仁恒雙湖灣商業(yè)及寫(xiě)字樓定位營(yíng)銷方案

1、仁恒雙湖灣商業(yè)及寫(xiě)字樓定位營(yíng)銷方案2012年9月25日謹(jǐn)呈：蘇州仁恒地產(chǎn)1 . 公寓2 . 商業(yè)社區(qū)商業(yè)soho公寓西東 本項(xiàng)目包含兩幢公寓，兩幢公寓框架結(jié)構(gòu)相同，整層面積約1020左右，共計(jì)7層。整體外立面采用玻璃膜墻加高級(jí)面磚組合，檔次較高。3-9層平面圖陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品分析ab 目前a幢已完成內(nèi)部分割，產(chǎn)品已經(jīng)定型，b幢尚未進(jìn)行內(nèi)部裝修，戶型還有調(diào)整空間。戶型面積套數(shù)占比 70以下711.5% 10058.2% 110-1204268.9% 155711.5%產(chǎn)品特點(diǎn)： 110-120平米戶型占比68.9%。 房間內(nèi)無(wú)隔斷，可靈活分割空間； 預(yù)留廚房、衛(wèi)生間管道； 戶型為東西朝向，宜居性不高。

2、7個(gè)樓層配置有三部電梯，上下方便。 得房率約76.5%，達(dá)到寫(xiě)字樓正常水平，相比住宅產(chǎn)品略低。a產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析硬件屬性分析：a幢產(chǎn)品作為寫(xiě)字樓得分較高，建議定位為寫(xiě)字樓進(jìn)行銷售。b幢產(chǎn)品產(chǎn)品未定，做酒店式公寓產(chǎn)品還有較大提升空間，具體做寫(xiě)字樓還是公寓需要參考市場(chǎng)需求關(guān)系。硬件屬性權(quán)重寫(xiě)字樓得分權(quán)重酒店式公寓得分產(chǎn)權(quán)屬性7%100.69 7%100.70 限購(gòu)21%51.03 18%61.05 首付比例7%80.55 12%80.93 戶型面積10%80.83 15%50.73 戶型空間14%81.10 12%40.47 電梯配置7%100.69 6%70.41 得房率10%70.72 6%7

3、0.41 朝向10%70.72 15%40.58 層高7%60.41 6%70.41 外立面7%80.55 6%80.47 綜合得分7.31 6.13競(jìng)品分析建屋樂(lè)活城：產(chǎn)品分析：項(xiàng)目為70年產(chǎn)權(quán)公寓，精裝修交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)1800元/，戶型面積在69-120。項(xiàng)目主打soho辦公，商住兩用精裝公寓，目前銷售價(jià)格在13000元/平米，剩余房源75%左右。銷售情況：項(xiàng)目于11年6月開(kāi)始銷售，首次開(kāi)盤(pán)推出4、6、8、9層共70套房源，目前剩余25套左右，月均去化4套左右，銷售速度較慢。目前售價(jià)在12800元/平米左右，含1800元裝修標(biāo)準(zhǔn)，總價(jià)在80-150萬(wàn)左右。整層平面圖競(jìng)品分析星湖尚街： 項(xiàng)目

4、規(guī)劃有寫(xiě)字樓、酒店式公寓及商業(yè)產(chǎn)品，酒店式公寓為40年產(chǎn)權(quán)，精裝修交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)待定，面積在50-82，近期即將入市，預(yù)計(jì)售價(jià)11000元/平米，總價(jià)在50-90萬(wàn)。寫(xiě)字樓及商鋪暫無(wú)銷售計(jì)劃。507982賣點(diǎn)剖析：總價(jià)49.9萬(wàn)入住湖東富人style 。精裝修配置：科寶/博洛尼櫥柜、科勒衛(wèi)浴、北美楓情地板、亞細(xì)亞廚衛(wèi)地磚等等。戶型剖析：園區(qū)主要在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目：版塊版塊案名案名 辦公面積辦公面積( (平米平米) ) 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán) ( (年年) )主力面積主力面積 ( (平米平米) ) 銷售價(jià)格銷售價(jià)格 ( (元元/ / ) )租金租金 ( (元元/ /月月) )物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi) ( (元元/ /月月)

5、)裝修裝修 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)盤(pán)日期開(kāi)盤(pán)日期 總套數(shù)總套數(shù)剩余剩余套數(shù)套數(shù) 去化率去化率青陽(yáng)版塊君地新大陸436094080-800 10000- 3.25毛坯12年3月30616745.4%星虹國(guó)際342874070-2401600040-60 12全裝修08年12月2751495%湖東版塊晉合廣場(chǎng) 907440240-350 25000- 24.75公共部分精裝 11年11月785825.6沸騰cbd 760217070-140-60-80 4.6全裝修09年3月2880100%湖西版塊鳳凰文化廣場(chǎng)7062540118-350 20000- 12.5簡(jiǎn)裝+公共部分精裝12年6月395395100%

6、恒宇董事匯 5559640350-700 19000- 16公共部分精裝12年2月422833.3%萬(wàn)寶商業(yè)廣場(chǎng) 112394074-209 13000- 5.5毛坯+公共部分精裝11年5月825434.1%雙湖版塊建屋紫金東方 2035340100-300 1600060-80 17.98毛坯/簡(jiǎn)裝/精裝+公共部分精裝11年6月1199321.8%月亮灣國(guó)際中心 828064076-450 1700060-80 20毛坯/精裝10年10月704634.3%建屋樂(lè)活城 191617069-12012000-3精裝+公共部分精裝11年6月19316116.6%區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究：p產(chǎn)品：在售寫(xiě)字

7、樓項(xiàng)目面積基本在70平米以上，其中高端寫(xiě)字樓多為大戶型產(chǎn)品，中低檔寫(xiě)字樓戶型基本在70-150平米之間。產(chǎn)權(quán)多為40年產(chǎn)權(quán)，70年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目較少。p價(jià)格：中高檔寫(xiě)字樓價(jià)格在16000-25000元/平米之間，租金一般在60-80元/平米月之間。中低檔寫(xiě)字樓價(jià)格在10000-13000元/平米，租金在40-70元/平米月之間。p配置：入戶大堂基本都采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)，高檔項(xiàng)目均為精裝修，部分中低檔項(xiàng)目采用毛坯交付和毛坯、精裝結(jié)合的方式銷售。p銷售：在售項(xiàng)目主要為11年以后入市項(xiàng)目，僅君地新大陸項(xiàng)目成交較為理想，其他項(xiàng)目月均成交量不足5套。區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)：寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體成交量較為低迷，低總價(jià)的小戶型為主力

8、去化產(chǎn)品。近期將入市項(xiàng)目分析p即將入市供應(yīng)量約22.6萬(wàn)方，其中主要為高端產(chǎn)品和別墅辦公項(xiàng)目。p金鑰望湖項(xiàng)目產(chǎn)品面積與本案面積段重疊，但售價(jià)較高在18000元/平米。p星湖尚街與本項(xiàng)目一路之隔，規(guī)劃有寫(xiě)字樓產(chǎn)品，未來(lái)本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但尚無(wú)推盤(pán)計(jì)劃，本項(xiàng)目快速去化可以避免后期競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域案名主力面積（）預(yù)計(jì)入市時(shí)間銷售價(jià)格總體量（萬(wàn)方）湖東金鑰望湖60-300預(yù)計(jì)11月份待定8.1青陽(yáng)版塊中新生態(tài)科技大廈170-1500預(yù)計(jì)11月份待定13.3雙湖板塊星湖尚街待定待定待定1.2近期入市項(xiàng)目為高端項(xiàng)目，金鑰望湖項(xiàng)目對(duì)本案存在一定威脅。案名 建筑面積(平米) 產(chǎn)權(quán) (年)主力面積 (平米) 銷售價(jià)

9、格(元/)產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)盤(pán)日期交房日期 總套數(shù)剩余套數(shù) 去化率君地新大陸1493704030-9012000平層精裝修/毛坯11.0313.0637617154.5%金沙富都792114030-90100004.49挑高精裝修08.1213.1251730241.6%都市vip542574040-70115004.5米挑高精裝修10.1112.0792620378%建屋樂(lè)活城 579497069-12012000平層精裝修11.0611.1219315022.3星湖尚街117564050-82預(yù)計(jì)11000平層精裝修12.1113.121091090% 目前園區(qū)市場(chǎng)在售酒店式公寓項(xiàng)目主要為平層

10、產(chǎn)品，中低檔產(chǎn)品均價(jià)在9500-11500元/平米之間，高端項(xiàng)目均價(jià)在20000-21500元/平米。產(chǎn)品以精裝修產(chǎn)品為主。 從銷售情況來(lái)看，2012年上半年君地新大陸項(xiàng)目成交136套，金沙富都項(xiàng)目成交215套，說(shuō)明園區(qū)酒店式公寓存在較大市場(chǎng)需求，loft挑高產(chǎn)品較平層產(chǎn)品具有明顯優(yōu)勢(shì)。 近期星湖尚街項(xiàng)目即將入市，產(chǎn)生較大競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目需要從產(chǎn)品、價(jià)格等方面進(jìn)行壓制。園區(qū)主要在售酒店式公寓：區(qū)域酒店式公寓場(chǎng)研究：產(chǎn)品定位：a幢作為寫(xiě)字樓產(chǎn)品，b幢作為酒店式公寓產(chǎn)品。定位建議：目前整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交低迷，不宜規(guī)劃較多寫(xiě)字樓產(chǎn)品，避免為后期營(yíng)銷增加壓力。寫(xiě)字樓產(chǎn)品不能固守傳統(tǒng)銷售路線，建議采用整層出

11、售與分散銷售相結(jié)合。酒店式公寓成交相比寫(xiě)字樓產(chǎn)品較好，平層產(chǎn)品也有不錯(cuò)去化成績(jī)，建議b幢定義為酒店式公寓產(chǎn)品。產(chǎn)品建議：目前b幢產(chǎn)品尚未定型，具有一定塑造空間，應(yīng)盡量改善硬件條件，提升競(jìng)爭(zhēng)力。如：縮小戶型面積； 增加套內(nèi)面積，提高得房率； 毛坯交付，降低總價(jià)； 通過(guò)樣板房展示最佳空間分配方案； 提供兩種裝修解決方案：經(jīng)濟(jì)型和豪華型。a幢寫(xiě)字樓產(chǎn)品銷售方式建議頂部三層房源整層出售，底部4層房源分散出售。銷售中期對(duì)兩種銷售模式進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，制定最符合本項(xiàng)目的銷售模式。寫(xiě)字樓客戶定位：整層客戶：所占比例：約40企業(yè)屬性：以國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)為主，其次為國(guó)有大型企業(yè)需求特征：1、注重物業(yè)產(chǎn)品內(nèi)在品

12、質(zhì)2、處于園區(qū)湖東cbd中心，交通便捷、配套齊全3、提供良好的商務(wù)服務(wù)4、品牌物業(yè)管理5、大面積的辦公空間6、追求物業(yè)形象和售價(jià)之間的均好性需求面積：5001000平方米總價(jià)范圍：400750萬(wàn)散售客戶：所占比例：約60企業(yè)屬性：項(xiàng)目周邊熟悉本區(qū)域的現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)，需要升級(jí)辦公空間及提升企業(yè)形象的中小型企業(yè)。需求特征：1、注重物業(yè)外在形象2、處于cbd外圍，交通便捷、配套齊全3、較高的實(shí)用率4、現(xiàn)代辦公配套5、多在項(xiàng)目處于準(zhǔn)現(xiàn)房后購(gòu)買需求面積：100300平方米總價(jià)范圍：75250萬(wàn) 蘇州工業(yè)園區(qū)截至2011年底寫(xiě)字樓辦公企業(yè)約3567家。入駐企業(yè)主要為物流貿(mào)易類、咨詢服務(wù)、制造加工、房地產(chǎn)建

13、筑、電子信息類。 園區(qū)需求辦公面積在50-200平米的企業(yè)主要有：物流貿(mào)易、金融類、電子信息和咨詢服務(wù)類行業(yè)。綜合考慮本區(qū)域企業(yè)特性，最終建議以電子信息類和咨詢服務(wù)類企業(yè)作為重點(diǎn)散戶客戶突破口。寫(xiě)字樓客戶定位：比較項(xiàng)目權(quán)重建屋紫金東方建屋樂(lè)活城月亮灣國(guó)際中心君地新大陸本項(xiàng)目區(qū)域位置201000.201000.20900.18900.181000.2外部環(huán)境151000.151000.151200.18950.14251000.15配套設(shè)施101200.121000.101500.15900.091000.1智能化設(shè)施101200.12900.091500.15900.091000.1面 積88

14、00.0641000.08800.0641000.081000.08公攤比率8950.0761000.08850.0681000.081000.08硬件設(shè)施81200.096950.0761200.096900.0721000.08停車數(shù)量81200.0961000.081300.1041000.081000.08物業(yè)管理81100.088900.0721200.096900.0721000.08立面設(shè)計(jì)51200.061000.051100.055850.04251000.05合計(jì)1001.070.9781.1430.9291注：按照本項(xiàng)目基數(shù)為1計(jì)算。依據(jù)市場(chǎng)對(duì)比法對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位寫(xiě)字

15、樓價(jià)格定位：經(jīng)各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)調(diào)整后得出： 比較對(duì)象a:建屋紫金東方 售價(jià):17000 1.07 = 15887 權(quán)重：30% 比較對(duì)象b:建屋樂(lè)活城 售價(jià):11000 0.978 = 11247 權(quán)重：30% 比較對(duì)象c:月亮灣國(guó)際中心 售價(jià):16000 1.143 = 13998 權(quán)重：30% 比較對(duì)象d:君地新大陸 售價(jià):10000 0.929 = 11840 權(quán)重：10%在考慮產(chǎn)品差異性的基礎(chǔ)上，參照市場(chǎng)價(jià)格背景，本案的合理銷售均價(jià)應(yīng)該為13268元/。整層銷售價(jià)格在此價(jià)格基礎(chǔ)上9折出售，約12000元/平米。按照年回報(bào)率6%推算租金為67.5元/ 月，建議本項(xiàng)目最終租金

16、定在60元/平米 月。目前蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體較為低迷，若要取得快速銷售，建議價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)下調(diào)。寫(xiě)字樓價(jià)格定位：快銷定價(jià)：同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比：蝴蝶灣、建屋樂(lè)活城蝴蝶灣：均價(jià)12000元/平米，月均去化19.6套。（2012年數(shù)據(jù)）建屋樂(lè)活城 ：均價(jià)12800元/平米，折實(shí)毛坯價(jià)11000元/平米。月均去化率僅3套。（開(kāi)盤(pán)至今數(shù)據(jù)）星湖尚街：預(yù)計(jì)精裝價(jià)格11000元/平米，11月入市，去化情況未知。建議銷售價(jià)格保持與普通住宅持平甚至略低，可獲得一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目造成很大威脅，價(jià)格不宜太高。建議本項(xiàng)目銷售價(jià)格為11500元/平米，銷售周期預(yù)計(jì)5個(gè)月。酒店式公寓價(jià)格定位：熱銷定價(jià)：

17、參考項(xiàng)目：華潤(rùn)橡樹(shù)灣 該項(xiàng)目為華潤(rùn)置地全國(guó)第八座橡樹(shù)灣高端系列產(chǎn)品，整體品質(zhì)較高，主打產(chǎn)品為大平層產(chǎn)品和小高層住宅，其中兩幢高層公寓為附加產(chǎn)品，戶型有48、76、89三種戶型，主打剛需客戶。該產(chǎn)品自2011年12月份入市以來(lái)，共計(jì)去化178套，開(kāi)盤(pán)兩個(gè)月內(nèi)去化90套，后期持續(xù)月均去化10套。酒店式公寓價(jià)格定位：45 89 79 橡樹(shù)灣主打產(chǎn)品：lux公寓 均價(jià)12500元/平米橡樹(shù)灣附加產(chǎn)品：小戶型公寓 均價(jià)8500元/平米主力產(chǎn)品：附加產(chǎn)品價(jià)格系數(shù) = 1：0.68本項(xiàng)目主力產(chǎn)品均價(jià)在20000元/平米左右，裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平米，折算為毛坯價(jià)格約16000元/平米。采用以上價(jià)格系數(shù)推算出

18、本項(xiàng)目附件產(chǎn)品公寓價(jià)格=160000.68=10880元/平米。建議本項(xiàng)目銷售價(jià)格為10500元/平米，銷售周期預(yù)計(jì)3個(gè)半月。酒店式公寓價(jià)格定位：熱銷定價(jià)：戶型以小戶型為主，中戶型為輔。建議分別設(shè)計(jì)38、48、76三種戶型。38、48戶型：一房一廳，總價(jià)控制在40萬(wàn)左右，首付僅需12萬(wàn)-15萬(wàn)，主打未婚青年客戶群體。76戶型：緊湊兩房或者闊綽套房，總價(jià)控制在80萬(wàn)左右，首付約24萬(wàn)，滿足75遷戶口條件。酒店式公寓產(chǎn)品建議：戶型面積配比：戶型配比套數(shù)占比38平米5539%48平米6043%76平米2518%提高得房率：盡量減少公攤面積，如縮減過(guò)道面積。酒店式公寓產(chǎn)品建議：裝修建議：交付標(biāo)準(zhǔn)：以毛

19、坯產(chǎn)品交付，同時(shí)提供兩種裝修方案。一種為經(jīng)濟(jì)實(shí)用型，主打剛需客戶；一種為豪華舒適型，主打投資客戶和高端自住客戶。樣板房建議：裝修兩套樣板房，一套48，一套76，均采用豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)。48樣板房充分體現(xiàn)出空間的利用率，小空間同樣可以有大作為。76樣板房采用單間套房設(shè)計(jì)方案，給人以舒適奢華感。76戶型同時(shí)提供兩房設(shè)計(jì)方案供參考，通過(guò)紙質(zhì)形式展示。1 . 公寓2 . 商業(yè)北地塊業(yè)態(tài)組成：基本社區(qū)配套 + 兒童商業(yè)主題 + 白領(lǐng)精英配套周邊商業(yè)項(xiàng)目中缺乏針對(duì)兒童業(yè)態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目，且兒童類商家比較分散，商家檔次良莠不齊，難以形成規(guī)模。周邊居住人口眾多，大量0-12歲兒童的存在可以有力支撐起兒童業(yè)態(tài)商業(yè)的發(fā)展

20、，也可以帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)商業(yè)的銷售。項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，未來(lái)存在大量白領(lǐng)辦公人群。為項(xiàng)目自身寫(xiě)字樓和公寓產(chǎn)品提供專業(yè)生活和商業(yè)配套，促進(jìn)寫(xiě)字樓和公寓的銷售。商業(yè)業(yè)態(tài)定位：兒童用品專賣店（育嬰坊、嬰知島）兒童教育（金寶貝教育、洪恩教育、東方愛(ài)嬰）少兒娛樂(lè)（益智類diy體驗(yàn)）兒童業(yè)態(tài)配套精英生活配套品牌個(gè)人護(hù)理品超市（屈臣氏、萬(wàn)寧、康是美）運(yùn)功館（健身、瑜伽、兵乓球室）數(shù)碼體驗(yàn)店汽車用品足浴休閑水果店 家居用品店 家政服務(wù)高檔禮品店煙酒店副食品基本社區(qū)配套：商業(yè)配套組成：商業(yè)業(yè)態(tài)定位：北地塊業(yè)態(tài)分布西式快餐護(hù)理品高檔禮品數(shù)碼體驗(yàn)店水果店家政服務(wù)足浴棋牌室桌球室健身兒童教育兒童教育智趣diy副

21、食品汽車精品店煙酒店便利店公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓西餐廳育嬰用品育嬰用品生活服務(wù)類兒童類購(gòu)物類商業(yè)業(yè)態(tài)定位：園區(qū)湖東部分社區(qū)型商業(yè)價(jià)格：項(xiàng)目名稱商鋪面積層高商鋪開(kāi)間物業(yè)費(fèi)(元/月)銷售價(jià)格（元/）租金價(jià)格（元/月）雅戈?duì)柹啼佉粯?0左右，一樓帶二樓110-220一樓5.8m, 二樓3.6m有4m，6m和8m5.5純一樓41000，一帶二樓25000二期120-140，二樓70-80玲瓏灣商鋪一樓77-110，二樓65-90一樓3.5m，二樓3m一般4.5m，最大7m5只租不售一樓120，二樓70中央景城一樓30-150，二樓50-400一樓4.0m，二樓3.5m4-8m4.5只租不售一樓1

22、10-120，二樓50海商壹品商鋪200-400（一樓帶二樓）一樓6m，二樓4.5m一般8-9m，最大13m4.65均價(jià)在31000120金湖灣商鋪一樓73-115，二樓200左右一樓5.5m，二樓3m一般5m，最大10m2.5一樓28000，二樓16000一樓110，二樓60星湖名軒商鋪一層50-150，二層50-150，一帶二50-1001-2樓4m和挑高8m4m-5m3.15一樓27000，二樓13000；一帶二20000一層80-100，二層60-80。榮域商鋪一層帶二層140-180一層4m，二層3.5m4-8m3.21600050-80建屋樂(lè)活城一層130-410，二層150-45

23、0，三層260-970一層6m，2-3層4m4-12m5.0只租不售一層80-110，二層55，三層50商業(yè)價(jià)格定位：參考物業(yè)1參考物業(yè)2參考物業(yè)3參考物業(yè)4相似性同類商業(yè)項(xiàng)目同類商業(yè)項(xiàng)目同區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目同區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱雅戈?duì)栵L(fēng)尚海尚壹品榮域星湖名軒一帶二樓售價(jià)(元/)25000310001600020000純一樓售價(jià)(元/)41000-27000項(xiàng)目位置1.021.020.980.97易達(dá)性1.021.010.980.98面積大小1.000.980.991.00周邊環(huán)境1.021.010.980.98建筑年期1.001.000.990.99臨街狀況1.021.010.980.98配套設(shè)施

24、1.011.000.990.99總體調(diào)整指數(shù)0.950.900.950.95調(diào)整后一帶二樓售價(jià)24684308671625620381調(diào)整后純一樓售價(jià)40482-26495權(quán)重20%30%25%25%加權(quán)后一帶二樓售價(jià)23356.15加權(quán)后純一樓售價(jià)33489根據(jù)市場(chǎng)類比法定位價(jià)格：商業(yè)價(jià)格定位：一、根據(jù)市場(chǎng)類比法得出本項(xiàng)目純一樓銷售均價(jià)為33489元/平米。根據(jù)一、二樓層高屬性， 判定本項(xiàng)目一、二樓價(jià)格比例為1：0.5，以此推出本項(xiàng)目二樓售價(jià)為16744.5元/平米。二、根據(jù)市場(chǎng)類比法得出一帶二樓整體銷售價(jià)格為23356.15元/平米。目前市場(chǎng)上商鋪分割銷售價(jià)格相對(duì)整體銷售價(jià)格比例為1.1：1，二樓與1樓商鋪價(jià)格比約0.5