渝開發(fā)股份 重慶市蘇家壩C2項目調(diào)研定位及規(guī)劃建議報告127P

1、渝開發(fā)股份蘇家壩c2項目*調(diào)研定位報告規(guī)劃建議報告syswin思源經(jīng)紀(jì)重慶 april，2009思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目思路提綱發(fā)現(xiàn)問題定位問題解決問題思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin br

2、okerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目發(fā)現(xiàn)問題項目屬性研判基本判斷1：項目位于城市核緣地帶，具備較好的交通條件和配套 c2項目位于菜園壩大橋南橋頭，毗鄰會展中心，距離南坪商圈僅1公里距離。菜園壩大橋使得本項目和渝中區(qū)、江北區(qū)的距離大大縮短，而將在2010 年建成通車的輕軌3號線車站也近鄰本項目。 地塊位于城市制高點，遠眺渝中半島，城市景觀盡收眼底；近觀壯闊長江景觀，自然景觀優(yōu)勢明顯。思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝

3、中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位項目距離渝中區(qū)人口密集區(qū)域，兩路口及流動人口聚集地菜園壩片區(qū)僅一橋之隔，直線距離2公里；項目距離南岸區(qū)核心商圈僅2公里，本項目地塊位于渝中區(qū)與南岸區(qū)交界處，兩路口、菜園壩及南岸區(qū)中心區(qū)域聚集了大量的消費人口。c2項目發(fā)現(xiàn)問題項目屬性研判基本判斷2：項目位于南坪商圈、菜園壩、兩路口及解放碑的重要

4、連接帶思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位項目周邊可利用基礎(chǔ)生活、商業(yè)配套相對較少，主要以汽車服務(wù)、餐飲以及百貨為主；本案距離南坪核心商圈、南濱路繁華商業(yè)街僅3公里，其配套可直接納入本案輻射范圍，可利用商業(yè)體量近100萬平方米。c2項目發(fā)現(xiàn)問題項目屬性研判基本判斷3：南坪核心商圈、南濱路繁華商業(yè)街

5、是本案可直接利用的配套資源思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目發(fā)現(xiàn)問題項目屬性研判基本判斷4：小規(guī)模的低容積率、低密度項目用地面積：9683平米地上建筑面積：17429平米far1.8建筑密度40%/綠地率35%土地用途：r2二類居住用地/c1行政辦公用地限制條件：建筑高度不超過黃海高程3

6、00米退讓軌道交通保護線接近60米思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目定位問題定位問題成本較高，對項目的打造產(chǎn)生了一定制約！本項目的優(yōu)勢和劣勢同樣突出，難以形成自身獨特的競爭優(yōu)勢和市場競爭力！初核成本4700元/平米凈利潤設(shè)計值15%項目預(yù)計售價（套內(nèi)）6000元/平米vs亞太商谷6500

7、元/平米上海城lomo7100元/平米萬達廣場6520元/平米融僑半島6500元/平米 問題：成本較高！項目地塊較小，難以形成規(guī)模優(yōu)勢！菜園壩大橋影響項目品質(zhì)！限高、建筑密度等條件限制了規(guī)劃方案！思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位根據(jù)對重慶房管局歷年公布的批準(zhǔn)預(yù)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，重慶主城區(qū)商品房200

8、8年全年批準(zhǔn)預(yù)售體量為1968.74萬平方米，銷售建筑體量為1222.83萬平方米，供求比約為1：0.62，供求形勢相對2007年較差。數(shù)據(jù)來源：重慶房交所網(wǎng)站統(tǒng)計，體量以建筑體量計算為準(zhǔn)年份200620072008供求比1：0.861：0.921：0.62c2項目市場背景宏觀市場20062008年重慶商品房市場供求關(guān)系思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.

9、tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位根據(jù)思源對歷年重慶商品房市場開盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，2008年，重慶市主城區(qū)商品房供應(yīng)建筑面積為767.85萬平方米，相對2007年降低18.15%，推盤個數(shù)減少18個，單盤年均推案建筑體量為3.75萬平方米，相對2007年減少約11%。數(shù)據(jù)來源：思源月度新盤監(jiān)控數(shù)據(jù)說明：以下重慶市主城區(qū)供應(yīng)數(shù)據(jù)來源為我司對年度開盤樓盤的跟蹤，開盤標(biāo)準(zhǔn)為樓盤在媒體、短信以及戶外廣告告知。 c2項目市場背景宏觀供應(yīng)狀況20062008年重慶商品房市場供應(yīng)體量思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596

10、668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位2008年重慶主城區(qū)商品房成交建筑體量下滑較大的原因有三：一、2007年樓市較好，部分需求市場被2007年提前透支；二、2008年整體宏觀經(jīng)濟環(huán)境較差，不利政策及經(jīng)濟危機、自然災(zāi)害等負面消息取代了利好政策的推動；三、開發(fā)企業(yè)迫于資金等壓力頻繁使用降價促銷行為，致使需求群體持幣待購情緒加重。 2008年全年重慶主城區(qū)商品房成交建筑面積體量為1222.83萬平方米，

11、同比減少36.82%，減少銷售體量712.65萬平方米，同比2006年減少19.13%。數(shù)據(jù)來源：重慶市房交所網(wǎng)站 c2項目市場背景宏觀需求狀況年度商品房市場成交體量分析思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位南岸區(qū)、北部新區(qū)、渝北區(qū)以及江北區(qū)銷售面積排名前列，繼續(xù)成為主城的熱銷區(qū)域,所占總體比例分別

12、為18%、15%、14%。供應(yīng)體量較大、交通便利、投資屬性較重以及自然資源豐富是成交熱點區(qū)域的主要特征。數(shù)據(jù)來源：重慶市房交所網(wǎng)站 c2項目市場背景宏觀需求狀況重慶主城區(qū)區(qū)域成交體量分析思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位2008年重慶市主城區(qū)商品房成交建面均價為3978元/平方米，同比2007年

13、上漲22.77%。剛性需求是成交價格年年上漲的重要支撐。數(shù)據(jù)來源：重慶市房交所網(wǎng)站 c2項目市場背景宏觀需求狀況年度商品房市場成交均價分析思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位 根據(jù)思源對重慶房地產(chǎn)交易所網(wǎng)站的每日監(jiān)控統(tǒng)計， 與2007年宏觀大勢環(huán)境較好、重要利好政策相繼出臺、購房人群情緒高漲以及投

14、資環(huán)境較好的情況相比，2008年的重慶樓市進入了高速發(fā)展后的緩沖期，宏觀經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)惡化、股市大跌、投資人群大量現(xiàn)金被套以及購房人群觀望情緒出現(xiàn)，同時商品房價格居高不下，在樓市成交市場背景相對較差的前提下，重慶主城區(qū)商品房成交市場相對2007年已經(jīng)風(fēng)光不在，成為開發(fā)企業(yè)談此色變的板塊。c2項目市場背景重慶市商品房市場小結(jié)思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.

15、tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目解決之道物業(yè)發(fā)展可能性假設(shè)商務(wù)類產(chǎn)品小戶型公寓豪宅公寓物業(yè)發(fā)展方向商務(wù)類產(chǎn)品*business products思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目解決思路定位核心問題：如何實現(xiàn)項目價值思源觀點：通過產(chǎn)品功能的轉(zhuǎn)換和復(fù)合提

16、升價值！商務(wù)性質(zhì)產(chǎn)品價值遠高于住宅類產(chǎn)品！思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目市場調(diào)研重慶商務(wù)辦公市場隨著重慶市經(jīng)濟的發(fā)展，商務(wù)市場的逐步推演，企業(yè)對辦公場所的需求在持續(xù)增加，且其對場所標(biāo)準(zhǔn)的需求越來越高，才致使近年來高端寫字樓的大量出現(xiàn)。2001-2008寫字樓交易面積（萬平方米）數(shù)據(jù)來

17、源：2002-2008重慶市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)交易報表年份主城區(qū)渝中區(qū)江北、渝北區(qū)沙坪壩九龍坡南岸區(qū)交易面積占主城比重交易面積占主城比重交易面積占主城比重交易面積占主城比重交易面積占主城比重20018.914.5350.80%3.3837.90%0.596.60%-20029.474.648.60%1.4615.40%-200323.1410.8246.70%1.426.10%0.371.60%-7.9534.40%200422.6111.6351.40%2.7412.10%0.73.10%0.52.20%1.998.80%200519.215.3928.10%2.5213.10%0.

18、854.40%0.834.30%1.718.90%200639.825.5413.90%15.6439.30%1.343.40%0.10.30%0.040.10%200746.186.2413.52%4.7310.25%0.260.56%3.397.33%0.972.11%200835.895.6815.83%5.3214.82%0.310.86%2.326.46%0.691.92%總量205.2354.4326.52%37.2118.13%4.422.15%7.143.48%13.356.50%p主城區(qū)寫字樓物業(yè)2001-2008年交易量總量為205.23萬平方米，2001-2002年均在1

19、0萬平方米以下，2003年后突然放量，交易量翻了一倍，2003-2005年交易量均在20萬平方米左右。2001-2008年交易總量為54.43萬平方米，占主城區(qū)26.52%，其次為江北區(qū)渝北和交易總量為37.21萬平方米和13.35平方米，占主城區(qū)的比重分別為18.13% 和6.5%。思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-8659666

20、8蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目市場調(diào)研重慶商務(wù)辦公市場從成交角度分析，渝中區(qū)及江北區(qū)仍是主城區(qū)辦公物業(yè)交易最活躍的區(qū)域，南岸區(qū)目前處于快速發(fā)展和追趕的階段。2001-2008寫字樓交易總金額（億元）數(shù)據(jù)來源：2002-2008重慶市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)交易報表主城區(qū)渝中區(qū)江北、渝北區(qū)沙坪壩九龍坡南岸區(qū)交易金額占主城比重交易金額占主城比重交易金額占主城比重交易金額占主城比重交易金額占主城比重20013.371.9959.10%1.0531.20%0.195.60%-20022.181.1954.60%0.3415.60%-20037.224.1257.10%0.385.30%0.060.

21、80%-2.1930.30%20047.234.0756.30%1.0214.10%0.121.70%0.081.10%0.030.40%20056.92.7940.40%1.1717.00%0.192.80%0.172.50%0.568.10%200614.853.0520.54%5.9940.34%0.362.42%0.040.27%0.010.07%200719.963.3616.83%2.0710.37%0.120.60%1.276.36%0.31.50%200816.53.0818.67%2.6115.82%0.140.85%0.895.3%0.231.39%總金額78.2123.6

22、530.24%14.6318.71%1.181.51%2.453.13%3.093.95%p從市場交易金額上來看，渝中區(qū)和江北區(qū)占了重慶主城區(qū)商務(wù)市場總成交金額48%的份額，南岸區(qū)由于高端寫字樓在2007年前出現(xiàn)相對較少，所占比例較小，但2008年開始南岸區(qū)入市的較多寫字樓項目，提升了南岸區(qū)辦公物業(yè)在主城區(qū)所占比例。思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.te

23、l： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目市場調(diào)研重慶商務(wù)辦公市場從成交金額角度分析，渝中區(qū)及江北區(qū)仍是主城區(qū)辦公物業(yè)交易最活躍的區(qū)域，南岸區(qū)目前處于快速發(fā)展和追趕的階段。2001-2008寫字樓交易總金額（億元）數(shù)據(jù)來源：2002-2008重慶市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)交易報表p從市場交易金額上來看，渝中區(qū)和江北區(qū)占了重慶主城區(qū)商務(wù)市場總成交金額48%的份額，南岸區(qū)由于高端寫字樓在2007年前出現(xiàn)相對較少，所占比例較小，但2008年開始南岸區(qū)入市的較多寫字樓項目（喜來登、浪高廣場等），提升了南岸區(qū)辦公物業(yè)在主城區(qū)所占比例。主城區(qū)渝中區(qū)江北、渝北區(qū)沙坪壩九龍坡南岸區(qū)交易

24、金額占主城比重交易金額占主城比重交易金額占主城比重交易金額占主城比重交易金額占主城比重20013.371.9959.10%1.0531.20%0.195.60%-20022.181.1954.60%0.3415.60%-20037.224.1257.10%0.385.30%0.060.80%-2.1930.30%20047.234.0756.30%1.0214.10%0.121.70%0.081.10%0.030.40%20056.92.7940.40%1.1717.00%0.192.80%0.172.50%0.568.10%200614.853.0520.54%5.9940.34%0.362

25、.42%0.040.27%0.010.07%200719.963.3616.83%2.0710.37%0.120.60%1.276.36%0.31.50%200816.53.0818.67%2.6115.82%0.140.85%0.895.3%0.231.39%總金額78.2123.6530.24%14.6318.71%1.181.51%2.453.13%3.093.95%思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center

26、/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目市場調(diào)研重慶商務(wù)辦公市場從成交均價分析，渝中區(qū)及江北區(qū)辦公物業(yè)成交均價相對較高，南岸區(qū)成交均價相對較低，但南岸區(qū)與渝中區(qū)距離較近，且自然景觀資源相對較好，辦公物業(yè)成交均價具有較大的發(fā)展空間。2001-2008寫字樓交易建面平均單價（元/平方米）年份主城區(qū)渝中區(qū)江北、渝北區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)20013786438930923232-2002229925812298-20033103380726791589-276120043179349537113124248743552

27、00535905177462922732043329220063731 5494 3832 2700 3487 1813 20074324 5390 4378 4319 3756 3110 2008459854214898447238413358數(shù)據(jù)來源：2002-2007重慶市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)交易報表p 重慶寫字樓物業(yè)單價波動幅度較大，2008年主城區(qū)寫字樓建面均價為4598元/平方米，渝中區(qū)和江北區(qū)寫字樓建面單價高出主城區(qū)平均值，分別為5421元/平方米和4898元/平方米。思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-8659666

28、8syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目市場調(diào)研重慶商務(wù)辦公市場調(diào)研已入住寫字樓狀況據(jù)不完全統(tǒng)計，重慶市目前總建筑面積在1萬平米以上的在售或已投入使用的辦公樓近60棟，且大部分分布于渝中區(qū)，但是在重慶城市建設(shè)快速發(fā)展的大背景下，大眾對重慶經(jīng)濟的看好也加速了對寫字樓物業(yè)的投資，其它主城區(qū)的中檔、中高檔寫字樓在逐步增加，特別是南岸區(qū)和江北區(qū)。思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400

29、010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目市場調(diào)研重慶商務(wù)辦公市場調(diào)研主城區(qū)辦公物業(yè)主要集中在渝中區(qū)、江北區(qū)以及渝北區(qū)，面積比占總體74.2%已入駐寫字樓體量統(tǒng)計目前重慶市主城區(qū)已投入使用的寫字樓共計202.8萬平方米，渝中區(qū)作為重慶市cbd中新，其寫字樓物業(yè)所占比例最大，為38.1%。江北區(qū)作為城市發(fā)展的又一重心，其辦公物業(yè)發(fā)展迅速，目前所占比例為18

30、.9%。區(qū)域辦公面積（萬平方米）百分比高新區(qū)10.3 5.1%江北區(qū)38.4 18.9%九龍坡區(qū)20.1 9.9%南岸區(qū)7.7 3.8%沙坪壩區(qū)16.0 7.9%渝北區(qū)34.9 17.2%渝中區(qū)77.2 38.1%總計202.8 思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目市場調(diào)研重慶商務(wù)辦公市場

31、調(diào)研p 目前市場上的中高端寫字樓的租金平均水平在48元/平米/月左右，售價為7000元左右（含二手房）。項目名稱租賃價格（元/月平方米) 套內(nèi)均價(元/平方米)空置率解放碑板塊紐約紐約 70900020%重慶國際貿(mào)易中心 527000-1000030%大都會商務(wù)大廈 110（含物管費）1%重慶世界貿(mào)易中心60162559%觀音橋板塊中信大廈27630065%理想大廈21700045%未來國際60850017%同聚遠景 70700010%嘉年華大廈5510%佳樂紫光23580060%美源國際商務(wù)大廈 4858008%兩路口板塊地產(chǎn)大廈 45510029%重慶希爾頓大廈 70800014%石橋鋪板

32、塊渝高未來大廈40650030%大西洋國際38480018%渝高廣場ef26620010%申基會展國際60679423%楊家坪板塊龍湖西城天街40800067%南坪板塊浪高凱悅商務(wù)大廈298%空港板塊金易都會 18300014%中高端寫字樓租金及售價統(tǒng)計思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目

33、市場調(diào)研重慶商務(wù)辦公市場調(diào)研根據(jù)對重慶在售寫字樓市場的調(diào)研，目前重慶寫字樓市場總供應(yīng)體量約為47萬平方米，套內(nèi)均價約為11000元/平方米。區(qū)域項目名稱體量(萬平方米)套內(nèi)均價九龍坡區(qū)中新城上城912000江北區(qū)世紀(jì)英皇4.212000南岸區(qū)西南經(jīng)濟協(xié)作大廈813000渝北區(qū)財富中心78300渝北區(qū)揚子江商務(wù)中心2.86800北部新區(qū)龍湖國際4.19000南岸區(qū)喜來登10.012000北部新區(qū)上丁企業(yè)園區(qū)2.06700總計/平均47.111016在售寫字樓統(tǒng)計思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokera

34、ge chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目市場調(diào)研南岸區(qū)商務(wù)辦公市場調(diào)研目前南岸區(qū)辦公物業(yè)市場處于發(fā)展階段，租金建面租金約在2031元/月/平方米左右，套內(nèi)售價（含二手房）約為6700元/平方米。p據(jù)不完全統(tǒng)計，南岸區(qū)目前主要的已投入使用的辦公樓共計4棟，辦公物業(yè)體量約為8.5萬平方米。項目名稱租賃價格（元/月平方米) 套內(nèi)均價(元/平方米) 空置率 總體量浪高凱悅大廈27-40850020%2.8城市之光16-24580030

35、%2.1宏聲廣場20-35620015%2.12聚豐大廈15-23530040%1.5平均/總計值20-31670030%8.52思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目市場調(diào)研南岸區(qū)商務(wù)辦公市場調(diào)研目前南岸區(qū)在售寫字樓項目兩個，分別位于濱江路和中心區(qū)域，套內(nèi)均價約為12400元/平方米，總體

36、量約為18萬平方米。區(qū)域項目名稱體量(萬平方米)套內(nèi)均價南岸區(qū)西南經(jīng)濟協(xié)作大廈813000南岸區(qū)喜來登10.012000總計/平均1812444在售寫字樓統(tǒng)計思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目市場調(diào)研南岸區(qū)商務(wù)辦公市場調(diào)研根據(jù)對一到兩年內(nèi)南岸區(qū)寫字樓未來入市項目的調(diào)研，將有約4個寫字樓項

37、目入市，主要分布在南坪商圈中心區(qū)域以及濱江路板塊，總體量約22.5萬平方米，預(yù)計套內(nèi)售價11638元/平方米。區(qū)域項目名稱體量(萬平方米)預(yù)計套內(nèi)均價南岸區(qū)萬達國際812000南岸區(qū)國匯中心2.813000南岸區(qū)上海城1.711500南岸區(qū)長江國際10.010000總計/平均22.511638潛在寫字樓項目統(tǒng)計思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel：

38、86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目市場調(diào)研商務(wù)辦公市場調(diào)研小結(jié)主城區(qū)：1.目前重慶市寫字樓辦公物業(yè)主要以高層及超高層常規(guī)化寫字樓物業(yè)為主；2.重慶主城寫字樓市場物業(yè)供應(yīng)體量較大，約為50萬平方米，競爭較為激烈。3.主城寫字樓物業(yè)目前建面成交均價約為7000元/平方米（含二手房），建面平均租金約為48元/月*平方米。南岸區(qū)：1.南岸區(qū)寫字樓市場從20072008年間開始進入新的發(fā)展階段，大量高端商務(wù)寫字樓物業(yè)開始發(fā)展，且主要分布在中心區(qū)及濱江路板塊，這兩個板塊將是未來南岸區(qū)寫字樓物業(yè)發(fā)展的主要區(qū)域；2.未來寫字樓市場競爭體量超過20萬平方米，主流產(chǎn)品市場存在較大競爭壓力。

39、3.寫字樓物業(yè)競爭產(chǎn)品普遍曾高端化、標(biāo)準(zhǔn)化趨勢，超高層物業(yè)是主流發(fā)展方向，別墅辦公、獨立辦公物業(yè)市場存在空白點。思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目市場調(diào)研市場形勢對本項目發(fā)展辦公物業(yè)的啟示p本項目地理位置條件、公交便利性、周邊基礎(chǔ)配套等方面難以與市區(qū)寫字樓項目形成直接競爭；p目前重慶寫字

40、樓市場，同質(zhì)化競爭激烈，未來兩年南岸區(qū)寫字樓物業(yè)供應(yīng)量巨大，如本案參與同質(zhì)化競爭，成功難度較大；p南岸區(qū)未來寫字樓項目體量供應(yīng)較大，說明南岸區(qū)商務(wù)辦公物業(yè)市場存在一定的需求，本項目辦公物業(yè)的發(fā)展，有一定的客群支撐。思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位本體條件1.項目地塊限高、容積率等限制，只能打造

41、低密度低容積率類物業(yè)。2.地塊交通、配套及地理位置難以與常規(guī)寫字樓進行競爭。3.地塊具備較好的景觀優(yōu)勢。思源認為本項目可發(fā)展為低密度商務(wù)辦公產(chǎn)品，故就參照了以下國內(nèi)外成功案例，以期獲得開發(fā)借鑒。c2項目市場調(diào)研本項目發(fā)展商務(wù)類產(chǎn)品的市場機會思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒商務(wù)辦

42、公物業(yè)案例研究bda國際企業(yè)大道（北京）max空港企業(yè)花園（成都）上丁企業(yè)公園（重慶）線外（重慶）美國、亞洲、歐洲商務(wù)花園思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位位于北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，項目總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬

43、平方米，其中地上部分9萬平方米，分三期開發(fā)，其中一期面積3萬平米左右；主力戶型：1000-3000平米之間；綠化率：41%。c2項目案例借鑒企業(yè)花園商務(wù)辦公案例 bda國際企業(yè)大道思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒 bda國際企業(yè)大道個性化、特色化的建筑產(chǎn)品思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目

44、組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位獨立性專屬獨立私家辦公領(lǐng)空，獨家功能輔助，獨立企業(yè)冠名，滿足企業(yè)總部需求靈活性建筑單體平、直自由組隔，彈性空間締造人性個性需求，滿足無限發(fā)展可能生態(tài)性創(chuàng)新設(shè)計雙重立體綠化及景觀亮點，構(gòu)成企業(yè)生態(tài)創(chuàng)智空間，激發(fā)創(chuàng)意靈感標(biāo)志性16棟建筑集群相得益彰，88米高層融匯現(xiàn)代商務(wù)核心，地段、地標(biāo)

45、眾人矚目展示性建筑集群展示城市形象，內(nèi)外部空間展示企業(yè)價值，企業(yè)品牌形象維我獨尊規(guī)劃特點c2項目案例借鑒 bda國際企業(yè)大道組團建筑項目為獨棟組團建筑群，具有城市節(jié)點和區(qū)域地標(biāo)的功能。獨立空間16棟獨棟建筑，為每個入駐企業(yè)提供專屬的獨立辦公空間。獨立會所bda國際企業(yè)大道ii，中心組團設(shè)計了極具現(xiàn)代感與展示性的單體會所。建筑外觀立面主要采用陶瓷板與玻璃幕墻相結(jié)合，局部配有石材；現(xiàn)代簡約風(fēng)格。雙大堂設(shè)計。能滿足企業(yè)多重空間的展示需求。建筑空間雙loft空間大堂空間8.4米12.4米的超高loft空間，多種空間組合，靈動空間隨意劃分。思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(40001

46、0)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位縱向四層立體綠化四重立體綠化形成bda國際企業(yè)大道ii在縱向空間上的立體綠化，實現(xiàn)建筑立體化生態(tài)健康循環(huán)。第一層下沉景觀：跌水、噴泉、濕地等下沉式庭院景觀或車庫入口景觀，使綠化延伸至地下，豐富景觀層次，為地下停車融入景觀；第二層交流綠洲：連貫起伏的綠丘式果嶺將建筑單體聯(lián)系起來，把整個園區(qū)分為5個組團。并通過種植和鋪裝，以綠坡

47、為中心，給人以親近自然的感覺；第三層空中花園：二層綠色天廊，為二層員工入口，由果嶺的緩坡可達，增加了進入辦公區(qū)域的趣味性，并設(shè)置多種休憩空間，為員工工作交流、放松提供多種生態(tài)空間；第四層屋頂花園：為企業(yè)預(yù)留屋頂綠化的可能性，屋頂荷載、排水等均達到種植標(biāo)準(zhǔn)。特點下沉式庭院 bda國際企業(yè)大道ii，匠心獨具地引入噴泉、跌水、濕地等景觀，與起伏的綠坡在視覺上形成下沉式庭院景觀，擴大綠量的同時，最大限度的豐富了景觀層次。并形成了趣味的景觀式地下停車場，使得停車具有明確的景觀性與方向性。 c2項目案例借鑒 bda國際企業(yè)大道園林景觀思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系

48、電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位 多重定制化bda國際企業(yè)大道ii，在建設(shè)實施之前，企業(yè)可根據(jù)自身需要自主選擇空調(diào)、荷載、電梯等等硬件指標(biāo)，從而實現(xiàn)可定制的辦公空間；同時，項目為企業(yè)提供包括空間定制化、5a定制化、功能定制化在內(nèi)的多重定制化方案，企業(yè)可自由選擇適合自己的定制內(nèi)容，實現(xiàn)資源合理配置的最大化選擇。 空間定制化：bda國際企業(yè)大道ii，不僅在單層平面上能

49、靈活劃分，隔斷成各種個性辦公空間，而且首層、頂層都設(shè)有l(wèi)oft空間，在垂直層面也能進行靈活的空間劃分組合。 5a定制化：bda國際企業(yè)大道ii，除具有公共系統(tǒng)智能化設(shè)備設(shè)施外，還在辦公智能化、樓宇自動化、通訊傳輸智能化等方面為企業(yè)預(yù)留了二次設(shè)計空間。 功能定制化：bda國際企業(yè)大道ii，首層、頂層loft空間具有多功能使用的特征。首層可作為大堂、企業(yè)展示空間或商業(yè)使用，也可作為員工餐廳、咖啡廳等；頂層可作為企業(yè)空中花園、高管的個性化辦公空間，亦可作為企業(yè)會所或者其他休閑娛樂健身空間。c2項目案例借鑒 bda國際企業(yè)大道園林景觀思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)

50、聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒 bda國際企業(yè)大道地上四層、地下一層。帶電梯。七個地下車位。a戶型(1649.83平米)b戶型(2571.96平米)地上三層，無地下；c戶型（2174.29平米）地上三層。戶型方正錯落，整個戶型使用率高；d戶型（2184.78平米）地上四層，戶型方正；戶型結(jié)構(gòu)思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.

51、(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位e戶型（2171.54平米）c2項目案例借鑒 bda國際企業(yè)大道地上四層，地下一層。帶電梯。方形布局中有錯讓，內(nèi)部空間便于使用。地下車庫可泊車十輛，電梯可直達。f戶型（1649.83平米）地上四層，地下一層,帶電梯。思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-865

52、96668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒 bda國際企業(yè)大道思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c

53、2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒 bda國際企業(yè)大道思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒bda國際企業(yè)大道借鑒意義p是注重投資產(chǎn)品打造，對周邊辦公物業(yè)租金價格體系詳細分析，利用高投資回報快銷產(chǎn)品；p雙loft空間，超值挑空空間，注重性價比打造；p注重產(chǎn)業(yè)生態(tài)和自然生態(tài)的打造，立足打造

54、獨立性、靈活性、生態(tài)性、標(biāo)志性及展示性產(chǎn)品；p考慮客戶，運用定制化策略（配置定制化、空間定制化、功能定制化），立足客戶打造產(chǎn)品。思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒成都max空港企業(yè)園思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-865

55、96668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒成都max空港企業(yè)園成都max空港企業(yè)園分三期開發(fā)，各期分別由多個組團構(gòu)成思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongq

56、ing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒成都max空港企業(yè)園思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒成都max空港企業(yè)園項目平面與戶型布置思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-865966

57、68syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒成都max空港企業(yè)園部分辦公空間布置平面圖思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-8659

58、6668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒成都max空港企業(yè)園思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒成都max空港企業(yè)園思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing

59、22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒成都max空港企業(yè)園借鑒意義1. 其總體定位國際創(chuàng)意總部公園，以國際視野，建造創(chuàng)造型生態(tài)園區(qū)。2. 首創(chuàng)公園里的創(chuàng)意總部，建造國際人文標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)總部辦公區(qū)。合理利用園區(qū)外圍巨大的綠化空間，實現(xiàn)商務(wù)、辦公、自然、人文的完美融合。為目標(biāo)群體提供一個充滿活力、生動舒適、環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)服務(wù)，并充滿人文氛圍的總部辦公空間。3. 創(chuàng)意總部基地將堅持錯位發(fā)展原則，與目前工業(yè)集中發(fā)展區(qū)形成差異，特為全球性品牌企業(yè)打造高

60、端總部辦公，形成區(qū)域產(chǎn)業(yè)“金字塔的塔尖”，帶動周邊的產(chǎn)業(yè)升級，形成更加完善的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展地帶。它將對西部的產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有強大的輻射作用，而且是成都與世界頂級商務(wù)階層對話的空間和契機。 思源經(jīng)紀(jì)重慶渝開發(fā)項目組重慶市渝中區(qū)世貿(mào)中心22f.(400010)聯(lián)系電話： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668蘇家壩c2地塊戰(zhàn)略定位c2項目案例借鑒上丁企業(yè)公園上丁企業(yè)公園緊臨北部新區(qū)行政中心，緊扼未來北部發(fā)達經(jīng)