房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識1. 房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。2. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。3. 土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用。4. 房地產(chǎn)市場主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市

2、場和三級市場：一級市場是指國家土地管理部門（長春市國土管理局）按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場。二級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個人的市場。三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。5. 土地類型土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地。6. 三通一平是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場地平整。

3、7. 七通一平是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。8. 土地管理局代表國家行使土地所有者的權(quán)利，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門。9. 公證處是國家的證明機關(guān)，是提供法律公證的機構(gòu)。10.國土局產(chǎn)權(quán)登記處是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。11.房地產(chǎn)證是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。12.商品房推薦精選是指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與及交換的房地產(chǎn)。13.復式房上、下兩層二合為一，與標

4、準房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。14.面積概念 總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。 建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度也計入使用面積。 公攤面積：商業(yè)的公用面積是指住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常

5、交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 實用面積：是指它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。 套內(nèi)面積：是指俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。 房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。15.建筑密度在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。16.容積率規(guī)定的地塊上全部的建筑部面積與地塊面積之比。17.紅線圖又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理

6、部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。18.預售許可證按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花。19.外銷許可證凡對境外預售的房屋都要辦理此證方可出售。20.商品房買賣合同是由政府有關(guān)部門統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都必須簽訂此合同。21.房地

7、產(chǎn)抵押合同推薦精選是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，由銀行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽訂。22.銀行按揭是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款和利息。23.預售樓花即樓宇預售。房地產(chǎn)經(jīng)營者獲取了建設(shè)土地，按政府批準的建筑施工圖紙施工，且投入開發(fā)的資金已達到投資總額的三分之二（用地價款除外），便可向長春市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請和辦理樓宇預售登記，經(jīng)批準后方可預售。24.樣板房與示范單位是指與實際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別

8、，目的是為提供給客戶做裝修參考。25.物業(yè)管理是房地產(chǎn)管理市場化的一種綜合性經(jīng)營方式，分為維護性管理和經(jīng)營性管理兩類。維護性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫字樓、標準工業(yè)廠房等樓宇及機電設(shè)備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營性物業(yè)管理除具有維護性管理職能外，還通過對物業(yè)出租經(jīng)營達到回收投資和獲取利潤的目的。26.房地產(chǎn)評估就是房地產(chǎn)估價師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)，選擇合適的估價方法，按照一定的估價程序，最后確定物業(yè)的價格和價值的過程。評估的主要方法有：1、市場比較法；2、收益還原法；3、剩余法；4、成本法。27.銀行本票是付款人將款項交存

9、銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個月。28.銀行匯票是匯款人將款項交存當?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個月。29.銀行支票是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。30.確權(quán)確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。31.權(quán)屬調(diào)查包括內(nèi)容房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來源是否合法、占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有沒有加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；

10、確認房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價值、等級、座落等。32.宗地及宗地號代表意思推薦精選宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。長春市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。33.土地使用的年期確定凡與土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。34.房地產(chǎn)登記的意義房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的

11、主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記有三個方面的作用：· 產(chǎn)權(quán)確認，即確認房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；· 保障權(quán)利人的合法權(quán)益；· 加強房地產(chǎn)管理，即通過房地產(chǎn)登記對房地產(chǎn)交易狀況進行管理和監(jiān)督。35.房地產(chǎn)登記有何法律效力依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)核準登記后，產(chǎn)權(quán)即到法律上的承認。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護。36.房地產(chǎn)證有什么作用？房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。37.房地產(chǎn)登記按下列程序辦

12、理:· 提出申請；· 受理申請;· 審查申請文件;· 權(quán)屬調(diào)查;· 依法公告;· 確認房地產(chǎn)權(quán)利;· 將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上;· 計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書;· 立卷歸檔。38.怎樣申請房地產(chǎn)登記申請房地產(chǎn)登記，應(yīng)當按照長春市國土管理局的有關(guān)規(guī)定向登記機關(guān)提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機關(guān)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)核準登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。39.申請房地產(chǎn)登記，能否委托他人辦理申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請的，應(yīng)向登記機關(guān)提交經(jīng)公證的委托書。4

13、0.同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎樣確定同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同規(guī)定的年限為準。其它情況的土地使用年期一律按其中使用期年限最長的進行登記，也就是說，同幢建筑物有住宅和商場的，該幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登記。41.不滿18周歲的個人是否可以購買市場商品房，如果能夠則怎樣辦理推薦精選只要具備合法身份證明的國內(nèi)公民都可以在長春購買商品房。但不滿18周歲沒有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時需提交其監(jiān)護關(guān)系證明和監(jiān)護人身份證明。42.多個共有人一起購買商品房時所擁有的份額有無限制答可以由購房者協(xié)商自行決定，不作限制。43.多層和高層的界定一般以電梯加

14、以界定：7層以下（含7層）不帶電梯為多層；8層至20層之間為小高層；20層以上100米以下為高層；100米以上為超高層。44.幾種常見的建筑構(gòu)造形式構(gòu)造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。磚混結(jié)構(gòu)：墻體承重多層：框架結(jié)構(gòu)：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系框架結(jié)構(gòu)：通常適用于20層以下左右的房屋剪力墻結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重高層筒體結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩(wěn)定作用鋼體結(jié)構(gòu)：用特殊鋼材作為結(jié)構(gòu)支撐45.民用建筑工程的幾種常見病及成因外墻滲漏在框架結(jié)構(gòu)的房屋出現(xiàn)較多，原因有：填空墻內(nèi)沙漿不均勻；建筑用磚質(zhì)量不合格；磚的砌筑方法不對，磚線太齊，沒有把磚的接口錯開；沙漿批

15、面工序不對，在下層沙漿未完全干透即進行上層批面。窗框滲水窗框與外墻接縫處，所填充的沙漿不密實或窗體因質(zhì)量問題而發(fā)生變形。內(nèi)墻開裂駁落因工序時間預留不充分，導致里面一層的沙漿批面未能干透。下水不足在施工期間，管道開口未用特制堵頭封閉，或因封閉不嚴而導致雜物進入管道。上水水壓不足樓頂水箱過小、水位不夠或水泵泵力不足。水管黃銹水因使用的鍍鋅水管質(zhì)量不合格，導致管道內(nèi)壁生銹，產(chǎn)生黃水現(xiàn)象。地面開裂因進行水泥地面劈面的工序中，不同層面的預留時間不足。建筑物分段水平面沉降范圍不均勻。46.基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的涵義基礎(chǔ)設(shè)施水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設(shè)施。推薦精選配套設(shè)施會所、泳池、中庭花園、兒童樂園等以提高居住質(zhì)量為目的的設(shè)施。47.住宅平面設(shè)計和幾個概念1. 客廳與餐廳的相互關(guān)系客廳的標準面積：1620平米（長4.55平米，寬3.54平米，以常見三件套沙發(fā)擺放為準）餐廳的標準面積：1014平米（以68人用餐為準）。2. 采光、通風的順序要求首先保證主要功能房（客廳、主臥房）的采光、通風等要求，再盡可能處理好其他不同功能房的采光、通風等要求。48.工程部人員基本架構(gòu)經(jīng)理（結(jié)構(gòu)工程師或建筑工程師）、總工程師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑工程師、給排水工程師、電器工程師（強電：照明、空調(diào)、電梯