自考本科資產(chǎn)評估重點(diǎn)

1、第一章 總 論本章是資產(chǎn)評估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大。1、一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點(diǎn)價值的估算2、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性、市場性、預(yù)測性、公正性、咨詢性3、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別： 發(fā)生的前提條件不同、 目的不同 、執(zhí)行操作者不同。 當(dāng)然，資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的， 二者相輔相成。4、資產(chǎn)的價值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的。5、按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。6、有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。 按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的 資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。7、不可確指的資產(chǎn)是指不能

2、獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽(yù)。8、價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。主要價值類型有：市場價值。在用價值：在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值。投資價值：投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。9、資產(chǎn)評估的假設(shè)：繼續(xù)使用假設(shè)公開市場假設(shè)：公開市場是指發(fā)達(dá)與完善的市場條件。公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場上可 以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。清算（清償）假設(shè)10、資產(chǎn)評估的原則包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。資產(chǎn)評估的工作原則：獨(dú)立性原

3、則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則：貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則11、資產(chǎn)評估基礎(chǔ)日一般的基準(zhǔn)時點(diǎn)是日。第二章 資產(chǎn)評估的基本方法要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運(yùn)用及方法中各個指標(biāo)的確定。第一節(jié) 市場法市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種 評估方法。市場法應(yīng)用的前提條件：需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場；被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)市場法的優(yōu)缺點(diǎn)：市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀

4、反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場 獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價格；評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適用于專用 機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評估。第二節(jié) 成本法成本法及其適用的前提條件成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方 法。成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算：1、基本公式可表述為：被評估資產(chǎn)評估值 =重置成本 - 實(shí)體性貶值 - 功能性

5、貶值 -經(jīng)濟(jì)性貶值 2、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的步驟： 確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本； 確定被評估資產(chǎn)的使用年限； 估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值； 計算確定被評估資產(chǎn)的價值。（一）重置成本的估算復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。1、重置核算法2、物價指數(shù)法3、功能價值法4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（1）重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接 成本來估算重置成本的一種方法。重置成本 =直接成本 + 間接成本（ 2）物價指數(shù)法物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計算公式為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本X資產(chǎn)評

6、估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)或者為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本X（ 1±物價變動指數(shù)）（ 3）功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價 格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本X被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量6、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（二）實(shí)體性貶值及其估算是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修 復(fù)費(fèi)用法（三）功能性貶值及估算功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶

7、值。（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。（五）成新率及其估算三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。實(shí)體性貶值率也可以采用就三種法。第三節(jié) 收益法一、收益法及其適用的前提條件收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn) 評估方法。二：收益法應(yīng)用的前提 P47三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）收益額收益額是未來預(yù)期收益。（二）折現(xiàn)率和資本化率1 、無風(fēng)險報酬率2、風(fēng)險報酬率（財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險）無風(fēng)險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風(fēng)險報酬率是根據(jù)社會行業(yè)平均收益水平確定。三）收益期限四、運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)

8、收益法的優(yōu)缺點(diǎn)1、收益法的優(yōu)點(diǎn)（ 1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值；（ 2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。2、收益法的缺點(diǎn)（ 1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；（ 2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇資產(chǎn)評估方法選擇應(yīng)考慮的因素：1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。第三章 ? 機(jī)器設(shè)備評估歷年考題中，每年都考計算題。第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估的成本法機(jī)器設(shè)備評估的成本法是指通過估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機(jī)器設(shè)備評估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值機(jī)器設(shè)備評估值 = 重置成本