靈秀山莊3期銷售策劃推廣思路

1、靈秀山莊3期銷售策劃推廣思路一、總體策略鑒于對整個京城低密度住宅市場整體分析，靈秀山莊三期工程總體推廣思路主旨將為：創(chuàng)造“品牌形象”塑造“產(chǎn)品形象”，樹立“北京現(xiàn)代townhouse新形象”。本項(xiàng)目首開區(qū)形象的建設(shè)工作對后期影響至關(guān)重要，所以開發(fā)過程中不能有絲毫閃失，必須做大量的細(xì)節(jié)工作，確保各方面的萬無一失后，方可開盤，否則以如此規(guī)模的項(xiàng)目，一炮未響，再做起來將只有降價一招了。內(nèi)外格局高雅、時尚，創(chuàng)造舒適的、現(xiàn)代的、完善的居住氛圍。包裝立體化，有效的廣告實(shí)施方案，同時按工程進(jìn)度和銷售需要配合以價值不等的實(shí)質(zhì)利益點(diǎn)，并在相應(yīng)媒體宣傳，起到聚集人氣，加大客戶到訪量，進(jìn)而提高成交總額的目的。由于本

2、案的居住環(huán)境非到訪不能感受，因此在銷售過程中，應(yīng)珍惜每一位到訪的客戶，使其即使由于其它任何方面的原因在未選定此項(xiàng)目的情況下，也能夠使其久縈于心不能忘懷。在其親友表現(xiàn)出購房意向時，也可向其轉(zhuǎn)介，從而達(dá)到市場上的購買群對本案良好的口碑傳播效應(yīng)，因此現(xiàn)場氛圍的營造非常重要。最好的與最壞的推銷員不是推銷員自己，而是已經(jīng)購買了產(chǎn)品的客戶。因?yàn)橐奄徺I產(chǎn)品的客戶對自己所選擇的商品有直接的發(fā)言權(quán)，而其周邊的親友在購房時也會尊重并聽取他們的意見，其影響力不是一個陌生的業(yè)務(wù)員所能相比的。所以，在使用各種宣傳方式的時候，決不能忽視已購房群體的感受，而且對這一人群應(yīng)備加呵護(hù)，盡可能的滿足其正當(dāng)要求，進(jìn)而使其成為我們最

3、有效、最廉價的宣傳工具。準(zhǔn)確的將推廣費(fèi)用投入于各種煤體，開拓新型直銷方式，如舉辦各類購買群專場促銷活動。樣板區(qū)域的細(xì)節(jié)盡善盡美，但不可與現(xiàn)實(shí)差距過大，以免入住糾紛。而其他各環(huán)節(jié)、場合的氣氛渲染，廣告策劃，媒體投放和促銷活動均以上述各點(diǎn)為原則，組合起來即呈現(xiàn)立體化的宣傳攻勢。二、營銷策略在進(jìn)行銷售工作前，對項(xiàng)目應(yīng)有一個細(xì)節(jié)運(yùn)作的問題需要考慮周到，實(shí)質(zhì)上也就是如何適應(yīng)市場的需要，在可控制的范圍內(nèi)，將各項(xiàng)資源進(jìn)行最優(yōu)化的配置，然后以最有效的手法，最具吸引力的音、像、詞推向市場。以完成企業(yè)生產(chǎn)的最大認(rèn)可，獲得良好的市場評價，得到最佳的利潤回報。人的需求在經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐步增長的情況下分為5個階段一種意識：分

4、為安全需求，感覺需求，情感需求，享受需求，自我實(shí)現(xiàn)（個性）需求，以及自我保護(hù)意識。我們將按照滿足購買群的需求這一原則來為本案制定營銷推廣策略，以國際化的營銷模式在營銷過程中將本案的利潤最大化。1、產(chǎn)品個性在強(qiáng)調(diào)個性化，實(shí)現(xiàn)并展示自我價值的21世紀(jì)中國，我們將為本案策劃出一種不同以往任一產(chǎn)品的風(fēng)格，掀起一個“全方位享受舒逸空間”的購買熱潮并倡導(dǎo)在物質(zhì)生活極大豐富的同時精神能得到升華和放松。完美生活-時代品質(zhì)-個性追求的融合2、產(chǎn)品內(nèi)涵每一種產(chǎn)品在競爭激烈的情況下，最終勝者肯定是智慧高人一等，細(xì)節(jié)營造運(yùn)作百密而無一疏的一方。而成功的產(chǎn)品必將是把深厚的文化底蘊(yùn)、強(qiáng)烈的個性化表現(xiàn)、高尚的生活品位、時尚

5、的生活方式緊密結(jié)合而創(chuàng)造出來的。購買群對產(chǎn)品的內(nèi)涵及附加值的重視程度日益加深，在交通工具和網(wǎng)絡(luò)化生活的日益完善下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)三要素將被淡化，購買群對精神生活和完美品質(zhì)的追求將是本案最好的切入點(diǎn)。3、導(dǎo)向式宣傳a、品牌導(dǎo)向精神、情感的追求：高品質(zhì)的生活、追求生活情趣、享受健康人生b、品質(zhì)導(dǎo)向產(chǎn)品功能為主的需求：成功人士的品質(zhì)生活、力求完美的服務(wù)系統(tǒng)c、價格導(dǎo)向產(chǎn)品物超所值的要求：城市中產(chǎn)階級以上人士、需與其身份相符的生活空間d、產(chǎn)品個性及唯一性導(dǎo)向三、項(xiàng)目各方面推廣形象建議1、真誠服務(wù)形象的確立北京房地產(chǎn)市場2000年就已經(jīng)進(jìn)入了服務(wù)年，最早是華遠(yuǎn)的服務(wù)年，其后是嘉銘園又推出了“三全服務(wù)”，時

6、至今日，開發(fā)商是否可以真誠的為客戶服務(wù)已成為產(chǎn)品最重要的附加值。2、樣板區(qū)建設(shè)實(shí)際上在創(chuàng)造了效益的同時又節(jié)約了成本節(jié)省了銷售中心的營建費(fèi)用為產(chǎn)品的優(yōu)勢進(jìn)行放大式的細(xì)致刻畫，所投入的費(fèi)用在將來出售后可收回顯示出開發(fā)商非同一般的實(shí)力，增強(qiáng)對本案的信心，促其成交對于綠化環(huán)境有了一個直觀的了解，可使客戶以小見大，在腦海中繪制出一幅幅的生活場景，引發(fā)其購買欲望用實(shí)物去攻擊購買群的腦細(xì)胞是最具實(shí)效的形成我們對來訪客戶的立體攻勢。耳聽、眼見、口說、手觸、鼻嗅、腳踏、無一樣不是由未來的生活組成。3、景觀示范區(qū)建設(shè)本案的環(huán)境景觀有著先天的優(yōu)勢，但如僅靠這些來吸引客戶是不夠的，因?yàn)楹椭苓叺捻?xiàng)目除距離外沒有太大的差

7、異性，因此建議修飾一個景觀示范區(qū)，以便我們對客戶進(jìn)行環(huán)境說明時，能將客戶的五感全部調(diào)動起來，使其有身臨其境的感覺和全面的感受。4、安全概念的市場形象確立現(xiàn)代人購房時除了位置、價格等傳統(tǒng)考慮外，安全概念也逐漸受到購買群的重視。因?yàn)橹挥邪踩軌虮Ｕ希拍芨玫南硎苌顜淼臉啡?。鑒于此，從社區(qū)內(nèi)部要將安保系統(tǒng)做到萬無一失。5、智能化概念的市場形象確立現(xiàn)代生活已進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時代，高品質(zhì)的生活內(nèi)容中智能化已是衡量標(biāo)準(zhǔn)，一個預(yù)留的寬帶接口早已不能令人滿足。6、各相關(guān)機(jī)構(gòu)的市場形象確立現(xiàn)代的房地產(chǎn)購買群已告別了感性消費(fèi)的方式，在選擇產(chǎn)品時總是從理性的角度去考察，從而多方面審視一件產(chǎn)品，但還是較易落入品牌陷阱。

8、如開發(fā)商知名度高，則意味著資金實(shí)力雄厚；設(shè)計(jì)公司國外的總比國內(nèi)強(qiáng)，好象從中可以感受國際潮流；承建商名氣大，就可以保證施工質(zhì)量；物業(yè)公司名氣響，就意味著入住后服務(wù)內(nèi)容的全面等。所以本案應(yīng)在合作者的選擇方面多考慮品牌效應(yīng)，這對后期的銷售工作是有幫助的。四、賣場形象我們對于此項(xiàng)工作的目的是對準(zhǔn)購買群的視覺神經(jīng)和腦細(xì)胞進(jìn)行直接刺激和追加刺激，使其視覺殘留和印象殘留時間、周期加長。1、售樓處和樣板間區(qū)域包裝a、樣板間做出實(shí)樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野的細(xì)節(jié)營造。細(xì)致到一本書的類別、擺放；一瓶酒的品牌，色澤等等；裝飾風(fēng)格應(yīng)揚(yáng)長避短，突出優(yōu)點(diǎn)而掩蓋缺點(diǎn)；色調(diào)以淡雅自然為主，家居配飾不求奢華但求真實(shí)而不失

9、格調(diào)，雍容華貴而不落俗套，給予客戶回到溫馨的家，真正享受大自然魅力，并能體會到成就感的味道。b、銷售中心接待區(qū)：安排專職禮儀小姐接待來訪客戶，要求其自然而不生硬，有禮而不屈膝。洗腦區(qū)：應(yīng)放置大量與本案相關(guān)的資料，如購房常識，戶型推介等，使客戶的思維無法逃避。展示區(qū)： 設(shè)立大屏幕電視墻，循環(huán)播放各種生活場景和本案的各類利好信息?；诒景刚嫉孛娣e較大，且附屬設(shè)施齊全，所以模型應(yīng)大型化、立體化，使客戶即時可以感受項(xiàng)目的不凡品質(zhì)和恢弘氣質(zhì)，同時突出環(huán)境優(yōu)勢。制作多塊展板，分別表現(xiàn)社區(qū)的整體環(huán)境，局部的園林效果，不同風(fēng)格樓體外立面的各角度效果，內(nèi)部戶型推介，裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料展示等，各圖片均有人在其中談

10、笑風(fēng)生，增強(qiáng)真實(shí)感。洽談區(qū)：對銷售有利的所有信息，如公司大型logo，發(fā)展歷程，設(shè)計(jì)師介紹，項(xiàng)目施工周期表，銷售情況一覽圖，社區(qū)美好環(huán)境圖，各戶型和各種建筑材料的優(yōu)點(diǎn)綜述等，使客戶的購買沖動達(dá)到高潮，促使其下定成交。并安排按揭和簽約律師，要求其具備各種法律法規(guī)常識，隨時為購買群提供各方面法律的咨詢服務(wù)。休閑區(qū)：著重渲染生活品位，在區(qū)域內(nèi)設(shè)立水吧，配專職服務(wù)人員；放置閱覽書架，擺放旅游、周邊景點(diǎn)介紹等休閑類雜志；接通外線電話，方便客戶隨時使用；設(shè)立音樂休閑椅，備好各種類型的音樂。此區(qū)域內(nèi)可安排專人的實(shí)景示范，如陶藝制作，家庭生活中生活情趣的演示。兒童游樂區(qū)，放少許玩具，拼圖，氣球等即可。辦公區(qū)：

11、大部分應(yīng)為開放式結(jié)構(gòu)，以透明玻璃為隔斷材料，以顯示我們的銷售工作沒有秘密，沒有保留。談判間：布置風(fēng)格應(yīng)溫馨平和但不可舒適安逸，避免客戶留戀往返。可掛放一些描述美景的詩詞或油畫另應(yīng)配有應(yīng)急醫(yī)療手段，以備不時之需?？傊?，客戶一旦到訪，就使客戶無時無刻不處在大量信息的包圍和細(xì)致周到的特色服務(wù)氛圍之中，延長對項(xiàng)目的印象保留時間。2、環(huán)境氛圍a、圍繞山水為中心主題，即在售樓處周邊營建與社區(qū)整體規(guī)劃風(fēng)格融合的園林設(shè)計(jì)，使客戶可以以小見大，由局部而幻想到整體。憧憬未來美好的家園和享受到的幽雅環(huán)境。b、指引系統(tǒng)在主要交通干線處，如四環(huán)橋、五環(huán)橋、亦莊附近博達(dá)路、設(shè)立大型廣告牌，在行至社區(qū)的路程中懸掛引導(dǎo)旗，直

12、至社區(qū)售樓處。c、入口道路d、在售樓中心入口兩旁設(shè)立大型廣告牌，道路鋪設(shè)應(yīng)采用分色地磚，以鮮明色塊直鋪設(shè)至停車場，然后以另一色系引導(dǎo)至售樓中心。e、綠植在本案而言，綠化環(huán)境是主要賣點(diǎn)，而綠化環(huán)境的組成部分中花草樹木必不可少，建議種植四季長青的松柏，將長壽養(yǎng)生的概念孕育其中，再以四季不同時節(jié)盛開的花卉來裝飾銷售中心內(nèi)外，象征本案四季不同的景觀和常年如春的勃勃生機(jī)。f、案旗僅印上案名及l(fā)ogo即可，色彩單一較好，建議采用四方旗面，較三角旗更具聲勢。g、銷售中心周邊陳設(shè)簡單健身及兒童娛樂設(shè)施。矗立藝術(shù)雕塑，并設(shè)置音樂噴泉。3、項(xiàng)目工程形象營造建議1、項(xiàng)目用地圍墻：圍墻噴涂突出優(yōu)雅環(huán)境，舒適生活主題，

13、以此為底后，將本案名點(diǎn)綴其上。2、施工現(xiàn)場需要有動工跡象：每一個行走其間的人均忙忙碌碌，展現(xiàn)給客戶一片生機(jī)盎然，大干快上的景象，制造施工噪音。3、懸掛標(biāo)語牌：如百年大計(jì)、安全施工等。4、銷售形象營造建議1、銷售員a統(tǒng)一著裝：含衣、鞋、胸牌等b統(tǒng)一言行：言行舉止須體現(xiàn)專業(yè)形象，給客戶以蹋實(shí)穩(wěn)重，誠實(shí)可靠的感覺c統(tǒng)一培訓(xùn)：須達(dá)到最基本的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，含敬業(yè)，愛業(yè)，守業(yè)，專業(yè)，銷售技巧應(yīng)學(xué)會適度的換位思考，具備客戶挖潛的技巧。待人接物落落大方，不卑不亢，親和力較強(qiáng)方可，掌握完整的銷售流程d精神面貌必須良好e設(shè)定營銷宣言f由于本案的購買群中有相當(dāng)一部分會是外籍人士或海歸學(xué)子，一般程度的英文對話應(yīng)是銷售

14、員所掌握的專業(yè)技能之一。2、銷售工具a業(yè)務(wù)手冊內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目證件，答客問，戶型圖，價格表，項(xiàng)目的軟硬宣傳剪輯，員工守則等所有公開信息。b常規(guī)樓書以大量的項(xiàng)目各方面信息去充實(shí)，樓書設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)典雅，規(guī)格便于攜帶。c宣傳單頁直銷和展會使用，設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)具有強(qiáng)烈的視覺沖擊力為佳，輔以本案的各項(xiàng)重要支持賣點(diǎn)，用語簡單明了，直奔主題。d戶型圖紙以單頁形式印刷，戶型內(nèi)各區(qū)域標(biāo)注銷售建筑面積，并在戶型圖上標(biāo)注出其他資料，預(yù)留出購買該戶型所需的各項(xiàng)費(fèi)用填寫空間。同時將宣傳標(biāo)題用語印刷其上，幫助客戶回憶項(xiàng)目優(yōu)勢，便于客戶考慮。e光盤、網(wǎng)頁現(xiàn)代的樓盤自然要用現(xiàn)代的宣傳方式，且其成本如大量制作比一本樓書要便宜的多。5、

15、物業(yè)形象塑造建議a、保安：因本案的準(zhǔn)現(xiàn)房模式，物業(yè)的服務(wù)不可能讓客戶立刻感受到，所以保安的著裝、外形、用語、行為舉止代表著未來的物業(yè)形象。所以對其也應(yīng)進(jìn)行一定的禮儀培訓(xùn)。b、保潔外形清潔，工作時勤快麻利，精神狀態(tài)飽滿。c、其他：停車場等相關(guān)區(qū)域也需保安人員值勤，負(fù)責(zé)車輛停放和交通疏導(dǎo)。d、由專人設(shè)計(jì)人員的著裝。e、購買摩托車，將其裝飾成警用形象，由保安騎上后定時巡邏。f、配專門訓(xùn)練過的騎警（馬），在樣板區(qū)域內(nèi)威風(fēng)凜凜的穿行。g、每天要求保安在銷售時段內(nèi)進(jìn)行隊(duì)列，健身，格斗等訓(xùn)練表演。第三部分 推廣的周期、費(fèi)用安排一、媒體效果分析媒體電視報紙廣播雜志戶外售點(diǎn)popdm網(wǎng)絡(luò)主要特征覆蓋面最廣絕對傳

16、播成本高傳播速度快強(qiáng)制性記憶表現(xiàn)形式靈活多樣注目度高視、聽沖擊力強(qiáng)信任度高受眾面較寬信息量大，內(nèi)容詳盡，完整深入傳達(dá)復(fù)雜訊息時效性強(qiáng)受眾選擇性強(qiáng)，訊息接受較深入反復(fù)閱讀信息宜長期保留都市受眾集中，高閱讀率受眾群體固定，素質(zhì)較高個人化主媒體一般家庭信息載體制作、傳播速度快訊息沖擊力弱不受時空限制更改修正及時、簡單聽眾投入感及穩(wěn)定感弱傳播成本低受眾總量大信息成本較高，受眾群較小信息詳盡接觸深度高色彩豐富，制作精美發(fā)行周期長，傳播速度慢受眾面較窄且選擇性強(qiáng)，品位較高，特質(zhì)顯著傳閱率高時效性差強(qiáng)區(qū)域性媒體信息單純集中遠(yuǎn)距離接觸受眾信息接受粗淺形式固定視覺沖擊力強(qiáng)，印象深刻形式多樣視覺沖擊力強(qiáng)信息直接，

17、說明性強(qiáng)受眾可選擇性高信息傳播高度個人化廣告競爭環(huán)境單一成本較高受眾面極廣時效性強(qiáng)、傳播速度極快有多種表現(xiàn)形式成本較低炒作空間大虛擬性、欺騙性大強(qiáng)調(diào)新鮮感本公司將根據(jù)上述分析在隨時監(jiān)視市場動態(tài)的情況下，在不同階段選用相應(yīng)媒體進(jìn)行宣傳推廣工作。二、銷售階段戰(zhàn)略劃分及推廣費(fèi)用安排一個項(xiàng)目的生命力是隨著項(xiàng)目的進(jìn)展而逐漸消失的，而銷售進(jìn)度也同樣隨著各項(xiàng)工作進(jìn)展的推進(jìn)而逐步增高。因本案的具體運(yùn)作時間未定，所以現(xiàn)在以不定時的方式將銷售分為6大階段，各階段的時間長短則按照進(jìn)度而時間不定，推廣經(jīng)費(fèi)也根據(jù)各階段性質(zhì)的不同來安排。在各階段的工作中對競爭對手的了解將是貫穿始終的，知己知彼，百戰(zhàn)不殆。每一個工作階段后

18、將對上一階段工作進(jìn)行總結(jié)。第一階段：準(zhǔn)備期時段設(shè)定：暫定2004年1月-2004年7月。工作目的：將本案各方面資源進(jìn)行完美配置、包裝后再推向市場，培養(yǎng)有效客戶，但不進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性銷售。媒體費(fèi)用：總體費(fèi)用的10%此階段工作主要為確認(rèn)項(xiàng)目定位，以此為依據(jù)設(shè)計(jì)產(chǎn)品；協(xié)助開發(fā)商開展各項(xiàng)施工、設(shè)計(jì)、物業(yè)等相關(guān)單位的招標(biāo)工作；項(xiàng)目logo設(shè)計(jì)、vi延展設(shè)計(jì)；售樓處建設(shè)、樣板間施工，并在本階段結(jié)束前投入使用；在內(nèi)部認(rèn)購開始前聯(lián)系媒體，開始宣傳工作，軟性炒做；人員招聘、崗前專案培訓(xùn)工作的完成；價格體系的建立，內(nèi)部認(rèn)購程序的確認(rèn)；制定內(nèi)部管理制度；戶型面積的確認(rèn)；協(xié)助開發(fā)商完成各項(xiàng)證照、手續(xù)的辦理；戶外廣告公司

19、、展覽制作公司；樓書及各種宣傳資料的確認(rèn)和印刷；進(jìn)駐售樓處；確認(rèn)辦公用品及設(shè)備，員工工服等銷售工具的完備；協(xié)助前期按揭手續(xù)協(xié)調(diào)工作，確認(rèn)銀行、律師樓、保險公司等；確認(rèn)模型公司；接待客戶；簽定內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議收款手續(xù)的確認(rèn)；廣告牌位置確認(rèn)；督促項(xiàng)目營建工作。第二階段：引導(dǎo)期時段設(shè)定：內(nèi)部認(rèn)購期至正式開盤期，時段設(shè)定為2個月以內(nèi)。工作目的：完成初步認(rèn)購手續(xù)，保護(hù)老客戶資源，為后期正式簽約作好準(zhǔn)備。媒體費(fèi)用：總體費(fèi)用的15%同時協(xié)助開發(fā)商將銷售證辦理完畢；落實(shí)房地局辦理備案手續(xù)程序；完善銷售手冊，展開軟性宣傳，建立起初步市場形象；正本合同及補(bǔ)充條款確認(rèn)；財務(wù)交接手續(xù)的確認(rèn)并準(zhǔn)備開始實(shí)行；與發(fā)展商加強(qiáng)溝通

20、，為后期工作打下扎實(shí)的基礎(chǔ)；與廣告公司確認(rèn)下一階段宣傳工作安排，主題確認(rèn)；加緊培訓(xùn)業(yè)務(wù)員，使其對購房、客戶談合同時的心態(tài)把握更加準(zhǔn)確，確保高額簽約成功率；與開發(fā)商確認(rèn)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，諸如配套、物業(yè)、產(chǎn)品材質(zhì)、銷售承諾等；警惕周邊新開項(xiàng)目，積極想出對應(yīng)方針，避免客戶流失；確定物業(yè)公司；準(zhǔn)備開盤酒會；購房講座等第三階段：公開期時段設(shè)定：開盤期至簽約達(dá)到一定數(shù)量時，約為兩個月以內(nèi)。工作目的：主要為客戶簽約，將內(nèi)部認(rèn)購期的準(zhǔn)客戶轉(zhuǎn)化為業(yè)主。媒體費(fèi)用：總體費(fèi)用的25%此時可求量而不求質(zhì)，即降低簽約條件來吸引大量客戶，使項(xiàng)目銷售數(shù)字直線上升，聚集人氣，為將來的口碑傳播打下基礎(chǔ)；同時監(jiān)督客戶辦理各項(xiàng)貸款手續(xù)，加

21、速回款；督導(dǎo)業(yè)務(wù)員簽約；協(xié)助發(fā)展商理順各貸款環(huán)節(jié)；針對客戶簽約時的意見及時調(diào)整方略第四階段：第一強(qiáng)銷期時段設(shè)定：上一階段結(jié)束后的6個月內(nèi)工作目的：用強(qiáng)大的立體宣傳攻勢將本案正式推入市場，掀起認(rèn)購狂潮媒體費(fèi)用：總體費(fèi)用的25%以報紙、路牌、雜志、廣播、電視、直銷等軟硬宣傳手段組成強(qiáng)大的立體宣傳攻勢將本案正式推入市場，再用簽約數(shù)字和已有一定的項(xiàng)目工程形象來推動銷售。根據(jù)市場反饋信息，細(xì)節(jié)調(diào)整運(yùn)作思路；老客戶挖潛進(jìn)一步深入，推出彩虹計(jì)劃等促銷手段；參加房展會，以大手筆的投入樹立強(qiáng)勢產(chǎn)品形象；對vi設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，更換廣告牌畫面等，制作項(xiàng)目正式樓書；較大力度的硬性廣告和軟性炒做的投放；在最后階段將銷售中

22、心翻新，在不偏離項(xiàng)目原主題定位的情況下，給予客戶新鮮感，使客戶感受到物業(yè)的不斷完善。第五階段：持續(xù)期時段設(shè)定：上一階段結(jié)束后的4個月內(nèi)。工作目的：挖掘潛在購買群，保持強(qiáng)銷期內(nèi)良好的銷售勢頭。媒體費(fèi)用：總體費(fèi)用的10%因已經(jīng)積累起一定的客戶資源，此階段工作重點(diǎn)為客戶挖潛，廣告投入量可以減少，與老客戶增加溝通，借各種名目舉辦客戶聯(lián)誼活動；綠化、配套設(shè)施全面開工；并且本階段多數(shù)一期工程將封頂，正好借此機(jī)會掀起準(zhǔn)現(xiàn)房入住、購買放心房的活動，新一輪的熱銷狂潮將被掀起。第六階段 ：第二強(qiáng)銷期時段設(shè)定：上一階段結(jié)束后的7個月工作目的：將所有余房銷售一空，協(xié)助物業(yè)辦理入住手續(xù)。媒體費(fèi)用：總體費(fèi)用的15%此階段

23、接近或已經(jīng)是入住階段，為打好基礎(chǔ)，應(yīng)將綠化、配套等設(shè)施建設(shè)完畢，爭取使業(yè)主在入住的同時便已經(jīng)享受到完善的服務(wù)；同時細(xì)研戶型，針對余房展開促銷攻勢；為物業(yè)交接做好準(zhǔn)備工作，盡可能全面的考慮周到，推出類似三全服務(wù)的內(nèi)容（全員、全效、全職）三、 促銷活動建議促銷活動是任何銷售行業(yè)的必須手段，通過促銷，可起到聚集人氣，加大客戶到訪量的目的，從而使銷售業(yè)績上升一個層次。下文所列的為部分促銷手段，我們將根據(jù)本案實(shí)際情況和銷售進(jìn)度進(jìn)行搭配使用，并將隨時按照購買層需求心態(tài)和市場變化來調(diào)整1、各種促銷活動a展會 圍繞主題定位進(jìn)行展位設(shè)計(jì)b裝修套餐計(jì)劃為客戶提供多種規(guī)格c開盤酒會d組織客戶活動，包括各種趣味俱樂部

24、，如旅游、登山、越野、健身、舞蹈等e購房客戶每家送電腦，社區(qū)局域網(wǎng)能發(fā)揮最大功效，成為客戶與客戶間、客戶與物業(yè)間最方便的聯(lián)系橋梁。f各商業(yè)板塊的巡展，如定期在各大寫字樓進(jìn)行展示活動，并推出針對性的優(yōu)惠措施。g在各種高尚會員俱樂部進(jìn)行直投，用最直接的方式讓有實(shí)力的購買群看到我們，了解我們。2、讓利促銷計(jì)劃a低首付購房b以抽獎方式贈送家電、轎車、電腦或車位等大宗消費(fèi)品，其余客戶贈送各種具本案特征的紀(jì)念品。c贈送各種保險d贈物業(yè)管理費(fèi)，車位費(fèi)等e免購房手續(xù)費(fèi)f配套設(shè)施使用的vip卡g彩虹計(jì)劃，即直銷計(jì)劃h裝修設(shè)計(jì)咨詢i班車接送j出租/轉(zhuǎn)賣服務(wù)k 35年的保修承諾l郵寄通訊與客戶加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)鑒于本案的特殊

25、性浩天基業(yè)根據(jù)時間安排將此策劃方案流程體系各細(xì)節(jié)詳細(xì)說明一、 外立面設(shè)計(jì)、定型外立面設(shè)計(jì)要求外觀個性明顯、美觀大方、結(jié)構(gòu)感強(qiáng)、空間流動性好、表現(xiàn)的現(xiàn)代感和時尚感強(qiáng)烈、充分突出產(chǎn)品的整體環(huán)境優(yōu)勢和局部外觀空間通透性好的設(shè)計(jì)規(guī)劃理念，一般要求外立面三、七組合，有較好的通透性和安全性。四周有綠色植被陪襯、優(yōu)美的環(huán)境設(shè)計(jì)能夠更加體現(xiàn)整體規(guī)劃的優(yōu)勢。外立面選材最好使用石材、敦隍巖或花崗巖外貼面，玻璃幕墻、木制結(jié)構(gòu)和金屬結(jié)構(gòu)結(jié)合使用會很好的體現(xiàn)現(xiàn)代感、整體通透感和局部造型完美呼應(yīng)，設(shè)計(jì)風(fēng)格簡約、時尚、局部造型完美流暢。二、 會所設(shè)計(jì)會所設(shè)計(jì)圍繞整體規(guī)劃相互應(yīng)、根據(jù)園林設(shè)計(jì)規(guī)劃和庭院設(shè)計(jì)形式的特色，會所設(shè)計(jì)

26、充分體現(xiàn)整體的環(huán)境優(yōu)勢、從功能化、實(shí)用性諸要素展開。一般要求會所外型美觀大方、有一定程度的創(chuàng)新，具備完善的功能分區(qū)、會所設(shè)計(jì)新穎、流動性好、設(shè)計(jì)思路清晰。通過對各同類項(xiàng)目會所的調(diào)研情況來看，各同類項(xiàng)目的會所設(shè)計(jì)功能化趨勢越來越明顯。會所面積明顯的比以往的、早的同類項(xiàng)目增加了很多,功能更加齊全、形式更加多樣化、設(shè)計(jì)更加人性化、目前成熟的同類社區(qū)已經(jīng)逐漸形成。建議會所功能至少包含以下方面：會客大堂、服務(wù)人員及前臺接待；室內(nèi)游泳池、安全人員及教練；健身房、教練；西式快餐廳、廚師及服務(wù)員；兒童活動室等建議包含內(nèi)容：兒童戲水池、壁球館、桌球室、棋牌室、按摩間及按摩師等室外配套包括：露天泳池、網(wǎng)球場*2、

27、籃球場、旱冰滑板區(qū)、bbq區(qū)、寵物寄養(yǎng)區(qū)等通過以上分析，在現(xiàn)今北京成熟的同類市場上，如無法做到面面俱到，決不可能在市場中一枝獨(dú)秀，長期熱銷。目前會所在整個同類社區(qū)起著非常重要的作用、在會所的外觀設(shè)計(jì)和功能化布局方面應(yīng)加大力度，充分提高。浩天基業(yè)經(jīng)過大量的市場分析、用戶調(diào)研，總結(jié)出：一個成熟的同類社區(qū)必須具備完善的會所功能、使會所功能擴(kuò)大化，充分體現(xiàn)社區(qū)的多元化、惟獨(dú)這樣的同類社區(qū)在今后的銷售中才能更加具備競爭力、更具有強(qiáng)勢熱銷的潛力。三 、售樓處設(shè)計(jì)1、現(xiàn)場售樓處設(shè)計(jì)風(fēng)格明顯、有創(chuàng)新、有實(shí)用性、在整體設(shè)計(jì)方面要與整體規(guī)劃相融洽。售樓處設(shè)計(jì)最主要與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)、采光性好、功能劃分齊全、有模型陳

28、設(shè)區(qū)、整體規(guī)劃及介紹電子演示區(qū)、銷售人員活動區(qū)、洽談區(qū)、必要的會議室和景觀設(shè)計(jì)展示區(qū)。針對靈秀山莊的整體規(guī)劃和園林設(shè)計(jì)風(fēng)格、建議售樓處有非常良好的水系、充分體現(xiàn)靈秀山莊莊重中透露出的秀氣和靈韻，整體設(shè)計(jì)寧靜中有種難得的行云流水的感覺、親切的高山流水、和風(fēng)曉月及巖泉溪流都是很好的環(huán)境點(diǎn)睛之筆。2、臨時售樓處設(shè)計(jì)臨時售樓處設(shè)計(jì)主要是為提前積累客戶、在亦莊博達(dá)大廈或中國國際電子商務(wù)大廈一層設(shè)臨時售樓處。應(yīng)充分滿足銷售各環(huán)節(jié)的功能需要。設(shè)置社區(qū)全景沙盤模型，相應(yīng)景觀、設(shè)施效果圖。在觀景效果極佳的區(qū)域設(shè)置談判區(qū)。為了營造傳遞我項(xiàng)目時尚現(xiàn)代浪漫高貴的品質(zhì)，室內(nèi)還應(yīng)設(shè)置酒吧、咖啡吧、雪茄吧等提升品質(zhì)的專項(xiàng)服

29、務(wù)空間。周末不定期開展現(xiàn)場彈奏鋼琴、玄樂、品酒/茶等助興活動，烘托出高雅不俗的銷售氛圍。四、銷售路線設(shè)計(jì)銷售路線設(shè)計(jì)看似簡單實(shí)際是非常關(guān)鍵的一個步驟、好的銷售路線設(shè)計(jì)可以加深客戶對項(xiàng)目的感受程度、更好的提高銷售業(yè)績、有利于創(chuàng)造良好的銷售外部感受氛圍。整個銷售路線從涼水河外的主干道通過涼水河橋進(jìn)入涼水河綠化隔離帶、綠化帶景觀設(shè)計(jì)是良好的客戶外在形象感受的最佳途徑，過綠化帶進(jìn)入小區(qū)入口、道路兩邊大型廣告牌依次順延展開，氣勢恢弘、強(qiáng)烈的視覺沖擊力能夠充分營造一個絕佳的銷售環(huán)境，通過入口廣場是中心水景，售樓處前的中心水景突出體現(xiàn)了項(xiàng)目的靈秀之氣、是一個非常整體的設(shè)計(jì)布局。五、交房標(biāo)準(zhǔn)及樣板間/區(qū)風(fēng)格確

30、定交房標(biāo)準(zhǔn)是一項(xiàng)比較嚴(yán)格的質(zhì)量體系檢驗(yàn)過程、一般要求不僅有良好的施工質(zhì)量、而且各項(xiàng)指標(biāo)都必須符合國家、國際各相關(guān)部門鑒定的要求。環(huán)保、健康、水電暖及空調(diào)、燃?xì)?、排水、裝修、安全等方面都必須符合健康標(biāo)準(zhǔn)。樣板間風(fēng)格：做出實(shí)樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野的細(xì)節(jié)營造。細(xì)致到一本書的類別、擺放；一瓶酒的品牌，色澤等等；裝飾風(fēng)格應(yīng)揚(yáng)長避短，突出優(yōu)點(diǎn)而掩蓋缺點(diǎn)；色調(diào)以淡雅自然為主，家居配飾不求奢華但求真實(shí)而不失格調(diào)，雍容華貴而不落俗套，給予客戶回到溫馨的家，真正享受大自然魅力，并能體會到成就感的味道。結(jié)合以上特點(diǎn)：樣板間最好風(fēng)格明顯、歐式、北美、和式都是非常好的參照。六、銷售整體賣場及指引系統(tǒng)策劃銷售整

31、體賣場主要是又銷售主干路線和銷售處、銷售人員和銷售宣傳諸類綜合因素組成的一個這個整體體系、圍繞整個賣場的各個環(huán)節(jié)的準(zhǔn)備工序及相關(guān)的銷售氛圍營造設(shè)施。指引系統(tǒng)主要圍繞整個園區(qū)規(guī)劃、突出明顯的位置、有主路線的道旗、國貿(mào)、機(jī)場重要位置區(qū)域的大型擎天柱廣告牌、園區(qū)附近的道路指示牌、橋面周圍的巨型廣告牌、進(jìn)入園區(qū)的道路兩邊的pop廣告、停車場的路牌指示等。有統(tǒng)一的項(xiàng)目名稱、logo、項(xiàng)目宣傳語。主題明顯、有影響力。七、樣板組團(tuán)街區(qū)及庭院銷售狀態(tài)策劃樣板間組團(tuán)街區(qū)道路綠化平整、綠色植物引植成型、道路寬闊、街區(qū)道路寬闊明亮、燈光效果好、道旗和相關(guān)廣告牌指示明確。綠化和園區(qū)的小品都完整美觀。庭院設(shè)計(jì)風(fēng)格能充分

32、發(fā)揮道銷售的狀態(tài)中來，整個庭院綠化和布局都已形成完整規(guī)模、庭院裝飾和小品景觀充分到位，綠化中的水系、建筑和整體的園區(qū)功能項(xiàng)吻合。八、銷售推廣策劃案以報紙、路牌、雜志、廣播、電視、直銷等軟硬宣傳手段組成強(qiáng)大的立體宣傳攻勢將本案正式推入市場，再用簽約數(shù)字和已有一定的項(xiàng)目工程形象來推動銷售。根據(jù)市場反饋信息，細(xì)節(jié)調(diào)整運(yùn)作思路；老客戶挖潛進(jìn)一步深入，推出彩虹計(jì)劃等促銷手段；參加房展會，以大手筆的投入樹立強(qiáng)勢產(chǎn)品形象；對vi設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，更換廣告牌畫面等，制作項(xiàng)目正式樓書；較大力度的硬性廣告和軟性炒做的投放；在最后階段將銷售中心翻新，在不偏離項(xiàng)目原主題定位的情況下，給予客戶新鮮感，使客戶感受到物業(yè)的不斷

33、完善。在整個銷售推廣策劃方面、我們會加強(qiáng)組織各項(xiàng)活動來提高整個項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度、加深項(xiàng)目在人們心目中的影響、通過良好的口碑效應(yīng)促成項(xiàng)目的強(qiáng)勢熱銷。九、景觀、公園設(shè)計(jì)景觀、公園設(shè)計(jì)及風(fēng)格建議：結(jié)合整體園林景觀規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，主題公園占地不大，主要圍繞隔離帶景觀設(shè)計(jì)展開。經(jīng)過對大量的客戶意見反饋總結(jié)、周邊同類項(xiàng)目調(diào)查及市場供需考證，功能性、實(shí)用性的健康活動場所是目前大多數(shù)客戶理想的選擇。圍繞和式園林設(shè)計(jì)風(fēng)格理念，主題公園應(yīng)是一個親切的、功能化的生活公園。目前主題公園圍繞隔離帶更多的增加了功能性設(shè)施，通過對地形的自然起伏調(diào)整，網(wǎng)球場、溫泉游泳池、排球場、羽毛球場及更多的體質(zhì)增強(qiáng)健身活動均能夠

34、大量的在戶外進(jìn)行。公園內(nèi)大量的活動場所圍繞小型湖面依水而建，湖中景觀及林泉、小島、原生樹林、卵石溪流、成片的青竹構(gòu)成了整個主題公園生動的布局環(huán)境，此外豐富的、完整的園內(nèi)活動設(shè)施是公園的一大主要特色。在公園一期的服務(wù)性配套上，我們建議，以現(xiàn)場售樓處為初期服務(wù)性組團(tuán)中心，周邊配套加設(shè)超市、診所及小型品牌店，以增加該服務(wù)性組團(tuán)的實(shí)用性。售樓處地上面積約為480平米，平均、合理的將部分配套設(shè)施擺放其中，將對項(xiàng)目一期銷售起到較佳的作用。沿此思路，將該地塊用途擴(kuò)大，勢必將對項(xiàng)目一期的銷售工作，及今后業(yè)主的生活，起到很大的幫助及提升。主題公園設(shè)計(jì)在追求功能性的同時不斷的凝練素雅、減少人工雕鑿，增加自然野趣，

35、公園綠化部分引進(jìn)大量的原生植物草本，自然、生動、精致的園區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)充分的體現(xiàn)了人與自然相融的和諧生活狀態(tài)。浩天基業(yè)通過對項(xiàng)目的了解和對市場的把握，分析總結(jié)出此類公園設(shè)計(jì)風(fēng)格能夠更多的被客戶接受并認(rèn)同，更好的體現(xiàn)了人文設(shè)計(jì)理念，是項(xiàng)目借鑒和備選的良好方案。十、售樓處裝修方案設(shè)計(jì)及確定售樓處裝修方案要求風(fēng)格簡潔明快、充分體現(xiàn)項(xiàng)目自身優(yōu)勢、主要由設(shè)計(jì)及裝修公司提供整體的裝修方案、結(jié)合銷售公司意見、在有限的空間中表現(xiàn)出非常良好的空間秩序。結(jié)合整體園林設(shè)計(jì)風(fēng)格、裝修方案圍繞整體規(guī)劃同步啟動。十一、主入口設(shè)計(jì)在道路主入口處有明顯的大型廣告牌指引、最好有一個大型的擎天柱廣告牌、在售樓中心入口兩旁設(shè)立大型廣告

36、牌，道路鋪設(shè)應(yīng)采用分色地磚，以鮮明色塊直鋪設(shè)至停車場，然后以另一色系引導(dǎo)至售樓中心十二、小區(qū)圍墻方案小區(qū)圍墻要求外觀整體感強(qiáng)、安全性和現(xiàn)代感都要不同程度的表現(xiàn)、在距離居民小區(qū)連接處應(yīng)該采取4-6開、在距離小區(qū)外圍一般建議3-7開，底部外青磚貼內(nèi)面、配有金屬結(jié)構(gòu)隔柵或金屬圖案。整個小區(qū)圍墻要求整體美觀大方、有時代感、與整體園區(qū)規(guī)劃相協(xié)調(diào)。十三、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)完成小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)圍繞整體的園區(qū)規(guī)劃展開、環(huán)境設(shè)計(jì)主要是對小區(qū)的景觀和規(guī)劃設(shè)計(jì)、完成要求需要相關(guān)景觀小品、綠化、配套功能設(shè)施、如：網(wǎng)球場、游泳池、壘球場、道路綠化、植物綠化、小區(qū)相關(guān)水系、景觀設(shè)計(jì)完成。十四、樣板間/區(qū)裝修方案設(shè)計(jì)確定樣板間一般要

37、求裝修成典雅、舒適、時尚、高貴的格調(diào)、有比較多北美、英國皇家、和式、古典、現(xiàn)代、中歐、等風(fēng)格。做出實(shí)樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野的細(xì)節(jié)營造。細(xì)致到一本書的類別、擺放；一瓶酒的品牌，色澤等等；裝飾風(fēng)格應(yīng)揚(yáng)長避短，突出優(yōu)點(diǎn)而掩蓋缺點(diǎn)；色調(diào)以淡雅自然為主，家居配飾不求奢華但求真實(shí)而不失格調(diào)，雍容華貴而不落俗套，給予客戶回到溫馨的家，真正享受大自然魅力，并能體會到成就感的味道。十五、小區(qū)環(huán)境施工小區(qū)環(huán)境施工方面要求整體和局部相互應(yīng)，先整體綠化小區(qū)環(huán)境、在施工中要求不僅要由良好的施工團(tuán)隊(duì)、還要由良好的施工狀態(tài)。充分保證施工的質(zhì)量和人員的安全。環(huán)境施工圍繞整個園區(qū)規(guī)劃展開。十六、售樓處施工及裝修完成售

38、樓處施工是首先要完成的工作之一，前期的銷售團(tuán)隊(duì)主要活動于售樓處、要求在較短的時間內(nèi)完成售樓處的施工、而且售樓處施工質(zhì)量非常關(guān)鍵、是客戶第一眼、第一印象、高質(zhì)量的施工和裝修是贏得客戶的關(guān)鍵。十七、售樓處裝修公司招標(biāo)售樓處裝修公司招標(biāo)是非常重要的一個環(huán)節(jié)，良好的高素質(zhì)專業(yè)裝修公司是裝修質(zhì)量的前期保證，在招標(biāo)過程中要求嚴(yán)格的審核裝修公司的資質(zhì)、非常詳細(xì)的了解裝修公司的各成功案例。充分和裝修公司良好溝通、提出富有建設(shè)性的具體可切實(shí)操作的裝修方案。十八、物業(yè)管理形象策劃a、保安：因本案的準(zhǔn)現(xiàn)房模式，物業(yè)的服務(wù)不可能讓客戶立刻感受到，所以保安的著裝、外形、用語、行為舉止代表著未來的物業(yè)形象。所以對其也應(yīng)進(jìn)

39、行一定的禮儀培訓(xùn)。b、保潔外形清潔，工作時勤快麻利，精神狀態(tài)飽滿。c、其他：停車場等相關(guān)區(qū)域也需保安人員值勤，負(fù)責(zé)車輛停放和交通疏導(dǎo)。d、由專人設(shè)計(jì)人員的著裝。e、購買摩托車，將其裝飾成警用形象，由保安騎上后定時巡邏。f、配專門訓(xùn)練過的騎警（馬），在樣板區(qū)域內(nèi)威風(fēng)凜凜的穿行。g、每天要求保安在銷售時段內(nèi)進(jìn)行隊(duì)列，健身，格斗等訓(xùn)練表演。十九、物業(yè)公司招標(biāo)物業(yè)公司招標(biāo)最好選擇有知名度、有良好口碑的大型國際物業(yè)管理公司來擔(dān)任物業(yè)管理顧問、優(yōu)秀的國際跨國物業(yè)管理公司具有良好的、豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)意識強(qiáng)。在多家實(shí)力超強(qiáng)的國際物業(yè)公司中挑選最適合項(xiàng)目的、最了解項(xiàng)目的物業(yè)管理公司來擔(dān)任小區(qū)物業(yè)顧問，承

40、做小區(qū)的物業(yè)工作。招標(biāo)前提要求：國內(nèi)排名前10名物業(yè)公司，應(yīng)有涉外服務(wù)、租賃、銷售業(yè)務(wù)，在北京至少已代理服務(wù)5個以上的知名樓盤。人員配置（銷售時期）：銷售現(xiàn)場配專人（項(xiàng)目經(jīng)理）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本公司所屬的保潔、保安及工程人員；小區(qū)正式運(yùn)營、入住后，配合理的保安、保潔、會所工作人員及其它服務(wù)性人員。服務(wù)內(nèi)容：銷售期間，負(fù)責(zé)提供售摟處內(nèi)外保結(jié)、保安、停車引導(dǎo)、茶水等服務(wù)；小區(qū)入住后，物業(yè)公司提供會所的各項(xiàng)設(shè)施的服務(wù)人員、社區(qū)內(nèi)的保安、保潔人員，并有償提供代客租賃等各類事物。推薦物業(yè)公司：第一太平戴維思、凱萊建議物業(yè)費(fèi)收?。?美元/平米.每月（包含會所費(fèi)用）二十、廣告公司招標(biāo)目前做房地產(chǎn)的專業(yè)廣告公司比較多

41、、有些廣告公司已經(jīng)經(jīng)歷了多年的地產(chǎn)風(fēng)云洗禮、有自己獨(dú)到的廣告運(yùn)作模式，但是目前項(xiàng)目的個性越來越突出、這樣要求廣告公司的整體素質(zhì)也越來越高、在廣告公司的招標(biāo)過程中、我們一般要求具有專業(yè)的地產(chǎn)大型廣告策劃案例、而且具備非常到位廣告運(yùn)作手法。廣告公司一般對各媒體及活動有比較好的操作能力，但廣告公司也是一個非常繁雜的多方面協(xié)作的服務(wù)型公司，我們在招標(biāo)過程中既要要求廣告公司有國際4a的資質(zhì)、而且有專業(yè)的地產(chǎn)廣告運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、在多家廣告公司的競標(biāo)過程中、我們要求客觀、公正的選擇廣告公司，充分提出各項(xiàng)細(xì)節(jié)要求、讓各公司有非常好的陳述自身觀點(diǎn)的機(jī)會。廣告公司選擇要求：廣告公司招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：在北京地區(qū)知名度較高，且時有

42、突出表現(xiàn)的，有國際4a資質(zhì)、而且有專業(yè)的地產(chǎn)廣告運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，具有專業(yè)的地產(chǎn)大型廣告策劃案例、而且具備非常到位地產(chǎn)廣告運(yùn)作手法。競標(biāo)條件：（1）專業(yè)廣告公司(請?zhí)峁┵Y質(zhì)證明)并提供公司業(yè)務(wù)能力詳表：a、 廣告策劃能力（提供以往項(xiàng)目策劃書）b、活動組織能力（提供以往活動策劃書）c、平面設(shè)計(jì)能力（提供以往業(yè)績平面稿）d、媒體分析能力（提供以往項(xiàng)目媒介推介書）e、專業(yè)地產(chǎn)策劃人員（提供策劃及設(shè)計(jì)組人員架構(gòu)）f、專業(yè)高水平創(chuàng)意人員（提供以往作品展示）g、 ae全程服務(wù)及專業(yè)客戶服務(wù)部門（提供客服服務(wù)流程表）h、 制作機(jī)質(zhì)量保證服務(wù)及專業(yè)制作部門（提供宣傳品制作流程及合作單位簡介）i、加急設(shè)計(jì)制作服務(wù)（提供

43、時效、時間及服務(wù)項(xiàng)目）（2）廣告公司義務(wù)：a、可以與甲方進(jìn)行良好的溝通與工作配合b、擁有良好的文案撰寫能力c、擁有良好的內(nèi)部管理及團(tuán)對精神d、具備質(zhì)量保證管理體系e、具備客戶滿意度管理體系f、較強(qiáng)的市場調(diào)研能力g、廣告效果反饋分析能力（3）廣告公司收費(fèi)構(gòu)成成本(媒體,制作單位)+ 策劃(廣告計(jì)劃策略, 市場分析, 媒體分析推廣策略活動及包裝策略)+創(chuàng)意(文案+平面)+稅費(fèi)+利潤二十一、各推廣合作公司招標(biāo)在整個項(xiàng)目的推廣過程中、各相關(guān)推廣合作公司的大力支持是非常關(guān)鍵的，在各推廣合作公司的招標(biāo)過程中要求大家有良好的敬業(yè)精神和專業(yè)的職業(yè)道德觀念，只有大家齊心協(xié)力才能讓一個項(xiàng)目成功展現(xiàn)在大家面前。1、

44、施工單位：因所售項(xiàng)目的施工形象，也在銷售過程中對客戶帶來較大的心理影響，所以，選擇正確的、適合本項(xiàng)目的施工商，也是重點(diǎn)之一。要求：北京著名的施工甲級單位，以往業(yè)績突出，在消費(fèi)者心目中地位較高、口碑較好，多次獲得結(jié)構(gòu)長城杯及魯班獎。推薦施工單位：城建、住總、中建等2、監(jiān)理公司：在施工過程中，聲譽(yù)較好的監(jiān)理公司，也是促進(jìn)銷售的一個有利條件。要求：擁有甲級資質(zhì)、同類施工監(jiān)理資質(zhì)，以及近幾年北京地區(qū)知名項(xiàng)目的監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)、業(yè)績。3、印刷廠家：a、專業(yè)大型印廠(最好為合資印廠)b、擁有海德堡對開4色印刷機(jī)c、使用進(jìn)口油墨d、具備電分,出片,打樣，裝訂,過膜能力e、具有豐富經(jīng)驗(yàn)拚版技師f、免費(fèi)送貨g、具備加急

45、能力h、使用進(jìn)口高檔紙張i、具備特種工藝的能力j、所有工作不得轉(zhuǎn)包k、裝訂和裁切要電腦操作4、律師事務(wù)所：選擇專業(yè)性強(qiáng)，有涉外地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的知名事務(wù)所。二十二、廣告公司確定及接受任務(wù)廣告公司招標(biāo)確定后要求在十五天內(nèi)完成各項(xiàng)廣告發(fā)布及投放計(jì)劃，圍繞項(xiàng)目自身的特色、制定非常完善的廣告投放計(jì)劃和廣告投放分析報告，提交廣告投放方案。在此過程中圍繞銷售公司意見和信息反饋、及時調(diào)整和修補(bǔ)廣告計(jì)劃，只有充分了解市場反饋意見后，制定的廣告計(jì)劃才更加準(zhǔn)確。二十三、發(fā)布公司確定及接受任務(wù)廣告發(fā)布一般由廣告公司代理發(fā)布，其職責(zé)和廣告公司大體相同，個別情況下直接和各媒體單位直接投放廣告、具體操作辦法基本和廣告公司招標(biāo)程序

46、相同。二十四、影視公司確定及接受任務(wù)影視公司招標(biāo)確定后，一般要求在一個月內(nèi)完成影視策劃方案、由于影視制作部分要求質(zhì)量非常高、時間周期相對比較長、一般的房地產(chǎn)專題片要求在15-20分鐘左右，高清晰度的畫面、專業(yè)的地產(chǎn)角度分析和地道的三維動畫合成是體現(xiàn)一個優(yōu)秀的地產(chǎn)項(xiàng)目全貌的關(guān)鍵。要求影視公司必須了解全面而且是專業(yè)的地產(chǎn)影視制作公司。二十五、效果圖公司確定及接受任務(wù)規(guī)劃單位確定后相關(guān)的效果圖由規(guī)劃單位、景觀設(shè)計(jì)公司和建筑設(shè)計(jì)單位出圖，效果圖一般也由以上公司來完成出圖。由于效果圖主要圍繞設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)規(guī)劃和施工圖紙來完成。效果圖公司要求在良好的角度充分的顯示項(xiàng)目的美觀度和建筑的意識美、形態(tài)美和體現(xiàn)在虛擬

47、的空間中完美展示項(xiàng)目未來的景觀。二十六、物業(yè)公司確定及接受任務(wù)物業(yè)公司招標(biāo)確定后要求在較短的時間內(nèi)組織小區(qū)物業(yè)專門負(fù)責(zé)部門或公司，較快的進(jìn)駐小區(qū)、進(jìn)行各項(xiàng)前期管理和服務(wù)工作。二十七、銷售團(tuán)隊(duì)組建1、銷售員a統(tǒng)一著裝：含衣、鞋、胸牌等（靈秀企業(yè)形象）b統(tǒng)一言行：言行舉止須體現(xiàn)專業(yè)形象，給客戶以蹋實(shí)穩(wěn)重，誠實(shí)可靠的感覺c統(tǒng)一培訓(xùn)：須達(dá)到最基本的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，含敬業(yè)，愛業(yè)，守業(yè)，專業(yè)，銷售技巧應(yīng)學(xué)會適度的換位思考，具備客戶挖潛的技巧。待人接物落落大方，不卑不亢，親和力較強(qiáng)方可，掌握完整的銷售流程d精神面貌必須良好e設(shè)定營銷宣言f由于本案的購買群中有相當(dāng)一部分會是外籍人士或海歸學(xué)子，一般程度的英文對話

48、應(yīng)是銷售員所掌握的專業(yè)技能之一。2、銷售經(jīng)理a、 具備專業(yè)的地產(chǎn)知識b、 具備豐富的銷售經(jīng)驗(yàn)c、 具備優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)d、 具備良好的個人綜合素質(zhì)二十八、樣板間裝飾策劃樣板區(qū)域的細(xì)節(jié)盡善盡美，但不可與現(xiàn)實(shí)差距過大，以免入住糾紛。而其他各環(huán)節(jié)、場合的氣氛渲染，廣告策劃，煤體投放和促銷活動均以上述各點(diǎn)為原則，組合起來即呈現(xiàn)立體化的宣傳攻勢。二十九、售樓處裝飾策劃售樓處裝飾策劃一般要求售樓處分割、布局合理、采光性好、而且要風(fēng)格明顯、有較強(qiáng)的個性化和專有的功能分區(qū)。綠化及景觀設(shè)計(jì)、裝飾配置、還具備以下的宣傳資料。a業(yè)務(wù)手冊內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目證件，答客問，戶型圖，價格表，項(xiàng)目的軟硬宣傳剪輯，員工守則等所有

49、公開信息。b常規(guī)樓書以大量的項(xiàng)目各方面信息去充實(shí)，樓書設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)典雅，規(guī)格便于攜帶。c宣傳單頁直銷和展會使用，設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)具有強(qiáng)烈的視覺沖擊力為佳，輔以本案的各項(xiàng)重要支持賣點(diǎn)，用語簡單明了，直奔主題。d戶型圖紙以單頁形式印刷，戶型內(nèi)各區(qū)域標(biāo)注銷售建筑面積，并在戶型圖上標(biāo)注出其他資料，預(yù)留出購買該戶型所需的各項(xiàng)費(fèi)用填寫空間。同時將宣傳標(biāo)題用語印刷其上，幫助客戶回憶項(xiàng)目優(yōu)勢，便于客戶考慮。e光盤、網(wǎng)站建設(shè)。三十、平面廣告稿確定廣告公司確定后一般要求在其工作計(jì)劃中有明確的廣告平面制作內(nèi)容，平面廣告一般有報廣的設(shè)計(jì)、樓書的設(shè)計(jì)、logo的設(shè)計(jì)、相關(guān)宣傳資料的設(shè)計(jì)、道旗和大型戶外廣告的設(shè)計(jì)、各細(xì)節(jié)的vi設(shè)

50、計(jì)等。平面廣告稿有專業(yè)的設(shè)計(jì)人員制作完成，相關(guān)部門審核通過！有整體的設(shè)計(jì)思路、良好的視覺表現(xiàn)、專業(yè)的設(shè)計(jì)制作。三十一、廣告設(shè)計(jì)審核廣告設(shè)計(jì)一般由確定的廣告公司按季度和銷售進(jìn)度來逐步實(shí)施，審核過程一般是由設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)完成，設(shè)計(jì)總監(jiān)簽字通過，并移交由開發(fā)商或?qū)ｉT的全案代理策劃公司相關(guān)專業(yè)部門審核通過后發(fā)布實(shí)施。三十二、模型制作公司確定及接受任務(wù)確定模型制作公司一般要求由專業(yè)的、豐富地產(chǎn)模型制作公司來承做項(xiàng)目的模塊、在北京比較專業(yè)的有：華野、英皇、等一些非常有實(shí)力的專業(yè)模型公司。模型公司確定后要求按照總體規(guī)劃和建筑風(fēng)格制作項(xiàng)目模型，一般要求在兩個月完成模型制作。三十三、效果圖公司確定及接受任務(wù)效果圖

51、制作一般由規(guī)劃單位確定后相關(guān)的效果圖由規(guī)劃單位、景觀設(shè)計(jì)公司和建筑設(shè)計(jì)單位出圖，效果圖一般也由以上公司來完成出圖。由于效果圖主要圍繞設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)規(guī)劃和施工圖紙來完成。效果圖公司要求在良好的角度充分的顯示項(xiàng)目的美觀度和建筑的意識美、形態(tài)美和體現(xiàn)在虛擬的空間中完美展示項(xiàng)目未來的景觀。三十四、模型制作模型制作要求任務(wù)單一 項(xiàng)目整體及周邊環(huán)境關(guān)系模型：1 模型比例1：1000（據(jù)實(shí)際情況待定）2 模型涉及地域范圍：涉及亦莊、京津唐高速、博達(dá)路、四環(huán)、五環(huán)、涼水河3 沙盤涉及各物業(yè)：本案、星島嘉園、東晶國際、上海沙龍、一棟洋房、獅城佰儷、境界、青島、鹿鳴苑、金地格林小鎮(zhèn)、大雄城市花園、博達(dá)中心、eda、資

52、生堂等。4 風(fēng)格把握：強(qiáng)調(diào)本案與周邊自然環(huán)境的融合以及便捷的交通體系、成熟的富人生活圈。二 項(xiàng)目內(nèi)街區(qū)組團(tuán)環(huán)境模型：1 模型比例1：250（據(jù)實(shí)際情況待定）2 模型涉及建筑樓座區(qū)域：社區(qū)全貌。3 風(fēng)格把握：一期開放戶型外立的準(zhǔn)確表現(xiàn)、整體組團(tuán)街區(qū)的環(huán)境關(guān)系、鄰里之間的居住關(guān)系以及各戶前庭后 院的生活氛圍的營造。三 工期要求：5月1日確定方案，5月25日前制作完成。三十五、效果圖制作根據(jù)平面圖、立面圖、剖面圖、及相關(guān)的規(guī)劃圖紙、施工圖紙來制作效果圖，效果圖要求渲染、制作、建模都非常準(zhǔn)確到位。在相關(guān)的autocad和3dmax、渲染巨匠、圓方室內(nèi)設(shè)計(jì)、maya等相關(guān)軟件的相互配合下整體的表現(xiàn)建筑的

53、藝術(shù)性。三十六、展覽公司招標(biāo)確定展覽公司一般是在項(xiàng)目參加展會或舉行相關(guān)的活動時需要搭建各項(xiàng)活動用的展架、展臺等相關(guān)的配套設(shè)施。展覽公司要求熟悉項(xiàng)目特點(diǎn)、能夠及時、熟練的完成項(xiàng)目參展的各項(xiàng)輔助工作。三十七、銷售價格體系制定及確定銷售價格體系主要圍繞項(xiàng)目自身的建筑標(biāo)準(zhǔn)和市場定位、市場定價體系分析出來的完整的符合市場要求的價格定位。銷售價格包含多方面的因素、一般主要由價格成本、市場贏利、廣告預(yù)算、價格落差、成本費(fèi)用、各相關(guān)消耗、附加值系統(tǒng)和相關(guān)的一些管理費(fèi)用組成，合理的戰(zhàn)略性的價格定位是項(xiàng)目銷售成敗的關(guān)鍵因素。三十八、樣板間/區(qū)庭院及街道綠化樣板間、樣板區(qū)和街道綠化、做出實(shí)樓樣板間，突出生活情趣和景

54、觀視野的細(xì)節(jié)營造。細(xì)致到一本書的類別、擺放；一瓶酒的品牌，色澤等等；裝飾風(fēng)格應(yīng)揚(yáng)長避短，突出優(yōu)點(diǎn)而掩蓋缺點(diǎn)；色調(diào)以淡雅自然為主，家居配飾不求奢華但求真實(shí)而不失格調(diào)，雍容華貴而不落俗套，給予客戶回到溫馨的家，真正享受大自然魅力，并能體會到成就感的味道。樣板間要求有綠色植物和相應(yīng)的水系。良好的空間流動性和各色植物之間相互應(yīng)，效果非常好。三十九、售樓處進(jìn)駐前布置售樓處所需物品清單1、 班車2、 銷售展示電腦1臺，作為對外銷控顯示，電腦配置要求至少為p4、128k以上內(nèi)存、15液晶顯示、有modem可以上網(wǎng)3、 直線電話8部，其中四部需為號碼相連，并具有來電顯示功能，作為熱線電話，在其余四部中至少有1

55、部需具有國內(nèi)長途功能4、 做背景音樂用音響1套5、 演示用背投及播放設(shè)備一套6、 飲水機(jī)3臺7、 保險柜1臺8、 點(diǎn)、驗(yàn)鈔機(jī)1臺9、 打卡機(jī)1臺10、 碎紙機(jī)1臺11、 辦公桌椅：帶抽屜桌子（4張），其中銷售總監(jiān)一張、總監(jiān)助理、副總監(jiān)、內(nèi)勤各一張，可放電腦；普通辦公桌（6張）；椅子14把(暫定)，其中4把高檔，其余中檔，帶滾輪，可升降。12、 文件柜4個（帶抽屜，可鎖）13、 檔案柜4個14、 衣柜2組，可鎖15、 會議桌1個（不低于10人）16、 電腦桌椅一套（放置大廳展示電腦使用）17、 律師用辦公桌椅1套18、 資料架4組19、 談判桌5張，每張配椅子4把20、 沙發(fā)及茶幾不少于3組21

56、、 接待臺1個，接待椅2個22、 吧臺1個，吧椅5個，酒柜1套，冰箱1個，酒具、茶具、咖啡具各2套、煙灰缸、紙杯若干23、 擦鞋機(jī)1臺24、 干手機(jī)2臺25、 雨傘架1組26、 綠植若干四十、樣板間/區(qū)裝修中最后修正樣板間、樣板區(qū)域在裝修過程中不斷提出問題、不斷的改進(jìn)，最終的裝修風(fēng)格要貼近整體的規(guī)劃、完整的闡述設(shè)計(jì)的整體思路，完美演繹樣板間的功能化和表現(xiàn)性。由于目前我項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目，均有示范樣板間/區(qū)供客戶預(yù)先親身體驗(yàn)未來生活，以此消弱客戶期房購買時的心理顧慮。樣板區(qū)應(yīng)建設(shè)在與售樓處鄰近的地塊上，與周圍在建房屋通過綠化及圍擋封閉間隔，由綠化道路景致設(shè)置相通，包羅所有欲發(fā)售戶型。樣板間/區(qū)內(nèi)外材料均使用交房標(biāo)準(zhǔn)，通過室內(nèi)外及庭院內(nèi)生活物品的陳設(shè)，充分營造居者浪漫的生活情調(diào)。四十一、小區(qū)環(huán)境施工細(xì)節(jié)修正小區(qū)環(huán)境施工方面要求整體和局部相互應(yīng)，先整體綠化小區(qū)環(huán)境、在施工中要求不僅要由良好的施工團(tuán)隊(duì)、還要由良好的施工狀態(tài)。充分保證施工的質(zhì)量和人員的安全。環(huán)境施工圍繞整個園區(qū)規(guī)劃展