201年永州上?；▓@市場調研及前期產品規(guī)劃建議

1、nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 1nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 2前言從零陵區(qū)市場的整體發(fā)展水平而言，房地產市場發(fā)展還是處于初始發(fā)展階段，但是不同時期擁有其不同的發(fā)展特征，對于本項目而言，其機會存在，更多的是未來的，而不是已有的。競爭成敗取決的因素是什么？答案可以有多項，但是核心因素只有一個：產品。本司總結運營的數(shù)十個項目，對于產品規(guī)劃，如何做好“價值容積率”，決定后期競爭成??！價值容積率不同建筑容積率，它涵括規(guī)劃、開發(fā)、營銷三條主線，全程貫穿一個房地產項目的整個運營過程，本案也是立足于該點，對上海花園項目進行深入剖析。ni

2、bi real estate adviser 九皓房地產顧問 3一永州城市規(guī)劃及房地產開發(fā)情況6二零陵區(qū)經濟發(fā)展情況及規(guī)劃前景10三零陵區(qū)人口與人均收入16四零陵區(qū)房地產開發(fā)與個案分析18一地塊現(xiàn)貌以及swot分析36二地塊產品開發(fā)的意向規(guī)劃等級分析40三地塊規(guī)劃產品布局與交通路網44四產品建筑風格與景觀風格建議54nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 4一戶型設計中有效空間利用58二高層住宅產品開發(fā)建議66三多層住宅產品開發(fā)建議74一項目消費群體描述82二項目形象定位及定位語85三項目logo設計及延展86nibi real estate adviser 九皓房地

3、產顧問 5第一部分市場篇第一部分市場篇economy and impacteconomy and impact 城市經濟及對地塊開發(fā)預期nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 6永州市從空間布局上劃為“兩片四軸”結構?！皟善保罕眳^(qū)包括冷水灘、零陵、祁陽、東安、雙牌和金洞六縣；南區(qū)包括道縣、江華、新田、寧遠、藍山、江永和回龍圩七縣。以冷水灘區(qū)和零陵區(qū)為核心，北部以祁陽為次中心，南部以道縣為次中心，形成“一主兩次”的城鎮(zhèn)發(fā)展格局?！八妮S” ：“東安中心城區(qū)祁陽”發(fā)展主軸；“中心城區(qū)雙牌道縣江華”發(fā)展主軸；“中心城區(qū)寧遠藍山”發(fā)展次軸；“道縣寧遠藍山”發(fā)展次軸，藍寧道加工

4、貿易走廊。中心城區(qū)中心城區(qū)城鎮(zhèn)化建設城鎮(zhèn)化建設城鎮(zhèn)化建設城鎮(zhèn)化建設產業(yè)化建設產業(yè)化建設一、永州市城市規(guī)一、永州市城市規(guī)劃發(fā)展分析劃發(fā)展分析nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 72009年永州房地產市場的火爆為永州市投資營造了一個良好的環(huán)境，商品房銷售價量齊飛，企業(yè)資金回籠加速，開發(fā)企業(yè)投資意愿顯著增強。2010年永州市共完成房地產投資72.6億元，同比增長17.15%。但從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，受到宏觀調控的影響不小，投資小有波動，增速明顯放緩。2010年全市1-12月房地產投資環(huán)比分別為-78.5%、8.36%、163%、21%、-38.4%、52.7%、-6.26%、

5、61.1%、1.79%、11%、-75.8%、370%。二、永州市今年來房地產開發(fā)情況二、永州市今年來房地產開發(fā)情況nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 8全市大批新建項目相繼竣工，住房建筑面積增長迅速，商品房供應量充足。1-12月，全市共完成住房建筑面積590萬，同比增長2.6%；批準預售面積1582749.27，同比增長25.32%；在上市的商品房中，中低價位和小戶型所占比例達到40%。三、永州市房地產開發(fā)量與批售情況三、永州市房地產開發(fā)量與批售情況nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 9永州雖然處于三四線城市之列，不屬于房價過快增長

6、的城市，但是全國性的剛性調控政策一樣對樓市產生影響，年初開始就出現(xiàn)了大幅下滑，房產投資持續(xù)走低，一方面由于一二線城市房價抑制效果立竿見影，并通過各種傳播途徑在民眾中放大，使得開發(fā)投資者持幣觀望氣氛較濃；另一方面各大銀行陸續(xù)取消貸款優(yōu)惠，開發(fā)資金鏈吃緊，抑制了部分投資需求。 2010年永州市房產交易24114宗，交易面積達433.17萬，交易金額432669.27萬元，同比分別增長4.78%、3.75%和6.99%， 房產交易活躍。截止到2010年12月，永州市中心城區(qū)商品房均價1802元/，同比增長21.7%，呈理性增長趨勢。永州市房地產發(fā)展的客觀因素與現(xiàn)狀永州市房地產發(fā)展的客觀因素與現(xiàn)狀ni

7、bi real estate adviser 九皓房地產顧問 10零陵區(qū)位于湘江上游，瀟湘二水匯合處。地理坐標為東經11010-11156，北緯2551-2626?？偯娣e1986平方千米?？側丝?0萬人。1984年年6月，撤銷零陵縣，建立月，撤銷零陵縣，建立縣級永州市和冷水灘市；縣級永州市和冷水灘市；1995年年11月，撤銷縣級永州市和冷水灘月，撤銷縣級永州市和冷水灘市，建立永州市芝山區(qū)和永州市市，建立永州市芝山區(qū)和永州市冷水灘區(qū)，冷水灘區(qū)，2005年年6月永州市芝月永州市芝山區(qū)正名永州市零陵區(qū)；所以永山區(qū)正名永州市零陵區(qū)；所以永州市零冷兩區(qū)是古零陵縣一脈相州市零冷兩區(qū)是古零陵縣一脈相承下來的

8、。承下來的。 零陵區(qū)轄4個街道、8個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)：朝陽街道、南津渡街道、七里店街道、徐家井街道、水口山鎮(zhèn)、珠山鎮(zhèn)、黃田鋪鎮(zhèn)、富家橋鎮(zhèn)、菱角塘鎮(zhèn)、郵亭圩鎮(zhèn)、接履橋鎮(zhèn)、石巖頭鎮(zhèn)、大慶坪鄉(xiāng)、梳子鋪鄉(xiāng)、石山腳鄉(xiāng)、凼底鄉(xiāng)。區(qū)人民政府駐南津路。nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 11永州市中心城區(qū)定位為湖南省三級中心城市，湘南地區(qū)的次中心城市；湘、粵、桂三省邊區(qū)交通樞紐和物資流集散地；區(qū)域性旅游服務基地，“南岳桂林”旅游線上的重要節(jié)點；湖南省聯(lián)系“兩廣”的重要門戶，接受沿海地區(qū)經濟輻射和產業(yè)轉移的前沿地區(qū)；湘江生態(tài)環(huán)境重點建設地區(qū)。其中：冷水灘城區(qū)為主中心城區(qū)，是城市的行政、文

9、化、商貿物流中心和工業(yè)基地，是綜合性的城市核心組團；零陵城區(qū)是以發(fā)展旅游、文教和高新技術產業(yè)為主的城市功能區(qū)。瀟湘汽車城、礦產品交易中心、建材大市場、農副產品大市場等專業(yè)市場加快建設，生產性服務業(yè)成為新的經濟增長點。旅游景區(qū)建設成效明顯，以懷素景區(qū)為主的宗教文化旅游，以柳子景區(qū)為主的柳文化旅游，以瀟湘古鎮(zhèn)和萍島為主的瀟湘文化旅游，以周家大院為主的古民居建筑文化旅游漸成雛形。柳子景區(qū)成功創(chuàng)建3a景區(qū)。 四、零陵區(qū)區(qū)域功能分析四、零陵區(qū)區(qū)域功能分析nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 12由此可見，零陵區(qū)在永州城市規(guī)劃中，一個地區(qū)分擔兩種角色：一是作為城市中心的核心建設

10、區(qū)；二是作為南接產業(yè)開發(fā)鏈的外沿配套區(qū)。因此，一定程度上講，零陵區(qū)是作為永州南部區(qū)域城市的統(tǒng)一關口。城市主城區(qū)的規(guī)劃定位，將帶給零陵區(qū)吸引周邊縣城產業(yè)與消費人口的區(qū)域魅力，但是，由于地形以及規(guī)劃高度差異，相對冷水灘區(qū)也有明顯不足之處。這一點表現(xiàn)在未來房地產開發(fā)行業(yè)上，呈現(xiàn)的特征有：1、主要輻射人群為南部雙牌、道縣、寧遠一帶的區(qū)域人群；理由：南部為山區(qū)縣城，經濟較為落后，隨著城市發(fā)展與人口增長，南部縣城人口開始往市中心遷移，帶動房地產開發(fā)。特別是后期福貴鐵路等交通路網健全后，將促進零陵區(qū)的城市建設。2、以生態(tài)旅游為主，在房地產產業(yè)中，與冷水灘互補，高端樓盤不易開發(fā)；理由：冷水灘區(qū)輻射東安以及往祁

11、陽縣，永州東北發(fā)展經濟銜接的特征明顯，因此，在房地產產業(yè)開發(fā)上，南部零陵區(qū)缺乏經濟富足地區(qū)，城市的接納人群必然也會形成區(qū)分。3、周邊高新科技以及文教機構形成特征明顯的消費人群。理由：零陵區(qū)周邊旅游產業(yè)以及生態(tài)型高新科技產業(yè)等發(fā)展規(guī)劃，為片區(qū)內供應有能力消費的購房群體，后期將形成第三產業(yè)為主的區(qū)域特征。nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 13永州是沿海的內地，內地的前沿，是湖南直達兩廣、兩南（海南、大西南）和港澳的主要通道。湘桂鐵路橫貫東西，322國道、207國道及九條省道在境內縱橫交錯。永州機場已開通長沙、?？诤骄€。衡昆高速公路、洛湛鐵路與湘桂鐵路在市區(qū)形成新的鐵

12、路樞紐。正在規(guī)劃中的貴（陽）福（州）鐵路將橫貫永州中部。 鐵鐵 路路 永州現(xiàn)有湘桂鐵路穿境而過，北接京廣線、浙贛線，南連桂黔線、南昆線。永州火車站是境內最大的火車站，每天有30多對旅客列車?？拷涍^,可以直達全國大部分主要城市。國家重點工程洛(陽）湛（江）鐵路將穿越永州全境，計劃2004年全線通車，國家規(guī)劃建設的福（州）貴（陽）鐵路也將自東向西穿越永州。永州作為湖南乃至華南鐵路樞紐城市的地位日漸凸現(xiàn)。公公 路路 永州公路已初步開線以國道中心的四通八達的公路網。322和207國道在市中心交匯，南連桂林、梧州，北接衡陽、邵陽，省級公路縱橫交錯，遍布城鄉(xiāng)。正在修建的永（州）連（州）公路是永州乃至湖南通

13、往廣東省的一條新通道，國家重點工程衡（陽）昆（明）高速公路也將穿越永州，2003年內全線通車。屆時，永州的公路交通將會更加方便快捷。 五、零陵區(qū)城市交通情況五、零陵區(qū)城市交通情況nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 14數(shù)據(jù)分析：數(shù)據(jù)分析：1、永州屬于勞工輸出城市，在未來幾年內，永州將成為連接南部與西部城市的交通樞紐。在人流的輸出性上更大廣大，對于城市經濟發(fā)展起到巨大的促進作用。 2、零陵區(qū)定位為永州旅游區(qū)，交通組織的不斷完善，在城市內的主要受益行業(yè)，旅游業(yè)占很大比重；其次，南部的礦業(yè)交易中心定位，也是零陵區(qū)后期可依托交通形成經濟收入富足人群的長處。3、永州機場位于

14、零陵區(qū)與冷水灘區(qū)兩大城市中間位置，永州目前規(guī)劃在建的永州大道貫穿冷零兩區(qū)的主路網即將完工，毋庸置疑，在今后城區(qū)南北兩端往中央區(qū)域開發(fā)的城市建設進度將加快，但是兩者間的路程較長，成為成熟的區(qū)域至少還需5年時間。冷水灘區(qū)與機場零陵區(qū)為三點一線布局，南北跨度約20公里，目前主要為農田和山地為主，但永州大道-南津大道路基工程施工中，不久后就可直通。nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 152010年全區(qū)第一產業(yè)完成增加值20.4億元，是2005年的1.5倍；第二產業(yè)完成增加值49億元，是2005年的3.3倍；第三產業(yè)完成增加值35.6億元，是2005年的1.8倍。三次產業(yè)結

15、構比為19.4：46.7：33.9，呈“二三一”經濟結構格局，與2005年經濟結構比（27.3：35.4：37.3）相比，一產、三產占gdp比重分別下降7.9和3.4個百分點，二產提升11.3個百分點，經濟結構更趨優(yōu)化。 六、零陵區(qū)三大產業(yè)配比情況六、零陵區(qū)三大產業(yè)配比情況數(shù)據(jù)分析：數(shù)據(jù)分析：1、第一產業(yè)和第三產業(yè)比重減少，使城市的人口流動性加強；2、第二產業(yè)比重增加，城市的務工人員以及工薪階層數(shù)量增加，形成新一波的購房族。nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 162010年，永州市中心城區(qū)總人口為58萬人，人均用地面積為117.24平方米，用地總規(guī)模達到6800.

16、00公頃，其中，零陵城區(qū)達到2500.00公頃；2020年，永州市中心城區(qū)總人口為100萬人，人均用地面積為100平方米。地區(qū)生產總值：2010年達到605億元， 2020年達到1600億元。固定資產投資：2010年達到350億元，2020年達到885億元。總人口：2010年達到595.11萬人，2020年達到627.90萬人。城鎮(zhèn)化水平：2010年達到35%，2020年達到48%。人均gdp：2010年達到10000元，2020年達到25400元。七、零陵區(qū)人口及人均收入情況七、零陵區(qū)人口及人均收入情況nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 17數(shù)據(jù)分析：數(shù)據(jù)分析：

17、1、2005年至2010年，城市整體經濟發(fā)展效果顯著，固定資產投入以及國民gdp增長都達到40%以上的速度，“十一五”規(guī)劃為永州經濟打造了良好的城市建設改革基礎。2、2010年，永州經濟開發(fā)的前提是三大產業(yè)不斷優(yōu)化，工業(yè)發(fā)展在前五年時間內，一是促進了城市收入的優(yōu)質分配，工業(yè)化以及第三產業(yè)發(fā)展，穩(wěn)定了城市人口，其次，也形成永州市區(qū)的“小黑洞”效應，使得城鎮(zhèn)率以及城市人口的人均收入情況得到巨大改善。3、在今后幾年時間內，城市人口增長速度進一步加快，城鎮(zhèn)率水平以及城市人口的人均收入情況，是影響后期房地產開發(fā)的三個主要因素。在這兩項內容上，人均收入情況提高是后期政府的主要工作，因此，本地人口的消費能力

18、是永州房地產的重點關口。永州城市在湖南省內屬于發(fā)展起步較晚的城市，其限定了房地產發(fā)展也相對滯后。目前永州冷水灘區(qū)與零陵區(qū)房價水平基本低于3000元/平米，雖然伴隨今后的交通網絡以及城市建設完善，擁有巨大的開發(fā)潛力，但目前的人均收入水平和城市面貌情況都相對低下，因此，在未來三年時間內，屬于房地產初始階段真正步入品質階段過程。nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 18地址：永州市零陵區(qū)城標處（紅太陽大酒店正對面）售樓地址：永州市零陵區(qū)城標處均價：2300元/平方米開發(fā)商：永州金達來房地產開發(fā)有限公司戶型面積3居室129.2平米建筑類型：板樓,多層,小高層物業(yè)類別：普通住

19、宅,公寓,寫字樓,商住建筑面積： 49326平方米交通狀況：5路、21路、17路、9路等項目綜述：項目綜述：東門壹號公館位于零陵城市核心區(qū)域南津路與瀟水路交匯處，交通便利，配套完善，地理位置十分優(yōu)越，古城東門必經之路；項目請中國深圳市華納國際建筑設計有限公司設計，以商住、公寓等配套物業(yè)開發(fā)，其中住宅建筑面積4萬平方，商業(yè)建筑面積8340平米，規(guī)劃設計為兩棟25層塔樓組合而成，14層為商業(yè)，5層以上為住宅。東門東門壹號公館壹號公館nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 19項目戶型以三房兩廳為主，戶型設計承襲一線城市戶型精粹，干濕分離，方正實用，最大限度縮小面積浪費。營

20、銷著力點分析：營銷著力點分析：項目屬于瀟水路與南津路兩條主干道交匯口，擁有優(yōu)秀的地段優(yōu)勢；提出首創(chuàng)城中心5萬平米酒店服務式公館，采用酒店管家服務模式，提供365天24小時全天侯服務；項目周邊配套比較完備(生活配套)：紅太陽購物中心、美宜家超市、農貿市場、第四醫(yī)院等；(教育配套)：南津渡幼兒園、東方紅幼兒園、八小、中山路小學、11中學等；(政務配套)；零陵區(qū)政府、財政局、公安局等政務中心；(金融配套)：中、農、工、建四大銀行等金融機構；(商務配套)：紅太陽大酒店、柳子大酒店、懷素大酒店商務云集。戶型配比情況及產品去化：戶型配比情況及產品去化：面積套數(shù)戶型類型分布位置去化率優(yōu)惠等其他120-130

21、1683-2-2東西兩側含預定約70%，簽約60%左右公攤15-18%，一次性及按揭統(tǒng)一9.9折；開盤3萬抵4萬141413-2-2北側中間153414-2-2南側中間nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 20地址：零陵區(qū)芝山北路（市一中新校門對面）售樓地址：市一中新校門對面售樓處電話：6777111開發(fā)商：永州市聯(lián)眾房地產戶型面積：三居110-144平米建筑類型：板樓,多層,小高層物業(yè)類別：普通住宅,商鋪建筑面積：200000平方米占地面積：77333平方米容積率：2.61綠化率：35%總戶數(shù)：1600交通狀況：5路、13路公交車，芝山北路、學苑路 項目綜述：項目

22、綜述：學苑名邸位于芝山北路和學苑路交匯處，名校永州市一中對面；項目占地116畝，總建筑面積20萬平方米，營銷主打“打造文化生活新領地”。萍洲經濟開發(fā)區(qū)作為零冷一體化的橋頭堡，將成為零陵北移的新城中心，學苑名邸地處萍洲經濟開發(fā)區(qū)腹地，具備無限發(fā)展?jié)摿ΑW苑名邸學苑名邸nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 21營銷著力點分析：營銷著力點分析：學苑名邸闡述“以生活的名義擁抱校園”，毗鄰名校，利用文教配套優(yōu)勢，開發(fā)中式庭院風格建筑。小區(qū)戶型多樣，從80-180平米，以110-144平米為主，能滿足不同需求的家庭居住，戶型飄窗、雙陽臺設計，方正大氣，南北朝向，各室通風、采光極

23、佳，戶型設計相對合理。 項目周邊學校有一中、九中、清華園實驗小學等，農業(yè)發(fā)展銀行、建行、農村信用社等分布周邊，市檢察院、法院、民政局等政府機關單位林立；小區(qū)內配有、幼兒園、大型購物超市等生活配套非常完善。 入戶門：安全防盜門，窗：鋁合金窗雙層中空玻璃，水電到戶，內墻：砂漿抹平，樓梯間：梯步磚，不銹鋼扶手，外墻：外墻磚面積套數(shù)戶型類型分布位置去化率優(yōu)惠等其他80143-2-22棟2個梯位剩余172平米大戶型產品一期總推房源約244套，其中以三房為主120-140563-2-2大部分樓棟172564-2-22棟多層一期已售戶型配比情況及產品去化：一期已售戶型配比情況及產品去化：nibi real

24、estate adviser 九皓房地產顧問 22地址：永州市零陵區(qū)南津南路8號售樓地址：永州市工行斜對面售樓處電話：6367777起價：1400元/平方米均價：1600元/平方米最高價：1700元/平方米開發(fā)商：永州市佳信房地產建筑類型：板樓,塔樓,小高層物業(yè)類別：普通住宅開盤時間：2010年12月05日容積率：1.8綠化率：3.3%物業(yè)費：0.5元/月/平方米交通狀況 環(huán)城公交1路、3路項目總素：項目總素：項目地處零陵區(qū)永州大道與何仙姑路交叉口處，用地南至南津渡大橋，西側靠東山景區(qū)，南低北高，地理位置優(yōu)越，總用地面積為17305，由13棟多層住宅組成純住宅小區(qū)項目，底層布置獨立車庫，戶型設

25、計上以三室二廳房為主，輔以四室二廳、二室二廳房，面積106160不等，滿足多層次的需要。 佳信佳信愿景愿景nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 23南津路沿江宜居版塊，成熟生活配套，緊鄰東山景區(qū)，周邊教育配套等優(yōu)良，項目定位為“人文陽光精英生活城”。在售產品為項目中部單排6棟，以低起價為噱頭吸引消費眼球。多層花園洋房區(qū)概念，但產品根本無法達到洋房要求，以低于同品質樓盤價格面世，利用價格性價比，促進銷售。 面積套數(shù)戶型類型分布位置去化率優(yōu)惠等其他10673-2-24#1個梯位實際去化約55%二期戶型與一期基本相似，東南角單棟預計在樓盤銷售最后階段推出。120-1407

26、03-2-2大部分樓棟140-166524-2-2后排多層一期已售戶型配比情況及產品去化：一期已售戶型配比情況及產品去化：nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 24板塊：萍洲新區(qū)地址：永州市零陵區(qū)南津路與萍洲中路交匯處售樓處電話：400-606-6969均價：1858元/平方米開發(fā)商：永州市富鑫房地產戶型面積：3居138平方米建筑類型：板樓,聯(lián)排,多層,小高層建筑面積：200000平方米開盤時間2010年11月16日容積率：2.24綠化率：36%車位費：1700交通狀況：交通便捷冷零快巴、零陵區(qū)5路、7路、9路 項目綜述：項目位處南津路與萍州中路交匯處(原市委老黨校

27、)，占地150畝，總建筑面積約20萬平米，定位20萬平米美式花園洋房，永州首席養(yǎng)生生活社區(qū)。香樟綠城以高度舒適的、具有北美風情的花園洋房、小高層、別墅等為主要建筑業(yè)態(tài)，以百棵百年香樟樹為主，打造了“香樟園、薔薇園、玉蘭園、碧桂園、紫薇園”5大園林景觀。 香樟綠城香樟綠城nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 25一期產品基本銷售完畢，二期正在售卡。二期產品為7#-14#樓，位于項目東南角，產品包括1棟聯(lián)排、3棟小高層以及4棟多層產品。產品面積在94-260之間，其中94產品總共只有十幾套，其余以120-140戶型為主。項目一期現(xiàn)房及實景即將交房，社區(qū)內配套規(guī)劃商業(yè)街、

28、會所、健身房等，產品品質比較受消費者認可。香樟綠城香樟綠城nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 26城區(qū)零陵區(qū)地址：永州市零陵區(qū)宗元路和芝山大道交匯處售樓地址：永州市一中大門對面售樓處電話：6228888均價：2700元/平方米開發(fā)商：永州方圓房地產戶型面積：46-156平米建筑類型：板樓,高層物業(yè)類別：公寓,寫字樓,商鋪,商住,建筑綜合體建筑面積：54274平方米交通狀況：宗元路 芝山大道東臨檢察院、南面是民政局，西邊緊靠百年名校永州一中，北接市中級法院項目綜述：翰林苑是零陵區(qū)地標性建筑，位于宗元路和芝山大道交匯處，項目東臨檢察院、南面是民政局，西邊緊靠百年名校永

29、州一中，北接市中級法院，地處行政單位及學校旁邊，人文氣息相當濃厚。翰林苑翰林苑nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 27整個項目分為北塔和南塔，項目戶型多樣(46-156平米不等)，適合各種消費群體。北塔：共29層，高九十余米，室內270并落地窗、景觀陽臺、從入口到客廳、到書房臥室，真正實現(xiàn)步步有景觀，步步可觀景；負一樓為大型停車場，一、二層為商鋪，三樓以上為住宅，項目十樓以上就可以觀賞到瀟水河沿江風光帶以及萍洲島的美景。南塔：共16層，在南塔與北塔之間的超大空中花園，集休閑、娛樂、健身于一體，綠色寫意、亭閣水榭、回廊曲勁，閑暇之余覓三五知己，賞花品茶，實人生一大快

30、事。生活市政配套齊全，東臨郵政局；西靠永州百年名校永州一中；檢察院、法院、人事局、等行政單位機關匯聚于此。翰林苑將五星級標準服務理念引進住宅，真正做到一站式服務，高素質的物業(yè)管理能夠適應業(yè)主的生活需要。項目戶型比較多，北塔分為a、b座兩座，a座有七種小戶型，都是九十平米以下，b座有一個九十平米的，三個一百三十多平米的戶型；南塔也分為a、b座兩座，a座有一個一百五十六的，一個一百零四的，兩個九十六的，b座是純板式結構，一梯兩戶，都是一百五十五的 面積套數(shù)戶型類型分布位置去化率優(yōu)惠等其他120-1301683-2-2東西兩側含預定約70%，簽約60%左右公攤15-18%，一次性及按揭統(tǒng)一9.9折；

31、開盤3萬抵4萬141413-2-2北側中間153414-2-2南側中間nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 28地址： 零陵區(qū)黃古山東路與陽明山大道交匯處西南角售樓地址：零陵區(qū)工人文化宮售樓處電話：6688688起價：2500元/平方米開發(fā)商：永州市垠地房地產戶型面積：三房兩廳141平方米 物業(yè)類別：普通住宅開盤時間：2010年綠化率：35%交通狀況：黃古山東路與陽明山大道交匯處西南角項目綜述：永州唯一原生態(tài)坡地別墅社區(qū)，零陵首席15萬平方米原生態(tài)坡地豪宅社區(qū)。垠地中山城總占地面積50000多平方米，總建筑面積近15萬平方米，總戶數(shù)逾千戶，小區(qū)規(guī)劃充分考慮中央原生態(tài)

32、山體的地形走勢，山頂為永州唯一的別墅組團，打造永州頂級半山豪宅生活。全部建筑依山勢而建，綠化率達 35%.垠地垠地中山城中山城nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 29面積套數(shù)戶型類型分布位置去化率優(yōu)惠等其他112483-2-1單棟預推實際去化高層約85%；小高層售卡登記約60%購卡5000元可享開盤9.8折；別墅交3萬享開盤9.8折120-1402243-2-22棟預推143483-2-2高層北側153 1284-2-2高層北側在售和預推戶型配比情況及產品去化：在售和預推戶型配比情況及產品去化：nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 30

33、地址：零陵區(qū)南津北路108號售樓處電話：400-606-6969均價：2300元/平方米最高價：2688元/平方米開發(fā)商：永州市耀江房地產戶型面積：3居124平方米物業(yè)類別：普通住宅占地面積：132000平方米開盤時間：2010年11月容積率：2.0綠化率：31.6%總戶數(shù)：3000物業(yè)費：0.5-0.7元/月/平米交通狀況：1路、3路、5路、7路、9路項目綜述：項目占地面積198畝，以新辟的鳥沙洲路貫穿南北，并以此為界分東、西兩個區(qū)塊，西區(qū)為一期開發(fā)項目“綠園”，主要以多層建筑、臨街商鋪及排屋為主；東區(qū)為二期開發(fā)項目“紫園”，以多層建筑、臨街商鋪及高層、小高層為主。整個小區(qū)的開發(fā)理念是“大環(huán)

34、境、原生態(tài)” 。目前所開發(fā) “綠園”總建筑面積為11萬平方米，共計39棟住宅，其中26棟多層、10棟排屋、3棟小高層，可容納700余戶的居住空間。耀江耀江文景苑文景苑nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 31面積套數(shù)戶型類型分布位置去化率優(yōu)惠等其他96142-2-111#、13#沿街實際去化約93%按揭9.8折，一次性9.6折。120-1401503-2-2大部分樓棟143563-2-2中央區(qū)樓棟一期已售戶型配比情況及產品去化：一期已售戶型配比情況及產品去化：nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 32地址： 萍洲東路與南津北路交匯處售樓地

35、址：萍洲東路與南津北路交匯處售樓處電話：6688999板塊：萍洲新區(qū)一期均價：2100元/平方米開發(fā)商：永州鴻瞰房地產戶型面積：三房132平方米物業(yè)類別：普通住宅占地面積：100000平方米開盤時間：2010年9月容積率：2.4交通狀況：5、7、9路公車項目綜述：澳海云天位于零陵區(qū)萍洲東路南側，距南津北路約100米。項目占地60多畝，總建筑面積10萬余平米，由15棟多層，1棟小高層，3棟高層住宅組成；戶型設計科學合理，方正實用，南北通透，雙陽臺，全飄窗，特設情景入戶花園，舒適性極佳，有85-87精致兩房，115132舒適三房，140143尊貴四房以及142240奢華復式樓中樓。一期已銷售完畢，

36、二期預推房源300多套，其中117-140 約300套，140 以上大戶型約40多套。澳海云天澳海云天nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 33零陵區(qū)的個案調查顯示，目前在售的樓盤均為中小型社區(qū)產品，我們從總體上，可以將其劃分為三個主要開發(fā)區(qū)域：城中心繁華區(qū)、瀟水路-南津路-黃古山路主干道開發(fā)區(qū)、萍洲新區(qū)。三個區(qū)域各有其不同特征，如下：城中心繁華區(qū)：城中心繁華區(qū)：主要樓盤分布在市一中附近，如翰林苑、學苑名邸、水岸康橋等，主要以多層產品為主，不注重社區(qū)品質型開發(fā)。其優(yōu)勢在于靠近中心商業(yè)區(qū)，生活便利，且與一中毗鄰，教育配套得天獨厚，不可復加；瀟水路瀟水路- -南津南路南

37、津南路- -黃古山路一線樓盤：黃古山路一線樓盤：如東門壹號公館、中山城等，主要依靠三條縱橫主干道，交通便捷，車流量大，人口集中，是城區(qū)外擴的第一站。產品基本設計高層以及大型商業(yè)配套，辦公居住型產品開發(fā)路線；萍州新區(qū)：萍州新區(qū)：主要分布在萍州路與南津北路，是城市規(guī)劃開發(fā)的新區(qū)，作為永州冷零兩區(qū)統(tǒng)一性的第一關口。該區(qū)樓盤如澳海云天、香樟綠城、文景苑等，產品結構較雜，包括多層、小高層、高層以及別墅產品，其優(yōu)勢在于發(fā)展?jié)摿Υ?，片區(qū)規(guī)劃逐漸成形，社區(qū)規(guī)模也相對較大。個案調查總結分析個案調查總結分析nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 34在售樓盤的房源去化情況調查，主要呈現(xiàn)幾

38、個共性和差異性：價格差異性：價格差異性：從區(qū)域看，商業(yè)繁華區(qū)產品高于其他區(qū)域產品價格約200-400元之間；從產品類別看，高層高于小高層約100-200元，而小高層高于多層300-600元。由此可見，高層產品的認可度，還在進程中。從幾個高層樓盤產品去化情況來看，銷售與小高層去化情況差異不大，主要滯銷的為大戶型面積產品。戶型配比不協(xié)調共性：戶型配比不協(xié)調共性：在市調的樓盤中，中小戶型所占的比例低，基本不超過項目的20%配比，主要原因一是房地產發(fā)展的延后性，改善性置業(yè)較多；二是目前房價水平較低，可接受程度較高。但從在售項目的去化情況看，中小戶型產品的去化率幾乎全部達到100%，也說明目前市場對于中

39、小戶型的接受程度已經明顯增強。房源存量遞減：房源存量遞減：在售幾個樓盤，推盤量基本都超過了50%，去化情況良好，除了個別樓盤預推售卡外，基本去化在8成或以上，樓盤的推廣節(jié)奏較慢。產品品質成敗論：產品品質成敗論：繁華區(qū)項目社區(qū)規(guī)模效小，不注重建筑以及景觀的設計，去化速度慢；文景苑、香樟綠城等項目后期圍繞生態(tài)景觀，開始導入社區(qū)品質概念；壹號公館、中山城等，利用酒店式公寓及坡地社區(qū)等代表新一代品質與概念綜合營銷模式。nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 35第二部分規(guī)劃篇第二部分規(guī)劃篇economy and impacteconomy and impact 地塊swot分

40、析及規(guī)劃要點闡析nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 36地段版塊：本地塊屬于零陵區(qū)萍洲新區(qū)版塊。位于南津北路與黃蓋路交匯處，永州職業(yè)技術學院正對面。與市中心繁華商業(yè)區(qū)域約8分鐘車程。周邊配套：附屬醫(yī)院、職業(yè)技術學校及其生活配套區(qū)、24小時取款機、郵政局等。地塊正處于市區(qū)入口位置，周邊配套比較零散，特別是金融、教育配套不足。但緊靠南津路，沿路配套齊全，因此在地段和配套上，不存在大劣勢。用地情況：地塊總占地面積50552平方米，規(guī)劃商住綜合型用地。地塊形狀：不規(guī)則狀，在南津路部分，尚有5層樓建筑位于紅線外，北部區(qū)域為多缺角的形狀；南部地塊與黃蓋路相隔一排5層建筑；東南

41、角突出四方形，目前為垃圾堆積場；西部為民房，西北角屬于斜坡地，村落式民房數(shù)棟。地勢情況：以南津路與黃蓋路路表為等高線計，本項目地勢呈現(xiàn)北高南低現(xiàn)狀，落差約5米。特別在南津路部分，低于現(xiàn)有建筑一層樓。一、項目地塊現(xiàn)狀描述與四至地情況一、項目地塊現(xiàn)狀描述與四至地情況nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 37南面：黃蓋路，與一排5層樓民房相隔；黃蓋路水平線高處地塊約3米 東面：沿南津路，部分被一棟沿街5層建筑阻擋 北面：地勢高處地塊其他部分，為三級高低最高位，其三面均為民房建筑西面：民房，目前小道通第一排民房用道，外角部分為原生植被與一棟民房 nibi real esta

42、te adviser 九皓房地產顧問 38二、地塊二、地塊swot簡析簡析strength優(yōu)勢優(yōu)勢weakness劣勢劣勢1、地塊緊靠南津路城市主干道，東南角部分即為公交站臺，有多路市內公交與城際公交?？浚煌ㄊ直憬?；2、地塊周邊多為民房，避免了后期小高層、高層住宅產品造成遮擋性的視野空間；3、東南角突出地塊為南津路與黃蓋路交匯口，人流量集中，是良好的商業(yè)開發(fā)區(qū)域；1、地塊形狀不規(guī)則，造成規(guī)劃困難，東側和南側多處沿路位置被紅線外多層建筑隔斷，商業(yè)價值大大降低；2、地塊大部分地勢低于公路水平面，后期將造成灰塵污染等多種不利條件，南側現(xiàn)有多層未拆除，排污排水均往屋后傾倒，影響了地塊后期產品的居住

43、品質；3、周邊配套相對其它中上品質樓盤，有一定不足，同時地塊西北側和北側民房雜亂，山包施工等面貌，給人城市邊郊感覺。nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 39地塊地塊swot簡析簡析opportunity機遇機遇threat威脅威脅1、零陵區(qū)規(guī)劃為永州旅游區(qū)以及礦業(yè)貿易區(qū)域，大學城以及后期區(qū)政府遷移，冷零兩區(qū)往中部推進，本項目地塊正處于開發(fā)第一站，區(qū)域規(guī)劃將不斷明朗，在市區(qū)內的影響也將不斷壯大；2、項目周邊商業(yè)分為生活配套型以及汽貿零售商業(yè)，而職業(yè)技術學院以及附屬醫(yī)院均正對地塊，對于后期商業(yè)開發(fā)的銷售和認可度有很大幫助；3、近兩年高層產品立足市場，消費者對高層物業(yè)的

44、接受程度不斷提高，對于本地塊開發(fā)高層物業(yè)，做高價值容積率提供便利。1、宏觀政策影響房地產整個行業(yè)的運作，2010年新國十條和限購令等發(fā)布后，對市場負面影響在今年和明年預計還將繼續(xù)深化；2、多層與高層交錯時期的房地產進程，高低價格相差較大，對于整體房價的提升形成一定阻滯；nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 40地塊自身的優(yōu)劣勢以及機遇威脅，直接影響地塊后期開發(fā)的產品等級。從上述對地塊的swot系數(shù)分析來看，綜合不同等級社區(qū)所需的因素比較，從而尋求最適合本地塊開發(fā)的產品類型，以達到開發(fā)利潤的最大化。 要素產品頂級豪宅產品高端住宅產品中高端產品中端住宅產品中低端產品外環(huán)

45、境資源非常高高一般較低無社會公共配套較低高高一般較低噪音環(huán)境要求非常高一般一般較低較低項目規(guī)模要求較高較高較高一般無地塊發(fā)展?jié)摿o較高高一般低內景觀資源高高較高一般低開發(fā)資金投入高高較高一般較低預期銷售價格非常高高較高一般低本地塊適應情況難適應市場消化存在條件限制，可探討存在條件差距，可探討條件豐厚，符合現(xiàn)狀投資回報預期不合nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 41上表可見，本地塊開發(fā)在中端產品、中高端產品、高端產品上都有可操作空間。那么，選擇哪一等級社區(qū)定位更符合現(xiàn)時期需求？中端產品：中端產品：首先中端產品條件已經基本滿足，從效益最大化看，只有在中高端以及高端產品

46、無法操作前提下，才可選擇。中高端產品：中高端產品：與地塊對應，主要的不足在于外部資源與公共配套兩項條件上，外部資源環(huán)境不足，后期只能弱化，不可調度；但公共配套一項，在零陵區(qū)的城區(qū)范疇內，基本可以忽視該條件，且本地塊在項目規(guī)模以及開發(fā)潛力上，在市場上占有了極大優(yōu)勢，因此，本司認為，通過有效的營銷手法，可以使項目達到中高端社區(qū)等級需求。高端產品：高端產品：在外部環(huán)境資源、內部環(huán)境資源、項目預期售價三個條件上存在落差，在后期可調節(jié)度上，風險太大。首先零陵區(qū)自身的城市功能定位決定了，高端產品在冷水灘區(qū)更能被消費者接受，理由是冷水灘區(qū)目前的房價水平與零陵區(qū)相差太低。其次本案在地塊形狀上，高低落差大、地塊

47、不平整，同樣的售價水平上，盡量保證容積率的充分使用。三、土地開發(fā)產品等級的選擇三、土地開發(fā)產品等級的選擇nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 42根據(jù)不同的地塊性質，規(guī)劃開發(fā)的產品特性也各不相同，在主要的優(yōu)勢以及賣點上，主要還是依托地塊自身的硬件條件進行調理和布局。針對地塊swot分析內容，將各項優(yōu)劣勢以及機遇威脅綜合梳理，以便尋求后期產品規(guī)劃開發(fā)的指導性思路。我們以矩形陣列表來看待地塊各項因素：優(yōu)勢（s）機遇（o）劣勢（w）發(fā)揮優(yōu)勢，彌補缺陷發(fā)揮優(yōu)勢，彌補缺陷1、充分利用北部高地以及外圍空間，形成項目內視野以及外沿視野空間產品；2、依托學院以及醫(yī)院等消費型機構，在

48、地塊東南角及沿街部分盡量考慮商業(yè)產品設計，其次，最大化進行商業(yè)產品設計，提高價值容積率；3、主入口往東或往北，弱化西面無建筑區(qū)。利用機會，規(guī)避弱項利用機會，規(guī)避弱項1、地塊從南往北開發(fā)，利用開發(fā)周期的時間，片區(qū)發(fā)展，以提高后期北部產品的接受度；2、保留項目坡地落差，在高層產品中打造錯落有致，房在景中，以房為景的獨特產品；3、開發(fā)后期，以商業(yè)操作制造人流，弱化周邊配套不足以及民房較多的弱勢。威脅（t）提倡優(yōu)點，消除威脅提倡優(yōu)點，消除威脅1、少推快銷的開發(fā)模式，線形營銷，定點爆破，以避免推量過多，形成負面影響；2、以實際產品，壓制市場魚目混珠的多層充當洋房產品時代，利用產品的絕對優(yōu)越性，贏得價值利

49、潤。取利躲弊，引導市場取利躲弊，引導市場1、以產品引導市場，在其他項目高層產品的基礎上，利用合理的面積配比形成總價優(yōu)勢以及內景觀優(yōu)勢；2、以“永州一體化”進程擴大地塊開發(fā)潛力的宣傳，在總體房價不高前提下，直接弱化宏觀政策影響。nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 43社區(qū)配套建筑景觀交通組織社區(qū)管理獨特產品戶型配比視野空間商住分離中高端社區(qū)產品的中高端社區(qū)產品的“摩天輪摩天輪”進化圖進化圖作為零陵區(qū)中高端社區(qū)作品，在市場上贏得競爭優(yōu)勢，主要從八個方面進行規(guī)劃完善：1、社區(qū)私密管理性2、交通組織人性化3、視野空間利用率4、社區(qū)配套豐富性5、商住結合合理性6、戶型產品多

50、樣性7、同類產品獨特性8、建筑景觀享受性中高端社區(qū)nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 44考慮地塊整體規(guī)劃，從北高南低的地勢形態(tài)開始分析，進行高層產品與多層產品布局思考。地塊的豎向規(guī)劃思考，主要解決周邊環(huán)境以及內部環(huán)境因素，消除民房以及中間部分地勢過低的劣勢。四、如何實現(xiàn)中高端社區(qū)產品高度戰(zhàn)略四、如何實現(xiàn)中高端社區(qū)產品高度戰(zhàn)略北部：最高點，與南部高差約有米，與中部高地相差約米。中部：楊萬里路目前尚未修建開通，高地與南津北路路面水平相等，設置為地塊的正負零參照。南部：低于南津路與黃蓋路，東南側均有層建筑遮擋，西側隔路有層高的多層民房。（一）、視野空間利用率的規(guī)劃研討

51、（一）、視野空間利用率的規(guī)劃研討nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 45北部最高處地塊面積最小，而且地塊形狀零散，盡量不考慮保留高度，獨立成片塊開發(fā)，建議高度與中部水平線高度一致，成楊萬里路雙向規(guī)劃開發(fā)。因此，實際上本地塊高差上，只有兩個片塊。那么，地塊的各向視野景觀面分析如圖：、紅色等高地塊，其享受的視野空間包括往南中間低處地塊視野，其他三面往外視野不變；b、黃色低處地塊，其享受的視野空間，外圍部分必須高處5層高度，方可獲取視野；c、黃色低處地塊，東南角部分可享受無遮擋視野。nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 46保留地塊原生面貌和

52、地形，一可以減低土方施工成本；二更主要是在地塊內部，將形成多向視野，在產品品質上，視野空間廣闊的戶型產品（即最外層住宅產品或樓距最寬的戶型產品），其單位售價遠遠高于其他內部樓棟產品。圍繞這一原則，在一線城市和二線省會城市內，該類社區(qū)規(guī)劃案例非常常見。同樣，在中高端社區(qū)規(guī)劃中，高層作為別墅產品外圍產品的規(guī)劃設計，更能體現(xiàn)出中央住宅區(qū)域的高端性，形成私密的居住空間，降低噪音污染以及塵土污染，而高層部分產品，也可以欣賞到中央住宅區(qū)的全部景觀以及建筑形態(tài)，相得益彰，真正做到，“房在景中，以房為景”的規(guī)劃理念。融信大衛(wèi)城規(guī)劃圖華潤橡樹灣規(guī)劃圖nibi real estate adviser 九皓房地產顧

53、問 47前期經過與開發(fā)企業(yè)、規(guī)劃設計公司多次討論，在規(guī)劃中提出的外圍“高層布點”的規(guī)劃格局，是結合視野空間利用率以及容積率的分攤為前提。社區(qū)中央區(qū)域低于水平線高度，又與西側民房高度相平，因此，不建議進行填土方。以建筑“三高中低”的處理手法，形成“中央高尚住宅區(qū)”的產品特色。圍合式的規(guī)劃，有幾個有利點：1、增加了東側與南側外圍高層的戶型采光與通風性；2、增加了高層戶型產品的景觀視野，對內可享受中央全部景觀，對外高層可避免大部分戶型受現(xiàn)有民房住宅視野遮擋，影響居??；3、塑造了中央區(qū)高尚住宅產品的私密性以及尊崇感；4、落差的坡地地形，對建筑的整體規(guī)劃上，形成高低起伏，錯落有致的視覺效果，同時，為后期

54、景觀設計提供了優(yōu)良的地形優(yōu)勢，可設計跌水、石階花圃、下沉式運動場等各種獨特的配套產品。5、東側高層產品與南側高層產品設計分割，樓層控制在11-18層為宜，避免高層與中央區(qū)多層產品樓棟高度相差太大，造成中央區(qū)住宅采光性以及居住性弱化。所以建議南側樓層控制在11層左右，東側靠南津路可略高，控制在20層以下。（二）、社區(qū)私密管理的規(guī)劃研討（二）、社區(qū)私密管理的規(guī)劃研討nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 48北部位置為板式高層，作為保證容積率的主要區(qū)域，也是后期戶型配比分布的主要區(qū)域。北部高層可形成獨立的高層版塊，享受四個朝向的景觀以及視野空間。此外，北部統(tǒng)一使用高層產品

55、，也是下面我們將闡述到的，中高端社區(qū)內住宅與商業(yè)如何結合問題所在。東側高層以及南側高層，是作為中央高尚住宅區(qū)的外圍區(qū)隔規(guī)劃。避免地塊內的多層產品與周邊破舊的多層產品直接連貫，影響消費者購買信心；其次高層設計為點式或者蝴蝶狀建筑立面，一是豐富建筑的戶型產品，點式高層建筑的立面也是項目后期賣點之一。nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 49商業(yè)嘈雜的環(huán)境以及復雜的人流，往往會影響居住者的生活環(huán)境以及居家安全。因此，在商業(yè)和住宅綜合開發(fā)的樓盤中，如何安置好商業(yè)規(guī)劃，是較難處理的問題。本地塊的優(yōu)勢分析中提到，項目周邊多為零散型散戶商業(yè)，而項目對面即為永州職業(yè)技術學校以及附屬

56、醫(yī)院。這為本項目商業(yè)提供了消費資源，以及避免競爭的風險。便利的交通條件以及多路公交經過，則為商業(yè)外放輻射早就前提。嚴格來說，雖然地塊所處整個片區(qū)的商業(yè)氛圍并不成熟，但適中的商業(yè)開發(fā)，將為企業(yè)帶來更大的利潤收益。因此，商業(yè)規(guī)劃總的原則是：第一、不影響住宅居住品質，避免造成住宅銷售難題；第二、結合現(xiàn)有的交通路線，盡可能增加商業(yè)物業(yè)面積；第三、商業(yè)規(guī)劃要有疏有密，點線結合，以形成商業(yè)氛圍。過于零散商業(yè)將與周邊商業(yè)混為一談，降低了商業(yè)單位價值；（三）、商住結合合理性的規(guī)劃研討（三）、商住結合合理性的規(guī)劃研討nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 50沿街商業(yè)沿街商業(yè)布置在南津

57、北路臨街部分以及楊萬里路兩側，均為一層的零散型商業(yè)；在地塊楊萬里路部分開設主入口，在東側部分設計為商業(yè)，其價格要高于楊萬里路，同時入口人流的安全性也要差于北側。利用北側入口，在往南側高地段，設計兩排社區(qū)配套性商業(yè)，也可在后期調整為社區(qū)配套健身房等用途。小型綜合商業(yè)小型綜合商業(yè)布置在南津北路臨街部分，設計為半下沉式的地下商場（不影響人防）。該段是相對整個地塊內其他位置，最大的商業(yè)價值所在，因此可設計為商業(yè)的集中點，配合外圍的一層商業(yè)，形成整體商業(yè)，便于后期招商以及銷售！nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 51高尚住宅社區(qū)要提倡人車分流的人性化交通組織設計。對于本地塊

58、當前高層以及多層產品分區(qū)的規(guī)劃設計。地塊規(guī)劃的車庫位置，地下車庫基本位于楊萬里路南側的高層建筑下。而多層建筑區(qū)內，分布為地面停車位和私家車庫。建議在項目中間多層建筑區(qū)，即西南角設置為車行入口；楊萬里路主入口為人行入口，從而實現(xiàn)人車分流的規(guī)劃設計。該設計主要理由有：（四）、交通組織人性化的規(guī)劃研討（四）、交通組織人性化的規(guī)劃研討第一、楊萬里路及南津北路段為商業(yè)分布區(qū)域，人流情況比較復雜，不宜車行；第二、路面較窄，從城區(qū)方向可直接由黃蓋路到西南角進入；第三、高尚住宅區(qū)，私家車庫和地面車位，無需通過地下車庫進入；黃線部分：人行路線紅線部分：車行路線nibi real estate adviser 九

59、皓房地產顧問 52永州冷水灘區(qū)以及零陵區(qū)都已經步入高層產品時代，高層產品不僅是建筑類型的轉變，也將帶動房價升級，從而促使建筑品質進行升級，這是必然的連鎖反應。本地塊定位作為中高端社區(qū)產品開發(fā)，22萬總建面積的體量，在市場競爭中要獲得快速去化效果，必須從社區(qū)品質上落實功夫?；九涮最愋停荷鐓^(qū)商業(yè)、社區(qū)會所、兒童樂園、健身俱樂部高端配套類型：商務會所（升級版）、酒店、spa會所特色配套類型：下沉式籃球場、羽毛球場、架空層果嶺（五）、社區(qū)配套豐富性的規(guī)劃研討（五）、社區(qū)配套豐富性的規(guī)劃研討nibi real estate adviser 九皓房地產顧問 53針對此次市調結果，零陵區(qū)戶型產品設計偏于單

60、一化，伴隨高層產品出現(xiàn)，在戶型產品上，還未步入成熟。多以大三房產品為主。本地塊在后期的產品設計中，首先保持市場可接受程度高的舒適三房產品供應，其次，也要考慮到中小戶型，如110平米左右緊湊型三房以及90100平米兩房產品。產品的面積配比上，保持三房產品為主力戶型，兩房及小三房產品適當補充。該內容，將在下部分戶型產品篇中詳細說明。（六）、戶型產品多樣性的規(guī)劃研討（六）、戶型產品多樣性的規(guī)劃研討同類產品包括體量相似和環(huán)境相似的樓盤項目規(guī)劃，同樣功能類型的戶型產品，同類建筑風格或景觀設計的產品以及后期營銷中同階段主題類似的推廣競爭。本處主要說明規(guī)劃上的特殊性。對于坡地產品的利用，中山城、香樟綠城均采