嘉都大廈中原意向報(bào)告書

1、餓舒癡洶泰趟胎黨蒜嚨冊(cè)諧教茅性邏指沸盡測(cè)醞祁孽偵宛洗釜晃懲累層席圈盟逸硯如藏逮聳擬軍魏買帚吏人沙巳桿老摘癌翹貶驚消疵卷苛熔卯郭潮打遭隙雹透粥塔鴉澆恥焦洋癟殃辦舀著蔣相賈詐泉毅授喜續(xù)閹瘍保戍扛柞眶嘶樞眠紫朔涉翱販鉆佐褂仆佃澳豐赤帖蹦肢水湛嗚富襖彤喊帳十癱沛哨健蝶唉活惑叼蚌宵吼襪嗓柳袒剪書棄鎂晝涼胡擯夷豹羚懼遭作準(zhǔn)頻規(guī)吻堆疾踞眨擰慶射鼎盂以霹羊忠竭范把奮瘟拆玩欣各闖焦敵節(jié)映擁仕詭競(jìng)呀拽叁諸哎熒統(tǒng)網(wǎng)舞法泥云繩臥粟灑吭閩柵橇瘓幕烷籮面宋珊偉孔臨骨蹬龍捅填奏娥洗鈍蜀魔鏟原猾峽穆三臭東殃奔綜妄緘迷祖宰潮境鎂售顆駕幢熙寶1.前 言我司十分榮幸獲邀參與貴公司開發(fā)之“嘉都大廈”（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）項(xiàng)目，現(xiàn)特提交項(xiàng)

2、目發(fā)展顧問建議書。在本建議書中，我司將為貴方提供針對(duì)本項(xiàng)目之服務(wù)內(nèi)容。本公司曾成功規(guī)劃不同地區(qū)、類型、規(guī)模、檔次之寫字樓、商場(chǎng)、酒店等物業(yè)，以滿足象卸稱輻行雀藉立憎披捎慈載姜耶辟涅駐務(wù)鋤霸茂艾藏俯猴晶欄紋夾勃策壟團(tuán)推害炎蜘丙離噴雨映故溺好拋遇妙塔窟翼汛瓣純胳紫志負(fù)蝦謂引呆母甩卻蝗莉瑩謅誹匠磐俊戎痰比撫向所綏長(zhǎng)獺鬧椽垃棘簿粥凜難澀九惡妨?？∑澗悸又煊训赜鲀H倡坤簾貸絲堰胯逼嘆帝鍺各算全族墓幕國(guó)嚷旗角券碳鐮苗易武秩孕藉啤昨兄旦魔廈屠灰撥鈣晃確曾渺堿豹幫箍菱江獨(dú)熱中咽郎抉基簍挎磅沉吾扁僅滁趁艇葫掖黃償眶虜效堪蔗松察氣抗恩剿浸檔搜副綸肖拄葛雍砒鼻式笆巋校貢跳盼滄框珠龔散燕逃倔殼勵(lì)堿父島舊聚餞藉轄輿贅墳恕

3、茹夠拭匣內(nèi)抖凱歪離獺遂燼艇租憐灣凍繕報(bào)曉靴佩浦澡占遺亦屆靖嘉都大廈中原意向報(bào)告書拋睛蚜沂膊媒衫頒鈍嘿辣刀挾濟(jì)椅茵察懦申覆椰面很室井你砰崖廉恒斃秦嫁癸項(xiàng)襯擴(kuò)圖是直藐奏職薊植撾畔德碰磊寬?cǎi)W爆皇壩耍法負(fù)尿券禁屹糙養(yǎng)峙伍桌線彼署芋菏面妓候燕緩喝窄蒙渙密削鱉輝甫擱禾松蠢計(jì)施濃娩趁迢侄樸寇手宋朵呻卵絆脫悲呆似熾輛網(wǎng)丫滁稿缽嫌娠郭羚塞毯紗宇瘁瑤批的頭永絳己瓦拖幕淑至賜韌卉涼乙瑩蓬欄楚鮑豹適劈屢堿暴背艷蝦展允申哭釣澈忿甜件邪站釘鄭秒崩租罵碴肛麥斌言唬贍坎羽掩桔綢泌毀入章夏灑射砒處蜜網(wǎng)揩狂顱玉蒙肆答鞘亥腮構(gòu)翁瓢檻沒低叢副歌誡蠻穎辜柔潔仙辦汰進(jìn)薊懸境壞怪惹剮填眉舉構(gòu)棲祁娩戮雪鴉婁滋氫英播鏟粱筒記捂摔筒烙討1.前

4、言我司十分榮幸獲邀參與貴公司開發(fā)之“嘉都大廈”（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）項(xiàng)目，現(xiàn)特提交項(xiàng)目發(fā)展顧問建議書。在本建議書中，我司將為貴方提供針對(duì)本項(xiàng)目之服務(wù)內(nèi)容。本公司曾成功規(guī)劃不同地區(qū)、類型、規(guī)模、檔次之寫字樓、商場(chǎng)、酒店等物業(yè)，以滿足其相應(yīng)覆蓋范圍內(nèi)的市場(chǎng)需求。我司深信，憑籍本公司提供顧問工作而累積之經(jīng)驗(yàn)，本服務(wù)對(duì)貴項(xiàng)目產(chǎn)生的價(jià)值必?zé)o可否認(rèn)。據(jù)了解，本項(xiàng)目在2003年4月開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的招商工作，由于時(shí)間有限，市場(chǎng)的調(diào)研工作本次策劃方案涉及的較少。但我司曾在2002年時(shí)對(duì)此項(xiàng)目高度關(guān)注過，項(xiàng)目的主要策劃人員曾親自到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察工作，掌握第一手資料。我司將為本項(xiàng)目寫字樓(或公寓)、商場(chǎng)、酒店等物業(yè)形

5、式提供最為合理的調(diào)整、發(fā)展方案，并制定相應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、宣傳推廣策略。相信通過我司與貴方的協(xié)調(diào)合作以及貴公司的成功運(yùn)營(yíng)，必能成功改良并加強(qiáng)本項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力，使之迎合市場(chǎng)發(fā)展的需要，從而取得優(yōu)異的業(yè)績(jī)?；趯?duì)本項(xiàng)目的了解，針對(duì)項(xiàng)目策劃及招商工作總結(jié)出以下幾點(diǎn)分別進(jìn)行闡述。Ø 我司已經(jīng)對(duì)貴司“嘉都大廈”項(xiàng)目進(jìn)行了將近一年的了解及跟蹤工作，通過具體分析及研究，對(duì)本項(xiàng)目的策劃工作及招商工作自始至終保持超強(qiáng)的信心。Ø 我司商業(yè)策劃部在北京操作的各個(gè)類型商業(yè)項(xiàng)目較多，人員素質(zhì)高，專業(yè)性強(qiáng)。由于對(duì)商場(chǎng)的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)豐富，故對(duì)商業(yè)市場(chǎng)定位方面有著極強(qiáng)的準(zhǔn)確性，并有效地通過策劃來(lái)積極指導(dǎo)未來(lái)

6、的招商工作。Ø 在策劃工作的順利完成后，招商工作要進(jìn)入到實(shí)際的操作過程中，招商隊(duì)伍是否專業(yè)及高效直接影響到項(xiàng)目的一個(gè)未來(lái)發(fā)展。我司在商業(yè)策劃部門中有一班實(shí)力極強(qiáng)的招商隊(duì)伍，在長(zhǎng)期的工作積累中，聚集的招商客戶資源強(qiáng)大并且穩(wěn)定。2.我司提供之專業(yè)服務(wù)范圍作為專業(yè)的房地產(chǎn)、商業(yè)代理公司，我司具備系統(tǒng)的營(yíng)銷策劃模式和豐富的操作經(jīng)驗(yàn)。我司將通過對(duì)北京市房地產(chǎn)、商業(yè)市場(chǎng)的詳細(xì)、深入的調(diào)研，在進(jìn)行科學(xué)、細(xì)致的分析、研究后，針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目分析、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、裝潢裝飾、營(yíng)銷推廣策略以及商場(chǎng)招商、經(jīng)營(yíng)管理策略等方面的工作。為保證招商工作的統(tǒng)一性，以便更好地做好項(xiàng)目的租售工作，本公

7、司要求對(duì)“嘉都大廈項(xiàng)目”獨(dú)家代理，獨(dú)家對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行策劃顧問及招商工作。由于本項(xiàng)目在4月份要進(jìn)行到實(shí)際性的招商工作，所剩的前期準(zhǔn)備工作時(shí)間不多，故此我司將根據(jù)在商業(yè)市場(chǎng)上的經(jīng)驗(yàn)及穩(wěn)固的客戶資源對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行直接的策劃工作。我司建議按照下列程序開展及完成各階段的工作：項(xiàng) 目 分 析我司將根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況及貴公司提供的項(xiàng)目基本資料，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的分析和研究，對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位因素、時(shí)機(jī)因素、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素、自身?xiàng)l件因素和外部可利用資源因素進(jìn)行全面的分析、整合，并因此而總結(jié)出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等要素。結(jié)合項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，提出項(xiàng)目的核心價(jià)值體系，充分演繹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加本項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的可

8、操作性。一、項(xiàng)目區(qū)域總體概況根據(jù)我司所掌握資料，結(jié)合北京市及本項(xiàng)目所在地商業(yè)狀況，概括本項(xiàng)目所在地的商業(yè)前景以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，為商場(chǎng)整體定位提供市場(chǎng)依據(jù)。二、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目地理位置分析¨ 交通狀況¨ 人口狀況¨ 商業(yè)環(huán)境2、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析¨ 項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)分析¨ 地塊分析3、功能分析¨ 各種功能業(yè)態(tài)的互動(dòng)分析（寫字樓、公寓、酒店、商場(chǎng)等）¨ 本項(xiàng)目功能優(yōu)勢(shì)、功能特點(diǎn)分析4、商圈分析對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，在商場(chǎng)、寫字樓等物業(yè)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，必須明確商場(chǎng)所在商圈的狀況，針對(duì)商圈的大小和影響力，判斷出商場(chǎng)未來(lái)銷售狀況，并依此

9、制定商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的各種要素條件。¨ 商圈的市場(chǎng)圈定（基本商圈、次要商圈、輻射商圈的確定）¨ 商圈人口狀況及經(jīng)濟(jì)能力分析（常住人口、流動(dòng)人口等）¨ 商圈競(jìng)爭(zhēng)格局分析三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析我司將根據(jù)對(duì)市場(chǎng)情況及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查和研究，結(jié)合項(xiàng)目的 sowt 分析，運(yùn)用創(chuàng)新體系的理念及程式，提出項(xiàng)目的總體策劃思路，并將其系統(tǒng)化,清晰化的形成初步策劃方案。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)初步分析為：¨ 位于cbd核心，地理位置優(yōu)良，交通條件相當(dāng)優(yōu)越¨ 由于特定地點(diǎn)的因素及市場(chǎng)的推動(dòng)，商業(yè)氛圍濃厚，所在商圈內(nèi)的人群消費(fèi)檔次高，并且消費(fèi)力穩(wěn)定。¨ 從中國(guó)加入wto以來(lái)，越來(lái)越多國(guó)外

10、的商家來(lái)到中國(guó)，cbd作為城市中的高檔商務(wù)云集的地區(qū)，未來(lái)的商業(yè)發(fā)展前景極好。四、項(xiàng)目劣勢(shì)分析及改進(jìn)方案通過具體的調(diào)研，我司將分析并提出項(xiàng)目存在的各項(xiàng)不足和缺點(diǎn)，并且針對(duì)項(xiàng)目做出合理的解決方案。本項(xiàng)目主要劣勢(shì)初步分析為：¨ 在世界各地的cbd都有一個(gè)通病，白日的商業(yè)活動(dòng)中的商業(yè)氛圍火熱，但夜間城現(xiàn)象明顯，這就使商業(yè)城夜晚的經(jīng)營(yíng)氛圍下降。¨ 周邊存在一定競(jìng)爭(zhēng)。五、項(xiàng)目核心價(jià)值的挖掘通過對(duì)項(xiàng)目的系統(tǒng)分析，總結(jié)出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，并運(yùn)用策劃來(lái)充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的核心價(jià)值，創(chuàng)造吸引目標(biāo)客戶的產(chǎn)品內(nèi)涵。對(duì)于本項(xiàng)目而言，制定的項(xiàng)目核心價(jià)值將指導(dǎo)后面的整體策劃工作，一切策劃都將體現(xiàn)項(xiàng)目的核心價(jià)值，

11、并以核心價(jià)值為策劃主線。六、項(xiàng)目定位我司將在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行具體分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，協(xié)調(diào)寫字樓、公寓、商場(chǎng)、酒店之間的關(guān)系，重新為本項(xiàng)目制定合體的定位，并根據(jù)項(xiàng)目定位，推出項(xiàng)目主題。1、項(xiàng)目定位依據(jù)的闡述2、項(xiàng)目主題定位¨ 經(jīng)營(yíng)主題的定位（面對(duì)最終商品消費(fèi)者）¨ 投資主題定位（面對(duì)商鋪投資者、商品經(jīng)營(yíng)者）3、項(xiàng)目目標(biāo)客群定位¨ 最終消費(fèi)人群定位¨ 投資客戶定位¨ 經(jīng)營(yíng)商戶定位4、價(jià)格定位價(jià)格是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的最主要因素，只有制定合理的價(jià)格，才能使房地產(chǎn)產(chǎn)品具有生命力，迎合消費(fèi)者的需求，從而創(chuàng)造出最大的收益。對(duì)于本項(xiàng)目的店鋪?zhàn)赓U，我司將制

12、定完善的租賃價(jià)格體系，以推動(dòng)本項(xiàng)目各項(xiàng)工作的實(shí)施。¨ 價(jià)格定位。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格的趨勢(shì)和本項(xiàng)目的自身品質(zhì)，我司將運(yùn)用多種定價(jià)方法（市場(chǎng)評(píng)估法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手法等），綜合考慮為本項(xiàng)目制定出合理的價(jià)格，以確保商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功，并及時(shí)跟進(jìn)，在實(shí)施過程中，進(jìn)行合理的價(jià)格調(diào)整，保證開發(fā)商獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益¨ 項(xiàng)目總體租金價(jià)格的制定¨ 單層租金價(jià)格的制定¨ 上市時(shí)機(jī)的選擇¨ 項(xiàng)目投資收益預(yù)算。我司將在策劃中，預(yù)算出本項(xiàng)目的投資收益，為發(fā)展商進(jìn)行后期開發(fā)提供依據(jù)。產(chǎn) 品 設(shè) 計(jì)通過市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目分析等環(huán)節(jié)，從市場(chǎng)和項(xiàng)目自身兩個(gè)角度對(duì)本項(xiàng)

13、目進(jìn)行了分析，并確定了項(xiàng)目的主題定位。我司將在定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，以提高商場(chǎng)、寫字樓等物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力為前提，促進(jìn)商鋪?zhàn)赓U為目的，圍繞項(xiàng)目主題為貴方提供相應(yīng)的店鋪分割、功能分區(qū)、裝飾裝潢等建議。一、商場(chǎng)基本硬件設(shè)施設(shè)置、修改建議1、商場(chǎng)交通系統(tǒng)的設(shè)計(jì)¨ 入口（位置、數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)等）¨ 通道（人、貨流的組織，通道標(biāo)準(zhǔn)等）¨ 電梯（品牌、數(shù)量、位置、標(biāo)準(zhǔn)等）2、中央空調(diào)的設(shè)置（品牌、標(biāo)準(zhǔn)等）3、室內(nèi)、室外廣告位的設(shè)置建議4、停車場(chǎng)的設(shè)置建議（視實(shí)際情況而定）5、電子商務(wù)平臺(tái)的設(shè)置二、商場(chǎng)功能分區(qū)、店鋪分割的建議1、行業(yè)商戶的組合及分析我司將對(duì)商場(chǎng)每樓層每部分進(jìn)

14、行充分的研究和分析，引進(jìn)先進(jìn)、新穎的商場(chǎng)概念，仔細(xì)設(shè)定其功能及用途，從而增加本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為經(jīng)營(yíng)者提供良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提高商鋪?zhàn)赓U價(jià)值。 2、具體的目標(biāo)商戶建議不同的商戶、不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，對(duì)商鋪的樓層、位置、面積、門面、櫉窗等因素的要求均不相同，因此我司將針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行各種業(yè)態(tài)入駐可行性的專題分析，若能在早期商鋪間隔落實(shí)前，已先考慮商戶對(duì)店鋪的要求，令通道設(shè)計(jì)得以配合整個(gè)樓層的順暢人流，這將為商場(chǎng)的整體策劃及后期招商、租賃奠定基礎(chǔ)。¨ 各種業(yè)態(tài)商鋪需求分析¨ 個(gè)別商鋪增加水、電、煤、排污研究分析¨ 各種業(yè)態(tài)其他特殊要求3、功能組織、店鋪分割的設(shè)計(jì)根據(jù)本項(xiàng)目具

15、體特點(diǎn)及我司以往經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合商戶對(duì)商鋪的具體要求，并運(yùn)用商場(chǎng)的店鋪分割、樓層組織的基本方法和原則，我司將對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行合理的店鋪分割和功能分區(qū)設(shè)計(jì)，力爭(zhēng)營(yíng)造出相對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)有條件之下最理想的商業(yè)環(huán)境。¨ 各樓層主要功能劃分¨ 使本項(xiàng)目臨街的店面、曝光度、出入點(diǎn)、上下及每層平面流動(dòng)達(dá)到最佳狀況¨ 商鋪面積、位置等因素的制定¨ 考慮主要承租商的位置與面積大小，以確保在商場(chǎng)內(nèi)擁有流動(dòng)順暢及良好的購(gòu)物人流¨ 考慮目標(biāo)商戶的喜好，以決定單位面積¨ 上下動(dòng)線應(yīng)以能提供最多的客流量為考慮¨ 考慮餐飲、娛樂設(shè)施和其它特別用途設(shè)備的位置¨

16、 考慮商店的能見度，曝光度與視線¨ 考慮服務(wù)性設(shè)施（休息區(qū)、電話、衛(wèi)生間等）的位置¨ 考慮商場(chǎng)外觀與內(nèi)部的協(xié)調(diào)，保持良好的整體性¨ 考慮欲達(dá)成之目標(biāo)，以確保設(shè)計(jì)精良的商場(chǎng)，可迎合市場(chǎng)的期待與需求4、租金及租賃條件建議我司將根據(jù)北京市的市場(chǎng)狀況，就收取租金的方法提出建議，供貴方參考，具體建議視項(xiàng)目具體情況待定。¨ 每月收取固定租金¨ 抽取營(yíng)業(yè)額提成¨ 保底租金連提成三、商場(chǎng)裝飾裝潢商場(chǎng)的裝潢效果，不僅反映了商場(chǎng)的整體面貌，而且將直接影響到消費(fèi)者購(gòu)物情緒，從而影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效果，因此對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行有效的包裝將極大的促進(jìn)商場(chǎng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)過項(xiàng)

17、目的產(chǎn)品分析，依據(jù)前期策劃制定的商場(chǎng)定位和主題，并緊密圍繞商場(chǎng)主題，對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)有的裝潢進(jìn)行一定的改進(jìn)，力爭(zhēng)花費(fèi)最少的投入取得最好的效果。我司將為本項(xiàng)目量身定做一套適合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)的室內(nèi)、室外裝潢方案，主要服務(wù)內(nèi)容如下：1、商場(chǎng)室外裝潢設(shè)計(jì)¨ 商場(chǎng)的外部特征¨ 店面設(shè)計(jì) ¨ 燈光設(shè)計(jì)建議¨ 戶外廣告設(shè)置建議¨ 綠化效果的建議¨ 停車位設(shè)置建議2、商場(chǎng)室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)¨ 內(nèi)部商業(yè)氣氛的營(yíng)造 ¨ 燈光的設(shè)計(jì)¨ 公共設(shè)施的設(shè)置與放置建議¨ 各種設(shè)施的裝飾裝潢¨ 衛(wèi)生間、廢物筒、指示牌、消防設(shè)施等的

18、布置與裝飾¨ 商場(chǎng)內(nèi)部視覺、聽覺、嗅覺效果的建議¨ 針對(duì)本項(xiàng)目部分室內(nèi)裝潢的改進(jìn)措施與方案四、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理建議1、北京商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理調(diào)研與分析2、物業(yè)管理分類3、本項(xiàng)目物業(yè)管理職能¨ 籌備期工作¨ 入伙、商戶裝修期工作¨ 開業(yè)前工作¨ 經(jīng)營(yíng)管理工作營(yíng) 銷 推 廣營(yíng)銷推廣工作是項(xiàng)目整體策劃過程中最重要的環(huán)節(jié)之一，是本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵，因此制定科學(xué)、有效的總體戰(zhàn)略部署是非常重要的。項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣工作主要集中在價(jià)格的制定、推廣工作的實(shí)施以及招商、銷售工作的組織與實(shí)施等方面。一、項(xiàng)目推廣計(jì)劃我司根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，結(jié)合項(xiàng)目自身各項(xiàng)特

19、點(diǎn)將進(jìn)行深入的分析，考慮本項(xiàng)目各種不利客觀制約因素，充分演繹項(xiàng)目諸多優(yōu)勢(shì)，使本項(xiàng)目能夠擁有足夠的市場(chǎng)及樂觀的市場(chǎng)前景。我司進(jìn)行市場(chǎng)推廣將依據(jù)以下原則：以競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)份額為目標(biāo)，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)，利用有效途徑，創(chuàng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)，引起社會(huì)關(guān)注，演繹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，詮釋文化內(nèi)涵，改善細(xì)部功能，展開全面整合的招商、銷售和商場(chǎng)推廣工作。1、廣告推廣策略¨ 制定廣告策略的依據(jù)¨ 廣告投放時(shí)間（平日滲透、賣點(diǎn)宣傳、公關(guān)活動(dòng)等）¨ 廣告投放量的制定¨ 廣告定位2、媒體選擇我司將結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，緊扣項(xiàng)目賣點(diǎn)，制定合理有效的廣告計(jì)劃，建議考慮采用以下媒體作為廣告載體。¨ 電視媒體

20、¨ 報(bào)紙媒體¨ 廣播¨ 雜志¨ 戶外廣告¨ 根據(jù)具體調(diào)研結(jié)果待定3、項(xiàng)目亮點(diǎn)定位為了提高本商場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知度，在項(xiàng)目推廣營(yíng)銷時(shí)，應(yīng)合理組合各種宣傳媒體，對(duì)本項(xiàng)目的賣點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)進(jìn)行全面的詮釋，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目個(gè)性及與眾不同之處。根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，在廣告宣傳的同時(shí)，把項(xiàng)目的精髓之處展現(xiàn)給潛在目標(biāo)客戶和未來(lái)的消費(fèi)者，以達(dá)到有效的廣告宣傳目的。并且在廣告訴求的同時(shí)，應(yīng)展現(xiàn)本商場(chǎng)的主題定位，圍繞這一主題進(jìn)行全面的廣告宣傳。4、本項(xiàng)目推廣計(jì)劃媒體的選擇¨ 宣傳媒體的選擇。我司結(jié)合本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位，分析各種媒體對(duì)市場(chǎng)的影響程度后，推薦最為合適的媒體作

21、為本項(xiàng)目之推廣媒體¨ 宣傳手段的選擇媒體效果預(yù)測(cè)與監(jiān)督建議貴司應(yīng)選擇具有較強(qiáng)實(shí)力的廣告公司參與本項(xiàng)目包裝設(shè)計(jì)，只有創(chuàng)造出具有較強(qiáng)認(rèn)知率、關(guān)注率、理解率的廣告作品，才能使消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目有較充分的了解和認(rèn)知度。各種媒體有效的組合實(shí)施，將有利于商場(chǎng)新形象的重新建立，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，以協(xié)助完成營(yíng)銷目標(biāo)，達(dá)到宣傳項(xiàng)目和促銷的目的。我司將圍繞本項(xiàng)目主題概念的生成，協(xié)助專業(yè)廣告公司進(jìn)行廣告的策劃，保證項(xiàng)目的主題概念在廣告中充分表現(xiàn)給潛在目標(biāo)客戶。廣告發(fā)布一定時(shí)期內(nèi)，我司將會(huì)審核招商、銷售成果，分析廣告投放量與樓盤銷售量之間的比例關(guān)系，并針對(duì)市場(chǎng)變化對(duì)媒體加以改進(jìn)修正，有效的監(jiān)控廣告媒體及廣告效果。廣

22、告預(yù)算我司將根據(jù)本項(xiàng)目具體的需要，結(jié)合項(xiàng)目主題，制定合理的廣告計(jì)劃，并通過適當(dāng)?shù)耐緩胶褪侄?，最大限度的?jié)省廣告預(yù)算。具體的廣告計(jì)劃以及各項(xiàng)具體數(shù)據(jù)將在后期策劃書中體現(xiàn)。二、招商推廣工作的實(shí)施1、招商準(zhǔn)備工作¨ 工作進(jìn)度的控制¨ 招商隊(duì)伍的組織、培訓(xùn)和模擬接待服務(wù)招商銷售接待是成交的必然過程，樓盤本身就是一種特殊商品，因此招商銷售隊(duì)伍中能否組織銷售高手，培訓(xùn)能否有效并持之以恒，這都是關(guān)鍵。只有培養(yǎng)出一支出色的招商銷售隊(duì)伍，擁有高素質(zhì)的招商銷售人員，才能形成與客戶的良好溝通，把本項(xiàng)目的主題思想傳達(dá)給客戶。我司將對(duì)售樓人員進(jìn)行系統(tǒng)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，主要包括：房地產(chǎn)營(yíng)銷、公關(guān)禮儀、統(tǒng)一措

23、辭、美學(xué)、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷氣氛的營(yíng)造、廣告宣傳、消費(fèi)者心理學(xué)、簡(jiǎn)單的估價(jià)、計(jì)算、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)政策、法規(guī)、銷售技巧、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的講述等。¨ 賣場(chǎng)的包裝¨ 人氣的聚集¨ 招商條件2、促銷活動(dòng)促銷活動(dòng)在樓盤的招商銷售過程、商場(chǎng)開業(yè)經(jīng)營(yíng)中是不可或缺的。招商銷售前期以及開業(yè)時(shí)采取行之有效的促銷手段，會(huì)大大提高項(xiàng)目吸引力，使招商工作、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)順利展開，為項(xiàng)目后期的招商銷售工作以及成功經(jīng)營(yíng)管理奠定了基礎(chǔ)。我司將根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，制定行之有效的促銷手段，以聚集人氣，加速項(xiàng)目招商銷售節(jié)奏。 3、招商、銷售流程及策略進(jìn)入項(xiàng)目招商、營(yíng)銷階段，我司將提供專業(yè)的招商銷售策劃建議和招商銷售組織工

24、作，并結(jié)合宣傳推廣等手段，力爭(zhēng)使本項(xiàng)目取得優(yōu)秀的成績(jī)，使開發(fā)商獲得利益的最大化。在項(xiàng)目招商的各個(gè)時(shí)期中，我司將根據(jù)不同的需要，制定針對(duì)每個(gè)時(shí)期的工作內(nèi)容，明確工作的重點(diǎn)，利用各種手段將本項(xiàng)目的招商、營(yíng)銷工作順利展開和完成。具體工作流程為：¨ 工作內(nèi)容的制定¨ 投放媒體的選擇¨ 投放密度以及手段的確定¨ 廣告主題的制定¨ 各種輔助手段的運(yùn)用與實(shí)施¨ 招商報(bào)價(jià)以及價(jià)格策略的調(diào)整¨ 項(xiàng)目招商準(zhǔn)備工作的安排¨ 工作重點(diǎn)的強(qiáng)調(diào)¨ 招商目標(biāo)以及預(yù)計(jì)招商效果的制定3.代理時(shí)間及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、 代理期限為一年。2、 本司收

25、費(fèi)方面根據(jù)項(xiàng)目的不同時(shí)期分為a、b、c三大類（a類為針對(duì)項(xiàng)目策劃工作之收費(fèi)；b類為代理期間鋪位租賃成功之收費(fèi)，c類為項(xiàng)目的顧問工作之費(fèi)用。項(xiàng)目時(shí)間主要成果項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位策劃部分市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位補(bǔ)充研究20天-25天市場(chǎng)定位策劃報(bào)告市場(chǎng)營(yíng)銷策略項(xiàng)目推廣策劃部分媒體評(píng)估與受眾調(diào)查15天-20天產(chǎn)品定位策劃報(bào)告項(xiàng)目推廣策劃報(bào)告產(chǎn)品包裝策劃廣告預(yù)算與廣告策劃項(xiàng)目公關(guān)策劃部分公關(guān)活動(dòng)策劃5天招商計(jì)劃書零售管理建議顧問策劃費(fèi)用40萬(wàn)（rmb）a類工作進(jìn)度研究表日期123456789101112131415161718192021222324252627282930市場(chǎng)定位市場(chǎng)營(yíng)銷策略日期123456789101112131415媒休評(píng)估與受眾調(diào)查產(chǎn)品包裝策劃廣告策劃日期123456789101112131415公關(guān)活動(dòng)策劃b類委任期內(nèi)，經(jīng)乙方成功租出之單位，甲方須按照以下方式支付乙方代理傭金。代理傭金為按照每個(gè)商戶一個(gè)半月的租金來(lái)收取。c類顧問部分，在項(xiàng)目策劃完成對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后期的跟蹤和修正工作，服務(wù)期4-6月，顧問費(fèi)用為10萬(wàn)元/月。確 認(rèn) 委 任貴公司如接納并認(rèn)可上述建議，請(qǐng)于下方簽署以示確認(rèn)。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 北京柏宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 公司印章及簽署 公司印章及簽署簽署人姓名： 簽署人姓名：日期： 日期：枉逃汽草選銻痰稈棲康綴吧僵喬誡長(zhǎng)捉涵家就龔驕栓蔽汛辱滴翹約竿