商務(wù)旅游酒店可行性研究

1、目 錄第一部分 項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景1.2 可行性研究結(jié)論第二部分 市場(chǎng)分析2.1 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.2 市場(chǎng)宏觀背景2.3 區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1 地塊解析3.2 項(xiàng)目SWOT分析3.3 項(xiàng)目評(píng)價(jià)3.4 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估3.5 項(xiàng)目定位3.6 方案評(píng)估意見(jiàn)第四部分 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1 各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收入估算4.2 項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃4.3 資金來(lái)源與運(yùn)用分析4.4 銷(xiāo)售利潤(rùn)第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1 贏利能力分析5.2 項(xiàng)目不確定性分析5.3 社會(huì)效益和影響分析第六部分 可行性研究結(jié)論與建議6.1 可行性研究結(jié)論6.2 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議6

2、.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議第一部分 項(xiàng)目總論“安徽億棟大酒店”是安徽億棟置業(yè)投資有限公司投資運(yùn)營(yíng)的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑服務(wù)中心。安徽億棟大酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。1.1項(xiàng)目背景安徽億棟置業(yè)投資有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)新建安徽億棟大酒店。1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)安徽億棟大酒店1.1.2開(kāi)發(fā)公司安徽億棟置業(yè)投資有限公司1.1.3研究工作依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考數(shù)阜陽(yáng)

3、市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向2006-2007房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范1999國(guó)家計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阜陽(yáng)市住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定阜陽(yáng)市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2008阜陽(yáng)市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.4項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容阜陽(yáng)市太和安徽億棟大酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體11層，總建筑面積：30297（不包括地下車(chē)庫(kù)），配套面積：11741.76，客房面積：11590.56，主體占地面積7000平方米。1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)2010-2011年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： 在目前各

4、種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)阜陽(yáng)市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的； 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃； 在2010-2011年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的； 考慮目前公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟；第二部分 市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是太和縣迅速崛起的一個(gè)工業(yè)區(qū).自改革開(kāi)放以來(lái)，安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)抓住發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步。目前已有初具規(guī)模，廠房面積達(dá)135萬(wàn)平方米，“三資”企業(yè)100余家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。

5、農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開(kāi)放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使這塊熱土為商全國(guó)界及海外投資者所垂青。尤其是近幾年來(lái)，安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造置業(yè)的底成本優(yōu)勢(shì)。安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，太和工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。2.1.2市

6、場(chǎng)研究太和縣位于安徽省西北部，地處黃淮平原腹地；北鄰毫州市，南連穎泉區(qū)，東靠利 辛縣、渦陽(yáng)縣，西接界首市，西北與河南省邯鄲線相連。東南經(jīng)鳳臺(tái)、淮南去合肥 200公 里，西北經(jīng)淮陽(yáng)、西華去鄭州307公里。東去津浦路之蚌埠209公里，西去平漢路之漯河 210公里?？h境南北長(zhǎng)52公里、東西寬60公里，城區(qū)位于縣域最南部的穎河之濱。全縣 國(guó)土面積1822平方公里，人口162.7萬(wàn)。 安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是整合原安徽省太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（1995年被批準(zhǔn)為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)）和太和縣工業(yè)園區(qū)（全省重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)），經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。整合后規(guī)劃面積 平方公里，截止目前已開(kāi)發(fā)面積 平方公 28.7 4.5 里，

7、開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、紡織服裝產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品深加工園、生物工程產(chǎn)業(yè)園、新型材料產(chǎn)業(yè)園、木業(yè)產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園及特色產(chǎn)業(yè)園。 開(kāi)發(fā)區(qū)以園林設(shè)計(jì)為主題，以綠色環(huán)保為重點(diǎn)，園區(qū)以先進(jìn)的硬件配套為企業(yè)提供更好的服務(wù)，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，形成了水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)引進(jìn)企業(yè)40多家。2010年，開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值20億元，工 業(yè)增加值3.5億,經(jīng)營(yíng)(銷(xiāo)售)收入18億元,稅 收4500萬(wàn)元；初步形成醫(yī)藥加工及配套產(chǎn)業(yè)、紡織服裝、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品深加工、木業(yè)為主導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2.2市場(chǎng)宏觀背景2.2.1阜陽(yáng)市2004年上半年經(jīng)濟(jì)分析從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年太和縣上國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高

8、位運(yùn)行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全縣經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。主要表現(xiàn)在：1、 生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。 2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。3、 市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。 4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增幅與去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明顯加快；6、市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加；7、交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；8、財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；9、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。2.2.2阜陽(yáng)市歷年酒店經(jīng)營(yíng)情況分析 1、2008年7月開(kāi)始，酒店入住率急速下降，8月份跌至年度阜陽(yáng)酒店入

9、住率的最低谷，原因是金融風(fēng)暴在7月份左右開(kāi)始全面爆發(fā)的影響；2、2008年9月以后，阜陽(yáng)市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元?dú)猓瑑H僅用了兩個(gè)月的時(shí)間，也就是在9月份的時(shí)候就已經(jīng)超過(guò)了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢(shì)；3、2008年1月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；4、自2008年1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。2-8月酒店入住率全面超過(guò)去年同期水平。2.2.3阜陽(yáng)市2009年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及分析進(jìn)入2009年，阜陽(yáng)酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好，14月酒店開(kāi)房率均超過(guò)去年同期水平，“五一”黃金周期間，阜陽(yáng)市酒店開(kāi)房率更高達(dá)85%以上

10、。具體表現(xiàn)如下：1、阜陽(yáng)市政府將要把阜陽(yáng)建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的城市，充分利用WTO、CEPA的政策利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心；2、從國(guó)內(nèi)和阜陽(yáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來(lái)看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，有利于阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會(huì)對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開(kāi)發(fā)難度；3、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來(lái)看，控制局部過(guò)熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對(duì)局部過(guò)熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大；4、當(dāng)前

11、經(jīng)濟(jì)正處在一個(gè)重要關(guān)口，只有樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)，加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)；5、經(jīng)過(guò)2008年上半年金融風(fēng)暴的影響，阜陽(yáng)市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在阜陽(yáng)市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。2.3區(qū)域市場(chǎng)分析2.3.1項(xiàng)目所在區(qū)域安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析太和位于阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)中心城。距阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建

12、、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積81.2平均公里，其中7.3平方公里屬于安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)中心城范圍。 1、交通狀況：安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是阜陽(yáng)市西北部的重要交通樞紐，公路、鐵路運(yùn)輸條件十分便利。區(qū)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，運(yùn)輸也十分便利。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。大通路改造、裕民路、經(jīng)一路等工程明年通車(chē)，安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的交通壓力有望得以緩解，安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的交通狀況將徹底改變。2、服務(wù)設(shè)施：安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)文化娛樂(lè)、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)急待完善。3、投資導(dǎo)向根據(jù)安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)總體規(guī)劃，安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍

13、繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。4、安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投資導(dǎo)向項(xiàng)目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目（4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目（5）倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（8）供應(yīng)深、港市場(chǎng)的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)近年來(lái)加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使區(qū)容區(qū)貌有了很大的變化，勾畫(huà)了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明開(kāi)發(fā)區(qū)的雛型。以興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)

14、濟(jì)，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶地”。2.3.2安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)酒店市場(chǎng)分析1、伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，太和目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；2、安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)四星級(jí)酒店尚無(wú)一家，有絕對(duì)的稀缺性。因此，項(xiàng)目銷(xiāo)售所面臨的是基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)；4、安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的酒店業(yè)但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問(wèn)題，相對(duì)于目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展已略顯滯后。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在太和經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。第三部分 項(xiàng)目

15、分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.1.1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)n 建筑面積：30297（不包括地下車(chē)庫(kù)）n 配套面積：11741.76n 客房面積：11590.56n 其他面積：6964.68n 層數(shù)共11層1-3層：商業(yè)配套4層：設(shè)備層6-10層：酒店客房11層：辦公n 客房總數(shù)：176間標(biāo)準(zhǔn)客房：80套；高級(jí)客房：60套豪華客房：20套；豪華套房：14套總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：n 休閑娛樂(lè)1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬(wàn)壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來(lái)夜總會(huì)3.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；2、項(xiàng)目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)

16、眾多；3、緊鄰105與308公路，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。3.1.3景觀價(jià)值分析項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁太和中心位置，視野開(kāi)闊，中高層單位基本無(wú)遮擋，四周景色秀麗。3.2項(xiàng)目SWOT分析3.2.1 SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）1、項(xiàng)目位于安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)域中心，周邊各類(lèi)市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；3、發(fā)展商屬于具有政府背景的國(guó)有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定的購(gòu)買(mǎi)信心；4、項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基

17、礎(chǔ)。劣勢(shì)（W）1、項(xiàng)目入住客戶類(lèi)型單一化，入住率偏低；2、項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足；3、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；4、項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。機(jī)會(huì)（O）1、WTO、CEPA帶來(lái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；2、大通路改造、電氣化復(fù)線鐵路開(kāi)工、進(jìn)一步緩解交通壓力，樓市能量得以釋放；3、卓越等品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大盤(pán)的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè)安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；4、產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷(xiāo)售外部環(huán)境極其優(yōu)越；5、外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；6、本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。威脅（T）1、投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不

18、樂(lè)觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無(wú)先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；3、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過(guò)熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開(kāi)征等給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定因素。3.2.2應(yīng)對(duì)策略四大SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略）1、強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類(lèi)型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；2、配合項(xiàng)目太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷(xiāo)策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)客戶；4、強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)

19、各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。兩大WT策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）1、項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購(gòu)買(mǎi)；2、針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，建議引進(jìn)高品牌度娛樂(lè)餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；4、快打快銷(xiāo)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論：通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，ABC認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有

20、良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。3.3項(xiàng)目評(píng)價(jià) 太和安徽億棟大酒店項(xiàng)目在安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無(wú)二的酒店產(chǎn)品類(lèi)型，但在整個(gè)阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，屬于中檔的酒店項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售壓力不大。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來(lái)看，安徽億棟大酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷(xiāo)售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。3.4市

21、場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估：3.4.1市場(chǎng)定位太和作為阜陽(yáng)重要的衛(wèi)星城，一直以來(lái)在阜陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。但從長(zhǎng)期來(lái)看仍處在一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上的買(mǎi)家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤(pán)規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤(pán)價(jià)格每平方米介乎在2500-4000元之間。無(wú)論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來(lái)看，太和房地產(chǎn)都是阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，目前市場(chǎng)中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，太和房地產(chǎn)及酒店市場(chǎng)的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未?lái)前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。3.4.2項(xiàng)目

22、評(píng)估在整個(gè)太和市場(chǎng)中，安徽億棟大酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式高檔酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理3.5項(xiàng)目定位安徽億棟大酒店為安徽億棟投資股份有限公司全資擁有，是安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為改善投資環(huán)境而興建起來(lái)的。該酒店樓高11層，總投資1.1億元。安徽億棟大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于105國(guó)道308省道、南洛高速公路的交匯處。酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能

23、實(shí)施管理。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)首個(gè)國(guó)際級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。3.6方案評(píng)估意見(jiàn)綜合3.4.2項(xiàng)目評(píng)估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán) 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收入估算4.1.1酒店客房部分價(jià)格定位定位理論依據(jù)：1、由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類(lèi)似的四星級(jí)酒店，故不能采取比較法定價(jià)；2、項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公

24、式：V=11/（1r）na/rV項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)n項(xiàng)目的收益年限r(nóng)房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8；a項(xiàng)目的年凈收益價(jià)格求取1、本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營(yíng)年限一般為20年，故收益年限n202、本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)）210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）50總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）372套年收益租金a365天×平均租金×客房總套數(shù)×入住率365×210×372×50=14256900元故依公式求得，項(xiàng)

25、目現(xiàn)今總價(jià)值V=11/（1r）na/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S20215.19產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià)V/S=7052.27元/價(jià)格調(diào)整1、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)年限過(guò)后完全歸業(yè)主所有，所以價(jià)格超出周邊公寓、寫(xiě)字樓等回報(bào)率相對(duì)較低的物業(yè)而言是正常的。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率）8來(lái)計(jì)算的，意即是客戶能承受的最高價(jià)格。2、考慮到市場(chǎng)的接受度，以及降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。由以上分析，我們?cè)诔浞挚紤]市場(chǎng)接受度、開(kāi)發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問(wèn)題，經(jīng)過(guò)多次嘗試，將初步均價(jià)

26、定為：4000元/（±2）結(jié)論：通過(guò)以上對(duì)價(jià)格的技術(shù)性和市場(chǎng)接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為4000元/。4.1.2酒店商業(yè)服務(wù)部分價(jià)格定位本項(xiàng)目為安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)唯一四星級(jí)酒店，通過(guò)對(duì)類(lèi)似酒店項(xiàng)目及安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價(jià)水平、租售情況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)部分價(jià)格定為6000元/（±5）4.2項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃項(xiàng)目銷(xiāo)售回款詳見(jiàn)附表1：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。4.3資金來(lái)源和運(yùn)用分析項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目已支付工程款及銷(xiāo)售費(fèi)用、

27、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金來(lái)源包括自籌資金、銀行融資和本項(xiàng)目銷(xiāo)售回款。第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析5.1.1目前產(chǎn)權(quán)式酒店的三種主要經(jīng)營(yíng)方式1、固定回報(bào)模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)1020年。發(fā)展商承諾每年7%8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受1884天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付13成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營(yíng)期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類(lèi)方式適合被地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、銷(xiāo)售價(jià)格低、酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，因?yàn)榛貓?bào)明確簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類(lèi)型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。2

28、、利潤(rùn)分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)1520年。業(yè)主只需交付23成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受2040天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營(yíng)稅后純利的分紅。此類(lèi)方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本相對(duì)較高，酒店經(jīng)營(yíng)受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來(lái)看涉及問(wèn)題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。3、單純免月供模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)20年。業(yè)主交付1.53成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營(yíng)分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住2036天。此類(lèi)方式因?yàn)槌兄Z投資回報(bào)低，因此后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

29、相對(duì)較小，對(duì)發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷(xiāo)售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。小結(jié)：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過(guò)以上三種經(jīng)營(yíng)模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況，我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。5.1.2本項(xiàng)目固定經(jīng)營(yíng)成本分析：1、阜陽(yáng)市酒店正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成：A、能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的17%；B、員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營(yíng)業(yè)時(shí)約需100人，按阜陽(yáng)市酒店員工人均工資2000元/月的

30、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為240萬(wàn)元；C、維修費(fèi)用 主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需100萬(wàn)元；E、保險(xiǎn)費(fèi)主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會(huì)保險(xiǎn)等，每年約需10萬(wàn)元；F、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需100萬(wàn)；G、租賃管理費(fèi) 主要是指出租時(shí)上交給政府部門(mén)的管理費(fèi)用，占租金的2%；H、管理公司酬金 管理公司酬金為營(yíng)業(yè)收入的2-5%；I、大修費(fèi)用 為營(yíng)業(yè)收入的2%。2、行業(yè)正常經(jīng)營(yíng)成本與本項(xiàng)目成本比較：類(lèi)別行業(yè)平均成本項(xiàng)目實(shí)際成本備注比例金額（萬(wàn)）能源費(fèi)用17%27%60水、電、燃油等能源耗費(fèi)工資保險(xiǎn)福利18%22%49經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用15%19%41維修、管理、物料消耗等合計(jì)5

31、0%68%150注：上述指標(biāo)為整個(gè)酒店運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)所需費(fèi)用。小結(jié)：1、根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)四星級(jí)酒店正常經(jīng)營(yíng)所需要的成本約占總營(yíng)業(yè)額的50%60%，客房經(jīng)營(yíng)所需成本一般占總成本的30%40%；2、從上表可知，本項(xiàng)目維持酒店經(jīng)營(yíng)所需成本遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，能源費(fèi)用高出行業(yè)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)，人員工資高出4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用高出4個(gè)百分點(diǎn)，使總成本率達(dá)到68%，因此項(xiàng)目現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)狀況欠佳，利潤(rùn)空間狹??；3、如何控制酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本已成為本項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時(shí)，必須嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會(huì)對(duì)

32、酒店的后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)極大影響。5.1.4本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算1、按照行業(yè)平均成本率50%，入住率45%測(cè)算：經(jīng)營(yíng)測(cè)算表（一）類(lèi)別ABCDE合計(jì)客房種類(lèi)豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級(jí)房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量（間）98180602014372月出租率（%）406030101045實(shí)收房?jī)r(jià)（元/間/天）464338348600868379實(shí)際客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營(yíng)業(yè)收入316，336月經(jīng)營(yíng)成本（元）按行業(yè)平均成本50%計(jì)算1，108，748月預(yù)期收益（元）1，108，748回報(bào)方式一月按揭供款（元）銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平方米，銷(xiāo)售總

33、面積為20215.19平方米，銷(xiāo)售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預(yù)期贏余（元）452，839回報(bào)方式二7%固定回報(bào)（元）銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平方米，銷(xiāo)售總面積為20215.19平方米，銷(xiāo)售總額為141506330元，按7%固定回報(bào)，每月還款為825453.59元825，454預(yù)期贏余（元）283，294注：（1）酒店現(xiàn)有實(shí)際用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)的客房數(shù)為372間（不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房）；根據(jù)372套房面積計(jì)算，實(shí)際可銷(xiāo)售面積為20215.19平米；（2）根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)酒店客房出租率在短期

34、內(nèi)有望達(dá)到50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有42.06%的出租率調(diào)高到45%的水平進(jìn)行計(jì)算。2、按照項(xiàng)目實(shí)際成本率68%，入住率45%測(cè)算：經(jīng)營(yíng)測(cè)算表（二）類(lèi)別ABCDE合計(jì)客房種類(lèi)豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級(jí)房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量（間）98180602014372月出租率（%）406030101045實(shí)收房?jī)r(jià)（元/間/天）464338348600868379實(shí)際客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營(yíng)業(yè)收入316，336月經(jīng)營(yíng)成本（元）按項(xiàng)目實(shí)際成本率68%計(jì)算1，500，000月預(yù)期收益（元）717，496回報(bào)方式一月按揭供款（元）

35、銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平方米，銷(xiāo)售總面積為20215.19平方米，銷(xiāo)售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預(yù)期贏余（元）61，587回報(bào)方式二7%固定回報(bào)（元）銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平方米，銷(xiāo)售總面積為20215.19平方米，銷(xiāo)售總額為141506330元，按7%固定回報(bào)，每月還款為825454元825，454預(yù)期贏余（元）-107，958小結(jié)：從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營(yíng)成本率50%核算，無(wú)論選擇單純免月供回報(bào)模式還是固定7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式都有一定利潤(rùn)空間，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較??；從表二可知：依據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)成本率68%核算，如果選擇單純免月供回報(bào)模

36、式基本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果選擇固定7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)收入情況會(huì)出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬(wàn)元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。按照20年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為2400萬(wàn)。5.1.5本項(xiàng)目收益測(cè)算分析1、按照項(xiàng)目成本率50%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益：按照4.1.4本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算所得如果以免月供回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為：655909元如果以7%固定回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為：825454元下表分別以兩種回報(bào)模式計(jì)算：開(kāi)房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤(rùn)20年利潤(rùn)（萬(wàn)元）40%1691856元約845928元免月供655909

37、19001945607%回報(bào)8254542047449150%2114820元約1057410元免月供65590940150196367%回報(bào)825454231956556760%2537784元約1268892元免月供655909612983147127%回報(bào)8254544434381064370%2960748元約1480374元免月供655909824465197877%回報(bào)8254546549201571880%3383712元約1691856元免月供6559091035947248637%回報(bào)8254548664022079490%3806676元約1903338元免月供655909

38、1247429299387%回報(bào)8254541077884258692、按照項(xiàng)目成本率60%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益：開(kāi)房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤(rùn)20年利潤(rùn)（萬(wàn)元）40%1691856元約1015114元免月供655909208335007%回報(bào)825454-148712-356950%2114820元約1268892元免月供65590919001945607%回報(bào)8254542047449160%2537784元約1522670元免月供65590935920586217%回報(bào)825454189660455270%2960748元約1776449元免月供65590952839012681

39、7%回報(bào)825454358845861280%3383712元約2030227元免月供655909697576167427%回報(bào)8254545280311267390%3806676元約2284006元免月供655909866761208027%回報(bào)825454697216167333、按照項(xiàng)目現(xiàn)有成本率68%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益：開(kāi)房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤(rùn)20年利潤(rùn)（萬(wàn)元）40%1691856元約1150462元免月供655909-114515-27487%回報(bào)825454-284060-681750%2114820元約1438078元免月供655909208335007%回報(bào)8

40、25454-148712-356960%2537784元約1725693元免月供65590915618237487%回報(bào)825454-13363-32170%2960748元約2013309元免月供65590929153069977%回報(bào)825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報(bào)825454257334617690%3806676元約2588540元免月供655909562227134937%回報(bào)8254543926829424小結(jié)：針對(duì)項(xiàng)目成本率從50%到68%的經(jīng)營(yíng)測(cè)算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營(yíng)成本的高低已成為

41、本項(xiàng)目實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。ABC認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展都不存在問(wèn)題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤(rùn)空間仍然很大。5.2項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售收入和經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果如下：敏感性分析因素變化測(cè)算結(jié)果基本方案凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)2,992.0內(nèi)部收益率7.51%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）31.51當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降5%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)1,309.3內(nèi)部收益率6.66%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）41.90當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本上升5

42、%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)1,812.5內(nèi)部收益率6.91%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）37.90當(dāng)售價(jià)收入下降5%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)2,474.0內(nèi)部收益率7.21%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）34.30經(jīng)測(cè)算可知：1、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)收入及銷(xiāo)售收入三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。其中經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本對(duì)項(xiàng)目效益的影響較大，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵；2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本、銷(xiāo)售收入在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表6：敏感性分析表。5.3社會(huì)效益和影響分析1、完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程該項(xiàng)目的銷(xiāo)售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營(yíng)水平，提升區(qū)域形象，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程；2、增加財(cái)政稅收該項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷(xiāo)售稅費(fèi)相關(guān)稅利近千萬(wàn)元；3、提升品牌形象該項(xiàng)目的推出將極大提升太和投資股份有限公司和安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)政府的品牌形象。第六部分 可行性研究結(jié)論與建議6.1可行性研究結(jié)論經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)2009-2010年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的 酒店