丹東SK新城項目市場調(diào)研報告133p

1、1沈陽通和明市場研究有限公司沈陽通和明市場研究有限公司20102010年年7 7月月 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話13840001967 2呈送人：沈陽通和明市場研究有限公司呈送人：沈陽通和明市場研究有限公司聯(lián)系人：李輝聯(lián)系人：李輝電電 話：話：mail：sy-n 本報告為沈陽通和明市場研究有限公司受遼寧愛思開實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司遼寧愛思開實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司委托而特別研究撰寫，其設(shè)計版權(quán)為沈陽通和明市場研究有限公司所有。報告中含有沈陽通和明市場研究有限公司研究技術(shù)信息，因此未經(jīng)版權(quán)人同意，本報告不得提供給版權(quán)人之同業(yè)機構(gòu)。n 本公司承諾在處理與客戶和調(diào)查

2、對象之間的職業(yè)關(guān)系中接受esomaresomar規(guī)則的約束。呈呈 送：遼寧愛思開實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司送：遼寧愛思開實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)系人：劉大勝聯(lián)系人：劉大勝電電 話：話：134 6457 11663報告結(jié)構(gòu)報告結(jié)構(gòu)項目介紹項目介紹- 4- 4丹東概況及經(jīng)濟發(fā)展丹東概況及經(jīng)濟發(fā)展- 10- 10新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展進程新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展進程- 22- 22sksk地塊特點及周邊環(huán)境調(diào)查地塊特點及周邊環(huán)境調(diào)查- 34- 34新城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀新城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀- 47- 47新城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及預(yù)測分析新城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及預(yù)測分析- 78- 78新城區(qū)人口變化趨勢新城區(qū)人口變化

3、趨勢- 86- 86消費者研究消費者研究- 96- 96市場調(diào)研結(jié)論市場調(diào)研結(jié)論- 122- 1224項目介紹項目介紹研究背景研究背景研究內(nèi)容研究內(nèi)容研究方法研究方法項目完成情況項目完成情況5韓國sk集團是世界著名的500強企業(yè)之一，也是首家進駐丹東投資的世界500強企業(yè)，目前在丹東已經(jīng)相繼進行了化工、物流園、保稅區(qū)、房地產(chǎn)等項目的開發(fā)，取得了不俗的投資業(yè)績，尤其是在丹東首次開發(fā)的地產(chǎn)項目儷江國際。sk公司以國際化大公司的視野，嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，務(wù)實的開發(fā)理念，雄厚的投資實力，在丹東叫響了sk集團公司的地產(chǎn)品牌，得到了本地消費者的認同，產(chǎn)品的銷售率、產(chǎn)品的品質(zhì)力、消費者的認同率都居于同類項目之首

4、。作為遼寧沿海經(jīng)濟帶的東端起點，從2008年開始，丹東市委、市政府確定了丹東未來的發(fā)展戰(zhàn)略：以臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，以新城區(qū)開發(fā)建設(shè)為龍頭，舉全市之力，力爭23年之內(nèi)將新城區(qū)打造成丹東的政治經(jīng)濟文化中心。經(jīng)過了兩年的高強度的投資建設(shè)，目前丹東新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，城市形象日益完美，城市人氣節(jié)節(jié)攀升，吸引了國內(nèi)外人群的高度關(guān)注。尤其是新鴨綠江公路大橋項目塵埃落定后，丹東新城區(qū)獨特的區(qū)域優(yōu)勢顯現(xiàn)的商機，吸引了國內(nèi)外客商的紛至沓來，一大批地產(chǎn)項目相繼進駐新城區(qū)開工建設(shè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前新城區(qū)已開工和即將開工的地產(chǎn)項目共有30余個，總建筑面積高達400萬平方米，并且項目的業(yè)態(tài)豐富，住宅、公寓、商業(yè)綜

5、合體、商業(yè)街等一應(yīng)俱全。6研究內(nèi)容研究內(nèi)容sk丹東新城區(qū)物流園地處丹東新城區(qū)的中心區(qū)域，占地面積16萬平方米，其中計劃用于商品房開發(fā)的面積大約2.6萬平方米。該地塊緊鄰新城區(qū)主干道，與新城區(qū)的國家級儀器儀表產(chǎn)業(yè)園辦公基地及研發(fā)基地隔街相望，周圍分布著丹東二中、丹東機電學(xué)院等科研院校。針對丹東新城區(qū)目前的開發(fā)現(xiàn)狀，結(jié)合sk集團在丹東積累的開發(fā)經(jīng)驗，我們在sk集團丹東新城區(qū)物流園地產(chǎn)項目前期市場調(diào)研中將重點關(guān)注以下內(nèi)容：丹東宏觀經(jīng)濟狀況新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展進程新城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀新城區(qū)人口變化情況新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進程及前景丹東新城區(qū)sk項目地塊基本情況及地塊特點新城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測分析消費

6、者分析7研研究究方方法法定性研究定性研究定量研究定量研究研究對象：未來兩年內(nèi)有購置房產(chǎn)意向的消費者，包含丹東本地、外地及朝鮮族居民。研究目的：了解消費者對新城區(qū)的認知，丹東居住的鮮族居民及外地人的消費行為分析；未來五年內(nèi)市民在丹東新城區(qū)置業(yè)意向（住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)）；購買偏好（住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)）；對物業(yè)配套的需求；未來在新城區(qū)置業(yè)人群特點；本項目潛在消費者等。（前期市場調(diào)研核心研究方法，其結(jié)果將成為前期研究的主要結(jié)論）（為定量研究做準備，使定量研究更為準確、有效，并幫助解釋定量結(jié)果）研究對象：丹東新城區(qū)管理辦公室、新城區(qū)在建項目負責(zé)人、儀器儀表工業(yè)園招商處。研究目的：了解新城區(qū)的

7、規(guī)劃，新城區(qū)的建設(shè)進程，了解新城區(qū)人口遷移方案和進程，政府對于新城區(qū)項目的政策，新城區(qū)在建項目的開發(fā)計劃等。本項目將采用定性研究、定量研究、二手資料收集數(shù)據(jù)。本項目將采用定性研究、定量研究、二手資料收集數(shù)據(jù)。 二手資料收集二手資料收集方法：方法：1丹東統(tǒng)計年鑒；2網(wǎng)絡(luò)資料；3通和明資料庫；4報紙；5.房交會等資料；目的：目的：（1）獲取丹東經(jīng)濟整體狀況信息；（2）獲取新城區(qū)在建項目狀況；8項目研究工作的階段劃分項目研究工作的階段劃分2010/6/3 2010/6/3 2010/6/28 2010/6/28 2010/7/10 2010/7/10 2010/7/15 2010/7/15 第一階段

8、（市場調(diào)研）第一階段（市場調(diào)研）市場現(xiàn)狀及客戶訪談市場現(xiàn)狀及客戶訪談第二階段（中期）第二階段（中期）項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略第三階段（終期）第三階段（終期）提交終稿提交終稿工作工作 城市發(fā)展、宏觀經(jīng)濟背景研究 房地產(chǎn)市場調(diào)研 對政府及消費者深度訪談 項目地塊解析 客戶分析 核心問題梳理 項目盈利思路 整體發(fā)展戰(zhàn)略 各物業(yè)承擔作用 項目定位 根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告 物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)濟測算最終成果最終成果 市場調(diào)研報告 發(fā)展策略報告 提交整體報告9項目項目完成內(nèi)容完成內(nèi)容丹東概況及經(jīng)濟發(fā)展丹東概況及經(jīng)濟發(fā)展完成丹東概況、丹東主要經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)、丹東市城市發(fā)展戰(zhàn)略地位、丹東

9、的城市機會等數(shù)據(jù)收集。新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展進程新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展進程完成新城區(qū)的介紹、新城區(qū)的發(fā)展規(guī)劃、道路規(guī)劃、景觀規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃等數(shù)據(jù)收集。sksk地塊特點及周邊環(huán)境調(diào)查地塊特點及周邊環(huán)境調(diào)查sk地塊特點，地塊交通狀況、周邊項目調(diào)查，周邊生活配套情況調(diào)查等。新城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀新城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀新城區(qū)項目的現(xiàn)狀，未來1-5年內(nèi)的開發(fā)項目，新城區(qū)主要項目介紹。新城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及預(yù)測分析新城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及預(yù)測分析新城區(qū)的房地產(chǎn)市場總體趨勢，未來開發(fā)方向預(yù)測。新城區(qū)人口變化趨勢新城區(qū)人口變化趨勢新城區(qū)的人口倍增計劃、人口進駐速度分析，預(yù)測2010-2020年的人口進駐趨勢。消

10、費者研究消費者研究消費者對新城區(qū)的認知，丹東居住的鮮族居民及外地人的消費行為分析； 未來五年內(nèi)市民在丹東新城區(qū)置業(yè)意向（住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)）； 購買偏好（住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)）；對物業(yè)配套的需求；未來在新城區(qū)置業(yè)人群特點； 本項目潛在消費者等。10丹東概況及經(jīng)濟發(fā)展丹東概況及經(jīng)濟發(fā)展丹東市概況丹東市概況丹東市宏觀社會經(jīng)濟發(fā)展狀況丹東市宏觀社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 丹東市城市發(fā)展戰(zhàn)略地位丹東市城市發(fā)展戰(zhàn)略地位 新城區(qū)介紹新城區(qū)介紹11城市概況城市概況丹東市位于遼寧省東南部的鴨綠江畔，屬東北亞中心地帶，是環(huán)黃海經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈重要交匯點，與朝鮮民主主義共和國隔江相望，是中國萬里長城的最東端起

11、點，中國萬里海疆的最北端起點。具有沿海、沿江、沿邊的獨特優(yōu)勢。東與朝鮮民主主義人民共和國的新義州市隔江相望，南臨黃海，西界鞍山，西南與大連市毗鄰，北與本溪市接壤。市區(qū)地理坐標為東經(jīng) 12423，北緯 4007。丹東作為東北東部地區(qū)最便捷的出海通道和遼寧沿?！拔妩c一線”對外開放的東端起點，在實施振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略和遼寧沿海大開放戰(zhàn)略進程中，發(fā)揮著非常重要的作用。丹東市總面積15222平方千米，總?cè)丝?42萬人。丹東市委、市政府提出了超常規(guī)、跨越式發(fā)展的目標和總體思路，堅定不移地實施“堅持大開放、狠抓大項目、構(gòu)建大旅游、營造大環(huán)境”的發(fā)展戰(zhàn)略，以港口為依托，以丹東臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)為先導(dǎo)，面向海

12、洋，拉開城市發(fā)展空間，實現(xiàn)丹東、東港同城化、一體化，全力推進科技創(chuàng)新，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，加快體制機制創(chuàng)新，加快構(gòu)建開放型經(jīng)濟體系，加快構(gòu)建和諧社會，努力建設(shè)一個開放、繁榮、文明、和諧的新丹東。 12丹東歷年丹東歷年gdpgdp和固定資產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資 近年來，丹東市g(shù)dp和固定資產(chǎn)投資快速增長，國民經(jīng)濟穩(wěn)定快速發(fā)展。 丹東市近5年來，gdp增長率保持在15%以上，2009年城市g(shù)dp達到655.79億元。 近年來丹東市固定資產(chǎn)投資年穩(wěn)定快速增長，2009年已達525.2億元。 大量固定資產(chǎn)投資在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了作用。數(shù)據(jù)來源丹東市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源丹東市統(tǒng)計局單位：億元326.3

13、2385.33655.79123.1352.1564.09464.02160.7233.7525.221.57%16.26%30.54%19.49%18.08%20.42%49.16%50.66%45.43%35.27%01002003004005006007002005年2006年2007年2008年2009年0%10%20%30%40%50%60%gdp固定資產(chǎn)投資gdp年增長率固定資產(chǎn)年增長率13從歷年來數(shù)據(jù)看出，丹東市與其他城市相比，第一、第二產(chǎn)業(yè)的比重依然過大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和發(fā)展任務(wù)依然艱巨。丹東市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況丹東市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況國內(nèi)外發(fā)展規(guī)律告訴我們，第三產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)發(fā)展帶

14、動作用最大，丹東國內(nèi)外發(fā)展規(guī)律告訴我們，第三產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)發(fā)展帶動作用最大，丹東市的第三產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。市的第三產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源丹東市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源丹東市統(tǒng)計局14近年來，丹東市居民人均消費性支出和人均可支配收入穩(wěn)步上升，到2009年，可支配收入為12827 元，消費性支出為10380元。丹東市居民人均消費性支出與人均可支配收入之比都在76%以上，消費特征明顯。典型的消費型城市，城鄉(xiāng)居民儲蓄水平低，對房產(chǎn)大宗購物消費較為敏感。居民消費力居民消費力單位：元數(shù)據(jù)來源丹東市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源丹東市統(tǒng)計局15社會消費品零售總額增長迅速，2005年以來，每年保持了14%

15、以上的增長率，居民消費明顯升溫。2009年，丹東市社會消費品零售總額為234億元，同比增長18%。消費品市場銷售持續(xù)紅火，居民消費力逐步增強。數(shù)據(jù)來源丹東市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源丹東市統(tǒng)計局年份社會銷售品零售總額增長率2005年121億元15%2006年138億元14%2007年161億元17%2008年198億元23%2009年234億元18%社會銷售品零售總額社會銷售品零售總額單位：億元16v住房面積應(yīng)是和人民的生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展的，人民生活水平可以通過恩格爾系數(shù)來衡量。 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占10左右，

16、發(fā)達國家一般達到25。丹東市丹東市20082008年數(shù)據(jù)年數(shù)據(jù)丹東居民住房支出比重偏低，人均住房面積還有較大的增長空間。丹東居民住房支出比重偏低，人均住房面積還有較大的增長空間。居住消費水平居住消費水平生活水平生活水平恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)（% %）住房支出比重（住房支出比重（% %）溫飽型55597.6505511.2小康型455012.1404518.9富裕型40以下22.5恩格爾系數(shù)（）恩格爾系數(shù)（）42.142.1城市居民人均住房使用面積（城市居民人均住房使用面積（ ）21.521.5沈陽城鎮(zhèn)人均住宅面積29平方米，而丹東僅為21.5平方米，發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，在人均住宅建筑面積達到3

17、5至40平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，說明丹東房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。2008年丹東城市居民恩格爾系數(shù)為42.1%，城市居民人均住房使用面積為21.5平方米。2008年，丹東城市居民人均住房支出997.06元，占家庭總支出的8%。數(shù)據(jù)來源丹東市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源丹東市統(tǒng)計局17丹東市城市發(fā)展戰(zhàn)略地位丹東市城市發(fā)展戰(zhàn)略地位丹東具有沿江、沿海、沿邊的區(qū)位優(yōu)勢，有環(huán)境與資源和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢：丹東具有沿江、沿海、沿邊的區(qū)位優(yōu)勢，有環(huán)境與資源和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢：丹東充分發(fā)揮和利用這些優(yōu)勢，推進臨港工業(yè)的發(fā)展，大力開發(fā)建設(shè)丹東臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)，立足港口，突出特色，合理規(guī)劃形成“一港五基地”的臨港產(chǎn)業(yè)布局。丹

18、東將自身明確定位為丹東將自身明確定位為“中國東北東部現(xiàn)代化沿海港口城市中國東北東部現(xiàn)代化沿海港口城市”：從沿邊、沿江城市到沿海港口城市，丹東已經(jīng)實現(xiàn)了從“邊城”向“港城”的轉(zhuǎn)變，完成了思維方式和發(fā)展思路的歷史性跨越。由此，丹東市確定了建設(shè)“區(qū)域性物流中心”的發(fā)展思路，一個現(xiàn)代化的沿海港口城市建設(shè)路徑越發(fā)清晰起來。丹東成為東北東部乃至東北亞重要區(qū)域性物流中心是必然的發(fā)展趨勢。“五點一線五點一線”的重要支點：的重要支點：2006年，遼寧省提出了打造沿海經(jīng)濟帶的發(fā)展目標，明確在今后一個時期，全省對外開放的重點將放在大連長興島臨港工業(yè)區(qū)、遼寧(營口)沿海產(chǎn)業(yè)基地、遼西錦州灣沿海經(jīng)濟區(qū)、遼寧丹東臨港產(chǎn)業(yè)

19、園區(qū)和大連花園口工業(yè)區(qū)五個區(qū)域。遼寧省還將建設(shè)一條1443公里長的濱海路，連接起渤海和黃海上的五個開放點，形成“五點一線”的格局。丹東便是“五點”中最東部的一個支點，牽一發(fā)而動全身。18城市機會城市機會鴨綠江界河公路大橋即將興建鴨綠江界河公路大橋即將興建丹東迎來歷史性發(fā)展機遇丹東迎來歷史性發(fā)展機遇鴨綠江界河公路大橋即將興建鴨綠江界河公路大橋即將興建鴨綠江界河公路大橋?qū)⒔ㄓ诘|新城區(qū)國門灣，大橋路線的中方起點位于丹大高速公路湯池互通立交處，終點位于朝方南新義州西南角，橋址由丹東新城區(qū)興丹大街北側(cè)跨江入朝，線路全長約17公里，其中中方一側(cè)約11公里，朝方一側(cè)約6公里，大橋橋?qū)?8米，橋面為雙向六車

20、道，主跨徑滿足雙向通航360米，凈高32米；專家擬定的橋型方案為鋼桁架拱橋和斜拉橋。目前，勘探、設(shè)計、環(huán)評等準備工作正在進行中。大橋建成后，近期通行能力為旅客日通行2000人次，貨車日通行2500輛；遠期通行能力為旅客日通行5萬人次，貨車日通行2萬輛。新鴨綠江大橋的建設(shè)，將搭建出一條中朝兩國、丹東新義州兩市之間的新的貿(mào)易通道，成為推動丹東產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的新的動力。丹大高速公路通車后，從2009年開始，東北東部鐵路，丹東至大連快速鐵路，丹東至沈陽鐵路客運專線，丹東至通化高速公路，丹東至海城高速公路等相繼拉開建設(shè)的帷幕。 重要交通干線及鴨綠江界河公路大橋的興建，重要交通干線及鴨綠江界河公路大橋的興建

21、，必將成就丹東東北東部乃至東北亞地區(qū)人流、物必將成就丹東東北東部乃至東北亞地區(qū)人流、物流的集散地和中轉(zhuǎn)站；眾多國內(nèi)外企業(yè)已聞風(fēng)而流的集散地和中轉(zhuǎn)站；眾多國內(nèi)外企業(yè)已聞風(fēng)而動，紛沓而至，丹東未來發(fā)展空間廣闊，必將成動，紛沓而至，丹東未來發(fā)展空間廣闊，必將成為東北新的投資熱土為東北新的投資熱土。19城市機會城市機會朝鮮開放計劃朝鮮開放計劃丹東市現(xiàn)已成為中朝邊境貿(mào)易倍受關(guān)注、最大和最具發(fā)展?jié)摿Φ拇翱谥?，丹東口岸發(fā)揮著重要作用，有公路、鐵路和水路通往朝鮮腹地，鴨綠江大橋的鐵路和公路將中國丹東與朝鮮新義州相連。對于丹東這樣一個我國最大的邊境城市而言，與朝鮮的關(guān)系是其城市發(fā)展必須要考慮的因素。除了兩國間

22、的政治關(guān)系以外，經(jīng)貿(mào)、交通、物資等的相互補給和流通的機制以及通道的建立和充分利用，會對丹東的城市和經(jīng)濟發(fā)展帶來諸多的利好和實惠。新義州與丹東有著密切的經(jīng)貿(mào)、產(chǎn)業(yè)和人員往來，兩市在產(chǎn)業(yè)、交通、物資等方面有著合作的巨大潛力。在丹東這個我國最大的邊境城市，約有16%是做邊貿(mào)生意的，做邊貿(mào)生意的商戶們普遍對中朝貿(mào)易抱著樂觀的態(tài)度，這對于在丹東蜂擁而起的邊貿(mào)企業(yè)來說，將是天大的商機。未來將有大量的投資者在丹東建立基地，一旦朝鮮開放，便能夠迅速的進入。這些投資者更多的是著眼于長遠利益而非眼前的機會。朝鮮對外開放兩島的計劃已經(jīng)被丹東市一家國際貿(mào)易公司在其網(wǎng)站上披露。而新中朝大橋的建設(shè)也暗示著朝鮮開始嘗試向外

23、界“敞開懷抱”。20城市機會城市機會通丹高速通丹高速2008年，丹東至通化高速路開工建設(shè)，通化至丹東高速公路建成后，將使通化向沈陽、長春、丹東等中心城市和港口城市的經(jīng)濟圈靠攏，把通化融入環(huán)渤海經(jīng)濟圈，形成“將以通化、丹東兩個城市為節(jié)點,以交通線為連線,形成以點串線、以線帶面的帶狀經(jīng)濟區(qū)域”即通丹經(jīng)濟帶。它將進一步擴大丹東港的集疏功能，鞏固大連港的國際航運中心地位，助推東北腹地經(jīng)濟快速發(fā)展。高速公路建成通車后，使其成為東北亞經(jīng)濟圈中一個未來的重要樞紐，對開發(fā)當?shù)芈糜魏透劭谫Y源將起到積極作用。丹東至大連高速公路在丹東市古城子與丹東至沈陽高速公路相接。丹東至大連高速公路的全線通車，大大縮短了丹東到大

24、連的空間距離，丹東到大連的車程縮短了一個小時，進一步優(yōu)化和提升了丹東的沿海、港口、資源優(yōu)勢和經(jīng)濟地位，形成了遼寧沿海地區(qū)對外開放的新格局；進一步提升了丹東區(qū)域性交通樞紐地位，形成了以丹東為中心向五個方向放射狀布局的交通網(wǎng)，對沈陽、大連、丹東經(jīng)貿(mào)旅游“黃金三角”的形成大有裨益。丹東又是國務(wù)院新近批準的遼寧沿海經(jīng)濟帶“五點一線”最東端的起點，有著港口優(yōu)勢。全面參與區(qū)域經(jīng)濟合作，提升東北東部地區(qū)對外開放水平，是通、丹兩市的共同愿望。21城市機會城市機會丹東將迎來的丹東將迎來的“高鐵經(jīng)濟高鐵經(jīng)濟”沈丹客運專線、丹大快速鐵路，東北東部鐵路這3條鐵路線，在丹東匯集成一點借助它們，未來的丹東會很好地發(fā)展，前

25、途非常光明! 丹東到大連僅需丹東到大連僅需1 1個半小時，拉近了丹東與大連以及遼寧其他沿海城市的距離。個半小時，拉近了丹東與大連以及遼寧其他沿海城市的距離。拉近了與山東半島以及華東其他發(fā)達地區(qū)的距離。拉近了與山東半島以及華東其他發(fā)達地區(qū)的距離。新城區(qū)丹東機場附近有一站，丹東西站新城區(qū)丹東機場附近有一站，丹東西站。丹東至沈陽用不上丹東至沈陽用不上1 1小時，丹東將融入沈陽一小時經(jīng)濟圈。小時，丹東將融入沈陽一小時經(jīng)濟圈。 沈丹高鐵還打通了丹東與京津冀經(jīng)濟圈的沈丹高鐵還打通了丹東與京津冀經(jīng)濟圈的聯(lián)系通道。聯(lián)系通道。沈丹客沈丹客運專線運專線丹大快速丹大快速鐵鐵路路丹通快速丹通快速鐵鐵路路形成公路、鐵路

26、并駕齊驅(qū)的交通大動脈，為人員往來、旅游觀光創(chuàng)造方便快捷的條件。形成公路、鐵路并駕齊驅(qū)的交通大動脈，為人員往來、旅游觀光創(chuàng)造方便快捷的條件。 這條鐵路將連接黑、吉、遼東北東部這條鐵路將連接黑、吉、遼東北東部1313個城市和個城市和3030多個縣，依托港口優(yōu)勢擴大對外開放，多個縣，依托港口優(yōu)勢擴大對外開放，增強沿線城市間的經(jīng)濟交流與合作，丹通快速鐵路（即東北東部鐵路）丹東將是最大的增強沿線城市間的經(jīng)濟交流與合作，丹通快速鐵路（即東北東部鐵路）丹東將是最大的受益者。受益者。22新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展進程新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展進程新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃政策新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃政策23丹東新城

27、區(qū)規(guī)劃控制面積61.8平方公里，規(guī)劃人口40萬。四至邊界北起一潮溝，南至安民河，西起201國道，東至鴨綠江邊。新城區(qū)的建成將使丹東像廣州、上海一樣成為全國少有的既沿江又臨海的“江海之城”。丹東新城區(qū)的交通條件在目前興建的眾多城市新區(qū)中堪稱第一：距東部丹東港25公里，距鐵路丹東站15公里，距沈丹、丹大高速公路入口為8公里，丹東機場更是坐擁其中。特別是即將啟動的中朝新陸路口岸新建鴨綠江公路大橋，就坐落在新城區(qū)的東南端。24經(jīng)過高起點、高標準的規(guī)劃建設(shè)，在未來10年內(nèi)，丹東新城將建成：中朝邊境中朝邊境國際金融商貿(mào)中心，丹東市未來的城市行政文化中心，現(xiàn)代化的水陸口岸、物流樞國際金融商貿(mào)中心，丹東市未來

28、的城市行政文化中心，現(xiàn)代化的水陸口岸、物流樞紐及現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地。紐及現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地。 丹東未來的丹東未來的 “銅鑼灣銅鑼灣”中國邊境最具有中國邊境最具有代表性的形象窗口代表性的形象窗口 25為臨江發(fā)展軸，即國門灣地區(qū)，包含政治文化、商貿(mào)金融、口岸物流、互市貿(mào)易、旅游休閑功能；為行政辦公中心和生態(tài)綠心；外層為金融商貿(mào)，中間層為居住、休閑，內(nèi)層為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)帶；包括區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施節(jié)點、城市綠地景觀節(jié)點在內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)化功能節(jié)點的布局。 丹東新城區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：丹東新城區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：“一軸一軸”、“兩心兩心”、“三層三層”、“多點多點”。 “一軸”“兩心”“多點”“三層”丹東新城區(qū)丹東新城區(qū) 26對外交通

29、聯(lián)系線：通過快速路連接201國道、丹大高速公路，成為丹東新城區(qū)主要對外交通聯(lián)系出口。新鴨綠江公路從丹東新城區(qū)北端經(jīng)過，向西聯(lián)系丹東市域及遼寧省其他城市，向東聯(lián)系朝鮮新義州。丹東機場已開通至上海、三亞、深圳、北京、成都以及韓國首爾等國內(nèi)、國際航線；北京至朝鮮平壤、莫斯科至朝鮮平壤的國際聯(lián)運也經(jīng)丹東出入境。對內(nèi)道路結(jié)構(gòu)：根據(jù)規(guī)劃區(qū)發(fā)展態(tài)勢、地形及河流現(xiàn)狀情況，規(guī)劃區(qū)道路采用方格網(wǎng)為主的形式。規(guī)劃區(qū)主干路網(wǎng)由“六橫六縱”構(gòu)成。六橫：鴨綠江大道、萬興街、四冶路、富民大街、世紀路、黃海大道六縱：興丹大街、中心路、民族路、振興路、中華路、神州路沈大高速公路201國道飛機場六橫六縱鴨綠江大橋輕軌鐵路27綠化

30、景觀綠化景觀基于新城區(qū)先天具有的景觀潛力，通過對現(xiàn)狀景觀資源的整理以及新景觀要素的規(guī)劃設(shè)置，形成新城區(qū)景觀結(jié)構(gòu)的“一帶兩心多廊道”格局，有助于新城區(qū)空間特色的形成。一帶，依托鴨綠江大道構(gòu)建濱江休閑旅游帶，作為丹東新城區(qū)開放空間的骨架和重要生態(tài)保障。兩心，依托安民山和文安灘在新城區(qū)內(nèi)形成兩個綠色中心，并將新城區(qū)周邊的自然生態(tài)資源引入新城區(qū)內(nèi)部。多廊道，在新城區(qū)內(nèi)沿若干主要交通干道兩側(cè)設(shè)置景觀綠地，形成若干條景觀生態(tài)通廊。開放空間系統(tǒng)開放空間系統(tǒng)依托鴨綠江水道并開發(fā)整治文安灘及安民山，建設(shè)丹東新城區(qū)的生態(tài)開放空間網(wǎng)絡(luò)，以保障丹東新城區(qū)的生態(tài)環(huán)境品質(zhì)，新城區(qū)的國門灣公園、市民公園、燈塔山公園、安民山

31、公園、起到功能分隔、景觀展示和生態(tài)休閑的功能。 28商業(yè)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃從政府規(guī)劃看，沿江一帶及中央大街為商業(yè)發(fā)展區(qū)域，包含國際商貿(mào)城及中央大街南側(cè)的商業(yè)街項目，濱江大道周邊為商務(wù)區(qū)域。新城區(qū)的規(guī)劃目標是：建成服務(wù)新區(qū)，輻射更大區(qū)域，集商務(wù)商貿(mào)、物流服務(wù)為一體的綜合性商務(wù)建成服務(wù)新區(qū)，輻射更大區(qū)域，集商務(wù)商貿(mào)、物流服務(wù)為一體的綜合性商務(wù)商貿(mào)區(qū)。商貿(mào)區(qū)。規(guī)劃建設(shè)的項目：成功花園國際酒店、商業(yè)街、金融大廈、東北聯(lián)合體大廈，牛頓沿江環(huán)球城的紅頂商場、金園大廈底商、及牛頓方式三期的商場項目亦是商業(yè)集中項目，臨近新市政府與市民公園，國門灣科技五金城、丹東國際商貿(mào)城、丹東新城區(qū)商業(yè)街、吉祥家園(國門灣

32、家居廣場)等商業(yè)地產(chǎn)項目。各住宅區(qū)域均分布社區(qū)商鋪。商業(yè)布局商業(yè)布局本案位置29城市功能配套設(shè)施正在加緊建設(shè)：市民服務(wù)中心、丹東二中新校區(qū)、遼寧儀器儀表學(xué)院新校區(qū)、海關(guān)武警營房、金融大廈等具有牽動性、引導(dǎo)性的行政文化金融項目及鴨綠江護岸景觀工程、市民公園、國門灣公園等功能設(shè)施和新城區(qū)道路兩側(cè)綠化工程正在開工建設(shè)，新城區(qū)體育中心、圖書館、歌劇院、九年制義務(wù)教育（小學(xué)、初中）中心學(xué)校、中等技術(shù)職業(yè)學(xué)校新校區(qū)、綜合性醫(yī)院等城市配套設(shè)施也正在籌建中。 市民服務(wù)中心丹東二中新校區(qū)遼寧儀器儀表學(xué)院新校區(qū)金融大廈市民公園國門灣公園新城區(qū)體育中心歌劇院九年制義務(wù)教育中心學(xué)校中等技術(shù)職業(yè)學(xué)校新校區(qū)綜合性醫(yī)院海關(guān)

33、武警營房圖書館本案位置30項目項目名稱名稱占地面積占地面積m m2 2目前投資規(guī)模目前投資規(guī)模建筑面積建筑面積預(yù)計竣工時間預(yù)計竣工時間行政服務(wù)綜合行政中心67.5萬12億4050002013年市民服務(wù)中心10.77萬1.6億63704.252011年財政結(jié)算中心1.57萬1億400002011年武警指揮中心1.4萬1億370002012年產(chǎn)權(quán)交易中心1萬0.8億250002012年東北聯(lián)合大廈71961.1億145002012年文體新區(qū)體育館17.13萬6億810002011年圖書館大劇院6萬3.5億530002011年通信通信大樓1萬0.6億220002011年金融金融大廈2萬0.8億480

34、002011年會展丹東會展中心24.7萬18億6000002013年研發(fā)物流檢測中心76000.8億160002011年儀器儀表中心1.1萬1億380002011年醫(yī)療新區(qū)醫(yī)院35萬5億1000002012年311.2009年分別出臺了關(guān)于促進丹東市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的工作意見和關(guān)于促進丹東市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)政策規(guī)定，通過采取補貼和緩征相關(guān)稅費、進一步縮短辦件時限、簡化辦件手續(xù)、建立貸款“綠色通道”等服務(wù)措施，進一步加大服務(wù)和政策扶持力度。2.加強市場監(jiān)測及監(jiān)管工作。一是緊緊圍繞市場運行情況開展調(diào)研工作，及時掌握市場運行狀況，二是建立和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，三是整頓規(guī)范市場秩序。3.

35、適時舉辦房交會，進一步活躍房屋交易。4.赴外推介促銷商品房，吸引外埠人士來丹購房置業(yè)。5.加強新城區(qū)宣傳，激發(fā)居民投資購房熱情。加大遼寧沿海經(jīng)濟帶戰(zhàn)略和新城區(qū)建設(shè)前景的宣傳。隨著新城區(qū)建設(shè)項目的推進，有效激發(fā)了居民到新城區(qū)投資購房熱情，新城區(qū)正逐步成為丹東市房地產(chǎn)市場發(fā)展的新熱點。丹東市政府促進樓市發(fā)展采取的主要措施丹東市政府促進樓市發(fā)展采取的主要措施32按照市委、市政府2010年工作總體目標要求，為繼續(xù)鞏固丹東市房地產(chǎn)市場目前良好的發(fā)展勢頭，建議采取以下工作措施：一是對已出讓尚未開發(fā)建設(shè)閑置用地進行清理。督促開發(fā)企業(yè)加快建設(shè)進度，盡快將已出讓的存量土地轉(zhuǎn)化為商品房供應(yīng)，增加市場供應(yīng)量。二是結(jié)

36、合丹東市實際，舉辦春秋兩季房交會。房交會期間，采取多種形式的促銷活動，繼續(xù)實行購房契稅補貼政策，減免交易手續(xù)費、印花稅、土地增值稅等相關(guān)稅費。三是繼續(xù)實行部分信貸支持政策。對自住型和改善型住房的消費者給予首付款比例、貸款利率優(yōu)惠，繼續(xù)實行公積金貸款的相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵住房合理消費。四是加大拆遷改造力度，增加剛性需求。鼓勵被拆遷居民選擇貨幣安置方式，合理引導(dǎo)其通過購買商品住房，改善居住條件。五是加強市場監(jiān)測分析。重點加強對商品房市場的監(jiān)測，為政府決策提供參考。結(jié)合實際，適時酌情出臺新的政策措施，鼓勵住房消費。六是加大輿論宣傳引導(dǎo)。繼續(xù)做好遼寧沿海經(jīng)濟帶戰(zhàn)略、新城區(qū)建設(shè)前景和商品房對外促銷宣傳，營

37、造有利于丹東市房地產(chǎn)市場發(fā)展的良好氛圍，合理引導(dǎo)消費者住房消費。 33政府的持續(xù)投資能力對新城區(qū)的發(fā)展尤為重要。省政府重視：省政府重視：新城區(qū)的建設(shè)得到了遼寧省委、省政府的高度重視，同時也得到了國家開發(fā)銀行的大力支持。銀行支持：銀行支持：到目前為止，開發(fā)區(qū)管委會從國家開發(fā)銀行已經(jīng)貸款40億元，從其他商業(yè)銀行每年均貸款上億資金，主要投入到城市功能配套設(shè)施等方面，如公園、沿江護岸、學(xué)校、新區(qū)醫(yī)院、新區(qū)體育中心、文化中心等?；I措手段：籌措手段：每年開發(fā)區(qū)管委會都積極籌措資金，通過各種方式融資貸款或用財政結(jié)余建設(shè)資金進行投入。重要保障：重要保障：新城區(qū)工業(yè)園企業(yè)的入駐，將為新城區(qū)的財政提供有力支持，因

38、此，丹東市政府的持續(xù)投資能力，也是新區(qū)發(fā)展的重要保障。丹東市政府的持續(xù)投資能力強。丹東市政府的持續(xù)投資能力強。34地塊特點及周邊環(huán)境調(diào)查地塊特點及周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊環(huán)境調(diào)查地塊交通條件調(diào)查地塊交通條件調(diào)查項目所在地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀研究項目所在地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀研究35sk丹東新城區(qū)物流園地處丹東新城區(qū)的中心區(qū)域，占地面積16萬平方米，其中計劃用于商品房開發(fā)的面積大約2.6萬平方米。該地塊緊鄰新城區(qū)主干道中央大街，與新城區(qū)的國家級儀器儀表產(chǎn)業(yè)園辦公基地及研發(fā)基地隔街相望，周圍分布著丹東二中、丹東機電學(xué)院等科研院校，燈塔山公園、商業(yè)街近在咫尺。本案位置36地塊特征地塊特征地塊內(nèi)部較平

39、坦，北臨工業(yè)園區(qū)，南臨商業(yè)區(qū)，燈塔山公園近在咫尺，距離鴨綠地塊內(nèi)部較平坦，北臨工業(yè)園區(qū)，南臨商業(yè)區(qū)，燈塔山公園近在咫尺，距離鴨綠江約江約1 1公里。公里。 項目地形平坦，處于新城區(qū)中心地帶，視野開闊； 緊臨中央大街，用地規(guī)模較小，地塊方正，利用率高；周邊工業(yè)園區(qū)較為集中，地塊北側(cè)商業(yè)或住宅稀缺。本案地址37地塊交通條件調(diào)查地塊交通條件調(diào)查本項目位于中央大街與四冶路交匯處，中央大街是新城區(qū)主交道干線之一，目前尚無公交線路直達本項目。 公交線路303始/終點丹東站-新二中主要站點丹東站、體育館路南、月亮島、浪頭港、國門灣，新二中車隔40-60分鐘運營時間丹東站：6：5016：60 新二中：7：30

40、17：00公交線路城際公交1始/終點站前廣場-東港主要站點市中心醫(yī)院、黃海路、新城區(qū)，終點站為東港車隔15分鐘運營時間5：4018：00公交線路城際公交2始/終點站前廣場-東港主要站點延濱江路行駛本案位置本案位置38 項目位于新城區(qū)中心區(qū)域，項目周邊學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)街、公園、郵政樞紐、自來水工程等配套齊全。項目位于新城區(qū)中心區(qū)域，地塊周邊配套齊全。項目位于新城區(qū)中心區(qū)域，地塊周邊配套齊全。城市多重完美配套城市多重完美配套本案本案丹東新二中遼寧儀器儀表學(xué)院新區(qū)醫(yī)院商業(yè)街九年一貫制學(xué)校萬興路中央大街丹沈路國際商貿(mào)城國門灣公園國門灣家居廣場職業(yè)技術(shù)學(xué)院sk保稅物流區(qū)興丹路鴨 綠 江濱江大道本案位置3

41、9項目類別名稱配套設(shè)施丹東新二中國門灣家居廣場商業(yè)街遼寧機電職業(yè)技術(shù)學(xué)院儀器儀表學(xué)校郵局自來水九年一貫制學(xué)校燈塔山公園工業(yè)園區(qū)儀器儀表工業(yè)園曙光集團乘用車基地丹東通博電器集團金泉工業(yè)區(qū)手表工業(yè)園40儀器儀表工業(yè)園：儀器儀表工業(yè)園：一期的14棟標準廠房已經(jīng)90%入駐，入駐儀器儀表產(chǎn)業(yè)基地一期標準廠房的50戶企業(yè)，總投資6.7億元；將要入駐二期標準廠房的67戶企業(yè)，總投資13.8億元，2013年前全部投產(chǎn)，儀器儀表園三期預(yù)計在2015年前全部投產(chǎn)，入駐企業(yè)31戶。遼寧儀器儀表學(xué)院：遼寧儀器儀表學(xué)院：儀器儀表學(xué)院校區(qū)占地面積218.47畝，總建筑面積9.9萬平方米，2009年完成主體工程建設(shè)，201

42、0年9月投入使用，建成后將滿足3000余名在校學(xué)生的學(xué)習(xí)、生活需要。儀器儀表工業(yè)園儀器儀表工業(yè)園遼寧儀器儀表學(xué)院遼寧儀器儀表學(xué)院41丹東通博電器集團：丹東通博電器集團：集團公司注冊資金2800萬，占地32000平方米，建筑面積15800多平方米，現(xiàn)有員工320余人。曙光集團乘用車基地曙光集團乘用車基地：6萬輛黃海乘用車生產(chǎn)基地項目征地600畝，一期總投資8.1億元，項目主要有建設(shè)沖壓、焊裝、涂裝、總裝四大生產(chǎn)車間廠房及其他輔助生產(chǎn)建筑物，購置設(shè)備并安裝等。建成達產(chǎn)后，可實現(xiàn)年產(chǎn)整車6萬輛，預(yù)計實現(xiàn)年銷售收入70億元，新增就業(yè)崗位2000個。 曙光集團乘用車基地 丹東通博電器集團42手表工業(yè)園：

43、手表工業(yè)園：園區(qū)規(guī)劃占地面積54萬平方米，建設(shè)標準廠房30萬平方米，總投資約8億元。園區(qū)產(chǎn)品定位中高檔機械手表機芯、機械、電子表成表、小型精密機械零件及設(shè)備加工、珠寶手飾等。手表工業(yè)園金泉工業(yè)園：金泉工業(yè)園：金泉工業(yè)區(qū)前身為韓國仁川產(chǎn)業(yè)園地，園區(qū)配套齊全，目前入駐企業(yè)54家，用工人數(shù)合計4945人，金泉工業(yè)區(qū)入駐企業(yè)均已投入生產(chǎn)，員工上下班基本使用公司配備的通勤車，在未來5年內(nèi)，隨著企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的擴大，用工人數(shù)年平均增長約為5%左右。金泉工業(yè)園43丹東新二中：丹東新二中：新二中校區(qū)位于浪頭新區(qū)金泉工業(yè)區(qū)附近，北至中心路、南至振興路、東至紀南路、西至春江路，占地10萬平方米，建筑面積65100平

44、方米，預(yù)計總投資高達1.85億元。 寄宿制省級示范性普通高中，辦學(xué)規(guī)模設(shè)計為72個教學(xué)班，在校生規(guī)模為4000人左右，目前已投入使用。 新區(qū)醫(yī)院：新區(qū)醫(yī)院：總投資不低于5億元。醫(yī)院占地面積20萬平方米，2010年5月正式動工，設(shè)床位1200張，一期建設(shè)期為兩年，床位600張，醫(yī)療用房建筑面積8.5萬平方米，二期醫(yī)療及輔助用房建筑面積3.5萬平方米。建成后的醫(yī)院為集門診、急診、住院、康復(fù)療養(yǎng)、教學(xué)、科研、培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流、管理、宿舍、食堂、公寓及相關(guān)對外服務(wù)于一體的三級甲等公立醫(yī)院，名稱確定為“中國醫(yī)科大學(xué)盛京（丹東）醫(yī)院”。 新區(qū)醫(yī)院丹東新二中44國門灣家居廣場：國門灣家居廣場：該項目由丹東海納

45、置業(yè)有限公司投資，占地面積4.6萬平方米，建設(shè)大型家居、裝飾裝修建材商城和配套住宅，總建筑面積11.6萬平方米，總投資2億元人民幣。該項目已完成規(guī)劃設(shè)計方案并通過區(qū)規(guī)劃委員會審批，計劃8月開工建設(shè)。九年一貫制學(xué)校：九年一貫制學(xué)校：該校校園面積為5.4萬平方米，建筑面積約為3萬平方米。學(xué)校將設(shè)小學(xué)和初中部，其中小學(xué)30個班，初中15個班，班型以中小班型為主。教師面向全省公開招聘，學(xué)生則不局限于丹東市內(nèi)，部分學(xué)生可住校。2010年9月投入使用。九年一貫制學(xué)校國門灣家居廣場45項目屬性界定項目屬性界定屬性屬性詮釋詮釋區(qū)區(qū)域域?qū)賹傩孕詐新城區(qū)中心區(qū)域p屬中心區(qū)，區(qū)域價值凸顯p周邊聚集工業(yè)園區(qū)p聚集眾多

46、潛在消費者p道路、教育、商業(yè)等規(guī)劃完善p規(guī)劃前景看好，升值空間較大項項目目屬屬性性p占地約2.6萬平方米p規(guī)模略小，項目發(fā)展有局限性p尚無公共交通工具到達p目前消費者到達率低p靠城市主干道p緊臨中央大道，升值空間較大p土地性質(zhì)，容積率p無具體約束p名校云集p周邊有二中、儀器儀表學(xué)院、九年一貫制學(xué)校p四周景觀資源豐富p與國門灣公園、燈塔山公園距離較近項目地塊處于新城區(qū)的中心位置，周邊市政配套設(shè)施完善，有景觀資源。項目地塊處于新城區(qū)的中心位置，周邊市政配套設(shè)施完善，有景觀資源。46 劣勢劣勢地塊規(guī)模較小。全新區(qū)域，居住氣氛淡薄。尚無直達公交車。無論商業(yè)、住宅均有競爭壓力。開發(fā)項目少，品牌優(yōu)勢較弱。

47、優(yōu)勢優(yōu)勢未來交通便利。與工業(yè)園區(qū)毗臨，聚集眾多潛在消費者。周邊市政配套設(shè)施齊全，臨近燈塔山公園。地處區(qū)域新行政中心的南面，屬于未來區(qū)域核心地段。與新二中、九年一貫制學(xué)校、商業(yè)街咫尺之遙。 機會機會丹東房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。丹東新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的利好。丹東政府搬遷。該區(qū)域升值空間巨大。中朝大橋建設(shè)。威脅威脅國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策過于頻繁。新城區(qū)房地產(chǎn)迅速放量。部分消費者對新城區(qū)的接受程度緩慢。朝鮮開放的不確定性。47新城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀新城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀丹東新城區(qū)已開工項目調(diào)查表丹東新城區(qū)已開工項目調(diào)查表2010-2015年擬建項目年擬建項目典型個案分析典型個案分析新城區(qū)房地產(chǎn)市場特點新城區(qū)房地產(chǎn)

48、市場特點48序號序號項目名稱項目名稱征地面積萬征地面積萬（）（）容積率容積率建設(shè)面積萬（）建設(shè)面積萬（）住宅戶數(shù)住宅戶數(shù)住宅住宅商業(yè)商業(yè)合計合計合計合計1銀河灣8214.41.61614402西湖城13.52.1226.428.422003和順中央花園7.272.515.32.818.115304綠江太湖城7.262.5162.1618.161405綠江太湖城二期6.7211.12.313.49306新加坡城182.540.054.94538687牛頓沿江環(huán)球城26.62.543.52366.536888上城左岸6.62.314.20.81515009濱江一號14.332.530.85.236

49、162510學(xué)子園7.351.912.31.714123049序號序號項目名稱項目名稱征地面積征地面積萬（）萬（）容積率容積率建設(shè)面積萬（）建設(shè)面積萬（）住宅戶數(shù)住宅戶數(shù)住宅住宅商業(yè)商業(yè)合計合計合計合計11鴨綠江風(fēng)情園11.81.81.941.821.3514200012國門灣a區(qū)7.652.114.91.11692813國門灣b區(qū)15.222.128.83.131.9188614吉祥家園4.62.14.261014215錦江花園6.81.799.9472.212.1499416江戶置業(yè)3.2730101016717溫州城9.62.1164.120.1178718科技五金城112.291322

50、90019安民新村5.232.511213167520商業(yè)街3.261.605.135.13146合計194.04315.43799.29432號序號項項 目目 名名 稱稱備注備注1黃金水岸(綠江太湖城二期)項目新建2吉祥家園(國門灣家居廣場)項目新建3武警指揮中心及武警家屬樓(怡景園)項目新建4江戶置業(yè)(日式商業(yè)街)項目新建5銀河灣(東方測控學(xué)子園)項目新建6sk保稅物流中心項目新建7太陽世紀廣場b區(qū)項目新建8恒和華星園(丹東會展中心)項目新建9西湖城項目新建10丹東國際商貿(mào)城項目新建11國門灣科技五金城項目新建序號序號項項 目目 名名 稱稱備注備注12鴨綠江風(fēng)情園

51、項目(曙光)新建13溫州城項目新建14和順中央花城(杭州來業(yè)商業(yè)地產(chǎn))項目新建15丹東職業(yè)中專新校區(qū)項目新建16濱江壹號小區(qū)(永同昌商住)項目新建17丹東市財會中心項目新建18新城區(qū)商業(yè)街項目新建19中國移動新城區(qū)通信大樓項目新建20深圳萬隆電子有限公司數(shù)碼城項目新建21潤華商業(yè)地產(chǎn)項目新建22中朝國際郵政交換站新建51序號序號項目名稱項目名稱住宅銷售價格住宅銷售價格商業(yè)銷售價格商業(yè)銷售價格備注備注1綠江太湖城電梯房3480元/起價，步梯房3680元/起價7800元/起價2新加坡城一期銷售完畢，一期3080元/起價，二期3480元/起價，均價4000元/20000元/起價三期的4#樓未定價，商

52、鋪價格為銷售經(jīng)理預(yù)測3牛頓沿江環(huán)球城3000元/起價（公寓清水）12000元/起價只有金園大廈銷售4上城左岸一期銷售完畢，2880元/起價，二期3080元/起價，層差30元/20000元/一期為老師和武警團購房，享受國家補貼5新世紀家園a區(qū)2080元/起價公務(wù)員住宅，國家有補貼6新世界家園b區(qū)2080元/起價7溫州城2600元/起價未定價目前正在內(nèi)部認購中8科技五金城未定價未定價目前正在內(nèi)部認購中9商業(yè)街一層11800元/起價，三層7800元/52優(yōu)勢地段和高性價比市場接受度高。優(yōu)勢地段和高性價比市場接受度高。各開發(fā)商目前多采取了一種直接銷售的策略，不集中開盤與推貨，不存在捂盤情況。住宅項目銷

53、售率普遍高于50%，公寓銷售量略低一些，銷售較好的為新加坡城，新加坡城區(qū)位優(yōu)勢明顯，并且開盤量較小，較易形成搶購趨勢。商業(yè)項目如商業(yè)街，在內(nèi)部認購期6棟樓已經(jīng)銷售4棟，受到消費者的追捧。序號序號項目名稱項目名稱銷售情況說明1綠江太湖城一期銷售約60%2新加坡城一期銷售完畢，二期正在熱銷，二期已銷售60%3金園大廈已銷售40%4上城左岸一期6棟銷售完畢，二期正在熱銷，已銷售超50%5新世紀家園a區(qū)共2817套住宅，銷售近2000套，余800套未銷售，預(yù)計同公務(wù)員二期住宅一同銷售6新世界家園b區(qū)7溫州城正在內(nèi)部認購中8科技五金城正在內(nèi)部認購，無定價9商業(yè)街共六棟，已銷售70%，其實一棟為溫商購買5

54、3住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)項目名稱 一房(公寓)兩房三房四房以上面積()套數(shù)占比面積() 套數(shù)占比面積() 套數(shù)占比面積() 套數(shù)占比綠江太湖城（一期）80-1008258.57%100-1203827.14%140-2302014.29%新加坡城50.2625.71%76-10158948.54%115-13949646%金園大廈62-6932466%92.525411%129-14710822%上城左岸6019013%77-9985557%109-14345030%項目名稱 科員科級縣團級市地級面積()套數(shù)占比面積() 套數(shù)占比面積()套數(shù)占比面積() 套數(shù)占比新世紀家園a區(qū) 85-138

55、35939%139-16328631%164-19419721%200-210869%新世紀家園b區(qū) 68636%75240%35619%925%54產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析區(qū)域內(nèi)主力供應(yīng)為兩房，面積區(qū)域內(nèi)主力供應(yīng)為兩房，面積100100左右；其次為三房，面積左右；其次為三房，面積120-140120-140 ；緊湊型戶型供應(yīng)市場空白較大。從需求來看，兩房和緊湊型戶型供應(yīng)市場空白較大。從需求來看，兩房和110-120110-120左右三房市場消左右三房市場消化較快。化較快。結(jié)合銷售分析，兩房和結(jié)合銷售分析，兩房和110-120110-120三房市場消化速度快，四房三房市場消化速度快，四房及以上

56、房型主要為滿足部分多次置業(yè)客戶需求。及以上房型主要為滿足部分多次置業(yè)客戶需求。整體來看，區(qū)內(nèi)供應(yīng)兩房，主力面積整體來看，區(qū)內(nèi)供應(yīng)兩房，主力面積100100與市場主力供求面與市場主力供求面積一致；其次為以三房為主，主力面積積一致；其次為以三房為主，主力面積120-130120-130，緊湊型戶型供，緊湊型戶型供應(yīng)市場空白較大；應(yīng)市場空白較大；55客戶群體分析客戶群體分析丹東市內(nèi)眾多的公務(wù)員、企事業(yè)職員為主要的客戶群來源，外地消費者丹東市內(nèi)眾多的公務(wù)員、企事業(yè)職員為主要的客戶群來源，外地消費者以私營企業(yè)主居多，主要目的是投資保值。以私營企業(yè)主居多，主要目的是投資保值。序號序號項目名稱項目名稱客戶構(gòu)

57、成（按區(qū)域分）客戶構(gòu)成（按區(qū)域分）客戶構(gòu)成（按職業(yè)分）客戶構(gòu)成（按職業(yè)分）1綠江太湖城本地50%，外地50%。無明顯特征。2新加坡城本地60%，外地40%。企業(yè)單位員工、私營企業(yè)主、教師，外地公務(wù)員。3牛頓沿江環(huán)球城首期主推公寓，投資客戶居多，40%為丹東客群。私營企業(yè)主、做邊貿(mào)生意者居多。4上城左岸主要是丹東客群，占70%。教師和武警海關(guān)占50%。5新世紀家園a區(qū)本地100%以公務(wù)員、事業(yè)單位工作人員為主。6新世紀家園b區(qū)本地100%以公務(wù)員、事業(yè)單位工作人員為主。7商業(yè)街本地60%，外地40%。外地以溫州商人為主，本地以私營企業(yè)主為主。562010年4月28日，丹東市2010年春季房產(chǎn)交易

58、大開，于5月3日閉幕，本屆房交會參展開發(fā)企業(yè)達47家，參展樓盤53個，推出房屋14000余套，160萬平米。除本市居民外，還有來自省內(nèi)沈陽等城市及黑龍江、吉林、浙江等省外城市的居民購房團共計千余人。春交會開發(fā)商參展熱情高漲，供應(yīng)量巨大，市民對房交會熱情度較高。春交會開發(fā)商參展熱情高漲，供應(yīng)量巨大，市民對房交會熱情度較高。 根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計，本屆房交會期間共實現(xiàn)房屋交易1253套，交易面積11.97萬平方米，成交金額3.88億元。新城區(qū)的項目：上城左岸、新加坡城、商業(yè)街等項目也在房交會做了充分展示。登記購房人數(shù)2190人，交款購房154人，發(fā)放各種宣傳資料5.2萬份。截止2009年末，新城區(qū)共銷售

59、商品房2,087套，面積31.42萬平方米，分別占丹東市年度商品房銷售總量的22%、29%。57項目名稱項目名稱新加坡城樓盤位置樓盤位置濱江大道與興丹大街交匯處占地面積占地面積17.88萬平方米建筑面積建筑面積50萬平方米建筑類型建筑類型高層住宅、商業(yè)會所、底層商鋪住宅面積住宅面積40.5萬平方米商業(yè)面積商業(yè)面積4.9萬平方米建設(shè)進度建設(shè)進度2010年：目前商業(yè)會所已投入使用，一期工程3棟住宅樓計劃9月竣工交付使用。二期工程己于2009年12月開始打樁，7、8、9、10號樓住宅正在打樁，4、5、6號住宅樓已開始進行地下基礎(chǔ)施工，4、5、6號住宅樓計劃于2010年底主體封頂，2011年9月交付使

60、用中中央央大大街街濱江大道濱江大道萬興路萬興路興興丹丹路路新加坡城新世紀佳園a區(qū)商業(yè)街九年一貫制學(xué)校國門灣家居廣場吉祥佳園上城左岸口岸聯(lián)檢區(qū)國門灣公園丹東冶煉廠開發(fā)項目新世紀佳園b區(qū)58營銷情況營銷情況: : 項目分四期，共有住宅3868套，其中一期住宅228套，二期住宅1085套，三期835套，四期1720套。2009年8月，一期推出1#，2#，3#出售，共計200套左右，銷售起價3080元/，最高價為4580元/ ,目前已銷售一空。目前正在認購二期的4#，5#，6#，6#樓起價3480元/，5#起價3680元/，4#未定價。優(yōu)惠政策:交5萬頂6萬，一次性付全款9.8折，按揭9.9折。59經(jīng)