剖析標(biāo)地產(chǎn)企業(yè)成功基因：龍湖篇

1、剖析標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)“成功基因”龍湖篇明源地產(chǎn)研究院 提綱走進(jìn)龍湖剖析龍湖項(xiàng)目運(yùn)營管理體系龍湖信息化建設(shè)交流&答疑提綱提綱走進(jìn)龍湖走進(jìn)龍湖剖析龍湖項(xiàng)目運(yùn)營管理體系剖析龍湖項(xiàng)目運(yùn)營管理體系龍湖信息化建設(shè)龍湖信息化建設(shè)交流交流&答疑答疑從龍湖的企業(yè)戰(zhàn)略說起從龍湖的企業(yè)戰(zhàn)略說起龍湖為什么賣得好？龍湖為什么賣得好？ 龍湖地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略龍湖地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略立足重慶，布局全國立足重慶，布局全國區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模區(qū)域與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域聚焦的多業(yè)態(tài)布局區(qū)域聚焦的多業(yè)態(tài)布局單一城市占比優(yōu)于區(qū)域單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長規(guī)模增長

2、龍湖地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略龍湖地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)布局，住宅集中于中高端市場（不做首置產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，住宅集中于中高端市場（不做首置產(chǎn)品，只做再改和豪宅客戶）品，只做再改和豪宅客戶） 龍湖地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略龍湖地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略公司理念：善待您一生。公司理念：善待您一生。 為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)生活為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)生活秉承對(duì)建筑規(guī)秉承對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的精益求精，對(duì)環(huán)境營造的精雕細(xì)刻。在此基礎(chǔ)上劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的精益求精，對(duì)環(huán)境營造的精雕細(xì)刻。在此基礎(chǔ)上，更推出高品質(zhì)的物業(yè)管理，為業(yè)主創(chuàng)造了健康、和睦、文明、尊貴，更推出高品質(zhì)的物業(yè)管理，為業(yè)主創(chuàng)造了健康、和睦、文明、尊貴的社區(qū)生活。

3、的社區(qū)生活。 企業(yè)產(chǎn)品觀企業(yè)產(chǎn)品觀 不賣我們能造的，要賣客戶需要的；不賣我們能造的，要賣客戶需要的； 忘掉自己想要的，想想客戶愿付的！忘掉自己想要的，想想客戶愿付的！ 龍湖地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略龍湖地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略 龍湖以客戶需求為中心龍湖以客戶需求為中心 集中把握高端客戶的關(guān)注重點(diǎn)，滿足其需求集中把握高端客戶的關(guān)注重點(diǎn)，滿足其需求：龍湖的核心技能龍湖的核心技能 龍湖地產(chǎn)核心技能龍湖地產(chǎn)核心技能 強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，眾口稱贊的產(chǎn)品，一流的客戶體驗(yàn)，人強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，眾口稱贊的產(chǎn)品，一流的客戶體驗(yàn)，人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就龍湖在所進(jìn)入城市領(lǐng)先的市場地位：性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就龍湖在所進(jìn)入城市領(lǐng)先的市場地位：l集中

4、城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成集中城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地長性、稀缺性土地 ，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是龍湖的投資重點(diǎn)。資源成長地塊資源成長地塊大規(guī)?？旃?jié)奏大規(guī)?？旃?jié)奏1l目標(biāo)客戶集中于再改、豪宅客戶，對(duì)他們的市場期望和需求目標(biāo)客戶集中于再改、豪宅客戶，對(duì)他們的市場期望和需求進(jìn)行有效解讀，追蹤關(guān)注潛在高端客戶的需求和喜好轉(zhuǎn)變，進(jìn)行有效解讀，追蹤關(guān)注潛在高端客戶的需求和喜好轉(zhuǎn)變，善于引導(dǎo)市場趨勢及喜好善于引導(dǎo)市場趨勢及喜好，其創(chuàng)造的75重復(fù)推薦率遠(yuǎn)超同行。聚焦高端聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)創(chuàng)新引領(lǐng)2l提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，建立以“客戶最佳體驗(yàn)”為核

5、心的示范區(qū)，特別注重營造項(xiàng)目整體的人文氛圍、自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷。景觀出眾景觀出眾最佳體驗(yàn)最佳體驗(yàn)3l秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶，以專業(yè)打動(dòng)客戶，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。細(xì)節(jié)品質(zhì)細(xì)節(jié)品質(zhì)人性服務(wù)人性服務(wù)5l 標(biāo)準(zhǔn)化操作思路，不同城市在標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)又保證品質(zhì)處于螺旋上升中。選用適合當(dāng)?shù)貧夂虻刭|(zhì)的材料，優(yōu)化成本。全國標(biāo)準(zhǔn)全國標(biāo)準(zhǔn)成本優(yōu)化成本優(yōu)化4北京龍湖優(yōu)質(zhì)區(qū)位和高端目標(biāo)人群北京龍湖優(yōu)質(zhì)區(qū)位和高端目標(biāo)人群香醍漫步香醍漫步滟瀾山滟瀾山花盛香醍花盛香醍滟瀾山滟瀾山top2獨(dú)棟、聯(lián)排再改客戶豪宅客戶位于順義溫榆河畔中央別墅區(qū)，發(fā)展較早，最為成

6、熟，是外籍高端人士首選聚居地。香醍漫步香醍漫步t2聯(lián)排、洋房位于中央別墅區(qū)東北方向，潮白河畔，交通便捷、自然環(huán)境好花盛香醍花盛香醍c疊拼、洋房臨近東五環(huán)，京沈高速路旁龍湖地產(chǎn)核心技能龍湖地產(chǎn)核心技能 強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，眾口稱贊的產(chǎn)品，一流的客戶體驗(yàn)，人強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，眾口稱贊的產(chǎn)品，一流的客戶體驗(yàn)，人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就龍湖在所進(jìn)入城市領(lǐng)先的市場地位：性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就龍湖在所進(jìn)入城市領(lǐng)先的市場地位：l集中城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是龍湖的投資重點(diǎn)。多項(xiàng)目多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目多業(yè)態(tài)大規(guī)?？旃?jié)奏大規(guī)模快節(jié)奏1l目標(biāo)客戶集中于再改、豪宅客

7、戶，對(duì)他們的市場期望和需求進(jìn)行有效解讀，追蹤關(guān)注潛在高端客戶的需求和喜好轉(zhuǎn)變，善于引導(dǎo)市場趨勢及喜好，其創(chuàng)造的75重復(fù)推薦率遠(yuǎn)超同行。聚焦高端聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)創(chuàng)新引領(lǐng)2l提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，建立以提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，建立以“客戶最佳體驗(yàn)客戶最佳體驗(yàn)”為核為核心的示范區(qū)，將客戶能接觸到的一切做到極致心的示范區(qū)，將客戶能接觸到的一切做到極致。l用色彩斑斕，美輪美奐的示范區(qū)強(qiáng)勢沖擊客戶，溫馨的生用色彩斑斕，美輪美奐的示范區(qū)強(qiáng)勢沖擊客戶，溫馨的生活情景營銷激發(fā)客戶購買欲望?；钋榫盃I銷激發(fā)客戶購買欲望。 景觀出眾景觀出眾最佳體驗(yàn)最佳體驗(yàn)3l秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感

8、動(dòng)客戶，以專業(yè)打動(dòng)客戶，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。細(xì)節(jié)品質(zhì)細(xì)節(jié)品質(zhì)人性服務(wù)人性服務(wù)5l 標(biāo)準(zhǔn)化操作思路，不同城市在標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)又保證品質(zhì)處于螺旋上升中。選用適合當(dāng)?shù)貧夂虻刭|(zhì)的材料，優(yōu)化成本。全國標(biāo)準(zhǔn)全國標(biāo)準(zhǔn)成本優(yōu)化成本優(yōu)化4龍湖驚艷的展示區(qū)龍湖驚艷的展示區(qū) 內(nèi)外界面分明，項(xiàng)目與周邊環(huán)境形成巨大反差：內(nèi)外界面分明，項(xiàng)目與周邊環(huán)境形成巨大反差：入口，眼前一亮入口，眼前一亮通往項(xiàng)目的路，已有改變，還未明顯通往項(xiàng)目的路，已有改變，還未明顯售樓處，趣意盎然售樓處，趣意盎然樣板間，親和溫馨樣板間，親和溫馨龍湖驚艷的展示區(qū)龍湖驚艷的展示區(qū) 沒有植物生長期，營造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！沒有植物生長

9、期，營造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！ 極具沖擊力的大手筆景觀極具沖擊力的大手筆景觀為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景更多采用大量的軟景有生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人有生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人！龍湖驚艷的展示區(qū)龍湖驚艷的展示區(qū)花盛香醍花盛香醍花盛香醍花盛香醍滟瀾山滟瀾山香醍漫步香醍漫步精細(xì)化的綠化理念，精細(xì)化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！小尺度上注重植物層次的搭配！龍湖驚艷的展示區(qū)龍湖驚艷的展示區(qū)花盛香醍的紫色花海，紫色花海和白樺形成花盛香醍的紫色花海，紫色花海和白樺形成鮮明的對(duì)比鮮明的對(duì)比滟瀾山的示范區(qū)滟瀾山的示范區(qū)香醍漫步的行道樹周圍香醍漫步的行道樹周

10、圍注重色彩搭配，注重色彩搭配，善于運(yùn)用色彩對(duì)比，形成視覺沖擊！善于運(yùn)用色彩對(duì)比，形成視覺沖擊！ 龍湖驚艷的展示區(qū)龍湖驚艷的展示區(qū)善于運(yùn)用起伏地形、坡地，注重車行善于運(yùn)用起伏地形、坡地，注重車行尺度尺度注重人的感受，人視線的把握拿捏到位，近注重人的感受，人視線的把握拿捏到位，近人尺度十分舒服人尺度十分舒服銷售大廳、樣板間周邊景觀做足功夫銷售大廳、樣板間周邊景觀做足功夫大大小小尺尺度度空空間間的的把把握！握！龍湖驚艷的展示區(qū)龍湖驚艷的展示區(qū)入口外秩序化種植雪松輔以低矮的入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡潔大入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡潔大

11、氣限定出導(dǎo)向性強(qiáng)烈的空間氣限定出導(dǎo)向性強(qiáng)烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的水景的加入成為秩序與自然的過渡過渡宅間近人尺度的灌木花卉給宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我最限度放松自我 龍湖驚艷的展示區(qū)龍湖驚艷的展示區(qū)兒兒童童戲戲水水場場景景供來訪客戶小孩游戲供來訪客戶小孩游戲分不清稻草人還是園丁分不清稻草人還是園丁通過示范區(qū)、售樓通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出處和樣板間展示出客戶未來的客戶未來的生活場生活場景景，通過，通過體驗(yàn)營銷體

12、驗(yàn)營銷感染客戶感染客戶龍湖驚艷的展示區(qū)龍湖驚艷的展示區(qū)真實(shí)的生活化的冰箱真實(shí)的生活化的冰箱生活中水池場景生活中水池場景調(diào)味品真實(shí)呈現(xiàn)調(diào)味品真實(shí)呈現(xiàn)生活中的兒童桌生活中的兒童桌女兒房女兒房 龍湖驚艷的展示區(qū)龍湖驚艷的展示區(qū)龍湖地產(chǎn)核心技能龍湖地產(chǎn)核心技能 強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，眾口稱贊的產(chǎn)品，一流的客戶體驗(yàn)，強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，眾口稱贊的產(chǎn)品，一流的客戶體驗(yàn)，人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就龍湖在所進(jìn)入城市領(lǐng)先的市場地位：人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就龍湖在所進(jìn)入城市領(lǐng)先的市場地位：l集中城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是龍湖的投資重點(diǎn)。多項(xiàng)目多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目多業(yè)態(tài)

13、大規(guī)?？旃?jié)奏大規(guī)模快節(jié)奏1l目標(biāo)客戶集中于再改、豪宅客戶，對(duì)他們的市場期望和需求進(jìn)行有效解讀，追蹤關(guān)注潛在高端客戶的需求和喜好轉(zhuǎn)變，善于引導(dǎo)市場趨勢及喜好，其創(chuàng)造的75重復(fù)推薦率遠(yuǎn)超同行。聚焦高端聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)創(chuàng)新引領(lǐng)2l提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，建立以“客戶最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，特別注重營造項(xiàng)目整體的人文氛圍、自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷。景觀出眾景觀出眾最佳體驗(yàn)最佳體驗(yàn)3l秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶，以專業(yè)打動(dòng)客戶，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。細(xì)節(jié)品質(zhì)細(xì)節(jié)品質(zhì)人性服務(wù)人性服務(wù)5l 標(biāo)準(zhǔn)化操作思路，不同城市在標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)又保證品標(biāo)準(zhǔn)化操作

14、思路，不同城市在標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)又保證品質(zhì)處于螺旋上升中。選用適合當(dāng)?shù)貧夂虻刭|(zhì)的材料，質(zhì)處于螺旋上升中。選用適合當(dāng)?shù)貧夂虻刭|(zhì)的材料，優(yōu)化成本。優(yōu)化成本。全國標(biāo)準(zhǔn)全國標(biāo)準(zhǔn)成本優(yōu)化成本優(yōu)化4 龍湖嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作龍湖嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作香樟香樟林林藍(lán)湖郡、藍(lán)湖藍(lán)湖郡、藍(lán)湖半山半山悠山悠山郡郡藍(lán)湖藍(lán)湖香香頌頌龍湖龍湖睿睿城城大城小院大城小院酈江酈江風(fēng)格化風(fēng)格化標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化觀山水觀山水資源型產(chǎn)品線資源型產(chǎn)品線規(guī)模型產(chǎn)品線規(guī)模型產(chǎn)品線春森彼岸春森彼岸酈江酈江紫都城紫都城水晶酈城水晶酈城睿城睿城江與城江與城龍湖內(nèi)部有成熟產(chǎn)品庫（內(nèi)部標(biāo)桿項(xiàng)目），要求項(xiàng)目龍湖內(nèi)部有成熟產(chǎn)品庫（內(nèi)部標(biāo)桿項(xiàng)目），要求項(xiàng)目90%90%采采用

15、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，10%10%自行創(chuàng)新自行創(chuàng)新。全集團(tuán)售樓處（未來的會(huì)所。全集團(tuán)售樓處（未來的會(huì)所）只有五種標(biāo)準(zhǔn)，在風(fēng)格、立面等方面不允許隨意改變。不）只有五種標(biāo)準(zhǔn)，在風(fēng)格、立面等方面不允許隨意改變。不同標(biāo)準(zhǔn)間風(fēng)格統(tǒng)一，延續(xù)性好，保證整體風(fēng)格的實(shí)現(xiàn)，可實(shí)同標(biāo)準(zhǔn)間風(fēng)格統(tǒng)一，延續(xù)性好，保證整體風(fēng)格的實(shí)現(xiàn)，可實(shí)現(xiàn)快速復(fù)制現(xiàn)快速復(fù)制花盛香醍售樓處花盛香醍售樓處香醍漫步售樓處香醍漫步售樓處 龍湖嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作龍湖嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作不同項(xiàng)目、不同城市之間在標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí)，在不同項(xiàng)目、不同城市之間在標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí)，在景觀、裝景觀、裝修標(biāo)準(zhǔn)、客戶定位、營銷推廣力度修標(biāo)準(zhǔn)、客戶定位、營銷推廣力度等方面，要求

16、新項(xiàng)目等方面，要求新項(xiàng)目比之前的項(xiàng)目深度更深，品質(zhì)更高。比之前的項(xiàng)目深度更深，品質(zhì)更高。香醍漫步連排別墅香醍漫步連排別墅滟瀾山連排別墅滟瀾山連排別墅 龍湖嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作龍湖嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作 龍湖地產(chǎn)成本控制龍湖地產(chǎn)成本控制 嚴(yán)格控制成本，材料盡量選普通的材料嚴(yán)格控制成本，材料盡量選普通的材料 同緯度選擇植物，根據(jù)地區(qū)特征、自然環(huán)境、植物種類同緯度選擇植物，根據(jù)地區(qū)特征、自然環(huán)境、植物種類甚至當(dāng)?shù)厝说钠眠x擇，保證成活易打理，節(jié)約成本。甚至當(dāng)?shù)厝说钠眠x擇，保證成活易打理，節(jié)約成本。自建苗圃基地，解決植物成活率的難題，快速更換，自建苗圃基地，解決植物成活率的難題，快速更換，同時(shí)節(jié)約成本。同時(shí)節(jié)

17、約成本。 龍湖地產(chǎn)成本控制龍湖地產(chǎn)成本控制 龍湖地產(chǎn)核心技能龍湖地產(chǎn)核心技能 強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，眾口稱贊的產(chǎn)品，一流的客戶體驗(yàn)，強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，眾口稱贊的產(chǎn)品，一流的客戶體驗(yàn)，人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就龍湖在所進(jìn)入城市領(lǐng)先的市場地人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就龍湖在所進(jìn)入城市領(lǐng)先的市場地位：位：l集中城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是龍湖的投資重點(diǎn)。多項(xiàng)目多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目多業(yè)態(tài)大規(guī)?？旃?jié)奏大規(guī)?？旃?jié)奏1l目標(biāo)客戶集中于再改、豪宅客戶，對(duì)他們的市場期望和需求進(jìn)行有效解讀，追蹤關(guān)注潛在高端客戶的需求和喜好轉(zhuǎn)變，善于引導(dǎo)市場趨勢及喜好，其創(chuàng)造的75重復(fù)推薦

18、率遠(yuǎn)超同行。聚焦高端聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)創(chuàng)新引領(lǐng)2l提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，建立以“客戶最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，特別注重營造項(xiàng)目整體的人文氛圍、自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷。景觀出眾景觀出眾最佳體驗(yàn)最佳體驗(yàn)3l秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶，以專業(yè)打動(dòng)客戶細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶，以專業(yè)打動(dòng)客戶，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。細(xì)節(jié)品質(zhì)細(xì)節(jié)品質(zhì)人性服務(wù)人性服務(wù)5l 標(biāo)準(zhǔn)化操作思路，不同城市在標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)又保證品質(zhì)處于螺旋上升中。選用適合當(dāng)?shù)貧夂虻刭|(zhì)的材料，優(yōu)化成本。全國標(biāo)準(zhǔn)全國標(biāo)準(zhǔn)成本優(yōu)化成本優(yōu)化4 龍湖魔鬼在細(xì)節(jié)龍湖魔鬼在細(xì)節(jié) 龍湖服務(wù)，秉承龍湖服務(wù)，秉承“善善

19、待你一生待你一生”的服務(wù)理念，的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶，以專業(yè)打動(dòng)節(jié)感動(dòng)客戶，以專業(yè)打動(dòng)客戶，進(jìn)而形成美譽(yù)度?？蛻?，進(jìn)而形成美譽(yù)度。 重慶香樟林，示范重慶香樟林，示范區(qū)每平米需有多少銀杏落區(qū)每平米需有多少銀杏落葉也寫入物業(yè)管理人員的葉也寫入物業(yè)管理人員的工作指引里。工作指引里。相框里的留言相框里的留言馬桶插座高度的考慮馬桶插座高度的考慮書房一角書房一角整齊的鞋套整齊的鞋套入門換鞋套處配飾可直接茶飲入門換鞋套處配飾可直接茶飲至上至上而下而下的對(duì)的對(duì)細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)關(guān)注關(guān)注 龍湖魔鬼在細(xì)節(jié)龍湖魔鬼在細(xì)節(jié) 1 1：鋪滿鮮花的垃圾箱鋪滿鮮花的垃圾箱示范區(qū)中的雨傘示范區(qū)

20、中的雨傘善待自然的環(huán)保理念善待自然的環(huán)保理念刻有企業(yè)理念的井蓋刻有企業(yè)理念的井蓋 龍湖魔鬼在細(xì)節(jié)龍湖魔鬼在細(xì)節(jié)停車場標(biāo)識(shí)的與園林渾然一體煙灰缸和垃圾桶精致的樹根處理維護(hù)中的大樹露臺(tái)的燒烤場景保潔對(duì)園林細(xì)節(jié)的維護(hù) 龍湖魔鬼在細(xì)節(jié)龍湖魔鬼在細(xì)節(jié)五重景觀一角：五重景觀一角：綠地綠地/花陣花陣/植被植被/灌木灌木/大灌木大灌木隨處可見的不死花隨處可見的不死花露臺(tái)的場景露臺(tái)的場景隨處可見的鳥籠隨處可見的鳥籠十字隔窗，相框的感受十字隔窗，相框的感受 龍湖魔鬼在細(xì)節(jié)龍湖魔鬼在細(xì)節(jié)戰(zhàn)略上：戰(zhàn)略上：1.一切以客戶為中心，營銷至上2.區(qū)域聚焦，單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長。3.專注目標(biāo)客戶，目標(biāo)市場：集中于再改和

21、豪宅市場，集中于城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地。4.標(biāo)準(zhǔn)化操作思路，保證品質(zhì)，節(jié)約成本。組織上：組織上：1.高效的決策對(duì)市場變化快速反應(yīng)，并快速做出決策，迅速調(diào)整策略。2.強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力明確結(jié)果導(dǎo)向。戰(zhàn)術(shù)上：戰(zhàn)術(shù)上：1.建立以“客戶最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，特別注重營造項(xiàng)目整體的自然環(huán)境、人文氛圍、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷：驚艷：通過極具視覺沖擊力的景觀打動(dòng)客戶。溫馨：通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生活場景，通過體驗(yàn)營銷感染客戶。秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶，以專業(yè)打動(dòng)客戶。提綱提綱走進(jìn)龍湖

22、走進(jìn)龍湖剖析龍湖項(xiàng)目運(yùn)營管理體系剖析龍湖項(xiàng)目運(yùn)營管理體系龍湖信息化建設(shè)龍湖信息化建設(shè)交流交流&答疑答疑運(yùn)營管理體系成為龍湖的競爭優(yōu)勢運(yùn)營管理體系成為龍湖的競爭優(yōu)勢龍湖組織架構(gòu)龍湖組織架構(gòu)集團(tuán)總部地區(qū)公司全國布局，三級(jí)管控運(yùn)籌帷幄全國布局，三級(jí)管控運(yùn)籌帷幄（集團(tuán)、公司、項(xiàng)目）（集團(tuán)、公司、項(xiàng)目）pmopmo：project management officeproject management office項(xiàng)目管理辦公室項(xiàng)目管理辦公室u pmopmo定位：定位：地區(qū)公司項(xiàng)目運(yùn)營決策機(jī)構(gòu)u pmopmo架構(gòu)：架構(gòu)：pmo最高負(fù)責(zé)人(地區(qū)公司總經(jīng)理)+地區(qū)公司運(yùn)營專員+業(yè)務(wù)職能負(fù)責(zé)人u pm

23、opmo運(yùn)作形式：運(yùn)作形式：pmo會(huì)議集團(tuán)、地區(qū)公司、項(xiàng)目的職能定位集團(tuán)、地區(qū)公司、項(xiàng)目的職能定位集團(tuán)集團(tuán)地區(qū)地區(qū)運(yùn)營中心運(yùn)營中心pmopmol 制度制定制度制定l 知識(shí)管理和資源共享知識(shí)管理和資源共享l集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控l 一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃管控一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃管控l階段性成果管控階段性成果管控l 項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制l 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制l 項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制l 項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制l 項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對(duì) 項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)l 負(fù)責(zé)

24、項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行和反饋負(fù)責(zé)項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行和反饋l 負(fù)責(zé)上下游及平級(jí)的工作評(píng)價(jià)。負(fù)責(zé)上下游及平級(jí)的工作評(píng)價(jià)。萬科某副總裁評(píng)價(jià)： 萬科把所有想管的事情沒有管好，龍湖是把集團(tuán)該管好的事情管好了！項(xiàng)目運(yùn)營管理體系項(xiàng)目運(yùn)營管理體系目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營效率目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營效率目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營效果、運(yùn)營質(zhì)量目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營效果、運(yùn)營質(zhì)量目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營的決策效率、決策質(zhì)量；目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營的決策效率、決策質(zhì)量；規(guī)避控制決策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避控制決策風(fēng)險(xiǎn)目的：知識(shí)積累、知識(shí)共享目的：知識(shí)積累、知識(shí)共享在項(xiàng)目運(yùn)營中知累知識(shí)在項(xiàng)目運(yùn)營中知累知識(shí)在項(xiàng)目運(yùn)營中應(yīng)用知識(shí)在項(xiàng)目運(yùn)營中應(yīng)用知

25、識(shí)項(xiàng)目運(yùn)營管理體系項(xiàng)目運(yùn)營管理體系p計(jì)劃管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中起到穿針引線作用p計(jì)劃管理搭起了集團(tuán)與各公司各部門配合工作的橋梁p計(jì)劃管理是企業(yè)信息化管理的核心和基礎(chǔ)計(jì)劃管理是開發(fā)過程控制主線，協(xié)同是根本！計(jì)劃管理是開發(fā)過程控制主線，協(xié)同是根本！計(jì)劃管理控制與協(xié)同計(jì)劃管理控制與協(xié)同分級(jí)計(jì)劃管理體系分級(jí)計(jì)劃管理體系龍湖項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理體系龍湖項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理體系項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的分級(jí)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的分級(jí)編號(hào)分級(jí)/計(jì)劃類別相關(guān)闡述1 1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 集團(tuán)層面能各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，每個(gè)項(xiàng)目共有14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)其中5個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)屬集團(tuán)決策層特別關(guān)注的節(jié)點(diǎn)，須集團(tuán)總經(jīng)理審批生效2 2項(xiàng)目主計(jì)劃項(xiàng)目

26、主計(jì)劃 地區(qū)公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板(別墅、花園洋房、高層、商業(yè))允許各項(xiàng)目在指導(dǎo)性模板基礎(chǔ)上增加工作項(xiàng)（或工作包），不允許減少工作項(xiàng)（或工作包）3 3項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃 專項(xiàng)計(jì)劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案 4 4項(xiàng)目樓棟計(jì)劃項(xiàng)目樓棟計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃分解到個(gè)人或小組所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，暫不定義統(tǒng)一模板 項(xiàng)目計(jì)劃：項(xiàng)目計(jì)劃：新項(xiàng)目取得土地中標(biāo)通知書后新項(xiàng)目取得土地中標(biāo)通知書后7-147-14個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以pmopmo項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方式編制完成項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方式編制完成集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃及項(xiàng)目

27、一、二級(jí)計(jì)劃，形成集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃及項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃，形成“項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃”。龍湖項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理體龍湖項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理體編制人：編制人：負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的編制；執(zhí)行責(zé)任人：執(zhí)行責(zé)任人：執(zhí)行計(jì)劃并對(duì)計(jì)劃負(fù)責(zé)；回顧人：回顧人：定期回顧計(jì)劃的執(zhí)行情況；復(fù)核人：復(fù)核人：檢查或抽查計(jì)劃執(zhí)行情況，復(fù)核回顧人的上報(bào)信息；調(diào)整申請(qǐng)人：調(diào)整申請(qǐng)人：在計(jì)劃實(shí)施過程中，在影響到集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的情況下按流程提出調(diào)整申請(qǐng)；審核人：審核人：對(duì)計(jì)劃的編制及調(diào)整進(jìn)行審核；批準(zhǔn)人：批準(zhǔn)人：批準(zhǔn)計(jì)劃的執(zhí)行和調(diào)整。計(jì)劃計(jì)劃類別類別編制編制人人執(zhí)行執(zhí)行責(zé)任人責(zé)任人顧人顧人復(fù)核人復(fù)核人調(diào)整調(diào)整申請(qǐng)人申請(qǐng)人審核人審核人批準(zhǔn)人批準(zhǔn)人集團(tuán)集團(tuán)關(guān)

28、鍵關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人區(qū)域總經(jīng)理地區(qū)公司計(jì)劃運(yùn)營專員集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營專員地區(qū)總經(jīng)理（針對(duì)定義的7個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）集團(tuán)財(cái)務(wù)部集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營專員集團(tuán)運(yùn)營負(fù)責(zé)人集團(tuán)總經(jīng)理項(xiàng)目項(xiàng)目一級(jí)一級(jí)計(jì)劃計(jì)劃項(xiàng)目負(fù)責(zé)人部門職能負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人部門職能負(fù)責(zé)人地區(qū)公司計(jì)劃運(yùn)營專員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）地區(qū)公司計(jì)劃運(yùn)營專員pmo會(huì)議地區(qū)總經(jīng)理項(xiàng)目項(xiàng)目二級(jí)二級(jí)計(jì)劃計(jì)劃部門職能負(fù)責(zé)人部門職能負(fù)責(zé)人項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人部門職能負(fù)責(zé)人（影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）地區(qū)公司計(jì)劃運(yùn)營專員pmo會(huì)議地區(qū)總經(jīng)理項(xiàng)目項(xiàng)目三級(jí)三級(jí)計(jì)劃計(jì)劃個(gè)人或小組個(gè)人或小組項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人部門職能負(fù)責(zé)人部門職能負(fù)責(zé)人項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃主要責(zé)任人(責(zé)任角色

29、)及職責(zé)龍湖地產(chǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)龍湖地產(chǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：(1)取得國土使用權(quán)證 (2)交地 、(3)完成方案設(shè)計(jì)(4)完成初步設(shè)計(jì)(5)完成施工圖設(shè)計(jì)(6)取得施工許可證(7)項(xiàng)目開工(8)售樓處、樣板區(qū)開放(9)取得預(yù)售許可證(10)開盤(11)景觀施工進(jìn)場(12)竣工備案(13)交房(14)交房完成率95管控規(guī)則：u不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營中心u影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注;u剩余9個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營中心審批u集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。碧桂園集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)碧桂園

30、集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證 獲取國有土地使用證 獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證 取得立項(xiàng)核準(zhǔn) 獲取建筑工程施工許可證 發(fā)布開工令 主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件 辦理預(yù)售許可證 開盤 獲取竣工驗(yàn)收備案表 業(yè)主收樓分級(jí)計(jì)劃管理體系分級(jí)計(jì)劃管理體系計(jì)劃模版的價(jià)值與作用計(jì)劃模版的價(jià)值與作用分級(jí)計(jì)劃管理體系分級(jí)計(jì)劃管理體系營銷計(jì)劃（全生命周期）營銷計(jì)劃（全生命周期）工程專項(xiàng)計(jì)劃工程專項(xiàng)計(jì)劃（分區(qū)（分區(qū)/ /標(biāo)段計(jì)劃、不到樓棟）標(biāo)段計(jì)劃、不到樓棟）分級(jí)計(jì)劃管理體系分級(jí)計(jì)劃管理體系樓棟施工計(jì)劃樓棟施工計(jì)劃量化的達(dá)成比率量化的達(dá)成比率項(xiàng)目運(yùn)營管理項(xiàng)目運(yùn)營管理pmopmo管控流程管控流程實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域多項(xiàng)目管理復(fù)制實(shí)現(xiàn)跨

31、區(qū)域多項(xiàng)目管理復(fù)制項(xiàng)目運(yùn)營管理體系項(xiàng)目運(yùn)營管理體系龍湖項(xiàng)目階段性成果龍湖項(xiàng)目階段性成果 為提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，降低項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)，集團(tuán)制定了項(xiàng)目從拿地開始到項(xiàng)目結(jié)束全過程，各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目控制標(biāo)準(zhǔn)和重要輸出成果，形成了3838個(gè)項(xiàng)目階段性成果個(gè)項(xiàng)目階段性成果，針對(duì)特殊偶發(fā)事件的控制并形成了6 6個(gè)例外性階段性成果個(gè)例外性階段性成果； 各項(xiàng)目階段性成果經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)或各區(qū)域地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，即形成項(xiàng)目實(shí)施過程中的里程碑信號(hào)，上階段的里程碑信號(hào)是該項(xiàng)目下一階段工作的重點(diǎn)支持依據(jù)，上一階段性成果未審批完成，不得進(jìn)入下一階段工作。項(xiàng)目階段性成果定義及管理意義項(xiàng)目階段性成果定義及管理意義計(jì)劃管理體系、制度、指

32、引、模板計(jì)劃管理體系、制度、指引、模板項(xiàng)目運(yùn)營管理體系項(xiàng)目運(yùn)營管理體系運(yùn)營決策運(yùn)營決策運(yùn)營會(huì)議體系運(yùn)營會(huì)議體系運(yùn)營會(huì)議體系運(yùn)營決策運(yùn)營決策非運(yùn)營會(huì)議體系非運(yùn)營會(huì)議體系非運(yùn)營會(huì)議體系項(xiàng)目運(yùn)營管理體系項(xiàng)目運(yùn)營管理體系l 知識(shí)分類知識(shí)分類 項(xiàng)目維度：集團(tuán)、公司、項(xiàng)目維度：集團(tuán)、公司、項(xiàng)目、開發(fā)階段項(xiàng)目、開發(fā)階段 專業(yè)維度：專業(yè)部門專業(yè)維度：專業(yè)部門l 知識(shí)沉淀知識(shí)沉淀 在業(yè)務(wù)執(zhí)行的過程中產(chǎn)在業(yè)務(wù)執(zhí)行的過程中產(chǎn)生與沉淀生與沉淀l 知識(shí)共享知識(shí)共享 通過系統(tǒng)全文搜索，通過系統(tǒng)全文搜索，共享企業(yè)成果文檔共享企業(yè)成果文檔l 知識(shí)應(yīng)用與創(chuàng)新知識(shí)應(yīng)用與創(chuàng)新 管理的快速復(fù)制：模板、管理的快速復(fù)制：模板、指引、案例

33、庫、指引、案例庫、知識(shí)管理知識(shí)管理為工作項(xiàng)的責(zé)任人做好工作指引為工作項(xiàng)的責(zé)任人做好工作指引項(xiàng)目管理知識(shí)庫項(xiàng)目管理知識(shí)庫項(xiàng)目運(yùn)營管理體系項(xiàng)目運(yùn)營管理體系行業(yè)分析：萬科行業(yè)分析：萬科2 2008 008 年各主要市場的住房價(jià)格普遍下調(diào)，年各主要市場的住房價(jià)格普遍下調(diào)，預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20092009年住宅年住宅行業(yè)毛利率將可能出現(xiàn)較為明顯的下滑。低毛利率背景下，行業(yè)毛利率將可能出現(xiàn)較為明顯的下滑。低毛利率背景下，成本管理更顯重要。成本管理更顯重要。2009 2009 年公司將深入的開展成本優(yōu)化。年公司將深入的開展成本優(yōu)化。首先是不斷檢視開發(fā)中的各個(gè)流程，通過集團(tuán)內(nèi)的橫向比較，首先是不斷檢視開發(fā)中的各個(gè)流程

34、，通過集團(tuán)內(nèi)的橫向比較，將部分過高的成本降到合理的水平；將部分過高的成本降到合理的水平；然后通過與行業(yè)內(nèi)規(guī)模品牌相當(dāng)企業(yè)的成本對(duì)標(biāo)，獲取成本然后通過與行業(yè)內(nèi)規(guī)模品牌相當(dāng)企業(yè)的成本對(duì)標(biāo)，獲取成本進(jìn)一步優(yōu)化的動(dòng)力進(jìn)一步優(yōu)化的動(dòng)力 摘自摘自萬科萬科20082008年年報(bào)年年報(bào)成本管理效果成本管理效果提高目標(biāo)成本及預(yù)算的嚴(yán)肅性加強(qiáng)項(xiàng)目成本過程可控、透明明確成本管理責(zé)任達(dá)到控制成本的目的達(dá)到控制成本的目的構(gòu)建在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的成本控制體系構(gòu)建在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的成本控制體系 成本管理是什么？成本管理是什么？成本成本戰(zhàn)略戰(zhàn)略業(yè)績業(yè)績評(píng)估評(píng)估動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài)成本成本責(zé)任責(zé)任成本成本目標(biāo)目標(biāo)成本成本成本管理四步法成本管理四步法

35、目標(biāo)成本xx費(fèi)項(xiàng)110vs動(dòng)態(tài)成本xx費(fèi)項(xiàng)合約規(guī)劃1合約規(guī)劃2合約規(guī)劃3合同1合同2合同3100102010102030目標(biāo)成本為設(shè)定值或依據(jù)項(xiàng)目收益反推或依據(jù)更細(xì)的費(fèi)項(xiàng)累加測算或依據(jù)歷史行業(yè)數(shù)據(jù)預(yù)估成本管控的核心思路（續(xù)）成本管控的核心思路（續(xù)）成本的全生命周期管理成本的全生命周期管理目的：為制訂“目標(biāo)成本”提供依據(jù)，保證“目標(biāo)成本”的完整性、準(zhǔn)確性要點(diǎn)：基于“成本核算樹”測算，分建安、非建安“按價(jià)量原則”測算；目的：項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)確定目標(biāo)成本，項(xiàng)目成本控制的“上限”。要點(diǎn)：基于“成本控制樹”下達(dá)目標(biāo)，從“業(yè)務(wù)”的角度分解合約規(guī)劃。合約規(guī)劃：將各費(fèi)項(xiàng)成本分解成未來可執(zhí)行的合同； 隨項(xiàng)目進(jìn)展

36、，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同。目的：通過對(duì)目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的比較，檢查、發(fā)現(xiàn)和解決問題， 從而達(dá)到管控項(xiàng)目成本的目的。要點(diǎn)：“合約規(guī)劃”指導(dǎo)、控制“合同簽訂”；動(dòng)態(tài)成本預(yù)警與強(qiáng)控。目的：建立成本定期回顧機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本異常問題。要點(diǎn)：動(dòng)態(tài)成本月度回顧報(bào)告審批。目的：得到最終財(cái)務(wù)核算成本 、沉淀成本指標(biāo)（成本數(shù)據(jù)庫） 。要點(diǎn)：基于“成本核算樹”，支持按合同拆分歸集與分產(chǎn)品的核算。成本控制與成本核算科目成本控制與成本核算科目控制科目.xls核算科目.xls三級(jí)科目保持一致。三級(jí)科目保持一致。一個(gè)是合約分解，一個(gè)按測算明細(xì)科目分解一個(gè)是合約分解，一個(gè)按測算明細(xì)科目分解控制：目標(biāo)成本科目控制：

37、目標(biāo)成本科目 + + 合約規(guī)劃合約規(guī)劃核算：目標(biāo)成本科目核算：目標(biāo)成本科目 + + 明細(xì)測算科目明細(xì)測算科目成本控制成本控制“成本過程控制成本過程控制”模型概述模型概述集團(tuán)統(tǒng)一的成本科目體系成本測算成本結(jié)算目標(biāo)成本(合約規(guī)劃）動(dòng)態(tài)成本(已發(fā)生+待發(fā)生合約規(guī)劃) 竣工成本(竣工驗(yàn)收)維護(hù)階段銷售管理階段施工管理階段招標(biāo)采購階段設(shè)計(jì)管理階段項(xiàng)目策劃階段項(xiàng)目論證階段成本控制科目（按合約規(guī)劃思路構(gòu)建）成本核算科目（按工程造價(jià)核算分類構(gòu)建）分級(jí)管控分級(jí)管控 級(jí)別級(jí)別 定義定義責(zé)任人責(zé)任人 要點(diǎn)要點(diǎn) 一級(jí)一級(jí) 目標(biāo)成本目標(biāo)成本 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 總額合理、每個(gè)費(fèi)項(xiàng)合理總額合理、每個(gè)費(fèi)項(xiàng)合理；集團(tuán)審批；

38、 二級(jí)二級(jí) 合約規(guī)劃合約規(guī)劃 成本經(jīng)理成本經(jīng)理 合約預(yù)估金額合理；成本經(jīng)理牽頭編制，集中管理，定期修正，庫存材料結(jié)轉(zhuǎn)； 三級(jí)三級(jí) 合同管理合同管理 業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人 合同、變更執(zhí)行、預(yù)估變更、合約規(guī)劃修訂申請(qǐng)、付款申請(qǐng)； 四級(jí)四級(jí) 工程量清工程量清單單 工程經(jīng)理工程經(jīng)理（ 造價(jià)工程造價(jià)工程師）師） 事前測算、事后核算、合同付款依據(jù)；結(jié)算成本工程量工程量變化變化目標(biāo)成本材料、設(shè)備、勞動(dòng)力等材料、設(shè)備、勞動(dòng)力等市場價(jià)格變化市場價(jià)格變化動(dòng)態(tài)成本工程變更工程變更經(jīng)濟(jì)簽證經(jīng)濟(jì)簽證配置標(biāo)準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)變化變化過程控制動(dòng)態(tài)成本是什么？動(dòng)態(tài)成本是什么？管理原則管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性

39、 目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績效考核) 管理工具管理工具：目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本月度回顧目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本月度回顧 動(dòng)態(tài)成本預(yù)警與強(qiáng)控動(dòng)態(tài)成本預(yù)警與強(qiáng)控啟動(dòng)版啟動(dòng)版土地版土地版方案版方案版基準(zhǔn)版基準(zhǔn)版1234執(zhí)行調(diào)整版執(zhí)行調(diào)整版土地版：土地投資論證階段，土地版：土地投資論證階段，, ,確定土地獲取的底線；確定土地獲取的底線；啟動(dòng)版：啟動(dòng)會(huì)上項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)推演，啟動(dòng)會(huì)后啟動(dòng)版：啟動(dòng)會(huì)上項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)推演，啟動(dòng)會(huì)后5 5天內(nèi)完成；天內(nèi)完成；方案版：評(píng)價(jià)、比對(duì)的基準(zhǔn)。取得方案審查意見書后方案版：評(píng)價(jià)、比對(duì)的基準(zhǔn)。取得方案審查意見書后1010天內(nèi)完成；天內(nèi)完成；執(zhí)行調(diào)整版：

40、初步設(shè)計(jì)完成執(zhí)行調(diào)整版：初步設(shè)計(jì)完成3030工作日內(nèi)、如果沒有初步設(shè)計(jì)，需在施工圖工作日內(nèi)、如果沒有初步設(shè)計(jì)，需在施工圖/ /招圖標(biāo)紙完招圖標(biāo)紙完成成3030工作日內(nèi)完成；執(zhí)行過程中的調(diào)整；工作日內(nèi)完成；執(zhí)行過程中的調(diào)整；合約規(guī)劃：啟動(dòng)版編制完成合約規(guī)劃：啟動(dòng)版編制完成7 7工作日內(nèi)完成工作日內(nèi)完成成本總結(jié)分析：項(xiàng)目竣工結(jié)算后成本總結(jié)分析：項(xiàng)目竣工結(jié)算后3030工作日內(nèi)完成，數(shù)據(jù)進(jìn)入成本數(shù)據(jù)庫；工作日內(nèi)完成，數(shù)據(jù)進(jìn)入成本數(shù)據(jù)庫；目標(biāo)成本的版本、完成時(shí)間：目標(biāo)成本的版本、完成時(shí)間：目標(biāo)成本目標(biāo)成本集團(tuán)層面制訂的流程集團(tuán)層面制訂的流程流程名稱審批內(nèi)容審批流程審批目的查看流程土地版、啟動(dòng)版目標(biāo)成本審

41、批1、是否滿足收益指標(biāo)？2、總額及分項(xiàng)的合理性。 3、是否與產(chǎn)品配置匹配？地區(qū)公司審批（抄送集團(tuán)，集團(tuán)有權(quán)駁集團(tuán)有權(quán)駁回）回）目標(biāo)成本設(shè)定合理方案版（基準(zhǔn)版）目標(biāo)成本審批1、是否滿足收益指標(biāo)？2、總額及分項(xiàng)的合理性。 3、是否與產(chǎn)品配置匹配？1、地區(qū)公司審批2、集團(tuán)運(yùn)營及投資發(fā)展管理部審批3、集團(tuán)總經(jīng)理審批保證基準(zhǔn)目標(biāo)成本合理、嚴(yán)肅執(zhí)行調(diào)整版目標(biāo)成本審批1、已超費(fèi)項(xiàng)的調(diào)整原因、責(zé)任分析。2、預(yù)計(jì)調(diào)整費(fèi)項(xiàng)的調(diào)整依據(jù)是什么？3、調(diào)整后的分項(xiàng)、總額是否合理？1、地區(qū)公司審批2、集團(tuán)運(yùn)營及投資發(fā)展管理部審批3、集團(tuán)總經(jīng)理審批目標(biāo)成本調(diào)整嚴(yán)肅月度動(dòng)態(tài)成本回顧報(bào)告審批1、與目標(biāo)成本對(duì)比。2、與上月動(dòng)態(tài)成本

42、對(duì)比。3、預(yù)估金額是否合理。地區(qū)公司審批（抄送集團(tuán)）過程檢查跟蹤成本管控條件成本管控條件控制方式控制條件控制方式單個(gè)費(fèi)項(xiàng)控制（按絕對(duì)值)二級(jí)費(fèi)項(xiàng)：超500萬預(yù)警二級(jí)費(fèi)項(xiàng)：超1000萬跳閘（停止付款）單個(gè)費(fèi)項(xiàng)控制（按相對(duì)值）二級(jí)費(fèi)項(xiàng)：差值 3%預(yù)警二級(jí)費(fèi)項(xiàng)：差值 6%跳閘（停止付款）總額控制（按相對(duì)值）總額差值 1%預(yù)警總額差值 2%跳閘（停止付款）二級(jí)費(fèi)項(xiàng)二級(jí)費(fèi)項(xiàng)：指土地費(fèi)，前期工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，建安裝修工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，工程相關(guān)費(fèi)，營銷設(shè)施建造費(fèi)，調(diào)研、推廣、代理、廣告費(fèi)等。比較對(duì)象比較對(duì)象：最新版本目標(biāo)成本。系統(tǒng)發(fā)出待辦預(yù)警系統(tǒng)發(fā)出待辦預(yù)警：“xx項(xiàng)目xx費(fèi)項(xiàng)動(dòng)態(tài)成本超出目標(biāo)成本xxx

43、萬元，請(qǐng)調(diào)整目標(biāo)成本”。發(fā)給地區(qū)、集團(tuán)相關(guān)管理層。超過預(yù)警指標(biāo)時(shí)，系統(tǒng)向相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)出報(bào)警提醒，但可以繼續(xù)簽訂合同；超過強(qiáng)控指標(biāo)時(shí)，系統(tǒng)向相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)出報(bào)警提醒，必須經(jīng)過審批調(diào)整目標(biāo)成本后，方可許繼續(xù)簽訂合同。例：看房意愿：電話咨詢熱情耐心是關(guān)鍵例：看房意愿：電話咨詢熱情耐心是關(guān)鍵例：樓盤特點(diǎn)關(guān)鍵觸點(diǎn)：景觀地產(chǎn)建筑風(fēng)格例：樓盤特點(diǎn)關(guān)鍵觸點(diǎn)：景觀地產(chǎn)建筑風(fēng)格樓盤特點(diǎn)對(duì)比樓盤特點(diǎn)對(duì)比意向客戶對(duì)樓盤意向客戶對(duì)樓盤特點(diǎn)評(píng)價(jià)特點(diǎn)評(píng)價(jià)萬科萬科中海中海龍湖龍湖其他其他購房服務(wù)關(guān)鍵要素：取得客戶信任是關(guān)鍵購房服務(wù)關(guān)鍵要素：取得客戶信任是關(guān)鍵購房服務(wù)對(duì)比購房服務(wù)對(duì)比萬科中海龍湖其他購房服務(wù)小結(jié)：購房服務(wù)小結(jié)：服務(wù)影響對(duì)比：服務(wù)影響對(duì)比：信任營銷促購買信任營銷促購買 感性營銷促推薦感性營銷促推薦提綱提綱走進(jìn)龍湖走進(jìn)龍湖剖析龍湖項(xiàng)目運(yùn)營管理體系剖析龍湖項(xiàng)目運(yùn)營管理體系龍湖信息化建設(shè)龍湖信息化建設(shè)交流交流&答疑答疑信息化方針信息化方針1 1、風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制 控制集團(tuán)化后企業(yè)經(jīng)營上風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制，如控制集團(tuán)化后企業(yè)經(jīng)營上風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制，如通過合同、付款審批、成本核算、集中的銷售管理等等。通過合同、付款審批、成本核算、集中的銷售管理等等。2 2、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化 加強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、流加強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、流程化。程化