青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告1

1、青青島島東東方方威威尼尼斯斯水水城城暨暨國(guó)國(guó)際際游游艇艇俱俱樂樂部部二二期期工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目申申請(qǐng)請(qǐng)報(bào)報(bào)告告 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告目目 錄錄第一章第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 .1 11.1項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目建設(shè)單位 .11.2項(xiàng)目概況 .21.3編制依據(jù) .31.4項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 .4第二章第二章 項(xiàng)目定位及與城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系項(xiàng)目定位及與城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系 .6 62.1項(xiàng)目的背景及定位 .62.2相關(guān)的規(guī)劃情況 .82.3項(xiàng)目與城市規(guī)劃的關(guān)系 .15第三章第三章 海域利用、規(guī)劃選址和建設(shè)條件海域利用、規(guī)劃選址和建設(shè)條

2、件 .17173.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) .173.2海域利用現(xiàn)狀、申請(qǐng)用海面積及用海期限 .173.3選址海域功能區(qū)劃情況 .183.4規(guī)劃選址及海域使用預(yù)審 .193.5自然條件 .193.6配套條件 .22第四章第四章 市場(chǎng)分析和經(jīng)營(yíng)規(guī)劃市場(chǎng)分析和經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 .24244.1青島市旅游市場(chǎng)分析 .244.2青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .264.3項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 .274.4建設(shè)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 .31第五章第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目建設(shè)方案 .33335.1建設(shè)內(nèi)容 .335.2設(shè)計(jì)原則 .35青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告5.3功能分區(qū) .365.4陸域建設(shè)方案 .385.5

3、海域建設(shè)方案 .425.6公用工程 .445.7防洪工程 .495.8消防 .49第六章第六章 生態(tài)環(huán)境影響分析生態(tài)環(huán)境影響分析 .50506.1陸域環(huán)境影響分析 .506.2海域環(huán)境影響分析 .546.3非污染環(huán)境影響 .576.4生態(tài)環(huán)境影響分析 .606.5環(huán)境保護(hù)措施 .626.6環(huán)境影響分析 .64第七章第七章 能源消耗與建筑節(jié)能能源消耗與建筑節(jié)能 .65657.1能源消耗 .657.2主要節(jié)能措施 .65第八章第八章 組織機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目管理 .66668.1組織機(jī)構(gòu) .668.2項(xiàng)目管理 .66第九章第九章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和招標(biāo)方案項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和招標(biāo)方案 .68

4、689.1項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 .689.2招標(biāo)方案 .68第十章第十章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措 .707010.1項(xiàng)目投資估算 .7010.2資金籌措 .74第十一章第十一章 社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益分析社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益分析 .757511.1社會(huì)效益分析 .75青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告11.2經(jīng)濟(jì)效益分析 .77附件附件：附件一 青島八千水城置業(yè)有限公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照附件二 青島市人民政府關(guān)于調(diào)整鰲山灣沿岸部分海域功能區(qū)劃的批復(fù) （青政字20061 號(hào)）附件三 即墨市人民政府關(guān)于調(diào)整鰲山灣部分海域功能區(qū)劃的請(qǐng)示 （即政呈200553 號(hào)）附件四 青島市

5、規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書 （青規(guī)函業(yè)字2005945 號(hào)）附件五 即墨市經(jīng)濟(jì)發(fā)展局關(guān)于中外合資青島八千水城置業(yè)有限公司項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù) （即經(jīng)字200580 號(hào)）附件六 即墨市城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于青島八千水城置業(yè)有限公司項(xiàng)目用海的函復(fù)意見附件七 即墨市海洋漁業(yè)局關(guān)于呈批青島八千水城置業(yè)有限公司東方威尼斯水城及國(guó)際游艇俱樂部項(xiàng)目用海申請(qǐng)的請(qǐng)示 （即漁海呈200541 號(hào)）附圖附圖：附圖一 項(xiàng)目地理位置圖附圖二 項(xiàng)目總平面圖青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告1第一章第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目

6、建設(shè)單位1.1.1 1.1.1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目1.1.2 1.1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)單位青島八千水城置業(yè)有限公司1.1.3 1.1.3 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介青島八千水城置業(yè)有限公司是由中國(guó)華魯控股集團(tuán)有限公司與加拿大嘉達(dá)國(guó)際工程有限公司共同出資，按照現(xiàn)代企業(yè)制度成立的合資公司，公司的組織形式為有限公司，注冊(cè)地點(diǎn)為即墨市溫泉鎮(zhèn)。公司注冊(cè)資本為人民幣 24292 萬元，其中中國(guó)華魯控股集團(tuán)有限公司出資 12389 萬元人民幣，占注冊(cè)資本的 51%；加拿大嘉達(dá)國(guó)際工程有限公司出資 11903萬元人民幣，折合 1469.51 萬元美

7、元，占注冊(cè)資本的 49%。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，董事長(zhǎng)為法人代表。青島八千水城置業(yè)有限公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：本著加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作和技術(shù)交流的愿望，促進(jìn)資本及資源優(yōu)勢(shì)的合理重組和流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。采用先進(jìn)而適用的技術(shù)和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理方法，打造高品質(zhì)新興產(chǎn)業(yè)，提高社會(huì)效益，使投資各方均獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2公司的經(jīng)營(yíng)范圍是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，主要業(yè)務(wù)范圍包括：旅游度假、康樂休閑、餐飲娛樂、賓館酒店、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、社區(qū)服務(wù)等綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)；游艇銷售、維修、倉(cāng)儲(chǔ)及碼頭、泊位管理與服務(wù)；房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)

8、和銷售；物業(yè)管理及水域管理；以水城建設(shè)為中心的城市綜合性開發(fā)。1.2 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況1.2.1 1.2.1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于即墨市溫泉鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，距溫泉鎮(zhèn)駐地約 4.5km，東臨建設(shè)中的濱海大道，西至中黃埠與劉家山村一線，南至前海東村與北黃埠村之間的海域中線，北至鹽店村、前海東村至海岸一線。項(xiàng)目區(qū)域總面積為 1004000m2，約合 1506 畝，其中填海造地面積497330m2（約合 746 畝） ，水體面積 506670m2（約合 760 畝） 。1.2.2 1.2.2 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容通過填海造地，建設(shè)一處集國(guó)際游艇俱樂部、國(guó)際企業(yè)商務(wù)會(huì)所等多功能于一體，環(huán)境優(yōu)

9、美的綜合性大型旅游度假社區(qū)。1.2.3 1.2.3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)共包括各類會(huì)所 261 棟，配套服務(wù)用房 4 棟，總建筑面積 237302m2；海域設(shè)棧橋式碼頭總長(zhǎng) 1430m，停靠泊位 226 個(gè)；沿海岸線建設(shè)護(hù)岸 9280m；陸域配套綠化面積為 247140m2，停車位 692 個(gè)，道路 6750.8m，廣場(chǎng) 78260m2，各類管線 70500m，其中：給水管線5800m，排水管線 3200m，雨水管線 2700m，供電線路 29500m（含路燈線路） ，電訊線路 24000m。在濱海大道附近與鰲山灣連接處，對(duì)現(xiàn)有擋浪青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建

10、設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告3壩進(jìn)行整修，使其在保證安全的前提下，成為一處良好的親水平臺(tái)，總長(zhǎng)度為 400m。為保證項(xiàng)目的正常使用，本項(xiàng)目配備 400m3/日海水淡化設(shè)備、給水加壓設(shè)備各 1 套，生化污水處理裝置 3 套，日處理能力為 350m3。在道路、廣場(chǎng)等區(qū)域，設(shè)置環(huán)衛(wèi)及休閑設(shè)施。1.2.4 1.2.4 項(xiàng)目建設(shè)總投資項(xiàng)目建設(shè)總投資項(xiàng)目建設(shè)總投資估算為 39474.7 萬元。1.2.5 1.2.5 資金籌措資金籌措項(xiàng)目建設(shè)所需資金全部有建設(shè)單位自行籌集解決。1.2.6 1.2.6 建設(shè)期建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年半（30 個(gè)月） ，自 2006 年 7 月起，至 2008 年12 月底結(jié)束。1.3

11、編制依據(jù)編制依據(jù)1、 青島市總體規(guī)劃 （1995-2010 年）2、 即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 （1995-2010 年）3、 青島即墨鰲山城市組團(tuán)總體規(guī)劃4、青島市人民政府關(guān)于調(diào)整鰲山灣沿岸部分海域海域功能區(qū)劃的批復(fù) （青政字20061 號(hào)）5、 即墨市人民政府關(guān)于調(diào)整鰲山灣部分海域功能區(qū)劃的請(qǐng)示（即政呈200553 號(hào)）6、 即墨市城鄉(xiāng)建設(shè)局經(jīng)濟(jì)發(fā)展局關(guān)于中外合資青島八千水城置業(yè)有限公司項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù) （即經(jīng)字2005青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告480 號(hào)）7、 青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書 （青規(guī)函業(yè)字2005945 號(hào)）8、

12、即墨市城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于青島八千水城置業(yè)有限公司項(xiàng)目用海的函復(fù)意見9、 即墨市海洋漁業(yè)局關(guān)于呈批青島八千水城置業(yè)有限公司東方威尼斯水城及國(guó)際游艇俱樂部項(xiàng)目用海申請(qǐng)的請(qǐng)示 （即漁海呈200541 號(hào)）1.4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論1、本項(xiàng)目建設(shè)符合青島市總體規(guī)劃、即墨市總體規(guī)劃以及相關(guān)區(qū)域規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃的要求。2、項(xiàng)目海域使用預(yù)審、規(guī)劃定點(diǎn)預(yù)審、環(huán)境影響評(píng)價(jià)預(yù)審已經(jīng)完成，核準(zhǔn)條件已經(jīng)具備。3、本項(xiàng)目的建設(shè)，將對(duì)推進(jìn)青島東部地區(qū)以及即墨市的城市城市建設(shè)起到促進(jìn)作用，是“三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展，構(gòu)建國(guó)際化城市框架體系”城市發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想的重要組成部分。有助于加快和完善青島市旅游體系建設(shè)，挖

13、掘旅游資源，增加旅游景區(qū)。有助于保護(hù)自然資源和自然環(huán)境，美化城市，對(duì)加快即墨東部地區(qū)的城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃的目標(biāo)，有積極的推動(dòng)作用。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)周邊土地升值，吸引更多的投資者進(jìn)入，對(duì)即墨市經(jīng)濟(jì)建設(shè)有積極意義。項(xiàng)目總體社會(huì)效益顯著。4、項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作已經(jīng)就緒，建設(shè)方案合理可行，項(xiàng)目單位具備籌資能力，可以保證項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)施。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見表 1-1。青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告5表 1-1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位指標(biāo)備注1總用海面積m21034000 其中： 1.1陸域面積m2496670 1.2海域面積m25373302項(xiàng)目

14、總投資萬元39474.7 3總建筑面積m2237302 4容積率0.48陸域指標(biāo)5建筑密度19.5陸域指標(biāo)6項(xiàng)目綠化率49.8陸域指標(biāo)7公共綠地面積m298200 8廣場(chǎng)面積m2786409停車位輛692 10年耗電量kwh2851600 11年耗水量m3997803 12項(xiàng)目建設(shè)期年2.5 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告6第二章第二章 項(xiàng)目定位及與城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系項(xiàng)目定位及與城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系2.1 項(xiàng)目的背景及定位項(xiàng)目的背景及定位為順應(yīng)新時(shí)期城市發(fā)展的需求，進(jìn)一步突出城市濱海特色，青島市委、市政府根據(jù)青島市總體規(guī)劃所確定的基本原則，提出了“

15、三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展，構(gòu)建國(guó)際化城市框架體系”的城市發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想，在環(huán)膠洲灣三點(diǎn)布局基礎(chǔ)上，通過規(guī)劃建設(shè)集經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)觀光于一體的濱海大道，將青島市沿濱海地區(qū)整合為五個(gè)獨(dú)具特色的城市發(fā)展組團(tuán)，與中心城區(qū)共同構(gòu)建起大青島新的城市發(fā)展框架。在新設(shè)想的指引下，青島的城市構(gòu)架被全新確立為：以老市區(qū)、黃島、紅島為基本支撐點(diǎn)，以 280 余公里的濱海公路為軸線，囊括瑯琊、膠南、黃島、紅島、主城、鰲山、田橫島七大組團(tuán)，以主城牽引衛(wèi)星城，以衛(wèi)星城帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展。青島市委、市政府對(duì)以溫泉周邊區(qū)域?yàn)閱?dòng)點(diǎn)的東部開發(fā)建設(shè)極為青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告7重視，先后多次召開專

16、題會(huì)議進(jìn)行研究，提出了很高的要求。 “以溫泉周邊區(qū)域?yàn)閱?dòng)點(diǎn)，拉動(dòng)青島城市東部崛起” ，是青島市委統(tǒng)攬全局、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展所作出的一項(xiàng)重大決策，也是我市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的突破點(diǎn)、城市拓展的新空間和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。2005 年 3 月 7 日，山東省委副書記、青島市委書記杜世成同志在聽取仰口、鰲山、溫泉規(guī)劃和初期開發(fā)建設(shè)情況匯報(bào)會(huì)上指出：要有重點(diǎn)、分層次地適度推進(jìn)鰲山、溫泉區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和旅游功能布局，使其能真正體現(xiàn)青島的城市特色，早日發(fā)展成為青島大旅游格局中重要的新興旅游區(qū)。根據(jù)青島市委、市政府的部署和青島市對(duì)東部地區(qū)的總體規(guī)劃，即墨市委、市政府在深入研

17、究論證的基礎(chǔ)上，決定加快東部地區(qū)的建設(shè)步伐，以溫泉、鰲山為中心，突出山、海、島、泉、灘等自然資源的綜合利用和系統(tǒng)開發(fā)，建成作為青島大旅游的延伸、補(bǔ)充和升華并以休閑度假療養(yǎng)保健為特色的新興旅游度假區(qū)和青島城市發(fā)展的新東部。為此，即墨市委、市政府加大招商力度，把東部開發(fā)建設(shè)作為即墨全市的一號(hào)工程來抓，著力引進(jìn)一批符合東部功能定位、對(duì)東部發(fā)展拉動(dòng)作用大的項(xiàng)目，積極推進(jìn)東部地區(qū)的建設(shè)進(jìn)程的加快。鰲山城市組團(tuán)位于濱海大道的北段，包括鰲山、溫泉、王哥莊區(qū)域，根據(jù)規(guī)劃要求，其功能定位是：“結(jié)合青島市旅游產(chǎn)業(yè)和鰲山灣的整體思路協(xié)調(diào)發(fā)展，合理開發(fā)風(fēng)景岸線、溫泉資源和生態(tài)林地，是青島市新型旅游度假、休療養(yǎng)中心，以

18、發(fā)展休療養(yǎng)、會(huì)議、旅游度假和高教科研等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，都市產(chǎn)業(yè)為輔助，是旅游度假和休療養(yǎng)業(yè)逐步成為該城市組團(tuán)的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)” 。在鰲山城市組團(tuán)中，溫泉旅游度假區(qū)占有非常重要的地位，其主要功能以旅游接待、會(huì)議商務(wù)、溫泉洗浴、休療養(yǎng)、運(yùn)青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告8動(dòng)健康、休閑娛樂為主。該片區(qū)位于溫泉鎮(zhèn)駐地周圍，毗鄰鰲山灣，依山傍海，景色宜人，擁有豐富的沙灘和岸線資源，開發(fā)潛力巨大。隨著濱海大道北段將于 2006 年建成通車，溫泉鎮(zhèn)對(duì)外的交通更加便利，其優(yōu)越的地理位置和旅游資源優(yōu)勢(shì)，將更加明顯地凸現(xiàn)出來。為抓住濱海大道建設(shè)、鰲山組團(tuán)發(fā)展所帶來巨大的商機(jī)，華魯控股集團(tuán)有限公司與

19、加拿大嘉達(dá)國(guó)際工程有限公司決定共同出資設(shè)立青島八千水城置業(yè)有限公司，規(guī)劃在溫泉鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部項(xiàng)目，定位為定位為“高級(jí)國(guó)際社區(qū)、觀光旅游、休閑度假、康樂療高級(jí)國(guó)際社區(qū)、觀光旅游、休閑度假、康樂療養(yǎng)、綜合性特色國(guó)際新城養(yǎng)、綜合性特色國(guó)際新城” ，以，以“碧海、藍(lán)天、船艇、水城碧海、藍(lán)天、船艇、水城”為基本理為基本理念，建設(shè)集國(guó)際游艇俱樂部、國(guó)際商務(wù)會(huì)所等多功能于一體的綜合性大念，建設(shè)集國(guó)際游艇俱樂部、國(guó)際商務(wù)會(huì)所等多功能于一體的綜合性大型旅游度假項(xiàng)目。型旅游度假項(xiàng)目。2.2 相關(guān)的規(guī)劃情況相關(guān)的規(guī)劃情況與項(xiàng)目定位相關(guān)的城市及區(qū)域規(guī)劃主要包括青島市總體規(guī)劃 、即墨市市域城鎮(zhèn)

20、體系規(guī)劃（1995-2010） 、 青島即墨鰲山城市組團(tuán)總體規(guī)劃 青島市旅游業(yè)十一五規(guī)劃 ，具體如下：2.2.1 2.2.1 青島市總體規(guī)劃青島市總體規(guī)劃在國(guó)務(wù)院批復(fù)的青島市總體規(guī)劃 （1995-2010 年）中，將青島市定位為：“中國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，國(guó)家歷史文化名城。 ”按總體規(guī)劃要求，市域規(guī)劃人口規(guī)模 2010 年控制在 750 萬左右。城鎮(zhèn)化水平 2010 達(dá)到 60。2010 年城市實(shí)際居住人口為 310 萬人（其中非農(nóng)業(yè)人口 228 萬人） 。城市規(guī)劃區(qū)總面積 1946.22 平方公里，其中城市市區(qū)面積 1316.27平方公里，實(shí)施規(guī)劃控制的區(qū)域面積為 629.95

21、 平方公里。城市總體布青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告9局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成“兩點(diǎn)一環(huán)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。主城和輔城規(guī)劃為城市相對(duì)集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣的六個(gè)發(fā)展組團(tuán)規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，形成“相對(duì)集中與適度分散”相結(jié)合的城市組織結(jié)構(gòu)關(guān)系。總體規(guī)劃中，對(duì)青島市的城市發(fā)展目標(biāo)定位為：“力爭(zhēng)到本世紀(jì)末，把青島建設(shè)成為山東和沿黃地區(qū)最大的對(duì)外經(jīng)貿(mào)、金融、信息中心和對(duì)外交通樞紐，初步展現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化城市的雛形。在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過 l0 年左右的努力，把青島建設(shè)成為以港口貿(mào)易為主要特色的經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、文明富

22、裕、功能完善的社會(huì)主義現(xiàn)代化城市” 。根據(jù)青島市總體規(guī)劃對(duì)城市海岸帶及近海海域的利用要求，膠州灣外的東西兩翼，主要是生活游覽性區(qū)域。2.2.2 2.2.2 青島市濱海公路沿線城市組團(tuán)概念規(guī)劃青島市濱海公路沿線城市組團(tuán)概念規(guī)劃為順應(yīng)新時(shí)期城市發(fā)展的要求，進(jìn)一步突出海濱城市特色，實(shí)現(xiàn)市委、市政府提出的“三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展，構(gòu)建國(guó)際化城市框架體系”的城市發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想，2002 年，青島市規(guī)劃局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位編制了青島市濱海公路沿線城市組團(tuán)概念規(guī)劃 ，并與 2003 年獲青島市人民政府批準(zhǔn)。根據(jù)這一規(guī)劃，未來的大青島將突破現(xiàn)有格局，沿濱海公路依次展開瑯琊組團(tuán)、膠南組團(tuán)、紅島組團(tuán)、鰲山組團(tuán)、

23、田橫組團(tuán)等五個(gè)城市組團(tuán)，與中心城區(qū)共同構(gòu)成大青島發(fā)展的框架。根據(jù)規(guī)劃，這五大組團(tuán)將成為未來大青島城市發(fā)展框架體系的重要組成部分，城市特色產(chǎn)業(yè)重要的承載區(qū)和未來城市風(fēng)貌的集中體現(xiàn)區(qū)。按照規(guī)劃要求，鰲山組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)成為以旅游度假為主，以高教科青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告10研為補(bǔ)充，適當(dāng)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代生態(tài)型新城區(qū)。圖 3-1 青島市濱海公路沿線城市組團(tuán)規(guī)劃2.2.3 2.2.3 即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃2002 年，即墨市政府根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的需求，編制了即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（1995-2010） 。該總體規(guī)劃對(duì)即墨市在青島城市群的定位

24、是：即墨應(yīng)該是“大青島”城市結(jié)構(gòu)的組成部分，某種意義上可以看作是“大青島”的一個(gè)城區(qū)。但是，從有利于即墨城市發(fā)展的角度來看，即墨城市仍應(yīng)保留作為一個(gè)城市所應(yīng)有的完整性和獨(dú)立性，其城市性質(zhì)為“青島都市圈核心區(qū)的北翼，以商貿(mào)、輕工業(yè)、旅游和農(nóng)副產(chǎn)品出口加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化中等城市” 。即墨市是青島都市圈的核心區(qū)，是一個(gè)與青島市區(qū)聯(lián)系密切的城市，是青島都市圈核心區(qū)的北翼。青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告11圖 3-2 即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃溫泉鎮(zhèn)位于即墨市域的東西向主干道藍(lán)鰲路的起點(diǎn)附近，與城市核心區(qū)的聯(lián)系密切，且地理位置優(yōu)越，旅游資源豐富，有利于引導(dǎo)人力、財(cái)力等各項(xiàng)資源

25、的集中，發(fā)展?jié)摿薮?。根?jù)即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 ，溫泉鎮(zhèn)是即墨城鎮(zhèn)體系中的重點(diǎn)鎮(zhèn)，是城鎮(zhèn)體系上下銜接的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。主要突出其綜合化職能，成為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)揮的增長(zhǎng)點(diǎn)，以建設(shè)具有一定城鎮(zhèn)規(guī)模，承擔(dān)相應(yīng)城鎮(zhèn)功能，具有相當(dāng)?shù)某擎?zhèn)形態(tài)，并與周邊環(huán)境和資源協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)，規(guī)劃遠(yuǎn)期將與鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)合并為一處具有 10 萬人口規(guī)模的小城市。2.2.4 2.2.4 區(qū)域性規(guī)劃區(qū)域性規(guī)劃近年來，青島市委、市政府積極實(shí)施大青島城市群戰(zhàn)略，堅(jiān)持以規(guī)青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告12劃為先導(dǎo)，對(duì)城市發(fā)展框架準(zhǔn)確定位，加快城市發(fā)展步伐。2003 年 11 月2004 年 3 月，青島市

26、規(guī)劃局組織編制了包括青島即墨鰲山城市組團(tuán)總體規(guī)劃在內(nèi)的濱海公路沿線五個(gè)城市組團(tuán)的總體規(guī)劃，在有關(guān)總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，打破行政區(qū)劃限制，將規(guī)劃區(qū)域作為一個(gè)整體，兼顧周邊地區(qū)，統(tǒng)一管理。鰲山城市組團(tuán)位于嶗山風(fēng)景名勝區(qū)北麓，南面鰲山灣，濱海公路東翼中段，組團(tuán)建設(shè)用地規(guī)模 193.6 平方公里，城市建設(shè)規(guī)模 23.8 平方公里。該組團(tuán)作為青島市的主要組成部分，組團(tuán)開發(fā)建設(shè)以“山、海、泉、生態(tài)，運(yùn)動(dòng)與健康”為主題，形成集文化娛樂、旅游度假、休療養(yǎng)、體育健身、商務(wù)活動(dòng)為一體的國(guó)際化、生態(tài)型旅游度假城市組團(tuán)，整個(gè)組團(tuán)由一個(gè)綜合中心區(qū)、兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)區(qū)、四個(gè)旅游度假區(qū)、六個(gè)自然生態(tài)保護(hù)區(qū)組成。在鰲山組團(tuán)整體規(guī)劃中

27、，將溫泉鎮(zhèn)駐地及其周邊地帶規(guī)劃為旅游度假區(qū)，是以休療養(yǎng)為帶動(dòng)，多功能發(fā)展的休閑度假區(qū)域。在岸線利用方面，鰲山組團(tuán)總體規(guī)劃明確規(guī)劃規(guī)定，本項(xiàng)目所在的黃埠灘為旅游度假岸線。青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告13圖 3-3 青島即墨鰲山城市組團(tuán)總體規(guī)劃2.2.5 2.2.5 旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃為促進(jìn)青島市旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，2003 年 8 月，青島市旅游局組織編制了青島市旅游產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃 （20032020 年） ，規(guī)劃的總體目標(biāo)是：“緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際城市的總目標(biāo)，保持城市歷史文化特色和自然風(fēng)貌，合理開發(fā)和科學(xué)利用旅游資源，旅游業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)和

28、社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，與生態(tài)環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，逐步把旅游業(yè)發(fā)展為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，把青島建設(shè)成為旅游環(huán)境優(yōu)美舒適、基礎(chǔ)設(shè)施青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告14配套完善、產(chǎn)品特色突出、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理的國(guó)際海濱旅游度假城市。 ” 在該規(guī)劃中，確定青島市的旅游體系為“一線、兩翼、二十區(qū)”的發(fā)展格局，即通過建設(shè)中的濱海大道，串聯(lián)膠州灣兩翼主要旅游景區(qū)和度假區(qū)，形成青島濱海公路主干道和瑯琊、膠南、紅島、鰲山衛(wèi)、田橫五個(gè)小城市組團(tuán)，旅游開發(fā)由東部主城和西部輔城海濱帶，向膠州灣及東西兩翼延伸擴(kuò)展，建設(shè)一流的濱海旅游帶。在重點(diǎn)旅游區(qū)建設(shè)方面，劃定包括溫泉旅游度假區(qū)和鰲山衛(wèi)海濱旅游區(qū)在內(nèi)的二十個(gè)重

29、點(diǎn)旅游景區(qū)，構(gòu)成特色旅游組團(tuán)。規(guī)劃還明確指出，要積極發(fā)揮傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品和資源優(yōu)勢(shì)，圍繞“山、海、城、文、商”五大特色，建設(shè)一批重點(diǎn)旅游產(chǎn)品和旅游建設(shè)項(xiàng)目，加快青島市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。規(guī)劃引進(jìn)了先進(jìn)的“分時(shí)度假”概念，要求“突出特色、合理布局、完善設(shè)施、加快發(fā)展，建設(shè)中國(guó)最佳、國(guó)際一流的海濱度假城市。 適應(yīng)休閑、商務(wù)、社交的需要，合理布局和適度發(fā)展高、中檔會(huì)員制度假產(chǎn)品；發(fā)展帆船、游艇、游釣度假俱樂部，開發(fā)適合游客參與的帆船、帆板項(xiàng)目和海上體育活動(dòng)；發(fā)展會(huì)員制度假俱樂部，在海濱、溫泉等度假地建設(shè)汽車旅館、度假營(yíng)地、度假村和度假酒店，鼓勵(lì)閑置房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分時(shí)旅游度假服務(wù)。 ” “建設(shè)完善海上旅游基地

30、和旅游碼頭，發(fā)展適航能力強(qiáng)的大中型游船；在奧運(yùn)賽場(chǎng)、海濱度假區(qū)、城市海濱、港灣規(guī)劃建設(shè)一批會(huì)員制游艇帆船俱樂部；開青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告15發(fā)具有較高適航性能和安全性能、適合游客參與的游艇帆船器材和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，發(fā)展海上體育娛樂旅游。 ”2.3 項(xiàng)目與城市規(guī)劃的關(guān)系項(xiàng)目與城市規(guī)劃的關(guān)系從上述規(guī)劃中可以看出，本項(xiàng)目所在區(qū)域在各層次的規(guī)劃中，均屬于以突出旅游功能，集旅游、休療養(yǎng)及居住的多功能區(qū)域。本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是國(guó)際性的旅游度假社區(qū)，集旅游、度假于一身，項(xiàng)目定位符合相關(guān)規(guī)劃的要求。1 1、本項(xiàng)目的建設(shè)符合城市總體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，是實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃、本項(xiàng)目的建設(shè)符合城市

31、總體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，是實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃目標(biāo)的重要保證目標(biāo)的重要保證根據(jù)總體規(guī)劃的要求，鰲山灣西岸黃埠灘一帶的岸線為旅游度假岸線。本項(xiàng)目作為具有商務(wù)、旅游、休閑度假等多功能的高檔社區(qū)，建成后將成為一處風(fēng)景優(yōu)美的公共開放空間，是總體規(guī)劃目標(biāo)的具體體現(xiàn)。同時(shí)，本項(xiàng)目位于鰲山灣西岸規(guī)劃旅游度假區(qū)內(nèi)，根據(jù)總體規(guī)劃要求，鰲山片區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)成為具有特色的新型海濱度假區(qū)。本項(xiàng)目具有完善的陸地和水上旅游設(shè)施，符合總體規(guī)劃的要求，是實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的必要的組成部分。項(xiàng)目建成后，將顯著改善即墨市東部地區(qū)、嶗山地區(qū)北部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、旅游環(huán)境和城市人文環(huán)境，帶動(dòng)青島東部地區(qū)的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2 2、項(xiàng)目建設(shè)符合區(qū)域建設(shè)

32、規(guī)劃，將有力地推動(dòng)即墨市尤其是溫泉、項(xiàng)目建設(shè)符合區(qū)域建設(shè)規(guī)劃，將有力地推動(dòng)即墨市尤其是溫泉地區(qū)城市化建設(shè)步伐地區(qū)城市化建設(shè)步伐溫泉鎮(zhèn)是鰲山城市組團(tuán)的核心部分之一，在青島市整體發(fā)展中占據(jù)重要位置，根據(jù)總體總體規(guī)劃的要求，鰲山片區(qū)作為鰲山組團(tuán)的綜合服務(wù)中心，以都市產(chǎn)業(yè)、海洋科研、高等教育、旅游度假、綜合服務(wù)等為青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告16主要功能。在即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中，將溫泉鎮(zhèn)規(guī)劃為重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)，作為成為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)揮的增長(zhǎng)點(diǎn)，最終與鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)合并建設(shè)成為在該區(qū)域起主導(dǎo)作用的中心小城市。項(xiàng)目與正在建設(shè)的濱海大道相鄰，項(xiàng)目的建設(shè)將加快現(xiàn)代化城鎮(zhèn)組團(tuán)的形成、優(yōu)化

33、即墨市沿海區(qū)域城鎮(zhèn)體系，為今后該區(qū)域的建設(shè)確立一個(gè)高起點(diǎn)、高品味、具有都市新區(qū)特色的發(fā)展框架。更為重要的是，該項(xiàng)目建設(shè)將極大改善項(xiàng)目周圍的投資環(huán)境，提高即墨市沿海的旅游形象，增強(qiáng)投資商的投資積極性，加快鰲山城市組團(tuán)的發(fā)展。3 3、項(xiàng)目建設(shè)符合青島市旅游業(yè)的發(fā)展方向、項(xiàng)目建設(shè)符合青島市旅游業(yè)的發(fā)展方向青島的旅游業(yè)自發(fā)展之始,就以豐厚的海洋文化資源立足于中國(guó)的旅游市場(chǎng)，在沿海城市旅游業(yè)不斷發(fā)展的激烈競(jìng)爭(zhēng)中,青島海洋旅游業(yè)急需拓展海洋旅游文化的內(nèi)涵。深層發(fā)掘和塑造海洋旅游文化已成為實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展新目標(biāo)的重要內(nèi)容。2005 年杜世成書記在全市加快旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作會(huì)議提出, 要向度假旅游轉(zhuǎn)變,加快發(fā)展以

34、游艇和郵輪為標(biāo)志的度假旅游。同年市委、市政府出臺(tái)的關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見提出,規(guī)劃建設(shè)海上旅游設(shè)施,開發(fā)海上旅游航線,發(fā)展游艇、帆船、游釣等項(xiàng)目，建設(shè)一批游艇俱樂部。發(fā)展海上看青島和海上游樂等參與性強(qiáng)的海上旅游項(xiàng)目，引進(jìn)大型豪華海上觀光游船。目前，市有關(guān)部門正在編制青島海上旅游專項(xiàng)規(guī)劃和青島市游艇碼頭專項(xiàng)規(guī)劃 ，引導(dǎo)海上游艇升級(jí)換代，開發(fā)新的旅游海域、航線和海上旅游活動(dòng)。本項(xiàng)目西依溫泉旅游度假區(qū)，南靠鰲山衛(wèi)海濱度假區(qū)，位于青島市海濱旅游帶的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)以游艇為主題的大型綜合性旅游度假區(qū)，符合規(guī)劃要求，有利于促進(jìn)青島市旅游業(yè)的發(fā)展。青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申

35、請(qǐng)報(bào)告17第三章第三章 海域利用、規(guī)劃選址和建設(shè)條件海域利用、規(guī)劃選址和建設(shè)條件3.1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于即墨市溫泉鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，距溫泉鎮(zhèn)駐地約 4.5km，東臨建設(shè)中的濱海大道，西至中黃埠與劉家山村一線，南至前海東村與北黃埠村之間的海域中線，北至鹽店村、前海東村至海岸一線。項(xiàng)目區(qū)域總面積為 1004000m2，約合 1506 畝，其中填海造地面積497330m2（約合 746 畝） ，水體面積 506670m2（約合 760 畝）圖 3-1 項(xiàng)目地理位置示意圖3.2 海域利用現(xiàn)狀、申請(qǐng)用海面積及用海期限海域利用現(xiàn)狀、申請(qǐng)用海面積及用海期限本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域均為海域，全部為對(duì)蝦養(yǎng)殖池，

36、其中需進(jìn)行填海造青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告18地面積 746 畝，恢復(fù)自由水體（海面）面積 760 畝，無農(nóng)田、林地及居民點(diǎn)，項(xiàng)目居民拆遷。根據(jù)海籍調(diào)查規(guī)程中規(guī)定的海域使用分類體系，本項(xiàng)目用海類型為“圍海造地用?！?，用途為集國(guó)際游艇俱樂部、國(guó)際商務(wù)會(huì)所等多功能于一體的綜合性大型旅游度假項(xiàng)目。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，本期工程擬申請(qǐng)使用海域（填海造地）面積 497330m2。根據(jù)中華人民共和國(guó)海域使用管理法第二十五條的規(guī)定，旅游、娛樂用海的海域使用權(quán)最高期限為二十五年。本項(xiàng)目申請(qǐng)海域使用期限為二十五年。使用期限屆滿后，由青島八千水城置業(yè)有限公司向即墨市人民政府申請(qǐng)續(xù)期使

37、用，并繳納相應(yīng)的海域使用費(fèi)。3.3 選址海域功能區(qū)劃情況選址海域功能區(qū)劃情況本項(xiàng)目所需土地均由填海造陸形成，現(xiàn)狀為海域，項(xiàng)目建設(shè)涉及海域使用問題。根據(jù)原膠州灣及鄰近海岸帶功能區(qū)劃 （1995） ，項(xiàng)目工程海域岸帶主要為農(nóng)業(yè)區(qū)和池塘養(yǎng)殖區(qū)，水域?yàn)闇\海養(yǎng)殖區(qū)。但是，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，原有的海洋功能區(qū)劃已不能滿足海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。為適應(yīng)青島市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需求，貫徹實(shí)施中華人民共和國(guó)海域使用管理法 ，促進(jìn)海洋資源的優(yōu)化配置和合理利用，有效保護(hù)海洋資源和生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)青島市海洋經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，青島市政府于 2003 年 6 月啟動(dòng)編制青島市海洋功能區(qū)劃（2005-2015，

38、已通過專家評(píng)審） ，該區(qū)劃將鰲山灣西岸確定旅游度假區(qū)。但由于該規(guī)劃尚未獲正式批準(zhǔn)，無法律效力，因此即墨市人民政府于2005 年 11 月 26 日以關(guān)于調(diào)整鰲山灣部分海域功能區(qū)劃的請(qǐng)示 （即政呈200553 號(hào)）文件，呈請(qǐng)青島市政府人民政府對(duì)本項(xiàng)目所涉及海青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告19域進(jìn)行功能區(qū)劃調(diào)整。2006 年 1 月 6 日，青島市人民政府以關(guān)于調(diào)整鰲山灣沿岸部分海域海洋功能區(qū)劃的批復(fù) （青政字20061 號(hào)）文件，批復(fù)同意將該部分海域由池塘養(yǎng)殖區(qū)調(diào)整為旅游度假區(qū)。因此項(xiàng)目的建設(shè)符合海域功能區(qū)劃。3.4 規(guī)劃選址及海域使用預(yù)審規(guī)劃選址及海域使用預(yù)審項(xiàng)目單

39、位已于 2005 年 12 月向即墨市海洋與漁業(yè)局提出海域使用申請(qǐng)。即墨市海洋與漁業(yè)局審查認(rèn)為項(xiàng)目“申請(qǐng)海域無使用權(quán)糾紛，符合用海條件，同意該海域使用申請(qǐng)” 。按照審批程序，即墨市海洋與漁業(yè)局將審查情況分別報(bào)請(qǐng)青島市海洋與漁業(yè)局、即墨市政府審查。青島市海洋與漁業(yè)局、即墨市城鄉(xiāng)建設(shè)局已對(duì)上述申請(qǐng)予以函復(fù)。青島市規(guī)劃局以青規(guī)函字2005945 號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書函復(fù)建設(shè)單位，原則同意本項(xiàng)目的預(yù)選址申請(qǐng)。3.5 自然條件自然條件3.5.1 3.5.1 氣象條件氣象條件即墨市地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫 12，年平均降水量 750mm。由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的

40、東南季風(fēng)及海流、水團(tuán)的影響，同時(shí)又具有顯著的海洋性氣候特點(diǎn)?？諝鉂駶?rùn)，雨量充沛，溫度適中，四季分明。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1個(gè)月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強(qiáng)；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。3.5.2 3.5.2 地形地貌條件地形地貌條件鰲山灣位于即墨市東部，呈 sse 向，口門東北起女島（36青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告202211n，1205112e） ，西南至鰲山半島的草島頭（362000n，1204400e） ，寬約 11 km，沿岸基巖和第四系均有分布。出露的基巖主要有中生界侏羅系沉積巖、白堊系火山巖、火山碎屑和燕山期花崗巖，

41、它們經(jīng)長(zhǎng)期的侵蝕剝蝕，形成了高低起伏的剝蝕丘陵與準(zhǔn)平原。丘間谷地常有河流分布，而且海岸凹入，接受沉積，形成了袋狀充填的海積小平原和較寬的岸灘；而伸入海中的丘陵崗嶺，構(gòu)成海岬或半島，遭受侵蝕，形成海蝕崖。因此，海岸曲折，侵蝕岸與堆積岸相間分布，是較典型的岬灣海岸。灣內(nèi)海底多為水下岸坡，并向?yàn)晨诰弮A，與口外黃海近岸陸架淺水平原過渡。北部灣頂一寬闊灘涂稱大橋?yàn)瑬|西長(zhǎng) 9km，南北寬約 2km，面積16.5km2，底質(zhì)為泥質(zhì)或砂泥質(zhì)。西北部有楔入內(nèi)陸的黃埠灘，面積4.5km2，泥沙底質(zhì)。自七溝至前海東灘涂平緩，面積約 1.6 萬畝，泥沙底質(zhì)。北部的高潮區(qū)很陡，底質(zhì)為粗砂，中低潮區(qū)平緩，表層覆蓋有51

42、5cm 厚的浮泥。北灣南部東西兩側(cè)沿岸，丘陵環(huán)抱，岸峭壁陡，岸灘狹窄除部分巖礁外，為沙質(zhì)底質(zhì)。灣內(nèi)有女島、趕咀島、張公島及北礁等分布。其中，灣口東部的女島為一有人島，島長(zhǎng)約 0.83km，寬約 0.28km，面積 0.225km2，海拔67.7m，岸線長(zhǎng) 2.25km，距陸 0.5km，低潮時(shí)砂礫露出與陸地相連。鰲山灣沿岸有大任河、溫泉河、新生河、皋虞河、大橋河、王村河等季節(jié)性小河流，徑流量很小。3.5.3 3.5.3 海洋水文條件海洋水文條件1. 波浪 鰲山灣灣口朝向 sse，口門寬闊與黃海相通，平均水深 4m 左右，最青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告21大水深 1

43、3m，受外海偏南臺(tái)風(fēng)浪的影響，灣口處可形成較大的波浪，灣北由于陸域阻擋；風(fēng)區(qū)短，沒有形成大浪的條件，對(duì)港灣內(nèi)的護(hù)岸及船舶的危害較小。根據(jù) 1960 年田橫島的波浪資料和氣象資料分析鰲山灣的波浪特征顯示，鰲山灣以風(fēng)浪為主、涌浪較小，強(qiáng)風(fēng)向和常風(fēng)向均為se 向，頻率 23%，實(shí)測(cè)最大波高為 2.2m。春、夏季的強(qiáng)浪向和常浪向均為 se 向；秋冬季的常浪向都偏 nw 向，冬季的強(qiáng)浪為 ne 向，秋季雖然多偏 n 向浪，但偏南向浪勢(shì)力仍較強(qiáng)，強(qiáng)浪向?yàn)?se 向。2. 潮汐 根據(jù)國(guó)家海洋局第一海洋研究所于 1988 年 10 月 18 日至 11 月 18日在山東頭村附近岸邊 1 個(gè)月潮位觀測(cè)資料及有關(guān)

44、資料統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，鰲山灣的潮汐類型屬規(guī)則半日潮，潮汐特征值見表 3-1 所示。表 3-1 潮汐特征值最高潮位（cm）平均潮位（cm）平均海平面（cm）平均低潮位（cm）最低潮位（cm）最大潮差（cm）平均潮差（cm）漲潮歷時(shí)（h:min）落潮歷時(shí)（h:min）42233922098394212415:456:57鰲山灣的平均海平面有冬低夏高的變化趨勢(shì)：1 月份最低（198cm） ；然后逐月升高，至 8 月份達(dá)最高值（241cm） ，后又逐月降低。全年的變化幅度為 43cm。3. 海流根據(jù)中國(guó)海洋大學(xué)編制的本項(xiàng)目海域使用論證報(bào)告顯示，項(xiàng)目東側(cè)外海實(shí)測(cè)海流方向基本與海岸線走向平行。除在鰲山灣東北端

45、靠近女島的部分海域流速較大外，其余部分流速相對(duì)較小。在大、小潮期間，海流流速均自表至底逐漸減小，流向在垂直線上的分布比較一致，表面紊流較輕。根據(jù)海港水文規(guī)范 （jtj213-98）的規(guī)定及中國(guó)海洋大學(xué)的青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告22實(shí)測(cè)結(jié)果，鰲山灣的潮流性質(zhì)為規(guī)則半日潮流。3.6 配套條件配套條件3.6.1 3.6.1 市政設(shè)施配套情況市政設(shè)施配套情況本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)現(xiàn)狀為未開發(fā)的養(yǎng)殖海域，無市政配套設(shè)施。1、給水本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域無給水管網(wǎng)。溫泉鎮(zhèn)現(xiàn)有給水供水能力為 1000m3/日，且給水管網(wǎng)僅在溫泉鎮(zhèn)內(nèi)鋪設(shè)。不能滿足本項(xiàng)目建成后的使用要求。項(xiàng)目近期擬采用海水淡化

46、措施解決項(xiàng)目用水，管網(wǎng)按照遠(yuǎn)期規(guī)劃要求鋪設(shè)，待鰲山組團(tuán)的市政給水管網(wǎng)建設(shè)完善后，接入城市給水管網(wǎng)。2、排水項(xiàng)目周邊地區(qū)現(xiàn)狀無市政排水設(shè)施，在鰲山組團(tuán)的規(guī)劃道路下規(guī)劃有完善的排水管網(wǎng)。本項(xiàng)目污水排放擬按照遠(yuǎn)期規(guī)劃布置污水管道，近期擬采用地下式污水處理裝置，經(jīng)生化處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后，排放至項(xiàng)目地域內(nèi)的水體中。根據(jù)總體規(guī)劃，遠(yuǎn)期在項(xiàng)目北、南方向均建有污水處理廠，遠(yuǎn)期規(guī)劃擬將項(xiàng)目用地內(nèi)的污水接至市政污水管網(wǎng)，排放至污水處理廠。3、供電項(xiàng)目用地范圍內(nèi)無可用電源。在溫泉鎮(zhèn)周邊有多條不同電壓等級(jí)的高壓輸電線路，本項(xiàng)目擬采用集中變電所，從供電管理部門指定的位置“t”接兩條高壓電源至變壓器。4、燃?xì)庹麄€(gè)溫泉鎮(zhèn)區(qū)

47、域內(nèi)現(xiàn)狀無燃?xì)夤芫W(wǎng)，本項(xiàng)目近期擬采用瓶裝液化石油氣，遠(yuǎn)期根據(jù)城市集中管網(wǎng)的建設(shè)情況，采用管道供氣。青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告235、電訊即墨市電信建設(shè)較為完善，目前已實(shí)現(xiàn)“村村通電話” 。項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀有電話線路，本項(xiàng)目擬由溫泉鎮(zhèn)電話交換局接來電話線路。項(xiàng)目近期擬采用 adsl 方式連接 internet 網(wǎng)絡(luò)，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)預(yù)留一條計(jì)算機(jī)光纖通道。目前，整個(gè)青島市行政區(qū)域內(nèi)已全部實(shí)現(xiàn)無縫覆蓋，項(xiàng)目區(qū)域無線通信信號(hào)良好，北側(cè)距中國(guó)移動(dòng)和中國(guó)聯(lián)通的基站僅幾百米，可保證無線通信的要求。6、電視目前，在項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)無有線電視網(wǎng)絡(luò)。在鰲山組團(tuán)規(guī)劃中，該區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)有城

48、市有線電視網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目建成后，近期內(nèi)采用天線接收電視信號(hào)。根據(jù)本項(xiàng)目的國(guó)際化特點(diǎn)，建議項(xiàng)目單位向有關(guān)單位申請(qǐng)，在本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)。3.6.2 3.6.2 道路交通條件道路交通條件本項(xiàng)目緊臨濱海大道，濱海大道通車后，由青島市區(qū)到本項(xiàng)目位置僅 30 分鐘車程，對(duì)外交通便利。青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告24第四章第四章 市場(chǎng)分析和經(jīng)營(yíng)規(guī)劃市場(chǎng)分析和經(jīng)營(yíng)規(guī)劃4.1 青島市旅游市場(chǎng)分析青島市旅游市場(chǎng)分析青島地處黃海之濱、嶗山腳下，倚港口、貿(mào)易之優(yōu)勢(shì)，是聞名遐邇的海濱旅游勝地。青島的自然景色兼山、海、灘、林、泉之勝，人工建筑集歐、亞、美和中國(guó)民族風(fēng)格之美。作為旅游城市

49、的青島，有三里河等新石器時(shí)代遺址、2000 多年前齊國(guó)的古長(zhǎng)城、秦始皇三次登臨的瑯琊臺(tái)、漢代埋葬 500 義士古骸的田橫島、隋代修建的珠山石窟、被譽(yù)為石刻瑰寶的天柱山魏碑等著名古跡；有棧橋、魯迅公園、海水浴場(chǎng)、八大關(guān)建筑群等風(fēng)景名勝，有位于市區(qū)東部被譽(yù)為“神仙之宅、靈異之府”的嶗山風(fēng)景區(qū)和石老人旅游度假區(qū)，有與市區(qū)隔海相望的薛家島旅游度假區(qū)。近幾年，結(jié)合城市建設(shè)又開發(fā)建設(shè)了一些城市新景觀，如五四廣場(chǎng)、東海路中華文明雕塑一條街等。1999 年青島成為國(guó)家首批優(yōu)秀旅游城市。青島的旅游產(chǎn)品由沿襲多年的觀光型開始走上觀光、度假等綜合型方向發(fā)展，已成為中國(guó)北方海濱度假休閑的勝地。青島旅游業(yè)在“八五”、“

50、九五”和“十五”期間總體呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，除 1998 年受亞洲金融危機(jī)和 2003 年非典因素的影響處于停滯狀態(tài)外，其余年份游客人數(shù)均呈迅速增長(zhǎng)趨勢(shì)，1990 年至 2004 年來青旅游人次由 398 萬人次增長(zhǎng)到 2309 萬人次，增長(zhǎng) 5.8 倍，其中海外游客由 1990 年的 7 萬人次增加到 2004 年的 52 萬人次。青島市 1996 年到2004 年主要的旅游業(yè)指標(biāo)表 4-2。青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告25表 4-2 1990-2004 年青島市旅游業(yè)主要指標(biāo)年度海外游客(人次)增長(zhǎng)率(%)國(guó)內(nèi)游客(萬人次)增長(zhǎng)率(%) 旅游總收入(億元)增長(zhǎng)率(

51、%)旅游收入占gdp比重(%)19961811164.499027.9856.473.377.9519971978909.269636.7462.099.957.7919981995470.81013.585.369.0811.47.85199922769714.1113111.681.117.28.19200026059214.51285.5713.67100.523.98.732001323079241519.1318.211817.49200241700029.2179518.2150.5227.6-2003341158-181654.57-8136.8-97.7200452249853

52、.22157.4430.4162.618.97.5根據(jù)青島市旅游業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，到 2008 年接待海外游客100 萬人次，接待國(guó)內(nèi)游客 3000 萬人次；到 2010 年接待海外游客 125萬人次，接待國(guó)內(nèi)游客 3480 萬人次。具體規(guī)劃旅游指標(biāo)見表 4-3。表 4-3 青島市旅游業(yè)規(guī)劃發(fā)展指標(biāo)一覽表海外游客旅游外匯收入國(guó)內(nèi)游客國(guó)內(nèi)旅游收入年度數(shù)量（萬人次）年增長(zhǎng)（%）數(shù)量（億美元）年增長(zhǎng)（%）數(shù)量（萬人次）年均增長(zhǎng)（%）數(shù)量（億元）年均增長(zhǎng)（%）200810017.3%726%30008.2%39021%201012515%8.720%34808%50818%青島旅游市場(chǎng)已呈現(xiàn)出良好

53、的發(fā)展趨勢(shì)，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從傳統(tǒng)的觀光型向觀光與休閑度假相結(jié)合的現(xiàn)代旅游格局轉(zhuǎn)變，為周邊各具特色的旅游度假勝地的建設(shè)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件，且旅游度假區(qū)由依托風(fēng)景青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告26名勝的觀光階段發(fā)展到度假娛樂階段，正向定居的趨勢(shì)發(fā)展，開始了綜合開發(fā)的階段，這一發(fā)展趨勢(shì)為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了良好的機(jī)遇。4.2 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析青島以其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和廣闊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，使青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了誘人的魅力。近年來，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。1992 年，隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島房地產(chǎn)進(jìn)入三

54、年的高漲時(shí)期，房地產(chǎn)投資從 92 年到 94 年三年間，各年增長(zhǎng)率分別為 139.2%、143.2%和 136%，93 年達(dá)到頂峰，94 年開始增速減緩，95 年以來增速明顯減慢，95 年增長(zhǎng)率為21.1%，96、97 年則出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)， 98 年開始回升達(dá)到 43.81 億元，99 年增幅明顯加大達(dá)到 62.97 億元。2000 年、2001 年分別達(dá)到 67.51億元和 92.5 億元，2001 年以后一直保持持續(xù)的增長(zhǎng)。近年青島市房地產(chǎn)開發(fā)情況見表 4-1、4-2。表 4-1 青島市 1996 年-2004 年房地產(chǎn)投資情況表年 份1996199719981999200020012002

55、20032004房地產(chǎn)投資（億元）45.642.743.86367.592.5103.6 127.8 162.7比上年增長(zhǎng)（）-6.36%2.58% 43.84%7.14% 37.04%12.00%23.36%27.31%青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告27表 4-2 青島市 1996 年-2004 年房地產(chǎn)開發(fā)情況表項(xiàng) 目單位1996199719981999200020012002200320041. 施工面積74867574290010471373141717482101 比上年增長(zhǎng)-26%-10%9.9%21%16%31%3.2%23%20%2. 新開工面積21

56、4180346417603-666917941占施工面積比重29%27%477%46%58%47%52%45% 比上年增長(zhǎng)-57%-16%92%20%45%38%2.6%3. 竣工面積203237260473352524537538635占施工面積比重27%35%35%53%346%38%38%31%30% 比上年增長(zhǎng)-16%17%9%83%-26%49%2.5%018%4. 實(shí)際銷售面積80113178236301387453486516 比上年增長(zhǎng)-22%41%58%33%27%29%17%7%6%從價(jià)格水平看青島在國(guó)內(nèi)始終整體上仍保持在一個(gè)較高發(fā)展水平。從城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)看，青島落后于

57、北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。1999 年青島市商品住宅平均價(jià)格為 2500 元左右， 2004 年青島市商品住宅平均價(jià)格漲至5127 元。由于青島具有較好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和中國(guó)北方沿海濱海旅游度假城市的優(yōu)勢(shì)，以成為我國(guó)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)地帶。種種情況表明，青島市房地產(chǎn)前景良好，已進(jìn)入良性發(fā)展階段。4.3 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析4.3.1 4.3.1 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位項(xiàng)目的市場(chǎng)定位青島作為我國(guó)著名海濱旅游度假城市，目前青島的旅游業(yè)總體上青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告28觀光為主，以休閑、度假為主的旅游產(chǎn)品開發(fā)力度不足，近幾年

58、開發(fā)的度假設(shè)施功能單一、規(guī)模較小。與北京、上海、廣州、深圳等度假區(qū)開發(fā)的熱點(diǎn)城市相比，青島在海岸線的自然風(fēng)光、氣候條件等方面具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，而這正是建設(shè)中、高檔旅游度假區(qū)的最重要前提條件。因此，在青島開發(fā)旅游房地產(chǎn)前景良好，大型、中高檔度假區(qū)的建設(shè)將有利于青島旅游由觀光型向觀光度假型轉(zhuǎn)變。項(xiàng)目結(jié)合海上旅游，定位為以游艇為主題的度假會(huì)所、針對(duì)國(guó)內(nèi)外大企業(yè)的商務(wù)及度假會(huì)所，充分體現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)需求的結(jié)合點(diǎn)。1、游艇成為國(guó)內(nèi)高收入階層新興的休閑方式在國(guó)外特別是歐美國(guó)家，玩游艇是很時(shí)髦的休閑娛樂方式。他們不光是因?yàn)槊詰俅蠛：陀瓮П旧?，而是把擁有游艇?dāng)作自我價(jià)值和身份的一種體現(xiàn)。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和

59、生活質(zhì)量的提高，國(guó)內(nèi)的高收入階層開始向歐美流行的休閑方式看齊，開始更多親近自然，親近綠色山水。對(duì)于他們來說，游艇不僅僅是一種簡(jiǎn)單的消費(fèi)物品，更重要的是它代表著一種新的理念，一種對(duì)生活樂趣刻意的追求。目前在中國(guó)僅有 20 家左右的游艇俱樂部，大多集中在東南部沿海和長(zhǎng)三角地區(qū)。2、會(huì)所已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)高收入階層休閑交際的趨勢(shì)商務(wù)會(huì)所出現(xiàn)在上世紀(jì) 30 年代的英國(guó)，會(huì)所提供高級(jí)的生活服務(wù)，更重要是提供一個(gè)擴(kuò)大同階層人士的社交圈子，往往一些重要的商務(wù)青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告29活動(dòng)與交易也流行在會(huì)所中進(jìn)行。二十世紀(jì)九十年代開始，國(guó)內(nèi)興起商務(wù)會(huì)所的發(fā)展熱潮，北京的京城俱樂部

60、、長(zhǎng)城俱樂部、美洲會(huì)和中國(guó)會(huì)合稱四大會(huì)所，一直是北京奢華與優(yōu)越一族的落腳地，地位無可取替。最新加入的為乙十六號(hào)會(huì)館，結(jié)聯(lián)另一會(huì)所大城上海的多間會(huì)所，如上海美洲俱樂部、銀行家俱樂部、鴻藝會(huì)和雍福會(huì)等，把中國(guó)的商務(wù)會(huì)所文化再推上一步。3、分時(shí)度假是國(guó)內(nèi)旅游發(fā)展的方向之一分時(shí)度假自 20 世紀(jì) 60 年代問世于法國(guó)以來，在世界范圍內(nèi)得到迅速發(fā)展，成為風(fēng)靡世界的休閑旅游度假方式。目前，在世界上已經(jīng)有 60 多家大型的分時(shí)度假集團(tuán)，形成了巨大的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，4500個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在 81 個(gè)國(guó)家，來自 124 個(gè)國(guó)家的 300 多萬個(gè)家庭購(gòu)買了度假權(quán)。分時(shí)度假業(yè)現(xiàn)已發(fā)展為成年?duì)I業(yè)額 65 億