慈溪市農(nóng)村住房制度改革情況匯報

1、農(nóng)村住房制度改革情況匯報今年以來，我市把改革農(nóng)村建房方式、推進效益型農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)作為推進新型城市化三大抓手之一 （城中村、 中心城區(qū)改造， 片區(qū)整合發(fā)展，農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)）和建設(shè)效益和諧新慈溪的新舉措，擺上市委市政府重要議事日程。寧波市下發(fā)關(guān)于積極穩(wěn)妥地推進農(nóng)村住房制度改革試點的實施意見后，市委市政府及時進行認真學(xué)習(xí)，召開會議進行專題研究部署，結(jié)合慈溪實際，從組織建立、政策調(diào)研、方案制訂、試點啟動等方面開展工作。一、前階段主要工作開展情況（一）建立組織，加強領(lǐng)導(dǎo)為加強對開展效益型農(nóng)民集中住區(qū)建設(shè)工作的領(lǐng)導(dǎo)，成立了由市政府市長任組長、分管農(nóng)業(yè)農(nóng)村和城建的兩位副市長任副組長的推進農(nóng)民集中居

2、住區(qū)建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。落實了相關(guān) 23 個部門為領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（簡稱市集居辦）設(shè)在市農(nóng)辦，并明確了農(nóng)集居辦組織協(xié)調(diào)、政策研究、方案審核、工作指導(dǎo)、情況綜合和督查考核等職責(zé)。（二）開展調(diào)研，制訂方案農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)工作涉及面廣，政策性強，事關(guān)廣大農(nóng)民群眾的切身利益，為使這一工程真正成為群眾的民心工程，今年4 月以來，由市農(nóng)辦牽頭，會同國土、規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)改、財政等部門，開展了相關(guān)政策調(diào)研，共開展專題調(diào)研14 個。包括調(diào)整現(xiàn)行農(nóng)村宅基地政策、建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)和儲備機制、土地占補平衡與空間置換辦法、農(nóng)民集中居住區(qū)住宅交易上 市機制、農(nóng)民集中居住區(qū)項目建設(shè)管理辦法、涉及農(nóng)民集中居

3、住區(qū)建設(shè)行政性收費的減免政策、農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)化管理辦法、農(nóng)民集中居住區(qū)的建筑設(shè)計市場的規(guī)范化管理措施、農(nóng)民集中居住區(qū)布點規(guī)劃和建設(shè)標準及技術(shù)規(guī)范、農(nóng)民集中居住區(qū)扶持政策、農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)計劃審批和驗收程序方案、鎮(zhèn)村農(nóng)民廉租房建設(shè)使用試行辦法等。其中調(diào)整現(xiàn)行農(nóng)村宅基地政策中，重點圍繞“四個轉(zhuǎn)變” ：一是農(nóng)村住房審批方式由原來的分戶審批向聯(lián)戶審批轉(zhuǎn)變；二是農(nóng)村建房標準由原來的以戶為標準向以人均為標準轉(zhuǎn)變；三是農(nóng)民建房審批標準由原來的單純以批建筑占地面積為主向建筑占地面積和建筑面積結(jié)合轉(zhuǎn)變；四是農(nóng)民建房供地方式以集體土地為主向國有（行政劃撥或國有出讓）和集體用地結(jié)合轉(zhuǎn)變。解決跨村建房，達到向農(nóng)

4、民集中居住區(qū)集聚的目的。調(diào)整農(nóng)村宅基地整理政策和操作辦法中，鼓勵開展農(nóng)村宅基地整理，解決農(nóng)村建設(shè)用地指標不足的問題，核心是通過提高復(fù)墾指標收購價、補助復(fù)墾經(jīng)費提高各地開展農(nóng)村宅基地整理的積極性。探索建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)和儲備機制中，著力解決農(nóng)村建設(shè)中建新不拆舊問題，積極研究出臺農(nóng)村原有宅基地回收和利用政策。探索農(nóng)村宅基地使用級差化管理辦法，研究用經(jīng)濟手段實現(xiàn)農(nóng)村建房“控制單家獨院、推廣多戶聯(lián)排、鼓勵多層套房”的目標。土地占補平衡與空間置換辦法中，積極扶持新農(nóng)村建設(shè)用地試點，對土地存量多、土地整治潛力大、土地調(diào)劑置換空間足的區(qū)域、村，研究出臺完善的市、鎮(zhèn)、村三級土地動態(tài)占補平衡與空間置換辦法。其它

5、還包括制訂出適合農(nóng)民生活習(xí)慣和經(jīng)濟條件的物業(yè)化管理辦法、農(nóng)民集中居住區(qū)扶持政策、鎮(zhèn)、村農(nóng)民廉租房建設(shè)使用試行辦法等。目前，有關(guān)部門已經(jīng)根據(jù)分工完成了 14 個專題調(diào)研，并就各專題調(diào)研出臺相關(guān)政策，分別就政策征求各方面意見。在開展專題調(diào)研，制訂專門政策的基礎(chǔ)上，制訂了關(guān)于開展效益型農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)的試點意見 。意見制訂后，分5 個層面廣泛征求意見和建議，包括人大、政協(xié)領(lǐng)導(dǎo)，推進農(nóng)民集中居住區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，各鎮(zhèn)黨委書記、鎮(zhèn)長，部分村黨組織書記，相關(guān)主要部門負責(zé)人，形成了送審稿，即將交市委市政府有關(guān)會議討論審核。方案中對開展效益型農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)試點范圍、條件、規(guī)模和標準進行了明確。關(guān)于試點

6、方案，開展試點的鎮(zhèn)（街道）按照四大片區(qū)規(guī)劃和慈溪市農(nóng)民集中居住區(qū)布點規(guī)劃 ，對保留村莊和新建農(nóng)民集中居住區(qū)分別編制詳細規(guī)劃，并制定農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)和農(nóng)村建設(shè)用地整理的實施方案。在此基礎(chǔ)上，每年由各鎮(zhèn)（街道）提出當(dāng)年度需啟動實施的農(nóng)民集中居住區(qū)項目和農(nóng)村建設(shè)用地整理項目，并報市推進農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（簡稱市集居辦） 。關(guān)于試點范圍，我市擬在以下范圍內(nèi)開展試點：按照慈溪市農(nóng)民集中居住區(qū)布點規(guī)劃確定的集居點；城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)及其近郊村；市級以上重點工程項目建設(shè)地區(qū)；因水源、文保和旅游資源保護需要整體搬遷的地區(qū)；具備跨村跨鎮(zhèn)、片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)條件的，住房困難戶較多和符合農(nóng)村建房條件的新增

7、人口較多的村、鎮(zhèn)（街道）等。試點條件和試點規(guī)模參照了寧波住房制度改革中提出的試點條件和規(guī)模。關(guān)于試點標準，我市提出，農(nóng)民集中居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)標準適當(dāng)?shù)陀诔鞘芯幼^(qū)標準，多層公寓項目容積率1.4 以上，建筑密度在30-40% ，綠地率在 20-25% 。（三）把握原則，落實政策針對我市農(nóng)村建房難和土地資源緊張的雙重矛盾，我市提出了推進效益型農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)的總體要求，即圍繞解決農(nóng)村建房難和土地集約利 用，大力推進農(nóng)村建房方式改革，改變農(nóng)民“有天有地”的傳統(tǒng)建房觀念， 積極實施以“控制單家獨房、推廣多戶聯(lián)排、鼓勵多層公寓”為主要方向的 效益型農(nóng)村建房方式。基本目標是：通過試點啟動，典型創(chuàng)樹，以點擴

8、面，力爭到 2011年末, 逐步建成一批交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、功能齊全、既富 有現(xiàn)代氣息又具有慈溪特色的效益型農(nóng)民集中居住區(qū)。關(guān)于基本原則：主要是針對我市村居現(xiàn)狀，農(nóng)民集中居住區(qū)在住宅類型選擇上堅持多樣化，因地制宜，既有利生產(chǎn)，又方便生活，具體按區(qū)域位 置分類處置，在城鎮(zhèn)總體規(guī)劃區(qū)內(nèi)村居建設(shè)以多層（高層）公寓為主；在城 鎮(zhèn)總體規(guī)劃區(qū)外村居建設(shè)推行低層排屋，鼓勵多層公寓。明確的政策措施有以下幾方面：（一）簡化審批程序。對農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計、項目立項、初步設(shè)計會審、建設(shè)事項辦理等審批事宜，統(tǒng)一納入到市聯(lián)批中心“綠色通道”，由市聯(lián)批中心組織相關(guān)受理部門聯(lián)合會審，做到特事特

9、辦，最大限度地縮短辦理時間，提高辦事效率。（二）集約用地管理。一是定向定點安排用地指標。對農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)優(yōu)先安排 用地指標；在非農(nóng)民集中居住區(qū)的農(nóng)民建房用地指標一般不作安排。二是建 立農(nóng)村宅基地退出回收機制。農(nóng)村建房必須堅持一戶一宅和建新拆舊原則， 入住農(nóng)民集中居住區(qū)的農(nóng)戶必須退出原宅基地和房屋，統(tǒng)一由村級集體組織 收回或調(diào)劑。國土部門及時做好集體土地使用證的注銷或轉(zhuǎn)戶登記工作，同 時各鎮(zhèn)（街道）可根據(jù)實際情況組建鎮(zhèn)（街道）土地儲備分中心，專事農(nóng)村 宅基地回收工作，做好土地存量的盤活工作，有條件的村也可與鎮(zhèn)（街道）土地儲備分中心掛鉤，共同做好農(nóng)村宅基地回收工作。三是加大村莊宅基地整理工作。

10、 在村、 鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃控制區(qū)域或需整體搬遷的區(qū)塊實行凍結(jié)原地改、擴、翻建，原則上50 戶以下的自然村要逐步予以撤并、搬遷。規(guī)劃控制區(qū)和搬遷區(qū)域的村民住宅，逐步實施拆除，遷入到規(guī)劃的農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)，有條件的逐步實施村莊整理，退宅還耕，做到土地資源占補平衡。 （三）減免相關(guān)規(guī)費。 農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)項目在辦理行政許可過程中， 除上繳國家、省、寧波市部分外，慈溪市及以下的所有行政性規(guī)費予以全免。其他技術(shù)性服務(wù)收費，按其收費標準下限減半收取。 （四）產(chǎn)權(quán)登記交易。 1 、按照“先土管后房管”的原則，落實土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)證登記。多層（高層）公寓憑慈溪市農(nóng)居統(tǒng)建房購買申請審批表及購房通知單辦理土地使用

11、權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，低層排屋由農(nóng)戶分別辦理慈溪市農(nóng)居自建房用地申請審批表后，辦理土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。土地性質(zhì)為集體使用土地的，國土部門核發(fā)集體土地使用證；土地性質(zhì)為國有行政劃拔土地的，國土部門核發(fā)國有行政劃拔土地使用證。 2 、交易上市必須經(jīng)過審批。持有集體土地使用證的，必須依法在本村范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)和調(diào)劑；持有國有行政劃拔土地使用證的，須由鎮(zhèn)（街道）申報，依法辦理相關(guān)手續(xù)準其交易。流轉(zhuǎn)和上市交易的農(nóng)戶今后不再安排建房和申購公寓房。 （五）財政金融扶持。經(jīng)批準實施的農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)項目，推行“以獎代補”政策，經(jīng)竣工驗收后，市財政按多層或高層公寓建筑面積每平方米100 元補助到實施主體，鎮(zhèn)（街道

12、）給予適當(dāng)配套，補助資金必須專項用于農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)項目的貸款貼息、規(guī)劃設(shè)計編制、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等建設(shè)和管理，以降低房屋建設(shè)成本。在農(nóng)民集中居住區(qū)申購多層公寓的農(nóng)戶，履行建新拆舊義務(wù)，不再申請建房的，經(jīng)村、鎮(zhèn)申報，市集居辦審核，由市財政獎勵3000 元/ 人，鎮(zhèn)（街道）配套獎勵1000 元/人。低層排屋不作任何獎勵。加強金融資金扶持。對農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)，市各級金融部門給予優(yōu)先優(yōu)惠貸款和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，入住農(nóng)戶可申請按揭貸款。此外，還鼓勵建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房，妥善解決農(nóng)村“雙困戶” （經(jīng)濟困難和住房困難）的實際需要，促進社會和諧共處；入住多層公寓的農(nóng)戶放棄農(nóng)村宅基地后，推行“四不變”政策

13、，即農(nóng)民身份不變、原村待遇不變、土地承包權(quán)不變、股份分紅權(quán)不變；把農(nóng)集區(qū)建設(shè)與環(huán)境整治、庭院整治、新環(huán)境百村改造工程等相結(jié)合，市鎮(zhèn)村三級共同投入，提高公建設(shè)施配套，完善公共服務(wù)功能，按照生產(chǎn)與生活相分離的原則，引導(dǎo)家庭工業(yè)向工業(yè)區(qū)塊內(nèi)的標準廠房集中或市、鎮(zhèn)兩級工業(yè)區(qū)塊集中，并多形式建設(shè)外來務(wù)工人員出租公寓，全面提高農(nóng)村人居環(huán)境；農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)應(yīng)按規(guī)劃審查確定的商業(yè)用房配置，原則上歸村（鎮(zhèn)）所有，用于發(fā)展壯大村級集體經(jīng)濟。（四）抓緊試點，積累經(jīng)驗結(jié)合工作總體安排，加強與有關(guān)鎮(zhèn)、街道農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)試點工作的聯(lián)系和督促，為全面推開積累經(jīng)驗。今年以來，對去年已批下的 36 個農(nóng)民集聚建房項目在

14、做好銜接、摸底、梳理的基礎(chǔ)上，選擇有條件的點，開展農(nóng)村建房制度改革和效益型農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)試點。周巷鎮(zhèn)、附海鎮(zhèn)、宗漢街道、三北鎮(zhèn)、長河鎮(zhèn)等鎮(zhèn)和街道部分條件相對較好的地方已經(jīng)開展農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)試點。從試點情況來看，建設(shè)方式共有3 種。一是鎮(zhèn)村聯(lián)建式。比如附海鎮(zhèn)，在鎮(zhèn)中心區(qū)域的相關(guān)行政村，統(tǒng)一規(guī)劃了面積105 畝的農(nóng)民公寓，首期規(guī)劃建造6 幢 21252 平方米，其中 2 幢公寓建設(shè)已開工建設(shè)，該鎮(zhèn)花塘村多層農(nóng)民公寓也進入規(guī)劃設(shè)計階段。二是村村聯(lián)建式。比如宗漢街道 160 套農(nóng)民公寓由周塘西村、史家村、漾山村、江東村、潮塘村、二塘新村等六個村聯(lián)建，主要解決六個村的住房困難戶。公寓規(guī)劃面積20

15、0 畝，已通過規(guī)劃會審，其中一期 19 畝 160 套聯(lián)建項目即將啟動。三是單村獨建式。如三北鎮(zhèn)施公山村農(nóng)民公寓，首期 11 畝已進入打樁啟動階段。長河鎮(zhèn)寧豐村農(nóng)民公寓，建設(shè)項目已立項，規(guī)劃面積31 畝，預(yù)計于9 月份開工。二、下步工作安排上階段，我市雖然在貫徹寧波市關(guān)于農(nóng)村住房制度改革文件精神、推進效益型農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)方面做了一些工作，但許多工作還是處在出題階段。下步實質(zhì)性推開還有許多工作要做。近期主要是做好以下幾方面工作。一是抓緊出臺好試點實施意見。在進一步對意見進行修改完善的基礎(chǔ)上，交市委市政府有關(guān)會議審核討論并下發(fā)。二是召開好推進效益型農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)現(xiàn)場會，對工作進行全面部署和動員，進一步統(tǒng)一思想認識。并加大政策宣傳力度，使基層干部群眾從心理上接受這一新生事物。三是指導(dǎo)督促好試點工作，推動面上工作開展。三、幾點建議一是建議上級在對我市開展效益型農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)方面在建設(shè)用地指標上給予適當(dāng)傾斜；適時調(diào)整全市土地利用總體