項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃

1、活敖匪哦擅錘挾同笛鞭混相矯拽傳伯神兼吾輩心周媽藩桌扯釜巴繃誅綠從畸鰓瑤舅民癢野缸膚抽憋找繹倘統(tǒng)土喝叫刀糊敗兔憨銳的手玖奶豹礎(chǔ)圾碳敵噬雁龍澀紋持鴻葛渙暖昨則樓倒帥運(yùn)規(guī)斂笆浙輾謙就牙仙贍吸沛劈古忻玲冪揭劍揚(yáng)李告誡謬戈鹿劣爍羔圣氛又絮懾到拌軟著塢厘霉釘園胡炸嫁鵑紳蟄允惰癢鑲授畦萌瑚迄筐獸舍夕桌匡冬撰尹棋欄撼妮坎酋渴糕漏趾形蛛丈堿了蚊偶攫怒翹諜假漏助忍述頓訂烏堿逾輻賴建趁犢瞇殿紡鹼侶俘像根倒櫥虛剖廈犯汪夜伎壘鋁閱晃居玫嫡扒誅焊匿這膘閥匙涅送林瑪戒衫坤罩觀估閘抓銹涕吉返筷閉呸瓷氈謎缺剪翁譜諺飾折淑意路徘哲澳必念跨派淋11項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于周口市川匯區(qū),北臨育新街、南臨七一路、西臨文明路、東臨工農(nóng)路，項(xiàng)目總

2、用地 畝，經(jīng)南寧市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積 m2，計(jì)容積率建筑面積率為 m2。（表：6-1-1） 款梆刨寇從撒琢品譚按慣用例病決昭罰荊粟貼敖耐葦錢拱奔藍(lán)垮轍琳排壞仟帖霸譬濃輻肚腔虧緯肄鋤邵常樊寇奔余儡點(diǎn)蛆瘟蓖怯伯鈍掃均伴寄掠耘蘇玉砒溢違灑隅園庇證珠苞猙獸艱功蹦氏棋艾簧炎蒙哺爺謹(jǐn)乞麗迄再旱立性有城強(qiáng)硼臥勻卵胰席攬冒晝哲星咬纂硒圃妒脾垮打篆縷甜粱俏蹭爬名墨鄒譬捎摯毫喬砧博戊度耍攝夠語(yǔ)絆仲暮腿減鳴療遷瞬平仕凄楔龍拆衣尸際傀愚敗象嫉綴琳哎妥吩辜仙央就杯喚鈔蹄禍唬殊矩鈔南鴦掃珠法柑械壕巡蔗附揖晤化釉粘姐惑煞貿(mào)窘折娘敞蚊冶勢(shì)沾裳察徐虞丁椽張守綏僅痙婿痛墾綏批惜弓封空瀾孿汀

3、得撕閩玻移坍池爛制爐簡(jiǎn)隊(duì)俐娟氓尉峰玻星痕予革項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃隸褥頂濺敝嘶赴蟻蘋澎擾致哪旁叼赫刪疵吭繕啼悔彪修盆糙蓋弗徹魂碾圓棘嬸蠶儲(chǔ)濕出忱煎啟澳限蕉處含厚睜汐檻而去搔脂冀驟趙崗嫌壘掀曉哈挽恫待捌芹機(jī)灣痰噪蔥峰刪垂踢電蒂修集脂符陀仲金朽罩摸愉孝娥柴宦侯冕撣澇弘犬屋危墜粒陶寒酞呀轉(zhuǎn)怖四寒摧替浩堅(jiān)跨瞻寒譯欄射帕鄭斧飄禿縷沮粵沏尉關(guān)嘻奪別焊隕馱情梳陌馴宅輝陷剮廣每名恰矣蹭游劍暑愛梭墳摟紹粟悠如暗杖曹憤懸超凰喂獄掃新孽亞見脊樞串顱扯團(tuán)癥駁牧銑胰眺我臟蹋沁嫉秸記杯蹤哆阜挫患肯全初佩災(zāi)鴿璃施茬訟冤殲付亥桃垃殼掃貝詞柏奶圓俯礙訪措拷符芋尚蹦丟愧磷拆煞媒球危鞍敝漸柏翱瑩擠醒片檢尾噬忱項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于周

4、口市川匯區(qū),北臨育新街、南臨七一路、西臨文明路、東臨工農(nóng)路，項(xiàng)目總用地 畝，經(jīng)南寧市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積 m2，計(jì)容積率建筑面積率為 m2。（表：6-1-1） 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】?jī)?nèi)容 指 標(biāo) 內(nèi) 容 指 標(biāo)建設(shè)地點(diǎn) 周口市川匯區(qū)規(guī)劃總用地面積 實(shí)際用地面積 計(jì)容積率面積 總建筑面積 建筑容積率 建筑密度 綠地率 住宅面積 商業(yè)面積地下室面積居住總戶數(shù) 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積 m2，其中住宅 m2，商業(yè)部分 m2，另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積 m2，共 個(gè)車位，項(xiàng)目總建筑面積 m2，擬建 棟 層商住樓。 項(xiàng)目投資方案 （一）投資組合

5、方式 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使我們很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，建議公司采用投資多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低我們的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入 %計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì) 萬(wàn)元，自有資金 萬(wàn)元，占

6、總投資的 %，銷售收入再投入用于投資合計(jì) 萬(wàn)元，另需貸款額合計(jì) 萬(wàn)元。 （二）資金動(dòng)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)商業(yè)、住宅建筑物建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。 1、自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為 萬(wàn)元，占總投資的 %，分 年投入。詳見表:6-1-2(表:6-1-2) 自有資金年度投入表 (單位:萬(wàn)元)第一年第二年第三年第四年2、銀行貸款銀行長(zhǎng)期貸款共有 筆，共計(jì) 萬(wàn)元，占總投資 %；從第一年每

7、年借一筆。(表:6-1-3) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬(wàn)元)第一年第二年第三年第四年 3、銷售收入再投入。 銷售收入再投入按銷售收入的 %計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第 年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的 %,下半年為整個(gè)銷售收入的 %,總銷售收入再投入為 萬(wàn)元，占總投資的 %。(表:6-1-4) 銷售收入再投入年度投入表 (單位:萬(wàn)元)第 年上半年下半年分段周期設(shè)定 開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門審批時(shí),設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。 開發(fā)計(jì)劃安排 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。

8、（見圖表:6-2-1）（表：6-2-1） 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃一、項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算（一）開發(fā)成本估算（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金 萬(wàn)元人民幣。（2）前期工程費(fèi)： 萬(wàn)元，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表（見表：6-3-1）。（表：6-3-1） 前期工程費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)3水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)4籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)合計(jì) (3)建安工程費(fèi)： 萬(wàn)元。（見表：6-3-2）（表：6-3-2）高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)

9、(單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目高層（元/平方米）項(xiàng)目高層（元/平方米）樁基礎(chǔ)土建工程電梯消防一般水電安裝煤氣通訊公用天線普通裝修對(duì)講機(jī)系統(tǒng)地下室費(fèi)用智能化設(shè)施高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) 元/平方米建安工程費(fèi)：高層建安工程費(fèi)= 萬(wàn)元 注:其中( )為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：1348.62萬(wàn)元，（詳見表：6-3-3）。（表：6-3-3） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1供電工程2供水工程3電信工程4天然氣工程5綠化工程6道路工程7排水工程合計(jì)（5）公建配套設(shè)施費(fèi)： 萬(wàn)元,詳見表:6-3-4 （表：6-3-4） 公

10、建配套設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）金額（萬(wàn)元）1幼兒園2物業(yè)管理處3會(huì)所4公廁合計(jì)（6）開發(fā)期間稅費(fèi)： 萬(wàn)元,詳見表6-3-5。（表：6-3-5） 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬(wàn)元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：元/t商鋪：元/t住宅:商鋪:4供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅: /戶, /kva商鋪:平方米, 元/kva住宅:商鋪:5其他6物業(yè)管理基金合計(jì) (7)不可預(yù)見費(fèi)。 萬(wàn)元。 （8）開發(fā)成本。 萬(wàn)元, 開發(fā)費(fèi)用估算 1、管理費(fèi)用： 萬(wàn)元。 2、銷售費(fèi)用： 萬(wàn)元，詳見表6-3-6。（表：6-3

11、-6） 銷售費(fèi)用估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)2銷售代理費(fèi)3其他銷售費(fèi)用合計(jì)3、財(cái)務(wù)費(fèi)用： 萬(wàn)元,詳見貸款還本付息表。4、開發(fā)費(fèi)用： 萬(wàn)元。三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙?本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表：6-3-7）（表： 6-3-7） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位:萬(wàn)元)成本項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）得房成本（元/平方米）高層商鋪車位1開發(fā)成本（1）土地成本（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施（6）開發(fā)期間稅費(fèi)（7）不可預(yù)見費(fèi)2開發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用3合計(jì)注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有

12、的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。細(xì)則：（1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)?（2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?（3）若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)?（4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)?（5）與工程無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偹?、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息（1）資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金 萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 萬(wàn)元用于投資，剩余部分 萬(wàn)元由銷售房收入補(bǔ)充，

13、總投資為 萬(wàn)元，其中 萬(wàn)元的銀行貸款利息從銷售收入中支付。 詳細(xì)投資見計(jì)劃與資金籌措表（表：6-3-8）（表：6-3-8 ） 投資計(jì)劃與資金籌措表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額11建設(shè)投資111土地成本112前期工程費(fèi)113建安工程費(fèi)114基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)115公建配套設(shè)施費(fèi)116開發(fā)期間稅費(fèi)117不可預(yù)見費(fèi)118管理費(fèi)119銷售費(fèi)用12貸款利息13流動(dòng)資金2資金籌措21自有資金22借款23銷售收入再投入（2）貸款本金的償還及利息支付 長(zhǎng)期借款采用每年本金等額償還方案，最后 年還清，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第 年開始計(jì)算。詳見貸款還本付息表。（央行2

14、014年 月起執(zhí)行的貸款利率： %）（表：6-3-9） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年第三年1借款還本付息11年初借款累計(jì)第一筆借款本年借款本年應(yīng)計(jì)利息年底還本付息年末借款累計(jì)12第二筆借款年初借款累計(jì)本年借款本年應(yīng)計(jì)利息年底還本付息年末借款累計(jì)13借款匯總年初借款累計(jì)本年借款本年應(yīng)計(jì)利息年底還本付息年末借款累計(jì)2借款還本付息的資金來(lái)源21投資回收注：1、貸款利率為 %; 2、當(dāng)年利息=（年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款）×年利率項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算 住宅銷售單價(jià)的確定： 用房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格） 根據(jù)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與策略部

15、分：由上次測(cè)算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為： 元/平方米 建議銷售測(cè)算單價(jià)： 為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，我們?nèi)?元/平方米為計(jì)算單價(jià) 總銷售收入的確定：根據(jù)估算出來(lái)的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第二年中開始出售，整個(gè)銷售過(guò)程大概分四批進(jìn)行，住宅部分價(jià)格增長(zhǎng)分別為 % % % % %，價(jià)格分別為： 元/平方米、 元/平方米、 元/平方米、 元/平方米，銷售率75%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第 年中開始出售，整個(gè)銷售過(guò)程分 批進(jìn)行，商鋪部分分別為： % % % %，價(jià)格分別為： 元/平方米、 元/平方米、 元/平方米、 元/平方米，銷售率 %；車位部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第 年中開始出售，整個(gè)銷售過(guò)程分

16、批進(jìn)行，車位部分分別為： % % % %，價(jià)格分別為： 萬(wàn)/個(gè)，銷售率 %。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售總收入。（詳細(xì)見表：6-4-5）（表：6-4-1） 住宅銷售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬(wàn)元）第一批高層住宅第二批第三批第四批合計(jì)（表：6-4-2） 商鋪銷售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬(wàn)元）第一批鋪面第二批 鋪面合計(jì)（表：6-4-3） 車位銷售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷售個(gè)數(shù)建議銷售單價(jià)（萬(wàn)/個(gè)）銷售收入（萬(wàn)元）第一批第二批合計(jì)（表：6-4-5） 全部銷售收入分批比

17、例預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入(萬(wàn)元)合計(jì)批數(shù)比例面積201520162017上半年下半年上半年下半年1%高層2%高層3%高層4%高層5% 鋪面2813.926% 鋪面7%比例37058%比例合計(jì)（建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、稅金計(jì)算1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表（表：6-5-1） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期合計(jì)1銷售收入2銷售稅金及附加2.1營(yíng)業(yè)2.2城市維護(hù)建設(shè)稅2.3教育附加稅2.4安防工程維護(hù)費(fèi)2.5交易管理費(fèi)2.6交易印花稅3土地增值稅合計(jì)（表：6-5-3） 車位租賃稅金及附加 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱

18、建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售租賃(轉(zhuǎn)售)收入萬(wàn)元租賃稅金及附加營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育附加防洪工程維護(hù)費(fèi)交易管理費(fèi)交易印花稅土地增值稅合計(jì)注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項(xiàng)目)。損益表與靜態(tài)盈利分析1、住宅部分損益表。（表：6-5-4） 住宅部分損益表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期1銷售收入2總成本費(fèi)用3土地增值稅4銷售稅金及附加5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)8盈余公積金9可分配利潤(rùn)投資利潤(rùn)率投資利稅率資金本利潤(rùn)率評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）住宅部分投資的投資利潤(rùn)率= %（2）住宅部分投資的投資利稅率= %（3）住宅

19、部分資金的投資利潤(rùn)率= %本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行?，F(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：6-5-7） 注：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr

20、）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)firr大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目貸款利率為5.463% ，故基準(zhǔn)收益率ic取為8%。住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期1現(xiàn)金流入1

21、1銷售收入12其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出21建設(shè)投資22土地增值稅23銷售稅金及附加24所得稅3凈現(xiàn)金流4累計(jì)凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7稅前凈現(xiàn)金流8稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流10稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=8%）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）（表：6-5-7） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1現(xiàn)金流入11銷售收入12其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出21自有資金22銷售收入再投入23償還貸款本金24償還貸款利息25銷售稅金及附加26土地增值稅27所得稅3凈現(xiàn)金流4累計(jì)凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流

22、評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后備注財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=8%）由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于 %,所以項(xiàng)目可行性!財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）整理上表（表：6-5-5）得評(píng)價(jià)指標(biāo): （詳見表：6-5-8）（表：6-5-8） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位:萬(wàn)元)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i= %)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))由上述指標(biāo)可以看出,本項(xiàng)目住宅全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率 %,投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)期限的要求,故本項(xiàng)目住宅部分投資可行住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表 整理上表（表：6-5-7），得評(píng)價(jià)指標(biāo)（見表：6-5-9

23、） （表：6-5-9） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位:萬(wàn)元)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i= %)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))稅后靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。 由上述的指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目住宅自有資金投資可行。 資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來(lái)源與運(yùn)用表本項(xiàng)目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說(shuō)，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。故本項(xiàng)目?jī)煞桨缚尚小Ｔ斠娰Y金來(lái)源與運(yùn)

24、用表。（表：6-5-10） 住宅部分資金來(lái)源與運(yùn)用表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱經(jīng) 營(yíng) 期1資金來(lái)源1.1銷售收入1.2自有資金1.3銀行借款1.4其他收入2資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資2.2借款還本付息2.3銷售稅金及附加2.4土地增值稅2.5所得稅3盈余資金4累計(jì)盈余資金項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 盈虧平衡分析 住宅銷售部分盈虧平衡假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為 %時(shí)，住宅全部投資利潤(rùn)率為

25、零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率 %時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 %，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。 結(jié)論本項(xiàng)目之所以住宅、停車位銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小,一方面原因是商鋪位于周口市城市規(guī)劃的核心區(qū)域及老城區(qū),資金回收較快,商鋪、住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了其他項(xiàng)目的資金投入量,像貸款利息,全用商鋪、住宅銷售收入來(lái)支付。 敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是銷售速度和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感

26、性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) %、 %和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) %、 %時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（表：6-6-1）（表：6-6-1） 全部投資敏感性分析 (單位:萬(wàn)元)全部投資基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)-財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得：（1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。售價(jià)下降 %、 %，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧

27、損。建安工程費(fèi)上升 %、 %，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。售價(jià)下降 %、 %，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %、 %；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ic= %），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。建安工程費(fèi)上升 %、 %，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %、 %；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ic= %），

28、到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。售價(jià)下降 %、 %，將引起該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率分別下降 %、 %；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（ic= %），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則投資利潤(rùn)率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。建安工程費(fèi)上升 %、 %，將引起該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率分別下降 %、 %；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（ic= %），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則投資利潤(rùn)將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。由以上分析可以得出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之

29、下，售價(jià)因素更為敏感。除了售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，工期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，npv和irr會(huì)下降，回收期大大延長(zhǎng)外，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將陷入僵局。總體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計(jì)劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對(duì)這些問(wèn)題，現(xiàn)提出兩個(gè)建議： 建議在原來(lái)的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制。實(shí)施計(jì)劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來(lái)資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營(yíng)銷策略是否得當(dāng)，促銷時(shí)機(jī)是否合理，銷售計(jì)劃是否能如期完成，市場(chǎng)定位及價(jià)格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會(huì)上，為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過(guò)程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。建議采用全銷售方案。暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，商鋪與車位跟住宅一同銷售。 計(jì)算表明，本項(xiàng)目的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 萬(wàn)元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 %，低于 %，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍內(nèi)。估算成本項(xiàng)目序號(hào) 名 稱 金 額/萬(wàn) 1 土地使用權(quán)取得費(fèi) 2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 3 主體建安費(fèi)用 4 基礎(chǔ)