維修類-3前期介入

1、前前 期期 介介 入入地產(chǎn)開發(fā)流程及物業(yè)關(guān)注要點地產(chǎn)開發(fā)流程及物業(yè)關(guān)注要點2萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列目目錄錄二、各階段前期介入工作介紹二、各階段前期介入工作介紹一、前期介入概述一、前期介入概述 社區(qū)開放與圍墻設(shè)置問題社區(qū)開放與圍墻設(shè)置問題 出入口和單元門禁問題出入口和單元門禁問題 物業(yè)管理用房面積與布局問題物業(yè)管理用房面積與布局問題 物業(yè)公共設(shè)施問題物業(yè)公共設(shè)施問題 物業(yè)設(shè)備問題物業(yè)設(shè)備問題 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程 物業(yè)前期介入三個概念物業(yè)前期介入三個概念 前期介入一般流程前期介入一般流程3萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列獲取獲取土地土地物業(yè)管理與客戶服務(wù)物業(yè)

2、管理與客戶服務(wù)報建、采購與成本管理報建、采購與成本管理p營銷營銷p設(shè)計設(shè)計p工程工程市場初市場初步研究步研究產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位上市策劃與銷售實現(xiàn)上市策劃與銷售實現(xiàn)設(shè)計設(shè)計研究研究規(guī)劃及規(guī)劃及施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合設(shè)計配合項目建設(shè)項目建設(shè)p成本成本產(chǎn)品實現(xiàn)產(chǎn)品實現(xiàn)交互交互p物業(yè)物業(yè)土地獲取階段土地獲取階段產(chǎn)品定位階段產(chǎn)品定位階段設(shè)計施工階段設(shè)計施工階段銷售實現(xiàn)階段銷售實現(xiàn)階段交付交付交付交付分為：土地獲取階段；產(chǎn)品定位階段；設(shè)計施工階段；銷售實現(xiàn)階段；交付入住分為：土地獲取階段；產(chǎn)品定位階段；設(shè)計施工階段；銷售實現(xiàn)階段；交付入住房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程4萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*

3、系列系列 物業(yè)服務(wù)特點：物業(yè)服務(wù)特點： 1、直接面對業(yè)主，知道并了解業(yè)主需求、直接面對業(yè)主，知道并了解業(yè)主需求 2、公共配套的直接使用和維護(hù)主體、公共配套的直接使用和維護(hù)主體 3、在解決和處理接管現(xiàn)場問題中具有豐富的經(jīng)驗、在解決和處理接管現(xiàn)場問題中具有豐富的經(jīng)驗 物業(yè)公司的上述優(yōu)勢正是地產(chǎn)公司所欠缺的，因此地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)需要物業(yè)物業(yè)公司的上述優(yōu)勢正是地產(chǎn)公司所欠缺的，因此地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)需要物業(yè)前期參與，將這種經(jīng)驗與優(yōu)勢延伸到工程開發(fā)環(huán)節(jié)，盡可能減少問題發(fā)生，達(dá)前期參與，將這種經(jīng)驗與優(yōu)勢延伸到工程開發(fā)環(huán)節(jié)，盡可能減少問題發(fā)生，達(dá)到預(yù)防目的。到預(yù)防目的。物業(yè)公司對地產(chǎn)新項目前置參與（前期介入）的特點物

4、業(yè)公司對地產(chǎn)新項目前置參與（前期介入）的特點5萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列早期早期介入介入中期中期介入介入后期后期介入介入 在房地產(chǎn)開發(fā)的在房地產(chǎn)開發(fā)的立項決策階段立項決策階段（可行性研究階段）的介（可行性研究階段）的介入。物業(yè)公司必須要委派具有實際物業(yè)管理經(jīng)驗的專業(yè)人入。物業(yè)公司必須要委派具有實際物業(yè)管理經(jīng)驗的專業(yè)人員從配套設(shè)備、環(huán)境附屬工程、保安消防等方面嚴(yán)格把關(guān)。員從配套設(shè)備、環(huán)境附屬工程、保安消防等方面嚴(yán)格把關(guān)。 在在方案設(shè)計階段方案設(shè)計階段的介入。的介入。 從物業(yè)結(jié)構(gòu)布局和功能發(fā)面、設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)從物業(yè)結(jié)構(gòu)布局和功能發(fā)面、設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)方面提出改進(jìn)意見。方面

5、提出改進(jìn)意見。 在在項目施工階段項目施工階段的介入。的介入。 進(jìn)行機電設(shè)備的測試、檢驗。指出前期工程的缺陷并進(jìn)行機電設(shè)備的測試、檢驗。指出前期工程的缺陷并提出改良方案。準(zhǔn)備交接和驗收的各方面工作等。提出改良方案。準(zhǔn)備交接和驗收的各方面工作等。物業(yè)公司前期介入的三個階段與概念物業(yè)公司前期介入的三個階段與概念6萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程參與開發(fā)過程參與開發(fā)過程立項方案深化施工圖設(shè)計施工建設(shè)承接查驗規(guī)劃方案了解項目自然情況樓群分布，入口配置，道路布局建筑外立面、部品等單體：信息欄、水點、照明形式等景觀：崗?fù)ぁ⑺?、智能化、植被等現(xiàn)場跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)缺陷推動整改等

6、檔案、設(shè)施設(shè)備、現(xiàn)場查驗，問題由地產(chǎn)整改等容積率，車位比，組團(tuán)劃分圍墻形式，配套及物業(yè)用房等地地 產(chǎn)產(chǎn)物物業(yè)業(yè)交付入住交付前準(zhǔn)備、交付辦理、裝修期管理7萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列前期介入概念與作用義前期介入概念與作用義物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理前期介入:指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、營銷策劃、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管目決策、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、營銷策劃、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)理運作和業(yè)主使用角

7、度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。常入住奠定基礎(chǔ)。作用：作用：1、優(yōu)化設(shè)計；、優(yōu)化設(shè)計；2、有助于提高工程質(zhì)量；、有助于提高工程質(zhì)量；3、有利于了

8、解物業(yè)情況；、有利于了解物業(yè)情況；4、為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備；、為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備；5、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。8萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計立項階段立項階段規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計方案階段方案階段規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計方案深化階段方案深化階段規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計施工圖階段施工圖階段規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計階段9萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列1 1、獲取地產(chǎn)公司土地開發(fā)信息，獲取地產(chǎn)公司土地開發(fā)信息，成立前期介入成立前期介入小組，確定項目物業(yè)前期介入對接人員，并將小組，確定項目物業(yè)前期介入對接人員，并將郵箱添加至項目部（前期）工

9、作郵件群組。郵箱添加至項目部（前期）工作郵件群組。2、定期參加項目立項相關(guān)會議，收集、掌握項目所在位置、周邊配套設(shè)施、周邊居住人群、定期參加項目立項相關(guān)會議，收集、掌握項目所在位置、周邊配套設(shè)施、周邊居住人群自然情況。自然情況。3、收集項目宗地平面圖、土地使用信息、內(nèi)容包括：獲取項目用地面積、土地使用功能規(guī)、收集項目宗地平面圖、土地使用信息、內(nèi)容包括：獲取項目用地面積、土地使用功能規(guī)劃（產(chǎn)品類型、客戶定位等）信息上傳至項目資料欄內(nèi)劃（產(chǎn)品類型、客戶定位等）信息上傳至項目資料欄內(nèi) 。4、梳理本項目周邊小區(qū)服務(wù)實施情況，并完成宗地周邊小區(qū)物業(yè)服務(wù)調(diào)研報告（影響后期梳理本項目周邊小區(qū)服務(wù)實施情況，并

10、完成宗地周邊小區(qū)物業(yè)服務(wù)調(diào)研報告（影響后期物業(yè)服務(wù)實施與業(yè)主居住方面事宜、服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、管理方式、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)等）報告上傳物業(yè)服務(wù)實施與業(yè)主居住方面事宜、服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、管理方式、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)等）報告上傳至項目資料欄內(nèi)至項目資料欄內(nèi) 。 規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計立項階段立項階段 規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計階段10萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列1 1、參加項目規(guī)劃方案會議；收集小區(qū)整體規(guī)劃指標(biāo)（用地面積、總建筑面積、地、參加項目規(guī)劃方案會議；收集小區(qū)整體規(guī)劃指標(biāo)（用地面積、總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、住宅面積、商業(yè)面積、會所面積、規(guī)劃戶數(shù)、車位數(shù)、上建筑面積、地下建筑面積、住宅面積、商業(yè)

11、面積、會所面積、規(guī)劃戶數(shù)、車位數(shù)、產(chǎn)品類型與面積、容積率、綠化率等），了解產(chǎn)品類型、設(shè)施設(shè)備配套（供電形式、產(chǎn)品類型與面積、容積率、綠化率等），了解產(chǎn)品類型、設(shè)施設(shè)備配套（供電形式、消防系統(tǒng)供給形式、給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)）信息等信息消防系統(tǒng)供給形式、給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)）信息等信息 信息上傳至項目資料欄信息上傳至項目資料欄內(nèi)內(nèi) 。2 2、收集園區(qū)規(guī)劃總平圖、設(shè)計說明與區(qū)位分析、項目運營信息簡表、收集園區(qū)規(guī)劃總平圖、設(shè)計說明與區(qū)位分析、項目運營信息簡表、項目運營計項目運營計劃表劃表（二、三級計劃表；含規(guī)劃設(shè)計時間、施工圖時間、售樓處開放時間、預(yù)售時（二、三級計劃表；含規(guī)劃設(shè)計時間、施工圖時間、售

12、樓處開放時間、預(yù)售時間、樣板間開放時間、竣工驗收時間、交付時間）資料上傳至項目資料欄內(nèi)。間、樣板間開放時間、竣工驗收時間、交付時間）資料上傳至項目資料欄內(nèi)。3 3、依據(jù)收集的信息與資料，從便利客戶、便利服務(wù)、提升客戶居住感受角度，提、依據(jù)收集的信息與資料，從便利客戶、便利服務(wù)、提升客戶居住感受角度，提交物業(yè)服務(wù)建議書交物業(yè)服務(wù)建議書 。規(guī)劃設(shè)計方案階段規(guī)劃設(shè)計方案階段11萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列ABCD興陽路興陽路中中城城路路文陽路文陽路社區(qū)開放潛在風(fēng)險社區(qū)開放潛在風(fēng)險 根據(jù)目前社會治安環(huán)境，各物業(yè)公司發(fā)生了根據(jù)目前社會治安環(huán)境，各物業(yè)公司發(fā)生了多起被盜治安類事件。多起被盜治

13、安類事件。萬科物業(yè)萬科物業(yè)和和業(yè)主業(yè)主最關(guān)注的最關(guān)注的居家安全第一位居家安全第一位的問題的問題，必須從地產(chǎn)在新項目前必須從地產(chǎn)在新項目前期規(guī)劃設(shè)計中考慮到位！切不可為追求新意而采期規(guī)劃設(shè)計中考慮到位！切不可為追求新意而采用小區(qū)的開放式設(shè)計，用小區(qū)的開放式設(shè)計， 實踐證明，實踐證明，物業(yè)住宅小區(qū)開放式設(shè)計將造成物業(yè)住宅小區(qū)開放式設(shè)計將造成物業(yè)管理成本物業(yè)管理成本（增加安全員數(shù)量）（增加安全員數(shù)量）的提高的提高和和安全安全防范管理風(fēng)險防范管理風(fēng)險。12萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列物業(yè)管理對住宅小區(qū)出入口設(shè)置的考慮物業(yè)管理對住宅小區(qū)出入口設(shè)置的考慮 作為住宅小區(qū)的第作為住宅小區(qū)的第一道

14、安全防線及物業(yè)人一道安全防線及物業(yè)人工成本的控制考慮，工成本的控制考慮，小小區(qū)的出入口不宜超過區(qū)的出入口不宜超過3 3個，個，4040萬平米以上的大萬平米以上的大型住宅區(qū)可考慮設(shè)計型住宅區(qū)可考慮設(shè)計4 4個。個。 住宅區(qū)域應(yīng)實行全住宅區(qū)域應(yīng)實行全封閉式管理。封閉式管理。車輛出入車輛出入口設(shè)置雙行入車道、方口設(shè)置雙行入車道、方便業(yè)主使用。便業(yè)主使用。人車出入口人車出入口圍墻范圍圍墻范圍車行流線車行流線人行流線人行流線圖例圖例 入戶方式入戶方式13萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列小區(qū)圍墻設(shè)計中存在的問題小區(qū)圍墻設(shè)計中存在的問題高度過低的問題高度過低的問題主要體現(xiàn)在兩方主要體現(xiàn)在兩方面：面

15、：一是圍墻整體高一是圍墻整體高度過低；度過低；二是從可蹬踏面二是從可蹬踏面算起的高度過低。算起的高度過低。監(jiān)控盲區(qū)監(jiān)控盲區(qū)14萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列14 注意把好小區(qū)圍墻（第一道物防）關(guān)注意把好小區(qū)圍墻（第一道物防）關(guān)形同虛設(shè)的天津濱海圍墻形同虛設(shè)的天津濱海圍墻極易攀爬翻越的沈陽四季圍墻極易攀爬翻越的沈陽四季圍墻極易被剪斷的極易被剪斷的大梅沙大梅沙圍墻護(hù)欄圍墻護(hù)欄圍墻高差圍墻高差使造成監(jiān)控盲區(qū)使造成監(jiān)控盲區(qū)15萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列15 小區(qū)圍墻低、離樹木近、易引發(fā)安防誤報小區(qū)圍墻低、離樹木近、易引發(fā)安防誤報樹木太近容易引起兩方面問題：樹木太近容易引起兩

16、方面問題：第一是誤報，第一是誤報，第二是容易攀爬和翻越。第二是容易攀爬和翻越。 同理，在圍墻附近設(shè)計構(gòu)筑物也容易出現(xiàn)這個問題同理，在圍墻附近設(shè)計構(gòu)筑物也容易出現(xiàn)這個問題。墻柱墻柱護(hù)欄護(hù)欄地面層紅外探測器紅外探測器景觀樹木低于此高度16萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列 圍墻上方設(shè)置采用采用 “拉力刮刀電子圍欄拉力刮刀電子圍欄”，以“阻擋阻擋為主、報警為輔為主、報警為輔”。即把入侵者阻擋在周界外，把犯罪制止在發(fā)生之前，讓入侵者知難而退。當(dāng)入侵者強行入侵時，報警系統(tǒng)會及時發(fā)出警報，通知保安人員并聯(lián)動視頻監(jiān)控系統(tǒng)，并在電子地圖中找到準(zhǔn)確位置。 阻擋為主、報警為輔是物防的目的！阻擋為主、報警為

17、輔是物防的目的！17萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列 從設(shè)計階段就把圍墻的美觀與安全作用統(tǒng)一從設(shè)計階段就把圍墻的美觀與安全作用統(tǒng)一 圍墻（欄）設(shè)置要點：圍墻（欄）設(shè)置要點： 上邊緣高低落差不大于上邊緣高低落差不大于 300mm； 圍墻走向規(guī)則，減少曲折轉(zhuǎn)彎；圍墻走向規(guī)則，減少曲折轉(zhuǎn)彎； 圍欄不宜變形、攀爬、晃動；圍欄不宜變形、攀爬、晃動； 圍墻周圍不能有樹枝竹葉等晃動物體；圍墻周圍不能有樹枝竹葉等晃動物體； 圍墻上邊緣水平傾斜度不宜大于圍墻上邊緣水平傾斜度不宜大于15度；度； 圍墻高度不宜低于圍墻高度不宜低于2000mm； 圍欄欄桿縫隙不宜大于圍欄欄桿縫隙不宜大于100mm； 圍欄高

18、度不應(yīng)低于圍欄高度不應(yīng)低于2500mm。從設(shè)計時就把小區(qū)的安防做到位從設(shè)計時就把小區(qū)的安防做到位18萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列 對車輛出入口道閘有效阻止入侵問題的考慮與改進(jìn)對車輛出入口道閘有效阻止入侵問題的考慮與改進(jìn)19萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列 北京萬科星園東南側(cè)出入口防尾隨門禁的完善北京萬科星園東南側(cè)出入口防尾隨門禁的完善改造前改造前改造后改造后 經(jīng)改造后，這個人行出入口可不設(shè)固定經(jīng)改造后，這個人行出入口可不設(shè)固定安全員崗，安全員崗，地產(chǎn)在新項目設(shè)計時就應(yīng)將防尾地產(chǎn)在新項目設(shè)計時就應(yīng)將防尾隨裝置配備到位！隨裝置配備到位！20萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*

19、系列系列 人行出入口，大堂人行出入口，大堂/ /單元門單元門無限位地彈簧無限位地彈簧自動回位，防尾隨自動回位，防尾隨21萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列 大堂門口機大堂門口機/門禁的安全作用合理位置門禁的安全作用合理位置門禁及門禁鎖設(shè)置位置：門禁及門禁鎖設(shè)置位置：1 1、郵遞員、公共保潔員應(yīng)活動的區(qū)域、郵遞員、公共保潔員應(yīng)活動的區(qū)域2 2、業(yè)主應(yīng)持卡能進(jìn)入的專屬區(qū)域、業(yè)主應(yīng)持卡能進(jìn)入的專屬區(qū)域22萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列 各類單元門各類單元門/防火門防火門/圍合的門禁鎖位置圍合的門禁鎖位置門禁磁力鎖在門的上方位，業(yè)主使用不當(dāng)造成門的變形損門禁磁力鎖在門的上方位，業(yè)主

20、使用不當(dāng)造成門的變形損壞，門禁失效。壞，門禁失效。各類門禁鎖最佳位置：應(yīng)安裝在門的中間部位各類門禁鎖最佳位置：應(yīng)安裝在門的中間部位OK門變形的根源門變形的根源23萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列分項名稱分項名稱物業(yè)建議物業(yè)建議門禁管理系統(tǒng)門禁管理系統(tǒng)單元門禁應(yīng)選擇無定位地彈簧，以有效防止尾隨。單元門禁應(yīng)選擇無定位地彈簧，以有效防止尾隨。單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音擾民。單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音擾民。所有組團(tuán)、單元等公共區(qū)域的出入口安裝所有組團(tuán)、單元等公共區(qū)域的出入口安裝ICIC卡門禁，小區(qū)入口、組團(tuán)入口、單元門入口設(shè)置自動閉門器卡門禁，小區(qū)入口、組團(tuán)入

21、口、單元門入口設(shè)置自動閉門器門禁內(nèi)側(cè)開關(guān)的安裝位置應(yīng)當(dāng)離門有一定的距離，防止人從外面伸手將門打開。門禁內(nèi)側(cè)開關(guān)的安裝位置應(yīng)當(dāng)離門有一定的距離，防止人從外面伸手將門打開。 門禁位置問題門禁位置問題不正確不正確正確正確正確正確24萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列門禁門禁管理系統(tǒng)管理系統(tǒng)組團(tuán)門的高度不宜低于組團(tuán)門的高度不宜低于1.81.8米，上端安裝尖刺防爬裝置。米，上端安裝尖刺防爬裝置。組團(tuán)門組團(tuán)門ICIC卡門禁旁邊應(yīng)設(shè)閉路監(jiān)控鏡頭，鏡頭能夠識別進(jìn)入門禁人員的面孔。卡門禁旁邊應(yīng)設(shè)閉路監(jiān)控鏡頭，鏡頭能夠識別進(jìn)入門禁人員的面孔。住區(qū)或車庫（場）出入口崗?fù)?nèi)，安裝與監(jiān)控中心連接的緊急呼叫裝置（

22、或安裝電話）。住區(qū)或車庫（場）出入口崗?fù)?nèi)，安裝與監(jiān)控中心連接的緊急呼叫裝置（或安裝電話）。周界防護(hù)周界防護(hù)及聯(lián)動及聯(lián)動報警系統(tǒng)報警系統(tǒng)住宅區(qū)外圍圍墻應(yīng)安裝周界紅外報警系統(tǒng)，周界報警光束與墻體頂部的縫隙不超過住宅區(qū)外圍圍墻應(yīng)安裝周界紅外報警系統(tǒng)，周界報警光束與墻體頂部的縫隙不超過2020厘米。厘米。周界紅外報警在柱頭部位不留死角。周界紅外報警在柱頭部位不留死角。周界報警系統(tǒng)與閉路監(jiān)控系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)動。周界報警系統(tǒng)與閉路監(jiān)控系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)動。紅外報警、攝像鏡頭的管線暗埋，明管采用鍍鋅鋼管，防止人為剪斷。紅外報警、攝像鏡頭的管線暗埋，明管采用鍍鋅鋼管，防止人為剪斷。閉路閉路電視監(jiān)控電視監(jiān)控攝像監(jiān)控應(yīng)采用數(shù)

23、碼硬盤錄像系統(tǒng)，節(jié)約物業(yè)維護(hù)成本低，便于操作且圖像清晰。攝像監(jiān)控應(yīng)采用數(shù)碼硬盤錄像系統(tǒng)，節(jié)約物業(yè)維護(hù)成本低，便于操作且圖像清晰。建議泳池加裝監(jiān)控探頭（室內(nèi)需考慮防潮處理），確保救生員在崗狀態(tài)，防止泳池關(guān)閉后人員擅自闖入而發(fā)生意建議泳池加裝監(jiān)控探頭（室內(nèi)需考慮防潮處理），確保救生員在崗狀態(tài)，防止泳池關(guān)閉后人員擅自闖入而發(fā)生意外。外。電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置建議選擇在轎廂左上角。電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置建議選擇在轎廂左上角。夜間閉路監(jiān)控畫面清晰，安裝位置、角度合適，能夠識別鏡頭夜間閉路監(jiān)控畫面清晰，安裝位置、角度合適，能夠識別鏡頭5 5米范圍以內(nèi)的人員面孔。米范圍以內(nèi)的人員面孔。所有的監(jiān)控鏡頭都能錄像

24、，錄像存儲期限不少于所有的監(jiān)控鏡頭都能錄像，錄像存儲期限不少于1515天，以備查用。天，以備查用。出入口或夜間照明不能滿足需要的外圍墻紅外聯(lián)動閉路監(jiān)控探頭應(yīng)具備夜間紅外補光功能。出入口或夜間照明不能滿足需要的外圍墻紅外聯(lián)動閉路監(jiān)控探頭應(yīng)具備夜間紅外補光功能。外圍周界紅外報警時能夠即時錄像并自動鎖定監(jiān)控報警區(qū)域。外圍周界紅外報警時能夠即時錄像并自動鎖定監(jiān)控報警區(qū)域。人流較多的路段、廣場安裝可變焦、可調(diào)角度的云臺鏡頭。人流較多的路段、廣場安裝可變焦、可調(diào)角度的云臺鏡頭。住區(qū)或停車場出入口配置車輛進(jìn)出圖像、號牌自動對比識別和錄像系統(tǒng)。住區(qū)或停車場出入口配置車輛進(jìn)出圖像、號牌自動對比識別和錄像系統(tǒng)。高

25、檔項目使用彩色顯示器和監(jiān)控鏡頭。高檔項目使用彩色顯示器和監(jiān)控鏡頭。 物業(yè)管理對門禁、周界、閉路安防系統(tǒng)要求物業(yè)管理對門禁、周界、閉路安防系統(tǒng)要求25萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列車輛路線圖車輛路線圖行人路線行人路線車行出入道閘車行出入道閘商業(yè)入口商業(yè)入口住宅入口住宅入口物業(yè)管理物業(yè)管理/居住業(yè)主要求車行與人行分開、商業(yè)人流與居住分開居住業(yè)主要求車行與人行分開、商業(yè)人流與居住分開26萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列 公寓與商業(yè)地面停車分割與管理問題公寓與商業(yè)地面停車分割與管理問題商業(yè)停車位商業(yè)停車位住宅車位住宅車位27萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列地產(chǎn)公司同萬科

26、物業(yè)公司的工作契合點：地產(chǎn)公司同萬科物業(yè)公司的工作契合點：萬科地產(chǎn)公司萬科地產(chǎn)公司萬科物業(yè)公司萬科物業(yè)公司項目的可行性研究階段項目的可行性研究階段規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計階段建設(shè)階段建設(shè)階段商業(yè)前期招商階段商業(yè)前期招商階段竣工驗收階段竣工驗收階段提供物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)提供規(guī)劃設(shè)計的顧問建議提供規(guī)劃設(shè)計的顧問建議配合地產(chǎn)公司的施工管理配合地產(chǎn)公司的施工管理招商招商物業(yè)管理技術(shù)支持物業(yè)管理技術(shù)支持參與驗收及設(shè)備調(diào)試參與驗收及設(shè)備調(diào)試商業(yè)物業(yè)管理前期介入階段商業(yè)物業(yè)管理前期介入階段28萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列分項名稱分項名稱物業(yè)建議物業(yè)建議商業(yè)配套商業(yè)配套商業(yè)配套設(shè)計

27、建議與住宅用地相對獨立，最好設(shè)計在園區(qū)出入口的外圍，對外開放，形成商業(yè)集中管理區(qū)域，商業(yè)配套設(shè)計建議與住宅用地相對獨立，最好設(shè)計在園區(qū)出入口的外圍，對外開放，形成商業(yè)集中管理區(qū)域，有利于開放式管理。有利于開放式管理。建議設(shè)計在小區(qū)下風(fēng)向位置，以防止商家廚房油煙等對小區(qū)居民的影響，增加噪聲逆向傳播建議設(shè)計在小區(qū)下風(fēng)向位置，以防止商家廚房油煙等對小區(qū)居民的影響，增加噪聲逆向傳播坡地的小區(qū)商業(yè)應(yīng)考慮居民上坡空手，下坡負(fù)重的人體承受度合理考慮商業(yè)區(qū)域的設(shè)置。坡地的小區(qū)商業(yè)應(yīng)考慮居民上坡空手，下坡負(fù)重的人體承受度合理考慮商業(yè)區(qū)域的設(shè)置。餐飲商業(yè)房屋建筑的首層門窗不宜向住宅區(qū)域開設(shè)。餐飲商業(yè)房屋建筑的首層

28、門窗不宜向住宅區(qū)域開設(shè)。噪音大，營業(yè)晚等對住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍，可減輕經(jīng)營壓力提高出租率。噪音大，營業(yè)晚等對住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍，可減輕經(jīng)營壓力提高出租率。商鋪內(nèi)的污水管鋪設(shè)應(yīng)本著商鋪內(nèi)的污水管鋪設(shè)應(yīng)本著“利于排放，方便檢修利于排放，方便檢修”的原則，在不便于檢修的戶內(nèi)部分，建議適當(dāng)加大管徑及的原則，在不便于檢修的戶內(nèi)部分，建議適當(dāng)加大管徑及加大坡度。加大坡度。對于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨敷設(shè)，建議在規(guī)劃階段統(tǒng)一設(shè)計隔油池。對于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨敷設(shè)，建議在規(guī)劃階段統(tǒng)一設(shè)計隔油池。餐飲區(qū)域應(yīng)設(shè)置安裝集中抽排煙裝置（符合當(dāng)?shù)匾?guī)范要求），同時此類功能用房建議在小區(qū)下風(fēng)

29、口，周邊無住餐飲區(qū)域應(yīng)設(shè)置安裝集中抽排煙裝置（符合當(dāng)?shù)匾?guī)范要求），同時此類功能用房建議在小區(qū)下風(fēng)口，周邊無住宅建筑相連，預(yù)留廚房通道和專用垃圾收集裝置。宅建筑相連，預(yù)留廚房通道和專用垃圾收集裝置?？照{(diào)不建議選擇中央空調(diào)，可統(tǒng)一設(shè)置分體空調(diào)預(yù)留機位，因商鋪空調(diào)使用時間長，空調(diào)位設(shè)計不宜離住戶太空調(diào)不建議選擇中央空調(diào)，可統(tǒng)一設(shè)置分體空調(diào)預(yù)留機位，因商鋪空調(diào)使用時間長，空調(diào)位設(shè)計不宜離住戶太近，以避免噪音影響。近，以避免噪音影響。商業(yè)建筑要統(tǒng)一考慮店招預(yù)留位置設(shè)計，大小與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，以不影響建筑觀瞻、視野寬闊、便于吸引行商業(yè)建筑要統(tǒng)一考慮店招預(yù)留位置設(shè)計，大小與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，以不影響建筑觀瞻、

30、視野寬闊、便于吸引行人為主，廣告燈箱及霓虹燈的設(shè)計應(yīng)避免對住戶產(chǎn)生燈光污染。人為主，廣告燈箱及霓虹燈的設(shè)計應(yīng)避免對住戶產(chǎn)生燈光污染。商業(yè)建筑若與住宅區(qū)域接近，應(yīng)考慮設(shè)置隔離設(shè)施，保證住宅區(qū)業(yè)主的私密空間免受打擾，在住宅與商業(yè)街區(qū)商業(yè)建筑若與住宅區(qū)域接近，應(yīng)考慮設(shè)置隔離設(shè)施，保證住宅區(qū)業(yè)主的私密空間免受打擾，在住宅與商業(yè)街區(qū)的隔離帶上種植高大樹木，利于隔音。的隔離帶上種植高大樹木，利于隔音。物業(yè)管理對商業(yè)配套與社區(qū)配套設(shè)施物業(yè)管理對商業(yè)配套與社區(qū)配套設(shè)施29萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列分項名稱分項名稱物業(yè)建議物業(yè)建議商業(yè)配套商業(yè)配套商業(yè)區(qū)域垃圾桶應(yīng)選擇封閉式腳踏垃圾桶，餐飲區(qū)應(yīng)適當(dāng)

31、增加垃圾桶設(shè)計數(shù)量，要考慮商業(yè)所產(chǎn)生垃圾的特性商業(yè)區(qū)域垃圾桶應(yīng)選擇封閉式腳踏垃圾桶，餐飲區(qū)應(yīng)適當(dāng)增加垃圾桶設(shè)計數(shù)量，要考慮商業(yè)所產(chǎn)生垃圾的特性，要便于中轉(zhuǎn)和清運。，要便于中轉(zhuǎn)和清運。設(shè)計時考慮引入大型超市，其作業(yè)區(qū)一定要遠(yuǎn)離居住區(qū)。且該區(qū)域交通可實現(xiàn)封閉式管理，盡量避免與小區(qū)道設(shè)計時考慮引入大型超市，其作業(yè)區(qū)一定要遠(yuǎn)離居住區(qū)。且該區(qū)域交通可實現(xiàn)封閉式管理，盡量避免與小區(qū)道路相通。路相通。在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置1-21-2處公共衛(wèi)生間，且應(yīng)考慮公共清潔用取水點的設(shè)計。處公共衛(wèi)生間，且應(yīng)考慮公共清潔用取水點的設(shè)計。熟食和生鮮檔的樓板應(yīng)加大荷載。同時，由于其面積大防水不容易做好，且

32、海水腐蝕性強，時間長容易發(fā)生滲熟食和生鮮檔的樓板應(yīng)加大荷載。同時，由于其面積大防水不容易做好，且海水腐蝕性強，時間長容易發(fā)生滲水，因此最好不要設(shè)置在地庫的上方。水，因此最好不要設(shè)置在地庫的上方。商鋪采取連廊設(shè)計時，其店招位置應(yīng)設(shè)計預(yù)留在連廊外臨街位置，以吸引路人。商鋪采取連廊設(shè)計時，其店招位置應(yīng)設(shè)計預(yù)留在連廊外臨街位置，以吸引路人。商鋪的水、電表應(yīng)布置在公共區(qū)域或分置在商鋪外以利于抄表位置。商鋪的水、電表應(yīng)布置在公共區(qū)域或分置在商鋪外以利于抄表位置。商業(yè)配套設(shè)計一般應(yīng)考慮超市、菜店、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等商業(yè)配套設(shè)計一般應(yīng)考慮超市、菜店、醫(yī)療、教育、郵政

33、、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。的配套服務(wù)功能。北方供暖地區(qū)商業(yè)臨街外墻不宜采用單面大面積玻璃外墻，以免影響冬季供暖效果。北方供暖地區(qū)商業(yè)臨街外墻不宜采用單面大面積玻璃外墻，以免影響冬季供暖效果。如必須設(shè)計中央空調(diào)的，其安裝位置要充分考慮到噪音對居民的影響。如必須設(shè)計中央空調(diào)的，其安裝位置要充分考慮到噪音對居民的影響。物業(yè)管理對商業(yè)配套與社區(qū)配套設(shè)施物業(yè)管理對商業(yè)配套與社區(qū)配套設(shè)施30萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列建筑建筑設(shè)計設(shè)計小區(qū)圍墻小區(qū)圍墻實體圍墻使用堅固和厚實的石材實體圍墻使用堅固和厚實的石材, ,圍墻高度應(yīng)不低于圍墻高度應(yīng)不低于2 2米，增加

34、客戶在視覺方面的安全感米，增加客戶在視覺方面的安全感 通透式金屬圍欄高度應(yīng)不低于通透式金屬圍欄高度應(yīng)不低于3 3米米, ,設(shè)計時應(yīng)考慮不易被攀爬，不宜采用防爬刺類降低小區(qū)檔次感觀設(shè)計時應(yīng)考慮不易被攀爬，不宜采用防爬刺類降低小區(qū)檔次感觀車輛入口車輛入口車輛出入口設(shè)計方便出入車輛出入口設(shè)計方便出入, ,小區(qū)大門應(yīng)與市政干道距離大于小區(qū)大門應(yīng)與市政干道距離大于6 6米米人行入口人行入口人行入口處設(shè)立崗?fù)?，支持三人同時在崗，崗?fù)?nèi)應(yīng)考慮冬季采暖和下降降溫通風(fēng)設(shè)施人行入口處設(shè)立崗?fù)?，支持三人同時在崗，崗?fù)?nèi)應(yīng)考慮冬季采暖和下降降溫通風(fēng)設(shè)施公共區(qū)域公共區(qū)域小區(qū)最好采用多層次小區(qū)最好采用多層次, ,分區(qū)隔離

35、安防設(shè)計分區(qū)隔離安防設(shè)計. .按組團(tuán)為單位為客戶創(chuàng)造一個比較大的安全活動空間按組團(tuán)為單位為客戶創(chuàng)造一個比較大的安全活動空間. . 小區(qū)內(nèi)道路人車分流小區(qū)內(nèi)道路人車分流, ,降低客戶在小區(qū)內(nèi)活動的安全隱患降低客戶在小區(qū)內(nèi)活動的安全隱患私家花園私家花園私家花園圍墻設(shè)計要不易被攀爬，或者設(shè)計不同的私家花園圍墻供客戶選擇，可增加感壓電纜私家花園圍墻設(shè)計要不易被攀爬，或者設(shè)計不同的私家花園圍墻供客戶選擇，可增加感壓電纜家居室內(nèi)家居室內(nèi)建筑設(shè)計考慮主臥室和客廳要不易被外人觀察建筑設(shè)計考慮主臥室和客廳要不易被外人觀察可以考慮結(jié)合產(chǎn)品為客戶在地下室提供密室可以考慮結(jié)合產(chǎn)品為客戶在地下室提供密室安防安防設(shè)備設(shè)備

36、小區(qū)圍墻小區(qū)圍墻配備高科技監(jiān)控配備高科技監(jiān)控, ,配備電脈沖、拉力刮刀、感壓電纜等設(shè)施配備電脈沖、拉力刮刀、感壓電纜等設(shè)施, ,從技防角度增加客戶直觀安全感受從技防角度增加客戶直觀安全感受. .車輛入口車輛入口配備類似于遠(yuǎn)距離自動識別刷卡系統(tǒng)配備類似于遠(yuǎn)距離自動識別刷卡系統(tǒng), ,避免或減少客戶停車等待的時間避免或減少客戶停車等待的時間人行入口人行入口配備高科技門禁設(shè)備配備高科技門禁設(shè)備, ,采用刷卡或指紋的方式進(jìn)行身份確認(rèn)采用刷卡或指紋的方式進(jìn)行身份確認(rèn), ,設(shè)備的使用便利、可靠性高設(shè)備的使用便利、可靠性高公共區(qū)域公共區(qū)域在公共空間和停車場加裝明顯的視頻監(jiān)控設(shè)備，在公共空間和停車場加裝明顯的視

37、頻監(jiān)控設(shè)備，2424小時監(jiān)控小時監(jiān)控私家花園私家花園配備高科技入侵報警設(shè)備配備高科技入侵報警設(shè)備, ,與物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)動與物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)動家居室內(nèi)家居室內(nèi)高科技安全布防設(shè)備高科技安全布防設(shè)備, ,與物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)動。設(shè)備為操作簡單，方便易用，品質(zhì)好的名牌產(chǎn)品與物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)動。設(shè)備為操作簡單，方便易用，品質(zhì)好的名牌產(chǎn)品彩色可視對講彩色可視對講提供高科技安防平臺提供高科技安防平臺, ,滿足客戶的個性化的擴展需求滿足客戶的個性化的擴展需求配備緊急呼救裝置配備緊急呼救裝置依據(jù)客戶的感受和需求物業(yè)公司提出的建議依據(jù)客戶的感受和需求物業(yè)公司提出的建議31萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列分項名稱

38、分項名稱物業(yè)建議物業(yè)建議園區(qū)園區(qū)出入口出入口住宅與附建公共用房的出入口應(yīng)分開布置。住宅與附建公共用房的出入口應(yīng)分開布置。住宅小區(qū)出入口不宜超過住宅小區(qū)出入口不宜超過3 3個（個（4040萬平米以上的小區(qū)可以考慮設(shè)計萬平米以上的小區(qū)可以考慮設(shè)計4 4個），住區(qū)交通最好實行全封閉式管理。主要個），住區(qū)交通最好實行全封閉式管理。主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。應(yīng)盡量避免在大流量城市干道上開口，如果受周邊環(huán)境限制，考慮增加其他出入口分散車流，但應(yīng)考慮建設(shè)及后應(yīng)盡量避免在大流量城市干道上開口，如果受周

39、邊環(huán)境限制，考慮增加其他出入口分散車流，但應(yīng)考慮建設(shè)及后期管理成本。期管理成本。小區(qū)入口設(shè)小區(qū)總平面圖。小區(qū)入口設(shè)小區(qū)總平面圖。值班崗?fù)ぴO(shè)置要視線通透，方便觀察來往車輛和行人。值班崗?fù)ぴO(shè)置要視線通透，方便觀察來往車輛和行人。小區(qū)出入口與城市道路界面的景觀布局要保持視野開闊。小區(qū)出入口與城市道路界面的景觀布局要保持視野開闊。圍合式苑落，在人行主要苑門設(shè)置公共信息欄，商業(yè)區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄，信息欄選用不銹鋼材料，能夠防圍合式苑落，在人行主要苑門設(shè)置公共信息欄，商業(yè)區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄，信息欄選用不銹鋼材料，能夠防雨。雨。高檔住宅項目出入口應(yīng)分別設(shè)置業(yè)主、訪客專屬通道。高檔住宅項目出入口應(yīng)分別

40、設(shè)置業(yè)主、訪客專屬通道。停車場停車場出入口出入口車庫出入口對著城市道路時應(yīng)留車庫出入口對著城市道路時應(yīng)留7.57.5米以上安全距離，并在車道出口朝城市內(nèi)側(cè)米以上安全距離，并在車道出口朝城市內(nèi)側(cè)2.02.0米的米的6060角內(nèi)不準(zhǔn)有遮擋。兩角內(nèi)不準(zhǔn)有遮擋。兩個出入口之間距離不小于個出入口之間距離不小于1010米。米。建議在車庫出入口設(shè)置路肩，以利于車輛緊急臨時停靠。建議在車庫出入口設(shè)置路肩，以利于車輛緊急臨時?？俊＼噹欤▓觯┏鋈肟谟袦p速坡、防滑坡槽和道閘。車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置防雨裝置。車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置防

41、雨裝置。地下車庫出入口有防止路面水進(jìn)入車庫的坡道、排水溝及防洪閘。地下車庫出入口有防止路面水進(jìn)入車庫的坡道、排水溝及防洪閘。主出入口崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗?fù)らT制作成推拉門。主出入口崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗?fù)らT制作成推拉門。在滿足通行能力的前提下，應(yīng)盡量減少車輛出入口，實行人車分流，降低后期管理成本。在滿足通行能力的前提下，應(yīng)盡量減少車輛出入口，實行人車分流，降低后期管理成本。物業(yè)管理對道路交通設(shè)施要求物業(yè)管理對道路交通設(shè)施要求32萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列停車場出入口停車場出入口道閘控制系統(tǒng)上安裝空余車位數(shù)量（庫容）顯示系統(tǒng)，以便疏導(dǎo)車輛。道閘

42、控制系統(tǒng)上安裝空余車位數(shù)量（庫容）顯示系統(tǒng)，以便疏導(dǎo)車輛。因崗?fù)?nèi)電腦長期連續(xù)使用因崗?fù)?nèi)電腦長期連續(xù)使用, ,為防止高溫導(dǎo)致電腦故障，建議考慮安裝空調(diào)。為防止高溫導(dǎo)致電腦故障，建議考慮安裝空調(diào)。道閘道閘管理系統(tǒng)管理系統(tǒng)小區(qū)出入口及實行小封閉式管理的車場（庫）出入口須設(shè)置道閘和安裝車輛進(jìn)出圖像、車牌對比識別系統(tǒng)。小區(qū)出入口及實行小封閉式管理的車場（庫）出入口須設(shè)置道閘和安裝車輛進(jìn)出圖像、車牌對比識別系統(tǒng)。停車場出入口的刷卡器安裝雨棚，便于雨天刷卡進(jìn)出。停車場出入口的刷卡器安裝雨棚，便于雨天刷卡進(jìn)出。設(shè)置多個出入口的，各出入口及監(jiān)控中心應(yīng)聯(lián)網(wǎng)操作，以利于信息共享及實時監(jiān)控。設(shè)置多個出入口的，各出

43、入口及監(jiān)控中心應(yīng)聯(lián)網(wǎng)操作，以利于信息共享及實時監(jiān)控。讀卡器處應(yīng)設(shè)置高于路面的安全島，其前側(cè)安裝地樁，防止車輛意外沖撞，道閘應(yīng)具有防砸車裝置。讀卡器處應(yīng)設(shè)置高于路面的安全島，其前側(cè)安裝地樁，防止車輛意外沖撞，道閘應(yīng)具有防砸車裝置。高檔別墅項目車場出入口應(yīng)使用遠(yuǎn)距離自動讀卡識別系統(tǒng)。高檔別墅項目車場出入口應(yīng)使用遠(yuǎn)距離自動讀卡識別系統(tǒng)。機動車機動車停車場停車場小區(qū)內(nèi)停車場應(yīng)盡可能連通（地下及半地下停車場優(yōu)先設(shè)計相互連通，減少出入口）設(shè)計。小區(qū)內(nèi)停車場應(yīng)盡可能連通（地下及半地下停車場優(yōu)先設(shè)計相互連通，減少出入口）設(shè)計。地下車庫出入口應(yīng)單向行駛設(shè)計，交通主干道應(yīng)設(shè)置在小區(qū)的周邊，避免橫穿小區(qū)以造成對行人

44、的干擾地下車庫出入口應(yīng)單向行駛設(shè)計，交通主干道應(yīng)設(shè)置在小區(qū)的周邊，避免橫穿小區(qū)以造成對行人的干擾停車場要考慮預(yù)留停車場要考慮預(yù)留10%-20%10%-20%的臨時及訪客機動車停放位置。的臨時及訪客機動車停放位置。地面停車場建議設(shè)計在組團(tuán)間、商業(yè)核心區(qū)域周邊或公共區(qū)域道路兩旁。地面停車場建議設(shè)計在組團(tuán)間、商業(yè)核心區(qū)域周邊或公共區(qū)域道路兩旁。地面停車位與住宅樓宇墻裙保持地面停車位與住宅樓宇墻裙保持4-54-5米間距，防止物品墜落損壞車輛。米間距，防止物品墜落損壞車輛。室外車場上的路燈，消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。室外車場上的路燈，消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。地面生態(tài)停車

45、場設(shè)計時，應(yīng)有碎沙墊層，便于綠化排水地面生態(tài)停車場設(shè)計時，應(yīng)有碎沙墊層，便于綠化排水, ,植草磚應(yīng)選擇非塑料硬質(zhì)抗壓材料，植草磚應(yīng)選擇中孔植草磚應(yīng)選擇非塑料硬質(zhì)抗壓材料，植草磚應(yīng)選擇中孔且孔距較大的型號，以便于承重及最大限度保證土壤量。且孔距較大的型號，以便于承重及最大限度保證土壤量。商業(yè)配建停車場商業(yè)配建停車場( (庫庫) )應(yīng)就近設(shè)置，并宜采用地下或多層車庫，核心商業(yè)區(qū)域周邊停車場設(shè)計需考慮商家的貨物應(yīng)就近設(shè)置，并宜采用地下或多層車庫，核心商業(yè)區(qū)域周邊停車場設(shè)計需考慮商家的貨物裝卸、餐飲業(yè)垃圾清運、消費者的停車便利。裝卸、餐飲業(yè)垃圾清運、消費者的停車便利。住區(qū)內(nèi)靠近（區(qū)、苑）入口附近，應(yīng)設(shè)

46、置服務(wù)車輛臨時停泊區(qū)域或設(shè)置卸貨區(qū)，滿足送貨及臨停車輛泊位需要住區(qū)內(nèi)靠近（區(qū)、苑）入口附近，應(yīng)設(shè)置服務(wù)車輛臨時停泊區(qū)域或設(shè)置卸貨區(qū)，滿足送貨及臨停車輛泊位需要。物業(yè)管理對道路交通設(shè)施要求物業(yè)管理對道路交通設(shè)施要求33萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列交通輔助交通輔助配套設(shè)施配套設(shè)施小區(qū)主要出入口與城市干道交接處，應(yīng)考慮緩沖地帶。小區(qū)主要出入口與城市干道交接處，應(yīng)考慮緩沖地帶。在設(shè)計小區(qū)級道路與城市支路接駁處時，應(yīng)充分慮到城市道路與市政設(shè)施拓展之需，應(yīng)設(shè)計預(yù)留足夠橫穿住區(qū)在設(shè)計小區(qū)級道路與城市支路接駁處時，應(yīng)充分慮到城市道路與市政設(shè)施拓展之需，應(yīng)設(shè)計預(yù)留足夠橫穿住區(qū)道路的地下線管或線槽。

47、道路的地下線管或線槽。建議住區(qū)道路和地下車庫的停車位標(biāo)線，采用熱涂方式鋪設(shè)。建議住區(qū)道路和地下車庫的停車位標(biāo)線，采用熱涂方式鋪設(shè)。小區(qū)道路主要位置設(shè)置混凝土減速坡，大廈主要道路設(shè)置塑膠減速坡。小區(qū)道路主要位置設(shè)置混凝土減速坡，大廈主要道路設(shè)置塑膠減速坡。車位劃定車位標(biāo)線和編號，出售車位安裝車位地樁鎖。車位劃定車位標(biāo)線和編號，出售車位安裝車位地樁鎖。為保證車輛入庫安全，車庫入口應(yīng)安裝限高桿，限高桿上應(yīng)粘貼反光膜或刷反光漆。為保證車輛入庫安全，車庫入口應(yīng)安裝限高桿，限高桿上應(yīng)粘貼反光膜或刷反光漆。車庫照明采用多路或分級控制（如：全開、局部開），安裝節(jié)能燈具或設(shè)計采光井。車庫照明采用多路或分級控制（

48、如：全開、局部開），安裝節(jié)能燈具或設(shè)計采光井。車庫的柱子、欄桿應(yīng)有防撞措施，避免影響行車安全和結(jié)構(gòu)安全。車庫的柱子、欄桿應(yīng)有防撞措施，避免影響行車安全和結(jié)構(gòu)安全。車庫、架空層照明燈具設(shè)置可以考慮，車庫、架空層照明燈具設(shè)置可以考慮，60%60%節(jié)能燈照明、節(jié)能燈照明、40%40%日光燈照明分散分布。日光燈照明分散分布。車行道路車行道路小區(qū)道路采用單向行駛的環(huán)道設(shè)計，線型盡可能順暢，不要出現(xiàn)生硬彎折。小區(qū)道路采用單向行駛的環(huán)道設(shè)計，線型盡可能順暢，不要出現(xiàn)生硬彎折。住區(qū)出入口坡度盡量減小，地下停車場的上下坡度應(yīng)做好防滑處理，區(qū)內(nèi)坡道面層應(yīng)有防滑措施、柱子欄桿等住區(qū)出入口坡度盡量減小，地下停車場的上

49、下坡度應(yīng)做好防滑處理，區(qū)內(nèi)坡道面層應(yīng)有防滑措施、柱子欄桿等必要防撞措施，避免影響行車安全和結(jié)構(gòu)安全。必要防撞措施，避免影響行車安全和結(jié)構(gòu)安全。區(qū)內(nèi)盡端式道路的長度不超過區(qū)內(nèi)盡端式道路的長度不超過120120米，盡端設(shè)不小于米，盡端設(shè)不小于1212米米1212米的回車場地米的回車場地住區(qū)公眾活動較為頻密的區(qū)域可考慮在小區(qū)級道路兩旁設(shè)計并預(yù)留一定長度，寬度不小于住區(qū)公眾活動較為頻密的區(qū)域可考慮在小區(qū)級道路兩旁設(shè)計并預(yù)留一定長度，寬度不小于1m1m的路肩。以解決公的路肩。以解決公眾場所舉辦活動停車需要，也可作為將來預(yù)留車位，以緩解因車輛增長所帶來的停車壓力。眾場所舉辦活動停車需要，也可作為將來預(yù)留車

50、位，以緩解因車輛增長所帶來的停車壓力。小區(qū)道路不易采用細(xì)瀝青或粗糙材質(zhì)的磚石鋪設(shè)路面，噪聲大，不利于維護(hù)，建議采用粗粒瀝青路面，噪音小小區(qū)道路不易采用細(xì)瀝青或粗糙材質(zhì)的磚石鋪設(shè)路面，噪聲大，不利于維護(hù)，建議采用粗粒瀝青路面，噪音小、不宜脫落。、不宜脫落。建議小區(qū)路面寬建議小區(qū)路面寬6-96-9米（預(yù)留米（預(yù)留1 1米寬硬路肩或草坪，為將來解決停車預(yù)留場地）；組團(tuán)路面寬米寬硬路肩或草坪，為將來解決停車預(yù)留場地）；組團(tuán)路面寬3-53-5米；宅間小路米；宅間小路寬不宜小于寬不宜小于2.52.5米。米。物業(yè)管理對道路交通設(shè)施要求物業(yè)管理對道路交通設(shè)施要求34萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列車

51、行道路車行道路小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)停車場應(yīng)連通，車行主干道盡量安排在小區(qū)四周。小區(qū)內(nèi)停車場應(yīng)連通，車行主干道盡量安排在小區(qū)四周。車輛通道（以道牙為界）與組團(tuán)門間保持車輛通道（以道牙為界）與組團(tuán)門間保持2-32-3米間距，苑門附近不栽種過高植物，視野開闊。米間距，苑門附近不栽種過高植物，視野開闊。小區(qū)道路人流較多的路段設(shè)置減速路拱，路拱與路面采用整體澆注成型或橡膠路拱，路拱地面以上高度為小區(qū)道路人流較多的路段設(shè)置減速路拱，路拱與路面采用整體澆注成型或橡膠路拱，路拱地面以上高度為5-65-6厘米、寬度為厘米、寬度為40-6040

52、-60厘米，路拱中段應(yīng)留厘米，路拱中段應(yīng)留4040厘米豁口。厘米豁口。住區(qū)道路的雨水井蓋、污水井蓋盡量避開車輛行駛路面；如井蓋設(shè)在路面上，應(yīng)使用混凝土板材料或塑脂合成住區(qū)道路的雨水井蓋、污水井蓋盡量避開車輛行駛路面；如井蓋設(shè)在路面上，應(yīng)使用混凝土板材料或塑脂合成材料，防止噪音。材料，防止噪音。消防車道的寬度不應(yīng)小于消防車道的寬度不應(yīng)小于4.00m4.00m，消防車道距高層建筑外墻宜大于，消防車道距高層建筑外墻宜大于5.00m5.00m，消防車道上空，消防車道上空4.00m4.00m以下范圍內(nèi)不應(yīng)以下范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置妨礙登高消防車操作的樹木、架空管線等障礙物。設(shè)置妨礙登高消防車操作的樹木、架空管線

53、等障礙物。盡頭式消防車道應(yīng)設(shè)有回車道或回車場，回車場不宜小于盡頭式消防車道應(yīng)設(shè)有回車道或回車場，回車場不宜小于15m15m15m15m。大型消防車的回車場不宜小于。大型消防車的回車場不宜小于18m18m18m18m。人行道路人行道路宅間道設(shè)計寬度應(yīng)宅間道設(shè)計寬度應(yīng)1.5m1.5m，以方便自行車、小推車、垃圾車通行，避免人，以方便自行車、小推車、垃圾車通行，避免人“車車”爭道。爭道。建議該道路設(shè)計盡量采用建議該道路設(shè)計盡量采用“點對點點對點”方式，以免因習(xí)性導(dǎo)致圖便利而走方式，以免因習(xí)性導(dǎo)致圖便利而走“捷徑捷徑”。高層住宅小區(qū)人行道不宜延樓宇輪廓設(shè)計走向，如果必須沿樓設(shè)計需考慮防止高空拋物的安全

54、距離，最好不低高層住宅小區(qū)人行道不宜延樓宇輪廓設(shè)計走向，如果必須沿樓設(shè)計需考慮防止高空拋物的安全距離，最好不低于于5 5米，不能滿足安全距離的情況下需考慮設(shè)計連廊等相關(guān)設(shè)施。米，不能滿足安全距離的情況下需考慮設(shè)計連廊等相關(guān)設(shè)施。小區(qū)人行道路與城市人行道路采用無障礙自然連接方式，以便于殘疾人及老年人通行。小區(qū)人行道路與城市人行道路采用無障礙自然連接方式，以便于殘疾人及老年人通行。小區(qū)（組團(tuán)、苑）內(nèi)的人行路面應(yīng)高出草地小區(qū)（組團(tuán)、苑）內(nèi)的人行路面應(yīng)高出草地4-5cm4-5cm以防路徑周邊草地被損壞。以防路徑周邊草地被損壞。建議人行小徑不宜大面積采用卵石鋪設(shè)，以減輕后期維護(hù)成本。建議人行小徑不宜大面

55、積采用卵石鋪設(shè)，以減輕后期維護(hù)成本。公共區(qū)域踏步、坡道處應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員，宜采取相應(yīng)保護(hù)性措施。公共區(qū)域踏步、坡道處應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員，宜采取相應(yīng)保護(hù)性措施。公共路面不宜鋪裝木地板，路面貼磚應(yīng)具有防滑作用；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。公共路面不宜鋪裝木地板，路面貼磚應(yīng)具有防滑作用；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。物業(yè)管理對道路交通設(shè)施要求物業(yè)管理對道路交通設(shè)施要求35萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列注意空調(diào)室外機位置不當(dāng)造成安裝注意空調(diào)室外機位置不當(dāng)造成安裝/維修難度問題維修難度問題業(yè)主安裝空調(diào)機位便利性問題業(yè)主安裝空調(diào)機

56、位便利性問題可開啟的活動窗應(yīng)設(shè)計在空調(diào)室外機側(cè)可開啟的活動窗應(yīng)設(shè)計在空調(diào)室外機側(cè)36萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列注意高層住宅首層獨立排水問題注意高層住宅首層獨立排水問題首層首層二層二層三層三層四層四層七層七層六層六層五層五層N層層 住宅首層戶內(nèi)衛(wèi)生間和廚房極易住宅首層戶內(nèi)衛(wèi)生間和廚房極易出現(xiàn)返水水浸突發(fā)事件，應(yīng)將首層出現(xiàn)返水水浸突發(fā)事件，應(yīng)將首層設(shè)計為獨立排水。設(shè)計為獨立排水。37萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列1、排污管道在施工時下方基礎(chǔ)回填土沒有夯實。、排污管道在施工時下方基礎(chǔ)回填土沒有夯實。2、管道下方未做墊層及壘砌支墩。、管道下方未做墊層及壘砌支墩。3、回填土為

57、建筑垃圾。、回填土為建筑垃圾。4、穿墻套管填料未按要求填充。（填充物為水泥砂漿，導(dǎo)致回填土下沉后齊墻根斷、穿墻套管填料未按要求填充。（填充物為水泥砂漿，導(dǎo)致回填土下沉后齊墻根斷裂）如下圖：裂）如下圖：注意隱蔽工程施工質(zhì)量問題注意隱蔽工程施工質(zhì)量問題38萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列類別類別區(qū)域區(qū)域項目項目設(shè)置方式設(shè)置方式可設(shè)置區(qū)域可設(shè)置區(qū)域一類行政區(qū)辦公區(qū)集中住宅區(qū)社區(qū)服務(wù)區(qū)核心商業(yè)區(qū)經(jīng)理或經(jīng)理助理室 資料室會議室二類作業(yè)區(qū)維修處保潔室?guī)旆啃姓闷穾旆烤S修物料庫房危險品庫房社區(qū)服務(wù)區(qū)食堂操作間三類后勤服務(wù)區(qū)男女宿舍分散住宅區(qū)社區(qū)服務(wù)區(qū)核心商業(yè)區(qū)男女更衣間員工活動室備注與說明備注與說

58、明 1、物業(yè)服務(wù)中心辦公室位置在小、物業(yè)服務(wù)中心辦公室位置在小區(qū)中心、方便業(yè)主辦理事務(wù)。區(qū)中心、方便業(yè)主辦理事務(wù)。 2、食堂位置的選擇不影響業(yè)主居、食堂位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境。住環(huán)境。 3、員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)、員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風(fēng)較好、利于主居住環(huán)境，自然通風(fēng)較好、利于員工健康。員工健康。 4、危險品倉庫的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)：、危險品倉庫的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)： 20萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置15m2油漆儲存間，油漆儲存間，10m2柴油儲存間，柴油儲存間，15m2消殺藥品儲存間，消殺藥品儲存間，15m2綠化綠化藥品儲存間。藥品儲存間。 注意物業(yè)管理服務(wù)辦公用

59、房地點與功能布局問題注意物業(yè)管理服務(wù)辦公用房地點與功能布局問題39萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培訓(xùn)課程*系列系列 物業(yè)管理用房、物業(yè)管理用房、員工宿舍、社區(qū)配套員工宿舍、社區(qū)配套用房（關(guān)注國家和地用房（關(guān)注國家和地方政策法規(guī)）。方政策法規(guī)）。北京萬科城物北京萬科城物業(yè)業(yè)管理管理辦辦公用房布局公用房布局1、前臺接待區(qū)、洽、前臺接待區(qū)、洽談?wù)勈沂?、 、綜綜合合辦辦公室、公室、資資料室料室3、 、經(jīng)經(jīng)理理辦辦公室公室4、更衣室、更衣室、衛(wèi)衛(wèi)生生間間5、物、物業(yè)業(yè)指指揮揮中心、消防中心、消防監(jiān)監(jiān)控中心控中心從設(shè)計階段就解決好物業(yè)管理用房問題從設(shè)計階段就解決好物業(yè)管理用房問題40萬科物業(yè)培訓(xùn)課程萬科物業(yè)培

60、訓(xùn)課程*系列系列1、鑒于萬科物業(yè)管理服務(wù)特點，、鑒于萬科物業(yè)管理服務(wù)特點，物業(yè)小區(qū)監(jiān)控中心與消防中心物業(yè)小區(qū)監(jiān)控中心與消防中心應(yīng)合并設(shè)計（物業(yè)應(yīng)合并設(shè)計（物業(yè)24小時服務(wù)小時服務(wù)值班指揮中心同時設(shè)在監(jiān)控中值班指揮中心同時設(shè)在監(jiān)控中心），面積不應(yīng)小于心），面積不應(yīng)小于55平米，平米，位置宜設(shè)于物業(yè)服務(wù)中心辦公位置宜設(shè)于物業(yè)服務(wù)中心辦公區(qū)內(nèi)（獨立房間）或與服務(wù)中區(qū)內(nèi)（獨立房間）或與服務(wù)中心辦公區(qū)域相鄰（心辦公區(qū)域相鄰（較好范例是較好范例是北京萬科城的監(jiān)控中心北京萬科城的監(jiān)控中心）。）。2、監(jiān)控中心應(yīng)配置備用電源或、監(jiān)控中心應(yīng)配置備用電源或雙路電源末端互投，監(jiān)控室應(yīng)雙路電源末端互投，監(jiān)控室應(yīng)配備采暖