業(yè)主大會解聘物業(yè)法律意見書

1、法律意見書雙子雅苑小區(qū)業(yè)主委員會：關于雙子雅苑小區(qū)業(yè)主委員會，要求起訴原物業(yè)，沈陽獅城物業(yè)服務公司，退還所收取的物業(yè)費用一事。經(jīng)我所研討，依據(jù)貴處向我所提供的全部材料，現(xiàn)我所發(fā)表如下法律意見：一、依據(jù)現(xiàn)行物業(yè)管理條例規(guī)定（遼寧省物業(yè)管理條例及沈陽市物業(yè)管理條例 ），其中遼寧省物業(yè)管理條例 第三十四條  業(yè)主委員會履行下列職責： （一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主合法權益； （二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況； （三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； （四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用

2、人的意見和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施； （六）督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費及其他相關費用； （七）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用； （八）調(diào)解業(yè)主之間、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛； （九）業(yè)主大會賦予的其他職責。及沈陽市物業(yè)管理條例 第十一條.業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責:(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;(二)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂推薦精選物業(yè)服務合同;(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人

3、的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和服務產(chǎn)生的糾紛;(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。根據(jù)上述規(guī)定，貴委員會如果想代表雙子雅苑小區(qū)全體業(yè)主起訴沈陽獅城物業(yè)服務公司，則需按遼寧省物業(yè)管理條例第二十四條業(yè)主大會會議討論決定下列事項: （一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則； （二）選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會成員； （三）確定物業(yè)管理方式，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)； （四）確定物業(yè)

4、服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案； （五）籌集和使用住宅專項維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）改變共有部分的用途； （八）制定公共綠地管護辦法； （九）共用部位、共用設施設備經(jīng)營方式和所得收益的管理、分配、使用； （十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會委員津貼的來源、支付標準； （十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的不適當決定； （十二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應由業(yè)主共同決定的其他事項。第二十五條  業(yè)主大會決定前條第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同

5、意；決定前條其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。推薦精選之規(guī)定，召開業(yè)主大會，并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，形成決議后方可代表全部雙子雅苑小區(qū)業(yè)主起訴原物業(yè)沈陽獅城物業(yè)服務公司。2、 依據(jù)遼寧省物業(yè)服務收費管理實施辦法 第十四條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

6、（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； （四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。推薦精選依據(jù)上述規(guī)定，雙子雅苑小區(qū)業(yè)主委員會 ，你

7、方應收集獅城物業(yè)前幾年的物業(yè)支出賬目，或在起訴后，申請法院審計物業(yè)以前的賬目核對物業(yè)詳細支出。并且現(xiàn)在收集物業(yè)在公共區(qū)域投放廣告的數(shù)量及投放單位。好明確核實物業(yè)收入，使其不能將應歸園區(qū)業(yè)主的費用挪作私用。3、 依據(jù)最高院有關物業(yè)服務糾紛案件司法解釋第七條 物業(yè)服務合同期限屆滿或者終止、解除后，業(yè)主委員會或者業(yè)主大會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房以及物業(yè)管理服務所必須的相關資料及費用的，應予支持。綜上所述，依據(jù)上述規(guī)定，雙子雅苑小區(qū)業(yè)主委員會 ，你方在完成上述要求后，經(jīng)業(yè)主大會過半數(shù)簽字確認后，可委托我所起訴獅城物業(yè)。所以貴委員會應盡快召開業(yè)主大會，明確授權給業(yè)委會，并同時對需求項目