寶安西鄉(xiāng)鹽田街項(xiàng)目前期定位報(bào)告 44頁(yè)

1、11/7/20211持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道11/7/20212持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道尚美佳尚美佳 中國(guó)中國(guó)20112011年年5 5月月寶安西鄉(xiāng)鹽田街項(xiàng)目前期定位報(bào)告寶安西鄉(xiāng)鹽田街項(xiàng)目前期定位報(bào)告謹(jǐn)呈：旭生實(shí)業(yè)公司謹(jǐn)呈：旭生實(shí)業(yè)公司11/7/20213持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道內(nèi)容提要內(nèi)容提要 項(xiàng)目區(qū)位、屬性分析項(xiàng)目區(qū)位、屬性分析1 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)占位項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)占位2 項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)建項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)建3 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議項(xiàng)目定位及發(fā)展建議411/7/20214持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道一、項(xiàng)目區(qū)位分析一、項(xiàng)目區(qū)位分析u前海中心區(qū)前海中心區(qū)- -城市發(fā)展主軸線上城市發(fā)展主軸線上u地鐵一號(hào)線地鐵

2、一號(hào)線- -城市交通主動(dòng)脈上城市交通主動(dòng)脈上u西鄉(xiāng)客運(yùn)站西鄉(xiāng)客運(yùn)站- -城市商圈輻射之內(nèi)城市商圈輻射之內(nèi)羅湖中心區(qū)羅湖中心區(qū)1990-2000東門、國(guó)貿(mào)地鐵1號(hào)線福田中心區(qū)福田中心區(qū)購(gòu)物公園、會(huì)展中心地鐵1號(hào)線南山中心區(qū)南山中心區(qū)南山商業(yè)中心站地鐵2號(hào)線前海中心區(qū)前海中心區(qū)“西鄉(xiāng)中心站”地鐵1號(hào)線深圳市總體規(guī)劃草案(2007-2020)，西鄉(xiāng)碧海片區(qū)為深圳前海中心區(qū)的一部分。2000-20052000-20052005-20102005-20102010-20202010-2020項(xiàng)目區(qū)位示意項(xiàng)目區(qū)位示意城市西進(jìn)，傳承交通血脈，繼羅湖、福田、南山后的城市西進(jìn)，傳承交通血脈，繼羅湖、福田、南山后

3、的下一個(gè)城市發(fā)力帶。見(jiàn)證下一個(gè)下一個(gè)城市發(fā)力帶。見(jiàn)證下一個(gè)5 5年新中心。年新中心。11/7/20215持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目屬性分析一、一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析o占地面積：17838.5平方米o(hù)容積率：3.5o建筑面積： 62434.7平方米新新灣灣路路西西 鄉(xiāng)鄉(xiāng) 大大 道道寶寶安安大大 道道金金 海海 路路鹽鹽田田街街高高尚尚居居住住生生活活區(qū)區(qū)客運(yùn)站，沃客運(yùn)站，沃爾瑪商圈爾瑪商圈u 項(xiàng)目規(guī)模不大，基本以“裙樓+塔樓”規(guī)劃布局u 位于成熟居住區(qū)及商圈輻射范圍之內(nèi)，物業(yè)功能可靈活考慮。匯一城商匯一城商圈建設(shè)圈建設(shè)11/7/20216持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項(xiàng)目屬

4、性分析項(xiàng)目屬性分析二、項(xiàng)目四至分析二、項(xiàng)目四至分析o項(xiàng)目立于大面積城中村內(nèi)，短期內(nèi)周邊環(huán)境難以改進(jìn)。o四周無(wú)任何可借的景觀資源，視野局限。o隸屬于鹽田街委，片區(qū)內(nèi)生活氛圍井然有序，鬧中有靜。o緊鄰鹽田成衣街、鹽田街沿街商業(yè)氛圍濃。農(nóng)民房農(nóng)民房農(nóng)農(nóng)民民房房農(nóng)民房農(nóng)民房 項(xiàng)目廠房項(xiàng)目廠房 項(xiàng)目北面項(xiàng)目北面銀海旅館銀海旅館 項(xiàng)目東北面項(xiàng)目東北面品牌服裝門店品牌服裝門店鹽鹽田田街街項(xiàng)目北面項(xiàng)目北面鹽田社區(qū)治保會(huì)鹽田社區(qū)治保會(huì) 項(xiàng)目西面項(xiàng)目西面合正拆遷安置房合正拆遷安置房 項(xiàng)目四周項(xiàng)目四周鹽田村農(nóng)民房鹽田村農(nóng)民房 項(xiàng)目南面項(xiàng)目南面成衣街成衣街11/7/20217持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道小結(jié)小結(jié)區(qū)域?qū)?/p>

5、性界定：區(qū)域?qū)傩越缍ǎ撼鞘嗅绕鸬陌l(fā)力帶上，區(qū)域魅力已然彰顯。自身屬性界定：自身屬性界定：典型的城中村項(xiàng)目代表；商圈住宅結(jié)合部；鹽田居委內(nèi)。項(xiàng)目與區(qū)域項(xiàng)目與區(qū)域價(jià)值融合價(jià)值融合項(xiàng)目體現(xiàn)：項(xiàng)目體現(xiàn)：前海中心（區(qū)域增值）地鐵物業(yè)（交通增值）項(xiàng)目體現(xiàn)：項(xiàng)目體現(xiàn)：物業(yè)功能靈活；鬧中帶靜的天然氣質(zhì)。如何在城市中如何在城市中搶占一席之位搶占一席之位？11/7/20218持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)占位二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)占位o知己知彼，從市場(chǎng)中尋找機(jī)會(huì)。 大勢(shì)態(tài)：大勢(shì)態(tài)：“關(guān)內(nèi)關(guān)內(nèi)”土地飽和，現(xiàn)實(shí)版土地飽和，現(xiàn)實(shí)版“寸土寸金寸土寸金”愈演愈愈演愈烈。烈。“關(guān)外關(guān)外” ” 受眾關(guān)注持續(xù)升溫。城市西進(jìn)已是專

6、業(yè)人受眾關(guān)注持續(xù)升溫。城市西進(jìn)已是專業(yè)人士的共識(shí)！士的共識(shí)！ 寶安批量小幅增加寶安批量小幅增加創(chuàng)歷年住宅供應(yīng)新低創(chuàng)歷年住宅供應(yīng)新低2010年深圳全市批售住宅402萬(wàn)平米，同比減少12.95%，推售住宅414萬(wàn)平米，同比減少11.7%。房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年全市批售最多區(qū)域?yàn)辇垗彙毎?。其中龍崗小幅減少，寶安小幅增加。推售量變化不大。深圳歷年及2010年各區(qū)住宅房地產(chǎn)供應(yīng)情況住宅重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域，新居住中心的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移方向！11/7/20219持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道房地產(chǎn)政策冰天雪地政策年，市場(chǎng)成交下陷，首置、剛需凸顯，間歇冰天雪地政策年，市場(chǎng)成交下陷，首置、剛需凸顯，間歇性觀望態(tài)勢(shì)仍在繼續(xù)性觀望

7、態(tài)勢(shì)仍在繼續(xù) 政策關(guān)鍵詞供略大于求供略大于求2010年全市各區(qū)成交量均大幅回落，整體供求比在1.5：1以內(nèi)，屬于合理范圍。加息限購(gòu)二套房提高首付款提高首付比例支持中小戶支持剛需2010年深圳各區(qū)住宅房地產(chǎn)成交情況上半年連續(xù)兩次加息，累計(jì)加息給購(gòu)房者帶來(lái)心理壓力，在剛需市場(chǎng)中，低總價(jià)、高性比產(chǎn)品仍被看好。 限購(gòu)令加速樓市成交量二次觸底11/7/202110持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)占位二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)占位u著眼于寶安！著眼于寶安！“洼地效應(yīng)洼地效應(yīng)”，價(jià)格洼地既城市客戶的吸納力。，價(jià)格洼地既城市客戶的吸納力。20102010年深圳各區(qū)住宅成交均價(jià)年深圳各區(qū)住宅成交均價(jià) 20102010

8、年年4 4月月-2011-2011年年4 4月寶安新房成交均價(jià)與套數(shù)月寶安新房成交均價(jià)與套數(shù) 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元/ /平米平米 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元/ /平米平米 近年寶安均價(jià)與全市基本持平。龍華、中心區(qū)已進(jìn)入破近年寶安均價(jià)與全市基本持平。龍華、中心區(qū)已進(jìn)入破2 2萬(wàn)時(shí)代，西鄉(xiāng)作為三萬(wàn)時(shí)代，西鄉(xiāng)作為三大主力片區(qū)之一，即將蓄勢(shì)待發(fā)。大主力片區(qū)之一，即將蓄勢(shì)待發(fā)。龍華1.5萬(wàn)元以上占60%以上2萬(wàn)元以上占55%以上2萬(wàn)元以上占50%以上中心區(qū)西鄉(xiāng)11/7/202111持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)占位項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)占位u著眼于片區(qū)！高尚居住群，居住屬性突出，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。著眼于片區(qū)！高尚居住群，

9、居住屬性突出，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。圖例中戶型按區(qū)域樓盤戶型配比界定：小戶型60-70平米，中戶型80-110平米，大戶型120平米以上目前寶源路、新湖路及目前在建項(xiàng)目均以中等規(guī)模高尚住宅為主，戶型均目前寶源路、新湖路及目前在建項(xiàng)目均以中等規(guī)模高尚住宅為主，戶型均衡；未來(lái)西鄉(xiāng)片區(qū)將有衡；未來(lái)西鄉(xiāng)片區(qū)將有120120多萬(wàn)的住宅放量，偏向于規(guī)模盤中大戶型。品牌多萬(wàn)的住宅放量，偏向于規(guī)模盤中大戶型。品牌開(kāi)發(fā)商云集，裝修房市場(chǎng)缺位；開(kāi)發(fā)商云集，裝修房市場(chǎng)缺位；西鄉(xiāng)待售項(xiàng)目：匯一城中糧鴻云圣淘沙駿園金港華庭碧海名園中熙香緹灣泰華陽(yáng)光海灣檳城西岸海灣明珠花園碧?；▓@深圳恒生醫(yī)院西鄉(xiāng)體育中心碧海灣高爾夫俱樂(lè)部銀田工

10、業(yè)區(qū)富通城11/7/202112持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道u代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目-匯一城（匯一城（臨近項(xiàng)目，在售，銷售成績(jī)突出）臨近項(xiàng)目，在售，銷售成績(jī)突出）2011.1.1,2011.1.1,元旦，合正匯一城，開(kāi)盤共推出元旦，合正匯一城，開(kāi)盤共推出946946套單位，套單位，銷售銷售900900套，銷售率套，銷售率95%95%，銷售金額突破，銷售金額突破1515億；億； 均價(jià)均價(jià)1980019800元元/ /平米。一度為寶安成交金額之冠。平米。一度為寶安成交金額之冠?？偨妫?31520平米住宅建筑面積：1620000平米商業(yè)建筑面積：85000平米容積率：4.95住宅套數(shù)1493公寓套數(shù)57

11、4車位：2050東有萬(wàn)象，西匯一城。為前海，造中心。東有萬(wàn)象，西匯一城。為前海，造中心。mallmall，地鐵上蓋，綜合體，地鐵上蓋，綜合體11/7/202113持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道總建面：19204.6平米住宅建筑面積：53866.24平米商業(yè)建筑面積：17478.3平米辦公建筑面積：20050平米目前尾盤在售，售價(jià)18000-19000/平左右，含標(biāo)準(zhǔn)精裝1500元/平米。西岸唯一的綜合體樓盤西岸唯一的綜合體樓盤 u代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目-財(cái)富港財(cái)富港產(chǎn)品多為復(fù)式，具有超大贈(zèng)送空產(chǎn)品多為復(fù)式，具有超大贈(zèng)送空間；恒豐集團(tuán)將進(jìn)駐，自有物業(yè)，間；恒豐集團(tuán)將進(jìn)駐，自有物業(yè)，提升市場(chǎng)信心提升市場(chǎng)信

12、心 。（臨近項(xiàng)目區(qū)域，尾盤在售，小戶綜合體）（臨近項(xiàng)目區(qū)域，尾盤在售，小戶綜合體）11/7/202114持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道u代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目-玉湖灣（玉湖灣（臨近項(xiàng)目區(qū)域，售罄，精裝公寓）臨近項(xiàng)目區(qū)域，售罄，精裝公寓）總建面：92510平米住宅建筑面積：81000平米商業(yè)建筑面積：78000平米容積率：2.4住宅套數(shù)960均價(jià)：17000元/平米賣點(diǎn)：一線賣點(diǎn)：一線golf golf 、一線海景、一線海景 、超高贈(zèng)送、超高贈(zèng)送、500500米地鐵圈、純中戶、米地鐵圈、純中戶、多贈(zèng)送、多級(jí)道路多贈(zèng)送、多級(jí)道路”網(wǎng)中央網(wǎng)中央”、不高于、不高于2.52.5的豪宅級(jí)容積率、的豪宅級(jí)容積率、3

13、 3萬(wàn)平米萬(wàn)平米以上集中園林、中心區(qū)地段。以上集中園林、中心區(qū)地段。贈(zèng)送比例贈(zèng)送比例35-40%35-40%，快產(chǎn)快，快產(chǎn)快銷的營(yíng)銷策略銷的營(yíng)銷策略一居：一居：41-4341-43平米平米二居：二居：72-7772-77平米平米三居：三居：82-8982-89平米平米11/7/202115持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道u代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目-西津美地（西津美地（臨近項(xiàng)目區(qū)域，售罄，公寓）臨近項(xiàng)目區(qū)域，售罄，公寓）總建面：23143平米住宅面積：13170平米架空層園林：1115.98平米商業(yè)配套：2485.22平米均價(jià)：13000元/平米9090平米以下親地小戶型平米以下親地小戶型一居：一居：36-

14、3736-37平米平米二居：二居：73-8473-84平米平米戶型南北通透、落地大凸窗、空中花園戶型南北通透、落地大凸窗、空中花園面對(duì)客戶：泛面對(duì)客戶：泛8080后首置人群后首置人群11/7/202116持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道臨近地鐵一號(hào)線西鄉(xiāng)中心站。沃爾瑪、客運(yùn)站商圈輻射帶，商業(yè)價(jià)值帶動(dòng)住宅價(jià)值提升。隸屬鹽田街委，臨成衣街，社區(qū)商業(yè)配套好。項(xiàng)目周邊高尚住宅氛圍成形，提升居住檔次。周邊被農(nóng)民房包圍，無(wú)景觀優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目近西客站、銀田工業(yè)區(qū)、農(nóng)民房，臟亂的印象存在心理距離。自身體量較小，無(wú)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目可塑空間有限。周邊在建、在售項(xiàng)目規(guī)模較大，必然帶來(lái)部分客源的分流。 位于沿海中心區(qū)，區(qū)域規(guī)劃

15、，城市西進(jìn)，為項(xiàng)目帶來(lái)不可限量的增值空間。 西鄉(xiāng)后續(xù)高尚項(xiàng)目延續(xù)崛起，根據(jù)市場(chǎng)放量的速度借勢(shì)造市。 仍處于政策監(jiān)督期，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展拘謹(jǐn)，市場(chǎng)觀望期并未過(guò)渡。o項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目機(jī)會(huì)：項(xiàng)目威脅：11/7/202117持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道o項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：彌補(bǔ)劣勢(shì)：抓住機(jī)會(huì)：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：突出宜商、宜居、宜投資。為項(xiàng)目注入靈魂，提升項(xiàng)目認(rèn)知度。通過(guò)技術(shù)手段，分別項(xiàng)目與周邊鬧市的感知距離。跟隨城市西進(jìn)，做新居住中心區(qū)項(xiàng)目政策緊逼、連續(xù)加息，緩解購(gòu)房者心理壓力，考慮低總價(jià)、高性比產(chǎn)品。11/7/202118持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項(xiàng)目競(jìng)

16、爭(zhēng)占位項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)占位領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)老大產(chǎn)品有不可重復(fù)性游戲規(guī)則的制定者追隨者追隨者次/非主流市場(chǎng)市場(chǎng)主流產(chǎn)品搭便車，借勢(shì)補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者敏銳的機(jī)會(huì)主義者創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙，目標(biāo)明確挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者中大規(guī)模市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值改變游戲規(guī)則前提：需要開(kāi)發(fā)商具備一定影響前提：需要開(kāi)發(fā)商具備一定影響力，項(xiàng)目自身素質(zhì)較好。力，項(xiàng)目自身素質(zhì)較好。前提：大規(guī)模進(jìn)攻策略，對(duì)項(xiàng)目規(guī)前提：大規(guī)模進(jìn)攻策略，對(duì)項(xiàng)目規(guī)模有一定要求。模有一定要求。前提：缺少差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件，一般前提：缺少差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件，一般穩(wěn)打慢跑的發(fā)展策略。穩(wěn)打慢跑的發(fā)展策略。行業(yè)老大產(chǎn)品有不可重復(fù)性游戲規(guī)則的制定者城市的補(bǔ)缺者，植入特有

17、產(chǎn)品概念和創(chuàng)新，提升項(xiàng)目認(rèn)知。城市的補(bǔ)缺者，植入特有產(chǎn)品概念和創(chuàng)新，提升項(xiàng)目認(rèn)知。11/7/202119持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道 三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)建三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)建房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)值城市發(fā)城市發(fā)展價(jià)值展價(jià)值區(qū)域規(guī)區(qū)域規(guī)劃價(jià)值劃價(jià)值商圈物商圈物業(yè)價(jià)值業(yè)價(jià)值地鐵物地鐵物業(yè)價(jià)值業(yè)價(jià)值價(jià)值提煉價(jià)值提煉內(nèi)外價(jià)值體系內(nèi)外價(jià)值體系地鐵物地鐵物業(yè)價(jià)值業(yè)價(jià)值產(chǎn)品認(rèn)產(chǎn)品認(rèn)知價(jià)值知價(jià)值通過(guò)價(jià)值提煉和塑造，確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位，拔高項(xiàng)目?jī)r(jià)值。通過(guò)價(jià)值提煉和塑造，確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位，拔高項(xiàng)目?jī)r(jià)值?？陀^存在（外）客觀存在（外）客觀存在（外）客觀存在（外）客觀存在（外）客觀存在（外）客觀存在（內(nèi)）客觀存在（內(nèi)）客觀存在（內(nèi)）

18、客觀存在（內(nèi)）主觀打造（內(nèi)）主觀打造（內(nèi)）11/7/202120持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道四、項(xiàng)目定位及發(fā)展建議四、項(xiàng)目定位及發(fā)展建議o檔次定位通過(guò)地塊因子分析，尋找地塊自身資源條件與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔次的匹配度：通過(guò)地塊因子分析，尋找地塊自身資源條件與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔次的匹配度：根據(jù)地塊自身因素、區(qū)域環(huán)境條件、最大價(jià)值化實(shí)現(xiàn)根據(jù)地塊自身因素、區(qū)域環(huán)境條件、最大價(jià)值化實(shí)現(xiàn)建議開(kāi)發(fā)中高檔物業(yè)。建議開(kāi)發(fā)中高檔物業(yè)。11/7/202121持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)占位結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)占位融入?yún)^(qū)域價(jià)值體系融入?yún)^(qū)域價(jià)值體系具延展性、聯(lián)想性，以便后期擴(kuò)充具延展性、聯(lián)想性，以便后期擴(kuò)充結(jié)合檔次

19、定位結(jié)合檔次定位充分提煉價(jià)值優(yōu)勢(shì)資充分提煉價(jià)值優(yōu)勢(shì)資源源符合項(xiàng)目自身特質(zhì)符合項(xiàng)目自身特質(zhì)塑造認(rèn)知價(jià)值塑造認(rèn)知價(jià)值o形象定位（城市新生代，活力、創(chuàng)新、國(guó)際化）（城市新生代，活力、創(chuàng)新、國(guó)際化）（中高檔）（中高檔）（生動(dòng)簡(jiǎn)捷的生活理念）（生動(dòng)簡(jiǎn)捷的生活理念）（功能靈活、偏重居住性）（功能靈活、偏重居住性）（宜商、宜居、宜投資）（宜商、宜居、宜投資）（城市新居住中心）（城市新居住中心）11/7/202122持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道高精神附加值高精神附加值, ,提高項(xiàng)目認(rèn)知提高項(xiàng)目認(rèn)知o形象定位闡述關(guān)鍵詞o “活力四射、高效前瞻、創(chuàng)意空間、國(guó)際化符號(hào)”yohoyoho是一種年輕的心態(tài)。這里是一種年

20、輕的心態(tài)。這里的人，懂得品味生活，把握潮流的人，懂得品味生活，把握潮流脈搏，充滿個(gè)性和活力！脈搏，充滿個(gè)性和活力！11/7/202123持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道認(rèn)知價(jià)值認(rèn)知價(jià)值1 1：品牌化、符號(hào)化：品牌化、符號(hào)化生活理念：提倡生活理念：提倡“joy of living”joy of living”快樂(lè)生活、輕松生活快樂(lè)生活、輕松生活 ，將，將yohoyoho生活生活品牌化。時(shí)下，快節(jié)奏生活帶來(lái)的亞品牌化。時(shí)下，快節(jié)奏生活帶來(lái)的亞健康危機(jī)，充斥著每個(gè)人的內(nèi)心生活。健康危機(jī)，充斥著每個(gè)人的內(nèi)心生活。連續(xù)加息，步步緊逼的房地產(chǎn)政策，連續(xù)加息，步步緊逼的房地產(chǎn)政策，不斷為購(gòu)房者添加壓力。積極的生

21、活不斷為購(gòu)房者添加壓力。積極的生活理念將會(huì)迎合人心。理念將會(huì)迎合人心。11/7/202124持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道認(rèn)知價(jià)值認(rèn)知價(jià)值2 2：國(guó)際化、綠色智能化：國(guó)際化、綠色智能化住宅智能化，將各種家庭自住宅智能化，將各種家庭自動(dòng)化設(shè)備、計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)系動(dòng)化設(shè)備、計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與建筑技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)結(jié)統(tǒng)與建筑技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)結(jié)合。打造一個(gè)健康、時(shí)尚的合。打造一個(gè)健康、時(shí)尚的生活環(huán)境。生活環(huán)境。環(huán)保、安全雙保障。環(huán)保、安全雙保障。排出污濁空氣排出污濁空氣排氣機(jī)排氣機(jī)進(jìn)風(fēng)口進(jìn)風(fēng)口室內(nèi)空氣流動(dòng)室內(nèi)空氣流動(dòng)直接引入新風(fēng)直接引入新風(fēng)定時(shí)調(diào)速開(kāi)關(guān)進(jìn)風(fēng)口出風(fēng)口進(jìn)風(fēng)口 室內(nèi)通風(fēng)換氣系統(tǒng)室內(nèi)通風(fēng)換氣系統(tǒng)11/7/

22、202125持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道認(rèn)知價(jià)值認(rèn)知價(jià)值3 3：主題裝飾、定制式精裝：主題裝飾、定制式精裝我的生活我做主！我的生活我做主！體現(xiàn)個(gè)性、創(chuàng)意的生活態(tài)度，定體現(xiàn)個(gè)性、創(chuàng)意的生活態(tài)度，定制服務(wù)代表產(chǎn)品的制服務(wù)代表產(chǎn)品的尊貴和特權(quán)尊貴和特權(quán)。在標(biāo)準(zhǔn)化裝修的基礎(chǔ)上，享受在標(biāo)準(zhǔn)化裝修的基礎(chǔ)上，享受精精致、樂(lè)趣致、樂(lè)趣生活。生活。童真小資童真小資創(chuàng)意小資創(chuàng)意小資時(shí)尚小資時(shí)尚小資sohosoho小資小資11/7/202126持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道認(rèn)知價(jià)值認(rèn)知價(jià)值4 4：年輕化：年輕化忙并快樂(lè)著，快樂(lè)忙并快樂(lè)著，快樂(lè)分享著！分享著！網(wǎng)絡(luò)客戶群的心聲網(wǎng)絡(luò)客戶群的心聲共鳴。共鳴。這里有一個(gè)時(shí)代的

23、聲音，有一群志這里有一個(gè)時(shí)代的聲音，有一群志趣相投的朋友。趣相投的朋友。彼此的交流可以深化內(nèi)心，拉近心彼此的交流可以深化內(nèi)心，拉近心與心的距離。與心的距離。11/7/202127持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道認(rèn)知價(jià)值認(rèn)知價(jià)值5 5：城市的動(dòng)力先鋒：城市的動(dòng)力先鋒唯有緊跟城市的脈動(dòng)，才能唯有緊跟城市的脈動(dòng)，才能遠(yuǎn)瞻城市的生活！遠(yuǎn)瞻城市的生活！年輕需要施展的舞臺(tái)。年輕需要施展的舞臺(tái)。這里就是一個(gè)供遠(yuǎn)瞻和演繹的這里就是一個(gè)供遠(yuǎn)瞻和演繹的平臺(tái)。平臺(tái)。11/7/202128持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位物業(yè)類型選擇原則：物業(yè)類型選擇原則： 地塊規(guī)劃指標(biāo)限制地塊規(guī)劃指標(biāo)限制 項(xiàng)目建面項(xiàng)目建面6

24、2434.762434.7平米平米 市場(chǎng)空間分析市場(chǎng)空間分析剛性需求主流、投資自住兩剛性需求主流、投資自住兩相宜。相宜。 政策限制考慮政策限制考慮仍處于政策監(jiān)督期，部分改仍處于政策監(jiān)督期，部分改善生活置業(yè)仍受限制。善生活置業(yè)仍受限制?？赡芪飿I(yè)類型可能物業(yè)類型o項(xiàng)目可能的物業(yè)類型o項(xiàng)目建模：裙樓+塔樓o項(xiàng)目類型及屬性偏向：o普通住宅（住宅性質(zhì)）o商務(wù)辦公（商務(wù)性質(zhì)）o酒店公寓（酒店性質(zhì)）11/7/202129持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道方向一方向一方向二方向二方向三方向三方向考慮方向考慮普通住宅商務(wù)辦公酒店式公寓引進(jìn)酒店進(jìn)駐引入酒店式服務(wù)概念方向評(píng)判方向評(píng)判項(xiàng)目檔次定位中高檔，僅以普通住宅項(xiàng)目入

25、市，難以吸引大眾，價(jià)格空間難以提升。項(xiàng)目離干路距離較遠(yuǎn)，立于居住片區(qū)，昭示性較弱，價(jià)格高，銷售速度慢，純辦公物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。項(xiàng)目體量較小，引入酒店前期投入成本高，且減少項(xiàng)目可售面積，不立于資金回籠。市場(chǎng)常規(guī)做法，風(fēng)險(xiǎn)低，但不一定實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。方向建議方向建議o項(xiàng)目發(fā)展初判11/7/202130持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道概念整合提升產(chǎn)品價(jià)值概念整合提升產(chǎn)品價(jià)值（公寓為主，商務(wù)酒店增值配套）（公寓為主，商務(wù)酒店增值配套）o打造片區(qū)內(nèi)唯一的一個(gè)核心力，三大價(jià)值體系。一個(gè)核心力，三大價(jià)值體系。o項(xiàng)目核心價(jià)值11/7/202131持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道城中西域城中西域升級(jí)版定制精裝公寓升級(jí)版

26、定制精裝公寓yoho國(guó)際新領(lǐng)域國(guó)際新領(lǐng)域引入酒店服務(wù)式管理、引入酒店服務(wù)式管理、商務(wù)居住空間靈活分商務(wù)居住空間靈活分割、地鐵商圈活力帶割、地鐵商圈活力帶價(jià)值二：泛綜合體價(jià)值二：泛綜合體價(jià)值一：升級(jí)版定制價(jià)值一：升級(jí)版定制生態(tài)智能、主題裝飾、生態(tài)智能、主題裝飾、雙復(fù)式精裝修、靈動(dòng)雙復(fù)式精裝修、靈動(dòng)空間空間價(jià)值三：價(jià)值三：yohoyoho集結(jié)令集結(jié)令宣揚(yáng)輕松生活、快樂(lè)宣揚(yáng)輕松生活、快樂(lè)生活的理念，網(wǎng)羅客生活的理念，網(wǎng)羅客戶心脈戶心脈o 核心價(jià)值：前海中心區(qū)、主城沿線帶，新居住核心價(jià)值：前海中心區(qū)、主城沿線帶，新居住中心區(qū)，地段決定價(jià)值。中心區(qū)，地段決定價(jià)值。o 三大價(jià)值體系三大價(jià)值體系11/7/2

27、02132持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道戶型定位戶型定位o全市歷往“投資+剛需”的物業(yè)形態(tài)偏向以“剛需”為主，改善型物業(yè)和大戶型物業(yè)為市場(chǎng)成交主流。寶安片區(qū)小戶型物業(yè)和大戶型物業(yè)成交比例相當(dāng)。除市區(qū)外，是“投資+自住”客戶較為匯集的區(qū)域。調(diào)控政策重撞投資客戶，物業(yè)形態(tài)來(lái)看，投資成份銳減。調(diào)控政策重撞投資客戶，物業(yè)形態(tài)來(lái)看，投資成份銳減。2010年深圳全市各區(qū)成交戶型面積、套數(shù)、比例圖。11/7/202133持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道戶型定位戶型定位o 根據(jù)目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目（80-120平米中大戶型為主），及項(xiàng)目自身定位，政策限制，市場(chǎng)戶型成交比例，建議戶型定位以中小戶型為主。o 建議主力戶型:

28、60-90平米o(hù) 建筑設(shè)計(jì)上考慮靈活分割、自由組合、創(chuàng)意空間。o 戶型模擬配比戶型面積配比一房40-5020%小二房60-7035%大二房（復(fù)式）70-9035%三房100-11010%o“送面積”、控制總價(jià)、實(shí)際低單價(jià)兩極戶型少量，偏重小戶型。60-90平米小戶型占70%。11/7/202134持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道客戶類別客 戶 特 征客 戶 來(lái)源比例自住（首次置業(yè)）城市新貴，有點(diǎn)積蓄，置業(yè)保守，看重項(xiàng)目產(chǎn)品素質(zhì)。深圳市區(qū)、寶安片區(qū)白領(lǐng)35%自住+投資（首次置業(yè)）更看重區(qū)域規(guī)劃前景，項(xiàng)目升值潛力，自主創(chuàng)業(yè)型消費(fèi)群。深圳市區(qū)、西鄉(xiāng)本土私營(yíng)業(yè)主及企業(yè)白領(lǐng)、在此工作的其它區(qū)域置業(yè)者40%投

29、資（二次置業(yè)）看重項(xiàng)目增值性，以租為主。 全市范圍15%游離客戶性價(jià)比西鄉(xiāng)區(qū)本土企業(yè)普通員工10%客戶定位客戶定位11/7/202135持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道價(jià)格定位價(jià)格定位o價(jià)格預(yù)測(cè)市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)：參考此片區(qū)與該案同類項(xiàng)目均價(jià)價(jià)格：14000元-15000/平米，保守取14500元/平方米。市場(chǎng)升幅：預(yù)計(jì)在5%-8%產(chǎn)品溢價(jià)格：住宅產(chǎn)品溢價(jià)空間在7%左右,以5%市場(chǎng)增幅保守預(yù)計(jì)此項(xiàng)目銷售均價(jià)： 14500*（1+5%）2*（1+7%） =17000元/平米 以8%市場(chǎng)增幅樂(lè)觀預(yù)計(jì)此項(xiàng)目銷售均價(jià)： 14500*（1+8%）2*（1+7%） =18000元/平米 建議住宅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間：建議住宅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間：17000170001800018000元元/ /平米平米（贈(zèng)送（贈(zèng)送10001000元元/ /平米裝修）平米裝修）11/7/202136持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道四、項(xiàng)目發(fā)展建議四、項(xiàng)目發(fā)展建