X縣經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.

1、X 縣經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章項(xiàng)目建設(shè)背景XX 縣整體概況XX 縣位于 XX 省西南,屬 XX 轄區(qū)。地處東經(jīng) XX XX XX XX XX XX 北緯 XX XX XX XX XX X 之間?？偯娣e為 XX 平方公里。全縣 轄區(qū)有 X 鎮(zhèn) X鄉(xiāng)，XX 個(gè)村民委員會(huì)，XX 個(gè)村民小組，全縣總?cè)丝?XX 萬人，人口 密度為每平方公里 XX 人，縣境北依 XX 與 XX 縣分界,南與 XX 毗為鄰,東與 XX 縣連接，西與 XX 縣連接，縣城距 XX940 公里，距 XX120 公里。XX 縣地處 XX 山末端，境內(nèi)最高海拔為 XX 米，最低海拔為 XX 米，屬 XX 山脈 XX山

2、支系。因地質(zhì)構(gòu)造成因所至，形成中低山窄谷地貌景觀，全境可分為窄谷地貌 XX 地貌。XX 縣地處低緯度山區(qū)，屬 XX 氣候。 具有明顯的立體氣候特征，雨量充沛，日照 充足,霜期短,年平均日照 XX 小時(shí),年平均無霜期 XX 天，年平均氣溫 XX 度,東南部 為多雨區(qū)，北部為少雨區(qū)。水利資源,境內(nèi)主要河流為 XX 河水系,現(xiàn)有 XX 千瓦水電站一座,擁有 XX 平 方米容量的水庫(kù)一座，飲用水供水企業(yè)一個(gè)，能滿足項(xiàng)目建設(shè)。經(jīng)濟(jì)來源,XX 為主,200X 年全縣國(guó)民生產(chǎn)總值 XX 萬元，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值 XX 萬元，社會(huì)商品 零售總額 XX 萬元,城鎮(zhèn)居民年平均收入 XX 元,財(cái)政收入 XX 萬元。經(jīng)濟(jì)

3、適用住房建設(shè)啟動(dòng)中共 XX 縣委、縣人民政府于 200X 年 X 月成立了由 XX 任組長(zhǎng),有關(guān)相關(guān)部 門負(fù)責(zé)人為成員的 XX 縣經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，抽調(diào)相關(guān)部門工作人員?？h 人民政府批準(zhǔn)成立了 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任 公司,公司住址:XX 鎮(zhèn)，法定代表 人:XX ,負(fù)責(zé)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的實(shí)施工作，土地使用、地質(zhì)勘察、規(guī)劃、設(shè) 計(jì)、項(xiàng)目預(yù)算、資金籌劃、項(xiàng)目方案編制、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施、住房銷售、 物業(yè)管理、服務(wù)等。第二章、報(bào)告編制依據(jù)和原則一、報(bào)告編制的主要依據(jù)：1.1、 關(guān)于對(duì) XX 縣經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施方案的批復(fù)；1.2、 XX1.3、 XX1.4、 全國(guó)統(tǒng)一建筑工程

4、基礎(chǔ)定額（土建工程 XX 省預(yù)算基價(jià)；1.5、XX 省建設(shè)安裝工程綜合費(fèi)用定額（99 修訂本；1.6、 XX ;1.7、XX 省建筑安裝工程費(fèi)用匯總表；1.8、 市政工程預(yù)算定額；1.9、XX 省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法；1.13、其它文件規(guī)定要求。二、報(bào)告編制原則2.1、可操作原則，根據(jù)項(xiàng)目所在地的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)情況、結(jié)合國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工的經(jīng)濟(jì)承受能力,按照社會(huì)購(gòu)房需求和實(shí)施的可能性，進(jìn)行可行性分析、論 證。2.2、 合理性原則，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)指標(biāo)、是有較好的合理布局性 和科學(xué)性。2.3、 整體性原則，突出項(xiàng)目開發(fā)的整體布局，連片開發(fā)，確保項(xiàng)目的整體效果。2.4、 環(huán)境保護(hù)原則

5、，開發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規(guī)范實(shí)施，塑造優(yōu)美、舒適的經(jīng)濟(jì)住房小區(qū)。2.5、 政策穩(wěn)定性原則，經(jīng)濟(jì)適用住房始終堅(jiān)持國(guó)家、職工個(gè)人共同承擔(dān)的政J 策o第三章、項(xiàng)目建設(shè)的必要性二、城市化建設(shè)的必然要求城鎮(zhèn)居民住宅列入城市發(fā)展規(guī)劃建設(shè)，充分利用國(guó)有土地，合理布局、規(guī)模建設(shè) 集中連片，城市居民住宅房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理以城市發(fā)展配套，以經(jīng)濟(jì)適用住房為主 的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理，推動(dòng)城市發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。三、城鎮(zhèn)居民住房市場(chǎng)化的必然趨勢(shì)國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)公有住房制度改革和加快住房建設(shè)進(jìn)一步深化，公有住房制度改革 推動(dòng)了城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的 形成,同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)居民住房以實(shí)物分 房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧址?，從?/p>

6、推動(dòng)了城鎮(zhèn)居民住房 市場(chǎng)化的形成和發(fā)展。城鎮(zhèn)居民可以 在房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房。對(duì)此，城鎮(zhèn)居民住房市場(chǎng)化住房分配 貨幣化是必然的趨勢(shì)。第四章、項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)條件一、住房政策的扶持1.1、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位實(shí)行住房獎(jiǎng)勵(lì)政策。1.2、國(guó)家稅收優(yōu)惠1.3、土地使用優(yōu)惠、低成本使用劃撥，三通一平”用地。1.4、金融部門扶持信貸。三、居住觀念的轉(zhuǎn)變隨著城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)收入不斷增長(zhǎng)，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)居民住房制度改革進(jìn)一步深化，住 房以市場(chǎng)化、貨幣化 方向發(fā)展日趨成熟，城鎮(zhèn)居民以居住面積、居住條件、居住環(huán) 境思想觀念的轉(zhuǎn)變，越來越以高標(biāo)準(zhǔn)要求，適用、舒適、經(jīng)濟(jì)、美觀、功能齊全為標(biāo) 準(zhǔn)的新型住房需求。第五章、

7、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)規(guī)模一、 規(guī)劃的基本構(gòu)思和建設(shè)原則1.1、 按照 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位、面向未來 ”的要求，把經(jīng)濟(jì)適用住房建 設(shè)成為經(jīng)濟(jì)、適用、美 觀、功能齊全的現(xiàn)代園林小區(qū)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng) 的住房需求。1.2、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的原則是：統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建 設(shè)。集住宅、商鋪、車 位、健身休閑廣場(chǎng)、綠化為一體的園林住宅小區(qū)，符合 安 全、適用、舒適、環(huán)境優(yōu)美”的原則。經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三效原則。二、 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容2.1、建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模:經(jīng)濟(jì)適用住房 XX 套,XX 萬平方米,分兩期實(shí)施：一期工程實(shí)施 XX 套（戶；二期工程實(shí)施 XX 套（戶，規(guī)劃用地規(guī)模 XX 畝（

8、XX 萬平方米。2.2、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)內(nèi)容221、經(jīng)濟(jì)適用住房 XX 套，總建筑面積 XX m 2 ,（其中:住房面積 XXm 2 ,商 鋪面積XXm 2。A戶型（XXm 2 XX 套,B戶型（XXm 2 XX 套,C戶型（XXm 2 XX 套,D 戶型（XXm 2 XX 套。三、總體規(guī)劃與分區(qū)建設(shè)規(guī)劃3.1、總體規(guī)劃:XX 縣經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目總體規(guī)劃布局為 XX、XX、XX、XX4 個(gè)區(qū)域。第六章、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)分析1.1、住宅市場(chǎng)公司經(jīng)過調(diào)查摸底，報(bào)名購(gòu)房 XX 個(gè)單位,報(bào)名購(gòu)房干部職工 XX 戶（套，其中:報(bào) 名A 戶型 XX 套，報(bào)名 B 戶型 XX 套，報(bào)名 C 戶型

9、XX 套，報(bào)名 D 戶型 XX 套。按單位性質(zhì)分：（1 縣級(jí)地方行政單位 XX 個(gè)，住房 XX 套,占報(bào)名總數(shù)的 XX% ; （2縣級(jí)地 方事業(yè)單位 XX 個(gè)，住房 XX 套,占報(bào)名總數(shù)的 XX% ; （3 縣級(jí)企業(yè)單位 XX 個(gè), 住房 XX 套,占報(bào)名總數(shù)的 X%。住房預(yù)購(gòu)房戶統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目單位單位數(shù)報(bào)名購(gòu)房戶人數(shù)面積類型A1BB1CD縣級(jí)行政XX縣級(jí)事業(yè)XX省屬行政事業(yè)XX省屬企業(yè)XX縣級(jí)企業(yè)XX合計(jì)XX從以上預(yù)報(bào)購(gòu)房數(shù)表明，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模市場(chǎng)潛力較大。商鋪、車庫(kù)市場(chǎng)潛力較大、市場(chǎng)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目充分考慮到當(dāng)?shù)芈毠こ擎?zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活習(xí) 慣,統(tǒng)一規(guī)劃、布局合 理、設(shè)計(jì)適度、功能

10、齊全、安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀，需要 購(gòu)房 XX 戶，購(gòu)房率為 XX% (未含各鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房戶數(shù)。經(jīng)濟(jì)適用住房、商鋪、車位市 場(chǎng)前景看好。第七章、項(xiàng)目投資估算一、投資估算編制說明1.1、編制依據(jù)(1 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)圖紙和相關(guān)技術(shù)資料；(2市政工程預(yù)算定額；(3全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額(土建工程 XX 省預(yù)算基價(jià)；(4XX 省建筑安裝工程費(fèi)用匯總表；(5 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為；(6給、排水設(shè)計(jì)手冊(cè)；(7工程建設(shè)監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(8工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(9 地方建筑材料市場(chǎng)價(jià)。二、總投資估算及結(jié)果投資估算:本報(bào)告采用概算法和 98 定額進(jìn)行估算，根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)有關(guān) 規(guī)定和當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng) 現(xiàn)行價(jià)格為依據(jù)，并考慮不可預(yù)

11、見因素，項(xiàng)目建設(shè)期為 X 年，第 一期為 X 年，第二期公建、商鋪、住房 為 X 年，建設(shè)期資金占用利率以年利率 X% 計(jì)算。經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目總投資為 XX 萬元，其中:經(jīng)濟(jì)適用住房投資 XX 萬元;商鋪公建 XX萬元;其它投資 XX 萬元（詳見表 1。第八章、實(shí)施計(jì)劃及資金籌措一、實(shí)施計(jì)劃1.1 一期實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度200X 年 X 月至 200X 年 X 月為項(xiàng)目前期工作階段；200X 年 X 月至 200X 年 X 月為基礎(chǔ)施工階段；200X 年 X 月至 200X 年 X 月為主體工程施工階段；200X 年 X 月至 200X 年 X 月為室內(nèi)外裝修施工階段；200X 年 X 月至 200X

12、 年 X 月為室內(nèi)外裝飾施工階段；200X 年 X 月底至 200X 年 X 月中旬為室外管網(wǎng)、道路、景觀施工階段；200X 年 X 月中、下旬驗(yàn)收階段、總驗(yàn)收；200X 年 X 月底交房。1.2、二期實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度200X 年 X 月至 200X 年 X 月總工期二、項(xiàng)目資金籌措（詳見附表 21、銀行貸投 XX 萬元2、住房戶購(gòu)房預(yù)付資金 XX 萬元3、自籌資金 XX 萬元第九章、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)及項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)一、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)1、投資利潤(rùn)率經(jīng)濟(jì)適用住房、商鋪投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資*100=2、 投資利稅率投資利稅率=利稅總額/項(xiàng)目總投資*100=3、 凈現(xiàn)值經(jīng)濟(jì)適用住房、商鋪=萬元（1

13、=8%以上各項(xiàng)效益指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果表明：本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均能滿足 要求,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益將高于社會(huì)基 準(zhǔn)收益率，由于財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，項(xiàng)目有較好的經(jīng) 濟(jì)效益及盈利水平，財(cái)務(wù)足可以接受的.二,項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目是集經(jīng)濟(jì)適用住房，商鋪，車位與室外綠化工程為一體的綜合性建設(shè)項(xiàng)目，其經(jīng)濟(jì)效益分析，本報(bào)告中經(jīng)濟(jì) 適用住房效益與商鋪，車位效益進(jìn)行分析，具體分析如下：（一經(jīng)濟(jì)適用住房分析經(jīng)濟(jì) 適用住房建設(shè)項(xiàng)目面積 XX 萬平方米，其中:住宅，項(xiàng)目總成本測(cè)算：1，住宅，建安工程 投資萬元（可變；2，商鋪車庫(kù)，建安工程投資 萬元（可變；萬元（固定；萬元（可變；3 ,勘察設(shè)計(jì)，監(jiān)理,預(yù)算，質(zhì)監(jiān)管理費(fèi),規(guī)劃等 4，基

14、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，投資 5，土地費(fèi)萬元（固定; 6，管理費(fèi)萬元（固定；7，稅金 萬元（固定；8 ,貸款利息 萬元（可變；9，不可預(yù)見費(fèi) 萬 元.以上 1 9 項(xiàng)合計(jì)總成本為 萬元（詳見附表 3 .銷售總收入 萬元.1，經(jīng)濟(jì)適用住 房銷售收入 萬平方米*988 元/m 2 =萬元，二年內(nèi)銷售.2，商鋪銷售收入 元/m 2 =；損益分析：房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)總額為 萬元，盈余公積，公益金按 10%提起，為（詳見附表 4,5 第十章，項(xiàng)目不確定性（風(fēng)險(xiǎn)分析一,盈虧平衡分析 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)能力利用率=固定成本費(fèi)用/ （銷售收入一可變成本*100%=二，敏感性分析 經(jīng)濟(jì)適 用住房建設(shè)項(xiàng)目：考慮從單因素變化

15、所引起的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率來進(jìn)行敏感性分析 項(xiàng) 目的銷售萬元,未分配利潤(rùn)為 萬元，利稅總額為 萬元萬平方米* ,商鋪收入投資成本引起的內(nèi)部收益率變化，參見敏感性分析表敏感性分析表項(xiàng) 目變動(dòng)比例 EIRR 銷售收入 總投資（成本由上表中計(jì)算結(jié)果可以看出，各因素對(duì)財(cái) 務(wù)內(nèi)部收益率影響由大到小依次為銷售收入，投資成本.當(dāng)各因素由，發(fā)生變化時(shí), 其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均發(fā)生相應(yīng)的變化，并大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，表明該項(xiàng)目有相當(dāng) 的抗風(fēng)險(xiǎn)性第十一章，結(jié)論與建議一，結(jié)論 2，該項(xiàng)目是集住房，商鋪，車位，休閑場(chǎng)所，綠化建設(shè)為一體的綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后推動(dòng) XX 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.3，該項(xiàng)目建設(shè) 地點(diǎn)位于 XX 縣中心地帶，地勢(shì)基本平坦，建設(shè)條件較為理想，是房地產(chǎn)開發(fā)的較好 場(chǎng) 所.4，