我國物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題及對策811911423

1、蒁羈莀莁袀羇肀蚇螆羇膂蒀螞羆芅蚅薈羅莇蒈袇肄肇芁螃肅腿蒆蠆肂芁艿薅肁肁蒄薀肁膃莇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肇薁薇膇膀莄袆膆節(jié)蕿螂膅莄莂蚈膅膄薈蚄螁芆蒀薀螀荿蚆袈蝿肈葿螄蝿膁蚄蝕螈芃蕆薆袇蒞芀裊袆肅蒅袁裊芇羋螇襖莀薄蚃袃聿莆蕿袃膂薂袇袂芄蒞螃羈莆薀蠆羀肆莃薅罿膈薈蒁羈莀莁袀羇肀蚇螆羇膂蒀螞羆芅蚅薈羅莇蒈袇肄肇芁螃肅腿蒆蠆肂芁艿薅肁肁蒄薀肁膃莇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肇薁薇膇膀莄袆膆節(jié)蕿螂膅莄莂蚈膅膄薈蚄螁芆蒀薀螀荿蚆袈蝿肈葿螄蝿膁蚄蝕螈芃蕆薆袇蒞芀裊袆肅蒅袁裊芇羋螇襖莀薄蚃袃聿莆蕿袃膂薂袇袂芄蒞螃羈莆薀蠆羀肆莃薅罿膈薈蒁羈莀莁袀羇肀蚇螆羇膂蒀螞羆芅蚅薈羅莇蒈袇肄肇芁螃肅腿蒆蠆肂芁艿薅肁肁蒄薀肁膃莇衿肀芆薃

2、螅聿莈莆蟻肈肇薁薇膇膀莄袆膆節(jié)蕿螂膅莄莂蚈膅膄薈蚄螁芆蒀薀螀荿蚆袈蝿肈葿螄蝿膁蚄蝕螈芃蕆薆袇蒞芀裊袆肅蒅袁裊芇羋螇襖莀薄蚃袃聿莆蕿袃膂薂袇袂芄蒞螃羈莆薀蠆羀肆莃薅罿膈薈蒁羈莀莁袀羇肀蚇螆羇膂蒀螞羆芅蚅薈羅莇蒈袇肄肇芁螃肅腿蒆蠆肂芁艿薅肁肁蒄薀肁膃莇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肇薁薇膇膀莄袆膆節(jié)蕿螂膅莄莂蚈膅膄薈蚄螁芆蒀薀螀荿蚆袈蝿肈葿螄蝿膁蚄蝕螈芃蕆薆袇蒞芀裊袆肅蒅袁裊芇羋螇襖莀薄蚃袃聿莆蕿袃膂薂袇袂芄蒞螃羈莆薀蠆羀肆莃薅罿膈薈蒁羈莀莁袀羇肀蚇螆羇膂蒀螞羆芅蚅薈羅莇蒈袇肄肇芁螃肅腿蒆蠆肂芁艿薅肁肁蒄薀肁膃莇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肇薁薇膇膀莄袆膆節(jié)蕿螂膅莄莂蚈膅膄薈蚄螁芆蒀薀螀荿蚆袈蝿肈葿螄蝿膁蚄蝕螈芃蕆

3、薆袇蒞芀裊袆肅蒅袁裊芇羋螇襖莀薄蚃袃聿莆蕿袃膂薂袇袂芄蒞螃羈莆薀蠆羀肆莃薅罿膈薈蒁羈莀莁袀羇肀蚇螆羇膂蒀螞羆芅蚅薈羅莇蒈袇肄肇芁螃肅腿蒆蠆肂芁艿薅肁肁蒄薀肁膃莇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肇薁薇膇膀莄袆膆節(jié)蕿螂膅莄莂蚈膅膄薈蚄螁芆蒀薀螀荿蚆袈蝿肈葿螄蝿膁蚄蝕螈芃蕆薆袇蒞芀裊袆肅蒅袁裊芇羋螇襖莀薄蚃袃聿莆蕿袃膂薂袇袂芄蒞螃羈莆薀蠆羀肆莃薅罿膈薈蒁羈莀莁袀羇肀蚇螆羇膂蒀螞羆芅蚅薈羅莇蒈袇肄肇芁螃肅腿蒆蠆肂芁艿薅肁肁蒄薀肁膃莇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肇薁薇膇膀莄袆膆節(jié)蕿螂膅莄莂蚈膅膄薈蚄螁芆蒀薀螀荿蚆袈蝿肈葿螄蝿膁蚄蝕螈芃蕆薆袇蒞芀裊袆肅蒅袁裊芇羋螇襖莀薄蚃袃聿莆蕿袃膂薂袇袂芄蒞螃羈莆薀蠆羀肆莃薅罿膈薈蒁羈莀莁

4、袀羇肀蚇螆羇膂蒀螞羆芅蚅薈羅莇蒈袇肄肇芁螃肅腿蒆蠆肂芁艿薅肁肁蒄薀肁膃莇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肇薁薇膇膀莄袆膆節(jié)蕿螂膅莄莂蚈膅膄薈蚄螁芆蒀薀螀荿蚆袈蝿肈葿螄蝿膁蚄蝕螈芃蕆薆袇蒞芀裊袆肅蒅袁裊芇羋螇襖莀薄蚃袃聿莆蕿袃膂薂袇袂芄蒞螃羈莆薀蠆羀肆莃薅罿膈薈蒁羈莀莁袀羇肀蚇螆羇膂蒀螞羆芅蚅薈羅莇蒈袇肄肇芁螃肅腿蒆蠆肂芁艿薅肁肁蒄薀肁膃莇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肇薁薇膇膀莄袆膆節(jié)蕿螂膅莄莂蚈膅膄薈蚄螁芆蒀薀螀荿蚆袈蝿肈葿螄蝿膁蚄蝕螈芃蕆薆袇蒞芀裊袆肅蒅袁裊芇羋螇襖莀薄蚃袃聿莆蕿袃膂薂袇袂芄蒞螃羈莆薀蠆羀肆莃薅罿膈薈蒁羈莀莁袀羇肀蚇螆羇膂蒀螞羆芅蚅薈羅莇蒈袇肄肇芁螃肅腿蒆蠆肂芁艿薅肁肁蒄薀肁膃莇衿肀芆薃螅聿莈莆

5、蟻肈肇薁薇膇膀莄袆膆節(jié)蕿螂膅莄莂蚈膅膄薈蚄螁芆蒀薀螀荿蚆袈蝿肈葿螄蝿膁蚄蝕螈芃蕆薆袇蒞芀裊袆肅蒅袁裊芇羋螇襖莀薄蚃袃聿莆蕿袃膂薂袇袂芄蒞螃羈莆薀蠆羀肆莃薅罿膈薈聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇

6、蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄

7、莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈

8、膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅

9、莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇

10、艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈

11、蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊

12、莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)

13、膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇

14、荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁

15、芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅

16、蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚅螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莈羆芃蒆莇蚆肆莂莆螈節(jié)羋蒞袀肄膄蒄羃袇蒂蒃螞肅莈蒂螅裊莄蒂羇膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膈芇薇蚃羀膃薇螅膆聿薆羈罿蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蟻螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂膈蚈螁裊蒆蚇蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇

17、袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁

18、螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅

19、羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂

20、螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇

21、肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻

22、袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅

23、螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿

24、羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄

25、蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁

26、肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈螞螁羂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螇肂肆葿蕿羈肆薁螅

27、襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羈膁莇蚄袇膀葿袀螃膀薂蚃肁腿芁蒅羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄蕿肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袁肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蒈 我國物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題及對策作者: 縱橫天下 點(diǎn)擊率: 332摘要：本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問題及原因，并根據(jù)對這些原因的歸納總結(jié)，分別從政府、企業(yè)、社會三個(gè)方面具體有針對性地提出這些問題的解決方案，以期引起業(yè)界的共鳴并進(jìn)行更深層次的探討，共同促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。 關(guān)鍵詞：物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主委員會 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國城鎮(zhèn)約有80億平方米的住房，至2000年就有7

28、0%（約56億平方米）出售給個(gè)人。建設(shè)部早在1996年就規(guī)定，全國新建住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，舊小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。深圳幾乎所有住宅小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。北京市規(guī)定，舊住宅小區(qū)必須在2003年前全部實(shí)行物業(yè)管理。僅按北京物業(yè)管理費(fèi)最低水平（經(jīng)濟(jì)適用房）每平米0.5元/月計(jì)算，全國每年單此項(xiàng)收費(fèi)就達(dá)330多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務(wù)算上，這個(gè)市場將更加龐大。 所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，對它周圍的環(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，并且對業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理不僅能延長物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城

29、市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。國家十五計(jì)劃發(fā)展綱要中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。 一、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀 自1981年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員突破200萬人。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有1200余家，從業(yè)人員達(dá)15萬，年創(chuàng)產(chǎn)值45億元。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商

30、場商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時(shí)，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。 與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國家相比，由于受對物業(yè)管理的認(rèn)識、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2000年底，全國實(shí)有房屋建筑面積735459萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有98861.88萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積417331萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有82485.65萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為20%. 詳細(xì)數(shù)據(jù)及各地情況見下表： 地 實(shí)有房屋（萬平方米） 實(shí)有住宅（萬平方米） 區(qū) 面積 物管面積 物管率（%） 面積 物管面積 物管率

31、（%） 全國 735459 98861.88 13 417331 82485.65 20 甘肅 9647 39.05 0.4 5151 34.27 0.67 陜西 14328 301.08 2.1 7624 253.88 3.3 北京 27430 5930.99 21.6 14211 4630.85 32.58 深圳 7119 3387 48 3768 2540 67 上海 31802 20744 65 19310 16661 86 從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)

32、濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。詳見下圖： 二、物業(yè)管理存在的問題及原因分析 我國物業(yè)管理雖然發(fā)展了20來年，但與國外成熟的物業(yè)管理相比還有很大的差距。同時(shí)我國現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)尚屬新興行業(yè)，還存在著很多問題和不足。 1、體制問題 從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商 自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或 后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。 以深圳為例，在深圳18家首批國家一級物業(yè)管理企業(yè)中，17家是國有或國有參股（實(shí)際掌控一切生殺大權(quán)），1家是民營上市股份公司；而且18

33、家企業(yè)清一色是開發(fā)商自辦（有2家屬于房管所改制或部門單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權(quán)在開發(fā)商手中）。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個(gè)原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個(gè)賣點(diǎn)。 2、法律法規(guī)滯后，體系不完善。 我國物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：20年的時(shí)間，沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其次的情況下，國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺時(shí)間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是1981年，中間有13年是法規(guī)空白期。 我國物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行

34、業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu) ，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來，建設(shè)部等國家部委（局）和各地方政府雖然頒發(fā)了城市新建住宅小區(qū)管理辦法、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定、住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法、關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法、物業(yè)管理委托合同示范文本、業(yè)主公約示范文本、前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏符合中國國情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制訂法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。 因此，總的

35、來看，目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。 在仔細(xì)審視已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)中，可以看到立法滯后帶來的消極影響。首先，消費(fèi)者的利益無“法”保障。因缺乏法律依據(jù)，司法機(jī)關(guān)難以及時(shí)處理日益增多的物業(yè)管理案件，物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到迅速有效地解決；其次，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。沒有全國大法的統(tǒng)一規(guī)范，地方和行業(yè)性法規(guī)呈現(xiàn)出沒有綱領(lǐng)的散亂，使企業(yè)難以適從。如中海物業(yè)管理（深圳）有限公司的經(jīng)營活動(dòng)遵循著名的“四不接原則”，其中之一就是不接由業(yè)主委員會委托管理的二手項(xiàng)目，這是深有苦衷的無奈選擇。由業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理企業(yè)是為

36、了充分尊重消費(fèi)者的權(quán)益而由相關(guān)法規(guī)條例賦予他們的民事權(quán)利，但因沒有賦予與此權(quán)利相對應(yīng)的義務(wù)，致使在實(shí)際執(zhí)行過程中，業(yè)主委員會的這個(gè)權(quán)利幾乎不受監(jiān)督和制約，甚至走上了極端。近年來，業(yè)主委員會紛紛炒掉物業(yè)公司并成為社會矚目的新聞焦點(diǎn)即是例證之一，如重慶市新原興桃花園小區(qū)和銀鑫花園小區(qū)的業(yè)主委員會擅自決定炒掉物業(yè)管理公司，使生活環(huán)境急劇惡化，后經(jīng)全體業(yè)主和住戶共同商議，決定再選聘原物業(yè)管理公司回去參與管理。實(shí)際上，業(yè)主委員會不具備履行民事責(zé)任的實(shí)際能力，當(dāng)其違約時(shí)根本無法保證物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的經(jīng)濟(jì)利益。 3、政府職能的問題 首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨(dú)立運(yùn)作。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效

37、益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營者、員工都強(qiáng)烈要求改制,結(jié)合自身實(shí)際情況選擇經(jīng)營者和員工持股市，然而改制方案長期被卡在上級管理部門。不予批復(fù)的原因何在?某些領(lǐng)導(dǎo)者一語道破天，“你們都去搞持股經(jīng)營了，我還管什么?”；其次，政府職能錯(cuò)位或越位，政府仍習(xí)慣于對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)直接干預(yù)；第三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個(gè)小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付20多個(gè)部門的檢查管理。以物業(yè)管理收費(fèi)為例：既要報(bào)物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價(jià)部門規(guī)定的等級打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請行業(yè)主管部門、物價(jià)部門到小區(qū)現(xiàn)場查驗(yàn)通過，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)許可證往往

38、需要幾個(gè)月乃至半年的時(shí)間。 4、市場化程度不高 我國物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾，仍然在進(jìn)行著一些非市場化的運(yùn)作。 首先，物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機(jī)制還未真正形成。作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利于競爭的統(tǒng)一的市場。以北京市為例，北京的物業(yè)管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)

39、在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因?yàn)槭悄硞€(gè)開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個(gè)開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項(xiàng)目不愁沒有。另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進(jìn)行暗箱操作，爭奪市場。 其次，市場化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價(jià)格管理體制與運(yùn)行機(jī)制上。其基本做法是政府定價(jià)或制定指導(dǎo)價(jià)，建設(shè)單位補(bǔ)貼,多種經(jīng)營、以副補(bǔ)主。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、收繳率偏低的結(jié)果，直接導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)長期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁。物業(yè)管理長期低成本運(yùn)作，使服務(wù)質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。 5、物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢 目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在

40、著企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差,虧損嚴(yán)重等問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2000年底全國實(shí)行物業(yè)管理的房屋建筑面積131861.76萬平方米，而物業(yè)管理企業(yè)近2萬家，從業(yè)人員達(dá)200萬人，平均每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)僅管6.59萬平方米，其中小的企業(yè)僅管理兩萬多平方米的物業(yè)，每個(gè)物業(yè)管理人員平均只管669.31平方米，可見管理規(guī)模之小。就拿我國物業(yè)管理的發(fā)源地深圳來說，各類物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有1200多家，其中21家成規(guī)模的企業(yè)合起來，管理面積也不過7000萬平方米，小的不足10萬平方米,甚至建兩棟樓的開發(fā)單位也成立一個(gè)物業(yè)管理公司。然而“麻雀雖小，五臟俱全”,“小而全”的企業(yè)必然帶來極

41、大的資源浪費(fèi)。深圳每年的物業(yè)開發(fā)量最好的年景也不過1000萬平方米,如按管理機(jī)構(gòu)平均分配，每家僅分不足1萬平方米。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個(gè)行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)模化集團(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。 6、物管企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)問題 物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保安員巡巡樓、管理員收收費(fèi)那么簡單，那么風(fēng)平浪靜。隨著行業(yè)逐步邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度都有了很大變化。但在這種情況下，物業(yè)管理又走向了另一個(gè)誤區(qū):。業(yè)主把物業(yè)管理公司當(dāng)成了小區(qū)的"政府"，凡事都找物業(yè)公司。解決

42、不了就是管理不好，動(dòng)輒以不交管理費(fèi)相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠。比如停車場收取5元的車位使用費(fèi)，車丟了，二話不說就找物業(yè)管理公司賠，少則十幾萬，多則幾十萬；又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟(jì)賠償。這就是在物業(yè)管理行業(yè)中引起震驚的廈門“丟車案”及深圳筆架山莊“索賠案”。 我們在震驚之余，更應(yīng)重新進(jìn)行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的；另一方面就是物業(yè)管理行業(yè)特征是“取之于民,用之于民”、“保本微利”，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很有限。因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險(xiǎn)境地。 根據(jù)對以上事實(shí)和案例分析，我們可以看出，出現(xiàn)

43、這些情況，主要是由于法規(guī)不完善導(dǎo)致業(yè)主（業(yè)主委員會）、物業(yè)管理公司、開發(fā)商等各市場主體間權(quán)利責(zé)任不明確，業(yè)主素質(zhì)不高，對物業(yè)管理的消費(fèi)觀念不強(qiáng)以及物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)質(zhì)量不夠等因素造成的。 7、物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題 物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)

44、系。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機(jī)制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權(quán)人、使用人的位置，習(xí)慣于以主人自居，對產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號施令，產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障。據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會2000年投訴情況統(tǒng)計(jì)資料表明，該年全國物業(yè)管理投訴仍呈上升趨勢。投訴的主要內(nèi)容是物業(yè)管理混亂，停電、停水、亂收費(fèi)、亂攤派現(xiàn)象嚴(yán)重；保安、保潔水準(zhǔn)低、電視、電梯、電話使用不理想。另據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會2000年底至2001年初，對全國12個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果顯示：在對現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的調(diào)查中

45、（可選擇多答案），有40.15%的房產(chǎn)消費(fèi)者認(rèn)為“房屋及設(shè)備的維修”不到位，有34.57%的認(rèn)為“小區(qū)綠化”不到位，有33.06%的認(rèn)為“安全保衛(wèi)”不到位，有26。95%的認(rèn)為“水電氣的供應(yīng)”不到位，有25.34%的認(rèn)為“交通管理”不到位，有24.65%的認(rèn)為“區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔”不到位，還有12.71%的認(rèn)為“其他”服務(wù)不到位。 業(yè)主投訴內(nèi)容及該投訴占總投訴的比率見下圖： 有圖表可見，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)罪不滿意的前三項(xiàng)是：房屋設(shè)備維修、小區(qū)綠化和安全保衛(wèi)，同時(shí)各種主要服務(wù)項(xiàng)目的投訴率均在20%以上，可見我們的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量亟待提高。 8、對問題的原因分析歸納 通過對以上七個(gè)問題的分析，我們可以把問題的原

46、因歸結(jié)為三個(gè)方面：即政府、企業(yè)和社會。 政府方面：首先，由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)售后服務(wù)部門，沒能引起有關(guān)部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時(shí)不完善；其次，由于受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮，政企沒能真正分開，而且政府對企業(yè)干預(yù)過多，缺少服務(wù)意識；第三，對物業(yè)管理的宏觀管理目標(biāo)不明確，是進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營共存，是強(qiáng)制實(shí)行招投標(biāo)制還是采取自愿，都沒有一個(gè)明確的法規(guī)政策規(guī)定；第四，物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，政府沒有出臺相應(yīng)的扶持政策，導(dǎo)致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨(dú)立出來。 企業(yè)方面：首先，沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制

47、度，產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清，不能獨(dú)立經(jīng)營運(yùn)作；其次，發(fā)展方向不明確，限于現(xiàn)實(shí)情況，只能以副補(bǔ)主和靠開發(fā)商補(bǔ)貼，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以提高，形成不計(jì)成本的惡性競爭，對整個(gè)行業(yè)造成傷害。第三，由于法規(guī)不完善，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險(xiǎn)極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個(gè)企業(yè)。第四，由于物業(yè)管理在國內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。 社會方面：首先，由于大多數(shù)消費(fèi)者剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的福利中走出來，缺乏對物業(yè)管理的消費(fèi)意識，還在懷念過去的“免費(fèi)午餐”；第二，業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義

48、務(wù)；第三，社會關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點(diǎn)，一有糾紛就紛紛對物業(yè)公司口誅筆伐，并沒有承擔(dān)起相應(yīng)的公正客觀報(bào)道的社會責(zé)任；第四，行業(yè)協(xié)會還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 三、物業(yè)管理的對策 （一） 政府方面 1、物業(yè)管理重在立法 市場經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是完善法制下的經(jīng)濟(jì)，我國要建立完善的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，就必須建立起一套完善的與之相適應(yīng)的法律制度。完善的物業(yè)管理法律體系應(yīng)在與國家已經(jīng)頒布實(shí)施的其它法律法規(guī)相互銜接和協(xié)調(diào)的前提下，由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成的有機(jī)整體，并成為國家法律體系中必不可少的分支。 根據(jù)我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律、法規(guī)的調(diào)整對象，結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)的特

49、點(diǎn)及面向未來的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律體系應(yīng)包括以下幾個(gè)方面： 從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的精神下，分別制訂出上述類型物業(yè)的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。 再從市場主體來看，還應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會管理辦法等

50、。 通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。 據(jù)悉，由建設(shè)部1999年著手起草的物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)國務(wù)院法制辦三審，有望在年內(nèi)出臺。條例（草案）第三條對業(yè)主、物業(yè)、物業(yè)管理的概念作了明確界定，出臺后這三個(gè)概念可以在全國統(tǒng)一。條例（草案）第十四條對業(yè)主自治管理組織稱謂、性質(zhì)、職責(zé)和應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任也作了統(tǒng)一規(guī)定。條例（草案）第三十八條、三十九條對物業(yè)管理定價(jià)原則和管理服務(wù)價(jià)格構(gòu)成做出了具體規(guī)定。這些規(guī)定較充分的體現(xiàn)了契約自由和市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的原則。強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則，服務(wù)價(jià)格由當(dāng)事人在合同中約定

51、。 2、政府職能的轉(zhuǎn)變 我國已經(jīng)加入wto，為適應(yīng)世貿(mào)組織的規(guī)范和要求，提高我國物業(yè)管理行業(yè)的整體水平以應(yīng)對未來國際化的競爭，我國房地產(chǎn)管理部門和物業(yè)行業(yè)的相關(guān)主管部門必須以世貿(mào)組織規(guī)則為參照系數(shù)，將管理體制和運(yùn)行機(jī)制與國際慣例接軌，服務(wù)水平和服務(wù)效率向國際水平看齊，積極轉(zhuǎn)變政府職能，做到歸位而不越位、定位而不錯(cuò)位，真正成為物業(yè)管理市場的宏觀調(diào)控者、法規(guī)的制定者、公平競爭的維護(hù)者，為物管企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。 一是政府和企業(yè)一定要徹底分開。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。例如實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格由市場機(jī)制自行決定，政府不對市場行為進(jìn)行干預(yù)。 二是減

52、少管理部門和管理層次，加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)各部門之間的協(xié)調(diào)運(yùn)作，實(shí)施科學(xué)管理。 三是要建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。市場經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備的基本條件： a、資質(zhì)條件 物業(yè)管理公司依法取得專業(yè)公司的經(jīng)營資格，是實(shí)施物業(yè)管理的基本條件。這就要求成立物業(yè)管理企業(yè)具備辦公地點(diǎn)和條件，具有相當(dāng)數(shù)量的資金，依法建立章程和相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，擁有各類相當(dāng)數(shù)量和資格的技術(shù)、專業(yè)管理人才，建立健全會計(jì)制度等。并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門資格審查取得物業(yè)管理行業(yè)許可證后取得工商管理部門核發(fā)批準(zhǔn)的營業(yè)執(zhí)照，才具備相應(yīng)的經(jīng)營資格。 b、參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督的能力。 直接參與或委托他人參與。直接參與指物管企業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)具有資格和經(jīng)驗(yàn)的

53、工程技術(shù)、管理人員參與。委托他人參與指以合同方式委托具有相應(yīng)能力的其它公司參與，物管企業(yè)向受委托方交付委托費(fèi)。 c、編制物業(yè)管理區(qū)域管理方案和辦法的能力 包括確定管理范圍、制訂管理規(guī)劃、訂立管理標(biāo)準(zhǔn)、測算收費(fèi)價(jià)格、建立管理組織、明確權(quán)力義務(wù)及違約責(zé)任等。物業(yè)管理區(qū)域管理方案、辦法亦稱為物業(yè)管理區(qū)域管理組織設(shè)計(jì)。 d、具有一支熱愛物業(yè)管理工作，作風(fēng)好，業(yè)務(wù)精，技術(shù)熟練的員工隊(duì)伍。 物業(yè)管理日常工作瑣碎繁雜，服務(wù)性強(qiáng)，接觸面廣，設(shè)施、設(shè)備數(shù)量大，維護(hù)要求高,時(shí)刻會產(chǎn)生急、難、新問題。物業(yè)管理從接管、開荒、啟用到日常管理、維護(hù)要求必須有一支熱愛物業(yè)管理工作,作風(fēng)好、業(yè)務(wù)精、技術(shù)熟練的員工隊(duì)伍。員工隊(duì)

54、伍應(yīng)力戒服務(wù)中的吃、拿、卡、要、拖等不正之風(fēng),有良好的職業(yè)道德。 e、從事物業(yè)管理管理人員應(yīng)具備的知識 從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)具有專業(yè)知識，經(jīng)營頭腦，管理才能。比如管理一個(gè)住宅區(qū)猶如管理一個(gè)小城鎮(zhèn)。這就向管理人員提出了要求，應(yīng)具備的知識有：用于區(qū)域物業(yè)管理的城市規(guī)劃、建筑、施工工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)學(xué)、園林綠化、市政工程、電學(xué)、熱力等。用于經(jīng)營管理的房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)管理、系統(tǒng)工程、行為科學(xué)、現(xiàn)代管理學(xué)、法學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、財(cái)務(wù)管理等。為了提高管理水平還應(yīng)具備與之相應(yīng)的計(jì)算機(jī)方面的知識。 3、加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。 限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵(lì)開發(fā)商從社

55、會上聘請那些經(jīng)過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。 （二） 企業(yè)方面 物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是加入wto后參與物業(yè)管理行業(yè)國際競爭的必然要求。要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，對物管企業(yè)實(shí)行規(guī)范的公司制改革。公司制是現(xiàn)代企業(yè)制度的一種有效的組織形式，公司法人治理結(jié)構(gòu)是公司制的核心。實(shí)行規(guī)范的公司制改革，當(dāng)務(wù)之急就是要完善物管企業(yè)的公司法人治理結(jié)構(gòu)，明確股東會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層的職責(zé)和權(quán)限，做到權(quán)責(zé)明確，政企分開，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的公司結(jié)

56、構(gòu)體系。使物管企業(yè)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的法人實(shí)體和市場主體。同時(shí)應(yīng)做好物管企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略研究，找準(zhǔn)企業(yè)的發(fā)展方向和經(jīng)營模式 1、物管企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展 在當(dāng)前面臨著諸如法制不完善、市場化程度不高、物管利潤較低的情況下，作為一個(gè)新興的行業(yè)，物業(yè)管理將走向何方？又該怎么走呢？這些都是我們特別關(guān)注的問題。根據(jù)物業(yè)管理所處的現(xiàn)實(shí)及對未來發(fā)展的分析預(yù)測，我們可以看出物業(yè)管理從發(fā)展到成熟將經(jīng)歷三個(gè)階段： 第一階段（即現(xiàn)階段），物業(yè)管理的生存階段 由于受物業(yè)管理市場不規(guī)范、法制法規(guī)不健全、物業(yè)管理消費(fèi)觀念不強(qiáng)、物業(yè)管理市場化程度不高等因素影響，目前，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)還處在非常艱難的求生存階段，低利潤高風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)

57、致物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營如履薄冰。首先，由于物業(yè)管理市場沒完全放開，許多物業(yè)公司還受制于開發(fā)商，只能依賴于開發(fā)商的發(fā)展而發(fā)展，開發(fā)商經(jīng)營的好，不斷開發(fā)新項(xiàng)目，物業(yè)公司才可以不斷接管，逐步壯大；其次，由于政府定價(jià)或制定指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司不能量入而出，在達(dá)不到規(guī)模效益的情況下只能是虧損；再者，由于法規(guī)不完善，物業(yè)公司、業(yè)主和開發(fā)商之間權(quán)利責(zé)任不明確，導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營的糾紛不斷，嚴(yán)重影響物業(yè)管理公司的身譽(yù)和效益?；谝陨显?，現(xiàn)階段的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略只能是立足現(xiàn)實(shí)，利用一切可以利用的資源，開展多種經(jīng)營，以求得更大的生存空間。 第一、由于作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，過去的那種靠發(fā)展商斷斷續(xù)續(xù)的不規(guī)范的補(bǔ)貼模式已不

58、再適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展，必須建立一個(gè)規(guī)范的基金運(yùn)作機(jī)制，由開發(fā)商一次性補(bǔ)貼各種大修及物業(yè)管理啟動(dòng)資金，斷絕對開發(fā)商長久的依賴關(guān)系。 第二、開展多種經(jīng)營，以彌補(bǔ)物業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能，反過來物業(yè)公司又可以加大對小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營性的良性循環(huán)。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以如果經(jīng)營得當(dāng)，將會得到很好的回報(bào)。概括起來，這類經(jīng)營主要有以下幾種： -針對業(yè)主和客戶而提供的有償服務(wù)，如家政服務(wù)和汽車美容服務(wù)等。 -房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。如代理業(yè)主進(jìn)行房屋出租。 -為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。 -對公共場地或場所的經(jīng)營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。 另外還有就是專項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，與上述經(jīng)營行為不同。專項(xiàng)經(jīng)營往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營活動(dòng)，這種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和收益都可能較大。所以首先要進(jìn)行認(rèn)真的可行性分析，籌措資金，制定經(jīng)營管理方案。為減少風(fēng)險(xiǎn)，這類經(jīng)營以圍繞物業(yè)本身為主開