天津光耀城營銷策略總綱匯報114p

1、worldunion properties 團泊湖團泊湖 光耀城光耀城 -2010-2010年營銷策略總綱年營銷策略總綱worldunion properties 01. 01. 目標界定目標界定 市場政策市場政策 客戶印證客戶印證02. 02. 策略總綱策略總綱03. 03. 執(zhí)行策略執(zhí)行策略團泊湖團泊湖光耀城思維導圖：光耀城思維導圖： 項目競爭項目競爭worldunion properties 以首開規(guī)模銷售實現(xiàn)品牌安全落地以首開規(guī)模銷售實現(xiàn)品牌安全落地團泊湖團泊湖光耀城營銷目標界定：光耀城營銷目標界定：2010年實現(xiàn)年實現(xiàn)7億銷售額億銷售額首次開盤銷售首次開盤銷售200套套worldun

2、ion properties 市場政策市場政策中國樓市脫不開中國樓市脫不開政策2007：9.27二套房貸收緊，樓市應聲下挫2008：經濟與房地產的雙重冬天，市場全面冰凍2009：政策扶持，樓市奇跡反彈20102010：4.144.14新政、新政、 新國十條出臺，地產股全面領跌新國十條出臺，地產股全面領跌2010年標志著一個新的房地產時代的開始正確解讀政策走勢，是項目操作的前提正確解讀政策走勢，是項目操作的前提政府政府 層面層面限制令限制令1 1：首套房且：首套房且9090平米，首付平米，首付30%30%；限制令限制令2 2：二套房首付：二套房首付50%50%，利率，利率1.11.1倍基準利率；

3、倍基準利率；封殺令：房價過高、上漲過快地區(qū)可停發(fā)第三套房貸；封殺令：房價過高、上漲過快地區(qū)可停發(fā)第三套房貸；限制令限制令3 3：對不能提供：對不能提供1 1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 ；房價考核問責制：在穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作上不房價考核問責制：在穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作上不力的領導干部將有可能被追究責任；力的領導干部將有可能被追究責任；打擊剛性改善購房打擊剛性改善購房打擊改善打擊改善+ +投資投機購房投資投機購房打擊炒房打擊炒房抵制外地炒房抵制外地炒房團團全力維護房

4、價穩(wěn)定；全力維護房價穩(wěn)定；有史以來最嚴厲的政策調控，精準度高，可操作性強，且預留了后續(xù)繼續(xù)出政策的可能有史以來最嚴厲的政策調控，精準度高，可操作性強，且預留了后續(xù)繼續(xù)出政策的可能中央和地方政府都會出政策，政策會更徹底、措施會更堅決，而且有可能是長期持續(xù)中央和地方政府都會出政策，政策會更徹底、措施會更堅決，而且有可能是長期持續(xù)態(tài)度堅決、操作性強態(tài)度堅決、操作性強政策重點打擊炒房和投機客戶政策重點打擊炒房和投機客戶政策首先打壓一線城市，二三線城市存在一定機會政策首先打壓一線城市，二三線城市存在一定機會開發(fā)商開發(fā)商層面層面上一次淡市說明上一次淡市說明只有對市場快速反應只有對市場快速反應才能跑贏市場才

5、能跑贏市場萬科：加緊出貨，臨時開盤萬科：加緊出貨，臨時開盤 提前加推動作，加速庫存消化：提前加推動作，加速庫存消化： 此舉動可以應對后期因為政策原因，產生房地產市場整體動蕩的可能。這部分開發(fā)商目前對于價格的持謹慎態(tài)度，通過快速加推，保持現(xiàn)有的銷售價格和利潤，快速回籠資金。 根據客戶首付執(zhí)行靈活優(yōu)惠政策根據客戶首付執(zhí)行靈活優(yōu)惠政策 此舉可以平衡客戶的購買心理，用優(yōu)惠抵消客戶因為新政所帶來的利率和首付上浮的購房成本。 不理會新政的出臺，繼續(xù)漲價：不理會新政的出臺，繼續(xù)漲價： 此舉產生的結果，對于成交有較明顯的負作用，客戶因為漲價，對產品的接受度本身就需要一定時間緩沖，而且新政的出臺，會使客戶對于后

6、期市場走勢產生質疑，放慢成交。泰達：針對不同首付給出優(yōu)惠政策泰達：針對不同首付給出優(yōu)惠政策客戶客戶層面層面客戶類型客戶類型總價范圍總價范圍上門客戶變化上門客戶變化成交客戶變化成交客戶變化剛性自住剛性自住100100萬以下萬以下沒有產生明顯變化，自住的強烈需沒有產生明顯變化，自住的強烈需求使得客戶對新政反應并不敏感求使得客戶對新政反應并不敏感對于天津大市場總體看好，成交比較急對于天津大市場總體看好，成交比較急躁，一方面擔心享受不到躁，一方面擔心享受不到7 7折利率；一方折利率；一方面也緊張在售房源的陸續(xù)成交，會導致面也緊張在售房源的陸續(xù)成交，會導致自己無房可買自己無房可買改善需求改善需求1001

7、00萬萬-200-200萬萬上門量下降約為上門量下降約為40%40%；客戶對于政；客戶對于政策的表現(xiàn)反應比較緩慢，但是實際策的表現(xiàn)反應比較緩慢，但是實際購買行為受到政策影響比較大購買行為受到政策影響比較大由于總價限制，首付門檻提高，由于總價限制，首付門檻提高，遏制了遏制了一部分經濟實力相對不夠雄厚的改善型一部分經濟實力相對不夠雄厚的改善型客戶進入購買客戶進入購買；高端改善高端改善350-1000350-1000萬萬整體到訪量下降幅度約為整體到訪量下降幅度約為40-50%40-50%；對政策關注度非常高對政策關注度非常高，新政出臺后，新政出臺后，客戶知曉率非常高，對于未來的市客戶知曉率非常高，對

8、于未來的市場走勢持不確定的想法場走勢持不確定的想法非常關注政策出臺對于項目價格的影響，非常關注政策出臺對于項目價格的影響，但是也判斷天津的市場狀況不可能出現(xiàn)但是也判斷天津的市場狀況不可能出現(xiàn)大的變動，大的變動，對于房地產的遠期發(fā)展呈現(xiàn)對于房地產的遠期發(fā)展呈現(xiàn)樂觀。樂觀。投資需求投資需求50-20050-200萬萬主力投資客群迅速離場，持嚴重觀主力投資客群迅速離場，持嚴重觀望情緒望情緒對于項目升值的對于項目升值的預期比較樂觀預期比較樂觀，出于資，出于資產處置保值的想法。產處置保值的想法。初級投資客初級投資客，比較，比較關注能夠承受的總價門檻和首付門檻。關注能夠承受的總價門檻和首付門檻。近期的客戶

9、，近期的客戶，希望能夠趕上新政正式實希望能夠趕上新政正式實施前的最后一班車。施前的最后一班車。彈性改善和投資型物業(yè)彈性改善和投資型物業(yè)受影響最為強烈受影響最為強烈新政分析：對整體市場的影響新政分析：對整體市場的影響9.279.27新政新政4.154.15新政新政新政出來后就開始下降新政出來后就開始下降新政出臺后新政出臺后1212個月，個月，成交量跌入谷底成交量跌入谷底71713838提前提前9 9個月開始下降個月開始下降444410103939政策出臺后政策出臺后8 8個月才開始下降個月才開始下降3737政策出臺后成交立即下降政策出臺后成交立即下降根據根據“量價規(guī)律量價規(guī)律”預測，一預測，一旦

10、政策開始顯效后，旦政策開始顯效后，未來未來3-63-6個月，成交量將會率先下滑，個月，成交量將會率先下滑，成交均價將在成交量萎縮到一成交均價將在成交量萎縮到一定程度后才趨于下行。定程度后才趨于下行。市場分析：典型城市別墅樓盤表現(xiàn)市場分析：典型城市別墅樓盤表現(xiàn)占據城市資源的別墅，由于新政的占據城市資源的別墅，由于新政的影響，從目前的數(shù)據來看，成交量有影響，從目前的數(shù)據來看，成交量有所下降，但價格仍堅挺。所下降，但價格仍堅挺。客戶產生觀望，但需求仍存在，需客戶產生觀望，但需求仍存在，需要制造讓客戶出手的理由。要制造讓客戶出手的理由。市場分析：典型近郊別墅樓盤表現(xiàn)市場分析：典型近郊別墅樓盤表現(xiàn)月均7

11、套4月11日朗潤園開盤: :46套可售資源當日成交43套,實現(xiàn)地上單價26000元/,含贈送16600元/,主力總房款區(qū)間360-420萬。開盤后持續(xù)排卡，預計5月底加推，資源30-40套，水系南側較好資源，預計主力總價區(qū)間400-450萬，排卡方式為驗資5萬，自4月中旬至今排卡30余張，預計5月中下旬會加大線上線下推廣力度，全力沖卡量。社會山3月27日加推聯(lián)排、雙拼產品60套，去化40套左右，均價1.2-1.3萬，主力總價區(qū)間200-450萬；5.1期間加推30套240院墅產品，均價1.4-1.5萬，總房款300-350萬，開盤現(xiàn)場客戶寥寥無幾，成交慘淡。近郊別墅新政前后表現(xiàn)各有不同，近郊別

12、墅新政前后表現(xiàn)各有不同，普通經濟型別墅普通經濟型別墅“冰火兩重天冰火兩重天”，新政前憑借總價優(yōu)勢成交火爆，新新政前憑借總價優(yōu)勢成交火爆，新政后來電量和到訪量驟減，成交慘政后來電量和到訪量驟減，成交慘淡。淡。品質型近郊別墅，成為市場關注品質型近郊別墅，成為市場關注點，且憑借長期客戶儲備與現(xiàn)場展點，且憑借長期客戶儲備與現(xiàn)場展示，現(xiàn)場氛圍火爆。示，現(xiàn)場氛圍火爆。證明首置別墅需求仍在，高證明首置別墅需求仍在，高性價比別墅仍能在淡市下沖性價比別墅仍能在淡市下沖出一條路。出一條路。市場分析小結市場分析小結4.17國十條、后續(xù)政策的實施，及市場、客戶調控表現(xiàn)，給本項目帶來的啟示結論一：抓緊目前的有限利好，把

13、握入市先機結論一：抓緊目前的有限利好，把握入市先機（城市發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、經濟層面利好、區(qū)域市場同類產品的供應空缺）（城市發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、經濟層面利好、區(qū)域市場同類產品的供應空缺）結論二：充分重視銷售速度帶來的效益和市場關注度結論二：充分重視銷售速度帶來的效益和市場關注度結論三：重視客戶需求，滿足抄底預期結論三：重視客戶需求，滿足抄底預期充分分析客戶，市場不確定條件下，客戶需求（特別是客戶的價格預期），至充分分析客戶，市場不確定條件下，客戶需求（特別是客戶的價格預期），至關重要。關重要。結論四：重視價值展示，以高性價比優(yōu)勢突圍結論四：重視價值展示，以高性價比優(yōu)勢突圍充分做足項目價值展示，外展場、

14、銷售中心、示范區(qū)等展示品質全面提升。充分做足項目價值展示，外展場、銷售中心、示范區(qū)等展示品質全面提升。worldunion properties 項目競爭項目競爭worldunion properties 未來近郊別墅市場布局日益清晰，未來近郊別墅市場布局日益清晰，4 4大近郊版塊競爭激烈；大近郊版塊競爭激烈；未來近郊別墅未來近郊別墅距離中心城區(qū)1530km具備自然資源條件中低密度項目聚集現(xiàn)狀供應：現(xiàn)狀供應：朗潤園、社會山、仁愛團泊、松江高爾夫、萬科東麗湖、新悅庭、星耀五洲等未來供應未來供應團泊：團泊湖光耀城、中惠團泊灣、金地項目等津南：海爾、碧桂園、京基、首創(chuàng)福緹山、中信天嘉湖等東麗：億兆西

15、青西青津南津南東麗東麗湖湖團泊湖團泊湖城市中心城市中心津南版塊的高放量成為津南版塊的高放量成為團泊區(qū)域主要競爭對象團泊區(qū)域主要競爭對象天津市別墅市場競爭格局：天津市別墅市場競爭格局：worldunion properties 唯一交通到達性最好、強勢資源、利好規(guī)劃的純低密板塊唯一交通到達性最好、強勢資源、利好規(guī)劃的純低密板塊天津市別墅市場競爭格局：天津市別墅市場競爭格局：團泊團泊 津南津南pk沒有規(guī)劃的區(qū)域，能有未來嗎沒有規(guī)劃的區(qū)域，能有未來嗎？團泊團泊 東麗東麗pk團泊團泊 西青西青pk高層林立的區(qū)域能叫別墅區(qū)嗎高層林立的區(qū)域能叫別墅區(qū)嗎？沒有資源的別墅，是真正的別墅嗎沒有資源的別墅，是真正

16、的別墅嗎？團泊：中央別墅區(qū)團泊：中央別墅區(qū)資源、規(guī)劃、純低密資源、規(guī)劃、純低密直面其他版塊競爭，放大團泊區(qū)域優(yōu)勢直面其他版塊競爭，放大團泊區(qū)域優(yōu)勢worldunion properties 非主流別墅：無資源、品質感差，非主流別墅：無資源、品質感差，總價總價150150萬以下；萬以下；團泊湖光耀城團泊湖光耀城中惠團泊灣中惠團泊灣金地項目金地項目高爾夫小鎮(zhèn)高爾夫小鎮(zhèn)團泊湖庭院團泊湖庭院經濟型別墅：聯(lián)排為主，主力產品經濟型別墅：聯(lián)排為主，主力產品200200平米左右平米左右，總價，總價200-300200-300萬萬品質型別墅：純獨棟社區(qū)，主力產品品質型別墅：純獨棟社區(qū)，主力產品200-30020

17、0-300平米，平米，總價總價330-700330-700萬萬資源占有型別墅：臨湖資源，雙拼為主，主力產品資源占有型別墅：臨湖資源，雙拼為主，主力產品260-350260-350平米，總價平米，總價400-600400-600萬萬維拉及小產權別墅維拉及小產權別墅團泊湖板塊內別墅市場競爭格局：團泊湖板塊內別墅市場競爭格局：依靠面積控制合理的低總價優(yōu)勢，搶占區(qū)域首開先機依靠面積控制合理的低總價優(yōu)勢，搶占區(qū)域首開先機worldunion properties 區(qū)域外區(qū)域外重點關注津南板塊市場提及頻率較高的同量級競品；區(qū)域內區(qū)域內重點關注板塊內同期上市的同量級競品；競品鎖定：競品鎖定： 區(qū)域內：區(qū)域內

18、：中惠團泊灣；中惠團泊灣； 區(qū)域外：區(qū)域外：天津碧桂園、首創(chuàng)福緹山；天津碧桂園、首創(chuàng)福緹山；pkworldunion properties 1.1.天津碧桂園天津碧桂園u高低社區(qū)規(guī)劃，雙拼、聯(lián)排、洋房、高層多種產品，別墅產品中雙拼比聯(lián)排略多一些，聯(lián)排以8聯(lián)為主u龍湖景觀打造千萬園藝，選取北緯39.7度最優(yōu)樹種，社區(qū)有少量水系u地上入戶車庫，部分聯(lián)排無私家車位，需依賴社區(qū)內部道路停車；u社區(qū)內規(guī)劃五星級酒店、商業(yè)等配套u千畝純別墅大盤，5-8聯(lián)排別墅產品u貫穿社區(qū)東西水系景觀帶、組團景觀、南派園林，整體社區(qū)疏密得當，布局疏朗u全人車分流，地下行車道，入戶車庫，每戶1-3個車位保障u社區(qū)內無商業(yè)規(guī)

19、劃pkn 項目整體規(guī)劃：項目整體規(guī)劃：worldunion properties u地中海風格，但不夠純粹u別墅采用石材和涂料交叉裝飾，外立面以淺色調為主u英倫都鐸風格典范，純正英倫血統(tǒng)u文化裝飾磚與石材完美結合，彰顯英式貴族氣質，線條豐滿，別墅感十足pkn 項目建筑規(guī)劃：項目建筑規(guī)劃：1.1.天津碧桂園天津碧桂園worldunion properties 天津碧桂園類型戶型面積區(qū)間套數(shù)占比別墅經濟型聯(lián)排18411223%經濟型聯(lián)排200112%舒適型聯(lián)排25510421%雙拼214-35025452%團泊湖光耀城類型戶型面積區(qū)間套數(shù)占比別墅聯(lián)排中戶16520366%聯(lián)排邊戶2269531%大

20、端戶26593%u主力產品主力產品165平米，面積控制合理平米，面積控制合理u贈送入戶車庫及下沉式庭院贈送入戶車庫及下沉式庭院u贈送精裝入戶庭院，戶戶盡享贈送精裝入戶庭院，戶戶盡享u有地下室，高附加值有地下室，高附加值u聯(lián)排主力產品為聯(lián)排主力產品為184184、255255平米，總價較高平米，總價較高u贈送露臺贈送露臺u花園贈送，住戶花園無間隔花園贈送，住戶花園無間隔u無地下室無地下室1.1.天津碧桂園天津碧桂園pkn 項目產品面積區(qū)間：項目產品面積區(qū)間：worldunion properties 規(guī)劃維度規(guī)劃維度1.1.競爭分析：天津碧桂園競爭分析：天津碧桂園 點對點分析點對點分析千畝純低密

21、別墅大盤混合社區(qū)純正英倫都鐸風格非純粹的地中海風格集中水景景觀，多個主題景觀組團，南派園林兵營式排列，景觀無集中優(yōu)勢區(qū)域維度區(qū)域維度城市中軸，20分鐘車程津港連接帶，堵車現(xiàn)象嚴重60平方公里湖區(qū)生活無任何自然資源依托2013年可實現(xiàn)各項規(guī)劃區(qū)域無規(guī)劃利好出生于中央別墅區(qū)出生于村鎮(zhèn)的別墅區(qū)擁有溫泉、36洞高爾夫緊鄰18洞高爾夫全人車分流無地上行車、泊車地上行車、泊車，別墅舒適度不足worldunion properties 客群維度客群維度1.1.競爭分析：天津碧桂園競爭分析：天津碧桂園 點對點分析點對點分析u先生的圈層就在隔壁來自水上、奧體、梅江的先生大港、津南的本地客戶為主產品維度產品維度u

22、高附加值、舒適感強、性價比高，我準備好了，您準備好了嗎？高附加值：高附加值：帶地下室，贈送下沉式庭院、入戶花園、入戶地下車庫，只贈送花園，地上入戶車庫計算面積，部分戶型不配備車庫庭院之間無區(qū)隔，社區(qū)后期形象無保證別墅舒適度高別墅舒適度高：贈送精裝入戶庭院，低總價優(yōu)勢：低總價優(yōu)勢：主力165平米，面積控制合理主力184、255平米，總價稍高worldunion properties pk2.首創(chuàng)福緹山首創(chuàng)福緹山n 項目整體規(guī)劃：項目整體規(guī)劃：u千畝純別墅大盤，5-8聯(lián)排別墅產品u貫穿社區(qū)東西水系景觀帶、組團景觀、南派園林，整體社區(qū)疏密得當，布局疏朗u全人車分離，地下行車道，入戶車庫，每戶1-3個

23、車位保障u社區(qū)內無商業(yè)規(guī)劃u英倫風情，高+低混合社區(qū)，別墅為聯(lián)排產品u普通社區(qū)綠化，園林景觀無特色u地上行車，入戶花園泊車u社區(qū)內配備11萬商業(yè)規(guī)劃worldunion properties 首創(chuàng)福緹山類型戶型面積區(qū)間套數(shù)占比別墅經濟型聯(lián)排179350舒適型聯(lián)排200-230主力舒適型聯(lián)排290團泊湖光耀城類型戶型面積區(qū)間套數(shù)占比別墅聯(lián)排中戶16520366%聯(lián)排端戶226-2629531%聯(lián)排大端戶26593%2.首創(chuàng)福緹山首創(chuàng)福緹山n 項目產品面積區(qū)間：項目產品面積區(qū)間：u主力產品主力產品165平米，面積控制合理平米，面積控制合理u贈送入戶車庫及下沉式庭院贈送入戶車庫及下沉式庭院u贈送精裝

24、入戶庭院，戶戶盡享贈送精裝入戶庭院，戶戶盡享u通風、可見日照的地下室，高附加值通風、可見日照的地下室，高附加值u聯(lián)排主力產品為聯(lián)排主力產品為200-230200-230平米，總價較高平米，總價較高u贈送可改造露臺、閣樓，有挑空設計贈送可改造露臺、閣樓，有挑空設計u贈送雙側花園，其中一側是露天停車位贈送雙側花園，其中一側是露天停車位u無地下室無地下室pkworldunion properties 規(guī)劃維度規(guī)劃維度2.2.競爭分析：首創(chuàng)福緹山競爭分析：首創(chuàng)福緹山 點對點分析點對點分析u高低錯落的社區(qū)不能稱為別墅區(qū)，我們是千畝純低密別墅大盤u園林不只是種樹，我們不僅有樹，還有貫穿社區(qū)東西水系景觀帶及

25、多個組團景觀等待您來鑒賞u地下入戶車庫讓您不必擔心天氣，自由出行，雨傘還要帶，留在到達目的地時使用吧千畝純低密別墅大盤混合社區(qū)集中水景景觀，多個主題景觀組團，南派園林常規(guī)綠化、無景觀特色區(qū)域維度區(qū)域維度u有誰不愿意住在擁有可實現(xiàn)規(guī)劃、原生湖泊資源的中央別墅區(qū)？u有誰不想擁有出門5分鐘即可泡溫泉、打高爾夫的湖區(qū)生活？60平方公里湖區(qū)生活無任何自然資源依托2013年可實現(xiàn)各項規(guī)劃無規(guī)劃利好出生于中央別墅區(qū)近郊別墅區(qū)中的混合住區(qū)擁有溫泉、36洞高爾夫江南高爾夫全人車分流無地上行車、泊車地上行車、露天泊車worldunion properties 客群維度客群維度2.2.競爭分析：首創(chuàng)福緹山競爭分析：

26、首創(chuàng)福緹山 點對點分析點對點分析u先生的圈層就在隔壁來自水上、奧體、梅江喜歡溫泉、高爾夫、湖區(qū)生活的先生被梅江南別墅淘汰的置業(yè)者產品維度產品維度u低總價、高附加值、舒適感強、性價比高，我準備好了，您準備好了嗎？u通風、有日照、帶庭院的地下室與坡屋頂?shù)拈w樓，您認為哪個更舒適？贈送下沉式庭院、入戶花園、入戶地下車庫，帶地下室，高性價比一層有挑空設計，三層可搭建閣樓，無地下室，贈車位贈送單側花園，無精裝贈送精裝入戶庭院，別墅舒適度高主力165平米，面積控制合理，呈現(xiàn)低總價優(yōu)勢主力200-230平米，總價較高worldunion properties u規(guī)劃總占地僅17.1萬，一期394套，4-6聯(lián)排

27、為主，雙拼僅20余棟u綠化景觀相對單一u非全人車分流，社區(qū)四周為地上車位3.中惠團泊灣中惠團泊灣pkn 項目整體規(guī)劃：項目整體規(guī)劃：u千畝純別墅大盤u貫穿社區(qū)東西水系景觀帶、組團景觀、南派園林，整體社區(qū)疏密得當，布局疏朗u全人車分離，地下行車道，入戶車庫，每戶1-3個車位保障worldunion properties 首創(chuàng)福緹山類型戶型面積區(qū)間套數(shù)占比別墅經濟型聯(lián)排190394主力舒適型聯(lián)排206-250雙拼260約13%團泊湖光耀城類型戶型面積區(qū)間套數(shù)占比別墅聯(lián)排中戶16520366%聯(lián)排端戶226-2629531%聯(lián)排大端戶26593%3.3.中惠團泊灣中惠團泊灣n 項目產品面積區(qū)間：項目

28、產品面積區(qū)間：u主力產品主力產品165平米，面積控制合理平米，面積控制合理u聯(lián)排主力產品為聯(lián)排主力產品為190190平米，總價較高平米，總價較高pk主力產品面積區(qū)間相近，競爭烈度較高worldunion properties 規(guī)劃維度規(guī)劃維度3.3. 競爭分析：中惠團泊灣競爭分析：中惠團泊灣 點對點分析點對點分析u園林不只是種樹，我們不僅有樹，還有貫穿社區(qū)東西水系景觀帶及多個組團景觀等待您來鑒賞u趨于同類，我們的產品更純粹千畝純低密別墅大盤17萬低密別墅社區(qū)集中水景景觀，多個主題景觀組團，南派園林高中低三層，無主題景觀打造全人車分流無地上行車、泊車邊遠區(qū)域非人車分流、地上泊車產品維度產品維度u

29、低總價優(yōu)勢下，我們的產品更純粹，讓您有更超值的感受！u人車分流、精裝庭院，我們強調的是全部，并非部分或沒有！主力190平米，總價較高庭院無精裝率先入市，搶占區(qū)域率先入市，搶占區(qū)域市場先機市場先機贈送下沉式庭院、入戶花園、地下或地上車位高附加值：帶地下室，贈送下沉式庭院、入戶花園、入戶地下車庫，別墅舒適度高：贈送精裝入戶庭院，低總價優(yōu)勢：主力165平米，面積控制合理worldunion properties 客戶印證客戶印證worldunion properties 時間客戶來源客戶基本描述數(shù)量4月16日至4月20日房交會私企、教師、公務人員690組4月16日至5月10日熱線接待私企、教師、企業(yè)

30、中高管170組5月3日至5月7日訪談天大、南大、師大教師13組n 回訪：房交會及教師訪談，合計回訪：房交會及教師訪談，合計703703組；其中有效組；其中有效184184組；組；n 熱線接電：主要來源集中在房交會、戶外、網絡、短信和朋友介紹，共計熱線接電：主要來源集中在房交會、戶外、網絡、短信和朋友介紹，共計170170組；組；n 客戶接待：客戶接待：n 截止時間：截止時間：2010.5.162010.5.16客戶接待渠道及數(shù)量統(tǒng)計客戶接待渠道及數(shù)量統(tǒng)計worldunion properties 客戶總體特征；客戶總體特征；worldunion properties 南開區(qū)南開區(qū) n水上奧體：

31、水上溫泉公寓 n老城廂：富力城、格調春天 n 華苑：碧華里 衛(wèi)津路沿線：天賜園 河西區(qū)河西區(qū) n梅江：海逸長洲、半島豪庭 n體北：世紀城、五一陽光 和平區(qū)和平區(qū) n南京路：誠基中心 其他其他 n寶龍灣、圣海公寓、陽光小鎮(zhèn)、凱旋園等奧體及華苑奧體及華苑梅江梅江和平區(qū)和平區(qū)老城廂老城廂客戶來源區(qū)域；客戶來源區(qū)域；客戶來源：南開、河西、和平中高端社區(qū)為主客戶來源：南開、河西、和平中高端社區(qū)為主worldunion properties 城市距離相關城市距離相關-度假度假生命周期相關生命周期相關-養(yǎng)老養(yǎng)老資產處置資產處置自住自住投資投資城市5+2生活的倡導者晚年舒適別墅生活享受者高度注重資產保值的投資

32、者5天在城市中忙碌，希望周末能夠全面放松身心，找到一處屬于自己的寧靜之地，享受家庭樂趣。遠離城市喧囂，在晚年的時候擁有安享天倫之樂之地。房產投資經驗豐富，注重對比不同物業(yè)形態(tài)的投資回報，看重物業(yè)的保值能力，2-3年以上長期持有。物業(yè)形態(tài)相關物業(yè)形態(tài)相關-圓夢圓夢強烈別墅情結的追隨者長期關注別墅項目，渴望擁有屬于自己的一套別墅團泊區(qū)域相關團泊區(qū)域相關-原住原住+地緣地緣原住民+工作在團泊的高管居住形態(tài)升級，資源占有，承載第一居所的使用功能客戶分析：以置業(yè)目的劃分客戶分析：以置業(yè)目的劃分worldunion properties 客戶定位客戶定位核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶游離客戶游離客戶核心

33、客戶：擁有度假、養(yǎng)老需求核心客戶：擁有度假、養(yǎng)老需求自住客戶，主要來源于南開、河西自住客戶，主要來源于南開、河西重點客戶：區(qū)域周邊原住民（靜重點客戶：區(qū)域周邊原住民（靜海），工作在團泊區(qū)域的地緣客戶海），工作在團泊區(qū)域的地緣客戶游離客戶：投資客戶：游離客戶：投資客戶：worldunion properties 1.1. 圓夢、度假、養(yǎng)老客戶：圓夢、度假、養(yǎng)老客戶：財富積累速度不快、低密度生活驅動財富積累速度不快、低密度生活驅動 物業(yè)形式：有天有地的別墅生活、對庭院有一定的功能需求，關注別物業(yè)形式：有天有地的別墅生活、對庭院有一定的功能需求，關注別墅的符號，對細節(jié)敏感墅的符號，對細節(jié)敏感個體要素

34、個體要素 特點特點: :企業(yè)中高管、小型私企業(yè)主企業(yè)中高管、小型私企業(yè)主/ /購買周期相對較長，同類項目中反購買周期相對較長，同類項目中反復做對比，主要來源區(qū)域為河西、南開復做對比，主要來源區(qū)域為河西、南開 資產狀況：有兩套以上房產，資產狀況：有兩套以上房產，沒有別墅居住經歷，經濟實力一般，資沒有別墅居住經歷，經濟實力一般，資金慢慢積累，總價敏感金慢慢積累，總價敏感產品空間處理、細節(jié)、性價比、品牌產品空間處理、細節(jié)、性價比、品牌u“等價交換，我舍去了好地段，但是我擁有了好的社區(qū)環(huán)境，這綠化、等價交換，我舍去了好地段，但是我擁有了好的社區(qū)環(huán)境，這綠化、園區(qū)，值得我舍去地段。園區(qū)，值得我舍去地段。

35、” ” 客戶敏感點客戶敏感點客戶語錄客戶語錄營銷啟示點營銷啟示點u加強示范區(qū)及示范區(qū)加強示范區(qū)及示范區(qū)“別墅別墅”的氛圍的氛圍- -符號打造符號打造u高層級生活憧憬高層級生活憧憬服務提示服務提示加強可替換產品的了解：方便客戶對比項目時的引導；示范區(qū)沿線使用故加強可替換產品的了解：方便客戶對比項目時的引導；示范區(qū)沿線使用故事串聯(lián)，讓客戶感受別墅獨有的文化氣息；生活理念引導；引導客戶在樣事串聯(lián)，讓客戶感受別墅獨有的文化氣息；生活理念引導；引導客戶在樣板間的天和地的空間逗留。板間的天和地的空間逗留。核心客戶核心客戶worldunion properties 某女士：某女士：n歲，現(xiàn)住紅橋區(qū)，自營業(yè)主

36、（二手房中介）；n已有套房，無別墅置業(yè)經歷；n支付能力：首付原打算付萬，銷售溝通不夠時，客戶表示可以用抵押貸款的方式自行解決首付，并表示“利率不重要”；n對團泊區(qū)域的看法：去泡過溫泉，認可環(huán)境和后期發(fā)展價值；n對購買別墅的看法：“有院子多好，養(yǎng)什么都行，自己弄得漂漂亮亮的”，“我就是想買別墅，也一直在看別墅?，F(xiàn)在好別墅越來越少，我朋友很多都已經買了，我也不能太落伍”；n對新政的看法：“別人都放棄的時候，就是該出手的時候”；n對價格的看法：萬；關鍵詞：關鍵詞： 別墅首置、長期關注近郊別墅、認可團泊區(qū)域、攀比心理別墅首置、長期關注近郊別墅、認可團泊區(qū)域、攀比心理客戶描摹客戶描摹別墅圓夢型客戶；別墅

37、圓夢型客戶；worldunion properties 郭先生：郭先生：n40歲左右 ，三口之家 ，房地產行業(yè)施工單位職業(yè)經理人 ，現(xiàn)在居住在河西區(qū)n置業(yè)經歷：2001年順馳名都一套躍層，2003年天津灣海景公寓2室，2010年萬科盈潤園3室n置業(yè)目的：最初是投資、現(xiàn)階段是想度假、犒賞家人，“我的朋友都有好多套房子了，因為我老婆總是攔著，要不不止這三套?！薄翱側ヅ笥鸭?，住別墅挺好的，也是時候給自己留套別墅了?！保籲對團泊區(qū)域的看法：朋友2006年就在團泊庭院買了別墅，經常會去朋友家聚會，認為團泊湖距離市區(qū)非常近，很方便；n對價格的看法：200多萬可以接受；n對別墅的看法：從 08年一直在看別墅

38、，最終沒能下決心買，主要因為愛人不同意，覺得別墅實用性太差，長時間不會居??；n對比項目：團泊湖庭院，“就是價格太高了，怎么也在萬以上，太貴”；關鍵詞：關鍵詞：與團泊存在地域關聯(lián)，攀比心理，犒賞家人，支付能力有限與團泊存在地域關聯(lián)，攀比心理，犒賞家人，支付能力有限客戶描摹客戶描摹度假型客戶；度假型客戶；worldunion properties 駱先生：駱先生：n歲，現(xiàn)住河東，自營，次置業(yè)，目前一套在還款；n支付能力：不想賣手里現(xiàn)在的房子，想貸款“把市里的房子現(xiàn)在就賣了，不見得還能拿這錢買到同樣的房子”；n對團泊區(qū)域的看法：認可板塊，“每個月都會去次，泡溫泉和打高爾夫都有，陪客戶過去”“如果一個

39、開發(fā)商在那建，肯定建不出什么?！?；n對價格的看法：萬，可以接受“在市里，萬也就買個普通住房”；n對別墅的看法： 具備明顯別墅情結，“我買過底商，買過那么多住宅，就是沒買過別墅?！薄拔揖褪窍胭I個別墅，有天有地多好?！?；n對比項目：團泊湖庭院，“就是價格太高了，怎么也在萬以上，太貴了”；關鍵詞：關鍵詞： “ “5+2”5+2”生活，別墅情結，高度認可團泊商務休閑配套生活，別墅情結，高度認可團泊商務休閑配套客戶描摹客戶描摹度假型客戶；度假型客戶；worldunion properties 賈先生（給老人養(yǎng)老）：賈先生（給老人養(yǎng)老）：n40多歲，自營業(yè)主，現(xiàn)居住在富力津門湖，4次以上置業(yè)；n支付能力：

40、可以一次性，但是能貸就貸，“肯定是能貸款就不一次性啊，我做生意還需要周轉呢！”；n對團泊區(qū)域的看法：不太了解，環(huán)境好就行，“團泊湖”“給老人養(yǎng)老一定要選擇環(huán)境好的地方，醫(yī)療配套要好”；n對價格的看法：200-250萬；n對新政的看法：“房價可能會下跌”“我是買來給老人住，短期肯定不賣的，房價跌對我也沒太大影響。長期肯定還得漲”；n對比競品：東麗區(qū)別墅、綠地盤龍谷；關鍵詞：關鍵詞： 資源占有、對自然環(huán)境和醫(yī)療配套要求較高資源占有、對自然環(huán)境和醫(yī)療配套要求較高客戶描摹客戶描摹養(yǎng)老型客戶；養(yǎng)老型客戶；worldunion properties 關注資源、一定要占有社區(qū)內最優(yōu)質的資源關注資源、一定要占

41、有社區(qū)內最優(yōu)質的資源個體要素個體要素個人經歷：希望擺脫原有的圈層，但又無法完全擺脫，因此是個人經歷：希望擺脫原有的圈層，但又無法完全擺脫，因此是原來圈子領導者原來圈子領導者，有有需要上升的圈層需要上升的圈層看中建筑的符號和標簽感，關注身份象征，對實用性不看重看中建筑的符號和標簽感，關注身份象征，對實用性不看重客戶敏感點客戶敏感點 性格特點：性格特點：炫富炫富、需要外化的東西獲得、需要外化的東西獲得社會地位社會地位與認可，與認可，覺醒的原住民覺醒的原住民，強調，強調資源占有資源占有2.2.原住覺醒型客戶：原住原住覺醒型客戶：原住圈層領導者、炫富、標簽、強調資源占有圈層領導者、炫富、標簽、強調資源

42、占有客戶語錄客戶語錄u比我經濟能力差的也都買了比我經濟能力差的也都買了，一桌都是自己的朋友，買吧買吧就買了。，一桌都是自己的朋友，買吧買吧就買了。u“我買你們的房子，是給你們面子！我買你們的房子，是給你們面子！”。u“錢不是問題，只要資源好。錢不是問題，只要資源好?！标P注過程中得到的優(yōu)越感與尊貴感關注過程中得到的優(yōu)越感與尊貴感營銷啟示點營銷啟示點u私家宴：專屬性，以客戶名義宴請客戶朋友，提供五星級服務及餐點；私家宴：專屬性，以客戶名義宴請客戶朋友，提供五星級服務及餐點；u節(jié)點：生日等節(jié)點提供尊貴禮物，在朋友及親戚面前有面子；節(jié)點：生日等節(jié)點提供尊貴禮物，在朋友及親戚面前有面子；服務提示服務提示

43、銷售溝通服務：多捧客戶，讓客戶有充分的面子；銷售溝通服務：多捧客戶，讓客戶有充分的面子；增強五星級物業(yè)服務：例如門崗、門童標準化，增加尊貴感。增強五星級物業(yè)服務：例如門崗、門童標準化，增加尊貴感。重點客戶重點客戶worldunion properties 某女士：某女士：n2歲，現(xiàn)住靜海城區(qū)內，自營業(yè)主；n已有3套房，無別墅置業(yè)經歷；n支付能力：能夠一次性支付，但多次強調能做貸款還是要貸款的；n對團泊區(qū)域的看法：去泡過溫泉，認可后期發(fā)展價值，了解東亞運動會2013年召開；n對購買別墅的看法：“也沒想好到底自己住不住，反正早晚也要留套別墅的”，“靜海也有別墅，不過跟你們的別墅一比，肯定不是一個檔

44、次，要買就買好點的?！?；n對新政的看法：“政府出政策了，還這么狠，房價肯定會跌的，跌多少就不好說了，過幾年肯定又會再漲起來”；n對價格的看法：萬左右；關鍵詞：關鍵詞： 身份標簽，好面子，資源占有，高度認可區(qū)域身份標簽，好面子，資源占有，高度認可區(qū)域客戶描摹客戶描摹原住覺醒原住覺醒型客戶；型客戶；worldunion properties 項目市場影響力，在朋友圈中的口碑項目市場影響力，在朋友圈中的口碑個體要素個體要素客戶敏感點客戶敏感點特點：特點：外地：山西、溫州等集群型客戶外地：山西、溫州等集群型客戶/ /天津近郊快速資本積累型客天津近郊快速資本積累型客戶戶與其他投資比較更愿考慮傳統(tǒng)的投資方

45、式（地產），會各方面比較，與其他投資比較更愿考慮傳統(tǒng)的投資方式（地產），會各方面比較，購買周期較長購買周期較長資產處置型資產處置型：情感消費、關注感受及產品價值情感消費、關注感受及產品價值營銷啟示點營銷啟示點u圈層專屬話題與服務圈層專屬話題與服務u現(xiàn)場品質打造：建筑形式、材料運用、現(xiàn)場（示范區(qū)現(xiàn)場品質打造：建筑形式、材料運用、現(xiàn)場（示范區(qū)+ +銷售中心）品質打造；銷售中心）品質打造；區(qū)域未來發(fā)展所帶來的升值空間區(qū)域未來發(fā)展所帶來的升值空間置業(yè)目的：資產處置，長期持有置業(yè)目的：資產處置，長期持有現(xiàn)場氛圍，自己的感受現(xiàn)場氛圍，自己的感受可快速識別元素可快速識別元素情感消費型情感消費型服務提示服務提

46、示1)1)需要引導，給到客戶信心；需要引導，給到客戶信心；2)2)學習投資理財，成為客戶信賴的投資置業(yè)顧問。學習投資理財，成為客戶信賴的投資置業(yè)顧問。游離客戶游離客戶worldunion properties 趙先生：趙先生：n歲，現(xiàn)住河西區(qū)，金融業(yè)；n支付能力：能貸款就行；n對團泊區(qū)域的看法：親戚在團泊湖庭院有買房，“半小時以內的車程就可以”；n對購買別墅的想法：朋友買了別墅，住著挺舒服，房子也升值了，趙先生受到影響，也想買一套別墅自住兼投資；n對產品的看法：“團泊湖庭院不像別墅”，“我喜歡英倫風格的別墅”n對新政的看法：“如果房地產市場動蕩的話，肯定影響整個經濟大環(huán)境，所以長期來看樓市不會

47、動蕩太大，長線還是上漲的?！?；n對價格的看法：10000左右的單價能接受；關鍵詞：關鍵詞： 與區(qū)域相關、自住兼投資、單價敏感、支付能力有限與區(qū)域相關、自住兼投資、單價敏感、支付能力有限客戶描摹客戶描摹投資型客戶；投資型客戶；worldunion properties 張先生：張先生：n35歲以下，在民營房地產公司作規(guī)劃，現(xiàn)住河西區(qū)水晶城100多平米洋房，兩口之家，剛剛結婚一年，沒有小孩；n支付能力：能貸款就行；n對團泊區(qū)域的看法：原來公司開年會去過，沒自己開車去過團泊湖，認可水資源，自己感覺團泊湖比東麗湖好，看重自然環(huán)境和高端商務配套；n對購買別墅的想法：要是買別墅就是投資，不可能過去住，覺得

48、區(qū)域有發(fā)展，先買一套放著唄??；n對產品的看法：“別墅就得有地下室，自己在家里弄個影音室什么的，要不和住躍層有啥不一樣?。　?，“我喜歡英倫風格的別墅”n對新政的看法：“即使是干房地產的，想在一個周期里最低價抄底，其實也不好看時機，所以我看的是大趨勢，天津大趨勢是好的。”關鍵詞：關鍵詞： 依賴城市資源，關注團泊水資源，認可區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ蕾嚦鞘匈Y源，關注團泊水資源，認可區(qū)域發(fā)展?jié)摿蛻裘枘】蛻裘枘⊥顿Y型客戶；投資型客戶；worldunion properties 營銷策略營銷策略worldunion properties fabfabf (features/fact) f (features/fac

49、t) 項目本身的性質項目本身的性質/ /屬性屬性本項目本項目n 資源：資源：團泊湖自然生態(tài)保護區(qū)n 規(guī)劃：規(guī)劃：國務院批復團泊新城規(guī)劃，2013年東亞運動會主會場n 交通：交通：距離天津市區(qū)最近的純粹低密度居住區(qū)，衛(wèi)津路向南20分鐘n 品牌：品牌：南派開發(fā)商，8年豪宅開發(fā)經驗n 風格：風格：純粹英倫風格別墅n 產品：產品：高附加值，高舒適度，別墅符號鮮明a( advantages)a( advantages)相對于競爭對手的優(yōu)勢相對于競爭對手的優(yōu)勢本項目本項目n 團泊湖生態(tài)濕地資源、別墅產品面積控制合理、高附加值團泊湖生態(tài)濕地資源、別墅產品面積控制合理、高附加值n 溫泉及高爾夫高端商務配套溫泉

50、及高爾夫高端商務配套b (benefit/value)b (benefit/value)項目給用戶的利益（價值）項目給用戶的利益（價值）本項目本項目n 回歸自然：親近自然，享受愜意度假生活n 別墅圓夢置業(yè)的滿足：風格純粹、別墅符號鮮明n 安全感與榮耀感：圓夢別墅生活項目核心價值梳理項目核心價值梳理worldunion properties 從衛(wèi)津路到區(qū)域從衛(wèi)津路到區(qū)域2020分鐘通達時間分鐘通達時間區(qū)域內區(qū)域內6060平方公里湖區(qū)平方公里湖區(qū)國務院批復規(guī)劃國務院批復規(guī)劃+2013+2013年東亞運動會年東亞運動會團泊湖團泊湖城市中軸城市中軸東亞運動會東亞運動會湖區(qū)湖區(qū)高爾夫高爾夫溫泉溫泉客戶價

51、值敏感點驗證客戶價值敏感點驗證worldunion properties 【 城市中軸城市中軸 湖區(qū)湖區(qū) 溫泉溫泉 高爾夫高爾夫 】項目差異化形象定位項目差異化形象定位worldunion properties 他們具有強烈別墅情結他們具有強烈別墅情結他們期待能承載度假慢生活的項目他們期待能承載度假慢生活的項目他們雖然身在城市中，渴望擁有屬于自己的靜謐天地他們雖然身在城市中，渴望擁有屬于自己的靜謐天地客戶群像素描；客戶群像素描；worldunion properties 如何讓城市中產如何讓城市中產感知感知團泊湖光耀城？團泊湖光耀城？營銷命題導出；營銷命題導出；先生的墅先生的墅worlduni

52、on properties 期期待待欲欲望望信信心心決決心心1、對團泊區(qū)域的關注，建立價值區(qū)隔；、對團泊區(qū)域的關注，建立價值區(qū)隔；2、對團泊區(qū)域價值的共鳴，啟發(fā)占有；、對團泊區(qū)域價值的共鳴，啟發(fā)占有；3、體驗區(qū)域價值，傳遞項目價值；、體驗區(qū)域價值，傳遞項目價值；4、利用價格驚喜，篤定購買；、利用價格驚喜，篤定購買；區(qū)域價值區(qū)域價值產品價值產品價值營銷策略統(tǒng)領；營銷策略統(tǒng)領；worldunion properties 放大區(qū)域優(yōu)勢、兌現(xiàn)高品質展示，以規(guī)模銷售搶得區(qū)域市場先機放大區(qū)域優(yōu)勢、兌現(xiàn)高品質展示，以規(guī)模銷售搶得區(qū)域市場先機p 推廣策略：推廣策略：6-8月為全年重點推廣期，線上線下全面發(fā)力，

53、力保首開熱銷；月為全年重點推廣期，線上線下全面發(fā)力，力保首開熱銷；p 活動策略：活動策略：事件營銷引發(fā)關注，現(xiàn)場體驗激發(fā)購買，主題活動拉動上門事件營銷引發(fā)關注，現(xiàn)場體驗激發(fā)購買，主題活動拉動上門p 展示策略：展示策略：全面展示提升，超越客戶期望，營造超值感受全面展示提升，超越客戶期望，營造超值感受；p 渠道策略：渠道策略：深耕團泊、靜海，嫁接區(qū)域內溫泉、高爾夫資源，廣泛招募特種兵；深耕團泊、靜海，嫁接區(qū)域內溫泉、高爾夫資源，廣泛招募特種兵；p 推售策略：推售策略：搶占區(qū)域市場先機，務必確保首開搶占區(qū)域市場先機，務必確保首開200套目標達成，以熱銷奠定影響力；套目標達成，以熱銷奠定影響力；201

54、0年整體營銷策略：年整體營銷策略：worldunion properties 策略執(zhí)行策略執(zhí)行worldunion properties 策略執(zhí)行策略執(zhí)行：“先生的計劃先生的計劃”大量儲客大量儲客建立聯(lián)系、營造期待建立聯(lián)系、營造期待邀約客戶體驗邀約客戶體驗催生購買欲望催生購買欲望客戶履約回款客戶履約回款項目口碑相傳項目口碑相傳線上為輔，高舉線上為輔，高舉“先生的墅先生的墅”主形象主形象線下為主，烘托區(qū)域價值及客戶居住感受線下為主，烘托區(qū)域價值及客戶居住感受線上線下共同發(fā)力線上線下共同發(fā)力主打主打“團泊首席英倫示范區(qū)團泊首席英倫示范區(qū)”盛裝開放盛裝開放活動主線活動主線推廣配合推廣配合工作目標工作

55、目標5.20外展場開放7. 24示范區(qū)開放8.28開盤先生體驗先生認知先生履約“事件營銷事件營銷”吸引客戶關注吸引客戶關注造勢造勢“系列圈層活動系列圈層活動”邀約客戶來訪邀約客戶來訪體驗體驗“業(yè)主維系動作業(yè)主維系動作”保障履約回款保障履約回款口碑口碑儲客目標儲客目標16080140120worldunion properties 1.1.推廣策略：推廣策略：6 6月強勢啟勢、月強勢啟勢、8 8月集中爆發(fā)月集中爆發(fā)先生認知先生體驗先生履約示范區(qū)開放開盤5.225.296.56.126.196.267.37.107.177.247.318.78.148.218.28市區(qū)展示中心儲客排卡儲客排卡洗客

56、升級洗客升級客戶購買客戶購買線下蓄勢發(fā)力，線上戶外、網絡支持線下蓄勢發(fā)力，線上戶外、網絡支持線上線下集中爆發(fā)線上線下集中爆發(fā)worldunion properties 先生認知先生體驗先生履約線上線上線下線下推廣推廣主線主線1）開盤前媒體排期）開盤前媒體排期短信短信直投直投/ /插門插門夾報夾報對賬單對賬單社區(qū)滲入社區(qū)滲入外展場外展場示范區(qū)開放開盤5.225.296.56.126.196.267.37.107.177.247.318.78.148.218.28市區(qū)展示中心戶外戶外報紙報紙網絡網絡更換畫面更換畫面更換畫面主訴求主訴求主宣“先生的墅”英倫別墅區(qū)敬請蒞臨主打區(qū)域優(yōu)勢和產品品質，高舉“

57、先生的墅”大旗回歸線下，線上聲音點式釋放主宣熱賣信息和口碑宣傳worldunion properties 戶外戶外報紙報紙網絡網絡短信短信1、把戶外當成報廣； 2、在7.3日、8.7日、8.28日更換畫面和訴求。1、重要時間節(jié)點主打今晚報和每日新報（示范區(qū)開放、開盤）；2、報廣推薦今晚報。1、重要時間節(jié)點以搜房網、新浪網通欄為主；2、網絡軟文建議持續(xù)釋放；3、網絡論壇成立專門小組負責。1、持續(xù)集中爆發(fā)，投放量25-30萬條/周；2、每周3-4天由短信公司投放，2-3天投放世聯(lián)資源；3、重要時間節(jié)點，覆蓋來電來訪客戶，釋放項目信息。1）開盤前媒體使用策略）開盤前媒體使用策略worldunion

58、properties 直投、夾直投、夾報報對賬單對賬單社區(qū)滲入社區(qū)滲入外展場外展場作為彌補盲區(qū)的方式，例如社區(qū)滲入工作、派單、夾報不能覆蓋的社區(qū)，采用此種方式。1、銀行對賬單效果具有延時性，建議提前進行；2、首選招商銀行金葵花客戶、中國銀行金卡客戶等。1、社區(qū)巡展：以多媒體方式播放項目宣傳片，提供禮品（彩筆、折扇等）吸引人氣，提供桌椅、遮陽傘，方便洽談；2、消夏晚會：針對社區(qū)巡展無法進入的組團社區(qū)。在開盤前進行為期1個月的展示，建議選址友誼路家世界，覆蓋梅江客戶。1）開盤前媒體使用策略）開盤前媒體使用策略worldunion properties 社區(qū)巡展社區(qū)巡展消夏晚會消夏晚會電話營銷電話營

59、銷主題：團泊湖光耀城“先生的墅”浪漫仲夏夜時間：7-9月地點：梅江、奧體、衛(wèi)津路附近社區(qū)形式：以消夏晚會、家庭歡樂節(jié)、露天電影季等形式進入社區(qū)，過程中穿插著區(qū)域和項目介紹主題：團泊湖光耀城“先生的墅”藏于風景里的家時間：6-10月地點：市區(qū)高檔社區(qū)和靜海、西青、大港、津南高檔社區(qū)形式：項目宣傳車進入社區(qū)，播放宣傳片，發(fā)放客戶邀請卡，到訪售樓處可換取溫泉套票兩張時間：8-10月客群：市區(qū)高檔社區(qū)和靜海、西青、大港、津南高檔社區(qū)業(yè)主形式：銷售員對該資源客戶進行call客邀約社區(qū)攻略社區(qū)攻略靈活運用進入形式，以活動方式帶動客群關注度，全面封鎖；靈活運用進入形式，以活動方式帶動客群關注度，全面封鎖；2

60、）小眾營銷）小眾營銷worldunion properties 停車場宣傳停車場宣傳時間：7-10月地點：市區(qū)高檔寫字樓、高檔商場的附近停車場形式：在停車場發(fā)放項目物料及貴賓登記卡，客戶到訪銷售中心可用貴賓登記卡換得該停車場的停車費代金券。外展場外展場時間：7-11月地點：市區(qū)高檔消費場所的入口處形式：在高端客戶消費場所，通過特色展臺，吸引意向客戶。消費、工作維度工作維度消費維度小眾攻略小眾攻略全維度覆蓋客戶消費、工作區(qū)域，填補其他推廣盲區(qū)；全維度覆蓋客戶消費、工作區(qū)域，填補其他推廣盲區(qū)；電梯轎廂廣告電梯轎廂廣告時間：7-12月地點：市區(qū)高檔寫字樓、高端商場的電梯轎廂形式：在電梯轎廂釋放項目信