年昆山房地產(chǎn)市場報告

1、2011年年昆山房地產(chǎn)市場報告一、2010年昆山房地產(chǎn)市場回顧2010年注定又是一個能夠被記錄到中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史的年份：從年初席卷全國的房地產(chǎn)瘋狂到“417”新政后的冷清，再到8、9月份的回暖所引發(fā)的二次調(diào)控，整個2010年的樓市就在調(diào)控與漲價中度過。大浪淘沙，只有經(jīng)歷過真正的風雨，才能知道彩虹的絢麗。又到了年度盤點的時刻，我們希望通過對2010年度市場的動蕩，真正摸索出昆山樓市發(fā)展背后所隱藏的真相。摸清了昆山樓市發(fā)展的動力與阻礙，才能讓我們在即將到來的2011年度中，小心的讓昆山樓市之帆平穩(wěn)起航。福美來代理深耕昆山樓市三年有余，深刻的理解了昆山的市場變化與市場參與者的需求變化，也希望借此機

2、會，能與昆山樓市發(fā)展的參與者們，共同探討未來之路將會去向何方。通過對昆山樓市最近10年來的成交價格可以看到，昆山房價從1998年來一路走高，在2009年樓市大熱的市場背景下達到了最高點6400元/平方米的價格水平。其中最近三年07年到09年的漲幅最為明顯，09年的價格水平相較于07年上漲了大約50%。而2010年，在昆山市場上基本上已經(jīng)很少看到價格在7000元/平方米以下水平的樓盤，同時，豪宅類項目更在2010年層出不窮，開盤價格也創(chuàng)紀錄的達到了12000元/平方米的水平，甚至更高。事實上，從成交均價走勢圖上可以很明顯的看到昆山樓市的價格增長有兩個明顯的加速階段，第一段是從2001年-2005

3、年，第二個階段是從2007年-2009年。第一個階段的上漲相對比較溫和，主要的動力在于過去低估價值的理性回歸。而第二個階段的上漲則快速而有力，具體原因又如何呢？下面我們將選擇從2007年的成交量的數(shù)據(jù)，來看看這個快速漲價的背后有何原因。數(shù)據(jù)來源自福美來代理統(tǒng)計，略有誤差 從月度成交成交套數(shù)可以清晰的看出，昆山樓市年度成交特點非常鮮明：每年的1、2月份是昆山樓市最為清淡的時期，成交套數(shù)在1000-1500套左右；每年的4、5月份及9、10、11三個月份則是昆山樓市成交活躍的時期；正常水平的樓市成交套數(shù)則在3500-4000套左右。從2009年的月度成交數(shù)據(jù)則可以看到，成交套數(shù)飛速增長，

4、從5月份開始，甚至實現(xiàn)了月度銷售套數(shù)8000套的水平，如此旺盛的成交，如何不能讓成交價格有飛速的增長呢？如果持續(xù)關注昆山樓市，我們會發(fā)現(xiàn)，2009年是昆山樓市的轉折年，在這個樓市投資飛速增長的時代，動力源自于上海及江浙等外區(qū)域客戶的導入，昆山樓市的成交主體從本地自住轉向了異地投資。而如此的趨勢將繼續(xù)延續(xù)，成為未來昆山樓市發(fā)展的主旋律。那么，讓我們看看2010年的昆山樓市！表格制作：福美來代理市場部 走向依舊清晰：1月延續(xù)了2009年的火熱成交，2月則回復傳統(tǒng)的淡季，3、4月份迅速增長至平均水平，5-8月份則是慘淡的淡季，9-11月又是一波成交的高潮。整體而言，與2009年相比，成交量

5、的縮減非常明顯，價格的大幅上揚是抑制昆山樓市成交的主因。如果深入的分析2010的走勢，我們可以把2010年分為三個階段： 第一階段：1-4月，異地客戶投資昆山的火爆。延續(xù)2009年的投資火爆場景，2010年的開年非常精彩，“日光盤”成為當時樓市的常態(tài)，成交價格迅速的攀升也是當時遍布各個樓盤的普遍現(xiàn)象。 第二階段：5-8月，政策威力驚人。“417”調(diào)控的威力也對昆山樓市產(chǎn)生了立竿見影的抑制作用，低迷的市場成交甚至只相當于往年最為清淡的2月份的成交水平。此時異地投資幾乎絕跡，甚至本地正常的居住需求也因為樓市的寒冷而退縮。但此時開發(fā)商對于調(diào)控相對麻木，并沒有以積極的心態(tài)來應對市場

6、發(fā)生的巨大變化，樓市在僵持中前行。 第三階段：9-11月，促銷回籠資金唱主角。9月是傳統(tǒng)的金九銀十的開頭，過去4個月中被抑制的自住需求開始緩慢入市，“929”的調(diào)控打破了調(diào)控放松的幻想，從10月份開始，席卷昆山的促銷降價成為了樓市的主角。過去報價9000元/平方米的樓盤，最新報價甚至只到了7500元/平方米的水平，降價10%-15%以獲取快速的年度回款成為唯一選擇。這樣的價格調(diào)整也獲得了消費者的認可，市場成交量的放大也成為了必然。2010年度月度成交排名前三甲 從排名前三甲的樓盤又能看到第一階段中的主力樓盤均是以上海等異地投資客為主體的樓盤，而第三階段的回暖則是本地樓盤降價

7、促銷所撬動，11月份的前三甲樓盤又被異地投資客為主的樓盤奪得。昆山樓市成交的核心動力一目了然：合理價格下的本地需求+投資空間明顯的異地投資需求。在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控持續(xù)深入、中國經(jīng)濟走向通脹時代的大背景下，昆山樓市其實面臨著兩難的抉擇：通脹背景使得房地產(chǎn)投資需求依舊旺盛，而宏觀調(diào)控對于投資的抑制作用又持續(xù)存在；昆山經(jīng)濟的高速增長，推動了本地需求的不斷成長，而昆山城市固有的投資價值又吸引著外區(qū)域投資客戶的目光。可以判斷，2011年的昆山樓市仍然會在猶豫中前行。我們所希望看到的良性走勢將是：滿足本地居住需求的產(chǎn)品價格保持平穩(wěn)，而具備投資價值的產(chǎn)品能夠在充分的市場化規(guī)律下保持供求平衡，月均3000-

8、4000套的成交水平是昆山樓市的健康表象。一味的期望昆山樓市價格繼續(xù)大幅調(diào)整顯然是不切實際之想，而一味的期望昆山樓市繼續(xù)高歌猛進同樣也是天方夜譚。冷靜的看待樓市冷暖，合理的進行投資及購買決策，是每個市場參與者所應該抱有的態(tài)度，而這些態(tài)度也應該成為左右個體行為的準則。我們對2011年的昆山樓市保持樂觀，但我們冷靜的采取合適的市場參與策略，希望每個市場參與者都能在樓市的投資中取得共贏！二、2011年樓市成交情況據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，2011年上半年昆山全市總成交13616套，同比2010年上半年的17797套，減少了4181套，降幅達到23.94%。整個上半年，國家對于房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)

9、控政策以及央行的不斷加息，給房地產(chǎn)市場帶來不小的沖擊，然而在這樣的不斷沖擊下，開發(fā)區(qū)成交量依舊堅挺，以4952套的銷量占據(jù)第一，占全市總成交的37%，同時超過了2010年上半年的4561套成交套數(shù)。從片區(qū)來看，開發(fā)區(qū)依舊是置業(yè)熱門區(qū)域，上半年總成交達到4952套，占全市總成交量的37%。開發(fā)區(qū)依托便利的交通條件、優(yōu)美的環(huán)境以及日益完善的配套設施吸引了剛需置業(yè)者以及投資者的目光，成為置業(yè)投資首選之地，昆山航站樓的運營又給開發(fā)區(qū)的發(fā)展添磚加瓦，上半年前三名的樓盤均位于開發(fā)區(qū)，可見購房者對開發(fā)區(qū)的前景十分的看好。表1：昆山上半年區(qū)域成交數(shù)據(jù)區(qū)域上半年成交量（套）玉山鎮(zhèn)1608開發(fā)區(qū)4952周市鎮(zhèn)17

10、12張浦鎮(zhèn)672陸家鎮(zhèn)574花橋鎮(zhèn)1913巴城鎮(zhèn)599千燈鎮(zhèn)998南部水鄉(xiāng)588全市13616表2：2011、2010年昆山上半年成交量同比數(shù)據(jù) 區(qū)域2011上半年成交量（套）2010上半年成交量（套）同比增長率（%）玉山鎮(zhèn)16082821-43%開發(fā)區(qū)495245618.57%周市鎮(zhèn)17122285-25.08%張浦鎮(zhèn)672693-3.03%陸家鎮(zhèn)57447919.83%花橋鎮(zhèn)19134894-60.91%巴城鎮(zhèn)599804-25.50%千燈鎮(zhèn)9989940.4%南部水鄉(xiāng)588266812%全市1361617797-23.49%從這三年各片區(qū)的上半年成交量數(shù)據(jù)對比折線圖上，我們不難看出09年

11、的時候是個銷售旺季，基本上所有區(qū)域的銷量十分火爆，隨著國家的宏觀調(diào)控以及對房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)控，近兩年的成交量不斷萎縮，有的片區(qū)的成家量甚至是這三年來的最低。圖1:2009、2010、2011上半年成交量折線圖在目前，有的城市由于受到國家和政府雙重調(diào)控的影響，房價出現(xiàn)降價趨勢，而從目前的昆山市場來說，房價還未出現(xiàn)明顯降價趨勢，更多是開發(fā)商利用優(yōu)惠吸引購房者目光，使得目前的房地產(chǎn)市場上的優(yōu)惠五花八門。下表統(tǒng)計了2011年昆山上半年熱銷樓盤的前20名。表三：熱銷樓盤top20上半年熱銷住宅樓盤榜首的是綠地21新城，綠地21新城自2010年開盤以來，受到不少關注，其中也不乏一大部分的上海置業(yè)者，做為

12、目前昆山最大的一個項目，綠地21新城未來的配套設施也是其被看好的重要原因之一。世茂東壹號以612套的半年銷售量位居第二，中星·外灘印象花園上半年總成交418套，位居第三。熱銷的不僅僅是開發(fā)區(qū)的樓盤，花橋、張浦、錦溪等鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤也在成交量上取得不小的“成績”，花橋樓盤緊鄰上海軌道11號線，相對于上海的高房價，更適合工薪族置業(yè)，張浦鎮(zhèn)的農(nóng)房·英倫尊邸以其開發(fā)商的雄厚實力、高端住宅的定位和獨特的英倫風格吸引不少剛需置業(yè)者選在張浦置業(yè)。而錦溪的順城·錦湖灣是今年的新盤，4月24日開盤時5500元/的低價可謂賺足人氣，僅一個多月的時間，銷量就達到了222套。表四：熱銷住宅樓盤

13、top10在商業(yè)項目上，港龍喜臨門建材家居廣場可謂商業(yè)項目的領頭羊，上半年以762套的總成交量遙遙領先于第二位，周市鎮(zhèn)的投資前景也日益凸顯。開發(fā)區(qū)和花橋鎮(zhèn)依舊是投資熱點區(qū)域，不論是商鋪還是寫字樓，投資前景很被看好。表五：2011年上半年昆山熱銷商業(yè)項目top10樓盤名上半年成交量（套）港龍喜臨門建材家居廣場762中川大廈318游站198龍城國際鋼材市場160建偉汽配物流市場143第一上海商務中心113世茂廣場107千石商業(yè)中心73金旺角大廈63臺協(xié)國際商務廣場62二、樓市價格情況據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，昆山年上半年各區(qū)域成交均價如圖所示。玉山鎮(zhèn)目前的均價為元，涵蓋了市中心、城西和城北三個

14、區(qū)域樓盤價格，其中市中心的價格已破萬，達到元，為所有區(qū)域最高價格，城南區(qū)域依托昆山客運總站以及高鐵南站的便利優(yōu)勢，價格直線上升，均價為元，僅次于市中心，城西均價元，城北均價為元。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)來說，花橋鎮(zhèn)無疑是放假最高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于緊鄰上海，占據(jù)地鐵號線便利優(yōu)勢，花橋樓盤價格在上半年迅猛上升，均價為元平米，周市鎮(zhèn)上半年也涌現(xiàn)出了不少的新盤，打造城北的副中心，房價逐步攀升，達到元，張浦鎮(zhèn)以緊隨其后，千燈鎮(zhèn)目前成交均價為元，與張浦鎮(zhèn)相差不大，而南部水鄉(xiāng)區(qū)域的樓盤大多為別墅房，住宅相對而言較少，因此住宅均價為元。圖二：三、下半年開盤情況搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，昆山2011年下半年共有50家樓盤開盤或者加推

15、，其中玉山鎮(zhèn)開盤樓盤占下半年總上市樓盤的34%，張浦鎮(zhèn)上市樓盤占下半年總上市樓盤的16%位居第二，開發(fā)區(qū)和千燈并列第三。在各片區(qū)分布上，玉山鎮(zhèn)17家樓盤占所有片區(qū)之首，張浦鎮(zhèn)8家排名第二，開發(fā)區(qū)和千燈鎮(zhèn)6家排名第3，其余片區(qū)上市房源個數(shù)分別為周市鎮(zhèn)4家、南部水鄉(xiāng)1家、花橋鎮(zhèn)4家、陸家鎮(zhèn)2家、巴城鎮(zhèn)2家。圖三: 下半年上市樓盤統(tǒng)計四、開發(fā)區(qū)典型樓盤分析1.綠地21新城地址:昆山市洞庭湖路震川路口電話、50331188基本信息：物業(yè)類別：普通住宅,小戶型公寓，別墅,商鋪,大平層 項目特色： 177萬方超大型綜合社區(qū) 建筑類別： 高層, 聯(lián)體別墅 裝修狀況： 毛坯 所屬

16、區(qū)域： 城東 所屬板塊： 開發(fā)區(qū)預計總戶數(shù)：9000 交通狀況： 公交5、9、17、106路 開盤時間： 2010.4.22 開工時間:2009-12-1入住時間： 2012-7-31 容 積 率： 2.50 綠 化 率： 43% 得 房 率： 74% 新推套數(shù)： 一期總戶數(shù)約1500戶 總占地面積： 564000 平方米 總建筑面積： 1780000 平方米 物 業(yè) 費： 1.9元/平方米/月 開 發(fā) 商： 上海綠地集團（昆山）東城置業(yè)有限公司 價格情況：時間 均價價格描述2011-7-287700元/平方米別墅總價180萬起2011-6-207700元/平方米2011-2-147

17、700元/平方米2011-1-277700元/平方米2010-11-17500元/平方米折后均價7500元/平方米2010-10-287500元/平方米折后均價7500元/平方米2010-9-307500元/平方米折后均價7500元/平方米2010-9-217500元/平方米高層2010-6-87500元/平方米高層2010-4-198000元/平方米高層2010-3-267300元/平方米 起高層周邊配套：教育配套：晨曦小學、震川高級中學、開發(fā)區(qū)高級中學、 商業(yè)配套：昆山農(nóng)村商業(yè)銀行、中國移動、晨曦園農(nóng)貿(mào)市場 醫(yī)療配套：宗仁卿紀念醫(yī)院、友誼醫(yī)院 建材裝修：結構：高層為剪力墻，多低層別墅為異型

18、柱框架 外墻：多孔混凝土砌塊 內(nèi)墻：加氣混凝土砌塊 電梯服務戶數(shù)：34f為二梯四戶，二梯兩戶，11f為一梯兩戶 門窗：高層為塑鋼樓層情況：電梯服務戶數(shù)：34f為二梯四戶，二梯兩戶，11f為一梯兩戶。 別墅地下2層，地上4層車位信息：約9500個，不對外出售，物業(yè)出租戶型情況：房型面積別墅 125-200 一室兩廳一衛(wèi)58-73二室兩廳一衛(wèi)85-91三室兩廳一衛(wèi)110三室兩廳兩衛(wèi)110-117四室兩廳兩衛(wèi)163銷售情況當前批準銷售套數(shù)：2944已銷售套數(shù)：18852.世茂·東壹號地址：昆山市前進東路233號 售樓地址 前進東路299號基本信息：電話021-

19、61482288物業(yè)類別： 普通住宅, 商鋪, 花園洋房 項目特色：品牌地產(chǎn) 建筑類別： 多層, 高層 裝修狀況： 毛坯 所屬區(qū)域： 城東 所屬板塊： 開發(fā)區(qū) 預計住戶總數(shù)： 約6300 交通狀況： 106路、前進東路、松花江路、滬寧高速 開盤時間： 2010.4.24 入住時間： 二期2011年年底，三期2012年年底 容 積 率： 1.3（一期） 綠 化 率： 40% 得 房 率: 76%-80% 總占地面積: 50萬 平方米 總建筑面積: 約75萬 平方米 物 業(yè) 費: 多層1.8元/平米/月；高層2.1元/平米/月；洋房2.65元/平米/月開 發(fā) 商: 昆山世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司 價格

20、情況： 時間均價價格描述2011-8-297800元/平方米 三期均價8100元/平方米，二期高層均價7800元/平方米，小高層均價8300元/平方米，電梯多層均價8800元/平方米。   2011-6-177800元/平方米 高層8100元，小高層8000元，多層8800元   2011-3-317800元/平方米 高層7800元，小高層8000元，多層8800元   2011-3-27800元/平方米 高層7800元，小高層8000元，多層8800元   2011-2-147800元/平方米 高層7800元，小高層8000-9000元，多層

21、8500-9500元   2011-1-76300元/平方米 高層：7500元小高層：7800元多層：8800元   2010-11-16300元/平方米 10月1日加推1棟高層住宅，均價7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面積為90-130平方米的2房和3房。   2010-10-137300元/平方米 起 10月1日加推1棟高層住宅，均價7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面積為90-130平方米的2房和3房。   2010-9-308300元/平方米 小高層均價8300元/平方米，電梯多層均價9000元/

22、平方米，9月加推32層高層景觀房均價7300元/平方米。   2010-8-98300元/平方米 高層     2010-3-87500元/平方米 多層     2010-3-87200元/平方米 起 高層     2009-6-175000元/平方米 電梯公寓     2009-6-177500元/平方米 花園洋房     2010-3-17200元/平方米 觀景高層     2009-5-267500元

23、/平方米 花園洋房     2009-3-124000元/平方米 起 觀景高層     2009-2-134500元/平方米 電梯公寓     2009-2-13 4000元/平方米 觀景高層   周邊配套：商業(yè)配套：晨曦市場, 世茂華東商城, 國際會展中心, 川普城，農(nóng)業(yè)銀行, 建設銀行 教育配套：開發(fā)區(qū)高級中學, 震川中學, 晨曦小學, 星空藝術幼兒園, 國際學校，世茂三之三幼兒園，昆山市實驗小學世茂分校 醫(yī)療配套：宗仁卿紀念醫(yī)院、友誼醫(yī)院 景觀配套：夏駕河水上公園交通狀

24、況：106路、前進東路、松花江路、滬寧高速 自駕路線：昆山客戶沿前進東路向東直行，昆山開發(fā)區(qū)管委會時代大廈往東500米 上?？蛻魷麑幐咚訇懠页隹谙拢貣|城大道往北4公里，至前進路左轉即到裝修材料：外墻:高級涂料 內(nèi)墻:磚墻 門窗：鋁合金樓層狀況：4層24層車位信息：1:1戶型情況：房型面積一室一廳一衛(wèi)50-60二室兩廳一衛(wèi)86-103二室兩廳兩衛(wèi)97-110三室兩廳一衛(wèi)115-130三室兩廳兩衛(wèi)131-140三室兩廳三衛(wèi)157-193四室兩廳兩衛(wèi)146-148四室兩廳三衛(wèi)176-187銷售情況當前批準銷售套數(shù)：5731已銷售套數(shù)：50862011年1月 政策、新聞1、央行今年首調(diào)存款準備金率中

25、國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行在最近三個月內(nèi)第四次上調(diào)存款準備金率，也是年內(nèi)首次上調(diào)。觀點：根據(jù)央行此前的數(shù)據(jù)，2010年底我國人民幣存款余額達71.82萬億，以此計算，此次上調(diào)存款準備金率可大致鎖定商業(yè)銀行資金逾3500億元。 2、國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)國家統(tǒng)計局1月17日發(fā)布報告，2010年12月份我國70個大中城市房價環(huán)比上漲0.3%,同比上漲6.4%。 3、蘇州遷戶口取消購房年限工作地域等限制從2011年1月1日起，蘇州市戶籍居民城鄉(xiāng)一體化戶口遷移管理規(guī)定正式實施，新規(guī)定對蘇州市城鄉(xiāng)戶籍居民戶口遷移政策

26、進行了調(diào)整和放寬。其中，有蘇州戶口、有住房，就可在大市范圍自由遷移；落戶蘇州，不再受購房年限、工作地域、參保關系等限制。該規(guī)定適用地域范圍為蘇州市區(qū)、張家港市、常熟市、太倉市、昆山市、吳江市，主要針對蘇州市大市范圍內(nèi)即蘇州市區(qū)和五縣市的戶籍居民的戶口遷移，也就是現(xiàn)已具有蘇州戶口的城鄉(xiāng)居民 4、上海浦東國際機場昆山航站樓正式投入運行人民網(wǎng)昆山1月20日電，今天，上海浦東國際機場昆山航站樓正式投入運行。該航站樓是國內(nèi)第一家具備國際和地區(qū)航班值機功能的跨省市異地航站樓，為昆山乘客搭乘浦東國際機場航班提供了極大的便利。今后，昆山旅客可以在航站樓直接辦理浦東國際機場始發(fā)的所有東航和上航的航班，

27、而不必到浦東國際機場再排隊值機了。此外，新航站樓從今日起開通了昆山直達浦東國際機場的班車，旅客在昆山航站樓辦理完值機手續(xù)后只需1個半小時就可以抵達浦東機場，比過去長途巴士繞道虹橋機場的時間節(jié)省了近1個小時。 5、樓市三輪調(diào)控升級，“新國八條”史無前例國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍、地方政府問責、調(diào)整個稅和加強土地增值稅、普遍實施限購令等。從具體調(diào)控政策來看，財稅、信貸、行政三大調(diào)控政策無一不名列其中，其一，相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，新8條再次嚴

28、格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，這將明顯遏制過度炒作。其二，“新國8條”還對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效的遏制部分開發(fā)商過快上漲價格。其三，“新國8條”要求加大應用房地產(chǎn)價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。目前部分城市，存在明顯的避稅現(xiàn)象，導致樓市調(diào)控的部分措施作用減弱，調(diào)控將彌補這部分漏洞，預計部分城市的二手房交易可能增加稅費在一倍以上。其四，“新國8條”要求嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。觀點：一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺到史無前例的調(diào)控力度，前兩輪調(diào)控中未落實的部分政

29、策將在2011年更加收緊，這足見中央政府的調(diào)控決心。預計部分城市市場將出現(xiàn)明顯淡季，房價逐步趨于理性回歸。6、上海重慶2011年1月28日起征收房產(chǎn)稅新華社電 上海房產(chǎn)稅試點細則27日“浮出水面”。上海市人民政府當日印發(fā)上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法，辦法規(guī)定從1月28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6和0.4。    征收對象：本市居民家庭購第二套及以上住房；    計稅依據(jù)：應稅住房市場交易價格的70%    適

30、用稅率：低于上年均價2倍（含2倍）稅率0.4   稅收減免緩：人均住房面積不超過60平方米免征稅2011年2月 政策、新聞1、央行2011年首次加息中國人民銀行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整（見附表）。 金融機構人民幣存貸款基準利率調(diào)整表（單位：%） 調(diào)整后利率一、城鄉(xiāng)居民和單位存款 活期存款0.40 三個月2.60 半年2.80 一年3.00 二年3.90 三年4.50 五年5.00 二、各項貸款 六個月5.60 一

31、年6.06 一至三年6.10 三至五年6.45 五年以上6.60  解讀：央行于兔年正月初六晚間突然宣布加息0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整，自2月9日起執(zhí)行。這是我國本輪重啟加息以來第三次出手。節(jié)后加息符合市場預期，但在春節(jié)假期的最后一日急切出手，顯示目前價格及信貸增勢仍不容輕視。節(jié)后加息是年內(nèi)貨幣緊縮之必然。 2、國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1月份，居民消費價格總水平同比上漲4.9%國家統(tǒng)計局2月15日發(fā)布報告，2011年1月份我國居民消費價格總水平同比上漲4.9%，其中居住類價格同比上漲6.8%。水、電、燃料價格上漲3.9%，建房及裝修材料價格上漲4.3%，住房

32、租金價格上漲7.1%。 3、央行上調(diào)人民幣存款準備金率0.5個百分點2月18日，中國人民銀行年內(nèi)第二次祭出緊縮流動性殺招，宣布自2011年2月24日起，將上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，此舉將回收流動性約3500億人民幣；同時，國內(nèi)大型金融機構和中小金融機構準備金率也創(chuàng)紀錄地分別高達19.5%和16%的水平。 4、上海公布房產(chǎn)稅差別征收標準，單價低于2.8萬減征根據(jù)上海市統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅應稅住房房價低于28426元平方米的，稅率減為0.4%，超過這一價格的房產(chǎn)稅稅率為0.6%。 5、2月全國百城房價環(huán)比漲0.48%中國指數(shù)研究院3月

33、1日發(fā)布最新報告稱，2011年2月，全國100個城市住宅的平均價格為8686元/平方米，環(huán)比上漲0.48%；其中，北京、上海等十大城市同比上漲遠超15%，呈現(xiàn)全線上漲趨勢。三、政策、新聞1、6月cpi宏觀數(shù)據(jù)今年6月的cpi同比上漲5.5%，比5月cpi的5.4%上漲0.1個百分點，創(chuàng)下34個月以來新高。 2、央行上調(diào)人民幣存款準備金率0.5個百分點中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次上調(diào)存款準備金率后，大型銀行存款準備金率高達21.5%，再創(chuàng)歷史新高點。中小金融機構的存款準備金率也將高達18%。5、住建部規(guī)定哄抬房價罰

34、款被指過輕住建部8月11日就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（修訂征求意見稿）公開征求意見。征求意見稿規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如囤地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房價，可視情節(jié)輕重作出降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書處理，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。一級資質(zhì)開發(fā)商注冊資本提高3倍與此前相同，對于開發(fā)商的資質(zhì)等級，新規(guī)定中仍然分為了一級、二級、三級、四級四個資質(zhì)等級。不過前三個級別的注冊資本均大幅增加，提高了門檻。此前一級資質(zhì)的注冊資本要求5000萬元以上，此次提高至2億元以上；二級資質(zhì)也從2000萬元以上提高至1億元以上；三級資質(zhì)則從800萬元以上提高到5000萬元以上。不過，此次四級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)

35、，注冊資本要求仍為100萬元。對此，北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉說，“在目前市場上，即使是一些三線城市，單套房值也已經(jīng)超過50萬元。相比之下，100萬元注冊資金過低?！倍壏科罂砷_發(fā)30萬以下項目對于開發(fā)范圍，征求意見稿中規(guī)定，一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設規(guī)模不受限制。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積30萬平方米以下的開發(fā)建設項目。 6、住建部給出被限購城市五大標準8月16日，住建部在文件附件中也給出了五大標準，其中包括“已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例比較高的”；“6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或接近全年房價控制目標的”等等內(nèi)容。住建部在文件中表示，凡符合五大條件中2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。標準1：根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)，處于房價漲幅前列的城市。標準2：將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市。標準3：今年上半年成交量同比增幅較高