房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策解析公開課

1、中匯會(huì)計(jì)師事務(wù)所 中匯稅務(wù)師事務(wù)所 汪軼民 -1-1、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件 -2-2、收入的稅務(wù)處理、收入的稅務(wù)處理 -3-3、成本、費(fèi)用的稅務(wù)處理、成本、費(fèi)用的稅務(wù)處理 -4-4、計(jì)稅成本的稅務(wù)處理、計(jì)稅成本的稅務(wù)處理 -5-5、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：1 1、稅法對(duì)收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)、稅法對(duì)收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 國稅函國稅函200931200931號(hào)第六條號(hào)第六條 企業(yè)通過正式簽訂企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同房地產(chǎn)銷售合同或或房地產(chǎn)預(yù)售合同房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具

2、體按以下規(guī)定確認(rèn)：以下規(guī)定確認(rèn)：（1 1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（2 2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。的實(shí)現(xiàn)。（3 3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款）采取銀行

3、按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （4 4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) （手（手續(xù)費(fèi)、買斷、保底分成、包銷）。續(xù)費(fèi)、買斷、保底分成、包銷）。 從以上可以看到，稅法從國家稅款盡快入庫的角度考慮，對(duì)收入的確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)自然也就從以上可以看到，稅法從國家稅款盡快入庫的角度考慮，對(duì)收入的確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)自然也就不同。不同

4、。（會(huì)計(jì)處理上：萬科、濱江集團(tuán)、泛海建設(shè)為房產(chǎn)主體完工并驗(yàn)收合格，招商（會(huì)計(jì)處理上：萬科、濱江集團(tuán)、泛海建設(shè)為房產(chǎn)主體完工并驗(yàn)收合格，招商地產(chǎn)為辦理了移交手續(xù)，金地集團(tuán)為買方取得入伙資格。地產(chǎn)為辦理了移交手續(xù)，金地集團(tuán)為買方取得入伙資格。 ） 房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件：房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件：2 2、完工條件的確認(rèn)、完工條件的確認(rèn) 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入, ,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季( (或月或月) )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算

5、其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 國稅發(fā)（國稅發(fā)（20092009）3131號(hào)規(guī)定：號(hào)規(guī)定：“企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下

6、列條件之一的，應(yīng)視為已產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：經(jīng)完工：(1) (1) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。(2) (2) 開開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(3) (3) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明”。 國稅函國稅函20102012010201號(hào)規(guī)定：號(hào)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以

7、及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額”。房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件：房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件：1 1、代收款項(xiàng)、代收款項(xiàng) “開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)

8、品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理”。2 2、定金、訂金、違約金、定金、訂金、違約金 企業(yè)通過正式簽訂企業(yè)通過正式簽訂房

9、地產(chǎn)銷售合同房地產(chǎn)銷售合同或或房地產(chǎn)預(yù)售合同房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，包括一次性收款、分期收款、按揭方收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，包括一次性收款、分期收款、按揭方式銷售、委托方式銷售等形式。式銷售、委托方式銷售等形式。 所謂所謂“定金定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為可定義為“定金定金”。依據(jù)。依據(jù)合同法合同法相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約相關(guān)規(guī)定，一方違約

10、時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時(shí)，定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時(shí)，“定金定金”雙倍返還；雙倍返還；消費(fèi)者違約時(shí)，消費(fèi)者違約時(shí)，“定金定金”不返還。不返還。收入的稅務(wù)處理：收入的稅務(wù)處理： 訂金（保證金、誠意金、訂金（保證金、誠意金、vipvip卡）并不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅卡）并不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金定金”雙倍返

11、還罰則。雙倍返還罰則。 也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，應(yīng)該以簽訂也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，應(yīng)該以簽訂預(yù)售合同預(yù)售合同或或銷售合同銷售合同為前提。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房業(yè)主為前提。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房業(yè)主簽訂了簽訂了預(yù)售合同預(yù)售合同或或銷售合同銷售合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款項(xiàng)項(xiàng)( (如定金、預(yù)付款等如定金、預(yù)付款等) )，均應(yīng)該按照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅，均應(yīng)該按照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅; ;反之，房地產(chǎn)反之，房地產(chǎn)公司沒有與購房者簽訂相關(guān)合同，所收取的款項(xiàng)公司沒有與購房者簽訂相關(guān)合同，所收取的款項(xiàng)( (如：訂金、誠

12、意金等如：訂金、誠意金等) )，是不需要繳納企業(yè)所得稅的。是不需要繳納企業(yè)所得稅的。收入的稅務(wù)處理：收入的稅務(wù)處理： 違約金，這里指向客戶收取的因延期付款、解除合同等款項(xiàng)，財(cái)政部國違約金，這里指向客戶收取的因延期付款、解除合同等款項(xiàng)，財(cái)政部國家稅務(wù)總局家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財(cái)稅（財(cái)稅200316200316號(hào)）文號(hào)）文件的規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，件的規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營

13、業(yè)額中征收營業(yè)稅。稅。 我們認(rèn)為在實(shí)務(wù)中應(yīng)區(qū)分兩種情況處理：一種系客戶雖由于違反了合同我們認(rèn)為在實(shí)務(wù)中應(yīng)區(qū)分兩種情況處理：一種系客戶雖由于違反了合同部分條款，支付了違約金，但仍然繼續(xù)履行了合同，此時(shí)的違約金，對(duì)部分條款，支付了違約金，但仍然繼續(xù)履行了合同，此時(shí)的違約金，對(duì)收取的企業(yè)來說應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，實(shí)際上屬收取的企業(yè)來說應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，實(shí)際上屬于價(jià)外費(fèi)用的概念；另一種情況系客戶由于違反了合同部分或全部條款，于價(jià)外費(fèi)用的概念；另一種情況系客戶由于違反了合同部分或全部條款，支付了違約金，同時(shí)終止了合同，該種情況下，對(duì)收取違約金的企業(yè)收支付了違約金，

14、同時(shí)終止了合同，該種情況下，對(duì)收取違約金的企業(yè)收取的違約金不應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅、土地增值稅，應(yīng)當(dāng)征收企業(yè)所得稅，屬取的違約金不應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅、土地增值稅，應(yīng)當(dāng)征收企業(yè)所得稅，屬于與銷售收入沒有聯(lián)系的違約金收入。于與銷售收入沒有聯(lián)系的違約金收入。收入的稅務(wù)處理：收入的稅務(wù)處理：3 3、拆遷還房的稅務(wù)處理、拆遷還房的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中, ,往往會(huì)發(fā)生往往會(huì)發(fā)生“拆一還一拆一還一”即拆遷還房的行為。即拆遷還房的行為。所謂的所謂的“拆一還一拆一還一”是指拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被是指拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保

15、持其對(duì)房屋的所有權(quán)的一種實(shí)物拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對(duì)房屋的所有權(quán)的一種實(shí)物補(bǔ)償形式。補(bǔ)償形式。（1 1）營業(yè)稅的處理）營業(yè)稅的處理 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函（國稅函20072007768768號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。房地權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不

16、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納稅目繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅。收入的稅務(wù)處理：收入的稅務(wù)處理： 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)的批復(fù) 國稅函發(fā)國稅函發(fā)19951995549549號(hào)規(guī)定對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)號(hào)規(guī)定對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，就其的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)

17、稅；取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。營業(yè)稅。 （2 2）所得稅的處理（視同銷售）所得稅的處理（視同銷售） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)

18、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)（國稅發(fā)200920093131號(hào)）號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋簼櫍┑?/p>

19、方法和順序?yàn)椋菏杖氲亩悇?wù)處理：收入的稅務(wù)處理： （a a）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定。）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定。 （b b）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定。）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定。 （c c）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 即，房地產(chǎn)公司即，房地產(chǎn)公司“拆一還一拆一還一”行為要按公允價(jià)值對(duì)所償還的商品房視同行為要按公允價(jià)值對(duì)所償還

20、的商品房視同銷售確認(rèn)收入，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，確認(rèn)視同銷售所得。銷售確認(rèn)收入，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，確認(rèn)視同銷售所得。 相應(yīng)的，計(jì)入到開發(fā)成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)如何確認(rèn)呢相應(yīng)的，計(jì)入到開發(fā)成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)如何確認(rèn)呢， 根據(jù)根據(jù)財(cái)政財(cái)政部部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干 問題的通知問題的通知（財(cái)稅（財(cái)稅200920095959號(hào)）第四條第二項(xiàng)之規(guī)定，以非貨幣資號(hào)）第四條第二項(xiàng)之規(guī)定，以非貨幣資 產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值清償債務(wù)兩當(dāng)分解為轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非

21、貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值清償債務(wù)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)的所得或損失。即以按公允價(jià)值或同期同類房屋項(xiàng)業(yè)務(wù)，確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)的所得或損失。即以按公允價(jià)值或同期同類房屋市場價(jià)格計(jì)算的金額確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)。市場價(jià)格計(jì)算的金額確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)。收入的稅務(wù)處理：收入的稅務(wù)處理： （3 3）土地增值稅處理（視同銷售）土地增值稅處理（視同銷售） 根據(jù)國稅函根據(jù)國稅函20102202010220號(hào)的規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安號(hào)的規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)20061872006187號(hào)規(guī)定確認(rèn)收號(hào)規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確

22、認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)；開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)；開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)20061872006187號(hào)的規(guī)號(hào)的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房

23、屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（國稅發(fā)（國稅發(fā)200991200991號(hào)規(guī)定，支付給個(gè)號(hào)規(guī)定，支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證應(yīng)一一對(duì)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證應(yīng)一一對(duì)應(yīng)）應(yīng)）收入的稅務(wù)處理：收入的稅務(wù)處理：4 4、自用和、自用和“買一送一買一送一”的稅務(wù)處理的稅務(wù)處理 國稅函國稅函20082008828828號(hào)規(guī)定：號(hào)規(guī)定：“改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自改變資

24、產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營），資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部用或經(jīng)營），資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算?！?“買一送一買一送一”的處理，國稅函的處理，國稅函20088752008875號(hào)規(guī)定號(hào)規(guī)定“企業(yè)以買一贈(zèng)一等方企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收

25、入”。即企業(yè)買房送車庫。即企業(yè)買房送車庫（車位）不需視同銷售。（車位）不需視同銷售。5 5、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入的處理、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入的處理 “企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入, ,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季( (或月或月) )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)其實(shí)際

26、毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額?！笔杖氲亩悇?wù)處理：收入的稅務(wù)處理： 浙國稅所浙國稅所200920097 7號(hào)規(guī)定號(hào)規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按規(guī)定計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，并計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時(shí)，品取得的收入，按規(guī)定計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，并計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)發(fā)生與其相關(guān)的期間費(fèi)用、企業(yè)發(fā)生與其相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除按規(guī)定扣除”。 6 6、開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出租的稅務(wù)處理、開

27、發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出租的稅務(wù)處理 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 國稅函國稅函201079201079號(hào)規(guī)定：號(hào)規(guī)定：“根據(jù)根據(jù)實(shí)施條例實(shí)施條例第十九條的規(guī)定，企業(yè)提第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入

28、，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)根據(jù)實(shí)施條例實(shí)施條例第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入”。 收入的稅務(wù)處理：收入的稅務(wù)處理：7 7、土地款財(cái)政返還、土地款財(cái)政返還 根據(jù)財(cái)稅財(cái)稅根據(jù)財(cái)稅財(cái)稅201170201170

29、號(hào)號(hào) 的規(guī)定，其他不征稅收入。是指企業(yè)取得的，的規(guī)定，其他不征稅收入。是指企業(yè)取得的，由國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的注明為不由國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的注明為不征稅收入的財(cái)政性資金。企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他征稅收入的財(cái)政性資金。企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除： （1 1）企業(yè)能夠提供規(guī)定資

30、金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件； （2 2）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；理辦法或具體管理要求； （3 3）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。 根據(jù)實(shí)施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成根據(jù)實(shí)施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊

31、、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)將符合規(guī)定條件的財(cái)政性資金作不征稅收入處理后，在企業(yè)將符合規(guī)定條件的財(cái)政性資金作不征稅收入處理后，在5 5年（年（6060個(gè)月）內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門的部個(gè)月）內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門的部分，應(yīng)計(jì)入取得該資金第六年的應(yīng)稅收入總額；計(jì)入應(yīng)稅收入總額的財(cái)分，應(yīng)計(jì)入取得該資金第六年的應(yīng)稅收入總額；計(jì)入應(yīng)稅收入總額的財(cái)政性資金發(fā)生的支出，允許在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。政性資金發(fā)生的支出，允許在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 ）收入的稅務(wù)處理：收入的稅務(wù)處理： 企業(yè)應(yīng)

32、當(dāng)仔細(xì)分析收到的土地返還款（或類似性質(zhì)的款項(xiàng)）的文件依據(jù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)分析收到的土地返還款（或類似性質(zhì)的款項(xiàng)）的文件依據(jù)，符合不征稅收入條件的可以在收到當(dāng)年不確認(rèn)為應(yīng)納稅所得，在符合不征稅收入條件的可以在收到當(dāng)年不確認(rèn)為應(yīng)納稅所得，在6060個(gè)月個(gè)月內(nèi)清算完畢，不征稅收入對(duì)應(yīng)的支出也不得在稅前扣除內(nèi)清算完畢，不征稅收入對(duì)應(yīng)的支出也不得在稅前扣除 值得注意的是，當(dāng)企業(yè)拿出確鑿的證據(jù)證明其取得的財(cái)政返還款項(xiàng)可值得注意的是，當(dāng)企業(yè)拿出確鑿的證據(jù)證明其取得的財(cái)政返還款項(xiàng)可以享受不征稅收入的延遲納稅的優(yōu)惠后，變相的也加大了其土地增值稅以享受不征稅收入的延遲納稅的優(yōu)惠后，變相的也加大了其土地增值稅前也應(yīng)沖

33、減扣除項(xiàng)目的稅收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。特別是企業(yè)所得稅、前也應(yīng)沖減扣除項(xiàng)目的稅收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。特別是企業(yè)所得稅、土地增值稅同屬地稅征管的企業(yè)。遼寧地稅、青島地稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)取土地增值稅同屬地稅征管的企業(yè)。遼寧地稅、青島地稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)取得土地返還款在土地增值稅上都要求沖減土地成本，其他大部分地區(qū)都得土地返還款在土地增值稅上都要求沖減土地成本，其他大部分地區(qū)都未明確。未明確。收入的稅務(wù)處理：收入的稅務(wù)處理： 1 1、企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用、企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成

34、本。和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。（注意收入處理中提到預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的營（注意收入處理中提到預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的營業(yè)稅金及附加也可以扣除）業(yè)稅金及附加也可以扣除） 2 2、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已

35、銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：本按下列公式計(jì)算確定： 可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本= =成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總可售面積成本對(duì)象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本= =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程可售面積單位工程成本成本 3 3、公共配套的處理：、公共配套的處理：“企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：處理：屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的

36、，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。成本費(fèi)用的稅務(wù)處理：成本費(fèi)用的稅務(wù)處理： 屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行

37、企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。處理。 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（注意非直接計(jì)入（注意非直接計(jì)入收入）收入） 企業(yè)單獨(dú)建造的

38、停車場所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 4 4、擔(dān)保的處理：、擔(dān)保的處理：“企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)

39、實(shí)扣除但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除”。（注意屬于經(jīng)營有關(guān)的擔(dān)保損失，允（注意屬于經(jīng)營有關(guān)的擔(dān)保損失，允許在所得稅前扣除，須按國家稅務(wù)總局許在所得稅前扣除，須按國家稅務(wù)總局20112011第第2525號(hào)公告的要求辦理備號(hào)公告的要求辦理備案手續(xù)）案手續(xù)）成本費(fèi)用的稅務(wù)處理：成本費(fèi)用的稅務(wù)處理：5 5、利息支出的處理、利息支出的處理（1 1）企業(yè)所得稅）企業(yè)所得稅 企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)

40、的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。用，可直接在稅前扣除。 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用, ,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。在稅前扣除。 財(cái)稅財(cái)稅20081212008121號(hào)規(guī)定：號(hào)規(guī)定：“在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支

41、出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。金算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。金融企業(yè)，為融企業(yè)，為5 5：1; 1; 其他企業(yè)，為其他企業(yè)，為2 2：1 1。企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的

42、，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。成本費(fèi)用的稅務(wù)處理：成本費(fèi)用的稅務(wù)處理： 特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）國稅發(fā)特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）國稅發(fā)2009220092號(hào)，第八十九條規(guī)定，號(hào)，第八十九條規(guī)定，企業(yè)關(guān)聯(lián)債資比超過標(biāo)準(zhǔn)的利息支出，如要在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，企業(yè)關(guān)聯(lián)債資比超過標(biāo)準(zhǔn)的利息支出，如要在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，除遵照本辦法第三章（同期資料準(zhǔn)備）規(guī)定外，還應(yīng)準(zhǔn)備、保存、并按除遵照本辦法第三章（同期資料準(zhǔn)備）規(guī)定外，還應(yīng)準(zhǔn)備、保存、并按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供以下同期資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供以下同期資料，證明關(guān)

43、聯(lián)債權(quán)投資金額、利率、期限、證明關(guān)聯(lián)債權(quán)投資金額、利率、期限、融資條件以及債資比例等均符合獨(dú)立交易原則融資條件以及債資比例等均符合獨(dú)立交易原則（十項(xiàng)資料）（十項(xiàng)資料） 浙江省國稅浙江省國稅20112011年度所得稅匯算清繳解答，我省部分大中型集團(tuán)公司，年度所得稅匯算清繳解答，我省部分大中型集團(tuán)公司，為提高資金整體使用效率，對(duì)集團(tuán)資金進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度和使用，相應(yīng)收取為提高資金整體使用效率，對(duì)集團(tuán)資金進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度和使用，相應(yīng)收取資金占用費(fèi)或無償使用，請(qǐng)問：所得稅應(yīng)如何進(jìn)行調(diào)整？資金占用費(fèi)或無償使用，請(qǐng)問：所得稅應(yīng)如何進(jìn)行調(diào)整？ 答：省內(nèi)集團(tuán)公司與子公司應(yīng)提供集團(tuán)公司資金占用費(fèi)收取的相關(guān)規(guī)定、答：省內(nèi)集

44、團(tuán)公司與子公司應(yīng)提供集團(tuán)公司資金占用費(fèi)收取的相關(guān)規(guī)定、子公司具體名單，以及母子公司年度企業(yè)所得稅申報(bào)表、年度會(huì)計(jì)報(bào)表子公司具體名單，以及母子公司年度企業(yè)所得稅申報(bào)表、年度會(huì)計(jì)報(bào)表等資料，于每年等資料，于每年5 5月月3131日前到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。凡能證明雙方適用稅率日前到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。凡能證明雙方適用稅率相同，均未享受所得稅優(yōu)惠，資金占用費(fèi)收取符合合理的商業(yè)目的，依相同，均未享受所得稅優(yōu)惠，資金占用費(fèi)收取符合合理的商業(yè)目的，依照國家稅務(wù)總局照國家稅務(wù)總局特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）（國稅發(fā)【（國稅發(fā)【20092009】2 2號(hào)）的文件精神，其應(yīng)納稅所得額可不再

45、進(jìn)行調(diào)整。省內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間號(hào)）的文件精神，其應(yīng)納稅所得額可不再進(jìn)行調(diào)整。省內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間收取資金占用費(fèi)或無償使用比照上述規(guī)定處理。收取資金占用費(fèi)或無償使用比照上述規(guī)定處理。成本費(fèi)用的稅務(wù)處理：成本費(fèi)用的稅務(wù)處理： 集團(tuán)公司統(tǒng)借統(tǒng)貸成員企業(yè)按銀行相同利率支付的利息能否稅前扣除？集團(tuán)公司統(tǒng)借統(tǒng)貸成員企業(yè)按銀行相同利率支付的利息能否稅前扣除？如果允許扣除，由于地稅對(duì)統(tǒng)借統(tǒng)貸的利息不征收營業(yè)稅，只能取得統(tǒng)如果允許扣除，由于地稅對(duì)統(tǒng)借統(tǒng)貸的利息不征收營業(yè)稅，只能取得統(tǒng)一收款收據(jù)，其合法憑證應(yīng)包括哪些資料？一收款收據(jù)，其合法憑證應(yīng)包括哪些資料？ 答：企業(yè)集團(tuán)公司統(tǒng)借統(tǒng)貸成員企業(yè)按金融機(jī)構(gòu)相同利率水平支付的

46、利答：企業(yè)集團(tuán)公司統(tǒng)借統(tǒng)貸成員企業(yè)按金融機(jī)構(gòu)相同利率水平支付的利息屬于與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的合理支出，予以稅前扣除。企業(yè)應(yīng)提供董事會(huì)息屬于與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的合理支出，予以稅前扣除。企業(yè)應(yīng)提供董事會(huì)決議、集團(tuán)公司利息分?jǐn)傓k法、分?jǐn)偲髽I(yè)名單、銀行借款合同、利息支決議、集團(tuán)公司利息分?jǐn)傓k法、分?jǐn)偲髽I(yè)名單、銀行借款合同、利息支出憑證、發(fā)票（包括地稅監(jiān)制收款收據(jù)）等相關(guān)合法憑證。出憑證、發(fā)票（包括地稅監(jiān)制收款收據(jù)）等相關(guān)合法憑證。（具有兩層（具有兩層含義，符合獨(dú)立交易原則可不用被調(diào)增應(yīng)納稅所得額，同時(shí)利息的支出含義，符合獨(dú)立交易原則可不用被調(diào)增應(yīng)納稅所得額，同時(shí)利息的支出不受比例限制）不受比例限制）成本費(fèi)用的稅

47、務(wù)處理：成本費(fèi)用的稅務(wù)處理： 關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問題，國家稅務(wù)總局關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問題，國家稅務(wù)總局20112011第第3434號(hào)號(hào)公告指出，根據(jù)公告指出，根據(jù)實(shí)施條例實(shí)施條例第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予稅前扣除。鑒于目前我國對(duì)金融企業(yè)利率要求的具體情況，的部分，準(zhǔn)予稅前扣除。鑒于目前我國對(duì)金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供企業(yè)在按照合同要

48、求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“金融企金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。，以證明其利息支出的合理性?！敖鹑谄髽I(yè)的同期同類貸款利率情況說明金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)。財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)?！?/p>

49、同期同類貸款利率同期同類貸款利率”是指在貸款期是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。 注意：房地產(chǎn)企業(yè)的利息核算必須嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則注意：房地產(chǎn)企業(yè)的利息核算必須嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-借款費(fèi)用借款費(fèi)用的規(guī)定執(zhí)行，部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售后資金由集團(tuán)公司調(diào)撥給其他項(xiàng)目公的規(guī)定執(zhí)行，部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售后資金

50、由集團(tuán)公司調(diào)撥給其他項(xiàng)目公司使用，利息收入資本化金額大于利息支出，導(dǎo)致預(yù)售后的年度開發(fā)成司使用，利息收入資本化金額大于利息支出，導(dǎo)致預(yù)售后的年度開發(fā)成本本- -資本化利息為負(fù)數(shù)，不妥。建議不要出現(xiàn)負(fù)數(shù)。資本化利息為負(fù)數(shù)，不妥。建議不要出現(xiàn)負(fù)數(shù)。成本費(fèi)用的稅務(wù)處理：成本費(fèi)用的稅務(wù)處理：（2 2）營業(yè)稅）營業(yè)稅 關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知（財(cái)稅字關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知（財(cái)稅字2000720007號(hào)）規(guī)定，對(duì)企業(yè)主管部門或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位向金融機(jī)構(gòu)號(hào)）規(guī)定，對(duì)企業(yè)主管部門或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位向金融機(jī)構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位，并按

51、支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率借款后，將所借資金分撥給下屬單位，并按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。 浙地稅函浙地稅函20044372004437號(hào)規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)中的下屬單位向金融機(jī)構(gòu)借款后，號(hào)規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)中的下屬單位向金融機(jī)構(gòu)借款后，將所借資金劃撥給企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)的其他下屬單位的統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)，將所借資金劃撥給企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)的其他下屬單位的統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)，可比照財(cái)稅字可比照財(cái)稅字2000720007號(hào)規(guī)定執(zhí)行號(hào)規(guī)定執(zhí)行 浙地稅函浙地稅函20111732011173號(hào)規(guī)定，財(cái)稅字號(hào)規(guī)定，財(cái)稅字2

52、000720007號(hào)和浙地稅函號(hào)和浙地稅函20044372004437號(hào)號(hào)規(guī)定的統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)不征收營業(yè)稅，資金出借方可開具規(guī)定的統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)不征收營業(yè)稅，資金出借方可開具浙江省統(tǒng)浙江省統(tǒng)一收款收據(jù)一收款收據(jù)。企業(yè)集團(tuán)的定義根據(jù)。企業(yè)集團(tuán)的定義根據(jù)企業(yè)集團(tuán)登記管理暫行規(guī)定企業(yè)集團(tuán)登記管理暫行規(guī)定（工商企字（工商企字19981998第第5959號(hào)）執(zhí)行。號(hào)）執(zhí)行。（企業(yè)集團(tuán)可不具有資金紐帶關(guān)系，（企業(yè)集團(tuán)可不具有資金紐帶關(guān)系，資金可以逆流）資金可以逆流） 成本費(fèi)用的稅務(wù)處理：成本費(fèi)用的稅務(wù)處理：（3 3）土地增值稅）土地增值稅 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┴?cái)務(wù)

53、費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)所支付的金額所支付的金額”與與“房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的金額之和的5%5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所

54、支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額”與與“房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成本成本”金額之和的金額之和的10%10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他的，按照以上方法扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用前述兩種辦法。借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用前述兩種辦法。 在稅收實(shí)踐中需要厘清一個(gè)概念：土地增值稅與企業(yè)所得稅對(duì)利息費(fèi)用在稅收實(shí)踐中需要厘清一個(gè)概念：土地增值稅與企業(yè)所得稅對(duì)利息費(fèi)用扣除有不同政策規(guī)定，兩者不存在直接關(guān)

55、系。土地增值稅中不區(qū)分是否扣除有不同政策規(guī)定，兩者不存在直接關(guān)系。土地增值稅中不區(qū)分是否存在關(guān)聯(lián)方借款存在關(guān)聯(lián)方借款 ，注重的是形式要見。企業(yè)所得稅為防止資本弱化，對(duì)，注重的是形式要見。企業(yè)所得稅為防止資本弱化，對(duì)關(guān)聯(lián)方借款利息支出有限制，不能混為一談。關(guān)聯(lián)方借款利息支出有限制，不能混為一談。 成本費(fèi)用的稅務(wù)處理：成本費(fèi)用的稅務(wù)處理： 1 1、計(jì)稅成本的定義、內(nèi)容與成本對(duì)象的劃分：、計(jì)稅成本的定義、內(nèi)容與成本對(duì)象的劃分：“計(jì)稅成本是指企業(yè)在計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與

56、計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用”。劃分成本對(duì)。劃分成本對(duì)象的六原則。象的六原則。 成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定, ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)

57、、開發(fā)間接費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。（注意：項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)（售樓處、樣板房等），不計(jì)入期間費(fèi)用（注意：項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)（售樓處、樣板房等），不計(jì)入期間費(fèi)用而是進(jìn)入到開發(fā)間接費(fèi)用當(dāng)中，土地增值稅有單獨(dú)的規(guī)定）而是進(jìn)入到開發(fā)間接費(fèi)用當(dāng)中，土地增值稅有單獨(dú)的規(guī)定）計(jì)稅成本的稅務(wù)處理：計(jì)稅成本的稅務(wù)處理： 2 2、企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序：確定成本對(duì)象；歸集開發(fā)成本；分、企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序：確定成本對(duì)象；歸集開發(fā)成本；分配共同成本；分配已完工與未完工；分?jǐn)倖挝怀杀?；?jì)算銷售成本；后配共同成本；分配已完工與未完工；分?jǐn)倖挝怀杀荆挥?jì)算銷售成本；后續(xù)二次

58、調(diào)整。續(xù)二次調(diào)整。 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本的分配方法：共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本的分配方法：土地成本土地成本，一般，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的, ,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的, ,屬于一次性取得土地分期開發(fā)屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況房地產(chǎn)的情況, ,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配成本進(jìn)行分配, ,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整；待土地整

59、體開發(fā)完畢再行調(diào)整；單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本, ,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用借款費(fèi)用屬于屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。（注意：該分配是指成本對(duì)象之（注意：該分配是指成本對(duì)象之間的分配不是完工和未完工的分配，借款費(fèi)用的分配如果是多個(gè)成本對(duì)間的分配不是完工和未完工的分配，借款費(fèi)用的分配如果是多個(gè)成本對(duì)象同時(shí)開發(fā)按上述方法，如是滾動(dòng)順序

60、開發(fā)，可以選擇一個(gè)時(shí)間截至點(diǎn)象同時(shí)開發(fā)按上述方法，如是滾動(dòng)順序開發(fā)，可以選擇一個(gè)時(shí)間截至點(diǎn)作為分配的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。）作為分配的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。）計(jì)稅成本的稅務(wù)處理：計(jì)稅成本的稅務(wù)處理： 3 3、企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的土地計(jì)稅成本的確定：以、企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的土地計(jì)稅成本的確定：以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的（非股權(quán)投資）；以股換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的（非股權(quán)投資）；以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)。權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)。 4 4、可以預(yù)提（及應(yīng)付）的費(fèi)用：、可以預(yù)提（及應(yīng)付）的費(fèi)用： a a：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)