XX大酒店投資分析

1、大酒店投資分析目 錄第一節(jié):項(xiàng)目概況3第二節(jié):政策分析4第三節(jié):市場分析5第四節(jié):選址分析7第五節(jié):實(shí)力分析9第六節(jié):經(jīng)營定位10第七節(jié):硬件配置12第八節(jié):投資建議14第一節(jié):項(xiàng)目概況1-1 項(xiàng)目名稱大酒店（暫定）1-2 發(fā)起單位甲方：有限公司乙方：市交通局培訓(xùn)中心1-3 企業(yè)性質(zhì)集體+民營 有限責(zé)任公司1-4 地 址中國·廣東··寮步1-5 投資總額300,000,000元人民幣第二節(jié):政策分析2-1 中央政策· 黨的“十六大”把“三個(gè)代表”重要思想正式寫進(jìn)了中國共產(chǎn)黨黨章,發(fā)展“先進(jìn)生產(chǎn)力”成為黨執(zhí)政興國的第一要?jiǎng)?wù)，代表“最廣大人民的根本利益”成為

2、黨最強(qiáng)大的群眾基礎(chǔ)。· 黨的“十六大”明確指出：“21世紀(jì)頭20年是中國進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期。”這一基本路線的確立，標(biāo)志著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展開始了改革開放以來的第三次飛越，中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的持續(xù)增長將勢不可擋，社會(huì)消費(fèi)水平也必將與日俱增。· 黨的“十六大”報(bào)告明確要求“千方百計(jì)擴(kuò)大就業(yè)，不斷改善人民生活”，就目前中國失業(yè)、下崗人員的普遍情況來看，以勞動(dòng)密集為主要特征的第三產(chǎn)業(yè)將是突破瓶頸的首選。2-2 地方政策· 自從以佟星書記為班長的新一屆市委領(lǐng)導(dǎo)班子上任以來，“以放開促發(fā)展”的全新思路給的發(fā)展帶來了脫胎換骨式的大飛躍，尤其是“三現(xiàn)代”教育的全

3、面縱深開展使人民的思想得到了前所未有的大解放。· 市創(chuàng)建“全國優(yōu)秀旅游城市”的重大舉措除了會(huì)帶來城市建設(shè)的蛙跳式前進(jìn)，“假日經(jīng)濟(jì)”也必將因此而成為促進(jìn)持續(xù)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。· 本身比較缺乏特色自然風(fēng)光及歷史人文資源，商務(wù)、娛樂、休閑將成為旅游的三大支柱性資源。第三節(jié)：市場分析3-1 地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力掃描· 據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，市2001年度GDP總量高達(dá)580億元，社會(huì)消費(fèi)品總額高達(dá)196億元，各項(xiàng)存款余額高達(dá)1458.6億元，民間存款高達(dá)700多億元,而且這一數(shù)據(jù)正在以每年20%的比例高速遞增。這一系列擲地有聲的數(shù)據(jù)足以說明人的消費(fèi)實(shí)力在全國名列前茅，大有潛力可挖

4、。· 的進(jìn)出口總額已經(jīng)連續(xù)多年名列全國大中城市第三。· “莞深高速塞車，全球電腦市場缺貨”，全世界電腦零配件中75%產(chǎn)自。· 以“電博會(huì)”、“民博會(huì)”及虎門時(shí)裝節(jié)、厚街家具展、大朗毛織展等為代表的“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)成為鍛造國際制造業(yè)名城的一張最為靚麗的“名片”，這一點(diǎn)將給酒店業(yè)帶來無限的商機(jī)。3-2 酒店業(yè)業(yè)態(tài)· 星級(jí)酒店構(gòu)成 忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開星級(jí)類型總數(shù)五星四星三星二星數(shù) 量55612325所占比例100%10.9%21.8%58.2%9.1%注：據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測，星級(jí)酒店的數(shù)量將在年底排到北京、深圳之后，成為全國第三。· 硬件設(shè)施

5、模仿帶來進(jìn)步，攀比導(dǎo)致失衡 定位匠心獨(dú)運(yùn)，風(fēng)格各有千秋· 經(jīng)營狀況 形有余而神不足 沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春3-3 市場空間分析雖然單純從一個(gè)地級(jí)市的角度來看，的酒店業(yè)似乎已經(jīng)接近飽和，但就是，有太多的理由足以說明這里是投資者心中“水草最豐美的地方”：· 雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 + 大量的公共假期 + 現(xiàn)代的生活觀念=巨大的潛在市場。· “珠三角”經(jīng)濟(jì)一體化已是大勢所趨，地處黃金腹地，其現(xiàn)代化中心城市的地位無人能替。· 會(huì)展 + 旅游 = 名片現(xiàn)代版 = 貨如輪轉(zhuǎn)客似云來。· 在市委“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”重大戰(zhàn)略指引之下，酒店業(yè)的第一客源市場已經(jīng)定為

6、“2小時(shí)車程，150公里半徑”。· 蛋糕其實(shí)是可以做大的，譬如星級(jí)酒店大眾化便是一條康莊大道，以人的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這里的平民未必會(huì)遜色于內(nèi)地的“貴族”。第四節(jié)：選址分析4-1 地位重要· 項(xiàng)目用地地處莞城近郊，必將很快納入新城規(guī)劃。· 無論從地產(chǎn)還是房產(chǎn)的角度來看，均具有十分廣闊的升值空間。· 按照市委既定藍(lán)圖，松山湖將“再造一個(gè)”成為第二個(gè)城市中心，那么本項(xiàng)目地處新老兩個(gè)中心之間，可謂左右逢源。4-2 交通便利· 西去莞城東上高速均為5分鐘車程。· 莞樟大道近在咫尺。4-3 環(huán)境優(yōu)美· 項(xiàng)目用地依山傍水，景色怡人，是現(xiàn)代都

7、市中踏破鐵鞋無覓處的“世外桃源”。4-4 配套齊全· 項(xiàng)目用地所在區(qū)域水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。· 從地塊本身大體情況來看，其“三通一平”工程難度系數(shù)一般，利于整個(gè)建設(shè)速度。4-5 市場需要· 從項(xiàng)目用地所在鎮(zhèn)寮步的局部市場來看，只有金凱悅一家四星級(jí)酒店，由此可見本項(xiàng)目的立項(xiàng)正是眾望所歸。· 作為市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，莞城的第三產(chǎn)業(yè)并不發(fā)達(dá)，尤其是高星級(jí)酒店的數(shù)量甚至已遜色于下面的鎮(zhèn)區(qū)（譬如厚街）。在城郊建設(shè)本項(xiàng)目，也算是一種必要的補(bǔ)充。· 縱觀整個(gè)酒店服務(wù)業(yè)，目前最旺的是莞太、莞樟兩條線，其中又尤以厚街、虎門、長安、黃江、樟木頭、常平等

8、鎮(zhèn)為代表，本項(xiàng)目用地所處地段卻十分反常地成為莞樟路上“被人遺忘的角落”，這里的星級(jí)酒店具備明顯的稀缺性。第五節(jié)：實(shí)力分析5-1 甲方（有限公司）實(shí)力概述· 擁有乃至華南酒店娛樂業(yè)較為知名的“帝豪”品牌。· 擁有適應(yīng)并引導(dǎo)特色酒店娛樂業(yè)潮流的豐富管理經(jīng)驗(yàn)。· 擁有強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)人才儲(chǔ)備，堪稱酒店娛樂業(yè)的“黃埔軍?！?。· 擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為項(xiàng)目的啟動(dòng)提供了投資保障。5-2 乙方（市交通局培訓(xùn)中心）實(shí)力概述· 擁有可靠的政治背景。· 擁有良好的社會(huì)形象。· 擁有廣泛的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。由此可見，本項(xiàng)目的合作雙方可謂是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手黃金組合。第六

9、節(jié):經(jīng)營定位6-1 定位基本理念A(yù)、檔次定位：國際標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店B、功能定位：商務(wù)、休閑酒店6-2 定位主要依據(jù)A、有關(guān)檔次· 的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及發(fā)展前景讓五星級(jí)不再是貴族的專利，五星級(jí)正在從象牙塔中走出來。· 在“萬千星輝耀舞臺(tái)”的酒店業(yè)，高起點(diǎn)高定位是唯一的選擇。B、有關(guān)功能· 的經(jīng)濟(jì)格局注定了它只能是一個(gè)商務(wù)型城市，商業(yè)是這里永不過時(shí)的主題。· 高節(jié)奏的工作必須得到合理的調(diào)節(jié)，健康休閑將成為“現(xiàn)代人”的高尚潮流。· 帝豪外商俱樂部的強(qiáng)項(xiàng)正是康體休閑及文化娛樂，充分利用現(xiàn)有品牌資源必將為本項(xiàng)目的成功打下良好的基礎(chǔ)。綜上所述，以傳統(tǒng)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，以休

10、閑娛樂為龍頭，是我們在本項(xiàng)目的功能定位上唯一的正確的選擇。6-3 經(jīng)營理念· 主題理念：打造首家頂級(jí)商務(wù)休閑主題酒店· 衍生理念：以酒店房產(chǎn)保值增值以休閑娛樂增收創(chuàng)收以特立足 以特取勝人有我新 人新我精 人精我奇 人奇我變6-4 理念支持· 烽煙四起的白熱化競爭要求我們絕對不可以步人后塵，只有另辟蹊徑才能鶴立雞群。· 在五星級(jí)酒店中將成熟的休閑娛樂項(xiàng)目作為龍頭是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)增收創(chuàng)收的明智之舉，它必將大大縮短投資回報(bào)周期。· 毋庸置疑，的休閑娛樂業(yè)無論從社會(huì)影響還是從經(jīng)濟(jì)效益的角度都開創(chuàng)了中國在這一領(lǐng)域的經(jīng)典神話。作為參與其中的重要一員，我們見證了休

11、閑娛樂業(yè)的風(fēng)雨歷程，我們最寶貴的經(jīng)驗(yàn)是：硬件設(shè)施的領(lǐng)先只能維持一時(shí)。只有求精求新求奇求變的經(jīng)營管理才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。第七節(jié)：硬件配置7-1 建設(shè)規(guī)模整個(gè)項(xiàng)目占地面積為175.23畝（約合116820平方米）。7-2 風(fēng)格初探考慮項(xiàng)目用地所處位置及面積，根據(jù)酒店檔次及功能定位，本項(xiàng)目將依山傍水而建，在風(fēng)格上以歐陸風(fēng)格的園林式建筑為主體。7-3 項(xiàng)目設(shè)置本項(xiàng)目將嚴(yán)格按照國際五星級(jí)酒店硬件配置之要求科學(xué)規(guī)劃各經(jīng)營項(xiàng)目，初步納入設(shè)置之列的主營項(xiàng)目分為如下四大系統(tǒng)：· 基礎(chǔ)系統(tǒng)即為酒店的傳統(tǒng)功能項(xiàng)目，是所在項(xiàng)目依附的基礎(chǔ)，主營項(xiàng)目有：中高檔商務(wù)客房、中西餐廳，配套項(xiàng)目有風(fēng)情咖啡廳、特色小食

12、堂等。· 商務(wù)系統(tǒng)本項(xiàng)目主題功能之一，是體現(xiàn)酒店檔次的關(guān)鍵，主營項(xiàng)目有：高級(jí)商務(wù)中心、現(xiàn)代商務(wù)會(huì)議中心（含大、中、小型會(huì)議廳,兼具小型會(huì)展功能），配套項(xiàng)目有銀行代辦處、精品專賣店、公共休息廳等。· 休閑系統(tǒng)本項(xiàng)目主題功能之二，是酒店實(shí)現(xiàn)效益的關(guān)鍵，主營項(xiàng)目有：桑拿健康中心（含大型生態(tài)水療館、健身房、按摩理療室等）、室外高爾夫練習(xí)場、保齡球館、沐足中心，配套項(xiàng)目有網(wǎng)球場、游泳池、美容美發(fā)室、棋牌室、臺(tái)球等。· 娛樂系統(tǒng)本項(xiàng)目經(jīng)營亮點(diǎn)所在，是酒店制造人氣的關(guān)鍵，主營項(xiàng)目有：大型歌舞演繹廳、中型DISCO廳、中高檔KTV包房，配套項(xiàng)目有風(fēng)情酒吧等。7-4特別提示以上功能

13、配置在不違背國際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的前提下將適當(dāng)加大休閑、娛樂項(xiàng)目的比重，以構(gòu)成本項(xiàng)目的經(jīng)營特色和效益支撐平臺(tái)。第八節(jié)：投資建議8-1 可行性結(jié)論綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目已經(jīng)具備了政策、市場、資金、品牌、人才、經(jīng)驗(yàn)等各方面的成熟條件和明顯優(yōu)勢，其開發(fā)與投資是可行的。8-2投資方式· 本項(xiàng)目發(fā)起單位為和帝豪外商俱樂部有限公司和市交通局培訓(xùn)中心，帝豪外商俱樂部為控股人。· 本項(xiàng)目總投資約為3億元人民幣，其中交通局培訓(xùn)中心以項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)入股，占本項(xiàng)目總投資額的 %，項(xiàng)目用地一旦入股，則土地使用權(quán)歸本項(xiàng)目合作公司所有。· 本著“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，成果共享”的原則，合作雙方按出資額

14、所占比例享受收益并承擔(dān)責(zé)任；為保障本項(xiàng)目發(fā)展的長期穩(wěn)定，本項(xiàng)目合作期限即為項(xiàng)目用地使用權(quán)之年限。8-3投資進(jìn)程· 根據(jù)本公司多年的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合五星級(jí)酒店籌建的常規(guī)，我們將本項(xiàng)目的整個(gè)籌建期限設(shè)定為5年。時(shí)間任務(wù)2003年2004年2005年2006年2007年調(diào) 查研究期融 資啟動(dòng)期全 面建設(shè)期· 根據(jù)交通局培訓(xùn)中心的實(shí)際情況，我們將在籌建期以循序漸進(jìn)的方式將中心現(xiàn)有培訓(xùn)職能進(jìn)行逐步轉(zhuǎn)化，并在整個(gè)籌建過程中考慮“逐項(xiàng)上馬，以企養(yǎng)企”，即是根據(jù)進(jìn)一步論證結(jié)果，將酒店各項(xiàng)目中贏利最快的項(xiàng)目先行建設(shè)并率先開業(yè)經(jīng)營，爭分奪秒為后續(xù)項(xiàng)目提供更充分的信心和更客觀的借鑒，然后再審時(shí)度勢逐步推進(jìn)，從而做到邊投