泰州房地產(chǎn)市場考察報告

1、泰州房地產(chǎn)市場考察報告2009.06.16目 錄第一部分：城市背景6一、城市歷史7二、地理位置9三、行政轄區(qū)10四、交通背景11五、工業(yè)泰州12六、文化泰州13七、展望泰州14第二部分：城市基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析15一、城市人口16二、全市地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢16三、全市地區(qū)人均國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值發(fā)展分析18四、固定資產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步增長19五、房地產(chǎn)市場投資保持高速增長20六、城鎮(zhèn)人均可支配收入增長穩(wěn)健21七、城鎮(zhèn)人均居住水平22八、城市發(fā)展23第三部分：泰州市市區(qū)房地產(chǎn)市場分析26一、市場特征271、房地產(chǎn)供求市場均衡發(fā)展272、成交價格增長平穩(wěn)283、2009年上半年房地產(chǎn)市場量價齊升

2、294、規(guī)模開發(fā)成市場主流295、多層產(chǎn)品占主導(dǎo)地位，多層、小高層、高層產(chǎn)品混合建設(shè)306、中大面積戶型受到市場歡迎307、本地消費(fèi)群體為主導(dǎo)，50萬左右房源受市場歡迎318、城市拆遷撬動消費(fèi)市場318、土地成交市場將步入新高潮329、城南市場競爭更趨激烈33二、板塊市場分析341、板塊區(qū)分342、板塊認(rèn)知353、板塊分析36城中板塊36城中板塊樓盤掃描37市場特征37發(fā)展趨勢38城東板塊39城東板塊樓盤掃描40市場特征40發(fā)展趨勢41城南板塊41城南板塊樓盤掃描42市場特征44發(fā)展趨勢44城西及城北板塊45城西及城北板塊樓盤掃描45市場特征46發(fā)展趨勢46遠(yuǎn)郊板塊47第四部分：泰州房地產(chǎn)市場

3、的發(fā)展和趨勢48第一部分：城市背景一、城市歷史泰州具有2100多年的歷史。古稱海陽、海陵，漢初置縣，東晉設(shè)郡，南唐建州，取“國泰民安”之意，“泰州”之名由此而始。與廣陵揚(yáng)州、蘭陵常州、金陵南京相呼應(yīng)，素有“漢唐古郡、淮海名區(qū)”之稱。西漢海陵縣屬臨淮。漢書.地理志載：武帝元狩六年（前117）設(shè)置臨淮郡，下轄29個縣，其中有海陵縣。大清一統(tǒng)志卷六十七云："以其地傍海而高故曰海陵。"唐以后縣治位于今泰州市市區(qū)。新莽海陵縣改稱亭間，屬淮平郡。西晉武帝太康元年（280）海陵縣復(fù)立，屬廣陵(揚(yáng)州)郡。梁，海陵縣改屬海陵郡，海陵郡郡治移治海陵縣，下轄海陵、建陵、寧海、如皋、臨江、蒲濤、臨

4、澤7個縣，海陵郡屬南兗州。北周，南兗州改稱吳州，海陵郡屬吳州，轄海陵、建陵、如皋、寧海、臨澤5個縣。開皇九年，吳州改稱揚(yáng)州，海陵縣屬揚(yáng)州。煬帝大業(yè)初年，揚(yáng)州改為江都郡，海陵縣屬江都郡。睿帝乾貞中，于海陵縣設(shè)置海陵制置院。南唐烈祖升元元年設(shè)置泰州，下轄海陵、泰興、鹽城、興化4個縣。元宗保大十年分海陵縣如皋場設(shè)置如皋縣，泰州增轄如皋縣。同年又于海陵縣東境設(shè)置靜海制置院。馬令南唐書卷一："改元升元，以揚(yáng)州海陵縣為泰州。" 王象之輿地紀(jì)勝卷四十："相傳以為取通泰之義。"海陵縣為泰州州治所在地。北宋，太祖乾德五年，泰州屬淮南道。太平興國二年鹽城改屬楚州后，泰州轄海

5、陵、興化、泰興、如皋4個縣。南宋，泰州為軍事州，屬淮南東路。高宗建炎四年，興化縣改屬承州，泰州轄海陵、如皋、泰興3個縣。紹興五年，泰興縣改屬揚(yáng)州，興化縣廢為鎮(zhèn)并附入海陵縣，泰州轄2個縣。紹興十年，泰興縣改屬泰州，泰州治所一度移至泰興沙上。紹興十二年，泰興縣再次改屬揚(yáng)州。紹興十九年復(fù)設(shè)興化縣，仍屬泰州。民國元年21年，江蘇省劃為15個行政區(qū)，泰縣屬泰縣行政區(qū)，泰縣行政區(qū)轄泰縣、泰興、靖江、東臺。1950年1月，泰州行政區(qū)與揚(yáng)州行政區(qū)合并為蘇北泰州行政區(qū)，專員公署駐泰州，下轄2市9縣：泰州市、揚(yáng)州市、泰縣、泰興、靖江、江都、高郵、寶應(yīng)、興化、六合、儀征。1950年5月8日，泰州市、泰縣合并，稱泰縣

6、，縣政府駐泰州，屬泰州行政區(qū)。1996年8月12日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，揚(yáng)州市進(jìn)行行政區(qū)劃調(diào)整，縣級泰州市從揚(yáng)州市劃出，組建地級泰州市，下轄海陵區(qū)、靖江市、泰興市、姜堰市、興化市。1997年，海陵區(qū)、姜堰市、泰興市部分行政區(qū)劃進(jìn)行調(diào)整，組建高港區(qū)。目前，泰州下轄四市兩區(qū)和泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。二、地理位置泰州市地處江蘇省中部、長江北岸,西面與揚(yáng)州市連接、北面及東北部分毗鄰鹽城、東面緊依南通市、南面與蘇州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江揚(yáng)中市隔江相望。全市南北長而東西窄，南北最大直線距離約124公里，東西最窄處約19公里，最寬處也僅55公里，總面積5790平方公里。三、行政轄區(qū)泰州市設(shè)海陵、高港2個區(qū)，下轄興化、靖

7、江、泰興、姜堰4個縣級市，共有91個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、338個居民委員會、1578個村民委員會，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄9個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、87個居民委員會、127個村民委員會。四、交通背景泰州水陸空交通便捷，引江河集引、排、航等功能于一體，被譽(yù)為“中國的萊茵河”，是沿海與長江“t”型產(chǎn)業(yè)帶結(jié)合部。國家一類開放口岸泰州港內(nèi)河港口群萬噸級以上泊位5個，集裝箱碼頭年吞吐能力達(dá)到10萬噸標(biāo)箱。江陰大橋使長江天塹變通途，是泰州與上海、蘇南的快速通道。328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路，全市公路通車總里程5693公里。新長（新沂長興）鐵路、寧啟（南京

8、啟東）鐵路在泰州境內(nèi)縱橫交錯。揚(yáng)州泰州機(jī)場場址原則上建在江都丁溝，新建的揚(yáng)州泰州民用機(jī)場，距泰州市區(qū)約20公里。揚(yáng)州泰州機(jī)場是全國民用機(jī)場布局規(guī)劃確定的新建機(jī)場之一，飛行區(qū)等級為4c級，年吞吐量50萬人次。五、工業(yè)泰州泰州東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟(jì)圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊，是長江三角洲工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮的中心城市之一，已逐步形成了一個以工業(yè)為主商貿(mào)并存發(fā)展的新興商貿(mào)城市。泰州市擁有醫(yī)藥、機(jī)電、船舶、化工等四大優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，戴南不銹鋼、靖江微特電機(jī)、泰興減速機(jī)、姜堰五金等十大特色產(chǎn)業(yè)集群。銷售收入超過100億元的規(guī)模企業(yè)有春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、新世紀(jì)造船等大型企業(yè)集團(tuán)，以及陵光集團(tuán)

9、、梅蘭集團(tuán)、林海集團(tuán)、興達(dá)鋼簾線公司等。中成藥、vc、鋼簾線、汽車零部件、離子膜燒堿等產(chǎn)量全國領(lǐng)先，空調(diào)、冰箱、微特電機(jī)、船舶成為全國重要的生產(chǎn)基地。以醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心，創(chuàng)成國家火炬計劃醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、國家科技興貿(mào)出口創(chuàng)新基地和國家生物產(chǎn)業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，全力打造“中國醫(yī)藥第一城”。 六、文化泰州自古以來，泰州人杰地靈，名賢輩出。唐代書法評論家張懷瓘、元末明初文學(xué)家施耐庵、清代“揚(yáng)州八怪”代表人物鄭板橋、文學(xué)理論家劉熙載、評書宗師柳敬亭，以及現(xiàn)代著名京劇藝術(shù)大師梅蘭芳、地質(zhì)學(xué)家丁文江等，是泰州歷代文化名人中的杰出代表。抗金英雄岳飛、政治家文學(xué)家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州或主政或從

10、業(yè)，為泰州歷史留下了璀璨的一頁。泰州市境內(nèi)名勝古跡眾多。千年古剎光孝律寺在海內(nèi)外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書院 “梅、桃、柳”三園、光孝寺、學(xué)政試院、望海樓、五時巷等等人文景觀是泰州歷史文化的瑰寶。境內(nèi)有國家aaaa級風(fēng)景區(qū)溱湖風(fēng)景區(qū)、里下河水鄉(xiāng)濕地、泰興銀杏群落森林公園、引江河國家水利風(fēng)景區(qū)等自然生態(tài)旅游，有享有“溱潼會船甲天下”美稱的中國溱潼會船節(jié)、興化板橋藝術(shù)節(jié)等民俗節(jié)慶旅游，有新四軍東進(jìn)泰州談判舊址及紀(jì)念館、黃橋戰(zhàn)役紀(jì)念館、海軍誕生地紀(jì)念館等革命紅色旅游。七、展望泰州從泰州市政府制定的五年發(fā)展規(guī)劃來看五年內(nèi)，中心城市建設(shè)累計投入800億元，重點(diǎn)實(shí)施周山河街區(qū)、城北街區(qū)

11、、火車站街區(qū)和市文化中心、園博園、市體育中心等一批重大工程，繼續(xù)加強(qiáng)城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施和景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)。到2012年,“一城三區(qū)”組團(tuán)發(fā)展格局基本形成，中心城市建成區(qū)面積擴(kuò)大到90平方公里，城市載體功能和綜合服務(wù)功能更加完善，“水親、綠透、文昌、城秀”的城市風(fēng)貌進(jìn)一步凸現(xiàn)，躋身長三角最適宜人居、創(chuàng)業(yè)和發(fā)展的現(xiàn)代化城市行列。加快轄市城區(qū)建設(shè)步伐，引導(dǎo)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)向小城市和城市片區(qū)方向發(fā)展,“一大三中兩小多片”的市域城鎮(zhèn)體系、大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局初步形成。2012年城市化率提高到57%。大規(guī)模的城市化發(fā)展計劃，為泰州房地產(chǎn)業(yè)營造出良好的市場發(fā)展環(huán)境。第二部分：城市基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析一、

12、城市人口至2008年末，泰州市全市戶籍總?cè)丝?00.89萬人，其中泰州市全市城鎮(zhèn)總?cè)丝?45.9萬人，泰州市市區(qū)總?cè)丝?2萬人。規(guī)劃至2012年，泰州市城市化水平由現(xiàn)在的48%提高到57%，即2009-2012年泰州市城鎮(zhèn)人口每年至少保持近10萬人的增長速度。泰州市城市化發(fā)展水平、城鎮(zhèn)人口的增長，為泰州房地產(chǎn)市場營造良好的發(fā)展環(huán)境。二、全市地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢2008年，泰州市全市地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)比重顯著提升。2008年全年，泰州市全市地區(qū)國民生產(chǎn)總值1394.2億元，比上年增長13.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值109億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值808.6億元，

13、增長14%；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值476.6億元，增長15.3%。三次產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成比例，由上年的12.552.835.7調(diào)整為7.8：58.0：34.2。 單位：億元 數(shù)據(jù)來源于泰州政府網(wǎng)自2003年以來，泰州市全市地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)、快速增長發(fā)展趨勢，其中第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值比重顯著提升，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力明顯。三、全市地區(qū)人均國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值發(fā)展分析按常住人口計，2008年泰州市全市地區(qū)人均國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值突破3萬元大關(guān)，達(dá)30256元，增長13.5%。 單位：元 數(shù)據(jù)來源于泰州政府網(wǎng)自2003年以來，泰州市全市地區(qū)人均國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢，2008年突破3萬元大關(guān)，折算成約4000美元

14、（地區(qū)人均gdp值在1300-8000美元之間，該地區(qū)的房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段）。泰州市全市地區(qū)人均國民生產(chǎn)總值顯示，泰州房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展的市場狀態(tài)。四、固定資產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步增長 數(shù)據(jù)來源于泰州政府網(wǎng)（單位：億元） 自2003年以來，泰州市固定資產(chǎn)市場投資保持近30%左右的增長速度，快速、穩(wěn)步增長的城市化建設(shè)水平，為泰州房地產(chǎn)業(yè)提供堅實(shí)的市場基礎(chǔ)。五、房地產(chǎn)市場投資保持高速增長 數(shù)據(jù)來源于泰州政府網(wǎng)（單位：億元） 自2006年以來，泰州市房地產(chǎn)市場投資呈現(xiàn)顯著、快速增長的發(fā)展勢頭，顯示泰州市房地產(chǎn)市場較大的市場發(fā)展空間，市場競爭逐漸增強(qiáng)。六、城鎮(zhèn)人均可支配收入增長穩(wěn)健 數(shù)據(jù)來源于泰州

15、政府網(wǎng)（單位：元） 自2003年以來，泰州市全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年保持穩(wěn)健、高速增長的發(fā)展趨勢，為泰州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供一定的市場基礎(chǔ)。七、城鎮(zhèn)人均居住水平城鎮(zhèn)人均居住建筑面積 年份2003年2004年2005年2006年2007年2008城鎮(zhèn)人均住房建筑面積18.7628.136.934.331.9730.3農(nóng)村居民人均住房建筑面積41.2341.241.441.943.9745.5 數(shù)據(jù)來源于泰州政府網(wǎng)（單位：平方米）2003-2005年，泰州市城鎮(zhèn)人均居住建筑面積逐年快速增長；2005-2008年，泰州市城鎮(zhèn)人均居住建筑面積逐年緩慢回落，改善性需求市場比重逐漸增強(qiáng)。按城鎮(zhèn)人均

16、居住建筑面積35米的市場標(biāo)準(zhǔn)，今后12年泰州市房地產(chǎn)住宅建筑總面積達(dá)1155.73萬平米，中長期泰州住宅房地產(chǎn)市場前景良好。八、城市發(fā)展泰州市城市規(guī)劃重點(diǎn)向南、其次向東發(fā)展。向南發(fā)展是進(jìn)一步呼應(yīng)沿江開發(fā)，主要為了拓展新區(qū)，建設(shè)新的商務(wù)區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè)向南拓展,不斷放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。向東發(fā)展目的主要是進(jìn)一步整合海陵、姜堰資源，主要以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)為主體,從基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等方面協(xié)調(diào)姜堰共同發(fā)展。未來泰州主要的發(fā)展方向?yàn)橄驏|和向南。在向南發(fā)展上以商務(wù)、教育、居住為主，適合居住；在向東發(fā)展上以工業(yè)和農(nóng)業(yè)為主，以工業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)

17、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。未來一段時間，城南板塊的居住舒適性比較突出，而城東板塊對住房的需求不可忽視。根據(jù)泰州市全市地區(qū)城市基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析可以看出，泰州市城市第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁較強(qiáng)；全市地區(qū)城市化建設(shè)進(jìn)程較快，房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)步增長，中長期市場前景良好。未來泰州房地產(chǎn)住宅市場重點(diǎn)向南、其次向東發(fā)展。第三部分：泰州市市區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、市場特征1、房地產(chǎn)供求市場均衡發(fā)展 數(shù)據(jù)來源于泰州政府網(wǎng)（單位：萬平米）自2003年以來，泰州市房地產(chǎn)市場供給、需求呈現(xiàn)穩(wěn)步增長市場勢頭，供求關(guān)系穩(wěn)定、均衡?？傮w上泰州房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境穩(wěn)定、健康。2、成交價格增長平穩(wěn) 數(shù)據(jù)來源于泰州國土局、泰州政府

18、網(wǎng)（單位：萬平米）2003-2007年，泰州市房地產(chǎn)市場成交價格保持快速增長市場態(tài)勢；2007-2008年，房地產(chǎn)市場成交價格微幅上調(diào)?？傮w上，泰州市房地產(chǎn)市場成交價格呈現(xiàn)穩(wěn)定、快速增長發(fā)展趨勢。3、2009年上半年房地產(chǎn)市場量價齊升 2009年1-5月份，泰州市市區(qū)成交商品房5898套，成交面積69.15萬平方米。其中成交住宅商品房4866套，成交面積59.91萬平方米，成交面積同比上升92.52%；成交均價約4127元/平米，同比上漲8.74%。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)銷售升溫、成交價格上漲市場現(xiàn)象，短期內(nèi)市場銷售形勢良好。4、規(guī)模開發(fā)成市場主流相對于泰州市市區(qū)主城區(qū)而言，房地產(chǎn)市場整體開發(fā)規(guī)模較大

19、。城東在售盛和東方名邸總建筑面積約15萬平米、城中鳳臺國際總建筑面積約29萬平米、城南鵬欣上郡總建筑面積約55萬平米、左岸名都總建筑面積約14萬平米。相對于泰州市市區(qū)主城區(qū)而言，房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模較大，大盤、規(guī)模化開發(fā)成市場主流。5、多層產(chǎn)品占主導(dǎo)地位，多層、小高層、高層產(chǎn)品混合建設(shè)目前，泰州市市區(qū)主城區(qū)房地產(chǎn)市場在售項(xiàng)目集中在城中、城東、城南板塊，其他板塊有少量尾房房源（遠(yuǎn)郊板塊另計）。其中城東、城南板塊在售項(xiàng)目以多層產(chǎn)品為主，后期有少量小高層產(chǎn)品上市；城中板塊內(nèi)以小高層、高層產(chǎn)品為主。整體上，泰州市市區(qū)房地產(chǎn)市場供給的產(chǎn)品以多層住宅為主，建筑品質(zhì)保持市場中上等水平，但小區(qū)綜合質(zhì)素相對較差。

20、6、中大面積戶型受到市場歡迎根據(jù)泰州市春季房博會成交情況的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在市場上爆發(fā)的購房需求中，90-120平米戶型銷售走俏，改善性消費(fèi)需求逐漸釋放。如“金水灣”項(xiàng)目，春季房博會期間成交26套房源中，面積均120m2以上；5月20號鳳城國際二期開盤，推出的房源以大戶型景觀房為主， 120平米以上面積的房源占總房源的60%，受到市場的熱捧。中大面積戶型受到市場的歡迎；7、本地消費(fèi)群體為主導(dǎo)，總價50萬左右房源受市場歡迎根據(jù)對在售房源/已售（尾房）項(xiàng)目訪談，泰州市區(qū)面積不大，本地人居住密度大，外來人口較多，大多數(shù)樓盤均被本地消費(fèi)群消化。其中泰州城東區(qū)的項(xiàng)目主要購房者區(qū)域性廣，包含了泰州市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)

21、的富裕階層；城南的項(xiàng)目主要購房群體以本地客群為主，包括市區(qū)中青年消費(fèi)群體、政府公務(wù)員以及周邊企業(yè)中高層管理人員等。本地消費(fèi)群體商品房銷售總價在50萬左右，不宜超過60萬；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群購房總價最好保持在45-50萬左右。8、城市拆遷撬動消費(fèi)市場泰州又開始新一輪城市拆遷高潮。2009年泰州市加速城北地區(qū)舊城改造步伐，全年計劃投資45.97億元，重點(diǎn)實(shí)施43個項(xiàng)目。其中海陵區(qū)實(shí)施拆遷項(xiàng)目25個，拆遷總面積約89萬平方米，涉及7286戶居民；重點(diǎn)拆遷項(xiàng)目10個，拆遷總面積約76.9萬平方米，分別是揚(yáng)橋東北側(cè)（二期）改造工程、米廠周邊街區(qū)改造工程、產(chǎn)紡總廠地塊改造工程、三森街區(qū)一期改造工程、唐仁地塊改造工程

22、、泰九路拆遷工程、斜橋街區(qū)改造工程、西大門改造工程，涵西、五巷古民居保護(hù)工程，鳳城河整治工程等。龐大的城市拆遷產(chǎn)生的剛性需求，為泰州市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。為了滿足拆遷戶的安置需求，泰州市政府大量訂購了稻香灣、蘇房佳園、陽光新城住宅商品房，造成泰州城北片區(qū)商品房稀缺的市場局面。8、土地成交市場將步入新高潮 數(shù)據(jù)來源于泰州國土資源網(wǎng)（單位：萬平米）2003-2005年，泰州市土地成交面積逐年下降，市場上采取小規(guī)模滾動開發(fā)模式，房地產(chǎn)市場供給與需求保持均衡狀態(tài)；2006年土地交易急劇上揚(yáng)，隨后兩年內(nèi)土地交易一路回落，處于消化階段。整體上，泰州市土地政策比較理性，根據(jù)2003-2008

23、年土地交易周期，預(yù)計2009-2010年左右泰州市土地交易量將再度上升。9、城南市場競爭更趨激烈 數(shù)據(jù)來源于泰州國土資源網(wǎng)（單位：萬平米）泰州市2009年計劃出讓的土地，主要集中在城南區(qū)域。根據(jù)泰州市重點(diǎn)向南城市規(guī)劃，城南板塊將步入城市化建設(shè)高潮，未來城南片區(qū)市場競爭更趨激烈。二、板塊市場分析根據(jù)泰州市市區(qū)主城區(qū)主要在售項(xiàng)目市場分布，劃分成城中板塊、城東板塊、城南板塊、城西及城北板塊、遠(yuǎn)郊板塊等五大板塊。1、板塊區(qū)分城中：由東進(jìn)路、江洲路、東風(fēng)路、濟(jì)川路等四條城市主干道圍合而成；城東：東風(fēng)路以東、濟(jì)川路以北；城南：濟(jì)川路以南區(qū)域；城西及城北板塊：城西板塊主要分布在江洲路以西的區(qū)域；城北板塊主要

24、分布在江洲路以東、東進(jìn)路以北、東風(fēng)路以西的區(qū)域；遠(yuǎn)郊板塊：主要分布在328國道附近及以外區(qū)域，包括從姜堰區(qū)域新劃入泰州市市區(qū)的部分地塊；2、板塊認(rèn)知城西老的工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為滯后。城市化發(fā)展難度較大。交通、配套均不太完善。城北停留在老城區(qū)階段，交通混亂、城市化發(fā)展滯后。泰州人對其認(rèn)同度較差。城南市政府所在地，交通便捷，環(huán)境較好。已形成幾片大的居住社區(qū)。隨著醫(yī)藥城的建立其認(rèn)同度將有所提升。城東目前區(qū)域配套尚不完備。但交通便利，教育資源豐富?？蛻艨春贸菛|板塊的教育資源。城中依托其城中中心的優(yōu)勢，生活配套齊全。區(qū)域認(rèn)同度較高，但土地稀缺，房價較高。注：遠(yuǎn)郊板塊主要以當(dāng)?shù)叵M(fèi)客群為主，其次為附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群

25、。3、板塊分析城中板塊城中板塊是泰州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)、教育、科技、體育、衛(wèi)生中心。主要承擔(dān)商業(yè)和娛樂服務(wù)業(yè)和社會各項(xiàng)活動。經(jīng)過多年的改造和發(fā)展，各項(xiàng)生活機(jī)能、基礎(chǔ)設(shè)施配套、市政建設(shè)配套等已相當(dāng)成熟，是泰州房地產(chǎn)市場發(fā)展最早的區(qū)域。目前城中板塊土地資源的稀缺性，導(dǎo)致城中板塊房地產(chǎn)銷售價格高企。城中板塊區(qū)域圖： 城中板塊樓盤掃描案名位置總建面積容積率主力面積類別產(chǎn)品定位均價鳳城國際二期青年南路電視塔南側(cè)1308781.91120-140平米高層高檔住宅5180元/ 金宇花園西倉橋東側(cè)、東進(jìn)西路南側(cè)約500001.35120140小高層中檔4400元/金通梅園二期東風(fēng)路、迎春路交匯處1172

26、001.2260-90、130-150多層、小高層高檔住宅多層6000元/小高層5500元/同悅榮園人民東路西側(cè)、迎春路北側(cè)32337（不含拆遷）1.87110-120150高層高檔住宅7000元/平米市場特征產(chǎn)品：以小高層、高層產(chǎn)品為主，少量多層產(chǎn)品。主力面積：以120-150平米大面積戶型為主，少量80-100平米中小戶型；主力戶型：以三房兩廳為主，以改善性需求為主；銷售價格：小高層、高層銷售均價在5200-5500元/平米；部分高層項(xiàng)目均價7000元/平米；去化狀況：多層接受度較高，去化較快，為人們購房首選；小高層、高層產(chǎn)品抗性較大，但有優(yōu)越的地理區(qū)位為支撐，市場尚可接受。小戶型整體去化

27、良好。產(chǎn)品品質(zhì)：產(chǎn)品品質(zhì)較好，主要依托城中區(qū)域便利的交通、濃厚的居住氛圍，發(fā)達(dá)的商業(yè)和完善的生活配套。主力客源：客源組成廣泛，本區(qū)域?qū)ζ渌麉^(qū)域的客源吸引力較強(qiáng)，客源面廣，但仍以本區(qū)域?yàn)橹鳌０l(fā)展趨勢城中板塊隨著土地資源越來越稀缺，可供開發(fā)的土地也隨之減少，多為商業(yè)加住宅形式或老城改造項(xiàng)目，成本較高，開發(fā)難度較大；規(guī)模較大的項(xiàng)目較少。隨著城市中心地段可開發(fā)土地的日趨減少，未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展將趨向于主城區(qū)的邊緣地帶；土地稀缺將進(jìn)一步體現(xiàn)城市的價值，產(chǎn)品價格還有一定的上浮空間。城東板塊城東板塊教育資源豐富，是泰州重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域之一。隨著泰州大學(xué)城的建設(shè)發(fā)展，一個集商貿(mào)、教育、居住、工業(yè)為一體的城東區(qū)域

28、已初步顯現(xiàn)，城東房地產(chǎn)市場將得到前所未有的迅速發(fā)展。城東板塊區(qū)域圖：城東板塊樓盤掃描案名位置總建面積容積率主力面積類別產(chǎn)品定位價格東方名邸春暉路與育才路交匯處1367391.29590-110120-140多層、小高層、別墅中高檔住宅疊加5100元/多層4000元/小高層3900元/玉堂花園東河陽光西側(cè)121516.61.397120-130多層、小高層、商鋪中檔住宅3460元/天和家園東至春景路、西至宮涵安置區(qū)17萬1.6383-100多層、小高層中檔住宅3300元/萊茵東郡濟(jì)川東路、原328國道交叉口18萬平米1.11170-220疊加別墅、小高層中高檔住宅4200元/市場特征產(chǎn)品：以多層

29、住宅為主，少量小高層產(chǎn)品；主力面積：90-140大面積為主；主力戶型：三房兩廳，兩房戶型有所增加；銷售價格： 3300-3400、4000-4200元/，地段及產(chǎn)品品質(zhì)的差異，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)價格落差較大；去化狀況： 90平米左右的小戶型房源去化速度較快；主力客源：以區(qū)域內(nèi)居民為主，其它區(qū)域客源為次主力客源，包括周邊縣市客源。客層比較優(yōu)質(zhì)，屬于中高收入群體；置業(yè)的目的以自住為主，為小孩上學(xué)為目的的市場需求不可忽視；發(fā)展趨勢城東板塊為泰州城市重點(diǎn)發(fā)展方向之一，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭激烈，發(fā)展前景良好，升值潛力較大。城東區(qū)域范圍較大，土地資源較為豐富，預(yù)計今后會有土地推出，產(chǎn)品形態(tài)將會以多層、小高層產(chǎn)品為

30、主。區(qū)域競爭以價格競爭、品牌競爭、及產(chǎn)品競爭為主。城南板塊城南板塊是城市重點(diǎn)區(qū)域，逐漸發(fā)展成為泰州新的集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、行政、服務(wù)、休閑娛樂中心。區(qū)域內(nèi)交通便利，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)相對完善。隨著大量開發(fā)土地的建設(shè)，帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。城南板塊區(qū)域圖城南板塊樓盤掃描案名位置總建面積容積率主力面積類別產(chǎn)品定位價格鵬欣上郡鼓樓南路西側(cè)、海陵南路東側(cè)、濟(jì)川東路北側(cè)、老通揚(yáng)運(yùn)河南55萬2.2120-150多層、高層中高檔4860元/東潤第一城東風(fēng)南路、永興路交匯處20.4萬1.5多層88-104疊加170-190多層、疊加中檔多層3400元/小高層3300元/m2疊加4000元/m2左岸名都

31、南官河西岸、鳳凰路以南、江洲路以東14萬1.39180-90110-130多層、小高層中高檔3480元/m2恒景國際永興路南、海陵南路西30萬1.23150-180多層、小高層、疊拼高檔疊加4700元/m2小高層4200元/m2金水灣青年南路與鳳凰東路交匯處11萬1.48140150多層中高檔多層4100元/m2復(fù)式4200元/m2彩云居泰州市鼓樓南路與永興路交匯處，市交通局斜對面8.5萬 2.48130-140小高層 中檔3400元/ 世茂河濱花園泰高路329號29萬1.4990、140-150別墅、小高層中高檔小高層3430元/ 別墅6450元/ 市場特征產(chǎn)品：以多層產(chǎn)品為主，兼有小高層、

32、高層、別墅產(chǎn)品。價格：多層3400-3500元/ ，小高層3300-3400元/ ；主力面積：110-150平米大面積戶型；主力戶型：舒適性三房兩廳去化狀況：品質(zhì)稍好的項(xiàng)目去化率50%左右，部分品質(zhì)、地段稍差的項(xiàng)目去化不理想；主力客源：老城區(qū)、城南原居住居民為主要客源；購房目的以自住為主?？蛯訛楣珓?wù)員、企業(yè)中高層管理人員及青年等。發(fā)展趨勢泰州市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，區(qū)域?qū)l(fā)展集行政、辦公、居住、休閑、娛樂、交通為一體的城南新城。隨著建設(shè)開發(fā)的速度加快、2006年土地的放量、2009年城南大面積出讓土地計劃等，區(qū)域市場將更加活躍，市場競爭更趨激烈。激烈的市場競爭迫使開發(fā)商盡量拓展客源，加大對周邊縣市客源的吸納。隨著區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)生活配套建設(shè)的完成和居住機(jī)能的完善，區(qū)域房價將有所提升。城西及城北板塊城西、城北板塊