中原-寧波鄞州商會(huì)國貿(mào)中心大廈酒店式公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告-92PPT

1、我們志在闖出一片公寓市場藍(lán)海。我們志在闖出一片公寓市場藍(lán)海。以中原思想，樹立公寓市場標(biāo)桿。以中原思想，樹立公寓市場標(biāo)桿。 報(bào)告目錄報(bào)告目錄 PART-1 PART-1 市場研究市場研究 PART-2 PART-2 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 PART-3 PART-3 客群定位客群定位 PART-4 PART-4 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 PART-5 PART-5 營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略 PART- 市場研判市場研判競爭市場分析競爭市場分析單身公寓市場分析單身公寓市場分析 酒店式公寓/單身公寓市場供應(yīng)大增，競爭激烈，供求關(guān)系較為嚴(yán)峻。 集中分布老三區(qū)中心以及鄞州中心區(qū)等成熟地段，內(nèi)部競爭激烈。同時(shí)，郊區(qū)酒店式公寓/

2、單身公寓先天地段條件差，競爭處于明顯弱勢(shì)。 酒店式公寓更依賴成熟地段、服務(wù)以及配套，是單身公寓中的高級(jí)形態(tài)。 受“90 70”政策影響，酒店式公寓/單身公寓的過渡性居住功用面臨二房、小三房沖擊，更傾向投資性需求，需進(jìn)一步體現(xiàn)投資價(jià)值。其中對(duì)普通單身公寓的沖擊要大于酒店式公寓。整體走勢(shì)整體走勢(shì)區(qū)域分布區(qū)域分布產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析“90 70”90 70”影響影響綜述綜述整體走勢(shì)整體走勢(shì)區(qū)域分布區(qū)域分布產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析“90 70”90 70”影響影響0100020003000400050002006年2007年2008年 預(yù) 計(jì)2006年2007年2008年 預(yù) 計(jì)0808年酒店式公寓年酒店式公寓/

3、 /單身公寓繼續(xù)放量，供求關(guān)系較為嚴(yán)峻單身公寓繼續(xù)放量，供求關(guān)系較為嚴(yán)峻數(shù)據(jù)來源：寧波中原/透明售房 07年酒店式公寓/單身公寓大放量，07年供應(yīng)4100套，消化約3200套，乘著樓市大好的背景，整體供銷兩熱。 受“90 70”政策以及“辦公變臉”影響，08年酒店式公寓/單身公寓量繼續(xù)放量大增，預(yù)計(jì)供應(yīng)在4500套左右，政策從緊以及觀望愈濃影響，消化能力難以大幅上升，總體呈供略大于求態(tài)勢(shì)。匯豪天下匯豪天下東外灘花園東外灘花園威斯汀中心威斯汀中心江南一品江南一品聯(lián)盛廣場聯(lián)盛廣場明天廣場明天廣場城市花園單身公寓城市花園單身公寓壹爵壹爵盛世天城二期盛世天城二期奧林奧林8080半島華府酒店半島華府酒店

4、春天彼岸春天彼岸城市中心及鄞州中心區(qū)等成熟地段酒店式公寓城市中心及鄞州中心區(qū)等成熟地段酒店式公寓/ /單身公寓持續(xù)單身公寓持續(xù)放量，競爭激烈。同時(shí)，郊區(qū)酒店式公寓放量，競爭激烈。同時(shí)，郊區(qū)酒店式公寓/ /單身公寓先天地段單身公寓先天地段條件差，競爭劣勢(shì)更為明顯。條件差，競爭劣勢(shì)更為明顯。整體走勢(shì)整體走勢(shì)區(qū)域分布區(qū)域分布產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析“90 70”90 70”影響影響嘉華嘉華sohosoho泛亞國際泛亞國際英郡英郡城市之心城市之心世紀(jì)東苑世紀(jì)東苑案例案例所在地段所在地段周邊配周邊配套設(shè)施套設(shè)施小區(qū)配套設(shè)小區(qū)配套設(shè)施施小區(qū)物業(yè)水小區(qū)物業(yè)水平平小區(qū)檔小區(qū)檔次定位次定位裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)房型房型/ /

5、朝向朝向一般一般單身單身公寓公寓風(fēng)格城事城市花園處居住區(qū)、基本生活配套設(shè)施。普通的生活設(shè)施（電梯、健身器材、綠地等）基本物業(yè)服務(wù)（保安、公共部位打掃等）服務(wù)于普通大眾（投資、過渡型客戶）簡單裝修或硬裝修四向均有，根據(jù)地塊等情況而定，常為一室或一室一廳。酒店酒店式公式公寓寓萬達(dá).城市之心威斯汀中心良好的環(huán)境，成熟地段完善的、高檔次的餐飲、娛樂設(shè)施，便捷的購物環(huán)境。高品質(zhì)配套（高速電梯、豪華大堂、高檔會(huì)所、健身中心、游泳館、康樂中心等）高標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店服務(wù)（24小時(shí)保安、定期室內(nèi)打掃、早晨叫醒服務(wù)、免費(fèi)訂票、叫車服務(wù)等）服務(wù)于高端、高收入人群，星級(jí)全方位服務(wù)。高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次裝修，所有生活、辦公設(shè)施一

6、應(yīng)俱全通常朝南或南北通透（但也因?qū)嶋H情況而定），常為一室一廳或兩室一廳商務(wù)商務(wù)公寓公寓（辦（辦公變公變臉）臉）高新科技廣場英郡商業(yè)、貿(mào)易相對(duì)集中地區(qū)基本的生活設(shè)施及良好的商貿(mào)配套設(shè)施?；镜男蓍e場所及良好的溝通平臺(tái)（會(huì)所等）基本且完善的物業(yè)服務(wù)服務(wù)于初創(chuàng)業(yè)階段或SOHO一族簡單裝修，配備基本辦公設(shè)施設(shè)備四向均有，根據(jù)地塊等情況而定，常為一室房型。酒店式公寓相較于普通單身公寓更依賴突出的地段、配套以及周到酒店式公寓相較于普通單身公寓更依賴突出的地段、配套以及周到的服務(wù)，投資功能為主，是單身公寓中的高級(jí)形態(tài)。的服務(wù)，投資功能為主，是單身公寓中的高級(jí)形態(tài)。整體走勢(shì)整體走勢(shì)區(qū)域分布區(qū)域分布產(chǎn)品分析產(chǎn)品

7、分析“90 70”90 70”影響影響20062006年年20072007年年20082008年年9090平米以內(nèi)平米以內(nèi)套型供應(yīng)情套型供應(yīng)情況況供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)套數(shù)（套）280076201.5-1.8（萬）套數(shù)比重（占總供套數(shù)比重（占總供應(yīng)量）應(yīng)量）16%37%60%以上面積比重（占總供面積比重（占總供應(yīng)量）應(yīng)量）10%23%46%“90 70”90 70”政策下小戶型政策下小戶型供應(yīng)增加供應(yīng)增加低總價(jià)優(yōu)勢(shì)低總價(jià)優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)居住成本相對(duì)高居住成本相對(duì)高適合單身適合單身總價(jià)相對(duì)不高總價(jià)相對(duì)不高社區(qū)氛圍濃社區(qū)氛圍濃居住成本低居住成本低可作為婚房可作為婚房“90 70”9

8、0 70”政策下小面積競爭白熱化，酒店式公寓政策下小面積競爭白熱化，酒店式公寓/ /單身公寓將更偏重投單身公寓將更偏重投資功能，過渡性居住功能被小面積住宅代替。同時(shí)對(duì)普通單身公寓沖資功能，過渡性居住功能被小面積住宅代替。同時(shí)對(duì)普通單身公寓沖擊將遠(yuǎn)大于酒店式公寓。擊將遠(yuǎn)大于酒店式公寓。投資、過渡性居住功能兼具70-9070-90平米小二房、小平米小二房、小三房供應(yīng)增加三房供應(yīng)增加單身公寓增加單身公寓增加整體走勢(shì)整體走勢(shì)區(qū)域分布區(qū)域分布產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析“90 70”90 70”影響影響競爭市場分析競爭市場分析單身公寓市場分析單身公寓市場分析主要案例主要案例發(fā)展區(qū)域發(fā)展區(qū)域典型特征典型特征2003-

9、20052003-2005（起步期）（起步期）好陽光公寓、波特漫中心集中在老三區(qū)熱銷。成熟地段。高品位服務(wù)、高檔次裝修。適合投資2005-20072005-2007（初步發(fā)展（初步發(fā)展期）期）南苑國際、城市之心。集中在鄞州中心區(qū)熱銷。地段較好，發(fā)展?jié)摿Υ?，配套豐富。精裝。適合投資。20082008年年- -（快速發(fā)展期）（快速發(fā)展期） 海德公館、威斯汀中心、 東外灘花園、聯(lián)盛廣場、明天廣場集中在老三區(qū)、鄞州中心區(qū)地段好，配套豐富。產(chǎn)品多樣化。精裝。投資產(chǎn)品。酒店式公寓發(fā)展評(píng)價(jià)酒店式公寓發(fā)展評(píng)價(jià) 寧波酒店式公寓發(fā)展較晚，目前處于快速發(fā)展期，成熟商務(wù)地段是培育酒店式公寓的基礎(chǔ)。 老三區(qū)中心區(qū)地段傾

10、向高檔次的頂級(jí)酒店式公寓定位，鄞州中心區(qū)產(chǎn)品以及定位相對(duì)豐富。 近期鄞州中心區(qū)為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，競爭和機(jī)遇同在。 目前已售或在售的酒店式公寓，租賃情況或銷售情況較好，發(fā)展?jié)摿春?。但未來競爭加劇，需抱理性?jǐn)慎態(tài)度。本項(xiàng)目競爭選定本項(xiàng)目競爭選定根據(jù)本項(xiàng)目所屬區(qū)位、物業(yè)基本特征（酒店式公寓、含酒店以及商業(yè)配套），結(jié)合根據(jù)本項(xiàng)目所屬區(qū)位、物業(yè)基本特征（酒店式公寓、含酒店以及商業(yè)配套），結(jié)合相似地段、相似客群、相似產(chǎn)品的競爭原則，本項(xiàng)目的直接競爭鎖定為鄞州中心區(qū)相似地段、相似客群、相似產(chǎn)品的競爭原則，本項(xiàng)目的直接競爭鎖定為鄞州中心區(qū)板塊，以酒店式公寓項(xiàng)目為主。板塊，以酒店式公寓項(xiàng)目為主。目前主要參考樓盤

11、目前主要參考樓盤南苑國際南苑國際萬達(dá)城市之心萬達(dá)城市之心未來主要競爭項(xiàng)目未來主要競爭項(xiàng)目聯(lián)盛廣場聯(lián)盛廣場明天廣場明天廣場壹爵壹爵聯(lián)盛廣場聯(lián)盛廣場明天廣場明天廣場壹爵壹爵城市之心城市之心南苑國際南苑國際本案本案三江口核心區(qū)三江口核心區(qū)鄞州中心區(qū)位置：位置：天童北路和鄞縣大道交叉口南苑國際A棟發(fā)展商：發(fā)展商：寧波南苑置業(yè)樓盤形態(tài)：樓盤形態(tài)： 29F板式精裝修單身公寓（29F，2梯9戶，共450戶）。面積范圍：面積范圍：面積4268平米，主力面積45平米。 層高3米。開盤時(shí)間和均價(jià)：開盤時(shí)間和均價(jià)： 05年9月23日正式開盤，均價(jià)8500元/平方米（裝修成本1000元/平方米，35返租，年回報(bào)率6%

12、）當(dāng)時(shí)銷售情況當(dāng)時(shí)銷售情況：，一次性付款97折，按揭首付30%。當(dāng)時(shí)銷售狀態(tài)較好。二手市場價(jià)：二手市場價(jià)：目前二手房價(jià)格在1.3-1.5萬元/平米。參考個(gè)案參考個(gè)案 南苑國際酒店式公寓南苑國際酒店式公寓城市之心城市之心產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃：1幢48層酒店式公寓，共計(jì)1148套。主力面積：主力面積：45-65、85精裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/層高：平層3.2米開盤時(shí)間和價(jià)格：開盤時(shí)間和價(jià)格：07年11月開盤，目前均價(jià)1.4-1.5萬元/。物業(yè)管理：物業(yè)管理：萬達(dá)物業(yè)內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：共享萬達(dá)廣場商業(yè)配套銷售情況（客戶）：銷售情況（客戶）：截止2月底，已經(jīng)備案消化826套。客戶以40-50

13、歲的投資客為主，鄞州區(qū)占了85%左右，同時(shí)有小部分的境外人士購買。參考個(gè)案參考個(gè)案 萬達(dá)城市之心萬達(dá)城市之心目前各面積段的供需情況目前各面積段的供需情況產(chǎn)品設(shè)計(jì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)：外立面是由澳大利亞PCAL設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱。整體設(shè)計(jì)簡潔俊朗。從細(xì)節(jié)上，建筑構(gòu)件采用了現(xiàn)代的金屬、玻璃材料，構(gòu)筑出經(jīng)典的三段式：頂部豐富，中段處理大氣，而底部卻細(xì)膩感性，滿足人尺度構(gòu)件轉(zhuǎn)換。項(xiàng)目配備了10部高速電梯、600平方米的挑空大堂。主力面積40-50參考個(gè)案參考個(gè)案 萬達(dá)城市之心萬達(dá)城市之心產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃：由5幅地塊組成，將開發(fā)為情景體驗(yàn)購物中心、特色餐飲酒吧街、青少年兒童世界、時(shí)尚文體廣場、高級(jí)商務(wù)中心等一體的國際

14、時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)中心。規(guī)劃1幢23層單身公寓，合計(jì)近700套。主力面積：主力面積：50100。精裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000元/平米開盤時(shí)間和價(jià)格：開盤時(shí)間和價(jià)格：08年年底09年年初，超過1.5萬元/平米。備注：備注：定位為寧波市場上最高檔的公寓，裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元左右，也將達(dá)到目前市場上最高。公寓分布在“門”兩邊，層高為3.6米。至于21-23層門中間部門將建成層高5.4米的雙層超5星級(jí)會(huì)所。參考個(gè)案參考個(gè)案 聯(lián)盛廣場聯(lián)盛廣場產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃：1幢18層單身公寓住宅（70年使用期），共計(jì)256套。主力面積：主力面積：4552，層高2.9米。精裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/開盤時(shí)間和價(jià)格

15、：開盤時(shí)間和價(jià)格：3月低4月初，均價(jià)1.3萬元/。物業(yè)管理：物業(yè)管理：珠江物業(yè)（酒店式）內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：SOHO1-2層為商業(yè)。銷售情況（客戶）：銷售情況（客戶）：目前項(xiàng)目未有開盤，客戶基本以鄞州區(qū)為主，以投資為主；同時(shí)由于住宅性質(zhì)使得生活成本較低，自住型客戶比重較其他SOHO項(xiàng)目有一定的增加。參考個(gè)案參考個(gè)案 壹爵壹爵約約5252，7.27.2米大面寬米大面寬約約5151，5.45.4米大面寬米大面寬參考個(gè)案參考個(gè)案 壹爵壹爵主要精裝修品牌主要精裝修品牌產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃：總建面積約15萬平方米，集星級(jí)酒店、酒店式公寓、大型百貨商城、住宅、商業(yè)于一體。規(guī)劃400余套SOHO。1-4層商業(yè)

16、，5-9層單身公寓。主力面積：主力面積：40-125平米，主力面積40平米，層高3.5米。目前方案還在修改中。精裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修標(biāo)準(zhǔn)：未定配套：配套：大型shopping mall新江廈購物商廈開盤時(shí)間和價(jià)格：開盤時(shí)間和價(jià)格：08年年中，預(yù)計(jì)價(jià)格1.2萬/。參考個(gè)案參考個(gè)案 明天廣場明天廣場【競爭個(gè)案小結(jié)一競爭個(gè)案小結(jié)一】物業(yè)管理物業(yè)管理基于酒店式公寓物業(yè)管理水平對(duì)物業(yè)升值力的保證，但目前市場上尚未出現(xiàn)知名國際性專業(yè)酒店式公寓管理公司。戶型面積戶型面積 戶型面積一般都在60 小套型以下，70100 甚至更大面積的酒店式公寓比較少見，這些都是基于對(duì)投資型客戶總價(jià)較低考慮裝修情況裝修情況鄞州苑國際

17、1000元/ ，到48克拉1500元/ ，到明天廣場3000元/ ，到聯(lián)盛國際廣場5000元，精裝修檔次漸漸升高經(jīng)營方式經(jīng)營方式除鄞州苑國際采取返租方式外，其他競爭個(gè)案都以產(chǎn)權(quán)小面積分割出售，且都取得不錯(cuò)的銷售成績；客戶80%以上為投資需求整體檔次整體檔次聯(lián)盛國際、48克拉等在定位、品質(zhì)、客群上檔次都較高，價(jià)格都在12000元/以上，二手房市價(jià)格也不菲 【競爭個(gè)案小結(jié)二競爭個(gè)案小結(jié)二】酒店式公寓以地段、配套地段、配套為重要依托，其升值力與客源是否充足升值力與客源是否充足是其項(xiàng)目規(guī)劃與最終銷售成敗的關(guān)鍵。從上述個(gè)案來看，在銷售上都取得不錯(cuò)成績，歸因于其各自重要支撐。南苑國際南苑國際依托其頂級(jí)酒店

18、與寫字樓，形象氣質(zhì)匹配；48克拉克拉大手筆規(guī)劃萬達(dá)國際廣場，一站式商業(yè)旗艦；聯(lián)盛國際聯(lián)盛國際仍以大型商業(yè)配套作支撐；明天廣場明天廣場依托酒店、商業(yè)等綜合性生活休閑配套。本案重要成功依托寧波第一高樓寧波第一高樓國貿(mào)中心，以及周國貿(mào)中心，以及周邊高端商務(wù)客群邊高端商務(wù)客群【競爭市場對(duì)本案啟示競爭市場對(duì)本案啟示 】檔次：檔次：與國貿(mào)中心品質(zhì)、客戶高端性匹配經(jīng)營：經(jīng)營：以投資客為主目標(biāo)對(duì)象，產(chǎn)權(quán)出售裝修：裝修：3000元/左右豪華精裝修標(biāo)準(zhǔn)戶型：戶型：70130元/戶型，市場空白點(diǎn)物業(yè)：物業(yè)：國際知名酒店式公寓管理公司引進(jìn)12345整體檔次整體檔次與第一高與第一高樓相匹配樓相匹配核心思想核心思想寧波國

19、際寧波國際性高端特性高端特色精裝私色精裝私人公寓藍(lán)人公寓藍(lán)海市場海市場PART- 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀【項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況】位置：位置：地處寧波鄞州部商務(wù)區(qū)核心腹地；為寧波第一高樓寧波商會(huì)國貿(mào)中心附樓；規(guī)劃：規(guī)劃：共20層公寓樓，新古典主義建筑風(fēng)格；14層為餐廳、銀行等服務(wù)設(shè)施；與商會(huì)共用挑高25米星級(jí)大堂；產(chǎn)品：產(chǎn)品：70130平米精裝修戶型【主樓主樓國貿(mào)中心情況國貿(mào)中心情況】定位：定位：國際5A甲級(jí)智能化寫字樓，內(nèi)部配套國際一流 ；規(guī)劃：規(guī)劃：共46層，高208米，每層面積約1500平方米，是目前建設(shè)中的寧波市第一高樓。 入駐企業(yè)：入駐企業(yè)：宏利”針織、“彬彬”文具、“眾鑫”化纖、“伏龍

20、”同步帶等行業(yè)龍頭企業(yè)和行業(yè)商會(huì)、異地商會(huì)等已入駐 ；銷售情況：銷售情況：目前已全部售罄 位處寧波第一高樓旁，具明顯氣質(zhì)差異性與依托，成為有力的市場突破口 項(xiàng)目精品物業(yè)、升值潛力大 公寓配套成熟，底部為會(huì)所 項(xiàng)目處于南部商務(wù)區(qū)核心，為規(guī)劃中的輕軌總站附近，交通網(wǎng)絡(luò)便利 項(xiàng)目周邊仍在起步階段，區(qū)域有待成熟 主干道尚未形成濃厚商業(yè)氛圍，需要商圈培育期 鄞州居住氛圍逐漸興旺，區(qū)域未來發(fā)展前景廣闊，選擇鄞州居住成為大勢(shì)所驅(qū)，市政配套的逐漸成熟、完善 酒店式公寓目標(biāo)客群的居住剛性需求大，公寓總價(jià)具優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目為規(guī)劃中的南部商務(wù)區(qū)，升值潛力大 市場同類酒店式公寓競爭激烈 鄞州新開發(fā)小戶型產(chǎn)品將分流部分客源【

21、項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析】【產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析】產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)3.2米標(biāo)準(zhǔn)舒適層高全精裝修成品公寓，拎包即可入住70130平米中戶型酒店式空間，市場稀缺產(chǎn)品25米挑高星級(jí)大堂，奢華的生活想象四部高速品牌電梯配套；14層餐飲等配套新古典主義建筑風(fēng)格，現(xiàn)代簡約每兩層6.4米挑空景觀中庭；大采光，院落式空間寧波第一高樓附樓，檔次齊身，配套共享對(duì)于打造獨(dú)具特色的鄞州中心區(qū)第對(duì)于打造獨(dú)具特色的鄞州中心區(qū)第一高樓旁的酒店式公寓，一高樓旁的酒店式公寓，在產(chǎn)品上，我們有如下建議在產(chǎn)品上，我們有如下建議:【產(chǎn)品增值亮點(diǎn)構(gòu)想產(chǎn)品增值亮點(diǎn)構(gòu)想】屋頂花園屋頂花園尊貴商務(wù)尊貴商務(wù)空中會(huì)所空中會(huì)所

22、時(shí)尚餐飲時(shí)尚餐飲(中餐廳中餐廳)商店商店商業(yè)價(jià)值最大化商業(yè)價(jià)值最大化空中花園空中花園( (奇數(shù)層奇數(shù)層) )第第3 3層層時(shí)尚餐飲時(shí)尚餐飲( (中餐廳中餐廳) )具體建議：具體建議：原方案中A座第3層設(shè)置西餐廳，B座第3層設(shè)為員工餐廳，我司建議在B座第3層增設(shè)高檔時(shí)尚中餐廳，一方面可以作為A、B座業(yè)主商務(wù)接待，另一方面作為公司或私人宴會(huì)。由大師名廚制作招牌菜系，制作精良的粵菜、適合大眾口味的寧波特色海鮮等。構(gòu)想之一構(gòu)想之一第第4 4層層尊貴商務(wù)空中會(huì)所尊貴商務(wù)空中會(huì)所構(gòu)想之二構(gòu)想之二具體建議：本會(huì)所主要針對(duì)A座辦公、B座居住客戶的商務(wù)活動(dòng)。建議設(shè)置鋼琴咖啡廳、康體服務(wù)中心（例如桌球室、健身房等

23、）、格調(diào)酒廊、 SPA等。健身房格調(diào)酒廊桌球室鋼琴咖啡廳SPASPASPA鋼琴咖啡屋 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)最大的特色是每個(gè)奇數(shù)層有一個(gè)兩層挑高的空中花園，該設(shè)計(jì)不但有利于樓系的采光、通風(fēng)，還可以增加業(yè)主的活動(dòng)空間，如果景觀、功能設(shè)計(jì)得當(dāng)將是項(xiàng)目一大亮點(diǎn)。 建議在不同樓層的空中花園布置不同特色的景觀，每一層都有一個(gè)主題每一層都有一個(gè)主題，而不是簡簡單單的植被鋪設(shè)。例如分別以石頭、木、水、玻璃、鋼材這五行為主題，同時(shí)，每層種植不同類的植物、花卉。另外在每層增加休閑設(shè)施。構(gòu)想之三構(gòu)想之三空中花園空中花園屋頂花園屋頂花園具體建議：具體建議：在屋頂種植各種名貴的花卉、植物，放置一些建筑小品、小型的景觀點(diǎn)，增加

24、休閑、體育健身設(shè)施，使屋頂真正成為一個(gè)賞花、健身休閑、呼吸新鮮空氣的好去除。構(gòu)想之四構(gòu)想之四根據(jù)市場情況，建議采用高標(biāo)準(zhǔn)裝修。根據(jù)市場情況，建議采用高標(biāo)準(zhǔn)裝修。v 裝修風(fēng)格：裝修風(fēng)格：中原建議采用不同的裝修風(fēng)格，例如日本風(fēng)格、中式風(fēng)格、西班牙風(fēng)格、地中海風(fēng)格、北歐風(fēng)格、東鄞州亞風(fēng)格、現(xiàn)代主義風(fēng)格等多種裝修風(fēng)格，可邀請(qǐng)香港的梁志天、HBA等頂級(jí)酒店設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，營造獨(dú)具特色的風(fēng)格。v 裝修用材裝修用材 ： 建議從外墻到室內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等都選用進(jìn)口地頂極產(chǎn)品。在這些部件上使用國際知名品牌，可以提升產(chǎn)品的附加值，同時(shí)也可以體現(xiàn)出開發(fā)商對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)地良苦用心。另外，公共空

25、間以及細(xì)節(jié)的把握對(duì)于酒店式公寓的品質(zhì)與檔次更為重要，建議地面、墻面選用特級(jí)西班牙米黃大理石鋪裝，墻面裝飾品位掛畫。v 完美智能化空間：完美智能化空間：建議采用智能空調(diào)系統(tǒng)和光纖級(jí)商務(wù)智能化系統(tǒng)，設(shè)置消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)控制系統(tǒng) ，采用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)與閉路電視進(jìn)行保安監(jiān)控，還設(shè)有單戶求救電鍵，有衛(wèi)星電視接收設(shè)備，實(shí)現(xiàn)辦公通訊自動(dòng)化。 【 裝修建議裝修建議】中原建議引進(jìn)國際知名酒店式公寓管理品牌中原建議引進(jìn)國際知名酒店式公寓管理品牌 - - 輝盛國際輝盛國際 引進(jìn)目的：引進(jìn)目的：提升物業(yè)管理水平，讓住戶有真正的酒店式居住之感，并保證物業(yè)的持續(xù)升值。輝盛國際簡介：輝盛國際簡介： 經(jīng)過近10年的發(fā)展

26、，新加坡輝盛國際管理有限公司已經(jīng)成為享譽(yù)國際的酒店式公寓運(yùn)營商，旗下?lián)碛腥笃放疲狠x盛閣（FRASER SUITES）、輝盛坊（FRASER PLACE）、輝盛庭（FRASER RESIDENCE），以截然不同的理念與風(fēng)格滿足住戶不同偏好。輝盛國際作為全球化的酒店式公寓運(yùn)營商，目前已在倫敦、巴黎、格拉斯哥、首爾、東京、馬尼拉、曼谷、悉尼、迪拜、巴林等國際主要城市持有或管理旗下品牌的酒店式公寓。輝盛國際非?？粗刂袊袌?，已在香港、北京、上海、廣州、鄞州京、成都和天津等城市落實(shí)了發(fā)展計(jì)劃?！揪频晔焦⒐芾砉揪频晔焦⒐芾砉窘ㄗh建議】酒店式公寓不僅需要較高檔的裝修和設(shè)備等硬件設(shè)施，物業(yè)管理和服務(wù)

27、作為軟件也很重要。中原建議采用“金鑰匙金鑰匙”私人管家服私人管家服務(wù)務(wù)，其主要服務(wù)內(nèi)容： * 家居清潔 * 管家服務(wù) * 汽車清潔 * 衣服洗熨 * 物業(yè)租售代理 * 代聘鐘點(diǎn)傭工 * 代訂書報(bào)、雜志、牛奶等 * 代購商品 * 代訂車、船、飛機(jī)票【酒店式公寓服務(wù)內(nèi)容建議酒店式公寓服務(wù)內(nèi)容建議】PART-PART-目標(biāo)客群鎖定目標(biāo)客群鎖定【酒店式公寓客群分析酒店式公寓客群分析】投資投資公寓以滿足投資與自住的兩個(gè)目的，鑒于本案未公寓以滿足投資與自住的兩個(gè)目的，鑒于本案未來的升值潛力，還是主要以投資為主。來的升值潛力，還是主要以投資為主。自住自住比例：75%比例：25%投資投資投資本案目的（綜合利益

28、點(diǎn)）：投資本案目的（綜合利益點(diǎn)）： 1、看重其潛在的商業(yè)價(jià)值 2、物業(yè)增長的升值潛力 3、物業(yè)后期租賃投資回報(bào)率客戶類型：客戶類型： 1、專業(yè)投資客 2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、 公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群年齡層：年齡層：3045歲之間自住自住選擇本案驅(qū)動(dòng)（綜合利益點(diǎn)）：選擇本案驅(qū)動(dòng)（綜合利益點(diǎn)）： 1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套 2、居住的舒適性 3、臨近工作地點(diǎn) 4、綜合物業(yè)價(jià)格優(yōu)勢(shì) 5、未來物業(yè)保值、增值潛力客戶類型：客戶類型： 1、江東區(qū)與鄞州中心區(qū)結(jié)合部位、鄞州中心區(qū)附近工作為主 2、居住過度類型（城市金領(lǐng)） 3、SOHU辦公族年齡層：年齡層：2535歲之間投資客分析投資客分析

29、年齡層：年齡層：介于3045歲之間的成熟年齡層，有一定的社會(huì)閱歷和事業(yè)基礎(chǔ)。1 1、專業(yè)投資客（全大市）、專業(yè)投資客（全大市）對(duì)商業(yè)嗅覺比較靈敏，具成熟的投資經(jīng)驗(yàn)，深諳各種投資渠道，懂得分析投資利弊，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，信息靈通。2 2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、 公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群（鄞州公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群（鄞州 中心區(qū)或鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結(jié)合部位）中心區(qū)或鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結(jié)合部位）喜跟風(fēng)，注重大眾口碑，同時(shí)手中有一定的資金，需要尋找途徑投資令錢幣升值，有短線投資的趨勢(shì)，對(duì)本區(qū)域非常熟悉?！揪频晔焦⒖腿悍治鼍频晔焦⒖腿悍治鐾顿Y客投資客】【酒店式公寓客群分析

30、酒店式公寓客群分析投資客投資客】投資客投資客1、看重其潛在的商業(yè)價(jià)值2、物業(yè)增長的升值潛力3、物業(yè)后期租賃投資回報(bào)率高租金回報(bào)率高租金回報(bào)率價(jià)值支撐（利益點(diǎn)）投資驅(qū)動(dòng)投資驅(qū)動(dòng)1、專業(yè)投資客（全大市）2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、 公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群（鄞州中心區(qū)或鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結(jié)合部位）區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套、 充足租客七大主要因素本案主要突出的賣點(diǎn)：第一高樓側(cè)、高品質(zhì)、酒店服務(wù)自住客分析自住客分析年齡層：年齡層：介于2535歲之間的青年消費(fèi)群體，多數(shù)處于過度期城市金領(lǐng)層。1 1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結(jié)合部位鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結(jié)合部位、鄞州中心區(qū)附近工作為主、鄞州中心區(qū)附

31、近工作為主多數(shù)選擇以工作交通便利為主，多有白領(lǐng)階層、管理人員等，也不排除市中心區(qū)工作的客群。2 2、居住過度類型（城市金領(lǐng)）、居住過度類型（城市金領(lǐng)）城市金領(lǐng)，有較高收入，懂得生活享受，看中酒店式服務(wù)管理，即“懶人” 類型。3 3、辦公、辦公SOHUSOHU族族/ /成長型公司成長型公司 一個(gè)或幾人組成的SOHU族或成長型小公司，看中地段與物業(yè)服務(wù)?！揪频晔焦⒖腿悍治鼍频晔焦⒖腿悍治鲎宰】妥宰】汀孔宰】妥宰】?、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點(diǎn)4、綜合物業(yè)價(jià)格優(yōu)勢(shì)5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質(zhì)量提升居住質(zhì)量提升投資驅(qū)動(dòng)投資驅(qū)動(dòng)1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結(jié)合部位、

32、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領(lǐng)3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點(diǎn)：空中公寓、高檔物業(yè)、時(shí)尚建筑價(jià)值支撐（利益點(diǎn)）PART-PART-項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目屬性定位【項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理】基礎(chǔ)賣點(diǎn)基礎(chǔ)賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)地處寧波鄞州CBD核心區(qū)位；萬達(dá)廣場等配套完善；交通便捷，未來輕軌路線毗鄰；寧波第一高樓附樓；酒店式服務(wù)公寓定位；全精裝修成品公寓；70130中戶型；25米挑高星級(jí)大堂；新古典主義建筑風(fēng)格；四部名牌高速電梯配置；14層專屬配套空間；每二層6.4米挑高景觀中庭地處寧波鄞州CBD；寧波第一高樓側(cè)；產(chǎn)品增值亮點(diǎn)（

33、國際知名酒店式公寓管理公司全程提供私人管家服務(wù)；5000元/以上超豪華精裝修；屋頂花園；主題式空中景觀中庭）【屬性定位關(guān)鍵詞屬性定位關(guān)鍵詞】需凸出的項(xiàng)目屬性核心要點(diǎn)需凸出的項(xiàng)目屬性核心要點(diǎn)區(qū)位屬性區(qū)位屬性氣質(zhì)屬性氣質(zhì)屬性產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性鄞州鄞州中心中心第一第一高樓高樓純粹純粹精裝精裝空中空中院落院落【項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目屬性定位】鄞州鄞州CBD/CBD/國貿(mào)中心精裝院館國貿(mào)中心精裝院館地處寧波鄞州CBD核心，規(guī)劃起點(diǎn)高，國際化氣質(zhì)，升值潛力無限寧波第一高樓國貿(mào)中心側(cè)，體現(xiàn)檔次性國際性純金裝，225套純成品公寓，為城市精英量身打造不惜成本打造雙層挑高景觀中庭，營造絕無僅有的空中景觀院落空間【承接定位

34、，推廣語為承接定位，推廣語為】濃縮大世界觀濃縮大世界觀闡釋：闡釋：l“濃縮”從項(xiàng)目中小戶型出發(fā)，小空間，卻有豪華裝修，也有舒適的酒店式服務(wù)，在里面消費(fèi)的也都是城市金領(lǐng)等高端客群，小空間容納的是一個(gè)大國際視野觀；l該推廣語深入簡出，契合項(xiàng)目氣質(zhì)與屬性；l采用對(duì)比的語言手法，標(biāo)識(shí)性與記憶性強(qiáng)，有很強(qiáng)的傳播功能【備選推廣語備選推廣語】小空間遇見大世界小空間遇見大世界闡釋：闡釋：l“小空間”從項(xiàng)目中小戶型出發(fā)，小空間，卻有豪華裝修，也有舒適的酒店式服務(wù)，在里面消費(fèi)的也都是城市金領(lǐng)等高端客群，小空間容納的是一個(gè)大國際視野觀；l該推廣語深入簡出，契合項(xiàng)目氣質(zhì)與屬性；l采用對(duì)比的語言手法，標(biāo)識(shí)性與記憶性強(qiáng)，

35、有很強(qiáng)的傳播功能【案名建議案名建議】鉑晶館鉑晶館闡釋：闡釋：l“鉑”體現(xiàn)項(xiàng)目的金屬質(zhì)感l(wèi) “晶”則體現(xiàn)其精致性高檔l “館”體現(xiàn)出私人空間概念l 整個(gè)案名與項(xiàng)目氣質(zhì)契合，且具有較強(qiáng)的傳播力?！緜溥x備選案名案名】藍(lán)鉆公寓藍(lán)鉆公寓A A2 2 （從項(xiàng)目本身造型衍發(fā)而來）紫晶舍紫晶舍藍(lán)調(diào)生活館藍(lán)調(diào)生活館那爾公寓那爾公寓視覺表現(xiàn)系統(tǒng)視覺表現(xiàn)系統(tǒng)PART-PART-整體營銷策略整體營銷策略第一深度第一深度深入挖品牌內(nèi)涵，通過對(duì)生活方式的營造，進(jìn)行情感溝通第一高度第一高度引爆式營銷策略，先聲奪人，第一時(shí)間建立市場高度第一寬度第一寬度著眼于對(duì)各物業(yè)賣點(diǎn)認(rèn)知，建立品牌排他性DNA【營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略】【整體營銷

36、策略整體營銷策略】打破傳統(tǒng)以“報(bào)紙廣告”為主打的常規(guī)推廣手法，以更具實(shí)效性和針對(duì)性的“廣告爆破客戶活動(dòng)廣告爆破客戶活動(dòng)新聞炒作情景體驗(yàn)新聞炒作情景體驗(yàn)”方式快速引爆市場，并極力注重項(xiàng)目的投資價(jià)值！【廣告策略廣告策略】立體多緯、針對(duì)性廣告媒體策略立體多緯、針對(duì)性廣告媒體策略廣告媒體組合廣告媒體組合報(bào)紙廣告：報(bào)紙廣告：選擇東鄞州商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)為主，寧波晚報(bào)為輔公交車體廣告：公交車體廣告：選擇穿越市中心，通往鄞州中心區(qū)方向的公交車633路、101路、102路 ；電臺(tái)廣告：電臺(tái)廣告：選擇浙江電臺(tái)交通之聲FM93或?qū)幉ń煌ㄒ魳奉l道網(wǎng)絡(luò)廣告：網(wǎng)絡(luò)廣告：搜房寧波網(wǎng)及搜狐寧波焦點(diǎn)網(wǎng)戶外廣告：戶外廣告：三江口三

37、面翻、通往鄞州中心區(qū)方向戶外大牌雜志廣告：雜志廣告：家居、買樓通、鄞州都周刊【廣告策略廣告策略】廣告訴求重點(diǎn)廣告訴求重點(diǎn)1.項(xiàng)目主形象（鄞州CBD國貿(mào)中心精裝院館）2.寧波第一高樓旁的國際精裝私人公寓3.引進(jìn)國際知名酒店式公寓管理公司4.寧波第一高樓旁5.高投資回報(bào)率6.成品裝修，拎包入住7.濃縮的大世界觀8.鄞州中心區(qū)最具投資價(jià)值酒店式公寓9.各營銷節(jié)點(diǎn)信息告知（例如開盤、精裝修產(chǎn)品說明會(huì)，投資說明會(huì)等）10.【客戶活動(dòng)一客戶活動(dòng)一】精裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、建材、家具、物業(yè)管理服務(wù)等精裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、建材、家具、物業(yè)管理服務(wù)等產(chǎn)品說明會(huì)產(chǎn)品說明會(huì)【活動(dòng)目的活動(dòng)目的】通過精裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、建材等詳細(xì)說明，

38、為意向客戶提供信心保證【活動(dòng)安排活動(dòng)安排】在五星級(jí)酒店舉辦說明會(huì)，邀請(qǐng)空間設(shè)計(jì)師、材料供應(yīng)商、家具品牌供應(yīng)商、物業(yè)管理公司，對(duì)精裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、建材、家具、物業(yè)服務(wù)等理念、特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)進(jìn)行全方位詮釋。【活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)時(shí)間】08年月【合作媒體合作媒體】東鄞州商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)、買樓通、鄞州都周刊、搜房寧波網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)產(chǎn)品說明會(huì)圖片示意產(chǎn)品說明會(huì)圖片示意【客戶活動(dòng)二客戶活動(dòng)二】酒店式公寓投資說明會(huì)酒店式公寓投資說明會(huì)【活動(dòng)目的活動(dòng)目的】通過針對(duì)性的投資說明會(huì), 使投資客對(duì)鉑金館的投資價(jià)值產(chǎn)生深入了解，促進(jìn)成交?！净顒?dòng)安排活動(dòng)安排】邀請(qǐng)投資理財(cái)專家、職業(yè)投資客、經(jīng)濟(jì)學(xué)者，開展酒店式公寓投資說明會(huì)，對(duì)鉑晶館的

39、投資價(jià)值進(jìn)行全方位解讀，增強(qiáng)意向客戶的投資信心。【活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)時(shí)間】08年月【合作媒體合作媒體】東鄞州商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)、買樓通、鄞州都周刊、搜房寧波網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)酒店式公寓投資說明會(huì)圖酒店式公寓投資說明會(huì)圖片示意片示意【客戶活動(dòng)三客戶活動(dòng)三】【活動(dòng)目的活動(dòng)目的】 充分利用媒體的客戶資源優(yōu)勢(shì)，開展深度合作，促進(jìn)成交?！净顒?dòng)安排活動(dòng)安排】 由媒體組織客戶，組成“鉑晶館”看房團(tuán)，由開發(fā)商提供車輛， 赴項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行考察，同時(shí)現(xiàn)場展示中心布置水果、飲料、糕點(diǎn)等。 如看房客戶有意向成交，開發(fā)商將提供一定比例的價(jià)格優(yōu)惠?！净顒?dòng)時(shí)間活動(dòng)時(shí)間】 長期舉行【合作媒體合作媒體】 東鄞州商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)、搜房寧波網(wǎng)、搜狐

40、寧波焦點(diǎn)網(wǎng)東鄞州商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)、搜房寧波網(wǎng)、搜狐寧波焦點(diǎn)網(wǎng)媒體看房活動(dòng)媒體看房活動(dòng)媒體看房活動(dòng)圖片示意媒體看房活動(dòng)圖片示意【新聞專版炒作一新聞專版炒作一】鉑晶館，八大投資價(jià)值解讀鉑晶館，八大投資價(jià)值解讀【價(jià)值一價(jià)值一】：鄞州CBD國貿(mào)中心精裝院館【價(jià)值二價(jià)值二】：寧波第一高樓旁的國際精裝私人公寓【價(jià)值三價(jià)值三】：地處寧波鄞州CBD，總部基地，擁有充足高端客源【價(jià)值四價(jià)值四】：交通便捷，附近有規(guī)劃中的交通總站，輕軌3.5號(hào)線路經(jīng)過周邊 【價(jià)值五價(jià)值五】：暢享酒店式“金鑰匙”物業(yè)服務(wù)，同時(shí)提供租賃服務(wù)【價(jià)值六價(jià)值六】：頂級(jí)空間設(shè)計(jì)師潮流杰作，成品精裝修，拎包入住【價(jià)值七價(jià)值七】：市政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域

41、，周邊配套日益完善【價(jià)值八價(jià)值八】：引進(jìn)國際知名酒店式公寓管理公司全程打理，保障投資升值力媒體：媒體：東鄞州商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)、家居、買樓通、鄞州都周刊、搜房寧波網(wǎng)、搜狐寧波焦點(diǎn)網(wǎng)【新聞專版炒作二新聞專版炒作二】鉑晶館，鄞州區(qū)最具投資價(jià)值酒店式公寓鉑晶館，鄞州區(qū)最具投資價(jià)值酒店式公寓與媒體合作，評(píng)選“鄞州區(qū)最具投資價(jià)值酒店式公寓”稱號(hào)，同時(shí)配合進(jìn)行投資價(jià)值、項(xiàng)目未來前景、區(qū)域規(guī)劃等分析討論。媒體：媒體：東鄞州商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)、家居、買樓通、鄞州都周刊、搜房寧波網(wǎng)、搜狐寧波焦點(diǎn)網(wǎng)【新聞專版炒作三新聞專版炒作三】成品酒店式公寓剖析成品酒店式公寓剖析對(duì)“成品酒店式公寓”進(jìn)行深入闡述，必須同時(shí)具備高品質(zhì)成品精裝修，拎包入??；國際知名酒