廣東湛江房地產市場調查報告

1、湛江市場調查報告part 1湛江市概況 湛江市，舊稱廣州灣，是一個富有亞熱帶風光的美麗海港城市，1984年被國務院定為我國首批對外開放的十四個沿海城市之一。現(xiàn)轄雷州、廉江、吳川三個縣級市和徐聞、遂溪兩個縣以及赤坎、霞山、坡頭、麻章四個區(qū)，有一個國家級經濟技術開發(fā)區(qū)和5省級開發(fā)試驗區(qū)。全市有105個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、21個街道辦事處、1618個村民委員會。全市總面積12470多平方公里，總人口700.71萬人。1、行政劃分：四區(qū)+五縣+經濟開發(fā)區(qū)廉江雷州湛江徐聞遂溪吳川 湛江市是粵西和北部灣經濟圈的經濟中心。 大西南出海通道的物流中心。 廣東省西部和北部灣地區(qū)的交通中心。 湛江東臨南海，西靠北部灣，南出太平

2、洋，是亞太經濟圈中重要的戰(zhàn)略位置。2、經濟地位：區(qū)域優(yōu)勢明顯北部灣經濟圈粵西經濟圈湛江海上物流中心雙經濟圈核心廣東西部交通中心3、總體經濟規(guī)模不夠大，人均gdp低于全省平均水平n08年gdp數據：1050億元，比上年增長10.1% ，省內排名第9，全國排名第75;n08年人均gdp數據：15300元，比上年增長9% ;n人均gdp相當于廣州市的18.9%。數據來源：湛江統(tǒng)計局，下同4、工業(yè)占主導，農業(yè)為全省第一，憑借港口優(yōu)勢，出口業(yè)務不斷擴展第一產業(yè)(農業(yè))08年gdp：235億元，比上年增長5.2%，占整個gdp的22.4%第二產業(yè)(工業(yè)) 08年gdp ：500億元，比上年增長10.3%，

3、占整個gdp47.6%第三產業(yè)(服務業(yè)) 08年gdp ：315億元，比上年增長13%占整個gdp30%2008年湛江市外貿進出口總額為33.2億美元，與上年相比（下同）增長29.3%，其中進口16.9億美元，增長52.2%，出口16.3億美元，增長11.7%。 分析：從數據看出湛江的第一產業(yè)生產值雖為全省第一，但在產業(yè)該轉移的大勢下，第一產業(yè)在國民生產總值中的比例逐步減少，第二產業(yè)及第三產業(yè)的生產值已經大大超越前者，另外，湛江在充分利用港口的優(yōu)勢不斷擴展進出口業(yè)務，為湛江帶來客觀的經濟收益。5、第二產業(yè)行業(yè)分布 從工業(yè)企業(yè)的產品產量增長值可以看到，年增長率在10%以上的為石油加工業(yè)、石油和天

4、然氣開采業(yè)、電氣機械及器材制造業(yè)、化學原料及化學制品制造業(yè)等，上述行業(yè)已成為工業(yè)發(fā)展的主要推動力。產品名稱單 位絕對數比上年增長天然原油萬噸342.7847.7天然氣億立方米53.3514.4配混合飼料萬噸146.961.1食用植物油萬噸23.35-60.4成品糖萬噸106.84-10.5卷煙億支132.502.7人造板萬平方米58.2427.3家具萬件284.63-17.3機制紙及紙板萬噸13.224.8原油加工量萬噸450.534.3汽油萬噸83.8411.4柴油萬噸210.399.2燃料油萬噸105.4910.4液化石油氣萬噸16.2012.8農用化肥萬噸28.68158.9日用玻璃制品

5、萬噸3.1110.5交流電動機萬瓩8.21-9.2據湛江統(tǒng)計局數據，第二生產力主要行業(yè)是海洋石油與天然氣開采、制糖、電力生產、建材、食品、醫(yī)療、機械儀表、化工等。其全年產值已超過1000億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產值的90以上。6、總體規(guī)劃布局：“提升核心，西擴東拓，北推南進”n“提升核心”：主城建設區(qū)調整完善，提升中心城市功能。湛江經濟技術開發(fā)區(qū)內存在大量的尚未建設的用地，且處于城市建設用地的核心地段，近中期內通過進一步開發(fā)未建設區(qū)，調整優(yōu)化用地功能結構，重點加強區(qū)域性中心城市功能配套。n“西擴東拓”：西部麻章城區(qū)、臨港工業(yè)園區(qū)已有一定基礎，且用地條件較好，有利于與現(xiàn)有基礎設施的銜接，規(guī)劃建

6、設的重大基礎設施基本都從建成區(qū)西部穿過，對麻章城區(qū)、臨港工業(yè)園區(qū)及湛江經濟技術開發(fā)區(qū)的擴展有極大的拉動作用。海灣東部坡頭有大型國有企業(yè)南海西部石油公司，隨著海灣大橋的建設，軍港基地的擴建，坡頭區(qū)將會出現(xiàn)較快的發(fā)展勢頭。n“北推南進”：城市北部已具有相當的建設基礎，同時，赤坎老城區(qū)壓力有待疏解，這使城市北翼的空間開發(fā)具有充實的必要性與可行性；南翼東海島結合湛江深水港的開發(fā)，建設港口工業(yè)及物流園區(qū)，同時發(fā)展海島旅游，潛力很大。核心提升核心，西擴東拓，北推南進6、總體規(guī)劃布局：建設宜居海灣城市n三步一公園五步一綠地將湛江建設成宜居海灣城市 。 “建設百姓城市、打造綠色家園”為目標，堅持“生態(tài)優(yōu)先、綠

7、地優(yōu)先”城市規(guī)劃建設理念，走“以人為本、綠化惠民”的生態(tài)園林建設之路，基本形成了以金沙灣觀海長廊、中澳友誼花園、金海岸觀海長廊為主的西海岸生態(tài)綠廊景觀；以南橋公園、北橋公園、海田公園為主的赤坎濱河綠軸生態(tài)景觀；以南國熱帶花園、綠塘河濕地公園、霞湖公園為主的城市綠心園；以三嶺山公園、東坡荔園為主的城市郊外生態(tài)公園；以“三縱五橫”為主干道的綠色景觀線以及散布于小街小巷中的各類小綠地、小游園等，構建了“點、線、面”相結合的城市綠色網絡。 宜居海灣城市6、總體規(guī)劃布局：主干道改造工程的開展n道路建設：主要為新建坡頭奮勇大道，連接坡頭區(qū)和海灣大橋路段；新建新湖大道，連接建設路和疏港大道路段；新建疏港公路

8、二期，連接港務局大門和疏港大道一期。擴建北站路和站前路。所謂路通財通，為城市打開經濟命脈。主要道路進行改造湛江港是我國西南沿海港口群唯一的億噸大港，進一步確定了大西南出海主通道的優(yōu)勢和地位，標志著湛江港正以跨越發(fā)展的姿態(tài)向區(qū)域性航運中心和物流中心奮進。 鋼鐵、石化兩個“巨無霸”型工業(yè)項目落戶東海島。廣州與湛江未來將通過“鋼鐵+石化產業(yè)基地”的模式,聯(lián)合打造粵西產業(yè)。 海灣大橋二期動工，打通湛江“任督二脈”-霞山與雷州，對改善湛江市交通環(huán)境、提升城市競爭力、推進湛江市工業(yè)化進程具有十分重大的意義。7、未來發(fā)展前景小結：n湛江處于粵西和北部灣經濟圈的經濟中心，地理位置優(yōu)勢明顯，交通便利；n城市整體

9、經濟總量較低，但經濟發(fā)展增速相對較快；n城鎮(zhèn)人均可支配收入較低，人民總體消費水平中等偏下；n產業(yè)主力由第一產業(yè)向第二產業(yè)轉移，出口業(yè)務不斷擴展；n未來沿海港口的發(fā)展，標志著航運、物流的發(fā)展；鋼鐵、石化兩大型工業(yè)項目的落戶，以及海灣大橋的開通，多個大型項目相繼落戶湛江，湛江作為粵西經濟的中心地位更加明顯加強。part 2湛江房地產概況1、本地房地產發(fā)展迅速，本地發(fā)展商占據主要市場，整體開發(fā)水平不遜色于一線城市n湛江市華信房地產開發(fā)有限公司- 城市假日n湛江市廣恒房地產開發(fā)有限公司 -君臨海岸n廣州航道局有限公司湛江房地產開發(fā)部 -濱海園n湛江萬象房地產開發(fā)有限公司 -金沙灣n湛江市錦繡華景房地產

10、有限公司 -錦繡華景2、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入偏低，消費力偏弱分析：從數據看出湛江城鎮(zhèn)居民人均收入水平偏低，但從04年的743元/月，到06年的871元/月，再到08年的1030元/月，人均可支配收入均有穩(wěn)步增長 。（單位：元/年）3、市區(qū)一手住宅均價穩(wěn)步增長分析：從數據看出，從08年至今，湛江房地產的均價一直處于穩(wěn)步增長的狀態(tài)，09年第三季比08年第一季時已有42%的增長。（數據來源：湛江房管局）4、08年供過于求，09年銷售勢頭旺盛（單位：萬平方）分析：從圖上據看出，08年房地產市場總體為供應量大于需求量的態(tài)勢，但從09年開始，由于總體經濟回暖，變?yōu)樾枨罅看笥诠浚瑥?9年第二季開始銷售

11、面積維持在較高的水平；由于市場活躍，房價節(jié)節(jié)上升，導致第三季度再度出現(xiàn)供過于求的局面。（數據來源：湛江房管局）08年09年頭三季度住宅預售面積64.65萬平方79.15萬平方住宅銷售面積37.35萬平方57.11萬平方比例56%72%5、二手住宅成交量有所起伏，但價格穩(wěn)步上升分析：數據顯示湛江二手住宅均價從08年開始震蕩走高，銷售面積除09年第一季度較低外，其余均保持平穩(wěn)，整體成交價格穩(wěn)步上揚。part 3湛江房地產區(qū)域分析湛江房地產項目主要分布區(qū)域 湛江市分為四區(qū)五縣一開發(fā)區(qū)，目前的一手樓盤主要集中在三大區(qū)域：赤坎、霞山以及開發(fā)區(qū)。 隨著近年多項省市優(yōu)勢發(fā)展政策扶持的利好消息刺激下，湛江市的

12、房地產進入了高速發(fā)展的快車道，各區(qū)域房地產也根據自身不同的需求呈現(xiàn)出不同面貌，形成了赤坎區(qū)、霞山區(qū)及開發(fā)區(qū)三大板塊湛江房地產的發(fā)展主要集中在三大板塊板塊一：赤坎區(qū)板塊二：霞山區(qū)板塊三：開發(fā)區(qū)湛江房地產主要集中在以下三大板塊：u 中心商務城區(qū) 赤坎區(qū)u行政、商業(yè)中心 霞山區(qū)u 新城未來新核心區(qū) 開發(fā)區(qū)三大房地產板塊分布開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)赤坎區(qū)中心商務城區(qū)板塊特色：傳統(tǒng)老區(qū)、現(xiàn)代新城該區(qū)域是湛江傳統(tǒng)的老城區(qū)，配套齊全、生活便捷，隨著觀海北路一帶會展中心、體育中心、圖書館等眾多行政單位的投入使用及民大海景酒店及金沙灣廣場等眾多五星設施的即將落成以及君臨海岸、金沙灣、觀海一號等眾多名優(yōu)樓盤的相繼開盤，赤坎區(qū)

13、成為湛江的中央商務區(qū)已經指日可待。赤坎區(qū)中心商務城區(qū)傳統(tǒng)老區(qū)赤坎區(qū)海濱大道以西是湛江傳統(tǒng)的老城區(qū)，配套齊全、生活便捷，其中好又多超市、湛江區(qū)首家沃爾瑪超市等均落戶于此。但由于景觀及資源所限，該片區(qū)較少有一手商品房，現(xiàn)階段該片區(qū)可售一手商品房處于真空階段。傳統(tǒng)老區(qū)赤坎區(qū)中心商務城區(qū)現(xiàn)代新城赤坎區(qū)海濱大道以東區(qū)域，隨著觀海北路一帶會展中心、體育中心、圖書館等眾多行政單位的投入使用及民大海景酒店及金沙灣廣場等眾多五星設施的即將落成，以及君臨海岸、金沙灣、觀海一號等眾多名優(yōu)樓盤的相繼開盤，使赤坎區(qū)東部城市豪宅社區(qū)群的聚居地，成為湛江的中央商務區(qū)已經指日可待?，F(xiàn)代新區(qū)項目名稱規(guī)模戶型比例銷售價格銷售情況

14、金沙灣新城占地29萬，總建36萬總貨量720套一房60套占總量8兩房60套占總量8三房180套占總量25四房180套占總量25五房240套占總量335500元/（毛坯）余貨為5期少量四房、五房單位濱海園占地5.5萬，總建18萬總貨量780套兩房80套占總量10三房420套占總量55四房120套占總量15五房160套占總量206000元/（毛坯）小戶型基本售罄，余貨基本為四房以上單位君臨海岸占地8萬，總建26萬總貨量600套兩房30套，占總量5三房210套占總量35四房270套占總量45五房90套占總量158000元/（毛坯）售出近9成，余貨基本以四房以上單位為主榮基翠堤灣占地3.7萬，總建12

15、.5萬總貨量676戶一房28套占總量4兩房28套占總量4三房320套占總量47四房300套占總量455200元/售出近8成，余貨以大單位為主麗灣名邸未知未定，基本為三房150m2以上大戶型單位未定/未定，以大單位為主赤坎區(qū)域重點樓盤情況:代表樓盤：濱海園地理位置：赤坎區(qū)觀海路北1號 開發(fā)商：中交廣州航道局有限公司湛江房地產開發(fā)部 占地面積：5.5萬多平方米 總建：約18萬平方米規(guī)劃住戶：780戶 建筑規(guī)模：19-30層高層洋房共 9棟建筑特點：采用點式圍合的規(guī)劃布局，圍合中央庭院面積約1.6萬平方米，戶型設計以南北朝向為主，將項目豐富的“海景”和“園林”的資源發(fā)揮至極至 戶型面積：88m2兩房

16、、122133m2三房、167m2四房及176m2的五房 銷售狀態(tài)：售出超過9成，余貨基本以167m2以上的四房為主 均價：6000元/（毛坯）代表樓盤：君臨海岸地理位置：赤坎區(qū)觀海路北10號 開發(fā)商：湛江市廣恒房地產開發(fā)有限公司 占地面積：8萬多平方米 總建：約26萬平方米規(guī)劃住戶：1315戶 （合并后600套）建筑規(guī)模：28-31層高層洋房共 14棟小區(qū)配套：擁有約2.5萬的中庭花園小區(qū)綠化率高達39%以上。小區(qū)單元有90%以上可以看到近、遠處的海景。 戶型面積：88m2兩房、130158m2三房、144204m2四房及250m2以上的五房 銷售狀態(tài)：售出近9成，余貨基本以150m2以上的

17、四房為主 均價：8000元/（毛坯）代表樓盤：榮基翠堤灣地理位置：赤坎區(qū)軍民路19號 開發(fā)商：湛江市榮基房地產開發(fā)有限公司 占地面積：3.7萬多平方米 總建：約12.5萬平方米規(guī)劃住戶：1016戶（合并后676戶） 建筑規(guī)模：8棟2728層高的高層洋房組成周邊配套：沃爾瑪超市、好又多超市、市十七中、金沙灣一中、大天然酒樓、市第一人民醫(yī)院、中國銀行等舉步即達。 戶型面積：48m2一房、73m2兩房、113130m2三房及159172m2四房 銷售狀態(tài)：售出近9成，余貨基本以150m2以上的四房為主 均價：5200元/起（毛坯）代表樓盤：金沙灣地理位置：赤坎區(qū)金沙灣 開發(fā)商：湛江萬象房地產開發(fā)有限

18、公司 占地面積：29萬多平方米 總建：約36萬平方米規(guī)劃住戶：3628戶 建筑規(guī)模：共分6期開發(fā)多為30層高的高層洋房周邊配套：康體、休閑等配套設施一應俱全，是現(xiàn)時湛江市最大型的萬人社區(qū)。 戶型面積：60m2一房280m2五房 銷售狀態(tài)：15期基本售罄，余貨只有約20套180m2以上的四房、五房單元 均價：5500元/（毛坯）赤坎區(qū)市場現(xiàn)狀小結該區(qū)為湛江市的中心城區(qū)，其中海濱大道以西為傳統(tǒng)舊城區(qū)，交通便捷，生活配套齊全，但由于缺少景觀及空間的支持，現(xiàn)階段一手商品房基本沒有，而海濱大道以東因擁有眾多市政配套支持及海景資源突出，現(xiàn)被打造為城市中央商務區(qū)，現(xiàn)時包括君臨海岸、觀海一號、金海灣等眾多大型

19、高端豪宅社區(qū)均位于該區(qū)域，是現(xiàn)時湛江時的頂端豪宅社區(qū)群；該豪宅社區(qū)群基本為占地超過3萬平米的大型園林社區(qū)，有超過70商品房為150m2以上的大戶型單位，單位售價一般在55008000/m2之間，高于湛江時整體平均水平；開發(fā)區(qū)板塊特色：行政中心、商業(yè)中心該區(qū)是湛江的行政中心、商業(yè)中心，隨著沃爾瑪、廣百、友誼城、國貿等眾多品牌紛紛落址此區(qū)，使該片區(qū)的大型購物中心、娛樂中心的不斷增多，該片區(qū)正在成為湛江最具都市感、最耀眼的繁華商圈，但受景觀及資源所限，該區(qū)域大型社區(qū)商品房較少，一般以小戶型的單體樓為主，售價略低于湛江市平均水平霞山區(qū)行政、商業(yè)中心項目名稱規(guī)模戶型比例銷售價格銷售情況金港華庭占地7千，

20、總建3萬總數量224套兩房90套占總量40三房134套占總量605500元/（毛坯）售罄泰匯廣場占地3.8萬，總建9.9萬總數量608套一房32套占總量5兩房192套占總量32三房224套占總量36四房160套占總量284600元/（毛坯）售出超過8成，余貨以四房以上的單位為主萬洲花園占地1.5千，總建5.5千總數量268套一房56套占總量21兩房74套占總量27三房138套占總量524800元/（毛坯）售罄霞山區(qū)域重點樓盤情況:代表樓盤：金港華庭地理位置：霞山區(qū)友誼路12號 開發(fā)商：廣東嘉粵建設集團有限公司 占地面積：7千多平方米 總建：約3萬平方米規(guī)劃住戶：224戶 建筑規(guī)模：4棟18層小

21、高層洋房周邊配套：湛江市第四人民醫(yī)院（港區(qū)醫(yī)院）、港灣醫(yī)院、湛江第二技工學校（水運技工學校）、20小、30小、6中、21中、海港市場、工農市場 戶型面積：128148m2三房兩廳 銷售狀態(tài)：售罄 均價：4200元/毛坯（二手價格）代表樓盤：泰匯廣場地理位置：霞山區(qū)工農路23號 開發(fā)商：湛江市泰基房地產有限公司 占地面積：3.8萬多平方米 總建：約9.9萬平方米建筑規(guī)模：6棟32層高層洋房配套：設置有幼兒園，3萬平方米的地下停車場，外有超市、商場、臨街商鋪高6.6米，65米寬的八字大門氣派大方。周邊酒店、銀行、中小學、市場、醫(yī)院和公園輕松移步就至 戶型面積：44m2一房、6487m2兩房、104

22、133m2三房及150m2四房 銷售狀態(tài)：已銷售超過8成，余貨以133m2以上的三房、四房為主 均價：4600元/毛坯霞山區(qū)市場現(xiàn)狀小結該區(qū)也為湛江市的老城區(qū)，其中市政協(xié)、火車站、汽車站等均在該區(qū)，是湛江市的行政中心，隨著近年沃爾瑪、廣百、友誼城、國貿等眾多品牌紛紛落址此區(qū)，使該區(qū)同時成為商業(yè)中心，但受景觀資源、土地資源等制約，該區(qū)的商品房多為單體樓，售價低于湛江平均水平，房地產處于湛江時較低層位置。該區(qū)域現(xiàn)時在售樓盤較少，且因受土地制約制約，多以單體樓為主，戶型面積多集中于80130m2的兩房、三房單元，售價一般45005500/m2之間，由于總價較低，現(xiàn)可售貨量較少。開發(fā)區(qū)板塊特色：新城市

23、核心，現(xiàn)代化、都市感強位于赤坎區(qū)與霞山區(qū)之間，擁有資源共享及政策優(yōu)惠等多項優(yōu)勢，是未來湛江重點發(fā)展的區(qū)域之一，現(xiàn)時該區(qū)域一手房地產市場處于斷貨狀態(tài)，但未來供應量較大。開發(fā)區(qū)新城市核心項目名稱規(guī)模戶型比例銷售價格銷售情況城市假日花園占地8萬，總建40萬總數423套三房186套占總量44四房138套占總量32五房99套占總量245500元/（毛坯）售罄，戶型面積主要為127200m2錦繡華景占地16萬，總建40萬總數896套三房280套占總量31四房388套占總量43五房228套占總量265700元/（毛坯）售罄，戶型面積主要為68222m2御景豪庭占地7千，總建4萬總數208戶三房52套占總量2

24、5四房154套占總量755500元/（毛坯）售罄，戶型面積主要為150250m2開發(fā)區(qū)重點樓盤情況:代表樓盤：城市假日花園地理位置：開發(fā)區(qū)綠華路16號開發(fā)商：湛江市華信房地產開發(fā)有限公司 占地面積：8萬平方米 總建：40萬平方米規(guī)劃住戶：423戶 建筑規(guī)模：18層小高層洋房共 14棟小區(qū)配套：近2000休閑會所，會所設施包括有游泳池、健身室，桌球室，乒乓球室，閱覽室，咖啡吧等。是湛江的唯一一家僅供業(yè)主享受的社區(qū)會所。 戶型面積：127144m2三房、153180m2四房、200m2五房 銷售狀態(tài)：售罄 均價：5500元/毛坯（二手價格）代表樓盤：錦繡華景地理位置：開發(fā)區(qū)綠華路12號 開發(fā)商：湛

25、江市錦繡華景房地產有限公司 占地面積：16萬多平方米 總建：約40萬平方米規(guī)劃住戶：2500戶 建筑規(guī)模：一、二期為14棟8層洋房組成，三期由8棟28層高層洋房組成。配套：整個小區(qū)的綠色覆蓋率約40%，小區(qū)智能化生活設施包括：一卡通系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)等 戶型面積：126136m2三房、150171m2四房、222m2五房 銷售狀態(tài)：售罄 均價：5700元/毛坯（三期電梯洋房二手價格）開發(fā)區(qū)市場現(xiàn)狀小結是湛江區(qū)新興的城市中心區(qū)域，位于赤坎區(qū)與霞山區(qū)之間，擁有資源共享及政策優(yōu)惠等多項優(yōu)勢，是未來湛江發(fā)展的重點之一，現(xiàn)時包括皇冠假日酒店、中國城等眾多湛江

26、知名品牌酒店均云集于此?，F(xiàn)時該區(qū)域一手房地產市場處于斷貨狀態(tài)，但未來供應量較大。該區(qū)域在售樓盤較少，現(xiàn)時處于斷貨狀態(tài)，但由于地理位置優(yōu)越，既然可享受雙舊城區(qū)的便捷生活又擁有區(qū)域未來發(fā)展的優(yōu)勢，故較受市場認可，現(xiàn)時二手價格約55006000元/m2，價格與湛江時平均水平相約。 由于擁有豐富的景觀資源，相比珠三角其它城市，產品性價比十分高，其產品質素不遜于一線大城市。當地房地產產品特點：n景觀資源豐富，高層住宅幾乎都能望海；n小區(qū)車位配比充足，基本達到1：1以上；n多為小區(qū)樓盤，小區(qū)規(guī)劃統(tǒng)一，人口密度低，活動空間大；n整體設計注重舒適性，多為入戶花園或大露天設計；n 戶型設計相對較為單一，以舒適型

27、居住產品為主，面積集中在中大戶型；n小區(qū)樓宇大部分朝向都以南北向為主，并且都具有較好的景觀資源。湛江房地產產品質素不遜于一線大城市湛江房地產市場特點：本地開發(fā)商占有本地房地產市場的大部份資源；居民收入兩極分化，企事業(yè)單位公務員為購房主力；房地產開發(fā)投資穩(wěn)定增長，住宅投資增速加快；受國家金融調控政策的影響，開發(fā)商資金來源比重減少，開發(fā)能力減弱；住房價格穩(wěn)步上漲；土地開發(fā)速度放緩，購置成本增長加快；空置房消化能力增強，空置消化速度創(chuàng)歷史新高；房地產區(qū)域分布相對集中在新開發(fā)區(qū)。湛江當地客戶購房特性分析語錄：我現(xiàn)在有3間屋，居住不成問題但是每個月幾千元的公積金放著不買樓又浪費，還不如賣掉其中一間換套新

28、房更好，新房當然不能比之前的差，我是希望在開發(fā)區(qū)買一套，因為開發(fā)區(qū)未來的發(fā)展前景不錯，有升值的空間。而且離我上班的地方坡頭只是一橋之隔，上下班也十分方便。重視投資價值，注重生活質量，需求便捷的交通關鍵詞：公積金、有發(fā)展前景、工作方便客戶：陳阿姨置業(yè)意向：150平方米四房置業(yè)預算：約100萬年齡：42歲職業(yè)：南油職工家庭結構：一家四口居住區(qū)域：赤坎工作區(qū)域：坡頭客戶訪談：46語錄：住了幾十年的樓梯樓現(xiàn)在年紀大了，遲點就爬不動樓梯了，想換一個大型社區(qū)住，大社區(qū)管理又好，晚上又有活動的空間但是希望買個好點的，免得到時人口太雜，最好都是高素質的人士。向往大社區(qū)的生活環(huán)境、對物業(yè)管理的要求高、看重同質而

29、居的居住社區(qū)氛圍。關鍵詞：物業(yè)管理、同質而居、大社區(qū)客戶：黃先生置業(yè)意向：三房，120平方米左右置業(yè)預算：60萬年齡：57歲職業(yè)：私企高層干部家庭結構：一家四口居住區(qū)域：霞山區(qū)工作區(qū)域：赤坎區(qū)客戶訪談：語錄：在外面工作的朋友有能力買房的都買了，家人住在遂溪鎮(zhèn)，自己有能力當然想家人搬出來大城市住得舒服點，如果讓我選，我當然希望買望海的三房單元，稀缺景觀基本是買一間少一間了。希望為家人營造一個良好的居住環(huán)境，渴望大城市的生活，注重景觀資源。關鍵詞：大城市、望海、稀缺景觀客戶：陳先生置業(yè)意向：三房，120平方米左右置業(yè)預算：約60萬年齡：35歲職業(yè)：私企主家庭結構：一家三口居住區(qū)域：遂溪縣工作區(qū)域：湛江客戶訪談：客戶范圍：企事業(yè)單位員工占湛江房地產市場半壁江山n南油職工：因福利較好，與當地普通居民收入差距較大，幾乎每個南油職工都擁有3套以上的住房，約占市場25。n五區(qū)四縣：周邊縣區(qū)較富裕的人群，希望能住進城市享受城市的奢華，約占市場19。n公務員：同南油職工，約占市場31。n外區(qū)客戶：因旅游業(yè)并不發(fā)達，外來購房者基本是因工作需要而購房，約占市場8。n市區(qū)居民：多為私企主或在外工作回來的，除以上兩類很少有本地購房者，約占17。這里上上下下都是我們同事買的，南油的可能占了40吧，除了這里我在觀海路還有2套住房 南油陳阿姨這里的房價比上年升了很多，