商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告指引50p

1、商業(yè)地產(chǎn)項目市商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告指引場調(diào)查報告指引xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013年5月26日market research目錄目錄p 簡介p 市場調(diào)研的類型p 市場調(diào)研流程p 市場調(diào)研報告內(nèi)容p 市場調(diào)研方法p 案例分析p 市場調(diào)研的成果簡介簡介 市場調(diào)查就是指運用科學(xué)的方法，有目的地、有系統(tǒng)地搜集、記錄、整理有關(guān)市場營銷信息和資料，分析市場情況，了解市場的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，為市場預(yù)測和營銷決策提供客觀的、正確的資料。 市場調(diào)研的類型市場調(diào)研的類型市場調(diào)研的類型：1、宏觀市場環(huán)境調(diào)查2、市場需求調(diào)查3、消費者調(diào)查4、企業(yè)自身經(jīng)營過程調(diào)查5、競爭對手調(diào)查競爭對手的數(shù)量競爭對手的經(jīng)營規(guī)模

2、、人員組成及營銷組織機構(gòu)情況競爭對手經(jīng)營商品的品種、數(shù)量、價格、營利能力競爭對手的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特征及銷售去化速度競爭對手所采用的促銷方式競爭對手的價格政策競爭對手的名稱、產(chǎn)品的市場占有率、銷售量及客戶群體專業(yè)市場調(diào)研專業(yè)市場調(diào)研市場調(diào)研的類型市場調(diào)研的類型市場調(diào)研的類型市場調(diào)研流程市場調(diào)研流程市場調(diào)研流程1.1項目營銷副總提出市調(diào)要求，監(jiān)督主持市調(diào)工作項目營銷副總提出市調(diào)要求，監(jiān)督主持市調(diào)工作市調(diào)小組參照市場調(diào)研表確定調(diào)研方案和目標(biāo)，并制定市場調(diào)研計劃市場調(diào)研流程1、根據(jù)市場調(diào)研目標(biāo)，具體落實人員安排及實施的時間安排。2、市調(diào)人員由xxx、xxx、xxx、xxx組成。3、市場調(diào)研時間為5月2

3、7日至6月3日，歷時一周市場調(diào)研流程l 1、營銷副總舉行市調(diào)工作說明會，對進(jìn)行市調(diào)的人員進(jìn)行市調(diào)說明及技巧培訓(xùn)。l 2、市調(diào)說明會應(yīng)對市調(diào)目的、調(diào)查重點及注意事項進(jìn)行說明。 市場調(diào)研流程l參與市調(diào)的人員按時間安排展開市調(diào)。l每天市調(diào)結(jié)束后組織進(jìn)行市調(diào)經(jīng)驗總結(jié)，市調(diào)人員將市調(diào)中遇見的問題集中交流處理。l每天市調(diào)人員應(yīng)對的當(dāng)天的市調(diào)工作進(jìn)行記錄，對市場調(diào)研表進(jìn)行整理匯總，并交至錄入系統(tǒng)，進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計。市場調(diào)研流程在市場調(diào)研結(jié)束后3日內(nèi)，對市場調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，撰寫市調(diào)報告，提交分管副總審閱修訂。市場調(diào)研流程6.2 備案分析備案分析市場調(diào)研流程l市行政辦公室對市場調(diào)研所有相關(guān)文件和資料及時進(jìn)行歸

4、檔。市行政辦公室對市場調(diào)研所有相關(guān)文件和資料及時進(jìn)行歸檔。l調(diào)研小組定期對項目市場調(diào)研的相關(guān)文件和資料進(jìn)行更新歸檔。調(diào)研小組定期對項目市場調(diào)研的相關(guān)文件和資料進(jìn)行更新歸檔。市場調(diào)研的內(nèi)容市場調(diào)研的內(nèi)容市場調(diào)研的內(nèi)容： 政策環(huán)境 經(jīng)濟環(huán)境 社會文化環(huán)境的調(diào)查 總體需求量 市場的動向 同行業(yè)的市場分布占有率 現(xiàn)有和潛在用戶的人數(shù)及需求量 市場需求變化趨勢 本企業(yè)競爭對手的產(chǎn)品在市場上的占有率 擴大銷售的可能性和具體途徑 消費者及消費需求 產(chǎn)品價格 影響銷售的社會和自然因素 銷售渠道 市場調(diào)研的內(nèi)容市場調(diào)研的內(nèi)容重點調(diào)查區(qū)域重點調(diào)查區(qū)域 中心區(qū)地塊主要有：陽光文新大道、金馬國際、水岸中心區(qū)地塊主要有

5、：陽光文新大道、金馬國際、水岸2 2區(qū)、半山嶺秀、望華帝區(qū)、半山嶺秀、望華帝景、望華新城（還未拆遷）、和諧世界、光大廣場、恒廈廣場、炬隆豪庭、碩峰景、望華新城（還未拆遷）、和諧世界、光大廣場、恒廈廣場、炬隆豪庭、碩峰新天地、金龍寶業(yè)（即將開發(fā)）、中和廣場、銀都佳園、外灘新天地、金龍寶業(yè)（即將開發(fā)）、中和廣場、銀都佳園、外灘1 1號，共號，共1515家。家。4-1市場調(diào)研項目范圍市場調(diào)研項目范圍市場調(diào)研報告內(nèi)容4-2 當(dāng)?shù)馗偁帉κ智闆r分析u地理位置（附區(qū)位圖）u交通狀況（附區(qū)位交通分析圖）u裝修檔次（可以實物照片說明）u停車狀況u經(jīng)營年限u自建或租賃性質(zhì)及年限、經(jīng)營狀況u代理商對該市場的信心度及

6、忠誠度u目前市場的經(jīng)營狀況（按類別、樓層說明經(jīng)營業(yè)績）u預(yù)測整體經(jīng)營情況。本項目市場調(diào)研的內(nèi)容 區(qū)域宏觀環(huán)境及現(xiàn)狀分析 1、整體環(huán)境 2、競爭狀況 3、市場銷售的產(chǎn)品狀況（主要調(diào)研商鋪） 區(qū)域售樓部區(qū)位圖 區(qū)域樓盤地塊圖 區(qū)域在售樓盤綜合分析（參照商業(yè)調(diào)查表填寫） 分析及總結(jié) 1、地塊分析 2、價格分析 3、產(chǎn)品分析 4、存貨量分析4.3 調(diào)查方向調(diào)查方向本項目市場調(diào)研的內(nèi)容 本次調(diào)查重點為：在售樓盤售樓部的位置；在售樓盤價格變化；房源變化；置業(yè)顧問素質(zhì)；樓盤現(xiàn)場人流、代理公司簡況；開發(fā)企業(yè)實力；消費客戶群體（含數(shù)據(jù)分析）；商業(yè)運營及銷售模式；銷售產(chǎn)品面積、單價、總價、首付；樓盤近期零售成交情

7、況、施工形象進(jìn)度。4.4重點調(diào)查內(nèi)容重點調(diào)查內(nèi)容市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研文案調(diào)研文案調(diào)研實地調(diào)研特殊調(diào)研觀察法觀察法詢問法詢問法實驗法持續(xù)性實地調(diào)查購買動機調(diào)查深度訪談深度訪談gi座談法問卷調(diào)查問卷調(diào)查留置問卷調(diào)查入戶訪問街頭攔訪郵寄調(diào)查電話訪問固定樣本零售店銷量消費者調(diào)查組我們進(jìn)行市場調(diào)研的主要方法：我們進(jìn)行市場調(diào)研的主要方法： 紅色字體部分為常用市場調(diào)研方法紅色字體部分為常用市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法上述圖片資料是具體項目調(diào)研的重要組成部分，能上述圖片資料是具體項目調(diào)研的重要組

8、成部分，能直觀反映項目特征直觀反映項目特征市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法需要注意的事項1、花一定的時間對周邊環(huán)境、未來規(guī)劃、周邊配套全面了解，因為市調(diào)的目的就是掌握市場信息、銷售東向及競爭點；2、網(wǎng)上能查到的，就不要再問了以免泄漏身份，一定要注意對自身身份的嚴(yán)格保密，這是踩盤的基本要求；3、實際踩盤的重點在推售量、銷售量、表價、折扣、營銷活動，最好與銷售員成為朋友，達(dá)成共識，首先需了解對方是開發(fā)商還是代理公司，

9、對于開發(fā)商交流、措辭要謹(jǐn)慎；4、注意觀察調(diào)查樓盤的實際到訪量和電話來訪量，多個項目進(jìn)行比較；5、在市調(diào)中，最重要的一個環(huán)節(jié)是踩盤，要大膽的走進(jìn)去，敢于張口提問及與對方交流，但提問不要過于專業(yè)，不要用專有名詞，留心置業(yè)顧問的言談舉止，善于觀察判斷；6、“踩盤”可結(jié)伴而行，可扮情侶、可叔侄，讓置業(yè)顧問能更熱情的介紹項目。案例分析案例分析案例分析案例分析餅圖是常見餅圖是常見的分析工具，的分析工具，需掌握運用需掌握運用案例分析要具備簡單的圖片處理與編輯能力要具備簡單的圖片處理與編輯能力案例分析項目配套及環(huán)境項目配套及環(huán)境配套必須要闡述配套必須要闡述案例分析數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)分析工具工具案例分析 市場分析調(diào)查

10、表市場分析調(diào)查表案例分析市場調(diào)研成果市場調(diào)研成果市場調(diào)研報告的格式：將被調(diào)查單位、調(diào)查內(nèi)容明確地表示出來。列出報告所分的主要章節(jié)和附錄，并注明標(biāo)題、有關(guān)章節(jié)號碼及頁碼。 主要闡述調(diào)研的大致內(nèi)容、范疇等基本情況，按照市場調(diào)查的順序?qū)栴}展開，包括調(diào)查范圍內(nèi)主要商圈的名稱，商業(yè)經(jīng)營的特點、規(guī)模，項目周邊四至范圍主要交通道路級別、目前經(jīng)營狀況等。對調(diào)研的商圈及特征項目進(jìn)行描述，主要通過數(shù)據(jù)采集及歸納進(jìn)行統(tǒng)計，根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果進(jìn)行分類，以圖表的形式反映物業(yè)、客戶、面積、單價、總價等特征；并對專業(yè)特征項目進(jìn)行swot分析，得出初步結(jié)論。包括對引言和正文部分所提出的主要內(nèi)容的總結(jié)，提出自身觀點與建議，結(jié)合市場調(diào)研報告及分析結(jié)論提出自身項目的合理化建議，并加以論證與分析。指調(diào)查報告正文包含不了或沒有提及，但與正文有關(guān)必須附加說明的部分。市場調(diào)研成果市場調(diào)研成果市場調(diào)研報告的成果內(nèi)容：l 第一，說明調(diào)查目的及所要解決的問題。l第二，介紹市場背景資料。l第三，分析的方法。如樣本的抽取，資料的收集、整理、分析技術(shù)等。l第四，調(diào)研數(shù)據(jù)及其分析。l第五，提出論點。即擺出自己的觀點和看法。l第六，論證所提觀點的基本理由。l第七，提出解決問題可供選擇的建議、方案和步驟。l第八，預(yù)測可能遇到的風(fēng)險、對策。市場調(diào)