 以內(nèi)含3%局部的房價款由買受人補(bǔ)足 ;超出 3%局部的房價款由出賣 人承當(dāng),產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤 差比絕對值在 3%以內(nèi)含 3%局部的房價款由出賣人返還買受人 ;絕對 值超出 3%局部的房價款由出賣人雙倍返還

4、買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積 - 合同約定面積面積誤差比 二X 100%合同約定面積因設(shè)計變更造成面積差異,雙方不解除合同的,應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。第六條 付款方式及期限買受人按以下第 種方式按期付款:1、一次性付款 。_2、分期付款 。_3、其他方式 。_第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任。 買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款,按以下第 種方式處理:1. 按逾期時間,分別處理 (不作累加 )(1) 逾期在 日之內(nèi),自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分 之 的違約金,合同繼續(xù)履行 ;(2) 逾期超過 日后,出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的,買受

5、人按累計應(yīng)付款的 %向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的,經(jīng)出賣人同意,合同繼續(xù)履行,自本合同規(guī)定的應(yīng)付款 期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人 支付逾期應(yīng)付款萬分之 ( 該比率應(yīng)不小于第 (1) 項中的比率 ) 的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí) 際已付款的差額 ; 采取分期付款的,按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際 已付款的差額確定。第八條 交付期限出賣人應(yīng)當(dāng)在 年 月日前,依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定,將具備以下第 種條件,并符合本合同約定的商品房交付買受人 使用:1. 該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2. 該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格3

6、. 該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。 但如遇以下特殊原因,除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,出賣 人可據(jù)實(shí)予以延期:1、遭遇不可抗力,且出賣人在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買受人的 ;第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外,出賣人如未按本合同規(guī)定的期限 將該商品房交付買受人使用,按以下第 種方式處理:1、按逾期時間,分別處理 (不作累加 )(1) 逾期不超過 日,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分 之 的違約金,合同繼續(xù)履行 ;(2) 逾期超過 日后,買受人有權(quán)解除合同。買

7、受人解除合同的,出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起 天內(nèi)退還全部已付款,并按買受人累計已付款的 %向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自本合同第八條規(guī)定的最后交付 期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付 房價款萬分之 (該比率應(yīng)不小于第 (1) 項中的比率 ) 的違約金。第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致以下影響 到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的,出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn) 同意之日起 10 日內(nèi),書面通知買受人:(1) 該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)

8、做出是否退房的書面答復(fù)。買受 人在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受變更。出賣人 未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,出賣人須在買受人提出退房要求之日起 天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人,并按 利率付給利息。買受人不退房的,應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。第十一條 交接 商品房到達(dá)交付使用條件后,出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手 續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時,出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明 文件,并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的,出賣人還需提供 ?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。出賣人不出示證明文件 或出示證明文件不齊全,買受人有權(quán)拒絕交接,由此產(chǎn)

9、生的延期交房 責(zé)任由出賣人承當(dāng)。由于買受人原因,未能按期交付的,雙方同意按以下方式處理: 第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原 因,造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,由出賣 人承當(dāng)全部責(zé)任。第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定 附件三 的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的,買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第 種方式處理:1. 出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。2. 。3. 。第十四條出賣人關(guān)于根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。 出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的以下根底設(shè)施、公共配套 建筑按以

10、下日期到達(dá)使用條件:1.;2. ;如果在規(guī)定日期內(nèi)未到達(dá)使用條件,雙方同意按以下方式處理:1.;1,2. ;J,3. 。_第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后 日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任,買受人不 能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,雙方同意按以下第 項處理:1. 買受人退房,出賣人在買受人提出退房要求之日起 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,并按已付房價款的 %賠償買受人損失。2. 買受人不退房,出賣人按已付房價款的 %向買受人支付違約金第十六條保修責(zé)任。買受人購置的商品房為商品住宅的,?住宅質(zhì)量保證書?作為本合同 的附

11、件。出賣人自商品住宅交付使用之日起,按照?住宅質(zhì)量保證書? 承諾的內(nèi)容承當(dāng)相應(yīng)的保修責(zé)任。 買受人購置的商品房為非商品住宅 的,雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修 責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題,出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修 義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞,出賣人不承當(dāng)責(zé)任, 但可協(xié)助維修,維修費(fèi)用由購置人承當(dāng)。第十七條雙方可以就以下事項約定:1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán) ;2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán) ;3、該商品房所在樓宇的命名權(quán) ;4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán) ;第十八條買受人的房屋僅作 使用,買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建

12、筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附 件另有規(guī)定者外,買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該 商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施,并按占地和公共部位與公用房屋分 攤面積承當(dāng)義務(wù)。 出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位 和設(shè)施的使用性質(zhì)。第十九條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議,由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決; 協(xié)商不成的,按下述第 種方式解決:1. 提交 仲裁委員會仲裁。2. 依法向人民法院起訴。 第二十條本合同未盡事項,可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議 附件四 。 第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi),空格局部 填寫的文與印刷文具有同等效力。第二十二條本合同連同附件共 頁

13、,一式 份,具有同等法律效力,合同持有情況如下:出賣人份,買受人 份,份,份。第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十四條商品房預(yù)售的,自本合同生效之日起_申請登記備案。出賣人簽章 :【法定代表人】年月日買受人簽章 :年月日30 天內(nèi),由出賣人向網(wǎng)簽購房合同樣本與簽訂正式購房合同區(qū)別 通常情況下,購房者都會與開發(fā)商先簽訂草擬合同,草簽完成后,打 印出來,雙方確認(rèn)無誤之后,再統(tǒng)一在網(wǎng)上簽訂正式合同,簽訂完成 后,相關(guān)部門進(jìn)行備案審核,審核通過后,產(chǎn)生備案號,顯示在合同 每頁的右上角,然后由開發(fā)商打印出合同,在打印出來的合同上簽蓋 章也就是您所說的正式合同 ,雙方各持所需的份數(shù)。如上所述,網(wǎng)

14、簽合同后要經(jīng)過相關(guān)部門備案審核后打印出來的合同, 才能簽蓋章,通常情況下是不會出現(xiàn)您所說的網(wǎng)簽合同和書面合同一 同簽訂的情況。從古至今,衣食住行就是人們的四大根本需求?,F(xiàn)如今,人們的衣食 都有了保障,便越發(fā)關(guān)心起了住房問題。而一撥又一撥的購房熱,買 家往往失去理智,自覺不自覺地鉆進(jìn)了不法房地產(chǎn)商設(shè)置的各種陷阱。 面積縮水、虛假廣告、延期交房、拖延辦證、“零風(fēng)險投資等讓購 房人吃虧上當(dāng)?shù)氖聦覍野l(fā)生,從而引發(fā)大量的商品房買賣合同方面的 糾紛。那么,在實(shí)踐中開發(fā)商到底設(shè)置了哪些陷阱呢 ?總結(jié)我們的實(shí)踐 經(jīng)驗(yàn),主要表現(xiàn)在以下幾個方面:廣告包括沙盤、售樓書等 陷阱 為了賣掉房子,開發(fā)商往往會在售樓廣告中

15、 包括沙盤、售樓書等 對 綠化、會館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、 樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述,但對于這種承諾又不寫在合同里。 結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通 遙遙無期等情況,買房人要求有一個說法時,開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已 經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由,推卸責(zé)任,或以合同約定不清搪塞,消費(fèi) 者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然 地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理,瞞天過海。結(jié)果,發(fā)生爭議、 對簿公堂時,法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直,而不完 全是廣告。銷售陷阱中國人買東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理,一聽說哪個樓盤觀

16、者如 潮,那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心 理,開發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱:其一,以小利誘之,在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購是指房 地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價 格相對較低,對那些買房人自然有吸引力。在此過程中,買房人認(rèn)為 自己得到了廉價,開發(fā)商也借此時機(jī)籌到了資金。然而,內(nèi)部認(rèn)購的 商品房是在開發(fā)商未取得?商品房預(yù)售許可證?的情況下銷售的,其 銷售行為是不合法的,因此,一旦出了問題,購房者的合法權(quán)益往往 無法受到法律的充分保障。這樣,買房人的投資就充滿了風(fēng)險。其二,制造假象,在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上 做文章。前

17、者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢,后者決定了售樓利潤的厚薄。 開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一,并且對所 推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手,這樣 一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主,另一方面還可以防止 這些“丑女到最后“待閨中。當(dāng)然,這其中也要混雜一些好房型, 否那么會造成目標(biāo)客戶的流失。在價格的制定上,那么會根據(jù)前期所推單元的銷售情況,對其余單元的 定價進(jìn)行調(diào)整。一般而言,剛開始銷售 開盤 時,開發(fā)商往往一般總 會把價格定得低一些,以所謂的“最低價 通常是該樓盤樓層、朝向 最差的一間 來吸引客戶,而一旦有客戶來購房,那個“最低價也就 不翼而飛了。在實(shí)踐中我們

18、會看到,只要銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣 告炒作成功,價格都會節(jié)節(jié)升高,甚至從開盤時的三四千元暴漲到收 盤時的五六千元都不稀奇。其三,大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象, 開發(fā)商 售樓人員 往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒, 在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅 ?紅色標(biāo)識代表已售單元 ?,讓人覺 得樓盤好賣、銷售興旺,從而引發(fā)客戶的購置欲望。其四,設(shè)置訂金 陷阱。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況,一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出 一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向,售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了, 如果不交付訂金別人就會買走,要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說 沒有帶夠訂金,售樓人員就會要求客

19、戶先交五百到一千元的“小訂, 簽訂認(rèn)購協(xié)議書,然后要求客戶次日交齊“大訂。而一旦客戶把 “大訂也交了,售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因?yàn)椋?們看到的認(rèn)購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款:“如果在約定的時間內(nèi)未 能簽約,所付訂金不予退還。有許多客戶在簽署認(rèn)購協(xié)議書后,經(jīng) 過再三考慮不想購置已經(jīng)認(rèn)購的房子時,考慮到認(rèn)購協(xié)議書約定不簽 約就不退還訂金,為了防止訂金的損失,就會簽署自己并不愿意簽的 合同,從而給自己帶來更大的損失?!拔遄C陷阱一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商,必須具備齊全的“五證、“二書。 所謂“五證,是指?國有土地使用權(quán)證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可 證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程施工許

20、可證? ?也叫建設(shè) 工程開工證 ?、?商品房銷售 ?預(yù)售?許可證? ; “二書是指?住宅質(zhì) 量保證書?和?住宅使用說明書?,這也是法律對銷售方的根本要求。 但在實(shí)踐中,有些開發(fā)商 售樓人員 為了掩蓋虛假情況,經(jīng)常找借口 不出示這些文件的原件,要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項手續(xù),要 么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會先要求客 戶簽訂認(rèn)購書或合同,而客戶一旦交完訂金或購房款,再有什么問題, 開發(fā)商售樓人員 便會即刻變臉,客戶再也見不到售樓人員在推銷房 屋時那充滿春意的笑臉。合同陷阱幾經(jīng)斟酌后,客戶便要決定購房了,因此得與開發(fā)商簽訂?商品房買 賣合同?。一般情況下,開發(fā)商 售樓人員

21、 會遞給客戶一份擬好的合 同,合同會有許多空白的地方,有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān) 內(nèi)容的,而有些選擇性填寫處可能還空著。這時,購房者往往以為該 說的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是這些空白處為開發(fā) 商日后作弊提供了條件。比方,標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的, 違約金每日按已付房款的萬分之三計算,但您一不留神,開發(fā)商 售樓 人員便將此條款設(shè)計成按購房全款的萬分之三承當(dāng)違約責(zé)任。前不久 我們從報上看到過這樣的案例:遲延辦證一年多,只賠付 96 元?;蛘?在不能按時辦理好時,干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約 條款外表上貌似公平,實(shí)際不公平。例如:約定任何一方解除購房合 同都要

22、支付總房款 40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購房人,開發(fā)商自 己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。以上,我們對購房陷阱的幾種情況做了簡單歸納,實(shí)踐中還有許許多 多的陷阱,我們在此就不再一一列舉。為防止購房人吃虧上當(dāng),我們提出防止陷阱的對策如下:第一,要有強(qiáng)烈的法律意識。對于購房人來說,挑選所購房屋的位置、 壓低價格固然重要,但我們認(rèn)為更重要的是要時刻警覺。我們要看到 在尚不標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場中,陷阱無處不在。因此,學(xué)習(xí)了解有關(guān)法 律、法規(guī),向?qū)I(yè)人士 特別是專業(yè)律師 咨詢、了解有關(guān)購房方面的 法律規(guī)定、知識是十分必要的,惟有此,才有可能較好地維護(hù)自己的 合法權(quán)益。其次,要充分行使法律賦予的權(quán)利

23、,在交易過程中始終堅持平等互利、 協(xié)商一致的原那么。平等交易是一個法律原那么。目前在房地產(chǎn)交易過程 中,開發(fā)商 售樓人員 處在強(qiáng)勢地位,與購房者之間信息極不對稱, 存在種種開發(fā)商 售樓人員 以強(qiáng)凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象。為此,消 費(fèi)者要擺正心態(tài),不畏強(qiáng)權(quán),購房時要把問題搞清、搞細(xì),對合同條 款有異議、約定不明確、不滿意的,就堅決不簽,堅決不買 ; 該堅持的 原那么就一定要堅持,不要圖一時之快,隨便妥協(xié),從而給自己帶來無 窮的煩惱和巨大經(jīng)濟(jì)損失。再次,要認(rèn)真簽約,保存好證據(jù)。在購房過程中,不要輕信開發(fā)商 售 樓人員 的花言巧語。在簽署合同時一定要認(rèn)真審查每一個條款,把相 關(guān)問題問清楚、搞清楚 ;

24、您希望得到的一切承諾,和雙方業(yè)已形成的協(xié) 議內(nèi)容,務(wù)必以書面形式記錄下來,以免日后空口無憑。收樓時和入住后,一旦發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)保存好各種證據(jù),必要時對相關(guān)事實(shí)可以通 過辦理公證的方式保存證據(jù),以證明侵權(quán)事實(shí)的存在。最后,要學(xué)會依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)利。房屋買 賣不同于一般消費(fèi),涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域, 有關(guān)法律法規(guī)比擬復(fù)雜。購房人即使經(jīng)多方考察,一般也很難通過個 人的努力搞清問題的癥結(jié)所在。因此,如果發(fā)生了對您不利的事情, 或者您預(yù)料到風(fēng)險可能到來時,為有效地維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益,就應(yīng) 及時和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系, 以求得幫助。銷

25、售陷阱中國人買東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理,一聽說哪個樓盤觀者如 潮,那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心 理,開發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱:其一,以小利誘之,在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購是指房 地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價 格相對較低,對那些買房人自然有吸引力。在此過程中,買房人認(rèn)為 自己得到了廉價,開發(fā)商也借此時機(jī)籌到了資金。然而,內(nèi)部認(rèn)購的 商品房是在開發(fā)商未取得?商品房預(yù)售許可證?的情況下銷售的,其 銷售行為是不合法的,因此,一旦出了問題,購房者的合法權(quán)益往往 無法受到法律的充分保障。這樣,買房人的投資就充滿了風(fēng)險。其二,制造

26、假象,在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上 做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢,后者決定了售樓利潤的厚薄。 開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一,并且對所 推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手,這樣 一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主,另一方面還可以防止 這些“丑女到最后“待閨中。當(dāng)然,這其中也要混雜一些好房型, 否那么會造成目標(biāo)客戶的流失。在價格的制定上,那么會根據(jù)前期所推單元的銷售情況,對其余單元的 定價進(jìn)行調(diào)整。一般而言,剛開始銷售 開盤 時,開發(fā)商往往一般總 會把價格定得低一些,以所謂的“最低價 通常是該樓盤樓層、朝向 最差的一間 來吸引客戶,

27、而一旦有客戶來購房,那個“最低價也就 不翼而飛了。在實(shí)踐中我們會看到,只要銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣 告炒作成功,價格都會節(jié)節(jié)升高,甚至從開盤時的三四千元暴漲到收 盤時的五六千元都不稀奇。其三,大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象, 開發(fā)商售樓人員 往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒, 在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅 ?紅色標(biāo)識代表已售單元 ?,讓人覺 得樓盤好賣、銷售興旺,從而引發(fā)客戶的購置欲望。其四,設(shè)置訂金 陷阱。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況,一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出 一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向,售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了, 如果不交付訂金別人就會買走,要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說 沒有帶夠訂金,售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂, 簽訂認(rèn)購協(xié)議書,然后要求客戶次日交齊“大訂。而一旦客戶把 “大訂也交了,售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因?yàn)椋?們看到的認(rèn)購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款:“如果在約定的時間內(nèi)未 能簽約,所付訂金不予退還。有許多客戶在簽署認(rèn)購協(xié)議書后,經(jīng) 過再三考慮不想購置已經(jīng)認(rèn)購的房子時,考慮到認(rèn)購協(xié)議書約定不簽 約就不退還訂金,為了防止訂金的損失,就會簽署自己并不愿意簽的 合同,從而給自己帶來更大的損失。“五證陷阱一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商,必須具備齊全的“五證、“二書。 所謂“五證,

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