江油項目地塊市場調(diào)研報告 51p

1、江油項目地塊市場調(diào)研江油項目地塊市場調(diào)研 報告報告二一二年六月十二日江油明月新城規(guī)劃首要問題首要問題1、開發(fā)的經(jīng)濟成本與時間成本：若去量較慢，本項目的風險較高；、開發(fā)的經(jīng)濟成本與時間成本：若去量較慢，本項目的風險較高；2、目前江油的土地存量情況：未來江油出現(xiàn)大規(guī)模土地放量（新城、目前江油的土地存量情況：未來江油出現(xiàn)大規(guī)模土地放量（新城、江東），擠壓市場；江東），擠壓市場；4、土地成交價格：土地成交價格是本項目利潤率的重要組成。、土地成交價格：土地成交價格是本項目利潤率的重要組成。難題 現(xiàn)狀現(xiàn)狀當?shù)刈顭徜N項目：當?shù)刈顭徜N項目：2年銷售年銷售500套套新增未售、在售項目：新增未售、在售項目：40余

2、個余個龍溪谷（熱銷高端盤，高層均價4300元）：2010年開盤至今，高層500套去量400套,別墅200套銷售120余套；雍景灣（熱銷低端盤，優(yōu)惠后均價3300元）：2011年開盤，至今去量400多套；主要在售項目：6個今明2年待開發(fā)項目：？難題 難題 看上去很美的明月新城看上去很美的明月新城江油人更多的是期待江油人更多的是期待明月新城明月新城8大規(guī)劃均已落戶項目區(qū)域：高檔住宅、商業(yè)、明月島、大規(guī)劃均已落戶項目區(qū)域：高檔住宅、商業(yè)、明月島、汽油田江油基地、中原愛心醫(yī)院、中醫(yī)院、服務(wù)中心、汽油田江油基地、中原愛心醫(yī)院、中醫(yī)院、服務(wù)中心、難題 1/地塊基本情況2/地塊用地范圍3/地塊目前現(xiàn)狀項目地

3、塊研究項目地塊研究1/地塊基本情況2/地塊用地范圍3/地塊目前現(xiàn)狀難題 1/地塊基本情況2/地塊用地范圍3/地塊目前現(xiàn)狀地塊四至：地塊四至：東面政務(wù)中心及目前東面政務(wù)中心及目前當?shù)匾桓邫n項目龍溪當?shù)匾桓邫n項目龍溪谷谷東東面面中中油油涪涪濱濱花花園園南面中醫(yī)院南面中醫(yī)院北北面面中中潤潤恒恒大大國國際際商商貿(mào)貿(mào)城城四至現(xiàn)狀成熟，金燕路、大鵬路、創(chuàng)業(yè)路、棲仙路道路設(shè)計寬敞，路況極好。地塊方正，四至現(xiàn)狀成熟，金燕路、大鵬路、創(chuàng)業(yè)路、棲仙路道路設(shè)計寬敞，路況極好。地塊方正，完整，中醫(yī)院，政務(wù)中心，商貿(mào)城（建材）等形象極好，給項目規(guī)劃帶來巨大的空間。完整，中醫(yī)院，政務(wù)中心，商貿(mào)城（建材）等形象極好，給項目

4、規(guī)劃帶來巨大的空間。四至現(xiàn)狀成熟，金燕路、大鵬路、創(chuàng)業(yè)路、棲仙路道路設(shè)計寬敞，路況極好。地塊方正，完整，中醫(yī)院，政務(wù)中心，商貿(mào)城（建材）等形象極好，給項目規(guī)劃帶來巨大的空間。北面：政務(wù)中心及目前當?shù)匾桓邫n項目，龍溪谷。東面：中油涪江花園南面：中醫(yī)院及一居民小區(qū)（多層）西面：中潤恒大商貿(mào)城難題 1/地塊基本情況2/地塊用地范圍3/地塊目前現(xiàn)狀二塊宗地為凈地、方正并相鄰，地形平坦，一條道路分割，各自獨立，市政大配二塊宗地為凈地、方正并相鄰，地形平坦，一條道路分割，各自獨立，市政大配套（管網(wǎng)、道路）已建成，有望成為未來片區(qū)較大影響力的項目，項目規(guī)模適中，套（管網(wǎng)、道路）已建成，有望成為未來片區(qū)較大影

5、響力的項目，項目規(guī)模適中，操作空間較大。操作空間較大。項目位于江油市明月新城城市未來發(fā)展方向，盤踞商貿(mào)居住區(qū)，毗領(lǐng)市政務(wù)中心，占據(jù)城市未來發(fā)展核心位置。項目位置：項目位置：位于205國道、中潤恒大國際商貿(mào)城以東，中醫(yī)院以北，涪江三橋、大鵬路以南，匯豐路以西；明月新區(qū)明月新區(qū)：明月新區(qū)為江油城市重點發(fā)展的重心，本案位于新區(qū)的商貿(mào)居住區(qū)；明月新區(qū)定位：明月新區(qū)定位：隨著“城際鐵路”等交通建設(shè)的深入推進，國家對災(zāi)區(qū)重建政策的方面的優(yōu)勢，成為“浪漫休閑旅游中心“交通樞紐的江油市新項目明月新城，未來江油市最重要的行政服務(wù)、商貿(mào)金融、技術(shù)創(chuàng)新中心。地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀宗地分析：宗地分析：地處城市發(fā)展核心現(xiàn)有規(guī)

6、劃研究現(xiàn)有規(guī)劃研究總面積為117.851畝,其中,道路用地24.472畝;城市綠地3.785畝;規(guī)劃凈用地89.594畝.土地性質(zhì):二類居住用地.需配建社區(qū)文化中心9876平米,行政辦公用房4044平米,計13920平米.容積率3.0；建筑密度22%；綠地率30%；建筑高度100米。地下車位：按要求639個，地面不超過30%，地下為447個商業(yè)建筑面積不超過總建面的15%, 土地成交單價142萬元/畝.。利好因素：利好因素： 四面均有街道，緊臨城市主干道李白大道，公共交通和私家車交通均非常便利，至城市主要節(jié)點交通便捷，路況極好。道路交通：老城區(qū)：交通聯(lián)系主要依托李白大道錦江公路、匯豐路太平路工

7、業(yè)園區(qū)：大鵬路涪江三橋中原大道公共交通：項目現(xiàn)有4條公交線路經(jīng)過交通網(wǎng)絡(luò)完整便捷交通網(wǎng)絡(luò)完整便捷 四面均有街道，緊臨城市主干道李白大道，公共交通和私家車交通均非常便利，至城市主要節(jié)點交通便捷，路況極好。道路交通：老城區(qū)：交通聯(lián)系主要依托李白大道錦江公路、匯豐路太平路工業(yè)園區(qū)：大鵬路涪江三橋中原大道公共交通：項目現(xiàn)有4條公交線路經(jīng)過未來城市發(fā)展中心未來城市發(fā)展中心利好因素：利好因素： 地塊在當?shù)貙儆诖笠?guī)模，可以形成規(guī)模效應(yīng)；地塊規(guī)模較大地塊規(guī)模較大 屬于城市優(yōu)先提倡的新興居住區(qū)優(yōu)先居住板塊優(yōu)先居住板塊項目周邊商業(yè)配套設(shè)施：老城商圈為主，核心商圈離項目僅2公里，日常生活配套能滿足，生活便利，周邊有

8、大型醫(yī)院、政務(wù)中心。周邊配套基本齊備周邊配套基本齊備制約條件制約條件項目周邊遠距離景觀資源豐富，市民廣場、李白公園、劇場離項目2-3公里，內(nèi)部景觀資源匱乏，無自然水系，缺少景觀。不利于項目高檔樓盤打造。目前項目內(nèi)部及周邊景觀貧乏目前項目內(nèi)部及周邊景觀貧乏 在江油第一個項目，本區(qū)域不具備較強的品牌知名度。市場信任度較低,沒有品牌知名度沒有品牌知名度 無法定位為標桿項目政府的規(guī)劃要求及同區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地儲量較大政府的規(guī)劃要求及同區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地儲量較大住宅市場現(xiàn)狀在售項目容積率小目前的在售樓盤中，本地購房者占到80%以上，多以自住型客戶為主；以高層為主，輔以多層、別墅，住宅商業(yè)主要集中在新城版塊；以龍溪谷

9、為代表的高品質(zhì)景觀樓盤，其特征具有一二線大盤風范；市場價格高層33004800的范圍之內(nèi)，別墅均價6300元購買群主要來源個體戶，民營企業(yè)以及以當?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)為主的人群在售項目產(chǎn)品豐富，市場供應(yīng)量較大。 暢銷樓盤主力戶型為80-130的可變戶型，由于戶型有增送的可變空間所以倍受當?shù)刭彿空咔嗖A。 調(diào)查的樓盤中有專業(yè)銷售團隊，小樓盤銷售不專業(yè)，營銷手段單一、銷售道具簡單；比較而言，我司銷售隊伍專業(yè)，設(shè)備精良。目前整個醬油樓盤，在推廣渠道上，推廣效果較為雷同，普遍采用在自己項目地周邊做路牌及戶外廣告外還采用短信息、網(wǎng)站等平臺各項目出臺刺激市場優(yōu)惠措施。區(qū)域市場優(yōu)惠不大受到政策影響，成交普遍較低：核心客

10、戶群體，大部分屬于改善性居住客戶，對下定購買時間較為遲疑，也有一定購房消費經(jīng)驗，性價比追求較高?？蛻袅私獾胶笃谶€會有新增項目供應(yīng)，市場觀望進一步加重嚴重；首套房按揭四成，首套房防稅2成，二套房4.05成市場情況分析市場情況分析住宅市場分析：調(diào)控政策造成供需失衡，住宅市場分析：調(diào)控政策造成供需失衡， 整體市場分析：江油商品房市場在2010年下半年和2011年初銷售形勢火爆，很多樓盤一開盤優(yōu)質(zhì)房源就被搶購一空，房價也持續(xù)上揚，整個商品房市場顯現(xiàn)出過熱的跡象。隨著國家陸續(xù)出臺調(diào)控政策，特別是“限購令”的實施使投資住房的行為受到極大限制，一線城市商品房銷售過熱的現(xiàn)象得到了有效遏制，觀望氣氛也明顯影響到

11、了江油房市，全市商品房銷售量出現(xiàn)明顯下降，很多以前熱銷的樓盤都感嘆：“賣不動”。 2012年1月至4月，商品住房成交1000套左右，同比下降41%；成交面積10萬平方米，同比下降39.8%;成交均價3129元/平方米，同比下降13%。非住房成交300套左右，同比增長77%。銷售較好的樓盤：四川江油宏安實業(yè)（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的麓涪宮200套、江油市華豐房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的濱江華城210套、江油易生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的雍景灣110套。版塊分析：城市三大版塊，熱點較為平均版塊分析：城市三大版塊，熱點較為平均根根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域性，以江和人口密集度為界，把江油房地產(chǎn)劃分為三個版塊。其

12、中本項目所在明月新城版塊，是未來城市發(fā)展方向，也是目前江油地產(chǎn)開發(fā)的重點、熱點區(qū)域。老城版塊：老城版塊：屬于老城區(qū)，版塊地段成熟，配套齊全，目前江油中高價區(qū)域，但隨著城區(qū)土地供應(yīng)的不足，未來供應(yīng)量將放緩；江東版塊：江東版塊：地段相對陌生，周邊配套不全，工業(yè)園區(qū)，目前屬低價區(qū)域，新城版塊：新城版塊：城市發(fā)展方向，區(qū)域內(nèi)高端樓盤集中，是江油目前熱點區(qū)域。土地市場分析土地市場分析 2012年收政策影響，土地市年收政策影響，土地市場回落較大，土地掛牌多場回落較大，土地掛牌多以綜合性、工業(yè)和商業(yè)綜以綜合性、工業(yè)和商業(yè)綜合形式出現(xiàn)，純住宅地塊合形式出現(xiàn)，純住宅地塊較少，綜合性質(zhì)土地較多。較少，綜合性質(zhì)土地

13、較多。以中小規(guī)模地塊出讓為主，以中小規(guī)模地塊出讓為主，規(guī)模大盤較少。規(guī)模大盤較少。經(jīng)歷經(jīng)歷2011年土地放量高峰，年土地放量高峰，2012年商住土地明顯放慢年商住土地明顯放慢節(jié)奏，預(yù)示著未來節(jié)奏，預(yù)示著未來1-2年內(nèi)年內(nèi)住宅市場供應(yīng)量將集聚增住宅市場供應(yīng)量將集聚增加，后續(xù)競爭壓力巨大，加，后續(xù)競爭壓力巨大，長期來看住宅市場發(fā)展看長期來看住宅市場發(fā)展看好。好。 由于各地段，資源產(chǎn)品等因由于各地段，資源產(chǎn)品等因素差異，住宅地塊樓面價素差異，住宅地塊樓面價格相差較大，但總體來說，格相差較大，但總體來說，未來幾年土地價格呈持平未來幾年土地價格呈持平趨勢，也會造成房價的穩(wěn)趨勢，也會造成房價的穩(wěn)定。定。競

14、爭市場分析競爭市場分析 根據(jù)本項目情況，結(jié)合市場客戶、地段等因素，根據(jù)本項目情況，結(jié)合市場客戶、地段等因素，本項目未來面臨同區(qū)域內(nèi)直接競爭，同時面臨本項目未來面臨同區(qū)域內(nèi)直接競爭，同時面臨江東版塊江東版塊老城項目的客戶分流。老城項目的客戶分流。未來研判未來研判住宅市場的供求關(guān)系在短住宅市場的供求關(guān)系在短期內(nèi)不能改變期內(nèi)不能改變置業(yè)客群分析置業(yè)客群分析置業(yè)客群分析置業(yè)客群分析主要在售樓盤主要在售樓盤江油客群特征江油客群特征行業(yè)標準營銷水平兩級分化：營銷水平兩級分化：老城區(qū)版塊營銷水平處于初級階段，老城區(qū)版塊營銷水平處于初級階段，新城版塊營銷具有一二線操作水平新城版塊營銷具有一二線操作水平主要競品

15、樓盤主要競品樓盤金鵬龍溪谷 最具競爭樓盤項目名稱金鵬金鵬龍溪谷龍溪谷項目地址江油市明月新城片區(qū)建新路300號開發(fā)商江油金鵬職業(yè)發(fā)展有限公司占地面積67020平方米建筑面積135800平方米容積率1.58項目類型城市綜合體戶數(shù)716戶車位461個主力面積81-130平方米 物業(yè)管理別墅1元/，電梯0.8元/商業(yè)商業(yè)街鋪6000元/樓盤均價均價4200/平米項目介紹：項目介紹：龍溪谷位于江油市明月新城建新南路300號，總共占地100畝，總建筑面積13余萬平方米，綠化率達到35%以上，容積率1.65，分為3期開發(fā)，項目分為abc3個區(qū)域，分兩期開，a是商業(yè)獨棟；b是別墅；c區(qū)是電梯，所發(fā)整個設(shè)計采用

16、南加州風格，在規(guī)劃中以自然生態(tài)為先導(dǎo)，充分利用了坡地的地形地勢，形成了由北而南層層退臺、逐漸增高的三級階梯式平面布局。項目配套：項目配套：文化廣場、浩月廣場、濕地公園、幼兒園、大型商場、小區(qū)花園、健生器材項目交通：項目交通：15路，25路，2路，26路等線路到達金鵬龍溪谷（地理位置）金鵬龍溪谷（實景圖）中潤恒大國際貿(mào)易城項目名稱中潤中潤恒大過激貿(mào)易城恒大過激貿(mào)易城項目地址江油市李白大道和大鵬路交匯處（明月新城政務(wù)中心對面）開發(fā)商四川中潤遠邦投資發(fā)展有限公司占地面積136667平方米建筑面積330000平方米容積率項目類型城市綜合體戶數(shù)主力面積樓盤均價商鋪價格6500元/起項目簡介：項目簡介：中

17、潤恒大國際商貿(mào)城位居江油市明月新城的核心地段，處于李白大道和大鵬路交匯處，距市政務(wù)中心和全民健身中心僅約500米。項目總用地220余畝，總建筑面積約33萬平米，總投資6億元人民幣，規(guī)劃建設(shè)為包括高端住宅、商業(yè)街、建材家居批發(fā)、展覽中心等多種業(yè)態(tài)為一體的大型商業(yè)購物場所。傳承經(jīng)典的“店街城”商業(yè)綜合體模式，將以開放式商業(yè)布局，與建材城一期項目互通連接、融為一體，實現(xiàn)各經(jīng)營區(qū)有機互動、信息共享，充分滿足倉儲銷售、信息會展、物流配送等復(fù)合型商業(yè)功能。 項目五大價值點： 1、33萬江油首席商業(yè)旗艦 2、地段：江油城市門戶，政務(wù)中心 3、“五大統(tǒng)一”管理改變城市商業(yè)格局，升值 無憂，運營無憂 4、國際級

18、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，雙首層街鋪. 5、區(qū)域成熟的配套 中潤恒大國際貿(mào)易城（地理位置）中潤恒大國際貿(mào)易城（鳥瞰圖）中潤恒大國際貿(mào)易城（效果圖）明月雍景灣項目名稱明月明月雍景灣雍景灣項目地址江油市江彰大道涪江三橋旁開發(fā)商江油易生房地產(chǎn)開發(fā)有限占地面積23348平方米 建筑面積70000平方米容積率2.79項目類型住宅戶數(shù)717戶主力面積77110平米樓盤均價3600物業(yè)管理費1.1元車位地上106，地下163項目簡介：項目簡介：明月雍景灣是易生地產(chǎn)推出的以“新城領(lǐng)地、優(yōu)居生活”為理念的高品質(zhì)樓盤。項目位于明月新城涪江三橋，江彰大道旁。明月新城，是江油門戶，政府斥巨資規(guī)劃打造的江油重點建設(shè)區(qū)域，代表了城市

19、發(fā)展方向，坐擁江油市未來的政治、經(jīng)濟、文化中心。而明月雍景灣則穩(wěn)居明月新城核心區(qū)域，在新崛起的新城高尚生活板塊，問鼎江油華宅巔峰。項目規(guī)劃用地近43畝，由4棟電梯樓房圍合而成，多種戶型供您選擇，主力戶型以77110平米的套二、套三戶型，宜居住，宜投資，是典型的升值產(chǎn)品。明月雍景灣（效果圖）久盛華庭項目簡介：項目簡介：“久盛華庭”位于四川省江油市城北緊鄰涪江畔，總建筑面積為67273.14平方米，擁有現(xiàn)江油住宅社區(qū)最大的地下車庫。 項目是面向于城市中、高階層的高尚住宅社區(qū)，由高層住宅、多層住宅、沿街商鋪組成。秉承著“高綠化、低密度（18.5%）、大幢距（40米以上）、低容積率”的設(shè)計理念。注重視

20、覺的穿透性和空氣的流通，景觀的規(guī)劃，景象結(jié)合，步移景異的四度空間，力圖創(chuàng)造一種屬于后信息時代的生態(tài)居住建筑環(huán)境。傾心為社區(qū)住戶打造人車分流的舒適生活，采用雙大堂設(shè)計，地下入戶大廳可直接達私人府邸，使之擁有更具私密性與人性化的居家生活，并實現(xiàn)了真正的商住分離，即擁有了時尚與便捷，又享受到徹底的寧靜與舒適。社區(qū)擁有完善的娛樂設(shè)施，周到的物業(yè)管理，只為獲得一個全新的社區(qū)空間和文化環(huán)境項目名稱明月明月雍景灣雍景灣項目地址四川省江油市涪江北路西側(cè)155號開發(fā)商江油市久盛置業(yè)有限公司占地面積33251平方米建筑面積57031平方米容積率1.5項目類型住宅戶數(shù)474戶主力面積88-138樓盤均價3888元/

21、平米物業(yè)管理費1元/平米久盛華庭（效果圖）溪山美郡項目名稱溪山美郡溪山美郡項目地址四川省江油市詩仙路西段南開發(fā)商江油市久盛置業(yè)有限公司占地面積77922平方米建筑面積194805平方米容積率2.5項目類型住宅戶數(shù)主力面積88-138樓盤均價3900元/平米物業(yè)管理費項目簡介：項目簡介：溪山美郡，位于西山片區(qū)，小高層和高層項目，位置環(huán)境不錯，宏安公司開發(fā)，近117畝的項目溪山美郡（效果圖）華豐心悅?cè)A庭項目簡介：項目簡介：位于龍溪谷斜對面，占地82畝，小于或等于3.0，；建筑密度均為小于或等于22%；綠地率均30%。為多層18層高層，4棟18層，加多層，還有小高層項目，另外，有一棟酒店項目，緊鄰李

22、白大道。項目名稱華豐華豐心悅?cè)A庭心悅?cè)A庭項目地址四川省江油市建新路李白大道開發(fā)商江油市久盛置業(yè)有限公司占地面積77922平方米建筑面積194805平方米容積率2.5項目類型住宅戶數(shù)主力面積88-138樓盤均價3900元/平米物業(yè)管理費江油城市研究1/ 江油概況2 江油經(jīng)濟環(huán)境分析 江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龍門山脈東南。距離綿陽市30公里，成都160公里。市幅員面積2719平方千米。耕地面積67萬畝。總?cè)丝?7.76萬人，人口密度322人/平方千米，其中城市人口31萬人。處于屬亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)，年均日照總數(shù)1367小時，年均降雨量1100毫米，年無霜期280天，年均氣溫16.2。

23、江油以平壩和丘陵的地貌為主，自然條件優(yōu)越，農(nóng)副產(chǎn)品豐富。這里氣候溫和，冬暖春早，夏長秋短，無霜期長，是國家重要的商品糧基地,能源基地，冶金基地，建材基地。據(jù)2007年的統(tǒng)計江油城市規(guī)模居四川前十（包括地級市）屬中等城市。 江油歷史悠久，早在北魏正始二年（公元505年）設(shè)郡，后改江油縣。東漢設(shè)置的德陽縣，以后歷經(jīng)演變，到隋初縣境分置陰平、昌隆2縣。以后又幾經(jīng)演變，至南宋時江油縣治遷入縣境后，分置江油、彰明2縣。相沿至1958年兩縣合并為江彰縣，1959年更名江油縣。1988年撤銷江油縣設(shè)江油市。1935年紅四方面軍駐縣時，曾分設(shè)過濟時、重華、彰明3縣和中壩鎮(zhèn)。歷史悠久的旅游名城歷史悠久的旅游名城

24、全縣現(xiàn)有人口全縣現(xiàn)有人口8888萬，其中城市人口萬，其中城市人口3131萬萬 江油市是四川省“擴權(quán)強縣”省直轄試點縣級市，市府駐中壩鎮(zhèn)。由綿陽市代管。是唐代大詩人李白李白的故里，一座風景如畫的歷史文化名城，也是位于成都經(jīng)濟圈北端的一座正在崛起的新興工業(yè)城市、旅游城市，素有“李白故里李白故里，九寨九寨門戶，門戶，蜀道蜀道咽喉，咽喉，華夏華夏詩城詩城”之稱。中國改革開放的總設(shè)計師鄧小平為江油親筆題寫了“李白故里”四個蒼勁有力的大字。 江油市是四川省首批批準的對外開放城市。改革開放以來，勤勞智慧的江油人民在市委、市政府堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，堅持“工業(yè)興市”發(fā)展戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，以開闊的視野，開明的態(tài)度、

25、開放的政策和開拓進取的精神，依據(jù)豐富的資源，逐步建立起了冶金、能源、機械、建材、化工、紡織、食品等門類為主的工業(yè)體系。 李白故里李白故里位于成都經(jīng)濟圈北端的一座正在崛起的新興工業(yè)、旅游城市江油綜合交通次樞紐的建設(shè)江油綜合交通次樞紐的建設(shè)依托鐵路、公路，完善公、鐵交通功能，形成以江油市區(qū)為中心的內(nèi)連外接的一體化綜合交通體系。 鐵路：在已有寶成復(fù)線的基礎(chǔ)上傾力配合成綿樂城際、成西客專建設(shè)。 公路：加快綿九、綿廣高速公路、梓（潼）中（壩）快速通道建設(shè)，新建江油市區(qū)東、西繞城快速通道，將通往境外的縣道提升為一、二級公路，增強與境外的通達能力。 交通次樞紐重點建設(shè)項目有成綿樂城際列車專線。公路方面完成省

26、道302線、中綿路、安梓路、西河路、涪江二橋、三橋、四橋，中雁路（二馬段）、厚六路、香青路（香水至八一段）、東雁路（楓順段）、許青路、新太路、玻武路的道路、橋梁恢復(fù)重建工程。開工建設(shè)綿九高速公路、梓潼至江油快速通道，對s205線、塔九路、小伏路、武馬路改造升級；開工建設(shè)江油市區(qū)繞城東、西環(huán)線通道。 汶川地震三周年汶川地震三周年 河南助江油新生河南助江油新生 30.02億元，302個援建項目，河南用20個月圓滿實現(xiàn)了“三年任務(wù)兩年基本完成”的目標，江油因此發(fā)展一躍20年。在對河南對口援建的江油進行回訪時，我們看到江油人民正在享受“河南速度”“河南援建模式”的成果。中原愛心學(xué)校、中原愛心小區(qū)、中原

27、愛心醫(yī)院、豫江苑小區(qū)、江油中原職教中心，豫江大堤、中原大道，漯河新區(qū)、汝州村，江油河南工業(yè)園從公共服務(wù)設(shè)施到基礎(chǔ)建設(shè)，從“輸血”到“造血”，河南的印記已經(jīng)在江油不可磨滅。在河南的援助下，江油用3年時間完成了20年的發(fā)展，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)3年的基礎(chǔ)設(shè)施投入比過去60年的總和都多。因為援建，河南人更牽掛江油，江油更了解河南。 國家三線建設(shè)的重點地區(qū)之一，境內(nèi)40余家國有大中型企業(yè)和科研機構(gòu)奠定了堅實的工業(yè)基礎(chǔ)和科研基礎(chǔ)。近年來，江油市綜合經(jīng)濟實力不斷增強。2011年實現(xiàn)gdp214.11億元，增長15.7%名義增速20.28。城市建成區(qū)面積41平方公里，城市人口38萬。社會零售86.5億元，增長18.1%

28、。固定資產(chǎn)投資120億元。財政總收入25.3億元，一般預(yù)算收入9.1億元。規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值280.2億元，增長40%。增加值85.86億元，增長27.1%。2002年在中國西部縣級最具競爭力的排名達到第六位。 城市jdp:整體經(jīng)濟發(fā)展勢頭保持良好，固定資產(chǎn)投資發(fā)展空間較大，人均消費支出增幅相對緩慢；居民消費零售業(yè)發(fā)展較為樂觀。城市規(guī)模急速擴張，但品質(zhì)有待提升城市規(guī)模急速擴張，但品質(zhì)有待提升 未來未來5 5年，江油縣城人口規(guī)模將達到年，江油縣城人口規(guī)模將達到4040萬；現(xiàn)有城市功能遠遠不能萬；現(xiàn)有城市功能遠遠不能滿足市民的生活需求。滿足市民的生活需求。 金融、酒店、會展、洋快餐、大型超市及百貨、專

29、業(yè)市場等配套需要進一步完善，匯聚一批國內(nèi)外知名服務(wù)機構(gòu)。發(fā)展前景：明月新城發(fā)展前景：明月新城 江油市將以明月新城片區(qū)為軸心，沿綿江產(chǎn)業(yè)帶、涪江兩岸向南延伸，拓展新的城區(qū)。利用昌明河、涪江水系特點，精心打造沿河鳳光與現(xiàn)代氣息完美結(jié)合，投資興業(yè)、商貿(mào)居住、休閑度假功能兼?zhèn)涞囊粋€城市新區(qū)，規(guī)劃面積達到6.45平方公里，新區(qū)居住人數(shù)將達到10萬人。目前，前期基建工程包括：涪江三橋、大鵬路、江彰大道、涪江河堤綜合整治工作等，已經(jīng)基本完成。后期將加緊進行濱江路、皓月廣場、體育廣場的建設(shè)。2010年將完成西南油氣田江油基地的災(zāi)后重建近30棟17-32層高層住宅樓將拔地而起。加上河南江油工業(yè)園，江油工業(yè)園區(qū)擴

30、區(qū)等，在2015年江油市區(qū)面積將達70平方公里李白文化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項目李白文化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項目綿陽江油是李白故里，四川省歷史文化名城和新興的工業(yè)城市、中國優(yōu)秀旅游城市。公元701年李白在江油出生，并在江油生活學(xué)習(xí)了25年，后成為“筆落驚風雨、詩成泣鬼神”的詩仙。作為李白出生和青少年時期成長的江油，留下了眾多遺跡和膾炙人口的詩篇。李白文化成為江油的人文地標，在世界上具有惟一性和壟斷地位。 為深度挖掘李白文化遺產(chǎn)，打造示范文化精品，江油市委、市政府在災(zāi)后重建和開展學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動中，科學(xué)地提出建設(shè)李白文化產(chǎn)業(yè)園，打造國際李白文化名城。 李白文化產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃面積約14平方公里，由城區(qū)李白紀念館和青蓮

31、李白故居組成，以地理環(huán)境為基礎(chǔ)，充分利用人文自然資源進行整合和空間布局。建筑以唐風為基調(diào)，圍繞弘揚李白文化、普及李白文化的主題，進行開發(fā)建設(shè)，逐步實現(xiàn)建設(shè)國際李白文化名城的目標。 李白文化產(chǎn)業(yè)園主要建設(shè)內(nèi)容為李白紀念館、李白文化藝術(shù)長廊、李白故居環(huán)境整治工程、青蓮古鎮(zhèn)保護和恢復(fù)工程、李白文化展演區(qū)建設(shè)工程等，規(guī)劃投資20.5億元，計劃用3年時間完成。 江油李白文化產(chǎn)業(yè)園建成后，預(yù)計每年可接待游客300萬人次，年總收入達6.7億元，實現(xiàn)直接利潤3億元。同時，將帶動江油的旅游、餐飲、商貿(mào)等其它服務(wù)業(yè)的飛速發(fā)展，并解決大量就業(yè)崗位，推動當?shù)厝罕娢幕赂?、旅游致富。小結(jié)小結(jié)1/江油市現(xiàn)有房地產(chǎn)市場發(fā)展

32、趨勢2本案swot分析本體項目區(qū)域商品房狀況呈本體項目區(qū)域商品房狀況呈“三極分化三極分化”狀態(tài)狀態(tài)：政府主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭較好，隨著政策的深入以及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，江油人民都將步入一個快速的發(fā)展軌道片區(qū)住宅業(yè)隨著土地放量供給，加快了商品房的建設(shè)步伐，對于新型商品房市場來說，如何加快項目周邊與片區(qū)的城市化進程與配套完善，尚處于初級發(fā)展階段，但發(fā)展后勢強勁；新型住宅小區(qū)打造完全處于待開發(fā)、待發(fā)展、更新和升級階段。明月星城項目的打造，對當?shù)厣虡I(yè)及住宅市場整合有著決定性的意義，但是目前政府規(guī)劃的商品房體量及業(yè)態(tài)同城市容量需求是我們的項目開發(fā)的難點。我們應(yīng)該規(guī)避不足，放大優(yōu)勢江油現(xiàn)有房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢本案swot分析s（優(yōu)勢）（優(yōu)勢）地段區(qū)位優(yōu)勢：政府規(guī)劃未來新城核心；地段區(qū)位優(yōu)勢：政府規(guī)劃未來新城核心；地塊規(guī)模：可形成集中規(guī)模效應(yīng)地塊規(guī)模：可形成集中規(guī)模效應(yīng)交通便捷：市政大配套（管網(wǎng)、道路）已建成，交通便捷：市政大配套（管網(wǎng)、道路）已建成，人口密集人口密集：ww（劣勢）（劣勢）政策原因，市場觀望，需求、去量緩慢政策原因，市場觀望，需求、去量緩慢在江油第一個項目，本區(qū)域不具備較強在江油第一個項目，本區(qū)域不具備較強的品牌知名度。