蘇州恒達相城商業(yè)的項目營銷的策劃的報告

1、恒達，到了該恒恒達，到了該恒辶辶的時候了！的時候了！大大1010年的風雨年的風雨1010年的磨礪年的磨礪1010年的發(fā)展年的發(fā)展20102010，恒達仗劍蘇州，飲馬，恒達仗劍蘇州，飲馬相城相城cbdcbd！新的征程！新的挑戰(zhàn)！新的恒新的征程！新的挑戰(zhàn)！新的恒辶辶！大大恒達相城項目營銷策劃報告恒達相城項目營銷策劃報告 雄起，陽澄湖路雄起，陽澄湖路市場宏觀分析市場宏觀分析相城的整體規(guī)劃；相城發(fā)展的整體定位1定位及品建議定位及品建議定位、經濟技術指標、產品結構分析等營銷建議營銷建議根據挑戰(zhàn)營銷上的措施價格策略價格策略定價原則及分產品的定價5英之杰成功案例分享英之杰成功案例分享成功案例、公司介紹等6本

2、次提案邏輯圖本次提案邏輯圖項目地塊及市場分項目地塊及市場分析析地塊分析；居住分析商業(yè)分析374房地產市場分析房地產市場分析土地市場分析；成交分析存量分析2part 1 市場宏觀分析市場宏觀分析相城區(qū)的整體概況相城區(qū)的整體概況蘇州市相城區(qū)是古城蘇州的北大門，東鄰工業(yè)園區(qū)，西接蘇州高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，南接蘇州主城區(qū)?？偯娣e478.2平方公里，僅次于吳中區(qū)，在區(qū)域面積中排名第二。城市建設：三區(qū)三城蘇州城市發(fā)展總目標：“青山清水青山清水, ,新天堂新天堂”;具體為“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水鄉(xiāng)”四大分目標。蘇州城市設計總體策略為：和合強和合強心心, ,融通健體融通健體。蘇州中心城區(qū)擬構筑三個

3、三個“市中市中心心”、兩個、兩個“副中心副中心”，形成“十字十字軸帶、五楔滲透、多心多點、綠廊相軸帶、五楔滲透、多心多點、綠廊相通通”的總體空間結構。城市規(guī)劃分析：相城是為蘇州未來的兩大副中心之一城市規(guī)劃分析：相城是為蘇州未來的兩大副中心之一“t軸雙城兩片”的總體結構。t軸是指主城城區(qū)(古城和高新區(qū))、新城城區(qū)(主要是園區(qū))構成東西向橫軸，相城和吳中片組成南北向縱軸；雙城是由主城城區(qū)和新城城區(qū)組成；兩片指圍繞吳中和相城形成的城市功能片區(qū)水城、花城、商城、最佳生態(tài)休閑人居城水城、花城、商城、最佳生態(tài)休閑人居城從整個蘇州的規(guī)劃上來說，相城的設定是“水城、花城、商城、最佳生態(tài)休閑人居城”的這么一個更

4、偏向居住休閑的城市定位相城的交通優(yōu)勢相城的交通優(yōu)勢相城公路交通網相城公路交通網相城高速公路交通網相城高速公路交通網鐵路：京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路；公路：貫穿城區(qū)的蘇嘉杭高速公路、312國道、205省道、蘇虞張一級公路、蘇州繞城高速、滬寧高速公路；主干道：廣濟路、人民路、齊門北大街、相城大道水路：京杭大運河地鐵：蘇州最大的換乘中心及未來輕軌2、4號線； 4 4號線號線2 2號線號線相城軌道交通網相城軌道交通網四條南北向主干道構成了相城發(fā)展的三足鼎立四條南北向主干道構成了相城發(fā)展的三足鼎立相相城城老老城城區(qū)區(qū)相相城城大大道道板板塊塊相城大道相城大道中心商貿中心商貿城板塊城板塊齊門北大街齊門北大街

5、人民路人民路廣濟路廣濟路相城老城區(qū)位于采蓮路、齊門北大街、陽澄湖路附近。隨著相城大道的施工完成，相城的東翼東翼開始發(fā)展；人民路、廣濟路的通車，相城中心商貿城的初步落成，相城西翼西翼的發(fā)展也正在加速。但是從區(qū)域現狀而言，相城老城區(qū)的配套、居住氛圍、商業(yè)氛圍等等條件還是處于最優(yōu)的選擇。part 2 房地產市場分析房地產市場分析2002-2009相城區(qū)土地供應量（萬方）相城區(qū)土地供應量（萬方）相城區(qū)的土地拍賣經歷了相城區(qū)的土地拍賣經歷了20082008年的低迷之后，在年的低迷之后，在20092009年又重新爆發(fā)，全年又重新爆發(fā)，全年出讓土地年出讓土地159159萬方，居歷史第二位。萬方，居歷史第二位

6、。2002-2009 相城土地分類供應走勢相城土地分類供應走勢（萬方）（萬方）商業(yè)地塊出讓情況和整體土地出讓情況類似，在商業(yè)地塊出讓情況和整體土地出讓情況類似，在08年的低迷之后，年的低迷之后，09年重新年重新爆發(fā)，商業(yè)地塊出讓達爆發(fā)，商業(yè)地塊出讓達34.44萬方。萬方。2002-2009年相城區(qū)土地樓板價走勢圖年相城區(qū)土地樓板價走勢圖相城區(qū)住宅成交量走勢圖相城區(qū)住宅成交量走勢圖相城區(qū)的住宅市場在相城區(qū)的住宅市場在09年開始回暖，并且在年開始回暖，并且在12月創(chuàng)造了歷史最高峰，但是月創(chuàng)造了歷史最高峰，但是2010年元年元旦之后，交易量急劇下滑。旦之后，交易量急劇下滑。相城區(qū)住宅成交量走勢圖相城

7、區(qū)住宅成交量走勢圖09年相城樓市，整體成交量大于供應量，呈現供不應求的趨勢，經過年相城樓市，整體成交量大于供應量，呈現供不應求的趨勢，經過09年一年的去化，年一年的去化，住宅存量不多。住宅存量不多。part 3 項目地塊及相關市場分析項目地塊及相關市場分析264135項目基本區(qū)位分析項目基本區(qū)位分析項目位于陽澄湖以北，采蓮路以西，地處相城核相城核心板塊心板塊。26413577項目靠近軌道項目靠近軌道2 2號線春申湖路站號線春申湖路站項目靠近2號線春申湖路站。擁有軌道房的優(yōu)勢 。項目周邊現有住宅項目項目周邊現有住宅項目項目周邊在售樓盤主要分布在相城主城區(qū)和相城大道周邊，西部的峰匯國際項目推量也較

8、大。人民路延伸段華富首開華潤恒博通盛元聯元和四城雅戈爾融僑林培堅 相城 建設 水務發(fā)展浙江漢爵中惠常發(fā)張建平恒基恒基峰匯國際峰匯國際項目周邊未來推量土地一覽表項目周邊未來推量土地一覽表項目周邊未來土地推量較多，但多為小體量的推盤。華成項目周邊商業(yè)情況項目周邊商業(yè)情況主主城城區(qū)區(qū)板板塊塊蠡口蠡口家具家具城城相城中心商相城中心商貿城貿城齊門齊門北大北大街街中翔中翔商圈商圈相城區(qū)的商區(qū)重要分布在相城主城區(qū)板塊、齊門北大街板塊、中翔商圈、蠡口家具城、相城中心商貿城。相城中心商貿城相城中心商貿城中心商貿城包括了活力島、合景地塊、恒基地塊，總占地8平方公里，重點發(fā)展樓宇經濟，構筑智能化商務平臺，使其成為城

9、市功能提級、高端服務產業(yè)集聚的新地標。規(guī)劃建設商貿區(qū)、商務核心區(qū)、商住混合區(qū)、水景居住區(qū)、中央公園區(qū)等五大功能區(qū)，將再現繁華市井和現代水鄉(xiāng)民居的風貌。但是項目處于起步階段，基礎設施基本落實、峰匯國際項目也進入了第4期的開發(fā)，但距離項目的整體落成還有一段時間。相城大道沿線商圈相城大潤發(fā)中翔麗晶德誠嘉元廣場蠡口家具城中翔商貿城中翔家電城其中蠡口家具城、中翔商貿城、中翔家電城均為專項類商業(yè)項目，在此不列入調研范圍相城大道商業(yè)分布相城大道商業(yè)分布蠡口家具城蠡口家具城江蘇蠡口國際家具城為華東最第一，全國內第二大的家具批發(fā)市場，位于蘇州市區(qū)東北面，相城區(qū)元和街道，家具城橫跨原蠡口，陸慕兩鎮(zhèn)由38棟大型家具

10、廣場組成.現有1600多家家具生產廠家,3000多家家具銷售商。家具商場由建元路，相成大道，家具大道，萬里路四條路組成。中翔商圈中翔商圈中翔商圈位于相城大道南端，是相城面向市區(qū)的門戶，通過相城大道直達東環(huán)。商圈內，中翔小商品、裝飾城、大潤發(fā)、家樂福，兼顧了專業(yè)市場和中端商業(yè)配套。春申湖路（小區(qū)配套商業(yè)）：春申湖路（小區(qū)配套商業(yè)）：業(yè)業(yè) 態(tài)：態(tài)：主要以餐飲、休嫻娛樂、美容spa為主主力店：主力店：上島咖啡、名典咖啡、可的等 出租狀況出租狀況: :全部租出 經營狀況：經營狀況：良好采蓮路：采蓮路：業(yè)業(yè) 態(tài)：態(tài)：餐飲為主主力店：主力店：珍珠湖酒店出租狀況出租狀況: :出租率不到10%經營狀況：經營狀

11、況：慘淡社區(qū)類商業(yè)配套社區(qū)類商業(yè)配套社區(qū)類商業(yè)配套：齊門北大街、陽澄湖中路社區(qū)類商業(yè)配套：齊門北大街、陽澄湖中路齊門北大街和陽澄湖路（主要是中路）是相城區(qū)南北向和東西向的兩條主干道，其沿街散鋪較多，但尚未形成規(guī)模，街鋪檔次較低，主要為當地居民和外來人員服務。類別面積需求數量占比銀行100-300平米40.07 小型超市50-100平米20.03 便利店20-30平米40.07 賓館100-300平米20.03 餐飲20-200平米90.15 網吧100-150平米10.02 洗浴休閑400-500平米30.05 文化用品20-40平米20.03 家居裝飾20-40平米70.12 眼鏡15-30

12、平米20.03 五金機械20-30平米110.18 房產中介20-30平米60.10 廣告公司20-40平米20.03 嬰兒用品20-50平米10.02 醫(yī)藥保健15-50平米40.07 其他30.05 社區(qū)類商業(yè)配套：陽澄湖中路業(yè)態(tài)分布社區(qū)類商業(yè)配套：陽澄湖中路業(yè)態(tài)分布項目地塊商業(yè)氛圍分析核心結論項目地塊商業(yè)氛圍分析核心結論u 相城區(qū)作為一個新興的區(qū)域，整體的商業(yè)氛圍不夠成熟整體的商業(yè)氛圍不夠成熟，相比起主城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)相對較弱。u 相城主城區(qū)多為中低端的社區(qū)配套類商業(yè)，缺少規(guī)模的、中高端的、集休閑娛樂購物主城區(qū)多為中低端的社區(qū)配套類商業(yè)，缺少規(guī)模的、中高端的、集休閑娛樂購物餐飲于一體的多

13、功能的商業(yè)中心餐飲于一體的多功能的商業(yè)中心。u 相城大道是相城區(qū)現在較為成熟的商圈，但是專業(yè)性市場占據了很大的比例，生活類商圈集中于兩大大型超市周邊，但是品質中段，并且功能性單一。u 相城中心商貿城未來的規(guī)劃愿景很好，但是現今條件不夠成熟。u 項目的交通條件相當優(yōu)越，陽澄湖路陽澄湖路為東西向主干道，采蓮路采蓮路為南北向主干道，并且項目緊挨軌道2 2號線陽澄湖路站號線陽澄湖路站；u 項目地處相城主城區(qū)，周邊配套比較成熟，但是多為中低端的以相城本地居民為主的社區(qū)配套類中低端的以相城本地居民為主的社區(qū)配套類，缺少規(guī)模的、中高端的、集休閑娛樂購物餐飲于一體的多功能的商業(yè)中心；u 項目緊靠軌道軌道2 2

14、號線陽澄湖中路站號線陽澄湖中路站，地鐵將為地塊注入新鮮的活力。u 項目周邊居住氛圍成熟但多為老式民居，現有成熟小區(qū)現有成熟小區(qū)主要分布在北部春申湖路、采蓮路沿線。在售項目在售項目主要分布在項目南邊（中惠晨曦新苑、歐風麗苑、香城花園），東部（相城大道沿線），西部（主要是峰匯國際）。未來推盤的未來推盤的核心區(qū)域在相城中心商貿城板塊。地塊概況綜述地塊概況綜述part 4 項目的定位規(guī)劃及產品建議項目的定位規(guī)劃及產品建議地塊編號地塊編號蘇地蘇地2009-b-105用途用途批發(fā)零售和商務金融用地用地年限用地年限40年占地面積占地面積20427規(guī)劃規(guī)劃經濟經濟技術技術指標指標容積率容積率2.6建筑密度建筑

15、密度40%限高限高50m綠化率綠化率25%建筑面積建筑面積 53110成交價成交價12300萬元樓面價樓面價2316元項目的經濟技術指標：項目的經濟技術指標：u利潤最大化的原則：首先滿足商業(yè)的體量（ 20427 *40%*3f=24512），然后考慮酒店式公寓的體量（53110 -24512 =28598）；u商業(yè)的單層建面要做足建筑密度；u商業(yè)要考慮租售的關系，最大化滿足出售的需求；u做足地下室的面積，滿足停車需求的同時完成商業(yè)的利潤；u內街以及商場內鋪、2f3f的人氣是項目在規(guī)劃之初必須要考慮的；u提升主力店或半主力店主力店或半主力店的帶動作用；地塊：地塊：相城正中心，核心cbd；交通：交

16、通：陽澄湖路+采蓮路兩大主干道、軌道2號線陽澄湖路站正對面；配套：配套：周邊以陸慕鎮(zhèn)居民為主的中低端社區(qū)類配套；商業(yè)：商業(yè)：中高端配套主要分布在相城大道和未來的中心商貿城；居?。壕幼。合喑菍⒊蔀樘K州的水城、花城、商城、最佳生態(tài)休閑人居城，未來居住體量將很大；項目本身：項目本身：70000結合了商業(yè)和酒店式公寓的商業(yè)用地；項目商業(yè)的初步定位：項目商業(yè)的初步定位：全時空全時空中高端中高端區(qū)域區(qū)域休閑生活廣場休閑生活廣場（休閑、娛樂、購物、餐飲、居?。ㄐ蓍e、娛樂、購物、餐飲、居住）dcbaed區(qū)：區(qū)：時尚休閑區(qū)時尚休閑區(qū)a區(qū)：區(qū)：綜合休閑商場綜合休閑商場c區(qū)：區(qū)：電影院電影院b區(qū)：區(qū)：高檔餐飲區(qū)高

17、檔餐飲區(qū)e區(qū)：區(qū)：休閑購物區(qū)休閑購物區(qū)dcbaea 區(qū)核心定位：綜合性商場區(qū)核心定位：綜合性商場樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)-1f超市1f超市、中高端社區(qū)類配套超市、中高端社區(qū)類配套（銀行、干洗店、藥房、服飾店、家居用品店等）迪亞天天、海王星辰、2f中高端美容美發(fā)美體類：中高端美容美發(fā)美體類：美發(fā)：美發(fā)：salong蒂梵妮明瑛美體美容：美體美容：克里蒂娜瑪花纖體美麗田園英派斯等3f中高端餐飲：中高端餐飲：亞馬遜巴西烤肉、dcbae關于一樓超市的考慮原則：關于一樓超市的考慮原則：1、超市作為項目吸引人流的主力店，需要兼顧商場內鋪以及中庭內街商鋪兩大區(qū)域的人流；2、為了達到銷售的最大化，建議將超市1f的面積降

18、低，-1f的面積增大。關于一樓超市的建議：關于一樓超市的建議：1、入口位于商場內部，出口位于中庭-1f。一方面吸引商場內鋪人流，一方面增加中庭及地下內街的人流。入出dcbaeb 區(qū)核心定位：高檔餐飲區(qū)區(qū)核心定位：高檔餐飲區(qū)樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1f品牌快餐店品牌快餐店肯德基、麥當勞、大娘水餃、7+7、2f、3f高檔餐飲店：高檔餐飲店：小南國、俏江南等dcbaec 區(qū)核心定位：電影院區(qū)核心定位：電影院樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1f影院大廳、相關購物類配套影院大廳、相關購物類配套便利店、奶茶店、電影關聯產品專賣店2f、3f永華院線：永華院線：dcbaed 區(qū)核心定位：時尚休閑區(qū)區(qū)核心定位：時尚休閑區(qū)樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)

19、態(tài)1f咖啡館、西餅店、茶餐廳、甜品店：咖啡館、西餅店、茶餐廳、甜品店：85、上島咖啡、一茶一座、克里斯汀、代官山、蛋蛋屋、季諾咖啡備注：結合影院、北邊河流的時尚休備注：結合影院、北邊河流的時尚休息區(qū)息區(qū)dcbaee 區(qū)核心定位：休閑購物區(qū)區(qū)核心定位：休閑購物區(qū)樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1f時尚零食店、奶茶店時尚零食店、奶茶店久久鴨脖、街景、張飛牛肉、來伊粉u兩大核心客群：兩大核心客群：影院+超市出口客群；u特點：特點：小面積的休閑購物區(qū)u面積劃分：面積劃分：4m*4m，建面在20左右dcbae關于地下停車位的建議：關于地下停車位的建議：1、地下室設立升降式停車架升降式停車架，滿足報批上對停車位的要求；2

20、、節(jié)約出面積來進行商業(yè)上的運作。地塊：地塊：相城正中心，核心cbd；交通：交通：陽澄湖路+采蓮路兩大主干道、軌道2號線陽澄湖路站正對面；配套：配套：坐擁相城區(qū)唯一的、規(guī)模的、中高端的、集休閑娛樂購物餐飲于一體的多功能的商業(yè)中心；競爭：競爭：相城樓市如今存量較少，小面積戶型存量更少；項目本身：項目本身：3萬，6mloft+ condo酒店式公寓；項目酒店式公寓的初步定位：項目酒店式公寓的初步定位：不夜城之上的地鐵公寓不夜城之上的地鐵公寓（首置客群、地緣性客群、投資客群）（首置客群、地緣性客群、投資客群）首置首置客群客群123投資投資客戶客戶其他其他客群比例：客群比例：40%分布區(qū)域：分布區(qū)域：相

21、城區(qū)地緣性客戶、工作在主城區(qū)的新蘇州人產品利好：產品利好：地鐵、低總價、loft、商業(yè)配套、娛樂休閑等配套客群比例：客群比例：40%分布區(qū)域：分布區(qū)域：相城、平江等地緣性為主，包括整個蘇州、上海等區(qū)域；產品利好：產品利好：地鐵、低總價、loft、客群比例：客群比例：20%分布區(qū)域：分布區(qū)域：周邊老社區(qū)的改善型居住客群產品利好：產品利好：地鐵、低總價、loft、社區(qū)商業(yè)配套、娛樂休閑首置客群和投資客戶是酒店式公寓的兩大核心客群！首置客群和投資客戶是酒店式公寓的兩大核心客群！面寬面寬3.6m面積面積40點評點評u 縮小面寬，增加進深，讓2樓的2室更加寬敞；u 3.6m面寬的客廳、臥室，已經基本滿足

22、首置客群的需求；u 2樓在過道位置增加近4的全贈送面積。關于關于4f-11f，6m挑高挑高loft建議：建議： 應對自住客戶（首置應對自住客戶（首置+ +改善）改善）面寬面寬4.8m面積面積55點評點評u 加大面寬，縮短進深，戶型通透性更好；u 戶型更加方正，讓各功能區(qū)間更加緊湊，減少浪費面積；u 橫向上可容納的功能區(qū)間更多，讓各功能區(qū)間聯系更加緊密；u 小三房布局（2臥1書房2廳1衛(wèi)），更多空間想象關于關于12f-18f，標準酒店式公寓標準酒店式公寓建議：建議： 應對自住客戶（首置為主）、投資客戶應對自住客戶（首置為主）、投資客戶面寬面寬3.6m面積面積40點評點評u 標準的小面積、低總價酒

23、店式公寓戶型，滿足基本生活需求。關于關于12f-18f，標準酒店式公寓標準酒店式公寓建議：建議： 應對投資客戶應對投資客戶面寬面寬4.8m面積面積55點評點評u 大面寬，增加舒適度；u 挑高客廳，大尺度、大氣派。關于關于4f-11f，6m挑高挑高loft建議：建議： 應對自住客戶（改善居住）應對自住客戶（改善居?。┲嗝鎸挷鸾猓褐嗝鎸挷鸾猓?.8m+3.6m=8.4m精裝建議：精裝建議：u建議定制裝修（尤其是loft戶型，需要考慮架空客廳的設計）u裝修標準800元/，對外報價800元/part 5 推廣建議推廣建議恒達恒達無限度廣場無限度廣場恒達恒達上海城上海城恒達恒達新光天地新光天地par

24、t 6 價格及營銷建議價格及營銷建議建議建議1地下內街地下內街2020年（且無限期延長）租賃經營權出租年（且無限期延長）租賃經營權出租dcbaeu最大化增加開發(fā)商利潤；u20年內街租賃經營權且無限期延長，可以規(guī)避法律風險；u有超市出口人流保證，便于經營；u4m*4m小面積，15000元/，低總價房源可作為項目第一批房源，借以對項目1f2f3f的銷售帶來促進。建議建議2先招商后銷售，帶租約出售先招商后銷售，帶租約出售u項目和周邊有較明顯的商業(yè)定位區(qū)分、特色商業(yè)的規(guī)劃和成型需要整體招商的支持；u項目有較大的持有面積，需要招商；u帶租約銷售對項目的銷售有相當的促進。建議建議31f1f內街內街/1f/

25、1f內鋪內鋪/2f/3f/2f/3f做兩年各做兩年各8%8%返租，抵扣總房款返租，抵扣總房款u 1f沿街商鋪因為較為成熟不做返租；沿街商鋪因為較為成熟不做返租；u 地下內街不做返租；地下內街不做返租；u 返租對象：返租對象：1f內街內街/1f內鋪內鋪/2f/3fu 返租回報率：返租回報率：8%+8%u 返租形式：折抵總房款返租形式：折抵總房款建議建議4重視自營業(yè)主重視自營業(yè)主u 自營業(yè)主既是投資者，又是經營者；滿足了招商，又滿足了銷售；自營業(yè)主既是投資者，又是經營者；滿足了招商，又滿足了銷售；u 自營業(yè)主的比例關系著其他投資客戶的信心；自營業(yè)主的比例關系著其他投資客戶的信心；u 大型的自營業(yè)主

26、的進入對投資的帶動相當巨大；大型的自營業(yè)主的進入對投資的帶動相當巨大；u 在銷售過程中，將對自營業(yè)主進行適當優(yōu)惠。在銷售過程中，將對自營業(yè)主進行適當優(yōu)惠。建議建議5渠道為王渠道為王項目的體量不大，整體營銷費用不高，推廣上很難做到高空廣覆蓋，項目的知名度也較難通過媒體途徑打開。媒體推廣：實效傳播為主，以地緣性客戶為主。媒體推廣：實效傳播為主，以地緣性客戶為主。通過短信、dm、派單等實效媒體結合一定的戶外資源對相城區(qū)、平江新城區(qū)等地緣性區(qū)域中對項目的周邊、未來發(fā)展有一定了解的客群進行實效傳播。渠道為王：廣泛利用已有現成的客戶資源進行渠道為王：廣泛利用已有現成的客戶資源進行項目的體量不大，對應所需要

27、的客群也不多，通過對華成地產、英之杰的現有相關客群資源進行梳理可獲得很大的去化比?？蛻糍Y源客戶資源英之杰英之杰地緣性客戶（相城、平江新城）英之杰擁有的相城區(qū)近3000組有效客群商業(yè)地產投資客群和基廣場、港龍財智國際、南蘇州、好易家等項目近5000多組的客戶資源酒店式公寓均價：酒店式公寓均價：82008200元元/ /（精裝）（精裝）底商均價：未定底商均價：未定酒店式公寓均價：酒店式公寓均價：90009000元元/ /（精裝）（精裝）底商均價：底商均價：2200022000元元/ /住宅均價：住宅均價：1050010500元元/ /底商均價：底商均價：2700027000元元/ /優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣

28、勢峰匯國際峰匯國際人民路優(yōu)勢、大盤優(yōu)勢、人民路優(yōu)勢、大盤優(yōu)勢、合景品牌、相城中心商貿城、品質、戶型產品優(yōu)勢戶型產品優(yōu)勢、09年銷售情況價格、周邊配套現狀康橋麗都康橋麗都相城主城區(qū)相城主城區(qū)、價格優(yōu)勢、首次支付的營營銷措施銷措施、地鐵周邊居住氛圍中翔麗晶中翔麗晶相城大道優(yōu)勢相城大道優(yōu)勢、相城大道商圈、大潤發(fā)等配套、紅星美凱龍紅星美凱龍、中翔在相城大道的品牌聯展優(yōu)勢整體居住氛圍不夠成熟本案本案相城主城區(qū)、地鐵、周邊配套、戶型優(yōu)勢、社區(qū)配套周邊居住氛圍英之杰認為：英之杰認為：項目的定價并不是對所有競品和項目各個優(yōu)劣勢進行簡單的打分對比，項目的定價并不是對所有競品和項目各個優(yōu)劣勢進行簡單的打分對比，這

29、種數字化得出的結論是沒有意義的，在銷售的過程中其實更多的只是對這種數字化得出的結論是沒有意義的，在銷售的過程中其實更多的只是對優(yōu)勢的充分優(yōu)勢的充分放大放大，決定價格的關鍵因素其實更多是項目的核心競爭力。，決定價格的關鍵因素其實更多是項目的核心競爭力。住宅價格住宅價格（元（元/）酒店式公寓價格酒店式公寓價格（元（元/）商鋪價格商鋪價格（元（元/）峰匯國際峰匯國際1050027000康橋麗都康橋麗都9000（精裝）22000中翔麗都中翔麗都8200（精裝）未定歐風麗苑歐風麗苑9100香城花園香城花園9000晨曦新苑晨曦新苑9400本案挑戰(zhàn)價格本案挑戰(zhàn)價格loft：13000元（800元精裝）con

30、do:11000元（800元精裝）1f均價：2.6w2f均價：1.8w3f均價：1.1w-1f均價：1.5w此部分商鋪價格為底價，面價根據16%的返租回報率往上折。part 7 中原地產英之杰機構成功案例分享中原地產英之杰機構成功案例分享操盤案例操盤案例1 1：港龍財智國際：港龍財智國際位于蘇州吳中區(qū)蘇蠡路與澄湖西路交叉口，總建筑面積8萬余，其中公寓和小戶型商務辦公5萬余，底層配套商業(yè)2萬余平方米。項目主體公寓、小戶型商務辦公部分，采用當下潮流loft設計理念，挑高4.95米人性自由空間。物業(yè)類別：酒店式公寓物業(yè)類別：酒店式公寓+ +商業(yè)商業(yè)項目接手4個月，自2009年10月初奠基儀式開始認籌，4個月的時間，在沒有廣告費支撐的情況下，完成800多組的認籌量（總共酒店式公寓體量830套），超額完成開發(fā)商的指標和任務。操盤案例操盤案例2 2：和基廣場：和基廣場項目位于蘇州市百年觀前街，干將路與臨頓路交叉口，由商業(yè)和寫字樓兩部分組成。1層、2層為商業(yè)部分，面積達10000；36層為