宏桂城市廣場(chǎng)二期營(yíng)銷推廣執(zhí)行案(年11月)62P

1、目標(biāo)及可售物業(yè)目標(biāo)及可售物業(yè)市場(chǎng)及擬推物業(yè)組合市場(chǎng)及擬推物業(yè)組合二期住宅項(xiàng)目解析二期住宅項(xiàng)目解析客戶分析客戶分析1#1#操盤思路操盤思路營(yíng)銷策略組合營(yíng)銷策略組合營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用analyze system實(shí)現(xiàn)銷售金額超過1億元財(cái)務(wù)目標(biāo)：財(cái)務(wù)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售金額近9000萬！時(shí)間：時(shí)間：2010年年12月月31日前日前完成銷售金額10001000萬元萬元，圓滿完成2010年財(cái)務(wù)目標(biāo)。時(shí)間：時(shí)間：2010年年12月月31日前可能拿到預(yù)售證的物業(yè)日前可能拿到預(yù)售證的物業(yè)住宅：住宅：1#或或3#樓樓樓棟產(chǎn)品面積（）套數(shù)比重1#或3#樓中樓209-24242.5% 三房125-1335433.3% 109

2、-1175030.9% 兩房86-945433.3% 合計(jì)1.771.77萬萬162162時(shí)間：時(shí)間：2010年年12月月31日前可能拿到預(yù)售證的物業(yè)日前可能拿到預(yù)售證的物業(yè)商鋪：電影院底層和商鋪：電影院底層和2#（13層）層）樓棟位置面積（）套數(shù)合計(jì)電影院底層商鋪外鋪542387.75704外鋪562404.172-774合計(jì)1212791.85791.852#樓商鋪一層22917.39二層201005.45三層251152.66合計(jì)67673075.53075.5時(shí)間：時(shí)間：2010年年12月月31日前可能拿到預(yù)售證的物業(yè)日前可能拿到預(yù)售證的物業(yè)辦公：辦公：4#（314層）層）樓棟產(chǎn)品面積

3、（）套數(shù)4#單間38-56213合計(jì)98169816目標(biāo)及可售物業(yè)目標(biāo)及可售物業(yè)市場(chǎng)及擬推物業(yè)組合市場(chǎng)及擬推物業(yè)組合二期住宅項(xiàng)目解析二期住宅項(xiàng)目解析客戶分析客戶分析1#1#操盤思路操盤思路營(yíng)銷策略組合營(yíng)銷策略組合營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用analyze system1.市場(chǎng)容量：近兩年商品房住宅銷售面積80-100萬/年2.供求情況：供供求求 2010年1-8月份新增預(yù)售面積59.38萬新增銷售面積48.24萬3.客戶來源特點(diǎn)： 本地需求為主本地需求為主，本地客戶購買比重占80%以上。三房需三房需求為主求為主，但面積需求趨小。整體市場(chǎng)情況：整體市場(chǎng)情況：城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng)3800元元/天悅豪庭天悅豪庭29

4、50-3900元元/東方巴黎東方巴黎3800-3900元元/維多利亞維多利亞3800元元/龍脈華庭龍脈華庭3500元元/萬豪錦苑萬豪錦苑3400元元/普羅旺斯普羅旺斯3650元元/廣場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)情況：廣場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)情況：區(qū)域?qū)傩裕盒姓虅?wù)集中區(qū)域地段價(jià)值：交通通達(dá)，生活配套齊全 地段價(jià)值居全城之首。區(qū)域價(jià)格：廣場(chǎng)價(jià)格整體越過3500元/ 為全城價(jià)格最高區(qū)域。2010年7月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2010年1月2010年2月（春節(jié)）2010年8月9.18日萬豪錦苑推220套10.23日城市廣場(chǎng)推224套11月20日天悅豪庭推224套11.13日東方巴黎預(yù)約10.

5、22日萬豪錦苑二期預(yù)約11月27日東方巴黎 開盤推192套9.3日天悅豪庭預(yù)約競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況： 11月之后，新入市樓盤相繼開盤，搶奪客戶激烈月之后，新入市樓盤相繼開盤，搶奪客戶激烈1.市場(chǎng)容量：近兩年銷售量商鋪2-4萬/年2.供求情況：供求 2010年1-8月份新增預(yù)售面積8.37萬新增銷售面積2.64萬整體市場(chǎng)情況：整體市場(chǎng)情況：3.商圈分布： 江北大道商圈，傳統(tǒng)購物街區(qū)。 中山北路商圈，商務(wù)配套商圈。 港南商圈，片區(qū)級(jí)商圈。南寧百貨國(guó)際生活館夢(mèng)之島百貨蘇寧電器百迪樂廣場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)情況：廣場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)情況：1.區(qū)域業(yè)態(tài)屬性： 非傳統(tǒng)購物商業(yè)街區(qū)，以商務(wù)配套商業(yè)為主。2.區(qū)域租金水平：

6、 夢(mèng)之島一樓沿街100-150元/.月，一樓內(nèi)鋪50-70元/.月3.區(qū)域售價(jià)水平： 聯(lián)邦國(guó)際一樓沿街23000元/.，一樓內(nèi)鋪13000元/可比樓盤情況：可比樓盤情況：1.價(jià)格水平： 地王大廈一樓沿街20000-37000元/，一樓內(nèi)鋪13000-18000元/。 中央廣場(chǎng)一樓沿街36000-38000元/（按實(shí)用面積出售），一樓內(nèi)鋪18000-38000元/（按實(shí)用面積出售），二樓均價(jià)10000元/（按建筑面積算）2.競(jìng)爭(zhēng)樓盤動(dòng)態(tài)： 唐人街項(xiàng)目目前處于挖地基階段。德寶大廈德寶大廈15元元/月月中銀大廈中銀大廈3650元元/財(cái)富中心財(cái)富中心28元元/月月聯(lián)邦國(guó)際聯(lián)邦國(guó)際23.5/月月吉田大廈

7、吉田大廈32元元/月月2.辦公物業(yè)形態(tài)： 以單間公寓辦公為主，存辦公的只有財(cái)富中心。3.租金和售價(jià)： 15-32元/.月。聯(lián)邦國(guó)際均價(jià)3811元/1.分布情況： 廣場(chǎng)區(qū)域云集貴港辦公場(chǎng)所。4.銷售情況： 聯(lián)邦國(guó)際銷售不理想。辦公物業(yè)銷售更看重品質(zhì)。1.住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) 貴港商品房住宅市場(chǎng)年銷售量在80-100萬之間，以本地消化為主，價(jià)格波動(dòng)較小。 2010年整體呈現(xiàn)供大于求的市場(chǎng)格局，廣場(chǎng)板塊雖為貴港地段價(jià)值的最高地，但因11月份之后，新入市樓盤集中推貨，客戶選擇余地大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格較難攀升。2.商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) 貴港商鋪年銷售量在2-4萬之間 2010年供大于求的局面突出，廣場(chǎng)區(qū)域?qū)儆谏虅?wù)

8、辦公商業(yè)屬性，處于一種逐步成熟板塊發(fā)展階段。租金方面落后于江北商圈。3.辦公市場(chǎng)辦公市場(chǎng) 貴港辦公市場(chǎng)主要集中于廣場(chǎng)區(qū)域。銷售情況因項(xiàng)目形象、地段情況，差異化比較。二期推什么物業(yè)？方案物業(yè)組合面積預(yù)估市場(chǎng)單價(jià)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)最低貨量市場(chǎng)可行分析11#住宅1.77萬3800元/2632，26套。占1#總面積的16%。住宅市場(chǎng)容量大，把握性大。2電影院底層商鋪791.85外鋪23000元/，內(nèi)鋪15000元/526，約8間占總面積的67%。沿街鋪面共計(jì)6間，市場(chǎng)可行性較大。34#辦公物業(yè)98164500元/2222，40-60套占總面積的23%。在短時(shí)間，沒有很好形象導(dǎo)入情況下，相比沒有前兩項(xiàng)物業(yè)把握大。

9、住宅電影院底層商鋪辦公物業(yè)從市場(chǎng)的可行性來看，依次為：從市場(chǎng)的可行性來看，依次為：目標(biāo)及可售物業(yè)目標(biāo)及可售物業(yè)市場(chǎng)及擬推物業(yè)組合市場(chǎng)及擬推物業(yè)組合二期住宅項(xiàng)目解析二期住宅項(xiàng)目解析客戶分析客戶分析1#1#操盤思路操盤思路營(yíng)銷策略組合營(yíng)銷策略組合營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用analyze system1#與與2#對(duì)比對(duì)比南北朝向，更符合中國(guó)風(fēng)水思想。大樓出入口臨規(guī)劃路，出行更便利便利。三梯6戶，上下更便捷。三樓架空可做活動(dòng)區(qū)。景觀資源匱乏規(guī)劃方面與景觀資源規(guī)劃方面與景觀資源2#1#點(diǎn)評(píng)：點(diǎn)評(píng)： 1#規(guī)劃方面在便利性和習(xí)規(guī)劃方面在便利性和習(xí)慣性方面更出色。但廣場(chǎng)景觀慣性方面更出色。但廣場(chǎng)景觀資源相對(duì)弱資源相對(duì)弱

10、戶型面積與配比戶型面積與配比1#與與2#對(duì)比對(duì)比產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更合理。（三房與兩房配比由1：1變?yōu)?：1）三房單套面積減少。兩房單套面積增大。點(diǎn)評(píng)：點(diǎn)評(píng)： 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改善，但兩房面產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改善，但兩房面積偏大，增加價(jià)格走高難度積偏大，增加價(jià)格走高難度樓棟產(chǎn)品面積（）套數(shù)比重1#樓中樓209-24242.5% 三房125-1335433.3% 109-1175030.9% 兩房86-945433.3% 2#樓中樓142-25183.6% 三房130-1335424.1% 113-1185424.1%兩房81-8610848.2% 戶型面積與配比戶型面積與配比1#相比相比2#：戶型內(nèi)部功能分區(qū)、面積利用更

11、合理。但存在01戶型暗房缺陷。1.更符合客戶出入便利性和居住習(xí)慣性；2.三房比重增大，戶型功能和面積更有競(jìng)爭(zhēng)力。 1#相比相比2#住宅：住宅： 不足點(diǎn)：不足點(diǎn)：改善處：改善處：1.廣場(chǎng)資源不夠突出。2.有暗房目標(biāo)及可售物業(yè)目標(biāo)及可售物業(yè)市場(chǎng)及擬推物業(yè)組合市場(chǎng)及擬推物業(yè)組合二期住宅項(xiàng)目解析二期住宅項(xiàng)目解析客戶分析客戶分析1#1#操盤思路操盤思路營(yíng)銷策略組合營(yíng)銷策略組合營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用analyze system日期日期銷售套數(shù)銷售套數(shù)人數(shù)人數(shù)非買房房非買房房合計(jì)190350160人日期日期vipvip卡辦理預(yù)卡辦理預(yù)約約辦預(yù)約比率辦預(yù)約比率合計(jì)28616859%vip卡蓄客作用：卡蓄客作用：59

12、%vip客戶轉(zhuǎn)辦預(yù)約卡，很好的實(shí)現(xiàn)蓄客留客功能首期消化客戶情況：首期消化客戶情況：剩余有效客戶還有約160人人。年齡年齡-36-4536-45歲為主占?xì)q為主占4545；-25-35歲為34.2%-46歲以上為11.4%-25歲以下為8.5%職業(yè)職業(yè)-個(gè)體工商為主占個(gè)體工商為主占54.354.3；-公務(wù)員為15.5%-自由職業(yè)為7%-醫(yī)療、金融、教育分別為4.7%、3.9%、3.1%。置業(yè)次數(shù)置業(yè)次數(shù)-首次為主占首次為主占79.179.1；-二次為17.1%-三次以上為3.9%工作所在地工作所在地-港北區(qū)為主占港北區(qū)為主占4545；-港北外貴港市為12.5%-外來置業(yè)為12.4%-兩平為3.1%

13、置業(yè)目的置業(yè)目的-自住為主占自住為主占87.687.6；-投資為16.3%考慮因素考慮因素-地段為主占地段為主占8282；-廣場(chǎng)為15%-商業(yè)配套為9%-升值潛力為4%自住型客戶：自住型客戶：年齡：25-45歲職業(yè)：個(gè)體工商戶與公務(wù)員、教育、醫(yī)療、。投資型客戶：投資型客戶：他們有錢他們有自己的事業(yè)，或有著穩(wěn)定的收入他們?cè)诟郾彼麄冃刨嚺笥?，有著自己的圈子他們看重本?xiàng)目的地段、廣場(chǎng)、配套他們更要面子年齡：35-45歲職業(yè)：個(gè)體工商戶與公務(wù)員、教育、醫(yī)療、。核心客戶群重點(diǎn)客戶群游離客戶群偶得客戶群外地投資客9%公務(wù)員、醫(yī)療、教育、金融從業(yè)者27.2%一群年齡在25-45歲的個(gè)體工商者，他們?cè)诟郾庇兄?/p>

14、自己的事業(yè)。他們占了本項(xiàng)目購買人群的50%。市內(nèi)投資客、周邊自住客戶他們有錢他們有自己的事業(yè)，或有著穩(wěn)定的收入他們?cè)诟郾彼麄冃刨嚺笥?，有著自己的圈子他們看重本?xiàng)目的地段、廣場(chǎng)、配套他們更要面子客戶分類（自住型客群分類）生理需求自我實(shí)現(xiàn)的需求“高峰體驗(yàn)”的追求自尊、他尊、占有欲“社會(huì)地位標(biāo)志物”家庭溫暖和群體認(rèn)同“家”和“社區(qū)”安全感、自由感“買房擁有”的需求住 宅 功 能 基 本 需 求“住”的需求。居住需求投資需求社交需要社交需要生理需求生理需求生理需要生理需要安全需要安全需要尊重需要尊重需要精神需求租客：租客：在價(jià)格合適的基礎(chǔ)上，上班便利首次置業(yè)者：首次置業(yè)者：在價(jià)格合適的基礎(chǔ)上，上班便利

15、我行我素者：我行我素者：追求自我生活價(jià)值的置業(yè)者改善型：改善型：追求片區(qū)地位象征的置業(yè)者。改善型改善型/首次置業(yè)：首次置業(yè)：追求社區(qū)價(jià)值置業(yè)者。他們自尊、他尊、占有欲“社會(huì)地位標(biāo)志物”景觀地段產(chǎn)品價(jià)錢配套身份象征目標(biāo)客戶關(guān)注價(jià)值點(diǎn)目標(biāo)客戶關(guān)注價(jià)值點(diǎn)目標(biāo)客群價(jià)值點(diǎn)本項(xiàng)目目標(biāo)客群關(guān)注價(jià)值點(diǎn)：依次為：身份象征、地段廣場(chǎng)景觀、產(chǎn)品、價(jià)錢、配套。二期產(chǎn)品沒有發(fā)生根本性變化二期主力客群依舊是那么一群，有錢，有事業(yè)或有著穩(wěn)定的收入，這群人在有里子后，更需要的是面子以港北的活動(dòng)中心，有著固定圈子的人目標(biāo)及可售物業(yè)目標(biāo)及可售物業(yè)市場(chǎng)及擬推物業(yè)組合市場(chǎng)及擬推物業(yè)組合二期住宅項(xiàng)目解析二期住宅項(xiàng)目解析客戶分析客戶分析

16、1#1#操盤思路操盤思路營(yíng)銷策略組合營(yíng)銷策略組合營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用analyze system“快快”走量、走量、 “領(lǐng)領(lǐng)”價(jià)格、價(jià)格、 “漲漲”價(jià)格價(jià)格“快快”走量：走量：快速走量，完成2010年銷售目標(biāo)。“領(lǐng)領(lǐng)”價(jià)格：價(jià)格：領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格?！皾q漲”價(jià)格：價(jià)格：比2#住宅價(jià)格上漲。 “誘誘”客戶、客戶、 “拓拓”客戶、客戶、 “聚聚”客戶、客戶、 “鎖鎖”客戶客戶誘客戶：1#住宅核心價(jià)值定位策略，尋求切合客戶心理的價(jià)值點(diǎn) 1#住宅規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型價(jià)值點(diǎn)梳理方案（策劃部整理）。拓客戶：渠道推廣策略 老帶新策略：立足港北，深挖港北，老帶新方案（另外附）聚客戶：價(jià)格策略鎖客戶：置業(yè)顧問現(xiàn)場(chǎng)鎖定客

17、戶策略（銷售部制作） 1期未中簽客戶轉(zhuǎn)2期方案（另作） 三級(jí)預(yù)約開盤策略目標(biāo)及可售物業(yè)目標(biāo)及可售物業(yè)市場(chǎng)及擬推物業(yè)組合市場(chǎng)及擬推物業(yè)組合二期住宅項(xiàng)目解析二期住宅項(xiàng)目解析客戶分析客戶分析1#1#操盤思路操盤思路營(yíng)銷策略組合營(yíng)銷策略組合營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用analyze system12月25日星期六 開盤開盤12月11日星期六 預(yù)約預(yù)約12月18日開盤前一周12月4日開盤前三周12月27日星期六購房禮品券發(fā)放購房禮品券發(fā)放三級(jí)客戶升級(jí)開盤策略： 購房禮品券發(fā)放：通過1000送3000，第一步鎖定意向客戶。 預(yù)約：預(yù)約即送3000，預(yù)約進(jìn)一步鎖定意向客戶。 開盤：在送3000，搖號(hào)集中開盤。總體價(jià)格策

18、略：總體價(jià)格策略： 公布價(jià)格策略：公布價(jià)格策略： 開盤當(dāng)天公布價(jià)格細(xì)案，正式預(yù)約前公布主力價(jià)格區(qū)間開盤當(dāng)天公布價(jià)格細(xì)案，正式預(yù)約前公布主力價(jià)格區(qū)間1#均價(jià)：39004000元元/平米平米判斷依據(jù)：判斷依據(jù)：目前項(xiàng)目均價(jià)3800元/平米左右（2010年10月份）；市場(chǎng)依據(jù)：廣場(chǎng)板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶分流嚴(yán)重；項(xiàng)目?jī)r(jià)值增值：戶型結(jié)構(gòu)更合理，綜合體價(jià)值進(jìn)一步釋放；市場(chǎng)樓盤價(jià)格對(duì)比。二期入市價(jià)格約為：3900-4000元/平米港北絕對(duì)中心、貴港城標(biāo)、景觀銘邸客戶：活動(dòng)在港北、占有稀缺資源的身份需要項(xiàng)目：港北核心，廣場(chǎng)獨(dú)特資源、城市標(biāo)桿建筑渠道類型渠道類型戶外廣告戶外廣告報(bào)紙報(bào)紙短信短信網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)必備等級(jí)必備

19、等級(jí)*具象選擇具象選擇金港大道馬草江公園附近高桿1塊、國(guó)際生活港黎湛線鐵路橋廣告牌2塊、北門市場(chǎng)1塊、中山路與建設(shè)路轉(zhuǎn)盤東北角1塊、項(xiàng)目圍墻廣告南國(guó)廣告dm硬廣與軟文相結(jié)合，形象樹立與價(jià)值點(diǎn)傳遞并重，重大節(jié)點(diǎn)配合短信群發(fā)針對(duì)重大節(jié)點(diǎn)信息公布新浪、搜房（博客形式）渠道推廣策略渠道推廣策略本項(xiàng)目渠道推廣策略：首期開盤火爆，針對(duì)客戶反饋信息進(jìn)行了渠道推廣適當(dāng)調(diào)整。公開發(fā)售期公開發(fā)售期認(rèn)籌期認(rèn)籌期營(yíng)銷推廣部署-階段劃分二期產(chǎn)品信息傳遞完成銷售目標(biāo)2010.11.20-12.242010.12.25-注：以上節(jié)點(diǎn)根據(jù)實(shí)際工程進(jìn)度再做調(diào)整根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度與市場(chǎng)條件，項(xiàng)目計(jì)劃于2010年11月中下旬展開下期

20、物業(yè)的推廣，計(jì)劃2010年12月底公開發(fā)售。我們根據(jù)不同的銷售時(shí)機(jī)分為以下兩個(gè)階段： 項(xiàng)目認(rèn)籌段：2010年11月20日-2010年12月24日 公開發(fā)售期：2010年12月25日-營(yíng)銷推廣部署推廣目的推廣目標(biāo)為：認(rèn)籌期認(rèn)籌期通過報(bào)廣、報(bào)廣、進(jìn)行二期產(chǎn)品信息傳遞，短信、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)公布重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)信息，達(dá)到積累客戶的作用公開發(fā)售期公開發(fā)售期主要利用報(bào)廣、短信報(bào)廣、短信進(jìn)行開盤信息傳遞，戶外、網(wǎng)絡(luò)輔助配合，保證開盤熱銷渠道推廣策略渠道推廣策略11月20日12月25日認(rèn)籌期認(rèn)籌期公開發(fā)售期公開發(fā)售期戶外廣告11月中下旬開始報(bào)紙硬廣+軟文短信網(wǎng)絡(luò)11月中旬開始，重要節(jié)點(diǎn)更新信息11月中旬開始投放，

21、重要節(jié)點(diǎn)發(fā)布信息12月硬廣+軟文11月下旬開始發(fā)布營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)2011年首次開盤首次開盤12月11月認(rèn)籌期認(rèn)籌期2010年?duì)I營(yíng) 銷銷 節(jié)奏節(jié)奏 圖圖媒體廣告媒體廣告銷售道具銷售道具活動(dòng)安排活動(dòng)安排下期推售物業(yè)宣傳折頁、戶型單張、禮品、戶型模型等戶外更新報(bào)紙硬廣、軟文持續(xù)炒作網(wǎng)站活動(dòng)短信戶外更新報(bào)紙硬廣、軟文持續(xù)炒作網(wǎng)站活動(dòng)短信開盤活動(dòng)認(rèn)籌活動(dòng)11月月20日日12月月25日日推廣方向推廣方向下期推售物業(yè)宣傳折頁、戶型單張、禮品等二期產(chǎn)品信息，認(rèn)籌信息開盤信息認(rèn)籌期傳播主題認(rèn)籌期傳播主題階段性傳播主題1：1#觀景銘邸觀景銘邸 全城火爆認(rèn)籌中！全城火爆認(rèn)籌中！做城市中心的王者做城市中心的王者附帶

22、信息：貴港首個(gè)電影院線即將強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐！附帶信息：貴港首個(gè)電影院線即將強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐！宏桂城市廣場(chǎng)，雄踞城市最中心地段，廣場(chǎng)之上，盡享城市最繁華生活，俯瞰全城，一覽無遺，城市，就在你的腳下！認(rèn)籌期傳播主題認(rèn)籌期傳播主題階段性傳播主題2： 1#觀景銘邸觀景銘邸 震撼登場(chǎng)！震撼登場(chǎng)！ 財(cái)富磁場(chǎng)財(cái)富磁場(chǎng) 全城火爆認(rèn)籌中全城火爆認(rèn)籌中附帶信息：貴港首個(gè)電影院線即將強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐！附帶信息：貴港首個(gè)電影院線即將強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐！ 宏桂城市廣場(chǎng)，雄踞城市最中心地段，藍(lán)籌級(jí)珍稀財(cái)富，巨大的投資價(jià)值不容置疑；成為有產(chǎn)者，你只差這一步！認(rèn)籌期傳播主題認(rèn)籌期傳播主題階段性傳播主題3：1#觀景銘邸觀景銘邸 全城認(rèn)籌中！全城認(rèn)籌中！階段性傳

23、播主題4：階段性傳播主題5：1#觀景銘邸觀景銘邸 12月月25日盛大開盤！日盛大開盤！1#觀景銘邸觀景銘邸 12月月25日盛大開盤！日盛大開盤！注：主題3、4、5附帶下期物業(yè)產(chǎn)品價(jià)值賣點(diǎn)分階段推廣分階段推廣此階段的營(yíng)銷重點(diǎn)是什么開盤的動(dòng)態(tài)信息傳遞！開盤的動(dòng)態(tài)信息傳遞！公開發(fā)售期公開發(fā)售期公開發(fā)售期公開發(fā)售期認(rèn)籌期認(rèn)籌期二期產(chǎn)品信息傳遞，積累客戶完成銷售目標(biāo)2010.11.20-12.242010.12.25-開盤期傳播主題開盤期傳播主題階段性傳播主題：1#觀景銘邸觀景銘邸 實(shí)現(xiàn)完美售罄實(shí)現(xiàn)完美售罄!三期敬請(qǐng)期待目標(biāo)及工程進(jìn)度目標(biāo)及工程進(jìn)度市場(chǎng)及客戶分析市場(chǎng)及客戶分析難點(diǎn)及戰(zhàn)略思考難點(diǎn)及戰(zhàn)略思考

24、營(yíng)銷策略組合營(yíng)銷策略組合營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用analyze system項(xiàng)目推廣計(jì)劃項(xiàng)目推廣計(jì)劃-平面廣告平面廣告 類別類別 媒介媒介 日期日期 訴求點(diǎn)訴求點(diǎn)推廣主題推廣主題形式形式 數(shù)量數(shù)量 單價(jià)單價(jià) 總價(jià)總價(jià)平面廣告平面廣告南國(guó)dm11月26日中心、廣場(chǎng)（電影院即將強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐）1#觀景銘邸 全城火爆認(rèn)籌中頭版140002400012月3日投資、繁華1#觀景銘邸 震撼登場(chǎng)頭版1400012月10日即將預(yù)約信息1#觀景銘邸 全城認(rèn)籌中跨版1400012月17日即將開盤12月25日盛大開盤頭版1400012月24日即將開盤12月25日盛大開盤頭版1400012月28日一期答謝一期答謝跨版14000小計(jì)小計(jì)2400024000項(xiàng)目推廣計(jì)劃項(xiàng)目推廣計(jì)劃-戶外廣告戶外廣告戶外廣告戶外廣告 戶外高桿11月中旬預(yù)約信息11月20日正式預(yù)約更換畫面117元3672 18*6m 戶外廣告牌11月中旬417元5557 分別為24x3.9m、14x3.5m、11x6.6m、20 x5m戶外高桿12月下旬開盤開盤、售罄信息更換畫面117元7344開盤、售罄各一次戶外廣告牌417元11115 接待中心外墻廣告11月下旬126元1,142 小計(jì)小計(jì)28830 28830 項(xiàng)目推廣計(jì)劃項(xiàng)目推廣計(jì)劃-短信短信短信短信短信11月18日1#正式啟動(dòng)1#景觀銘邸 11月20日