第八章第六節(jié)直接資本化法

1、第六節(jié)第六節(jié) 直接資本化法直接資本化法* * * * *一、直接資本化法的概念與基本公式一、直接資本化法的概念與基本公式n直接資本化法直接資本化法是將估價對象未來某一年的某是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。n未來某一年的某種預(yù)期收益通常是采用未來未來某一年的某種預(yù)期收益通常是采用未來第一年的第一年的，收益的種類有毛租金、凈租金、，收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。 資本化率資本化率(capi

2、talization rate(capitalization rate，r)r)是是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：價價格格年年收收益益資資本本化化率率 利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式是：資本化法的常用公式是：rnoiv式中：式中：v-v-房地產(chǎn)價值；房地產(chǎn)價值； noi-noi-房地產(chǎn)未來第一年的房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；凈收益； r-r-資本化率。資本化率。 收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，年收益所得的倍數(shù)，即：即：年年收收益益價價格格收

3、收益益乘乘數(shù)數(shù) 利用收益剩數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的利用收益剩數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值= =年收益年收益收益乘數(shù)收益乘數(shù)二、幾種收益乘數(shù)法二、幾種收益乘數(shù)法 對不同種類的年收益，收益乘數(shù)對不同種類的年收益，收益乘數(shù)fafa具體有具體有：毛毛租金乘數(shù)租金乘數(shù)( (gross rent multipliergross rent multiplier，grm)grm)法法潛在毛收入乘數(shù)潛在毛收入乘數(shù)(potential gross income (potential gross income multipliermultiplier，rgim)r

4、gim)法法有效毛收入乘數(shù)有效毛收入乘數(shù)(effective gross income (effective gross income multipliermultiplier，egim)egim)法法凈收益乘數(shù)凈收益乘數(shù)( (net income multipliernet income multiplier，nim)nim)法法(1)(1)毛租金乘數(shù)法毛租金乘數(shù)法毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價租售比價” 毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一個月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘某一個月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值

5、的方法，即數(shù)來求取估價對象價值的方法，即: :房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值= =毛租金毛租金毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點：毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點：方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價格和租金資料；的價格和租金資料；由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值；此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值；避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的因計。誤差的因計。 毛租金乘數(shù)法有下列缺點：毛租金乘數(shù)法有下列缺點：忽略了

6、房地產(chǎn)租金以外的收入；忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運營費用的忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異。差異。毛租金乘數(shù)法一般用于土地或出租型住宅毛租金乘數(shù)法一般用于土地或出租型住宅( (特別是公寓特別是公寓) )的估價。但由于它的計算的估價。但由于它的計算方法比較粗糙，往往作為市場法或其他方法比較粗糙，往往作為市場法或其他收益法的一個部分。收益法的一個部分。(2)(2)潛在毛收入乘數(shù)法潛在毛收入乘數(shù)法潛在毛收入乘法是將估價對象某一年的潛在潛在毛收入乘法是將估價對象某一年的潛在毛收入毛收入(pgi)(pgi)乘以潛在毛收入乘數(shù)乘以潛在毛收入乘數(shù)(pgim)(pgim)來求取

7、估價對象價值的方法，即來求取估價對象價值的方法，即: : v=pgiv=pgipgimpgim潛在毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)租金以外的潛在毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮地產(chǎn)空置率和運營收入，但同樣沒有考慮地產(chǎn)空置率和運營費用的差異。費用的差異。(3)(3)有效毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)法 有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象某一年有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象某一年的有效毛收入的有效毛收入(egi)(egi)乘以有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)乘數(shù)(egim)(egim)來求取估價對象價值的方來求取估價對象價值的方法，即法，即: : v=egiv=egiegimegim有效毛收入乘數(shù)法

8、的優(yōu)點有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點是不僅考慮了房地是不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。置率。因此，當(dāng)估價對象與可比實例房地產(chǎn)的空置因此，當(dāng)估價對象與可比實例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計還將繼率有較大差異，而且這種差異預(yù)計還將繼續(xù)下去時，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用續(xù)下去時，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。潛在毛收入乘數(shù)更為合適。有效毛收入乘數(shù)法的缺點有效毛收入乘數(shù)法的缺點是沒有考慮運營費是沒有考慮運營費用的差異，只適用于做粗略的估價。用的差異，只適用于做粗略的估價。(4)(4)凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法

9、是將估價以象某一年的凈收凈收益乘數(shù)法是將估價以象某一年的凈收益益(noi)(noi)乘以凈收益乘數(shù)乘以凈收益乘數(shù)(nim)(nim)來求取估來求取估價對象價值的方法，即價對象價值的方法，即v=noiv=noinimnim或或: :rnoiv 二、收益成數(shù)和資本化率的求取方法二、收益成數(shù)和資本化率的求取方法利用凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：egimnirr0因為 nir=1-oer 所以 egimoerr10三、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系三、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系區(qū)別區(qū)別1、資本化率是在直接資本化法中采用的，、資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)

10、期未來收益轉(zhuǎn)換為價是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；報酬率是在報酬資本化法中采用值的比率；報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期未來的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。2、資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其、資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率（通常為未來第一年的凈收益價格的比率（通常為未來第一年的凈收益除以價格來計算），僅僅表示從收益到價除以價格來計算），僅僅表示從收益到價值的比率，并不明確表示獲利能力；報酬值的比率，并不明確表示獲利能力；報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，率則是用來除一連串的未來各

11、期凈收益，以來求取未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。以來求取未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。聯(lián)系：聯(lián)系：在報酬資本化法中，如果凈收益模式不同，具體的計算公式就有所不同。在凈收益每年不變且收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公式：yav 在凈收益每年不變但收益期限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：nyyav111在凈收益每年按一定比率g遞增收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：gyav在預(yù)知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式:1y1y-tyav上面四種情況下的報酬資本化法公式中，上面四種情況下的報酬資本化法公式中，y就就是所講的報酬率。是所講的報酬率。yr 111nyy

12、yrn資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的，在所有情況下的未來第一年的凈收益與價格的比率（a/v）都是資本化率。因此，在上述第一種情況下，資本化率剛好等于報酬率：第二種情況下，資本化率就不等于報酬率。第二種情況下，資本化率就不等于報酬率。它與報酬率的關(guān)系變?yōu)椋核c報酬率的關(guān)系變?yōu)椋?1tyyyr第三種情況下，資本化率與報酬率的關(guān)系變?yōu)椋?r=y-g第四種情況下，資本化率與報酬率的關(guān)系變?yōu)椋核摹⒅苯淤Y本化法與報酬資本化法的比較四、直接資本化法與報酬資本化法的比較（一）直接資本化法的優(yōu)點（一）直接資本化法的優(yōu)點 1、不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常、不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要預(yù)測未來第一年的某種收益。只需要預(yù)測未來第一年的某種收益。 2、資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上、資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系。所顯示的收益與價值的關(guān)系。 3、計算過程較簡單。、計算過程較簡