廣東湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、湛江市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告part 1湛江市概況 湛江市，舊稱廣州灣，是一個(gè)富有亞熱帶風(fēng)光的美麗海港城市，1984年被國(guó)務(wù)院定為我國(guó)首批對(duì)外開(kāi)放的十四個(gè)沿海城市之一?，F(xiàn)轄雷州、廉江、吳川三個(gè)縣級(jí)市和徐聞、遂溪兩個(gè)縣以及赤坎、霞山、坡頭、麻章四個(gè)區(qū)，有一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和5省級(jí)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)。全市有105個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、21個(gè)街道辦事處、1618個(gè)村民委員會(huì)。全市總面積12470多平方公里，總?cè)丝?00.71萬(wàn)人。1、行政劃分：四區(qū)+五縣+經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)廉江雷州湛江徐聞遂溪吳川 湛江市是粵西和北部灣經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)中心。 大西南出海通道的物流中心。 廣東省西部和北部灣地區(qū)的交通中心。 湛江東臨南海，西靠北部灣，南出太平

2、洋，是亞太經(jīng)濟(jì)圈中重要的戰(zhàn)略位置。2、經(jīng)濟(jì)地位：區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯北部灣經(jīng)濟(jì)圈粵西經(jīng)濟(jì)圈湛江海上物流中心雙經(jīng)濟(jì)圈核心廣東西部交通中心3、總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模不夠大，人均gdp低于全省平均水平n08年gdp數(shù)據(jù)：1050億元，比上年增長(zhǎng)10.1% ，省內(nèi)排名第9，全國(guó)排名第75;n08年人均gdp數(shù)據(jù)：15300元，比上年增長(zhǎng)9% ;n人均gdp相當(dāng)于廣州市的18.9%。數(shù)據(jù)來(lái)源：湛江統(tǒng)計(jì)局，下同4、工業(yè)占主導(dǎo)，農(nóng)業(yè)為全省第一，憑借港口優(yōu)勢(shì)，出口業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)展第一產(chǎn)業(yè)(農(nóng)業(yè))08年gdp：235億元，比上年增長(zhǎng)5.2%，占整個(gè)gdp的22.4%第二產(chǎn)業(yè)(工業(yè)) 08年gdp ：500億元，比上年增長(zhǎng)10.3%，

3、占整個(gè)gdp47.6%第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè)) 08年gdp ：315億元，比上年增長(zhǎng)13%占整個(gè)gdp30%2008年湛江市外貿(mào)進(jìn)出口總額為33.2億美元，與上年相比（下同）增長(zhǎng)29.3%，其中進(jìn)口16.9億美元，增長(zhǎng)52.2%，出口16.3億美元，增長(zhǎng)11.7%。 分析：從數(shù)據(jù)看出湛江的第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)值雖為全省第一，但在產(chǎn)業(yè)該轉(zhuǎn)移的大勢(shì)下，第一產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中的比例逐步減少，第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)值已經(jīng)大大超越前者，另外，湛江在充分利用港口的優(yōu)勢(shì)不斷擴(kuò)展進(jìn)出口業(yè)務(wù)，為湛江帶來(lái)客觀的經(jīng)濟(jì)收益。5、第二產(chǎn)業(yè)行業(yè)分布 從工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品產(chǎn)量增長(zhǎng)值可以看到，年增長(zhǎng)率在10%以上的為石油加工業(yè)、石油和天

4、然氣開(kāi)采業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)等，上述行業(yè)已成為工業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)力。產(chǎn)品名稱單 位絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)天然原油萬(wàn)噸342.7847.7天然氣億立方米53.3514.4配混合飼料萬(wàn)噸146.961.1食用植物油萬(wàn)噸23.35-60.4成品糖萬(wàn)噸106.84-10.5卷煙億支132.502.7人造板萬(wàn)平方米58.2427.3家具萬(wàn)件284.63-17.3機(jī)制紙及紙板萬(wàn)噸13.224.8原油加工量萬(wàn)噸450.534.3汽油萬(wàn)噸83.8411.4柴油萬(wàn)噸210.399.2燃料油萬(wàn)噸105.4910.4液化石油氣萬(wàn)噸16.2012.8農(nóng)用化肥萬(wàn)噸28.68158.9日用玻璃制品

5、萬(wàn)噸3.1110.5交流電動(dòng)機(jī)萬(wàn)瓩8.21-9.2據(jù)湛江統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，第二生產(chǎn)力主要行業(yè)是海洋石油與天然氣開(kāi)采、制糖、電力生產(chǎn)、建材、食品、醫(yī)療、機(jī)械儀表、化工等。其全年產(chǎn)值已超過(guò)1000億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的90以上。6、總體規(guī)劃布局：“提升核心，西擴(kuò)東拓，北推南進(jìn)”n“提升核心”：主城建設(shè)區(qū)調(diào)整完善，提升中心城市功能。湛江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)存在大量的尚未建設(shè)的用地，且處于城市建設(shè)用地的核心地段，近中期內(nèi)通過(guò)進(jìn)一步開(kāi)發(fā)未建設(shè)區(qū)，調(diào)整優(yōu)化用地功能結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)加強(qiáng)區(qū)域性中心城市功能配套。n“西擴(kuò)東拓”：西部麻章城區(qū)、臨港工業(yè)園區(qū)已有一定基礎(chǔ)，且用地條件較好，有利于與現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的銜接，規(guī)劃建

6、設(shè)的重大基礎(chǔ)設(shè)施基本都從建成區(qū)西部穿過(guò)，對(duì)麻章城區(qū)、臨港工業(yè)園區(qū)及湛江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的擴(kuò)展有極大的拉動(dòng)作用。海灣東部坡頭有大型國(guó)有企業(yè)南海西部石油公司，隨著海灣大橋的建設(shè)，軍港基地的擴(kuò)建，坡頭區(qū)將會(huì)出現(xiàn)較快的發(fā)展勢(shì)頭。n“北推南進(jìn)”：城市北部已具有相當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)基礎(chǔ)，同時(shí)，赤坎老城區(qū)壓力有待疏解，這使城市北翼的空間開(kāi)發(fā)具有充實(shí)的必要性與可行性；南翼東海島結(jié)合湛江深水港的開(kāi)發(fā)，建設(shè)港口工業(yè)及物流園區(qū)，同時(shí)發(fā)展海島旅游，潛力很大。核心提升核心，西擴(kuò)東拓，北推南進(jìn)6、總體規(guī)劃布局：建設(shè)宜居海灣城市n三步一公園五步一綠地將湛江建設(shè)成宜居海灣城市 。 “建設(shè)百姓城市、打造綠色家園”為目標(biāo)，堅(jiān)持“生態(tài)優(yōu)先、綠

7、地優(yōu)先”城市規(guī)劃建設(shè)理念，走“以人為本、綠化惠民”的生態(tài)園林建設(shè)之路，基本形成了以金沙灣觀海長(zhǎng)廊、中澳友誼花園、金海岸觀海長(zhǎng)廊為主的西海岸生態(tài)綠廊景觀；以南橋公園、北橋公園、海田公園為主的赤坎濱河綠軸生態(tài)景觀；以南國(guó)熱帶花園、綠塘河濕地公園、霞湖公園為主的城市綠心園；以三嶺山公園、東坡荔園為主的城市郊外生態(tài)公園；以“三縱五橫”為主干道的綠色景觀線以及散布于小街小巷中的各類小綠地、小游園等，構(gòu)建了“點(diǎn)、線、面”相結(jié)合的城市綠色網(wǎng)絡(luò)。 宜居海灣城市6、總體規(guī)劃布局：主干道改造工程的開(kāi)展n道路建設(shè)：主要為新建坡頭奮勇大道，連接坡頭區(qū)和海灣大橋路段；新建新湖大道，連接建設(shè)路和疏港大道路段；新建疏港公路

8、二期，連接港務(wù)局大門和疏港大道一期。擴(kuò)建北站路和站前路。所謂路通財(cái)通，為城市打開(kāi)經(jīng)濟(jì)命脈。主要道路進(jìn)行改造湛江港是我國(guó)西南沿海港口群唯一的億噸大港，進(jìn)一步確定了大西南出海主通道的優(yōu)勢(shì)和地位，標(biāo)志著湛江港正以跨越發(fā)展的姿態(tài)向區(qū)域性航運(yùn)中心和物流中心奮進(jìn)。 鋼鐵、石化兩個(gè)“巨無(wú)霸”型工業(yè)項(xiàng)目落戶東海島。廣州與湛江未來(lái)將通過(guò)“鋼鐵+石化產(chǎn)業(yè)基地”的模式,聯(lián)合打造粵西產(chǎn)業(yè)。 海灣大橋二期動(dòng)工，打通湛江“任督二脈”-霞山與雷州，對(duì)改善湛江市交通環(huán)境、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力、推進(jìn)湛江市工業(yè)化進(jìn)程具有十分重大的意義。7、未來(lái)發(fā)展前景小結(jié)：n湛江處于粵西和北部灣經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利；n城市整體

9、經(jīng)濟(jì)總量較低，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速相對(duì)較快；n城鎮(zhèn)人均可支配收入較低，人民總體消費(fèi)水平中等偏下；n產(chǎn)業(yè)主力由第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，出口業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)展；n未來(lái)沿海港口的發(fā)展，標(biāo)志著航運(yùn)、物流的發(fā)展；鋼鐵、石化兩大型工業(yè)項(xiàng)目的落戶，以及海灣大橋的開(kāi)通，多個(gè)大型項(xiàng)目相繼落戶湛江，湛江作為粵西經(jīng)濟(jì)的中心地位更加明顯加強(qiáng)。part 2湛江房地產(chǎn)概況1、本地房地產(chǎn)發(fā)展迅速，本地發(fā)展商占據(jù)主要市場(chǎng)，整體開(kāi)發(fā)水平不遜色于一線城市n湛江市華信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司- 城市假日n湛江市廣恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 -君臨海岸n廣州航道局有限公司湛江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部 -濱海園n湛江萬(wàn)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 -金沙灣n湛江市錦繡華景房地產(chǎn)

10、有限公司 -錦繡華景2、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入偏低，消費(fèi)力偏弱分析：從數(shù)據(jù)看出湛江城鎮(zhèn)居民人均收入水平偏低，但從04年的743元/月，到06年的871元/月，再到08年的1030元/月，人均可支配收入均有穩(wěn)步增長(zhǎng) 。（單位：元/年）3、市區(qū)一手住宅均價(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)分析：從數(shù)據(jù)看出，從08年至今，湛江房地產(chǎn)的均價(jià)一直處于穩(wěn)步增長(zhǎng)的狀態(tài)，09年第三季比08年第一季時(shí)已有42%的增長(zhǎng)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：湛江房管局）4、08年供過(guò)于求，09年銷售勢(shì)頭旺盛（單位：萬(wàn)平方）分析：從圖上據(jù)看出，08年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體為供應(yīng)量大于需求量的態(tài)勢(shì)，但從09年開(kāi)始，由于總體經(jīng)濟(jì)回暖，變?yōu)樾枨罅看笥诠?yīng)量，從09年第二季開(kāi)始銷售

11、面積維持在較高的水平；由于市場(chǎng)活躍，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升，導(dǎo)致第三季度再度出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。（數(shù)據(jù)來(lái)源：湛江房管局）08年09年頭三季度住宅預(yù)售面積64.65萬(wàn)平方79.15萬(wàn)平方住宅銷售面積37.35萬(wàn)平方57.11萬(wàn)平方比例56%72%5、二手住宅成交量有所起伏，但價(jià)格穩(wěn)步上升分析：數(shù)據(jù)顯示湛江二手住宅均價(jià)從08年開(kāi)始震蕩走高，銷售面積除09年第一季度較低外，其余均保持平穩(wěn)，整體成交價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。part 3湛江房地產(chǎn)區(qū)域分析湛江房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布區(qū)域 湛江市分為四區(qū)五縣一開(kāi)發(fā)區(qū)，目前的一手樓盤主要集中在三大區(qū)域：赤坎、霞山以及開(kāi)發(fā)區(qū)。 隨著近年多項(xiàng)省市優(yōu)勢(shì)發(fā)展政策扶持的利好消息刺激下，湛江市的

12、房地產(chǎn)進(jìn)入了高速發(fā)展的快車道，各區(qū)域房地產(chǎn)也根據(jù)自身不同的需求呈現(xiàn)出不同面貌，形成了赤坎區(qū)、霞山區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)三大板塊湛江房地產(chǎn)的發(fā)展主要集中在三大板塊板塊一：赤坎區(qū)板塊二：霞山區(qū)板塊三：開(kāi)發(fā)區(qū)湛江房地產(chǎn)主要集中在以下三大板塊：u 中心商務(wù)城區(qū) 赤坎區(qū)u行政、商業(yè)中心 霞山區(qū)u 新城未來(lái)新核心區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū)三大房地產(chǎn)板塊分布開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)赤坎區(qū)中心商務(wù)城區(qū)板塊特色：傳統(tǒng)老區(qū)、現(xiàn)代新城該區(qū)域是湛江傳統(tǒng)的老城區(qū)，配套齊全、生活便捷，隨著觀海北路一帶會(huì)展中心、體育中心、圖書(shū)館等眾多行政單位的投入使用及民大海景酒店及金沙灣廣場(chǎng)等眾多五星設(shè)施的即將落成以及君臨海岸、金沙灣、觀海一號(hào)等眾多名優(yōu)樓盤的相繼開(kāi)盤，赤坎區(qū)

13、成為湛江的中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)指日可待。赤坎區(qū)中心商務(wù)城區(qū)傳統(tǒng)老區(qū)赤坎區(qū)海濱大道以西是湛江傳統(tǒng)的老城區(qū)，配套齊全、生活便捷，其中好又多超市、湛江區(qū)首家沃爾瑪超市等均落戶于此。但由于景觀及資源所限，該片區(qū)較少有一手商品房，現(xiàn)階段該片區(qū)可售一手商品房處于真空階段。傳統(tǒng)老區(qū)赤坎區(qū)中心商務(wù)城區(qū)現(xiàn)代新城赤坎區(qū)海濱大道以東區(qū)域，隨著觀海北路一帶會(huì)展中心、體育中心、圖書(shū)館等眾多行政單位的投入使用及民大海景酒店及金沙灣廣場(chǎng)等眾多五星設(shè)施的即將落成，以及君臨海岸、金沙灣、觀海一號(hào)等眾多名優(yōu)樓盤的相繼開(kāi)盤，使赤坎區(qū)東部城市豪宅社區(qū)群的聚居地，成為湛江的中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)指日可待?，F(xiàn)代新區(qū)項(xiàng)目名稱規(guī)模戶型比例銷售價(jià)格銷售情況

14、金沙灣新城占地29萬(wàn)，總建36萬(wàn)總貨量720套一房60套占總量8兩房60套占總量8三房180套占總量25四房180套占總量25五房240套占總量335500元/（毛坯）余貨為5期少量四房、五房單位濱海園占地5.5萬(wàn)，總建18萬(wàn)總貨量780套兩房80套占總量10三房420套占總量55四房120套占總量15五房160套占總量206000元/（毛坯）小戶型基本售罄，余貨基本為四房以上單位君臨海岸占地8萬(wàn)，總建26萬(wàn)總貨量600套兩房30套，占總量5三房210套占總量35四房270套占總量45五房90套占總量158000元/（毛坯）售出近9成，余貨基本以四房以上單位為主榮基翠堤灣占地3.7萬(wàn)，總建12

15、.5萬(wàn)總貨量676戶一房28套占總量4兩房28套占總量4三房320套占總量47四房300套占總量455200元/售出近8成，余貨以大單位為主麗灣名邸未知未定，基本為三房150m2以上大戶型單位未定/未定，以大單位為主赤坎區(qū)域重點(diǎn)樓盤情況:代表樓盤：濱海園地理位置：赤坎區(qū)觀海路北1號(hào) 開(kāi)發(fā)商：中交廣州航道局有限公司湛江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部 占地面積：5.5萬(wàn)多平方米 總建：約18萬(wàn)平方米規(guī)劃住戶：780戶 建筑規(guī)模：19-30層高層洋房共 9棟建筑特點(diǎn)：采用點(diǎn)式圍合的規(guī)劃布局，圍合中央庭院面積約1.6萬(wàn)平方米，戶型設(shè)計(jì)以南北朝向?yàn)橹鳎瑢㈨?xiàng)目豐富的“海景”和“園林”的資源發(fā)揮至極至 戶型面積：88m2兩房

16、、122133m2三房、167m2四房及176m2的五房 銷售狀態(tài)：售出超過(guò)9成，余貨基本以167m2以上的四房為主 均價(jià)：6000元/（毛坯）代表樓盤：君臨海岸地理位置：赤坎區(qū)觀海路北10號(hào) 開(kāi)發(fā)商：湛江市廣恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積：8萬(wàn)多平方米 總建：約26萬(wàn)平方米規(guī)劃住戶：1315戶 （合并后600套）建筑規(guī)模：28-31層高層洋房共 14棟小區(qū)配套：擁有約2.5萬(wàn)的中庭花園小區(qū)綠化率高達(dá)39%以上。小區(qū)單元有90%以上可以看到近、遠(yuǎn)處的海景。 戶型面積：88m2兩房、130158m2三房、144204m2四房及250m2以上的五房 銷售狀態(tài)：售出近9成，余貨基本以150m2以上的

17、四房為主 均價(jià)：8000元/（毛坯）代表樓盤：榮基翠堤灣地理位置：赤坎區(qū)軍民路19號(hào) 開(kāi)發(fā)商：湛江市榮基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積：3.7萬(wàn)多平方米 總建：約12.5萬(wàn)平方米規(guī)劃住戶：1016戶（合并后676戶） 建筑規(guī)模：8棟2728層高的高層洋房組成周邊配套：沃爾瑪超市、好又多超市、市十七中、金沙灣一中、大天然酒樓、市第一人民醫(yī)院、中國(guó)銀行等舉步即達(dá)。 戶型面積：48m2一房、73m2兩房、113130m2三房及159172m2四房 銷售狀態(tài)：售出近9成，余貨基本以150m2以上的四房為主 均價(jià)：5200元/起（毛坯）代表樓盤：金沙灣地理位置：赤坎區(qū)金沙灣 開(kāi)發(fā)商：湛江萬(wàn)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限

18、公司 占地面積：29萬(wàn)多平方米 總建：約36萬(wàn)平方米規(guī)劃住戶：3628戶 建筑規(guī)模：共分6期開(kāi)發(fā)多為30層高的高層洋房周邊配套：康體、休閑等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，是現(xiàn)時(shí)湛江市最大型的萬(wàn)人社區(qū)。 戶型面積：60m2一房280m2五房 銷售狀態(tài)：15期基本售罄，余貨只有約20套180m2以上的四房、五房單元 均價(jià)：5500元/（毛坯）赤坎區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié)該區(qū)為湛江市的中心城區(qū)，其中海濱大道以西為傳統(tǒng)舊城區(qū)，交通便捷，生活配套齊全，但由于缺少景觀及空間的支持，現(xiàn)階段一手商品房基本沒(méi)有，而海濱大道以東因擁有眾多市政配套支持及海景資源突出，現(xiàn)被打造為城市中央商務(wù)區(qū)，現(xiàn)時(shí)包括君臨海岸、觀海一號(hào)、金海灣等眾多大型

19、高端豪宅社區(qū)均位于該區(qū)域，是現(xiàn)時(shí)湛江時(shí)的頂端豪宅社區(qū)群；該豪宅社區(qū)群基本為占地超過(guò)3萬(wàn)平米的大型園林社區(qū)，有超過(guò)70商品房為150m2以上的大戶型單位，單位售價(jià)一般在55008000/m2之間，高于湛江時(shí)整體平均水平；開(kāi)發(fā)區(qū)板塊特色：行政中心、商業(yè)中心該區(qū)是湛江的行政中心、商業(yè)中心，隨著沃爾瑪、廣百、友誼城、國(guó)貿(mào)等眾多品牌紛紛落址此區(qū)，使該片區(qū)的大型購(gòu)物中心、娛樂(lè)中心的不斷增多，該片區(qū)正在成為湛江最具都市感、最耀眼的繁華商圈，但受景觀及資源所限，該區(qū)域大型社區(qū)商品房較少，一般以小戶型的單體樓為主，售價(jià)略低于湛江市平均水平霞山區(qū)行政、商業(yè)中心項(xiàng)目名稱規(guī)模戶型比例銷售價(jià)格銷售情況金港華庭占地7千，

20、總建3萬(wàn)總數(shù)量224套兩房90套占總量40三房134套占總量605500元/（毛坯）售罄泰匯廣場(chǎng)占地3.8萬(wàn)，總建9.9萬(wàn)總數(shù)量608套一房32套占總量5兩房192套占總量32三房224套占總量36四房160套占總量284600元/（毛坯）售出超過(guò)8成，余貨以四房以上的單位為主萬(wàn)洲花園占地1.5千，總建5.5千總數(shù)量268套一房56套占總量21兩房74套占總量27三房138套占總量524800元/（毛坯）售罄霞山區(qū)域重點(diǎn)樓盤情況:代表樓盤：金港華庭地理位置：霞山區(qū)友誼路12號(hào) 開(kāi)發(fā)商：廣東嘉粵建設(shè)集團(tuán)有限公司 占地面積：7千多平方米 總建：約3萬(wàn)平方米規(guī)劃住戶：224戶 建筑規(guī)模：4棟18層小

21、高層洋房周邊配套：湛江市第四人民醫(yī)院（港區(qū)醫(yī)院）、港灣醫(yī)院、湛江第二技工學(xué)校（水運(yùn)技工學(xué)校）、20小、30小、6中、21中、海港市場(chǎng)、工農(nóng)市場(chǎng) 戶型面積：128148m2三房?jī)蓮d 銷售狀態(tài)：售罄 均價(jià)：4200元/毛坯（二手價(jià)格）代表樓盤：泰匯廣場(chǎng)地理位置：霞山區(qū)工農(nóng)路23號(hào) 開(kāi)發(fā)商：湛江市泰基房地產(chǎn)有限公司 占地面積：3.8萬(wàn)多平方米 總建：約9.9萬(wàn)平方米建筑規(guī)模：6棟32層高層洋房配套：設(shè)置有幼兒園，3萬(wàn)平方米的地下停車場(chǎng)，外有超市、商場(chǎng)、臨街商鋪高6.6米，65米寬的八字大門氣派大方。周邊酒店、銀行、中小學(xué)、市場(chǎng)、醫(yī)院和公園輕松移步就至 戶型面積：44m2一房、6487m2兩房、104

22、133m2三房及150m2四房 銷售狀態(tài)：已銷售超過(guò)8成，余貨以133m2以上的三房、四房為主 均價(jià)：4600元/毛坯霞山區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié)該區(qū)也為湛江市的老城區(qū)，其中市政協(xié)、火車站、汽車站等均在該區(qū)，是湛江市的行政中心，隨著近年沃爾瑪、廣百、友誼城、國(guó)貿(mào)等眾多品牌紛紛落址此區(qū)，使該區(qū)同時(shí)成為商業(yè)中心，但受景觀資源、土地資源等制約，該區(qū)的商品房多為單體樓，售價(jià)低于湛江平均水平，房地產(chǎn)處于湛江時(shí)較低層位置。該區(qū)域現(xiàn)時(shí)在售樓盤較少，且因受土地制約制約，多以單體樓為主，戶型面積多集中于80130m2的兩房、三房單元，售價(jià)一般45005500/m2之間，由于總價(jià)較低，現(xiàn)可售貨量較少。開(kāi)發(fā)區(qū)板塊特色：新城市

23、核心，現(xiàn)代化、都市感強(qiáng)位于赤坎區(qū)與霞山區(qū)之間，擁有資源共享及政策優(yōu)惠等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，是未來(lái)湛江重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一，現(xiàn)時(shí)該區(qū)域一手房地產(chǎn)市場(chǎng)處于斷貨狀態(tài)，但未來(lái)供應(yīng)量較大。開(kāi)發(fā)區(qū)新城市核心項(xiàng)目名稱規(guī)模戶型比例銷售價(jià)格銷售情況城市假日花園占地8萬(wàn)，總建40萬(wàn)總數(shù)423套三房186套占總量44四房138套占總量32五房99套占總量245500元/（毛坯）售罄，戶型面積主要為127200m2錦繡華景占地16萬(wàn)，總建40萬(wàn)總數(shù)896套三房280套占總量31四房388套占總量43五房228套占總量265700元/（毛坯）售罄，戶型面積主要為68222m2御景豪庭占地7千，總建4萬(wàn)總數(shù)208戶三房52套占總量2

24、5四房154套占總量755500元/（毛坯）售罄，戶型面積主要為150250m2開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)樓盤情況:代表樓盤：城市假日花園地理位置：開(kāi)發(fā)區(qū)綠華路16號(hào)開(kāi)發(fā)商：湛江市華信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積：8萬(wàn)平方米 總建：40萬(wàn)平方米規(guī)劃住戶：423戶 建筑規(guī)模：18層小高層洋房共 14棟小區(qū)配套：近2000休閑會(huì)所，會(huì)所設(shè)施包括有游泳池、健身室，桌球室，乒乓球室，閱覽室，咖啡吧等。是湛江的唯一一家僅供業(yè)主享受的社區(qū)會(huì)所。 戶型面積：127144m2三房、153180m2四房、200m2五房 銷售狀態(tài)：售罄 均價(jià)：5500元/毛坯（二手價(jià)格）代表樓盤：錦繡華景地理位置：開(kāi)發(fā)區(qū)綠華路12號(hào) 開(kāi)發(fā)商：湛

25、江市錦繡華景房地產(chǎn)有限公司 占地面積：16萬(wàn)多平方米 總建：約40萬(wàn)平方米規(guī)劃住戶：2500戶 建筑規(guī)模：一、二期為14棟8層洋房組成，三期由8棟28層高層洋房組成。配套：整個(gè)小區(qū)的綠色覆蓋率約40%，小區(qū)智能化生活設(shè)施包括：一卡通系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)等 戶型面積：126136m2三房、150171m2四房、222m2五房 銷售狀態(tài)：售罄 均價(jià)：5700元/毛坯（三期電梯洋房二手價(jià)格）開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié)是湛江區(qū)新興的城市中心區(qū)域，位于赤坎區(qū)與霞山區(qū)之間，擁有資源共享及政策優(yōu)惠等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，是未來(lái)湛江發(fā)展的重點(diǎn)之一，現(xiàn)時(shí)包括皇冠假日酒店、中國(guó)城等眾多湛江

26、知名品牌酒店均云集于此。現(xiàn)時(shí)該區(qū)域一手房地產(chǎn)市場(chǎng)處于斷貨狀態(tài)，但未來(lái)供應(yīng)量較大。該區(qū)域在售樓盤較少，現(xiàn)時(shí)處于斷貨狀態(tài)，但由于地理位置優(yōu)越，既然可享受雙舊城區(qū)的便捷生活又擁有區(qū)域未來(lái)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，故較受市場(chǎng)認(rèn)可，現(xiàn)時(shí)二手價(jià)格約55006000元/m2，價(jià)格與湛江時(shí)平均水平相約。 由于擁有豐富的景觀資源，相比珠三角其它城市，產(chǎn)品性價(jià)比十分高，其產(chǎn)品質(zhì)素不遜于一線大城市。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)：n景觀資源豐富，高層住宅幾乎都能望海；n小區(qū)車位配比充足，基本達(dá)到1：1以上；n多為小區(qū)樓盤，小區(qū)規(guī)劃統(tǒng)一，人口密度低，活動(dòng)空間大；n整體設(shè)計(jì)注重舒適性，多為入戶花園或大露天設(shè)計(jì)；n 戶型設(shè)計(jì)相對(duì)較為單一，以舒適型

27、居住產(chǎn)品為主，面積集中在中大戶型；n小區(qū)樓宇大部分朝向都以南北向?yàn)橹?，并且都具有較好的景觀資源。湛江房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)素不遜于一線大城市湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：本地開(kāi)發(fā)商占有本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的大部份資源；居民收入兩極分化，企事業(yè)單位公務(wù)員為購(gòu)房主力；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，住宅投資增速加快；受國(guó)家金融調(diào)控政策的影響，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源比重減少，開(kāi)發(fā)能力減弱；住房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上漲；土地開(kāi)發(fā)速度放緩，購(gòu)置成本增長(zhǎng)加快；空置房消化能力增強(qiáng)，空置消化速度創(chuàng)歷史新高；房地產(chǎn)區(qū)域分布相對(duì)集中在新開(kāi)發(fā)區(qū)。湛江當(dāng)?shù)乜蛻糍?gòu)房特性分析語(yǔ)錄：我現(xiàn)在有3間屋，居住不成問(wèn)題但是每個(gè)月幾千元的公積金放著不買樓又浪費(fèi)，還不如賣掉其中一間換套新

28、房更好，新房當(dāng)然不能比之前的差，我是希望在開(kāi)發(fā)區(qū)買一套，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的發(fā)展前景不錯(cuò)，有升值的空間。而且離我上班的地方坡頭只是一橋之隔，上下班也十分方便。重視投資價(jià)值，注重生活質(zhì)量，需求便捷的交通關(guān)鍵詞：公積金、有發(fā)展前景、工作方便客戶：陳阿姨置業(yè)意向：150平方米四房置業(yè)預(yù)算：約100萬(wàn)年齡：42歲職業(yè)：南油職工家庭結(jié)構(gòu)：一家四口居住區(qū)域：赤坎工作區(qū)域：坡頭客戶訪談：46語(yǔ)錄：住了幾十年的樓梯樓現(xiàn)在年紀(jì)大了，遲點(diǎn)就爬不動(dòng)樓梯了，想換一個(gè)大型社區(qū)住，大社區(qū)管理又好，晚上又有活動(dòng)的空間但是希望買個(gè)好點(diǎn)的，免得到時(shí)人口太雜，最好都是高素質(zhì)的人士。向往大社區(qū)的生活環(huán)境、對(duì)物業(yè)管理的要求高、看重同質(zhì)而

29、居的居住社區(qū)氛圍。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理、同質(zhì)而居、大社區(qū)客戶：黃先生置業(yè)意向：三房，120平方米左右置業(yè)預(yù)算：60萬(wàn)年齡：57歲職業(yè)：私企高層干部家庭結(jié)構(gòu)：一家四口居住區(qū)域：霞山區(qū)工作區(qū)域：赤坎區(qū)客戶訪談：語(yǔ)錄：在外面工作的朋友有能力買房的都買了，家人住在遂溪鎮(zhèn)，自己有能力當(dāng)然想家人搬出來(lái)大城市住得舒服點(diǎn)，如果讓我選，我當(dāng)然希望買望海的三房單元，稀缺景觀基本是買一間少一間了。希望為家人營(yíng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境，渴望大城市的生活，注重景觀資源。關(guān)鍵詞：大城市、望海、稀缺景觀客戶：陳先生置業(yè)意向：三房，120平方米左右置業(yè)預(yù)算：約60萬(wàn)年齡：35歲職業(yè)：私企主家庭結(jié)構(gòu)：一家三口居住區(qū)域：遂溪縣工作區(qū)域：湛江客戶訪談：客戶范圍：企事業(yè)單位員工占湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)半壁江山n南油職工：因福利較好，與當(dāng)?shù)仄胀ň用袷杖氩罹噍^大，幾乎每個(gè)南油職工都擁有3套以上的住房，約占市場(chǎng)25。n五區(qū)四縣：周邊縣區(qū)較富裕的人群，希望能住進(jìn)城市享受城市的奢華，約占市場(chǎng)19。n公務(wù)員：同南油職工，約占市場(chǎng)31。n外區(qū)客戶：因旅游業(yè)并不發(fā)達(dá)，外來(lái)購(gòu)房者基本是因工作需要而購(gòu)房，約占市場(chǎng)8。n市區(qū)居民：多為私企主或在外工作回來(lái)的，除以上兩類很少有本地購(gòu)房者，約占17。這里上上下下都是我們同事買的，南油的可能占了40吧，除了這里我在觀海路還有2套住房 南油陳阿姨這里的房?jī)r(jià)比上年升了很多，