店鋪選址及商圈調(diào)查分析

1、2021-11-31第四章第四章 店鋪開發(fā)店鋪開發(fā) 41、分店開發(fā)概述、分店開發(fā)概述 42、選址及商圈的調(diào)查、選址及商圈的調(diào)查 43、店鋪設計、店鋪設計2021-11-3242 店鋪選址與商圈調(diào)查店鋪選址與商圈調(diào)查 確認前提條件制定標準 重點區(qū)域選擇 落實最佳結(jié)合地點 選定具體地點2021-11-33二、超市店址選擇應考慮的因素二、超市店址選擇應考慮的因素 1、城市商業(yè)條件 城市類型 城市設施 交通條件 城市規(guī)劃 消費者因素 城市的商業(yè)屬性2021-11-342、店鋪位置條件 (1)商業(yè)性質(zhì) (2)人口數(shù)及住戶數(shù) (3)競爭店數(shù) (4)客流狀況 (5)道路狀況 (6)附近店的狀況 (7)場地條

2、件 (8)法律條件 (9)租金 (10)必要的停車條件 (11)投資的最高限額。 (12)員工配置2021-11-35商店選址應考慮的因素2021-11-36三、商圈調(diào)查三、商圈調(diào)查珠三角經(jīng)濟圈2021-11-372021-11-382021-11-39俄國勢力范圍日本勢力范圍英國勢力范圍法國勢力范圍美國勢力范圍葡萄牙勢力范圍德國勢力范圍2021-11-3101、商圈的定義 “零售市場的空間領(lǐng)域”。 通常是指商店有效吸引顧客優(yōu)先選擇到本店購物的消費者分布的地域范圍 商店的營銷輻射范圍2021-11-3112021-11-3122、商圈的構(gòu)成、商圈的構(gòu)成 商圈是由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈三個

3、部分構(gòu)成 核心商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的55%70%，是離商店最近，顧客密度最高的區(qū)域。 次級商圈的顧客占到商店顧客的15%25%，位于核心商圈的外圍，顧客較為分散； 邊緣商業(yè)圈包括了所有余下來的顧客，顧客最為分散，占顧客總數(shù)的5%10%。2021-11-3133 3、商圈的形狀、商圈的形狀 商圈并非都是同心圓模式，其規(guī)模與形式是由商店類型、規(guī)模、競爭者情況、交通條件等因素決定的。2021-11-3144、商圈設定 一般以商店地點為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍設定。這僅作為原則性的設定標準。 美國以以距離遠近離劃定商圈大小 日本以時間的多少來設定的商圈大小 商圈設定時，須考慮商店的業(yè)態(tài)

4、、商品特性、交通狀況、競爭店鋪、店鋪規(guī)模等因素。 店鋪越大，商圈也就越大2021-11-315商圈測定的因素2021-11-3165、商圈的意義、商圈的意義 一旦商圈設定 就可以進行針對性的市場調(diào)查 掌握消費需求情況 合理規(guī)劃物流系統(tǒng) 制訂相應的促銷策略、競爭對策和相應的經(jīng)營戰(zhàn)略。2021-11-3176、商圈設定的方法、商圈設定的方法 （1）直接詢問法對來店顧客調(diào)查。將客戶地址標在地圖上，然后把地圖外圍連成一封閉曲線。 （2）間接調(diào)查法通過發(fā)票、登記車牌等查出顧客地址標在地圖上，然后把地圖外圍連成一封閉曲線。 （3）經(jīng)驗法上海市對消費者的調(diào)查，顧客能夠接受的日常購買距離為：500米以下占53

5、.8%，500800米占34.1%，8001 000米占8.8%，1 000米以上占3.4%。 （4）類推法通過現(xiàn)存的商圈來類推擬開分店的商圈范圍 （5）數(shù)學法（原理后述）雷利法則、哈夫法則2021-11-318數(shù)學法原理數(shù)學法原理 在國內(nèi)外，劃定商圈的方法通常用： 雷利零售吸引力法則（Reillys Law of Retail Gravity） 法則認為，兩城市從中間地帶吸引顧客的數(shù)量同兩城市的人口數(shù)量成正比，與兩城市距中間地段的距離成反比。 該法則的出發(fā)點是確定一個在兩城市間的無差異點，在這一點上顧客無論到哪方購物均是一樣的。 它表明，城市人口越多，商業(yè)越發(fā)達，對顧客的吸引力越大，商圈也越

6、大。2021-11-319公式如下：公式如下： 式中： BA為城市從中間地帶吸引來的銷量；BB為城市從中間地帶吸引來的銷量； PA為城市的人口；PB為城市的人口； DA為城市到中間地點的距離；DB為城市到中間地點的距離。AB2AABBABPBPBDD2021-11-320 保羅堪維斯（Paul Converse）對雷利零售吸引力法則進行了修正，確定在O點為兩城市之間的顧客可能到任何一個城市購物的分界點，提出了如下計算公式： ABDdD1ABAdDPPDAO= 21AABBABPBPBDDAB2021-11-321 式中： 為城市與城市之間的距離 PA為城市 的人口； PB為城市 的人口； DA

7、O為從分界點到城市的距離。 該法則雖然簡便易行，不失為確定商圈的一種有效方法， 但未考慮交通時間和商店吸引顧客的能力。2021-11-322問題討論 根據(jù)商圈理論與原理,兩個商場布局應該是有一定距離,而實際社會上為什么往往商場集中在一塊?2021-11-323哈夫法則哈夫法則（Haffs law of shoper attraction） 哈夫的概率模型從消費者的立場出發(fā)，認為消費者利用某商業(yè)設施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所消耗的必要時間及其該設施的規(guī)模實力。jijijijiinjj=1ijSTEP CCSTj商店營業(yè)面積從i地區(qū)到j商店的時間i地區(qū)的消費者數(shù)量i地區(qū)消

8、費者光顧j商業(yè)設施的概率i地區(qū)消費者光顧j商業(yè)設施的人數(shù)隨交通工具不同而變化的參數(shù)2021-11-324 案例：某超市考慮三個選址地點。在這1、2、3三個位置，日用品的總營業(yè)面積分別為60平方米、90平方米、150平方米。潛在顧客群的住所距離這1、2、3三個位置分別為7分鐘、10分鐘、15分鐘。通過調(diào)研，顧客對出行時間的重視程度為2。因此在位置1顧客購買的可能性為43.9；位置2為32.2%;位置3為23.9；2i12222i22222i322260/7p43.9%60/790/10150/1590/10p32.2%60/790/10150/15150/15p23.9%60/790/10150

9、/15假如有200名顧客居住在該位置1有7分鐘路程的地方，那么，88人（20043.9）會前往該地區(qū)購買商品。2021-11-325四、商圈分析與評估四、商圈分析與評估 1、商圈分析的內(nèi)容 在商圈劃定之后，接著就要對商圈進行調(diào)查分析 商圈分析的內(nèi)容一般包括： 人口規(guī)模與特點 貨源供應等情況 經(jīng)濟情況 競爭形勢 營業(yè)收入估算2021-11-326案例：市場占有率法計算商圈銷售（營業(yè)）收入案例：市場占有率法計算商圈銷售（營業(yè)）收入 例：假設某超市核心商圈內(nèi)常住居民食雜品的購買量每月為：1 000元1 000戶= 100萬元；次級商圈：1 000元2 000戶200萬元；邊緣商圈：l 000元3 0

10、00戶=300萬元；另商圈內(nèi)流動顧客群食雜品的購買量每月為120萬元；商圈內(nèi)企事業(yè)單位食雜品的購買量每月為180萬元。該超市的市場占有率：核心商圈為30%；次級商圈為10%；邊緣商圈為5%；企事業(yè)單位為10%；流動顧客群為10%。2021-11-327 由上述數(shù)據(jù)可推算出各類銷售額及總銷售額如下： 核心商圈：100萬元30%=30萬元 次級商圈：200萬元10%=20萬元 邊緣商圈：300萬元5%=15萬元 企事業(yè)單位：180萬元10%=18萬元 流動顧客群：120萬元10%=12萬元 總銷售額：30萬元+20萬元+15萬元+18萬元+12萬元95萬元2021-11-3282、投資評估、投資評

11、估 通過商圈調(diào)查估算出店鋪的營業(yè)額，與投資額相比較,評估出投資狀況是否值得投資。 （1）開店投資預估 （2）經(jīng)營費用預估 固定費用 變動費用 （3）進行盈虧平衡分析2021-11-329盈虧平衡分析盈虧平衡分析 實際凈利潤=稅前利潤-分擔總部費用 稅前利潤=銷售毛利-變動費用-固定費用 銷售毛利=銷售收入-銷貨成本 銷售毛利率（銷售收入-銷貨成本）/銷售收入 令稅前利潤=銷售毛利-變動費用-固定費用 = 0 得： 銷售毛利率-變動費用率=固定費用/盈虧點銷售額除盈虧平衡銷售額（營業(yè)收入）2021-11-330 盈虧點銷售額（營業(yè)收入） =固定費用/（銷售毛利率-變動費用率） 經(jīng)營安全率=（1-

12、盈虧點銷售額/預期銷售額）100% 安全率為30%以上為優(yōu)秀店，證明預期銷售額遠大于盈虧點 安全率為20-30%為優(yōu)良店，證明預期銷售額較大于盈虧點 安全率10-20%為一般店，證明預期銷售額稍大于盈虧點 安全率10%為不良店，證明預期銷售額接近于盈虧點銷售毛利銷售額（量）金額變動成本固定成本經(jīng)營成本2021-11-331 例：某連鎖公司擬在A市開發(fā)一大型綜合超市門店，預計商圈內(nèi)消費者有100000居民，在商圈內(nèi)購物的概率為90%，消費居民戶月采購額估計平均為100元/月，該連鎖公司平均市場占有率為20%，平均銷售毛利率為10%，變動費用率為6%，該新開超市門店月固定費用50000元。問： 1

13、、該新開超市門店月營業(yè)額估算為多少？ 2、該新開超市門店月盈虧平衡點銷售額（營業(yè)額）為多少？經(jīng)營安全率是多少？安全與否？2021-11-332 解： 1、商圈內(nèi)預計月銷售額、商圈內(nèi)預計月銷售額 =商圈內(nèi)消費者數(shù)目在本商圈內(nèi)購物的概率消費者月采購額 =100，00090%100=9，000，000（元） 2、新開分店的月預計營業(yè)額（收入）、新開分店的月預計營業(yè)額（收入） =商圈內(nèi)預計月銷售額分店市場占用率 =9，000，00020%=1，800，000（元） 3、新開分店的月盈虧平衡點銷售額（營業(yè)額）、新開分店的月盈虧平衡點銷售額（營業(yè)額） =固定費用/（銷售毛利率變動費用率） =50000/（

14、10%6%） =1，250，000（元） 4、經(jīng)營安全率、經(jīng)營安全率 =（1月盈虧平衡點銷售額/預期銷售額）100% =（11250000/1800000）100%=30.5% 經(jīng)營安全率30.5%30%，說明預期銷售額遠大于盈虧平衡點銷售額，該分店為優(yōu)良店。2021-11-333五、詳細的店址選擇評估報告 1、店址選擇的市場評估程序 2、店址選擇市場評估報告的內(nèi)容2021-11-3341、店址選擇的市場評估程序、店址選擇的市場評估程序 搜集各項資料 搜集消費者資料 開車實地勘察 區(qū)域?qū)ο笤L談 對既有店面經(jīng)營加以分析 可能據(jù)點的開發(fā)計劃 營業(yè)額與投資成本預測 評估報告成文提交2021-11-3352、店址市場評估報告撰寫、店址市場評估報告撰寫商圈調(diào)查報告法律事物報告財務預測報告w租金w損益平衡分析w前稅單w租稅費政策I.新建店的投資情況2021-11-336作作 業(yè)：業(yè)：1、店鋪開發(fā)的業(yè)務流程請以圖形表示出來。2、分店開發(fā)選址應考慮的因素有哪些？3、商圈的含義？及分為哪三個層次，并以圖表示。4、長沙、湘潭、株州三市的人口分別為100萬、60萬、50萬。距離為：