福景碧水豪庭開盤營銷方案70p

1、謹(jǐn)呈：武平福景房地產(chǎn)有限公司謹(jǐn)呈：武平福景房地產(chǎn)有限公司2010-10-282010-10-28福景福景 碧水豪庭開盤營銷方案碧水豪庭開盤營銷方案一期碧水綠洲項(xiàng)目回顧一期碧水綠洲項(xiàng)目回顧平川秀水、青云綠峰，打造宜人生態(tài)平川秀水、青云綠峰，打造宜人生態(tài)居住空間，開啟武平都市人居新篇章居住空間，開啟武平都市人居新篇章 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目總占地面積3853.33平米，總建筑面積31891.4平米，項(xiàng)目規(guī)劃5棟小高層，水岸第一排有序排開，充分展現(xiàn)“依山傍水”的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。標(biāo)準(zhǔn)一梯兩戶，規(guī)劃一房、兩房、三房、四房及復(fù)式樓，全通透設(shè)計(jì)、270度弧形落地全景玻璃窗，智能化安防系統(tǒng)。20092009年

2、年9 9月月2929日日碧水綠洲售樓中心成立碧水綠洲售樓中心成立碧水綠洲售樓中心成立，同期發(fā)行vip卡認(rèn)籌，現(xiàn)場(chǎng)客戶認(rèn)籌氣氛火爆。20092009年年1212月月6 6日日福景碧水綠洲盛大開盤福景碧水綠洲盛大開盤 碧水綠洲項(xiàng)目于09年12月6日開盤，通過前期vip卡發(fā)行及現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)銷售、人氣氛圍火爆。開盤現(xiàn)場(chǎng)照片開盤現(xiàn)場(chǎng)照片開盤前三天，項(xiàng)目的銷售比例達(dá)到開盤前三天，項(xiàng)目的銷售比例達(dá)到70%70%，超乎預(yù)期，主要有以下幾點(diǎn)因素：超乎預(yù)期，主要有以下幾點(diǎn)因素： 銷售分析銷售分析 1 1、福景地產(chǎn)對(duì)我司營銷工作的認(rèn)可與支持。2 2、vipvip卡發(fā)行：卡發(fā)行：售樓中心開業(yè)及vip卡的發(fā)行儀式

3、，為項(xiàng)目推廣造勢(shì)。vip卡實(shí)行日增100元優(yōu)惠，使得項(xiàng)目得到適當(dāng)炒作，增加客戶對(duì)項(xiàng)目的期待，為開盤成功銷售奠定基礎(chǔ)。3 3、開盤活動(dòng)造勢(shì)：、開盤活動(dòng)造勢(shì)：開盤場(chǎng)面在武平是最隆重、規(guī)模最大的一次，縣級(jí)各部門領(lǐng)導(dǎo)悉數(shù)到位，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)火爆。4 4、中天營銷體系：、中天營銷體系：精確的客戶識(shí)別方式、排隊(duì)認(rèn)購及喊控方式等得到充分體現(xiàn)，開盤當(dāng)天成交逾70套，在很大程度上系依托現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)，讓客戶產(chǎn)生緊張情緒，從而達(dá)到成交目的，銷售人員現(xiàn)場(chǎng)搶殺得到充份發(fā)揮。開盤前三天，項(xiàng)目的銷售比例達(dá)到開盤前三天，項(xiàng)目的銷售比例達(dá)到70%70%，超乎預(yù)期，主要有以下幾點(diǎn)因素：超乎預(yù)期，主要有以下幾點(diǎn)因素： 銷售分析銷售分析 5

4、5、全方位推廣效應(yīng)：、全方位推廣效應(yīng)：從售樓中心開業(yè)到項(xiàng)目開盤，項(xiàng)目推廣策劃選擇了對(duì)于武平縣城推廣最有效的方式， 從圍墻廣告，沿路燈桿旗廣告，戶外看板，到短信廣告，電視廣告，派報(bào)等方式，集中的廣告轟炸效應(yīng)，讓客戶對(duì)碧水綠洲產(chǎn)生深刻的印象。6 6、銷售人員的努力：、銷售人員的努力：項(xiàng)目開盤成功，銷售人員起到非常關(guān)鍵的因素；對(duì)客戶的專業(yè)知識(shí)解說、服務(wù)的周到、細(xì)致及開盤前近一個(gè)月連續(xù)加班在縣城、周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)派報(bào)，宣傳項(xiàng)目。20102010年年9 9月月1818日日福景碧水綠洲中秋博餅活動(dòng)福景碧水綠洲中秋博餅活動(dòng) 舉辦福景中秋博餅文化節(jié)活動(dòng)，一方面是為回饋一期業(yè)主，感謝業(yè)主對(duì)福景地產(chǎn)的支持及關(guān)注，另一方

5、面是為二期項(xiàng)目聚集人氣氛圍，借機(jī)推行福景置業(yè)計(jì)劃，為二期蓄客做充分準(zhǔn)備，同時(shí)宣傳二期項(xiàng)目，借老客戶互相傳播的作用，使碧水豪庭項(xiàng)目信息迅速傳播。中秋活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)照片費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用預(yù)算 政策分析 市場(chǎng)分析 本案價(jià)值分析 福景置業(yè)計(jì)劃 銷售策略 階段營銷安排 階段推廣安排 策略執(zhí)行報(bào)告思路報(bào)告思路市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析營銷策略營銷策略營銷推廣安排營銷推廣安排開盤營銷策略開盤營銷策略目標(biāo)解析目標(biāo)解析 目標(biāo)解析 問題提出明確目標(biāo)是定價(jià)的基礎(chǔ)，我們與發(fā)展明確目標(biāo)是定價(jià)的基礎(chǔ)，我們與發(fā)展商的目標(biāo)溝通商的目標(biāo)溝通短期目標(biāo)短期目標(biāo)開盤必然成功，確立市場(chǎng)地位開盤必然成功，確立市場(chǎng)地位長(zhǎng)期目標(biāo)長(zhǎng)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)價(jià)值

6、，借助項(xiàng)目一組團(tuán)銷售成功，建立實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)價(jià)值，借助項(xiàng)目一組團(tuán)銷售成功，建立項(xiàng)目和公司品牌美譽(yù)度，為后期開發(fā)、銷售服務(wù)項(xiàng)目和公司品牌美譽(yù)度，為后期開發(fā)、銷售服務(wù)什么樣的開盤才能成功建立影響力？如何通過價(jià)格確保開盤必然成功？如何實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)價(jià)值？一組團(tuán)開盤對(duì)后期銷售將帶來怎樣的影響？目標(biāo)解析目標(biāo)解析銷售目標(biāo)下存在的問題銷售目標(biāo)下存在的問題問題提出問題提出問題一：?jiǎn)栴}一： 如何在只有如何在只有2 2個(gè)來月蓄客期的情況下，來實(shí)現(xiàn)個(gè)來月蓄客期的情況下，來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開盤熱銷？項(xiàng)目開盤熱銷？問題二：?jiǎn)栴}二： 如何在保證速度的情況下實(shí)現(xiàn)利潤的最大化？如何在保證速度的情況下實(shí)現(xiàn)利潤的最大化？ 市場(chǎng)環(huán)境分析市

7、場(chǎng)環(huán)境分析 政策分析政策分析中天世紀(jì)認(rèn)為：中天世紀(jì)認(rèn)為： “4.15”政策的短期影響是不言而喻的，必然對(duì)樓市的成交甚至價(jià)格產(chǎn)生沖擊。整體市場(chǎng)的波動(dòng)，任何開發(fā)商與其項(xiàng)目都難以獨(dú)善其身。 但是，就政策的持續(xù)性及長(zhǎng)期影響的研究，就必須深入分析此輪調(diào)控政策出臺(tái)的背景。而我司認(rèn)為此次調(diào)控的背景有二：“4.15”4.15”新政背景新政背景與當(dāng)前我國所當(dāng)前我國所處經(jīng)濟(jì)局勢(shì)。處經(jīng)濟(jì)局勢(shì)。政策背景分析政策背景分析 09 09樓市井噴，樓市井噴，1010年初房?jī)r(jià)大漲，年初房?jī)r(jià)大漲，“4.15”4.15”新政千呼萬喚始出來！新政千呼萬喚始出來！“4.15”“4.15”新政新政背景背景0909年年-10-10年全國范

8、圍的樓市井噴，房?jī)r(jià)猛竄，年全國范圍的樓市井噴，房?jī)r(jià)猛竄，嚴(yán)重影響民生及經(jīng)濟(jì)金融安全，微調(diào)無效的嚴(yán)重影響民生及經(jīng)濟(jì)金融安全，微調(diào)無效的情況下，促使號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的情況下，促使號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的“4.15”4.15”新新政出臺(tái)政出臺(tái) 政策高壓逐步形成政策高壓逐步形成n 2010.1.10 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知出臺(tái)n 2010.1.12 央行宣布上調(diào)存款類存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)n 2009.12.9 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年n 2009.12.23 關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 出臺(tái)政策背景分析政策背景分析“4.15”“4.15”新政的強(qiáng)度力度有目共睹，新

9、政的強(qiáng)度力度有目共睹，但其作用卻讓人不禁深感懷疑但其作用卻讓人不禁深感懷疑“4.15”“4.15”新政新政背景背景但號(hào)稱史上最強(qiáng)力最嚴(yán)格的“4.15”新政帶來了什么？帶來了近半年的短暫樓市觀望與市場(chǎng)成交低迷；帶來了近半年的短暫樓市觀望與市場(chǎng)成交低迷；帶來了近半年的整體房?jī)r(jià)高位震蕩甚至局部上漲；帶來了近半年的整體房?jī)r(jià)高位震蕩甚至局部上漲；帶來了帶來了8 8、9 9月的樓市局部回暖、量?jī)r(jià)齊升；月的樓市局部回暖、量?jī)r(jià)齊升；帶來了帶來了9 9月后期剛需者、投機(jī)者的蠢蠢欲動(dòng)；月后期剛需者、投機(jī)者的蠢蠢欲動(dòng)；帶來了樓市量?jī)r(jià)齊漲、市場(chǎng)失控的一觸即發(fā)；帶來了樓市量?jī)r(jià)齊漲、市場(chǎng)失控的一觸即發(fā)；帶走了苦等房?jī)r(jià)下行

10、的廣大剛需者的希望與信心！帶走了苦等房?jī)r(jià)下行的廣大剛需者的希望與信心！“4.15”“4.15”新政新政可能再一次失可能再一次失??？！中國的?。浚≈袊臉鞘性俅螌艺{(diào)樓市再次屢調(diào)屢漲！屢漲！政策背景分析政策背景分析“4.15”“4.15”新政新政背景背景“4.15”“4.15”新政的近似失敗意味著什么？新政的近似失敗意味著什么？“4.15”新政的接近失敗意味著什么？政策著力點(diǎn)的問題政策著力點(diǎn)的問題政策執(zhí)行力的問題政策執(zhí)行力的問題樓市熱度恢復(fù)，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定樓市熱度恢復(fù)，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)奇高，嚴(yán)重影響民生房?jī)r(jià)奇高，嚴(yán)重影響民生政府的公信力？缺失！政府的公信力？缺失！今年初，溫總理、中央政府各部委三番四

11、次強(qiáng)調(diào)的遏制房?jī)r(jià)過快上漲、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的承諾歸于何處！樓市強(qiáng)降溫！二次調(diào)控的必要性樓市強(qiáng)降溫！二次調(diào)控的必要性政策背景分析政策背景分析國內(nèi)國際政治國內(nèi)國際政治經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)背景通貨膨脹、貨幣政策、人民幣升值都通貨膨脹、貨幣政策、人民幣升值都可能將熱錢引向樓市，使得樓市失控可能將熱錢引向樓市，使得樓市失控通脹背景：中國處于微通脹通脹背景：中國處于微通脹通脹環(huán)境下，房地產(chǎn)仍然通脹環(huán)境下，房地產(chǎn)仍然是財(cái)富保值增值的重要渠道是財(cái)富保值增值的重要渠道貨幣背景：適度寬松貨幣政策貨幣背景：適度寬松貨幣政策政策環(huán)境下，社會(huì)資金政策環(huán)境下，社會(huì)資金呈現(xiàn)一定的流動(dòng)性過剩，而股市樓市是這些貨幣的最可能呈現(xiàn)一定的

12、流動(dòng)性過剩，而股市樓市是這些貨幣的最可能歸屬。歸屬。匯率背景：中美匯率戰(zhàn)，人民幣被動(dòng)性升值匯率背景：中美匯率戰(zhàn)，人民幣被動(dòng)性升值在中美匯在中美匯率對(duì)抗過程中，人民幣其實(shí)已經(jīng)曝光升值潛力。人民幣的率對(duì)抗過程中，人民幣其實(shí)已經(jīng)曝光升值潛力。人民幣的被動(dòng)升值促使國際熱錢的流入及國內(nèi)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的惡化。被動(dòng)升值促使國際熱錢的流入及國內(nèi)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的惡化。而這些將促成民間流動(dòng)資金的過剩及大量資金的轉(zhuǎn)移。而而這些將促成民間流動(dòng)資金的過剩及大量資金的轉(zhuǎn)移。而最有吸引力的去處，仍然是股市與樓市最有吸引力的去處，仍然是股市與樓市政策背景分析政策背景分析國內(nèi)國際政治國內(nèi)國際政治經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)背景流動(dòng)性危機(jī)的逼近與樓

13、市風(fēng)險(xiǎn)加劇，流動(dòng)性危機(jī)的逼近與樓市風(fēng)險(xiǎn)加劇，造就了此輪調(diào)控的必要性造就了此輪調(diào)控的必要性政治背景：政府公信力的需要政治背景：政府公信力的需要溫家寶、李克強(qiáng)乃至中溫家寶、李克強(qiáng)乃至中央各部委在多個(gè)時(shí)期包括兩會(huì)期間，對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的信誓旦央各部委在多個(gè)時(shí)期包括兩會(huì)期間，對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的信誓旦旦不能成為一口空話。旦不能成為一口空話。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)背景：整體經(jīng)濟(jì)向好國內(nèi)經(jīng)濟(jì)背景：整體經(jīng)濟(jì)向好前三季度，中國經(jīng)濟(jì)前三季度，中國經(jīng)濟(jì)gdpgdp呈現(xiàn)預(yù)期良好的增長(zhǎng)。使得政府敢于放開手腳實(shí)施樓呈現(xiàn)預(yù)期良好的增長(zhǎng)。使得政府敢于放開手腳實(shí)施樓市調(diào)控。市調(diào)控。 通貨膨脹、流動(dòng)性過剩、國際熱錢的涌入及國內(nèi)企業(yè)民眾資金投資渠道的缺乏，

14、都使得房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨再次過熱風(fēng)險(xiǎn)。 契合國內(nèi)政治背景及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)背景的時(shí)機(jī)，從而促成了此輪調(diào)契合國內(nèi)政治背景及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)背景的時(shí)機(jī)，從而促成了此輪調(diào)控的及時(shí)、高效施行?？氐募皶r(shí)、高效施行。新政策研判新政策研判“9.29”“9.29”新政影響應(yīng)該分為短期及新政影響應(yīng)該分為短期及長(zhǎng)期影響來看長(zhǎng)期影響來看短期影響短期影響2-32-3個(gè)月內(nèi)個(gè)月內(nèi)本輪調(diào)控的著力點(diǎn)及執(zhí)行力，顯然強(qiáng)于“4.15”新政。短期影響可從三個(gè)方面講：一、無論是首套首付款比例提高、二套房嚴(yán)格執(zhí)行、三套房停貸，甚至是部分城市的限購令，毫無疑問的從經(jīng)濟(jì)層面上直接限制和打擊了樓市的投資投機(jī)需求，并在某種程度上提高一些自住型及改善型需求的門檻，

15、整體上市場(chǎng)的需求整體上市場(chǎng)的需求將被壓制，短期內(nèi)呈現(xiàn)市場(chǎng)成交必然下滑。將被壓制，短期內(nèi)呈現(xiàn)市場(chǎng)成交必然下滑。二、即使如此，每個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的客群屬性不太一樣決定了市場(chǎng)變化的不同。對(duì)于一、二線城市一、二線城市投資投機(jī)和改善需求活躍的區(qū)域市場(chǎng)，必然深受打擊，價(jià)格受必然深受打擊，價(jià)格受抑甚至下行；抑甚至下行；而對(duì)于三線乃至縣城等剛需基礎(chǔ)型城市，其市場(chǎng)所受的影響較小三線乃至縣城等剛需基礎(chǔ)型城市，其市場(chǎng)所受的影響較小。甚至由于一二線城市炒房資金的流動(dòng)，導(dǎo)致三、四線地區(qū)房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲。三、此次新政的影響更大程度是對(duì)市場(chǎng)客群造成心理沖擊此次新政的影響更大程度是對(duì)市場(chǎng)客群造成心理沖擊。觀望必然存在，觀望者包括了消費(fèi)

16、者、開發(fā)商乃至政府。因此短期內(nèi)市場(chǎng)博弈急劇短期內(nèi)市場(chǎng)博弈急劇，市場(chǎng)成交低迷，開發(fā)商資金壓力緊張，房?jī)r(jià)下行壓力急增。中長(zhǎng)期影響中長(zhǎng)期影響66個(gè)月個(gè)月-1-1年內(nèi)年內(nèi)新政策研判新政策研判“9.29”“9.29”新政影響應(yīng)該分為短期及新政影響應(yīng)該分為短期及長(zhǎng)期影響來看長(zhǎng)期影響來看 從政策背景上看，我們了解了此輪宏觀調(diào)控有其政治上、經(jīng)濟(jì)上的必要性。因此引用業(yè)內(nèi)名嘴“任志強(qiáng)”的一句話來表達(dá)我司觀點(diǎn)：行政干行政干預(yù)的強(qiáng)度已經(jīng)到了房?jī)r(jià)不降不罷休的地步！預(yù)的強(qiáng)度已經(jīng)到了房?jī)r(jià)不降不罷休的地步！ 因此對(duì)中長(zhǎng)期市場(chǎng)形勢(shì)，我司作出如下研判： 首先，整體市場(chǎng)成交走低，房?jī)r(jià)必降！首先，整體市場(chǎng)成交走低，房?jī)r(jià)必降！房?jī)r(jià)過高

17、的一線城市的降價(jià)幅度應(yīng)達(dá)到25%左右，二線、三線城市應(yīng)降低15%左右！ 其次，政策的持續(xù)性及后續(xù)強(qiáng)度未定。其次，政策的持續(xù)性及后續(xù)強(qiáng)度未定。此輪新政的出臺(tái)是劑猛藥，它的出臺(tái)可以貼上“臨危受命”“強(qiáng)降溫”等標(biāo)簽。政府必然觀察此輪新政下的市場(chǎng)反應(yīng)。此后三個(gè)月左右為觀察期，如果市場(chǎng)調(diào)整到位或者合理，后期強(qiáng)度或?qū)⒎啪?，如三套房放貸、限購令的停止等；但如果市場(chǎng)調(diào)整不到位，政府手里仍握有“房產(chǎn)稅”這張王牌！因此后續(xù)的政策將視市場(chǎng)情況而定。新政策研判新政策研判“9.29”“9.29”新政影響應(yīng)該分為短期及新政影響應(yīng)該分為短期及長(zhǎng)期影響來看長(zhǎng)期影響來看中長(zhǎng)期影響中長(zhǎng)期影響66個(gè)月個(gè)月-1-1年內(nèi)年內(nèi)第三：中國

18、房地產(chǎn)市場(chǎng)的總趨勢(shì)應(yīng)該是兩極分化市場(chǎng)，即政策性住房中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的總趨勢(shì)應(yīng)該是兩極分化市場(chǎng)，即政策性住房市場(chǎng)及商品房市場(chǎng)市場(chǎng)及商品房市場(chǎng)，并分別對(duì)應(yīng)中低階層及中高階層兩大社會(huì)群體。此輪新政仍在不斷要求加大政策性住房的建設(shè)力度與規(guī)劃，并從政策上予以鼓勵(lì)。政府公建房的建設(shè)，極大緩解龐大中低階層所形成的樓市剛需壓力以及由此衍生的民生壓力。短期：短期：受政策心理性影響波及，部分樓盤成交速度放緩，但價(jià)格基本穩(wěn)定向好受政策心理性影響波及，部分樓盤成交速度放緩，但價(jià)格基本穩(wěn)定向好長(zhǎng)期：長(zhǎng)期：城市化進(jìn)程推進(jìn)，集聚效應(yīng)加強(qiáng)，剛需購房熱情不減，樓市供銷兩旺。城市化進(jìn)程推進(jìn)，集聚效應(yīng)加強(qiáng)，剛需購房熱情不減，樓市供銷

19、兩旺。武平房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響武平房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響短期受阻，整體向好短期受阻，整體向好整體：整體：四線城市，剛性需求為主導(dǎo)，同時(shí)無限購令等強(qiáng)力限制，受政策波動(dòng)性四線城市，剛性需求為主導(dǎo)，同時(shí)無限購令等強(qiáng)力限制，受政策波動(dòng)性影響遠(yuǎn)不如一二線城市！市場(chǎng)仍將處于穩(wěn)步上升通道！影響遠(yuǎn)不如一二線城市！市場(chǎng)仍將處于穩(wěn)步上升通道！ 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析東方巴黎東方巴黎體量約體量約1010萬萬城市中央花園城市中央花園體量約體量約4 4萬萬龍洲商貿(mào)城龍洲商貿(mào)城體量約體量約1313萬萬碧水莊園碧水莊園體量約體量約2020萬萬本案二期本案二期體量約體量約8 8萬萬西進(jìn)附近項(xiàng)目西進(jìn)附近項(xiàng)目體量約體量

20、約3 3萬萬紫金對(duì)面項(xiàng)目紫金對(duì)面項(xiàng)目體量約體量約0.80.8萬萬第九期舊城第九期舊城改造項(xiàng)目改造項(xiàng)目體量約體量約3030萬萬市場(chǎng)未來供應(yīng)市場(chǎng)未來供應(yīng)布局向外延伸，由小盤雜燴向大盤時(shí)布局向外延伸，由小盤雜燴向大盤時(shí)代轉(zhuǎn)變代轉(zhuǎn)變, ,未來樓市扎推放量、競(jìng)爭(zhēng)激烈未來樓市扎推放量、競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)未來供應(yīng)市場(chǎng)未來供應(yīng)武平縣城未來樓市將扎推放量、競(jìng)武平縣城未來樓市將扎推放量、競(jìng)爭(zhēng)激烈爭(zhēng)激烈 經(jīng)調(diào)查，除了東方新城二期、客家文化商貿(mào)城、宏祥華都已開盤銷售，其它各大項(xiàng)目預(yù)計(jì)推出時(shí)間將集中于2010年第四季度及以后。自2010年10月起未來的兩年半內(nèi)，預(yù)計(jì)將有大約89萬的住宅體量供應(yīng)，而最近1年時(shí)間內(nèi)，將大約有33

21、萬的住宅體量供應(yīng)，這對(duì)于小小的武平縣城來說，是嚴(yán)重供過于求。下半年下半年價(jià)格跳躍增長(zhǎng)價(jià)格跳躍增長(zhǎng)，價(jià)格相對(duì)高價(jià)格相對(duì)高位運(yùn)行位運(yùn)行近幾年武平縣商品房均價(jià)整體一路上漲，呈現(xiàn)驚人的跳躍增長(zhǎng)。目前武平縣城的整體均價(jià)在3200元/左右，相對(duì)全國的縣城房?jī)r(jià)來看，已屬于中高位運(yùn)行。武平房?jī)r(jià)分析武平房?jī)r(jià)分析分析：分析：l今年下半年城區(qū)市場(chǎng)上樓盤紛紛突破3000元/平方米大有直接相關(guān)聯(lián)。l城區(qū)樓盤均價(jià)也直接拉高了全市的均價(jià)。已售競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況已售競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱建筑建筑面積面積總套數(shù)總套數(shù)主力戶主力戶型型主力戶主力戶型面積型面積均價(jià)均價(jià)推出時(shí)間推出時(shí)間銷售銷售情況情況東方新城二期3萬平米296套住宅

22、59間商鋪三房86-137平米2700-28002010年1月認(rèn)籌， 9月初開盤剩40套左右宏祥華都 3萬平米232套住宅70套商鋪二房三房89-120平米37009月中旬開盤剩50套左右客家文化商貿(mào)城1.8萬平米120套三房子母房120-130平米34005月份開盤40%左右競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析武平房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段特征武平房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段特征市場(chǎng)特征小結(jié)市場(chǎng)特征小結(jié)武平人現(xiàn)代商品房意識(shí)逐漸提高，對(duì)商品房日益認(rèn)可與接受，對(duì)品質(zhì)日益關(guān)注。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)低端市場(chǎng)的發(fā)展特征，先期發(fā)展較為平穩(wěn)，量?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)。09年下半年開始，價(jià)格漲幅驚人；現(xiàn)階段整體均價(jià)現(xiàn)階段整體均價(jià)32003200元元/ /，接

23、近高位運(yùn)，接近高位運(yùn)行。行。開發(fā)熱度過高，項(xiàng)目云集，未來短期內(nèi)預(yù)期供應(yīng)未來短期內(nèi)預(yù)期供應(yīng)3333萬，供應(yīng)遠(yuǎn)大于求，萬，供應(yīng)遠(yuǎn)大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。地產(chǎn)由小盤雜燴向大盤時(shí)代轉(zhuǎn)變，項(xiàng)目品質(zhì)提升。地產(chǎn)由小盤雜燴向大盤時(shí)代轉(zhuǎn)變，項(xiàng)目品質(zhì)提升?？腿侯愋腿砸宰宰橹?，少量投資客群，整體市場(chǎng)較為健康，泡沫較小。啟示一：?jiǎn)⑹疽唬耗壳拔淦绞袌?chǎng)主流產(chǎn)品需求面積在于90120平米之間，本案的產(chǎn)品深度契合目前武平市場(chǎng)主流產(chǎn)品。本案的產(chǎn)品深度契合目前武平市場(chǎng)主流產(chǎn)品。啟示啟示二：二：小區(qū)配套規(guī)劃設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目的營銷奠定了良好的基礎(chǔ)。啟示啟示三：三：政策多變，整個(gè)樓市處于敏感區(qū)，我司的策略：把握時(shí)機(jī)，把握時(shí)機(jī)

24、，快速消化，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠為主，快速消化，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠為主，因些在價(jià)格策略上，應(yīng)慎之又慎。啟示啟示四：四：搶占市場(chǎng)先機(jī)，盡快去化項(xiàng)目，趕在其它項(xiàng)目入市之前。趕在其它項(xiàng)目入市之前。通過政策、現(xiàn)階段市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目通過政策、現(xiàn)階段市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給我們的啟示：給我們的啟示：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略 本案價(jià)值分析本案價(jià)值分析項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況總建約總建約8.88.8萬，規(guī)劃為高層、沿街商萬，規(guī)劃為高層、沿街商業(yè)組合而成的自然生態(tài)住宅社區(qū)業(yè)組合而成的自然生態(tài)住宅社區(qū)l本案位福景新區(qū)a1地塊 ，占地30667萬，建筑面積8.8萬l項(xiàng)目規(guī)劃為9棟簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑高層，呈東西分

25、布。l項(xiàng)目一層沿街規(guī)劃商業(yè)街。l自然生態(tài)；人文配套與氛圍；高綠化；優(yōu)質(zhì)教育，產(chǎn)品品質(zhì)項(xiàng)目采用兩次推盤策略，第一期推出位置相對(duì)較差沿路的15號(hào)樓，位于項(xiàng)目西區(qū)，北3棟及南2棟，共324套，以3房為主，面積區(qū)間在于90120平米之間。一期一期- -西區(qū)西區(qū)二期二期東東區(qū)區(qū)北北3 3棟棟南南2 2棟棟采用兩次推盤策略，較快入市，搶占武采用兩次推盤策略，較快入市，搶占武平市場(chǎng)供應(yīng)斷檔點(diǎn)。平市場(chǎng)供應(yīng)斷檔點(diǎn)。一期推盤一期推盤戶型以符合目前市場(chǎng)主流需求及承受戶型以符合目前市場(chǎng)主流需求及承受力的三房為主，面積范圍力的三房為主，面積范圍90-12090-120平米平米一期推盤一期推盤戶型戶型1 1號(hào)樓號(hào)樓2 2

26、號(hào)樓號(hào)樓3 3號(hào)樓號(hào)樓4 4號(hào)樓號(hào)樓5 5號(hào)樓號(hào)樓比例比例單身公寓單身公寓216%兩房?jī)煞咳咳?16363619393%四房四房樓中樓樓中樓 111%合計(jì)合計(jì)4263636494總計(jì)：總計(jì)：324324套套100% 本案的戶型設(shè)計(jì)功能空間分布合理，做到動(dòng)靜分離。合理有序安排廚、衛(wèi)、客廳、臥室等各功能區(qū)間排布，動(dòng)線明朗，注重通風(fēng)，經(jīng)濟(jì)性與使用性更高。從地段、規(guī)模、內(nèi)外資源、產(chǎn)品等因從地段、規(guī)模、內(nèi)外資源、產(chǎn)品等因素分析本案項(xiàng)目?jī)?yōu)劣素分析本案項(xiàng)目?jī)?yōu)劣地段：地段：位于南拓西進(jìn)規(guī)劃范圍內(nèi)的縣工業(yè)園區(qū)，未來發(fā)展前景較好，目前項(xiàng)未來發(fā)展前景較好，目前項(xiàng)目位置較偏，生活配套不足目位置較偏，生活配套不足，

27、生活氛圍不濃外部環(huán)境：外部環(huán)境：獨(dú)占碧水公園景觀資源，自然環(huán)境較好，自然環(huán)境較好，項(xiàng)目周邊為工業(yè)區(qū)及民周邊為工業(yè)區(qū)及民宅宅，將帶來一定的不利影響內(nèi)部環(huán)境：內(nèi)部環(huán)境：通過各住宅組團(tuán)，各景觀節(jié)點(diǎn)之間相互滲透聯(lián)系，可參與性強(qiáng)，可參與性強(qiáng)，但缺乏水系景觀及樓間距過窄。但缺乏水系景觀及樓間距過窄。產(chǎn)品：產(chǎn)品：低梯戶比，高綠化，90以上南北通透，首創(chuàng)架空層設(shè)計(jì)，增加公共首創(chuàng)架空層設(shè)計(jì)，增加公共空間，引領(lǐng)健康人居生活典范。空間，引領(lǐng)健康人居生活典范。規(guī)模：規(guī)模： 30667占地， 88063.98 建面，未來成熟社區(qū)規(guī)模未來成熟社區(qū)規(guī)模項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析 項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略 福景置業(yè)計(jì)劃福景置業(yè)

28、計(jì)劃為突破項(xiàng)目面臨的限制，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變?yōu)橥黄祈?xiàng)目面臨的限制，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，我們前期開展了福景置業(yè)計(jì)劃化，我們前期開展了福景置業(yè)計(jì)劃n從10年9月18日開始免費(fèi)登記福景置業(yè)計(jì)劃，客戶至售樓中心填寫置業(yè)計(jì)劃相關(guān)資料，可在項(xiàng)目公開發(fā)售時(shí)，簽定房屋認(rèn)購書方可以優(yōu)惠額（5000元）抵扣樓款，如未認(rèn)購的客戶，不享有優(yōu)惠。n由于本項(xiàng)目在開售前的蓄客期較短，只有兩個(gè)來月的時(shí)間，蓄客方式采用免費(fèi)登記福景置業(yè)計(jì)劃的形式；通過設(shè)置福景置業(yè)計(jì)劃的優(yōu)惠權(quán)益吸引客戶認(rèn)籌，達(dá)到積累客戶和擴(kuò)大口碑傳播的目的；n通過設(shè)置較大的優(yōu)惠和與客戶登記的詳細(xì)資料相結(jié)合篩選誠意客戶，保證最終的銷售目標(biāo)。目的：目的：優(yōu)惠權(quán)益：優(yōu)惠權(quán)益：福景置

29、業(yè)計(jì)劃福景置業(yè)計(jì)劃客戶意向客戶意向公寓公寓兩房（可改三房）兩房（可改三房）三房三房四房四房樓中樓樓中樓合計(jì)合計(jì)a類類1483810171組b類c類類2122107192171組d類類121874140118組合計(jì)合計(jì)60套64套294套50套6套備注：備注：a類客戶：類客戶：意向明確在本項(xiàng)目購買，僅關(guān)注價(jià)格及何時(shí)銷售。 b類客戶：類客戶：意向強(qiáng)烈，不僅關(guān)注價(jià)格，尚有其他疑慮。 c類客戶：類客戶：有購房意向，但未明確是否在本項(xiàng)目購買。 d類客戶：類客戶：看情況而定是否購房。根據(jù)售樓中心統(tǒng)計(jì)，自2010年9月18日起截止至10月20日止，福景置業(yè)計(jì)劃登記客戶為福景置業(yè)計(jì)劃

30、登記客戶為474474組。組。福景置業(yè)計(jì)劃客戶信息統(tǒng)計(jì)與分析福景置業(yè)計(jì)劃客戶信息統(tǒng)計(jì)與分析福景置業(yè)計(jì)劃福景置業(yè)計(jì)劃結(jié)論一：結(jié)論一：根據(jù)置業(yè)計(jì)劃登記客戶資料統(tǒng)計(jì)，選擇三房的占據(jù)大多數(shù)，約為選擇三房的占據(jù)大多數(shù)，約為62%62%，單身公寓約13%，二房約14%，四房約10%，樓中樓約1%。根據(jù)置業(yè)計(jì)劃登記客戶分析得出如下根據(jù)置業(yè)計(jì)劃登記客戶分析得出如下結(jié)論：結(jié)論：福景置業(yè)計(jì)劃福景置業(yè)計(jì)劃結(jié)論二：結(jié)論二：中低樓層客戶選擇較多。中低樓層客戶選擇較多。2-6層約44%，7-12層約40%，13-17層約16%。結(jié)論三：結(jié)論三：根據(jù)銷售員接待來訪客戶過程中發(fā)現(xiàn)，超過超過32003200元元/ /平米是客戶

31、對(duì)平米是客戶對(duì)本項(xiàng)目比較敏感的均價(jià)。本項(xiàng)目比較敏感的均價(jià)。 項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略 銷售策略銷售策略宏觀因素：政策高壓期，現(xiàn)金為王客觀因素：地段、品牌、產(chǎn)品可控因素：展示條件、推廣節(jié)奏及力度客戶情況：積累量、客戶需求產(chǎn)品細(xì)分：項(xiàng)目自身產(chǎn)品的細(xì)分工程進(jìn)度：開放及推出計(jì)劃定價(jià)基礎(chǔ)：一期開盤的必然成功對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的一期、二期銷售定價(jià)基礎(chǔ)：一期開盤的必然成功對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的一期、二期銷售起到至關(guān)重要的作用，它是項(xiàng)目后期銷售提價(jià)的基礎(chǔ)起到至關(guān)重要的作用，它是項(xiàng)目后期銷售提價(jià)的基礎(chǔ)定價(jià)策略定價(jià)策略銷售策略銷售策略選擇一：中形象、中價(jià)格、低速度選擇一：中形象、中價(jià)格、低速度風(fēng)險(xiǎn)模式風(fēng)險(xiǎn)模式選擇二：中形象、低

32、價(jià)格、高速度選擇二：中形象、低價(jià)格、高速度利潤損失利潤損失選擇三：高形象、中價(jià)格、高速度選擇三：高形象、中價(jià)格、高速度快速去化快速去化選擇四：高形象、高價(jià)格、中低速度選擇四：高形象、高價(jià)格、中低速度風(fēng)險(xiǎn)模式風(fēng)險(xiǎn)模式整體價(jià)格策略整體價(jià)格策略 項(xiàng)目項(xiàng)目因素因素權(quán)數(shù)權(quán)數(shù) 宏祥華都宏祥華都 東方新城東方新城 碧水綠洲碧水綠洲 本案本案 區(qū)區(qū)域域因因素素 地段區(qū)位地段區(qū)位10%11097102100周邊配套周邊配套7%11096102100交通因素交通因素8%10697101100環(huán)境景觀環(huán)境景觀8%9898108100區(qū)域前景區(qū)域前景8%10896100100個(gè)個(gè)別別因因素素 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模5%10

33、210296100建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃10%1019897100戶型規(guī)劃戶型規(guī)劃10%9810098100園林設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)8%969895100社區(qū)配套社區(qū)配套8%1049995100物業(yè)管理物業(yè)管理8%10098100100品牌價(jià)值品牌價(jià)值5%9598100100銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)5%110112110100修正指數(shù)修正指數(shù)/1.02920.99151.00301交易均價(jià)交易均價(jià)(元元/)/375027502926/修正價(jià)格修正價(jià)格/386027272934/可比權(quán)重可比權(quán)重/22%38%40%/市場(chǎng)比較價(jià)格市場(chǎng)比較價(jià)格 3059.1元元 綜合考慮項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況及武平房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

34、前景，預(yù)計(jì)本案將在2010年12月份左右開始銷售，在市場(chǎng)運(yùn)行良好的情況下，通過市場(chǎng)比較法進(jìn)行估算，預(yù)計(jì)本案銷售價(jià)格如右圖表格所示：市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 銷售均價(jià)：3059.1元/平方米，即30503100元/平方米左右?？鄢脴I(yè)計(jì)劃優(yōu)惠及建議開盤9.8折,建議開盤表價(jià)為:31503150元元/ /平米平米結(jié)合目前市場(chǎng)形勢(shì)、政策風(fēng)險(xiǎn)及客戶結(jié)合目前市場(chǎng)形勢(shì)、政策風(fēng)險(xiǎn)及客戶敏感點(diǎn)，建議應(yīng)把握時(shí)機(jī)，快速去化敏感點(diǎn)，建議應(yīng)把握時(shí)機(jī)，快速去化核心均價(jià)形成核心均價(jià)形成實(shí)際成交均價(jià)：實(shí)際成交均價(jià)：30503050元元/ /平米平米提前3天邀約誠意客戶轉(zhuǎn)認(rèn)購，交納2萬元，簽定認(rèn)購書。提前2天邀約置業(yè)計(jì)劃登記誠意

35、客戶轉(zhuǎn)認(rèn)購，交納2萬元，簽定認(rèn)購書。銷控30套左右的房源，在合適時(shí)機(jī)推出，為提價(jià)預(yù)留空間。根據(jù)認(rèn)購情況對(duì)價(jià)格表做實(shí)時(shí)調(diào)整。當(dāng)銷售達(dá)到60%，可提價(jià)50-100元/平米；如銷售達(dá)到80%，則再提價(jià)50-100元/平米。銷售策略銷售策略依據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)、政策風(fēng)險(xiǎn)及定價(jià)策略，依據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)、政策風(fēng)險(xiǎn)及定價(jià)策略，銷售應(yīng)緊抓時(shí)機(jī)，現(xiàn)金為王銷售應(yīng)緊抓時(shí)機(jī)，現(xiàn)金為王 項(xiàng)目營銷推廣安排項(xiàng)目營銷推廣安排 營銷節(jié)奏安排營銷節(jié)奏安排前期導(dǎo)入（前期導(dǎo)入（1010年年8 8月前）月前） 公開發(fā)售（公開發(fā)售（1010年年10-1110-11月）月） / / 持續(xù)熱銷（持續(xù)熱銷（1010年年12-312-3）下階段營銷節(jié)奏安排下

36、階段營銷節(jié)奏安排營銷節(jié)點(diǎn)：置業(yè)計(jì)劃登記前提條件：完成蓄客摸底。25號(hào)取得預(yù)售證開盤方案確定銷售物料宣傳推廣確定開盤日期；認(rèn)籌期認(rèn)籌期開盤期開盤期目前12月月5日（周日）日（周日）前期咨詢登記期 開盤期開盤期12月1日誠意客戶提前3天認(rèn)購，交納誠意金2萬元盛大開盤11月10邀約登記客戶，意向及價(jià)格摸底售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝。銷售道具。12月3日置業(yè)計(jì)劃登記客戶提前2天認(rèn)購，交納誠意金2萬元11月20買賣合同準(zhǔn)備認(rèn)購書準(zhǔn)備下階段營銷工作重點(diǎn)下階段營銷工作重點(diǎn)一、由于本項(xiàng)目在開盤前的蓄客期較短，只有兩個(gè)來月的時(shí)間，繼續(xù)以置業(yè)計(jì)劃的形式免費(fèi)登記；通過福景置業(yè)計(jì)劃的優(yōu)惠權(quán)益吸引客戶，達(dá)到積累客戶和擴(kuò)大口碑傳播的目

37、的；二、11月10日起，分批邀約福景置業(yè)計(jì)劃登記客戶至售樓中心，了解客戶購房及價(jià)格意向，篩選誠意客戶。三、開盤前3天，重點(diǎn)關(guān)系客戶認(rèn)購，認(rèn)購金為2萬元整；四、開盤前2天，置業(yè)計(jì)劃登記客戶認(rèn)購，認(rèn)購金為2萬元整，從而有效鎖定誠意客戶，保證最終的銷售目標(biāo)。五、認(rèn)購書、購房合同的準(zhǔn)備。六、銷售詳細(xì)價(jià)格的制定。 項(xiàng)目營銷推廣安排項(xiàng)目營銷推廣安排 推廣階段安排推廣階段安排項(xiàng)目推廣策略前言項(xiàng)目推廣策略前言快速預(yù)熱、充分鋪墊快速預(yù)熱、充分鋪墊因?yàn)楸景笇儆诟＞暗禺a(chǎn)在武平的第二個(gè)項(xiàng)目，福景地產(chǎn)在當(dāng)?shù)鼐哂邢喈?dāng)?shù)闹群鸵欢ǖ拿雷u(yù)度?；谝陨鲜聦?shí)，我們采用快速預(yù)熱，短期內(nèi)迅速傳遞項(xiàng)目大盤形象和產(chǎn)品信息，為12月5日

38、開盤奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。健康生活領(lǐng)舞武平健康生活領(lǐng)舞武平福景碧水豪庭福景碧水豪庭1212月月5 5日盛大開盤日盛大開盤項(xiàng)目推廣核心項(xiàng)目推廣核心推廣不僅是一種“資源的販賣資源的販賣”，更是一種人與社會(huì)關(guān)聯(lián)價(jià)值和生活方式的表達(dá) “健康生活”所代言的自然人居生活概念，如同一張情感的傘，將客群的生活歷煉和心路歷程，全面敞開。下階段營銷推廣節(jié)奏安排下階段營銷推廣節(jié)奏安排12.0512.0212.0111.3011.2911.10戶外廣告戶外廣告沿路燈桿旗沿路燈桿旗電視廣告電視廣告短信短信海報(bào)派發(fā)海報(bào)派發(fā)三維廣告三維廣告目前11.2011.15開盤活動(dòng)開盤活動(dòng)開盤海報(bào)開盤海報(bào)折頁折頁折頁折頁折頁折頁11.25

39、開盤海報(bào)印刷完成（開盤海報(bào)印刷完成（22日）日）強(qiáng)勢(shì)的推廣，是項(xiàng)目成功開盤的關(guān)鍵強(qiáng)勢(shì)的推廣，是項(xiàng)目成功開盤的關(guān)鍵項(xiàng)目項(xiàng)目投放次數(shù)投放次數(shù)/ /形式形式內(nèi)容內(nèi)容投放時(shí)間投放時(shí)間戶外廣告2塊/十方地段/縣城形象廣告11月10日沿路燈桿旗工業(yè)大道/平川路段開盤預(yù)告11月20日三維廣告售樓中心/贈(zèng)送誠意客戶項(xiàng)目形象11月20日海報(bào)派發(fā)縣城/十方/巖前/桃溪等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)折頁11月6日、7日、13日、14日、20日、21日海報(bào)派發(fā)縣城/十方/巖前/桃溪等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)開盤海報(bào)11月29日、30日、12月1日、2日電視廣告武平電視臺(tái)開盤預(yù)告12月1日、2日短信登記客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)開盤預(yù)告11月30日、12月1日、2日

40、開盤營銷策略開盤營銷策略項(xiàng)目開盤前提項(xiàng)目開盤前提p明確碧水豪庭項(xiàng)目取得預(yù)售許可證時(shí)間；p明確價(jià)格區(qū)間、銷售均價(jià)；p明確碧水豪庭項(xiàng)目具體施工時(shí)間、封頂時(shí)間、交房時(shí)間及交房標(biāo)準(zhǔn)；p加大推廣力度，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，保證項(xiàng)目形象的宣傳；p確定開盤時(shí)間；p確定開盤優(yōu)惠策略。項(xiàng)目開盤方案概述項(xiàng)目開盤方案概述開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：20102010年年1212月月5 5日日（暫定）開盤地點(diǎn)：開盤地點(diǎn)：碧水豪庭銷售中心碧水豪庭銷售中心開盤方式：開盤方式：先到先得，按現(xiàn)場(chǎng)排號(hào)順序認(rèn)購先到先得，按現(xiàn)場(chǎng)排號(hào)順序認(rèn)購采用此方式容易形成開盤現(xiàn)場(chǎng)氣氛，激發(fā)客戶熱情，迫使客戶迅速落定，有利于提高開盤銷售率，同時(shí)也可避開本項(xiàng)目售樓

41、中心場(chǎng)地較小的劣勢(shì)。銷控策略：銷控策略：銷控30套左右的房源，在合適時(shí)機(jī)推出，為提價(jià)預(yù)留空間，根據(jù)認(rèn)購情況對(duì)價(jià)格表做實(shí)時(shí)調(diào)整。優(yōu)惠一：優(yōu)惠一：福景置業(yè)計(jì)劃優(yōu)惠福景置業(yè)計(jì)劃優(yōu)惠5000元元優(yōu)惠二：優(yōu)惠二：開盤當(dāng)天開盤當(dāng)天9.8折優(yōu)惠，一次性付款折優(yōu)惠，一次性付款9.7折折優(yōu)惠三：優(yōu)惠三：按期簽約優(yōu)惠按期簽約優(yōu)惠20元元/平米（期限為半個(gè)月）平米（期限為半個(gè)月）優(yōu)惠四：優(yōu)惠四：贈(zèng)送簽約客戶禮品（價(jià)值贈(zèng)送簽約客戶禮品（價(jià)值100-150元左右）元左右）優(yōu)惠五：優(yōu)惠五：到場(chǎng)客戶均可獲贈(zèng)紀(jì)念禮品（價(jià)值到場(chǎng)客戶均可獲贈(zèng)紀(jì)念禮品（價(jià)值1.5元左右）元左右）開盤優(yōu)惠建議開盤優(yōu)惠建議客戶簽到，領(lǐng)取選房號(hào)客戶簽到，領(lǐng)取選房號(hào)進(jìn)入休息區(qū)域，排隊(duì)選房進(jìn)入休息區(qū)域，排隊(duì)選房進(jìn)入銷控區(qū)并認(rèn)購單位進(jìn)入銷控區(qū)并認(rèn)購單位成功選房成功選房（認(rèn)購多套的）（認(rèn)購多套的）辦理轉(zhuǎn)定手續(xù)或交款辦理轉(zhuǎn)定手續(xù)或交款簽訂認(rèn)購書簽訂認(rèn)購書復(fù)核認(rèn)購手續(xù)復(fù)核認(rèn)購手續(xù)領(lǐng)取獎(jiǎng)品領(lǐng)取獎(jiǎng)品未認(rèn)購未認(rèn)購選房流程圖選房流程圖領(lǐng)取紀(jì)念品領(lǐng)取紀(jì)念品離開離開離開離開桌子現(xiàn)場(chǎng)布置動(dòng)線圖現(xiàn)場(chǎng)布置動(dòng)線圖拱門空飄空飄桌子桌子桌子接待區(qū)接待區(qū)選房區(qū)選房區(qū)收款區(qū)