.4重慶璧山工業(yè)園基業(yè)控股地塊項(xiàng)目定位策劃案61p

1、重慶璧山工業(yè)園 基業(yè)控股地塊項(xiàng)目定位策劃案（提案討論稿）2012年3月重慶天晟渝都房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2012年3月21日，我方項(xiàng)目主創(chuàng)人員會(huì)同基業(yè)控股公司林經(jīng)理赴項(xiàng)目實(shí)地勘察。經(jīng)過(guò)實(shí)地勘察及雙方的初步交流，我們對(duì)項(xiàng)目的基本情況及開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)意圖理解如下：l 基本情況：本地塊規(guī)劃用地面積293畝（實(shí)際可用地面積約220畝，其中約70畝為代建綠化用地）。地塊1為綜合用地用途，地上容積率為3，根據(jù)現(xiàn)有的方案設(shè)計(jì)，住宅總建筑面積約118400；酒店總建筑面積約35900。地塊2為工業(yè)用地，約126畝，地上容積率為1.52，工業(yè)用房規(guī)劃總建筑面積約133380。重慶基業(yè)控股公司已經(jīng)取得上述地塊的出讓土

2、地使用權(quán)。l 開(kāi)發(fā)商目標(biāo)：項(xiàng)目具有絕佳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并且，根據(jù)該地塊修建性詳規(guī)要求，本項(xiàng)目將建設(shè)五星級(jí)酒店一座。開(kāi)發(fā)商將本項(xiàng)目的住宅部分定位于璧山區(qū)的高級(jí)公寓。同時(shí)在2號(hào)工業(yè)用地地塊上，還規(guī)劃有5萬(wàn)集中式市場(chǎng)，定位于未來(lái)的區(qū)域配套商業(yè)中心。l 本次提案的重點(diǎn)：對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)有修建性詳規(guī)進(jìn)一步優(yōu)化、細(xì)化。對(duì)2號(hào)工業(yè)用地地塊的平面布局、建筑形態(tài)、業(yè)態(tài)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)管理等項(xiàng)目定位問(wèn)題提出方向性專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。前言part 0part 1part 2part 3part 4地塊條件研究 市場(chǎng)環(huán)境研究 區(qū)域規(guī)劃研究 項(xiàng)目定位建議 開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)分析目錄l位置/四至l控規(guī)指標(biāo)l區(qū)域配套l地塊swot分析地塊條件研究重慶主城大學(xué)

3、城璧山璧山老城本案工業(yè)園區(qū)行政、文化、教育、醫(yī)療本案地塊工業(yè)大道東林大道觀音塘濕地公園鞋都0l項(xiàng)目位于重慶綠島新區(qū)內(nèi)，綠島新區(qū)核心區(qū)位于璧城建成區(qū)以西，毛萊山以，北至成渝高速?gòu)?fù)線(xiàn)，南至璧城邊界，遠(yuǎn)景控制面積22平方公里，近期規(guī)劃面積13.15平方公里。（璧城建成區(qū)10平方公里，工業(yè)園區(qū)約20平方公里，包括6平方公里的西永微電園）。l該項(xiàng)目位于東林大道旁，與觀音塘濕地公園相鄰，占地約293畝工業(yè)園的南部，周邊有璧山政府打造第一個(gè)濕地公園，觀音塘濕地公園，占地面積623畝。和一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，工業(yè)廠房，鞋工業(yè)區(qū)，綠島新區(qū)公共服務(wù)中心以及璧山檢察院，璧山藝術(shù)中心 ，璧山中學(xué)及璧山縣人民醫(yī)院 。 地塊位

4、置及空間關(guān)系地塊四至及現(xiàn)狀0東林大道（東）斗十千溯園觀音塘濕地公園工業(yè)大道、相鄰工業(yè)廠房（北）在建橫向道路（南）在建縱向道路（西）地塊現(xiàn)狀形狀呈菱形四邊形狀、處以主干道邊，交通便利地勢(shì)用地范圍內(nèi)多較為平整、西南有一塊小丘陵地質(zhì)水稻土為主，次為紫色土。附著物沒(méi)有什么附著物，就是西南邊的小丘陵，有高壓線(xiàn)橫貫地塊西部污染源水質(zhì)：地塊本身沒(méi)污染，東臨的璧蘭河在清洗當(dāng)中?？諝馕廴荆簴|臨璧蘭河鞋工業(yè)區(qū)會(huì)有一些污染，但璧山政府打造的綠化把污染源給掩蓋。噪音污染：地塊的北面有一個(gè)正在新建工業(yè)房產(chǎn)，暫時(shí)沒(méi)有噪音污染，敏感物 地塊半徑1公里內(nèi)無(wú)人文、歷史資源地塊條件研究 控規(guī)指標(biāo)0基地規(guī)劃用地面積基地規(guī)劃用地面積

5、149313.61基地建設(shè)用地面積基地建設(shè)用地面積135771.89總建筑面積總建筑面積332180地上建筑面積地上建筑面積287680地上建筑面積地上建筑面積44500容積率容積率2.12建筑密度建筑密度30.96%綠化率綠化率22%基地規(guī)劃用地面積 單位：平方米其中地塊1中酒店（2#）建設(shè)用地面積為9236.36平米，占總建設(shè)用地面積的6.81%未含防護(hù)綠化用地446625.98地塊條件研究 周邊配套環(huán)境123公共交通公共交通市政配套市政配套生活配套生活配套由于工業(yè)園區(qū)目前正處于建設(shè)前期，周邊生活配套尚不完善。與鞋都有一河之隔，與壁城老商業(yè)中心距離更遠(yuǎn)。商業(yè)配套較弱，這卻恰是本項(xiàng)目定位區(qū)域

6、商業(yè)中心的機(jī)會(huì)點(diǎn)。工業(yè)大道自地塊背面橫切，串聯(lián)濕地公園、鞋都；東林大道自地塊東面縱貫，聯(lián)通綠島新區(qū)核心區(qū)、壁城老區(qū)。西面與南面還有道路在建。本地塊地處工業(yè)園區(qū)，交通規(guī)劃四通八道，可通達(dá)性極強(qiáng)。只是由于工業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目都在建設(shè)中，所以公交配套暫時(shí)還不完善。區(qū)域內(nèi)市政休閑健身配套較為集中，如島新區(qū)公共服務(wù)中心廣場(chǎng)，觀音塘濕地公園，璧山中學(xué)，藝術(shù)中心，檢察院等。地塊條件研究0 地塊swot分析s優(yōu)勢(shì)（strength）： l 位于重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，距離大學(xué)城5分鐘和西永微電園8分鐘；l 良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，所處的片區(qū)屬于璧山縣城新工業(yè)園區(qū)，增值潛力巨大；l 地塊形狀較規(guī)則，利于項(xiàng)目規(guī)劃；l 片區(qū)逐步具備

7、了良好居住氛圍和較高的市場(chǎng)認(rèn)可度，易形成羊群效應(yīng)。o機(jī)會(huì)（opportunity）： l 璧山作為瀕臨重慶的重點(diǎn)縣區(qū)，將在整個(gè)重慶大發(fā)展的大背景下獲得更多機(jī)遇l 該區(qū)位位于璧山綠島工業(yè)園內(nèi)，在璧山大力發(fā)展工業(yè)的背景下，將獲得較大發(fā)展；l 未來(lái)項(xiàng)目將在政策、人力資源等方面獲得政府的大力支持，工業(yè)和工業(yè)人口的增漲給項(xiàng)目未來(lái)描繪了美好藍(lán)圖。w劣勢(shì)（weakness）： l 目前生活配套設(shè)施不足，區(qū)域建設(shè)尚未成熟l 目前公共交通尚未完備；t威脅（threat）： l 該區(qū)域?qū)儆诠I(yè)園，未來(lái)將會(huì)有大量的工業(yè)地產(chǎn)存在，片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈;總體而言：最大的優(yōu)勢(shì)在于片區(qū)良好的發(fā)展前景；最大的劣勢(shì)為片區(qū)配套尚不完善

8、。地塊條件研究0 地塊總體印象地塊條件研究0住宅：n 自身資源百畝以上占地面積，毗鄰行政中心、濕地公園n 區(qū)域環(huán)境 雖地處工業(yè)園區(qū)，區(qū)域內(nèi)無(wú)工業(yè)污染n 中期規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域?qū)⑹氰瞪侥喜啃鲁堑木幼≈行?、行政中心工業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：n 自身資源百畝以上占地面積n “工業(yè)強(qiáng)區(qū)”城市定好n “工業(yè)新區(qū)”區(qū)域定位n “西永產(chǎn)業(yè)園”規(guī)劃銜接帶具備建造大型高級(jí)社區(qū)/城市公寓的稟賦具備建造大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)part 0part 1part 2part 3part 4地塊條件研究 市場(chǎng)環(huán)境研究 區(qū)域規(guī)劃研究 項(xiàng)目定位建議 開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)分析目錄l宏觀背景l(fā)區(qū)域住宅市場(chǎng)概況l區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況l區(qū)域辦公樓市場(chǎng)概況l

9、區(qū)域工業(yè)用房市場(chǎng)概況l區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 宏觀背景（政策）一總體宏觀調(diào)控基調(diào)不變，允許地方根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適度微調(diào)。 “三限”政策依然執(zhí)行?！跋迌r(jià)”可以應(yīng)對(duì)，“限購(gòu)”重慶未執(zhí)行，但“限貸”嚴(yán)重遏制投資、投機(jī)需求。 貨幣政策繼續(xù)穩(wěn)健，流動(dòng)性略微寬松，未來(lái)持續(xù)松動(dòng)的可能較大。購(gòu)房按揭貸款難度降低，引動(dòng)壓抑已久的需求釋放。 信貸向普通商品房開(kāi)發(fā)傾斜。繼續(xù)實(shí)施“差別化住房信貸政策”，打壓投資、投機(jī)需求，保護(hù)剛需。2012年民生建設(shè)是主基調(diào)，預(yù)計(jì)差別化住房信貸政策會(huì)貫穿2012全年。 房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)大，重慶房產(chǎn)稅模式已趨成熟，加大對(duì)住房的持有成本。 加大中低價(jià)位普通住宅用地的供應(yīng)，嚴(yán)控低密度住宅土地供應(yīng)

10、。普通住宅競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。 大量開(kāi)建保障房。重慶公租房品質(zhì)不低，對(duì)普通商品房市場(chǎng)形成較大沖擊。 預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)自3月1日起調(diào)整為建筑主體完工1/2以上。市場(chǎng)環(huán)境研究 受本輪嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的影響，2010年以來(lái)，市場(chǎng)疲軟，成交量持續(xù)下降。導(dǎo)致市場(chǎng)存貨增多，供應(yīng)也隨之放緩。2011年重慶商品房供需雙雙下探。以消緩慢地化存量為主。 重慶近年城市發(fā)展迅速，潛力巨大，各種規(guī)劃定位加冕于一身。使得遠(yuǎn)低于一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)水平在調(diào)控高壓下依然高歌猛進(jìn)、持續(xù)上漲。 但去化緩慢使得眾多房企資金緊張，自2011年下半年以來(lái)，重慶樓市就在降價(jià)與促銷(xiāo)的煙霧中潛行。隨著近期貨幣政策的略微松動(dòng)及信貸政策對(duì)首套購(gòu)房的放寬，壓抑已久的剛需

11、爆發(fā)，使得市場(chǎng)出現(xiàn)周期性回暖。開(kāi)發(fā)商為抓住機(jī)會(huì)增加去化、回籠資金。真正的以?xún)r(jià)換量開(kāi)始。 預(yù)計(jì)在政策不會(huì)作大的變動(dòng)的情況下，未來(lái)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)上漲甚至還會(huì)略微走低，成交量會(huì)相較前兩年有明顯回暖，而隨著存量的逐漸消化，市場(chǎng)新增供應(yīng)會(huì)大量增加。尤其是剛需產(chǎn)品的供應(yīng)更大。 宏觀背景（政策）一市場(chǎng)環(huán)境研究 住宅市場(chǎng)概況2010年2011年同比漲幅施工面積（萬(wàn)）304 38024.9%新開(kāi)工面積（萬(wàn)）247 240-2.7%竣工面積（萬(wàn)）21.1 102.2385.4%銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）70 7912.4%銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）231142 29540027.8%銷(xiāo)售單價(jià)（元/）3289 3739 13.7%2011年

12、，璧山縣住宅市場(chǎng)施工面積380萬(wàn)，同比增長(zhǎng)24.9%；其中新開(kāi)工240萬(wàn)，同比下跌2.7%；全年竣工面積102.2，同比大幅增長(zhǎng)385.4%；全年銷(xiāo)售面積79萬(wàn)，同比增長(zhǎng)12.4%；建面銷(xiāo)售單價(jià)為3739元/，同比增長(zhǎng)13.7%。市場(chǎng)2011年市場(chǎng)供遠(yuǎn)大于求，當(dāng)前市場(chǎng)存量較大。住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈。（注：數(shù)據(jù)來(lái)源于璧山縣政府網(wǎng)站，面積均為建面）一市場(chǎng)環(huán)境研究 商業(yè)市場(chǎng)概況2011年，璧山縣商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)施工面積35.3萬(wàn)，同比增長(zhǎng)38.9%；其中新開(kāi)工19.4萬(wàn)，同比增長(zhǎng)11.3%；全年竣工面積9.5，同比大幅增長(zhǎng)9.2%；全年銷(xiāo)售面積3萬(wàn)，同比增長(zhǎng)5.1%；建面銷(xiāo)售單價(jià)為6918元/，同比增長(zhǎng)

13、142.2%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房也表現(xiàn)出供過(guò)于求的局面，但價(jià)格上漲驚人，翻了近2翻。（注：數(shù)據(jù)來(lái)源于璧山縣政府網(wǎng)站，面積均為建面）2010年2011年同比漲幅施工面積（萬(wàn)）25 35.338.9%新開(kāi)工面積（萬(wàn)）17 19.411.3%竣工面積（萬(wàn)）8.7 9.59.2%銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）2.9 35.1%銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）8154 20753154.5%銷(xiāo)售單價(jià)（元/）2857 6918 142.2%一市場(chǎng)環(huán)境研究 辦公樓市場(chǎng)概況2011年，璧山縣辦公樓市場(chǎng)施工面積0.5萬(wàn)，同比增長(zhǎng)257.5%；其中新開(kāi)工0.4萬(wàn)，同比增長(zhǎng)536.9%；全年竣工及銷(xiāo)售面積0.1萬(wàn)；建面銷(xiāo)售單價(jià)為3230元/。璧山商務(wù)辦公

14、市場(chǎng)處于起步階段，供應(yīng)量較少，具有市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)。（注：數(shù)據(jù)來(lái)源于璧山縣政府網(wǎng)站，面積均為建面）2011年同比漲幅施工面積（萬(wàn)）0.5257.5%新開(kāi)工面積（萬(wàn)）0.4536.9%竣工面積（萬(wàn)）0.1-銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）0.1-銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）323-銷(xiāo)售單價(jià)（元/）3230 -一市場(chǎng)環(huán)境研究 工業(yè)市場(chǎng)概況工業(yè)園區(qū)的大力建設(shè)，涌現(xiàn)出大量的工業(yè)廠房，但根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，璧山縣目前工業(yè)廠房物業(yè)大多為自用廠房或用作租賃。產(chǎn)品打造上，層數(shù)多為3-4層，面積大多在700-2000之間，層高5米左右，租金多在30元/月左右。物業(yè)類(lèi)型物業(yè)名稱(chēng)總層數(shù)所在樓層面積層高租金起租年限付款周期配套廠房高天物業(yè)有限公司31f；3f

15、1f：700平米3f：1500平米3f：15元1f：30元1年6個(gè)月/廠房華西鞋業(yè)4900平米4f：10元3年1年宿舍廠房金生鞋楦32f、3f2f:700平米3f:700平米 2f：15元 3f：25元3年/宿舍廠房凱悅32000平米5米 2f:15-30元3年1年 宿舍廠房平步青云31300平米1f:30元/1年 宿舍廠房重慶冠中鞋業(yè)32800平米 2f:15-25元 3年1年 宿舍廠房胎龍31000平米2f：16元3年1年 宿舍廠房俊豪鞋業(yè)31f、3f2000平米1f:6米 3f:4.9米1f：35元3f：15元 3年1年 宿舍廠房百順鞋業(yè)3兩棟，每棟3層全空16800平米1f:6米2f:

16、5米 3f:4.5米1f：45元2f：25元 3f:15元3年1年 /門(mén)面繼仁鞋業(yè)/每個(gè)80-170平米/1f：50元5年/一市場(chǎng)環(huán)境研究工業(yè)市場(chǎng)概況巴黎巴黎項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)巴黎巴黎（利安中小企業(yè)總部綜合體）項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址璧山縣金劍路566號(hào)（濕地公園旁）開(kāi)發(fā)單位開(kāi)發(fā)單位重慶利安皮革有限公司 物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型商鋪、寫(xiě)字樓、酒店、公寓（為璧山首個(gè)綜合體項(xiàng)目）占地面積占地面積39893平方米項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位壁城新中心，總部綜合體建筑面積建筑面積146207平方米容積率容積率2.99綠化率綠化率18%車(chē)位數(shù)車(chē)位數(shù)近800個(gè)規(guī)劃描述規(guī)劃描述由兩棟多層和七棟高層組成，沿金劍路規(guī)劃為企業(yè)研發(fā)樓以及產(chǎn)品展

17、示交易廳；內(nèi)部有若干棟總部辦公、研發(fā)、生產(chǎn)加工及產(chǎn)品展示用房和微型企業(yè)創(chuàng)業(yè)用房；在規(guī)定的7%用地上規(guī)劃了生活配套用房；地下規(guī)劃有足夠的車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房。產(chǎn)品描述產(chǎn)品描述一期2棟5層（1、2層為商鋪，3-5層為寫(xiě)字樓，單層建筑面積1500，分零戶(hù)型面積區(qū)間90-500，可打通）。后期規(guī)劃7棟高層，物業(yè)類(lèi)型涵蓋酒店、寫(xiě)字樓及公寓。開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工時(shí)間2011-09-01一市場(chǎng)環(huán)境研究 本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名目前在售面積區(qū)間（）建面折后價(jià)格（元/）天正壁城中央9#樓80-1303600大圓祥愛(ài)尚公園1-5#樓90-1184300璧蘭河1號(hào)1#、3#樓58-1304800瀛嘉香溪集11#12#13#14#1

18、25-1465100瀛嘉帝逸城11#70-1004500斗十千溯園4#90-1434500中冶黛山壹品4#5#9#77-1405月推出金科項(xiàng)目售房部建設(shè)中主要競(jìng)品當(dāng)前情況一市場(chǎng)環(huán)境研究天正璧城中央開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)重慶天正集團(tuán)恒寶地產(chǎn)地理位置地理位置璧山壁城街道占地面積占地面積105畝總建筑面積總建筑面積26.7萬(wàn)方容積率容積率4綠化率綠化率35%在售樓棟在售樓棟9號(hào)樓高層銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況60%(銷(xiāo)售較好）折后均價(jià)折后均價(jià)3600元/項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)銷(xiāo)售中高層面積區(qū)間高層面積區(qū)間80-130層數(shù)層數(shù)28f梯戶(hù)比梯戶(hù)比3梯8戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型及套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型及套數(shù)80（4套） 130（4套）電話(huà)電話(huà)

19、85298999 本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一市場(chǎng)環(huán)境研究樓盤(pán)名稱(chēng)大圓祥愛(ài)尚公園開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)重慶大圓祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置璧城街道公園路6號(hào)(老重百旁)物業(yè)管理重慶南濱物業(yè)有限公司占地面積54785平方米總建筑面積14177平方米 容積率4綠化率3.1車(chē)位配比2.6:1大圓祥愛(ài)尚公園在售樓棟1-5號(hào)樓小高層折后均價(jià)4300元/高層面積區(qū)間90-118層數(shù)13f梯戶(hù)比2梯9戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型及套數(shù)90（4套） 100（1套）102 （2套） 118 （2套） 本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一市場(chǎng)環(huán)境研究樓盤(pán)名稱(chēng)璧蘭河1號(hào)開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)重慶新鷗鵬集團(tuán)地理位置璧山縣璧城街道雙星大道(西橋頭)物業(yè)管理新鷗鵬物管占地面積42005

20、平方米總建筑面積164765平方米 容積率4.99綠化率56%車(chē)位配比2.8:1璧蘭河1號(hào)在售樓棟1號(hào)樓、3號(hào)樓（高層）銷(xiāo)售情況折后均價(jià)4800元/高層面積區(qū)間58-130 本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一市場(chǎng)環(huán)境研究 本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樓盤(pán)名稱(chēng)瀛家帝逸城開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)重慶市瀛嘉房地產(chǎn)有限公司地理位置璧山綠島新區(qū)（永嘉大道旁）物業(yè)管理重慶市嘉庚置業(yè)有限公司占地面積100000平方米 總建筑面積400000平方米 容積率4綠化率52%車(chē)位配比1.6:1瀛家帝逸城在售樓棟11號(hào)樓33層銷(xiāo)售情況預(yù)計(jì)4月推出折后均價(jià)預(yù)計(jì)4500元/項(xiàng)目動(dòng)態(tài)國(guó)慶節(jié)以后會(huì)開(kāi)盤(pán)高層面積區(qū)間70-110層數(shù)33f梯戶(hù)比2t6戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型及套數(shù)7

21、0（2套）-110（2套）100（2套）一市場(chǎng)環(huán)境研究樓盤(pán)名稱(chēng)瀛家天下.香溪集.水岸國(guó)際開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)重慶市瀛嘉房地產(chǎn)有限公司地理位置 璧山縣綠島新區(qū)(南河公園旁)物業(yè)管理重慶市嘉庚置業(yè)有限公司占地面積水岸：49514平方米總建筑面積水岸10206平方米容積率2綠化率46%車(chē)位配比瀛家香溪集上次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年2月份開(kāi)盤(pán)在售樓棟11、12、13、14號(hào)樓洋房戶(hù)型面積區(qū)間125-146梯戶(hù)比7層洋房，無(wú)頂躍，底層送花園折后建面均價(jià)5100元/ 本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一市場(chǎng)環(huán)境研究樓盤(pán)名稱(chēng)斗十千溯園開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)重慶斗十千房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置璧山縣綠島新區(qū)（觀音塘濕地公園內(nèi)）占地面積27380平方米總建

22、筑面積10.5萬(wàn)平方米容積率3綠化率35%車(chē)位配比1.3:1在售樓棟4號(hào)樓高層銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率約50%折后均價(jià)4500元/面積區(qū)間90-143層數(shù)30f梯戶(hù)比3梯6戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型及套數(shù)90(4套)120-143(2套）電話(huà)85285666斗十千溯園 本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一市場(chǎng)環(huán)境研究樓盤(pán)名稱(chēng)中冶黛山一品開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)中冶建工集團(tuán)重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置重慶璧山縣紅宇大道物業(yè)管理重慶市順和物業(yè)有限公司占地面積41798.8平米總建筑面積201835平米容積率3.98綠化率35%中冶黛山一品預(yù)計(jì)推出樓棟4、5、9號(hào)樓高層戶(hù)型面積區(qū)間77-140預(yù)計(jì)推盤(pán)時(shí)間2012年5月 本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一市場(chǎng)環(huán)境研究

23、市場(chǎng)環(huán)境分析小結(jié) 宏觀調(diào)控基調(diào)未變，但已有略微松動(dòng)，市場(chǎng)對(duì)后市的政策預(yù)期利好，有利于需求的釋放； 剛需置業(yè)拉動(dòng)樓市回暖，以?xún)r(jià)換量在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)還會(huì)持續(xù)； 璧山住宅市場(chǎng)近年來(lái)供過(guò)于求，目前存量較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 璧山商業(yè)市場(chǎng)近年來(lái)價(jià)格飛速上漲，市場(chǎng)潛力較大； 璧山辦公市場(chǎng)處于起步階段，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)； 璧山工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較多，大多自用或租賃，對(duì)本項(xiàng)目形成的競(jìng)爭(zhēng)不大； 璧山房地產(chǎn)市場(chǎng)分三大板塊，包括壁城北部板塊，壁城中心板塊及城南新區(qū)板塊；本項(xiàng)目所在區(qū)位可劃為城南新區(qū)板塊； 目前璧山市場(chǎng)在售物業(yè)以高層、洋房居多，建筑風(fēng)格駁雜多樣，沿河項(xiàng)目分布較多，戶(hù)型建筑面積2房多集中在70-90，洋房多為100

24、-130，2房和3房供需的比例相當(dāng)，小戶(hù)型公寓產(chǎn)品具有市場(chǎng)空白。一市場(chǎng)環(huán)境研究 市場(chǎng)環(huán)境分析總結(jié)一市場(chǎng)環(huán)境研究住宅市場(chǎng)n 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑹敲嫦蜩瞪胶痛髮W(xué)城客群的供應(yīng)熱點(diǎn)n 自2012年開(kāi)始，產(chǎn)品放量激增，同比增幅超過(guò)100%n 隨著輕軌交通的實(shí)現(xiàn)，城市公寓和soho物業(yè)必將出現(xiàn)市場(chǎng)需求工業(yè)用房 n 作為大學(xué)城和西永產(chǎn)業(yè)園的自然延伸，其區(qū)域優(yōu)勢(shì)開(kāi)始釋放n璧山現(xiàn)有的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的地理布局，業(yè)態(tài)規(guī)模將會(huì)隨之出現(xiàn)進(jìn)一步的升級(jí)和調(diào)整n工業(yè)用房/商務(wù)用房/專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用房將會(huì)出現(xiàn)于顯著的市場(chǎng)需求l“綠島新區(qū)”不再專(zhuān)屬璧山，屬于整個(gè)西部新城l供應(yīng)總量發(fā)生顯著提升l 市場(chǎng)需求出現(xiàn)新的趨勢(shì)l“綠島新區(qū)”的城市規(guī)劃將使璧

25、山現(xiàn)有的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)布局發(fā)生明顯的區(qū)域移轉(zhuǎn)l 中小企業(yè)“工業(yè)用房/市場(chǎng)用房”面臨空前的市場(chǎng)需求空間part 0part 1part 2part 3part 4地塊條件研究 市場(chǎng)環(huán)境研究 區(qū)域規(guī)劃研究 項(xiàng)目定位建議 開(kāi)發(fā)發(fā)展建議目錄l區(qū)域規(guī)劃定位l經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)l區(qū)域發(fā)展目標(biāo)l區(qū)域交通規(guī)劃l區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃l重大工程建設(shè)概況l綠島新區(qū)功能定位 區(qū)域規(guī)劃定位二規(guī)劃總體定位渝西生態(tài)衛(wèi)星城三大功能定位區(qū)域工業(yè)增長(zhǎng)極、主城后臺(tái)服務(wù)區(qū)、生態(tài)宜居新城區(qū)規(guī)劃定位目標(biāo)成為重慶衛(wèi)星城建設(shè)的先行示范區(qū)區(qū)域工業(yè)增長(zhǎng)極：工業(yè)在相當(dāng)時(shí)期內(nèi)仍將是璧山的核心優(yōu)勢(shì)所在，突出璧山的現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)，以工業(yè)職能強(qiáng)化啟動(dòng)衛(wèi)星城發(fā)展。構(gòu)建主城疏解工業(yè)的

26、優(yōu)化升級(jí)基地；配套主城的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；重慶甚至成渝地區(qū)民營(yíng)中小企業(yè)的集聚升級(jí)區(qū)；承接國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的都市型工業(yè)基地和出口加工基地。主城后臺(tái)服務(wù)區(qū)：抓住重慶國(guó)家中心城市的功能升級(jí)機(jī)遇，將璧山功能發(fā)展的未來(lái)與主城掛鉤，以現(xiàn)代服務(wù)職能提升完善衛(wèi)星城職能。打造面向主城的商務(wù)金融后臺(tái)服務(wù)區(qū)；服務(wù)西永的研發(fā)后臺(tái)服務(wù)、教育延伸區(qū)；主城面向成渝區(qū)域輻射的戰(zhàn)略門(mén)戶(hù)區(qū)；民營(yíng)中小企業(yè)的總部基地。生態(tài)宜居新城區(qū)：發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢(shì)，積極吸引主城人口疏解，為主城截流區(qū)域人口，以宜居環(huán)境塑造衛(wèi)星城的核心吸引力。定位于疏解主城人口、集聚區(qū)域人口的高品質(zhì)生態(tài)宜居城市；以休閑旅游、醫(yī)療康體、城郊農(nóng)業(yè)為特色的都市后花園。區(qū)域規(guī)劃研

27、究 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指 標(biāo)gdp第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2011年208.314.9136.057.4比重 %1007.165.327.6比上（%）24.05.532.012.62006年-2011年gdp總量及其增長(zhǎng)速度璧山近3年gdp增長(zhǎng)速度較快，一直保持在14.0%以上的增長(zhǎng)水平,經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展階段。第二產(chǎn)業(yè)占璧山生產(chǎn)總值65.3%，工業(yè)為璧山支柱產(chǎn)業(yè)。2006年-2011年固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)速度受綠島新區(qū)、工業(yè)園區(qū)的建設(shè)拉動(dòng)，近2年來(lái)璧山固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，隨著基數(shù)的增大，預(yù)計(jì)未來(lái)上漲幅度會(huì)逐年緩慢下降，但絕對(duì)額仍然呈加速度上漲趨勢(shì)。2006年-2011年社零總

28、額及其增長(zhǎng)速度社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年穩(wěn)步上漲，區(qū)域消費(fèi)能力穩(wěn)定，潛力仍然較大。二區(qū)域規(guī)劃研究 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2006年-2011年地方財(cái)政收支06年-09年璧山地方財(cái)政收入情況良好，財(cái)政收入情況好于預(yù)期。09年-11年財(cái)政收入增長(zhǎng)速度加快，11年達(dá)到61.5億元人民幣。璧山工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，財(cái)政收入不菲。更有利于推進(jìn)綠島新區(qū)、工業(yè)園區(qū)的建設(shè)。2006年-2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入及其增長(zhǎng)速度 06年-09年城鎮(zhèn)居民收入保持10%以上的增長(zhǎng)率，09年以后，城鎮(zhèn)居民收入呈現(xiàn)明顯加快趨勢(shì)，2011年增長(zhǎng)率達(dá)到了16。5%，達(dá)到20615元人民幣。截止2011年璧山農(nóng)民人均純收入達(dá)

29、到8863元人民幣。璧山臨近主城區(qū)，人民生活水平較高，潛在消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)，且城鄉(xiāng)差距并不算大?？梢灶A(yù)見(jiàn)璧山鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的購(gòu)房需求也不小。二區(qū)域規(guī)劃研究 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱(chēng)單位產(chǎn)量比上年%皮鞋萬(wàn)雙88944.0汽車(chē)、摩托車(chē)配件產(chǎn)值億元187.623.2水泥萬(wàn)噸1150.0摩托車(chē)萬(wàn)輛1625.0鋼材萬(wàn)噸38.65.72011年工業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量二區(qū)域規(guī)劃研究 區(qū)域發(fā)展目標(biāo)璧山縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要一、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，全面融入重慶主城二、以綠島新區(qū)核心區(qū)為載體，建設(shè)深綠型生態(tài)化城市三、以生態(tài)工業(yè)園區(qū)為載體，建設(shè)千億工業(yè)集聚區(qū)四、以東山旅游休閑區(qū)和中央商務(wù)區(qū)為載體，打造消費(fèi)樂(lè)園五、以

30、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，加快建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村六、以教育、衛(wèi)生為突破口，貼近主城區(qū)社會(huì)事業(yè)發(fā)展水平七、以生態(tài)環(huán)境建設(shè)為重點(diǎn)，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力八、以體制機(jī)制創(chuàng)新為著力點(diǎn)，為“全面升級(jí)提速”增添活力九、以縮小貧富差距為重點(diǎn)，促進(jìn)社會(huì)更加和諧指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)名稱(chēng)單位單位2011年年（達(dá)成）（達(dá)成）2015年年（規(guī)劃）（規(guī)劃）年均增速年均增速地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值億元208.340018%人均地區(qū)生產(chǎn)總值人均地區(qū)生產(chǎn)總值美元5554880012%地方財(cái)政收入地方財(cái)政收入億元61.510013%工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)總產(chǎn)值億元656.2120016%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元220.1120053%社

31、會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元6012019%常住人口城鎮(zhèn)化率常住人口城鎮(zhèn)化率%4460/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元206153400013%農(nóng)村居民人均純收入農(nóng)村居民人均純收入元88631500014%二區(qū)域規(guī)劃研究 目前縣域境內(nèi)交通道路包括成渝城際鐵路、成渝高速、國(guó)道319、渝遂高速、省道108、縣道璧青路、縣道璧永路、縣道璧銅路、紅宇大道、雙星大道、東林大道、黛山大道、金建路等。 目前貫通的大學(xué)城至璧山隧道，拉近璧山與主城區(qū)距離，尤其使本項(xiàng)目與大學(xué)城中心區(qū)域的車(chē)程距離縮短到10公里。 輕軌1號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)將建至璧山，無(wú)疑將再次拉近璧山與主城區(qū)距離。預(yù)計(jì)2012年內(nèi)

32、動(dòng)工。 區(qū)域交通規(guī)劃二區(qū)域規(guī)劃研究 區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃功能定位功能定位重慶主城拓展區(qū)重慶主城拓展區(qū)先進(jìn)制造業(yè)基地先進(jìn)制造業(yè)基地宜居休閑生態(tài)基地宜居休閑生態(tài)基地都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)方向產(chǎn)業(yè)方向三都三都兩園兩園一城一城中國(guó)摩托車(chē)之都中國(guó)摩托車(chē)之都中國(guó)西部微車(chē)之都中國(guó)西部微車(chē)之都西部鞋都西部鞋都臺(tái)灣工業(yè)園臺(tái)灣工業(yè)園民營(yíng)經(jīng)濟(jì)示范園民營(yíng)經(jīng)濟(jì)示范園中國(guó)兵工城中國(guó)兵工城依托新興產(chǎn)業(yè)華麗轉(zhuǎn)身依托新興產(chǎn)業(yè)華麗轉(zhuǎn)身u“十一五”時(shí)期，配套重慶汽摩產(chǎn)業(yè)的零部件制造基地日漸壯大，歷史悠久的皮鞋皮革業(yè)漸成支柱產(chǎn)業(yè)，水泥、鋼材、塑鋼門(mén)窗等建材業(yè)也蓬勃興起。u憑借良好的工業(yè)環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，璧山被納入重慶全球最大筆記

33、本電腦制造基地的配套基地，預(yù)計(jì)到2015年璧山筆電配套基地將創(chuàng)造產(chǎn)值1200億元，占全縣工業(yè)產(chǎn)值的60。二區(qū)域規(guī)劃研究項(xiàng)目名稱(chēng)主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模進(jìn)度成渝城際鐵路客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)璧山段項(xiàng)目成渝城際鐵路全長(zhǎng)307公里，建設(shè)工期4年。該工程途經(jīng)璧山縣境內(nèi)，長(zhǎng)度為22公里，需征用土地約1100畝，占用臨時(shí)用地500畝完成除隧道外所有鋪軌前工程量成渝復(fù)線(xiàn)高速公路璧山段項(xiàng)目成渝高速公路復(fù)線(xiàn)璧山段長(zhǎng)約15公里，征用土地約1816畝，按雙向6車(chē)道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，路基寬度34米，設(shè)計(jì)速度120公里/小時(shí)完成60%的工程量綠島新區(qū)行政服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)面積：78147.75其中人防工程：28031.991號(hào)樓已封頂，預(yù)計(jì)7月

34、底前外裝全面完成；主樓2號(hào)樓正進(jìn)入第4層施工，預(yù)計(jì)4月底封頂璧山中學(xué)整體搬遷工程建筑面積132000平方米，辦學(xué)規(guī)模120個(gè)教學(xué)班，預(yù)計(jì)招生6000人在建璧山縣人民醫(yī)院整體遷建項(xiàng)目征地150畝，建設(shè)業(yè)務(wù)用房13萬(wàn)平方米完成車(chē)庫(kù)土石方開(kāi)挖總量的95%，預(yù)計(jì)今年年底全面完成主體工程建設(shè) 區(qū)域重點(diǎn)工程建設(shè)情況二區(qū)域規(guī)劃研究 綠島新區(qū)功能定位隨著國(guó)家一系列政策的密集出臺(tái)，重慶進(jìn)入構(gòu)建國(guó)家級(jí)中心城市的戰(zhàn)略機(jī)遇期，新一輪的重慶都市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃將璧山確定為六大衛(wèi)星城之一，綠島新區(qū)的建設(shè)是對(duì)重慶衛(wèi)星城戰(zhàn)略的先行落實(shí)，對(duì)于璧山有著重要的標(biāo)桿意義。六大核心功能落實(shí)在規(guī)劃布局中，形成一個(gè)城市新中心和七個(gè)功能片區(qū)。

35、新中心以雙星大道及綠島大道為依托，沿秀湖公園展開(kāi)，總面積約1.5平方公里，布置了行政中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂(lè)中心、醫(yī)療教育中心等多項(xiàng)城市中心功能。外圍形成7大功能片區(qū)，包括北部站前樞紐副中心和南部生產(chǎn)服務(wù)副中心，以及多個(gè)“山景集水”居住片區(qū)。二區(qū)域規(guī)劃研究part 0part 1part 2part 3part 4地塊條件研究 市場(chǎng)環(huán)境研究 區(qū)域規(guī)劃研究 項(xiàng)目定位建議 開(kāi)發(fā)發(fā)展建議目錄l整體定位思考l目標(biāo)客戶(hù)思考l產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目定位建議三 整體定位初判（區(qū)域條件）璧山綠島新區(qū)現(xiàn)狀大型城市綜合體 主要指標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2011年璧山區(qū)第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例近27%l第三產(chǎn)業(yè)比重在40%以上交通條件道路

36、交通完善，輕軌一號(hào)線(xiàn)璧山段預(yù)計(jì)在2013或2015年通車(chē)l具備軌道交通l道路交通發(fā)達(dá)距離大學(xué)城約5分鐘車(chē)程距離西永產(chǎn)業(yè)園約10分鐘車(chē)程消費(fèi)能力 消費(fèi)規(guī)模璧山區(qū)2011年人均gdp:5417美元城鎮(zhèn)人口可支配收入20615元l人均gdp4000美元以上 l商業(yè)輻射人群20萬(wàn)人以上 璧山區(qū)目前城鄉(xiāng)人口60萬(wàn)人；綠島新區(qū)2015年規(guī)劃常駐人口50萬(wàn)人大學(xué)城教師、學(xué)生人數(shù)15萬(wàn)至20萬(wàn)人大學(xué)城、西永產(chǎn)業(yè)園就業(yè)人員恩格爾系數(shù)在40以下消費(fèi)特色璧山區(qū)2011年社會(huì)消費(fèi)品零售總額60億元l區(qū)域批零售比率1 l外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力指標(biāo)1從區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)和輻射范圍、消費(fèi)能力、消費(fèi)規(guī)模等現(xiàn)狀指標(biāo)來(lái)看，綠島新區(qū)基本具備建設(shè)大型

37、城市綜合體的基本條件項(xiàng)目定位建議三 整體定位初判（地塊條件）地塊現(xiàn)狀大型城市綜合體主要指標(biāo)臨街狀況工業(yè)大道（雙向六車(chē)道）/東林大道（雙向六車(chē)道）/在建路（東西向，雙向四車(chē)道）/在建路（南北向，雙向四車(chē)道）l良好的物業(yè)昭示性/易達(dá)性區(qū)域配套項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)：璧山濕地公園、綠島新區(qū)公共服務(wù)中心、璧山檢察院，璧山藝術(shù)中心 ，璧山中學(xué)、璧山人民醫(yī)院 。 l公共配套設(shè)施較為完備 l人車(chē)流量在所在城市中居于高位居住聚集度項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)：匯集有“溯園、璧南河一號(hào)”等項(xiàng)目，區(qū)域3公里范圍類(lèi)規(guī)劃人口高于10萬(wàn)人l區(qū)域常住人口高于10萬(wàn)人居住氛圍毗鄰璧山濕地公園，周邊教育、醫(yī)療、交通配套設(shè)施齊全l適宜高級(jí)居住區(qū)

38、建設(shè) l平均居住條件在城市中居于最高水平從臨街狀況、區(qū)域配套、居住聚集程度、居住氛圍來(lái)看，項(xiàng)目地塊具備建設(shè)大型城市綜合體的基本條件項(xiàng)目定位建議三 整體定位初判（城市影響力體現(xiàn)） 綠島新區(qū)重慶新興五大城市副中心之一重慶小微企業(yè)“創(chuàng)業(yè)之都”重慶“生態(tài)化城市樣板區(qū)”l本項(xiàng)目將是綠島新區(qū)第一個(gè)融“產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住”為一體的城市綜合體，對(duì)區(qū)域的發(fā)展將起到明顯的推動(dòng)作用，將是區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)、商業(yè)升級(jí)、城市形象升級(jí)的助推器和示范區(qū)項(xiàng)目定位建議三整體定位初判（業(yè)態(tài)與功能）重慶綠島新區(qū)首席城市綜合體五星級(jí)酒店+璧山產(chǎn)業(yè)會(huì)展中心+高級(jí)公寓社區(qū)+第四代企業(yè)總部基地l酒店客房l會(huì)議中心l外銷(xiāo)皮鞋交易區(qū)l機(jī)電產(chǎn)品交易區(qū)l

39、數(shù)碼產(chǎn)品交易區(qū)l建材產(chǎn)品交易區(qū)lsoho公寓lloft公寓l精裝酒店式公寓l泛大學(xué)城白領(lǐng)公寓l獨(dú)棟研發(fā)樓宇l組院式研發(fā)樓宇l大型超市/購(gòu)物中心l特色餐飲/娛樂(lè)業(yè)態(tài)l金融網(wǎng)點(diǎn)l大中戶(hù)型板式住宅l大中戶(hù)型景觀豪宅改善型/奢享型住宅：城市公寓：全國(guó)級(jí)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心：五星級(jí)酒店：其他頂級(jí)配套：l頂級(jí)餐飲/娛樂(lè)/休閑業(yè)態(tài)工業(yè)研發(fā)樓宇：loft工業(yè)綜合體：l商鋪+辦公樓+廠房+倉(cāng)儲(chǔ)+展覽館綜合體項(xiàng)目定位建議三 整體定位初判（體量規(guī)模）璧山產(chǎn)業(yè)會(huì)展中心五星級(jí)酒店高級(jí)公寓社區(qū)第四代企業(yè)總部基地重慶綠島新區(qū)首席城市綜合體l總面積約3-4萬(wàn)l其中五星級(jí)酒店配套面積約2.0萬(wàn)l總面積約5-6萬(wàn)l其中全國(guó)性

40、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積約3-4萬(wàn)l其中區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心約2萬(wàn)l總面積約8-9萬(wàn)l其中獨(dú)棟研發(fā)樓宇約3萬(wàn)l其中組院式研發(fā)樓宇約3萬(wàn)平米l其中l(wèi)oft綜合工業(yè)樓約3萬(wàn)l總面積約12萬(wàn)l其中城市公寓約4萬(wàn)l其中改善性住宅約5萬(wàn)l其中享受型住宅約3萬(wàn)l外銷(xiāo)皮鞋交易區(qū)l機(jī)電產(chǎn)品交易區(qū)l數(shù)碼產(chǎn)品交易區(qū)l建材產(chǎn)品交易區(qū)l區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心lloft工業(yè)綜合體 l獨(dú)棟研發(fā)樓宇l組院式研發(fā)樓宇項(xiàng)目定位建議三 客戶(hù)定位初判（公寓/住宅）項(xiàng)目定位建議三 客戶(hù)定位初判（公寓/住宅）項(xiàng)目定位建議三 客戶(hù)定位初判（公寓/住宅）項(xiàng)目定位建議三 客戶(hù)定位初判（公寓/住宅）項(xiàng)目定位建議三 客戶(hù)定位初判（公寓/住宅）項(xiàng)目定位建議三 客戶(hù)定位初判

41、（公寓/住宅）項(xiàng)目定位建議三 客戶(hù)定位初判（公寓/住宅）項(xiàng)目定位建議三 客戶(hù)定位初判（公寓/住宅）項(xiàng)目定位建議三 客戶(hù)定位初判（工業(yè)研發(fā)樓宇/loft綜合工業(yè)樓）目標(biāo)客戶(hù)外在特征l對(duì)中心城區(qū)商業(yè)氛圍依賴(lài)度相對(duì)較低l對(duì)便捷的交通依賴(lài)性較強(qiáng)l多數(shù)企業(yè)依靠智力技術(shù)創(chuàng)造財(cái)富l比較看重企業(yè)外在形象l對(duì)辦公環(huán)境的生態(tài)化要求較高l有固定的市場(chǎng)資源或服務(wù)對(duì)象l企業(yè)人數(shù)多為中小型規(guī)模（雇員人數(shù)）. lit類(lèi)公司l 醫(yī)藥公司l醫(yī)療設(shè)備生產(chǎn)公司l集成電路廠家l建筑設(shè)計(jì)公司l動(dòng)畫(huà)制作公司l廣告公司l大型企業(yè)的研發(fā)中心l大型企業(yè)的數(shù)據(jù)中心l培訓(xùn)中心l其他服務(wù)類(lèi)型產(chǎn)業(yè) 企業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目定位建議三區(qū)域位置的投資偏好可接受城市邊

42、緣區(qū)域可以接受城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化程度較高的區(qū)域列為可接受的地段。對(duì)“綜合商務(wù)成本”不是列為最重要的考核指標(biāo)。對(duì)資源性地塊看好對(duì)用地密地較低的區(qū)域，規(guī)劃前景看好，地塊增值潛力明顯的區(qū)域特別看好。物業(yè)功能的需求重點(diǎn)特殊的辦公氛圍需要特殊的辦公氛圍以提高員工工作質(zhì)量的智力型公司或部門(mén)，如軟件研發(fā)。需要相對(duì)封閉的辦公環(huán)境需要獨(dú)立辦公環(huán)境進(jìn)行相對(duì)封閉式管理經(jīng)營(yíng)的公司，例如培訓(xùn)公司偏重辦公、接待等綜合功能某些企業(yè)總部，著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，商務(wù)接待，其工作性質(zhì)決定了不需要聚集在城市中心區(qū)。能明顯提升企業(yè)的自身形象認(rèn)為自有辦公樓是企業(yè)實(shí)力和品牌的體現(xiàn)。建筑形態(tài)的需求特征低容積率，高綠化率建筑密度低低

43、層或小高層體量在300-500之間獨(dú)立性：獨(dú)門(mén)獨(dú)院，占天占地，具有樓宇獨(dú)立的冠名權(quán)滿(mǎn)足企業(yè)個(gè)性化需求：滿(mǎn)足公司其他個(gè)性的特別需求，可局部定制。目標(biāo)客戶(hù)內(nèi)在需求特征 客戶(hù)定位初判（工業(yè)研發(fā)樓宇/loft綜合工業(yè)樓）項(xiàng)目定位建議三 產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議結(jié)合我方在類(lèi)似地段、類(lèi)似土地用途的營(yíng)銷(xiāo)策劃案例，慮及本次策劃提案的工作性質(zhì)，我方建議本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)的要點(diǎn)包括但不限于如下方面：公寓l在公寓的功能上，建議考慮“soho公寓/lofo公寓/精裝酒店公寓/白領(lǐng)公寓等產(chǎn)品形態(tài)；l在總平布局、面積設(shè)定、空間布局、贈(zèng)送面積處理、物業(yè)裝修、經(jīng)營(yíng)管理策略、智能化水平上均能體現(xiàn)相應(yīng)目標(biāo)客戶(hù)不同的需求特征。l l在住宅的類(lèi)別上，應(yīng)重點(diǎn)考慮“改善性置業(yè)和享受型置業(yè)”的使用特征l重點(diǎn)考慮大開(kāi)間，小進(jìn)深的戶(hù)型設(shè)計(jì)，多設(shè)采光點(diǎn)。重點(diǎn)考慮關(guān)于“通風(fēng)/采光”的升級(jí)性要求。l對(duì)目前的創(chuàng)新設(shè)計(jì)進(jìn)行升級(jí)：如空中院館、弧形窗、落地轉(zhuǎn)角窗等等l充分利用本項(xiàng)目的景觀資源，盡量把銷(xiāo)售難度