地產(chǎn)服務投資公司商業(yè)計劃書

1、商商 業(yè)業(yè) 計計 劃劃 書書 目目 錄錄o第一部分第一部分 摘要摘要o第二部分第二部分 公司介紹公司介紹o第三部分第三部分 地產(chǎn)服務行業(yè)分析地產(chǎn)服務行業(yè)分析o第四部分第四部分 競爭優(yōu)勢分析競爭優(yōu)勢分析o第五部分第五部分 公司發(fā)展策略公司發(fā)展策略o第六部分第六部分 財務分析財務分析o第七部分第七部分 退出策略退出策略o第八部分第八部分 結(jié)論結(jié)論公司簡介公司簡介o海航置業(yè)地產(chǎn)服務投資公司成立于2008年1月2日，注冊資本金為5億元人民幣，總資產(chǎn)約為40億元人民幣。o海航置業(yè)地產(chǎn)服務投資公司作為海航置業(yè)控股(集團)公司的全資子公司，下設海航置業(yè)地產(chǎn)咨詢公司、海航置業(yè)地產(chǎn)估價公司、海航置業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀公司

2、、海航置業(yè)地產(chǎn)金融服務公司和海航置業(yè)物業(yè)管理公司等五個控股子公司，主要業(yè)務有房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀、咨詢服務、房地產(chǎn)金融服務和物業(yè)管理等。第一部分第一部分 摘要摘要戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位-房地產(chǎn)服務的領先者房地產(chǎn)服務的領先者o依托海航置業(yè)控股集團公司，在投資經(jīng)紀、估價、租賃、物業(yè)/資產(chǎn)管理及金融服務等業(yè)務的廣闊的區(qū)域平臺上，服務投資者、開發(fā)商和業(yè)主，成為房地產(chǎn)經(jīng)營平臺、房地流通平臺和房地產(chǎn)金融服務平臺。 競爭優(yōu)勢競爭優(yōu)勢l 海航集團的品牌影響力l 廣泛的政府資源l 獨特的戰(zhàn)略定位l 優(yōu)秀的資本運作能力l 卓越的管理能力l 獨具特色的企業(yè)文化和凝聚力具體業(yè)務發(fā)展策略具體業(yè)務發(fā)展策略業(yè)務發(fā)展策略業(yè)務發(fā)展策略地

3、產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務地產(chǎn)資訊業(yè)務地產(chǎn)資訊業(yè)務資產(chǎn)管理業(yè)務資產(chǎn)管理業(yè)務地產(chǎn)金融業(yè)務地產(chǎn)金融業(yè)務物業(yè)管理業(yè)務物業(yè)管理業(yè)務盈利模式盈利模式o表表1-1 1-1 盈利模式分析盈利模式分析項項 目目 地產(chǎn)經(jīng)紀地產(chǎn)經(jīng)紀 地產(chǎn)咨詢地產(chǎn)咨詢 資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理 資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理 物業(yè)管理物業(yè)管理 盈利模式盈利模式 提成+酬金 咨詢費用 投資+融資 投資+融資 包干或酬金 盈利能力盈利能力 高高高高中進入壁壘進入壁壘 中中高高較低關鍵成功因素關鍵成功因素 客戶資源及高效的運營模式市場研究專業(yè)能力對經(jīng)濟發(fā)展及物業(yè)的價值判斷能力金融工具的運用及對市場的把握專業(yè)能力服務理念等未來五年收益預測未來五年收益預測o表表1-

4、2 1-2 未來五年收益預測未來五年收益預測 單位：億元單位：億元指標2008年2009年2010年2011年2012年合計地產(chǎn)經(jīng)紀收入0.5135817.5地產(chǎn)咨詢收入0.050.30.81.535.65資產(chǎn)管理收入0.31251018.3地產(chǎn)金融收入136101535物業(yè)管理收入0.30.81.53510.6營業(yè)收入合計2.156.113.324.54187.05營業(yè)利潤0.862.445.329.816.434.82未來五年投資計劃未來五年投資計劃o表表1-3 1-3 未來五年資金使用計劃未來五年資金使用計劃 單位：億元單位：億元資金需求資金需求指標2008年2009年2010年2011

5、年2012年合計投資額10510152060從未來五年資金使用計劃表可以看出，公司在2008年投資所需資金約為10億元人民幣。2008年公司資本金為5億元人民幣。我們計劃在2008年以出售公司股權(quán)的形式引進戰(zhàn)略合作者，計劃引資4億元人民幣。引資后海航置業(yè)控股集團公司持有公司的股權(quán)比例約為55.56%，戰(zhàn)略合作者持有公司的股權(quán)比例約為44.44%。公司概況公司概況o海航置業(yè)地產(chǎn)服務投資公司通過持續(xù)對優(yōu)秀團隊的投入，努力在全國主要城市實現(xiàn)規(guī)模化和品牌的認知，通過完善資金管理和金融服務等業(yè)務，鞏固公司在房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢和市場領先地位的深度。o海航置業(yè)地產(chǎn)服務投資公司成立于2008年1月2日，注冊資本

6、金為5億元人民幣，總資產(chǎn)約為40億元人民幣。o海航置業(yè)地產(chǎn)服務投資公司作為海航置業(yè)控股(集團)公司的全資子公司，下設海航置業(yè)地產(chǎn)咨詢公司、海航置業(yè)地產(chǎn)估價公司、海航置業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀公司、海航置業(yè)地產(chǎn)金融服務公司和海航置業(yè)物業(yè)管理公司等五個控股子公司，主要業(yè)務有房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀、咨詢服務、房地產(chǎn)金融服務和物業(yè)管理等。第二部分第二部分 公司介紹公司介紹o本公司現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)如圖1所示 股權(quán)結(jié)構(gòu)股權(quán)結(jié)構(gòu)海航集團有限公司海航集團有限公司海航置業(yè)控股（集團）有限公司海航置業(yè)控股（集團）有限公司海航置業(yè)地產(chǎn)服務投資公司海航置業(yè)地產(chǎn)服務投資公司地產(chǎn)咨詢公司地產(chǎn)咨詢公司地產(chǎn)估價公司地產(chǎn)估價公司地產(chǎn)經(jīng)紀公司地產(chǎn)經(jīng)紀公

7、司地產(chǎn)金融公司地產(chǎn)金融公司物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司控股股東概況控股股東概況o1.海航集團 海航集團有限公司是本公司實際控股股東。1998年4月，海航集團經(jīng)海南省工商行政管理局批準成立。二十年來，海航集團從單一的航空運輸企業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為以航空運輸為主業(yè)，同時向上下游產(chǎn)業(yè)延伸的大型企業(yè)集團。海航集團現(xiàn)有航空運輸業(yè)、機場管理業(yè)、酒店管理業(yè)、旅游服務業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)和金融服務業(yè)等八大產(chǎn)業(yè)集團。截止到2008年1月1日，海航集團資產(chǎn)約為680多億元，年營業(yè)收入230億元，員工3萬余名。 o圖圖2-2 2-2 海航集團產(chǎn)業(yè)板塊分布海航集團產(chǎn)業(yè)板塊分布海航集團海航集團航空運輸航空運輸機場管理機場管

8、理旅游服務旅游服務商業(yè)商業(yè)物流業(yè)物流業(yè)地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)金融服務金融服務酒店業(yè)酒店業(yè)地產(chǎn)服務地產(chǎn)服務投資公司投資公司2.海航置業(yè)控股集團o圖圖2-3 2-3 海航置業(yè)控股集團組織架構(gòu)海航置業(yè)控股集團組織架構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)公司海航置業(yè)控股集團公司工業(yè)地產(chǎn)公司旅游地產(chǎn)公司機場地產(chǎn)公司城市運營公司地產(chǎn)服務公司綜合管理部項目拓展部工程管理部計劃財務部戰(zhàn)略發(fā)展部營銷策劃部o2005年3月，為適應企業(yè)快速發(fā)展和戰(zhàn)略規(guī)劃需要，海航置業(yè)將總部遷至首都北京，并同時在北京、?？凇⑷齺?、上海、廣州、西安、昆明等全國各大城市運作十幾個開發(fā)建設項目。項目涉及住宅小區(qū)、高檔寫字樓、高檔酒店、大型商場及大型生態(tài)旅游景區(qū)開發(fā)。o企業(yè)宗旨

9、 ：為社會做點事、為他人做點事、為自己做點事 o企業(yè)理念 ：誠信、業(yè)績、創(chuàng)新 o海航置業(yè)控股（集團）有限公司始創(chuàng)立于2000年3月29日，原名海南海航建設開發(fā)有限公司，2004年2月27日經(jīng)增資并更名揚子江地產(chǎn)集團有限公司，于2007年5月28日經(jīng)海南省工商行政管理局批準正式更名為海航置業(yè)控股（集團）有限公司，注冊資本金6.5億元。o十余年來，公司依托海航集團雄厚的資金和管理優(yōu)勢，逐步在全國范圍內(nèi)發(fā)展壯大，目前在北京、海南、西北、上海、廣州、昆明、重慶、東北設立八大區(qū)域公司，擁有地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)投資、金融服務、裝飾工程、物業(yè)管理等各類項目公司二十余家，至今已開發(fā)建設完成近百個項目。 o截至200

10、8年1月1日，海航置業(yè)總資產(chǎn)已達19億元人民幣，員工總數(shù)已超過2000人。 公司愿景公司愿景o公司愿景：公司愿景：創(chuàng)建行業(yè)標準，做市場領跑者，成為中國領先的地產(chǎn)服務公司和地產(chǎn)服務界最具社會責任感的企業(yè)，做海航文化在地產(chǎn)服務界的傳播者。o市場領跑者市場領跑者：在2008-2012年規(guī)劃期內(nèi)，成為地產(chǎn)服務業(yè)的領導者、行業(yè)標準的制訂者。o社會責任感社會責任感： 通過不斷倡導健康、溫馨的工作環(huán)境，為員工帶來幸福愉悅的人生； 通過不斷塑造合理、科學的投資環(huán)境，為客戶和投資者帶來幸福愉悅的人生； 通過不斷塑造合作、共贏的商務環(huán)境，為合作伙伴帶來幸福愉悅的環(huán)境； 通過不斷注重環(huán)境保護，成為建設和諧社會的實踐

11、者。o傳播者傳播者：將海航文化傳播到每個海航物業(yè)，為社會做點事，為他人做點事，為自己做點事。 公司公司愿景愿景市場領跑者市場領跑者社會責任感社會責任感傳播者傳播者公司戰(zhàn)略定位公司戰(zhàn)略定位o1.1.母公司的戰(zhàn)略定位母公司的戰(zhàn)略定位-海航置業(yè)控股集團海航置業(yè)控股集團 定位定位于整個海航集團的地產(chǎn)投資、開發(fā)、持有和運作管理中心，走具有海航特色的地產(chǎn)投資、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資本運作道路，進行大儲備、大投資、大開發(fā)，最終實現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合的跨越式發(fā)展，成為中國新一代地產(chǎn)界大亨。 核心戰(zhàn)略定位核心戰(zhàn)略定位是成為地產(chǎn)服務商，以地產(chǎn)服務為核心業(yè)務，以產(chǎn)融結(jié)合為主要途徑，整合各類不動產(chǎn)資源，實現(xiàn)幾何級放大并獲取超額資本回

12、報，成為地產(chǎn)界的商地產(chǎn)開發(fā)商、商地產(chǎn)投資商、地產(chǎn)金融服務商。2.2.公司的戰(zhàn)略定位公司的戰(zhàn)略定位服務領先服務領先專業(yè)能力領先專業(yè)能力領先盈利能力領先盈利能力領先業(yè)務規(guī)模領先業(yè)務規(guī)模領先 海航置業(yè)地產(chǎn)服務投資公司定位于房地產(chǎn)服務的領先者，通過依托海航置業(yè)控股集團公司，在投資經(jīng)紀、估價、租賃、物業(yè)/資產(chǎn)管理及金融服務等業(yè)務的廣闊的區(qū)域平臺上，服務投資者、開發(fā)商和業(yè)主，成為房地產(chǎn)經(jīng)營平臺、房地流通平臺和房地產(chǎn)金融服務平臺。為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務，滿足客戶多元化的需求，打造國內(nèi)知名品牌提升專業(yè)服務能力，在技術與管理領域建立競爭優(yōu)勢 提升企業(yè)管理水平，提高盈利能力，為股東創(chuàng)造最大價值，盈利能力要位居行業(yè)前

13、列主要體現(xiàn)在業(yè)務發(fā)展領域和收入上 組織構(gòu)架組織構(gòu)架o海航置業(yè)地產(chǎn)服務投資公司實行法人治理結(jié)構(gòu)，股東會是公司的最高權(quán)力機構(gòu)，股東會下設董事會，董事長負責公司的發(fā)展規(guī)劃，整體運營管理，總經(jīng)理負責日常的經(jīng)營管理，對董事會負責。公司根據(jù)需要設立綜合管理部、計劃財務部、項目開發(fā)部和戰(zhàn)略發(fā)展部，同時對各子公司進行垂直管理。海航置業(yè)地產(chǎn)服務投資公司地產(chǎn)經(jīng)紀公司地產(chǎn)金融公司物業(yè)管理公司地產(chǎn)咨詢公司綜合管理部計劃財務部戰(zhàn)略發(fā)展部項目開發(fā)部地產(chǎn)估價公司核心管理團隊核心管理團隊1962年生，現(xiàn)任海航集團下屬海航置業(yè)控股（集團）有限公司董事長，畢業(yè)于中國政法大學，長期從事管理工作，曾在外資企業(yè)擔任駐華首席代表，具有豐

14、富的管理經(jīng)驗。歷任海南航空股份有限公司辦公室副主任、計財部總經(jīng)理、總裁助理、執(zhí)行副總裁、財務總監(jiān)，揚子江地產(chǎn)集團董事長，海航酒店集團董事長等職務。1973年生，現(xiàn)任海航置業(yè)控股（集團）有限公司總裁。畢業(yè)于中國人民大學。長期從事項目管理與企業(yè)管理工作，歷任海南興隆溫泉康樂園有限公司董事長，海航集團有限公司項目開發(fā)管理部總經(jīng)理等職務。具有豐富的項目運作和企業(yè)管理經(jīng)驗。1968年生，現(xiàn)任海航集團下屬海航置業(yè)控股（集團）有限公司副總裁、海航思福汽車租賃有限公司董事長、海南海航飲品有限公司董事長。畢業(yè)于荷蘭馬斯特里赫特學院，于2002年取得工商管理碩士學位，具有豐富的企業(yè)管理專業(yè)知識和實戰(zhàn)經(jīng)驗。1959

15、年生，高級會計師，曾在西安市委財貿(mào)部工作，現(xiàn)任海航集團下屬海航置業(yè)控股（集團）有限公司副總裁。于2002年取得西北大學工商管理碩士學位，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)、投融資管理和企業(yè)管理經(jīng)驗。1973年出生于湖北，畢業(yè)于中國社科院，于1998年取得貨幣銀行專業(yè)碩士學位，注冊會計師、高級會計師、中級經(jīng)濟師、美國酒店業(yè)高級職業(yè)經(jīng)理人，現(xiàn)任海航集團下屬海航置業(yè)控股（集團）有限公司財務總監(jiān)、海南海航地產(chǎn)控股（集團）有限公司財務總監(jiān)、亞太國際會議中心有限公司董事長，歷任海航酒店控股集團財務總監(jiān)、海航酒店控股集團總經(jīng)理、三亞鳳凰國際機場有限責任公司財務總監(jiān)。中國經(jīng)濟概覽中國經(jīng)濟概覽o自中國于70年代末推出廣泛經(jīng)濟

16、改革以來，中國經(jīng)濟大幅增長。受到中國于2001年加入世貿(mào)帶動，增長進一步加快。因此，中國經(jīng)濟已成為一個世界主要經(jīng)濟體系。o根據(jù)國家統(tǒng)計局的初步測算資料，2007年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）為246619億元，增幅為11.4%，至此，中國經(jīng)濟已連續(xù)五年增長達到或超過一成。根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃，中國政府預測，2006年至2010年間國內(nèi)生產(chǎn)總值增長約為7.5%。于2010年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值預期達人民幣261,000億元。o由于強勁經(jīng)濟增長使然，中國城鎮(zhèn)居民家庭年均可支配收入由1996年人民幣4,839元增至2006年人民幣11,760元，增幅達一倍多。此外，相對1996年人民幣

17、38,521億元，城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)居民家庭的儲蓄總額與2006年增加愈三倍至人民幣161,587億元。第三部分第三部分 地產(chǎn)服務行業(yè)分析地產(chǎn)服務行業(yè)分析房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)概述o圖圖3-2 3-2 房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價業(yè)估價業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)咨詢業(yè)咨詢業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)經(jīng)紀業(yè)房地產(chǎn)一級房地產(chǎn)一級市場開發(fā)業(yè)市場開發(fā)業(yè)物業(yè)管理業(yè)物業(yè)管理業(yè)房地產(chǎn)中介服務業(yè)房地產(chǎn)中介服務業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)房地產(chǎn)服務業(yè)房地產(chǎn)服務業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)二級房地產(chǎn)二級市場開發(fā)業(yè)市場開發(fā)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的綜合性行業(yè)，是一新興的獨立產(chǎn)業(yè)，是城市第三產(chǎn)業(yè)的

18、一部分。 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析o地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易的場所和流通的空間形式，是房地產(chǎn)投資、開發(fā)、買賣、抵押、典當?shù)冉灰谆顒拥膱鏊瑫r，房地產(chǎn)市場也是房地產(chǎn)中介發(fā)揮作用的主要領域。o1.房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素o房地產(chǎn)市場客體房地產(chǎn)市場客體o房地產(chǎn)市場主體房地產(chǎn)市場主體 o為市場交易提供服務的中介機構(gòu)為市場交易提供服務的中介機構(gòu) 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場基本構(gòu)成要基本構(gòu)成要素素o圖圖3-3 3-3 房地產(chǎn)市場體系房地產(chǎn)市場體系房地產(chǎn)市場是由一個多種要素構(gòu)成的系統(tǒng)，其中的各個要素之間相互作用、相互聯(lián)系，從而構(gòu)成一個完整的房地產(chǎn)市場。 o2.房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)層次房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)一級市場房

19、地產(chǎn)一級市場即土地使用權(quán)的出讓是指政府壟斷土地供給的發(fā)行或批發(fā)市場房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)二級市場即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場房地產(chǎn)三級市場房地產(chǎn)三級市場即投入使用后的房地產(chǎn)交易以及抵押、租賃等市場土地征購市場、土地批租市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場、房地產(chǎn)租賃市場、房地產(chǎn)抵押市場、房地產(chǎn)信托市場房產(chǎn)租賃市場、房產(chǎn)買賣市場、房產(chǎn)調(diào)換市場、房產(chǎn)典當市場、房產(chǎn)按揭市場、房產(chǎn)拆遷市場、房產(chǎn)租售后服務市場、物業(yè)管理市場o房地產(chǎn)的三個級別市場是相互促進、相互并存的。一級市場是國家壟斷的出讓市場，二級市場是開放的轉(zhuǎn)讓市場。一級市場是二、三級市場成長、發(fā)展的前提和基礎。一級市場的交易量將在很大程度上決定二級市場交

20、易量，二級市場的活躍必然促進三級市場的興旺。這樣，一級市場的壟斷經(jīng)營和二、三級市場的充分自由競爭，共同構(gòu)成一個完整的、有機的房地產(chǎn)市場體系，發(fā)揮整體功能，促進房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。一級市場一級市場二級市場二級市場三級市場三級市場房地產(chǎn)服務業(yè)分析房地產(chǎn)服務業(yè)分析o1.需求分析o房地產(chǎn)公司的迅猛發(fā)展更多的是得益于計劃經(jīng)濟體制下長期形成的市場饑渴，即特定的市場機遇導致了中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，而不是房地產(chǎn)企業(yè)自身的高質(zhì)量運行，相反，由于對資源（主要是土地）的占有是企業(yè)發(fā)展和獲利的最主要因素，過于豐厚利潤抑制了對高運作效率的追求，對管理的重視程度不夠，是多數(shù)中小型房地產(chǎn)公司的普遍

21、現(xiàn)象。o隨著市場競爭的加劇、土地投放和銀行信貸的越來越規(guī)范，真正比拼內(nèi)力的時代來臨了。但單憑某些公司自身的實力難以獨自高質(zhì)量地完成房地產(chǎn)經(jīng)營鏈上的所有工作，尋求房地產(chǎn)服務公司的合作將成為市場的一般趨勢。正在迅速產(chǎn)生并不長期忽視的房地產(chǎn)公司的對地產(chǎn)服務的需求，將成為房地產(chǎn)服務公司的長期穩(wěn)定的業(yè)務來源，為地產(chǎn)服務公司的生存發(fā)展提供巨大的市場空間。o目前是介入地產(chǎn)服務業(yè)務的最佳時機。由于現(xiàn)在地產(chǎn)公司已經(jīng)感受到市場壓力，但危機又非迫在眉睫，這樣的市場形勢將產(chǎn)生以下幾個市場效應：1. 1. 房地產(chǎn)公司感受到房地產(chǎn)公司感受到的市場壓力將逐步轉(zhuǎn)變的市場壓力將逐步轉(zhuǎn)變成地產(chǎn)咨詢的現(xiàn)實需求成地產(chǎn)咨詢的現(xiàn)實需求由

22、于市場競爭逐漸加劇、土地投放越來越規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)的成本在增加，房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)利潤將逐漸回歸正常水平，因此房地產(chǎn)公司感受到的壓力將越來越明顯，提升其被忽視的運作能力和運作效率，將成為獲取較高的開發(fā)利潤的主要手段2. 2. 危機并不迫在眉睫，危機并不迫在眉睫，給地產(chǎn)服務公司留出了給地產(chǎn)服務公司留出了一定的成長時間一定的成長時間盡管已經(jīng)感受到了市場的壓力，但這種壓力還沒有給企業(yè)帶來生存的直接危機，這種壓力下的相對平靜的時間，給地產(chǎn)服務公司留出了一定的成長時間。這種成長的時間對于新成立的地產(chǎn)服務公司將是非常寶貴的。o2.房地產(chǎn)服務在房地產(chǎn)市場中的活動 從圖中的運作過程中可以看出，房地產(chǎn)服務，包括咨

23、詢、金融中介、經(jīng)紀代理、評估、物業(yè)管理等，始終滲透與市場運作的各個階段，是房地產(chǎn)市場順暢運作的基本保證。房地產(chǎn)市場的發(fā)展越成熟，與中介服務活動的結(jié)合就越緊密。 房地產(chǎn)市場運行個階段房地產(chǎn)市場運行個階段 房地產(chǎn)中介提供的服務房地產(chǎn)中介提供的服務第第一一階階段段第第二二階階段段第第三三階階段段第第四四階階段段房地產(chǎn)投資決策土地開發(fā)房地產(chǎn)建設房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)物業(yè)管理o1.物業(yè)管理顧問o2.代理物業(yè)管理o3.代理房地產(chǎn)交換業(yè)務等o1.市場調(diào)研、市場預測分析o2.可行性研究、決策咨詢o3.提供市場信息等o1.提供房地產(chǎn)交易代理o2.營銷策劃o3.提供房地產(chǎn)價格評估o4.代辦

24、各項權(quán)證及手續(xù)o5.房地產(chǎn)金融中介服務等o1.代辦各項權(quán)證及手續(xù)o2.代理工程招標投標o3.工程咨詢、造價咨詢等o3.房地產(chǎn)服務業(yè)的作用o4 4房地產(chǎn)服務可以克服房地產(chǎn)房地產(chǎn)服務可以克服房地產(chǎn)商品的地域性矛盾商品的地域性矛盾o房地產(chǎn)服務房地產(chǎn)服務業(yè)的作用業(yè)的作用o6 6房地產(chǎn)服務可以促進市場進房地產(chǎn)服務可以促進市場進一步規(guī)范和完善，推動整個社會一步規(guī)范和完善，推動整個社會經(jīng)濟的發(fā)展經(jīng)濟的發(fā)展o2 2房地產(chǎn)服務可以有效緩解房房地產(chǎn)服務可以有效緩解房地產(chǎn)市場需求雙方的信息不對稱地產(chǎn)市場需求雙方的信息不對稱性性o3 3房地產(chǎn)服務可以降低交易成房地產(chǎn)服務可以降低交易成本，提高房地產(chǎn)市場的運行效益本，提

25、高房地產(chǎn)市場的運行效益o5 5房地產(chǎn)服務機構(gòu)可以憑借專房地產(chǎn)服務機構(gòu)可以憑借專有技術提供專業(yè)化服務有技術提供專業(yè)化服務o1 1房地產(chǎn)服務是房地產(chǎn)經(jīng)濟房地產(chǎn)服務是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中的運行中的“紐帶紐帶”o4.房地產(chǎn)服務業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關系2345房地產(chǎn)服務業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分房地產(chǎn)服務業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展能推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展能推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是房地產(chǎn)服務業(yè)發(fā)展的前提與基礎房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是房地產(chǎn)服務業(yè)發(fā)展的前提與基礎房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平?jīng)Q定房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展水平房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平?jīng)Q定房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展水平房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠決定房地產(chǎn)

26、服務業(yè)的行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和組織模式房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠決定房地產(chǎn)服務業(yè)的行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和組織模式房地產(chǎn)業(yè)分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)，房地產(chǎn)服務業(yè)包括房地產(chǎn)中介服務業(yè)和物業(yè)管理業(yè)，因此，房地產(chǎn)中介業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)服務業(yè)貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費提供多元化的地產(chǎn)服務。房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展能夠達到維護房地產(chǎn)市場公平競爭的市場秩序、促進市場主體之間的交易活動、降低交易費用和提高市場效率、保護市場主體的合法權(quán)益、改進市場主體的決策與管理等作用，推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是房地產(chǎn)服務業(yè)生存與發(fā)展的前提與基礎。沒有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮，就不可

27、能有房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與繁榮。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠加快房地產(chǎn)業(yè)的社會分工與合作，增加對房地產(chǎn)服務業(yè)的需求，為房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展帶來生存空間。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中所占比重越高，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條就越長，產(chǎn)業(yè)分工就越細，對房地產(chǎn)服務的需求種類和需求量就越多，從而推導房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展空間和發(fā)展水平。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將決定房地產(chǎn)服務業(yè)的行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如房地產(chǎn)咨詢服務業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀代理業(yè)、房地產(chǎn)估價服務業(yè)、房地產(chǎn)信托保險業(yè)等行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將決定房地產(chǎn)服務業(yè)的市場組織模式。1o5.房地產(chǎn)服務業(yè)與房地產(chǎn)市場的關系房地產(chǎn)服務房地產(chǎn)服務是房地產(chǎn)市是房地產(chǎn)市場的有機組場

28、的有機組成部分成部分房地產(chǎn)服務房地產(chǎn)服務是連接房地是連接房地產(chǎn)市場供求產(chǎn)市場供求雙方的橋梁雙方的橋梁和紐帶和紐帶房地產(chǎn)服務是房地產(chǎn)服務是推動房地產(chǎn)市推動房地產(chǎn)市場順利升級的場順利升級的重要力量重要力量123o圖圖3-6 3-6 房地產(chǎn)市場的升級示意圖房地產(chǎn)市場的升級示意圖政府政府開發(fā)商開發(fā)商消費者消費者消費者消費者一級市場一級市場二級市場二級市場三級市場三級市場出租、出售出租、出售土地出讓土地出讓出租、出售出租、出售海航集團的品牌影響力海航集團的品牌影響力o海航集團經(jīng)過15年的發(fā)展，已經(jīng)塑造了優(yōu)秀的企業(yè)品牌。海航集團強大的資金實力和板塊資源為公司的未來發(fā)展奠定了堅實的基礎。o公司通過海航集團良

29、好的社會形象，依托海航集團上下游產(chǎn)業(yè)鏈，充分利用海航集團優(yōu)勢綜合經(jīng)營，開展聯(lián)合營銷。o通過海航集團在社會的強大影響力獲取優(yōu)質(zhì)項目，與海航集團金融服務產(chǎn)業(yè)結(jié)合，進行資源整合，拓展業(yè)務渠道，共享集團資源，以低成本投入獲取高額回報。第四部分第四部分 競爭優(yōu)勢分析競爭優(yōu)勢分析o海航集團擁有良好的政府關系。近年來，海航集團和相關各級政府和集團公司簽署了戰(zhàn)略框架合作協(xié)議，為公司提供了一定的客戶資源和項目資源，同時也提高了公司在相關區(qū)域內(nèi)的競爭力，為公司的未來發(fā)展提供了強有力的技術支持和保障。o戰(zhàn)略合作協(xié)議城市：戰(zhàn)略合作協(xié)議城市：安慶、上海（金山、閩行）、合肥、安徽毫州、天津、漢中、濰坊、百色、連云港、寶雞

30、、甘肅省、長春、吉林、大同、北京（順義、密云）、滿洲里、長沙、克拉瑪依、昆明、烏魯木齊、?？?、瓊中，廣州。廣泛的政府資源廣泛的政府資源序號序號框架協(xié)議框架協(xié)議合作方合作方涉及的合作項目涉及的合作項目項目進展情況項目進展情況1天津市武清區(qū)人民政府雙方將在首都第二機場、航空、物流、酒店旅游、商貿(mào)、新農(nóng)村、商業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)領域展開全方位、多層次合作。2008年1月19日，海航集團與天津市武清區(qū)人民政府在廣州簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。2大連市人民政府與大連市政府在航空運輸、航運物流、機場建設、酒店、旅游等方面的深入合作。2008年1月11日，海航集團與大連市人民政府在新國賓館簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。目前，

31、集團內(nèi)部已經(jīng)成立了與大連市政府全面合作項目組，主要負責合資組建“東北亞航空公司”、新開航線補貼、稅費減免的落實等合作事宜。3廣州市白云區(qū)人民政府雙方將在航空服務基地、航空食品基地、酒店旅游、商貿(mào)物流、商業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)領域展開全方位、多層次合作。2007年12月7日，海航集團與廣州市白云區(qū)人民政府在廣州簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。4洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理局海流及港口項目、航空設備倉儲維修中心、酒店及周邊地產(chǎn)開發(fā)項目、免稅品配送中心項目、信托業(yè)務項目2007年12月20日，已與洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理局簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。保定市人民政府開發(fā)建設保定民用機場，發(fā)展保定航空運輸業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)，開發(fā)保定酒店旅游產(chǎn)業(yè)、房

32、地產(chǎn)業(yè)、金融、商業(yè)等。目前分解保定項目的合作框架協(xié)議，并將該項目移交給成員企業(yè)推進。表表4-1 4-1 海航集團已簽署和房地產(chǎn)業(yè)有關的戰(zhàn)略框架合作協(xié)議一海航集團已簽署和房地產(chǎn)業(yè)有關的戰(zhàn)略框架合作協(xié)議一覽覽獨特的戰(zhàn)略定位獨特的戰(zhàn)略定位1 1房地產(chǎn)經(jīng)營平臺房地產(chǎn)經(jīng)營平臺通過區(qū)域市場的研究、地產(chǎn)項目的評估與選擇、地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢等業(yè)務的拓展與深化，將逐步形成房地產(chǎn)經(jīng)營所必須的全部能力。通過對房地產(chǎn)公司業(yè)務經(jīng)營過程中各項職能的部分或全部承擔，最終成為房地產(chǎn)的經(jīng)營平臺，部分或全部地接受房地產(chǎn)公司的委托，完成相應的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務或部分業(yè)務，而房地產(chǎn)公司將逐步成為房地產(chǎn)投資公司。2 2房地產(chǎn)流通平臺房地

33、產(chǎn)流通平臺房地產(chǎn)流通平臺是提供給各類開發(fā)商、房屋出售者展示和銷售各種地產(chǎn)產(chǎn)品的平臺。3 3房地產(chǎn)金融服務平臺房地產(chǎn)金融服務平臺公司將同保險公司、信托公司、房地產(chǎn)投資基金等金融行業(yè)合作，通過項目運作和資本運作，為海航置業(yè)控股集團公司提供盈利平臺和融通平臺，成為海航集團產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的轉(zhuǎn)化器，并在房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)金融產(chǎn)品業(yè)務領域為其他房地產(chǎn)開發(fā)商和市場提供房地產(chǎn)金融信貸產(chǎn)品，提供房地產(chǎn)金融服務。 o三個平臺之間將形成互相依存、相互促進的關系。經(jīng)濟經(jīng)濟平臺平臺流通流通平臺平臺金融服務平臺金融服務平臺優(yōu)秀的資本運作能力優(yōu)秀的資本運作能力o海航集團海航集團 作為一家地方性航空公司，在過去十幾年的發(fā)

34、展過程中，以其超常規(guī)的發(fā)展軌跡而成為中國民航業(yè)的一個奇跡。今天，海航集團已經(jīng)發(fā)展為一個以航空運輸為主業(yè)，以機場管理、酒店、旅游、商業(yè)、房地產(chǎn)和金融等為新業(yè)務群，集團資產(chǎn)總值超過680億元人民幣，員工30000余人的大型企業(yè)集團。 -并購重組是海航集團迅速發(fā)展的助推器并購重組是海航集團迅速發(fā)展的助推器業(yè)務拓展能力業(yè)務拓展能力資源有效整合能力資源有效整合能力低成本融資能力低成本融資能力管理與協(xié)調(diào)能力管理與協(xié)調(diào)能力品牌擴張與經(jīng)營能力品牌擴張與經(jīng)營能力獨特的企業(yè)文化獨特的企業(yè)文化盤活被重組資產(chǎn)盤活被重組資產(chǎn)文化先行文化先行-通過對被重組公司領導和員工的培訓、交流等方式，將海航的企業(yè)文化進行傳輸 并購與

35、并購與整合能整合能力力扭虧增盈扭虧增盈實現(xiàn)被重實現(xiàn)被重組資產(chǎn)增組資產(chǎn)增值值o海航集團旗下?lián)碛卸鄠€上市公司，因此可以順利實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)板塊間的協(xié)調(diào)，完成資本市場的運作。o目前上市公司有：海南航空、美蘭機場、寶商集團、西安民生；另外海航旅業(yè)、酒店集團、大新華航空已將于近期在國內(nèi)和國外資本市場實現(xiàn)直接和間接上市。 卓越的管理能力卓越的管理能力o公司的高級管理層有著豐富的行業(yè)知識、管理技能和營運經(jīng)驗。在物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營管理和金融服務領域具有豐富經(jīng)驗。我們多位管理人員均受過專業(yè)訓練或經(jīng)注冊的建筑師及土木工程師和造價師。我們還聘用了大量擁有房地產(chǎn)經(jīng)驗或管理技能的中級管理人員及專業(yè)人員。截止2007年，我們的員工中

36、持高級職稱的9人，注冊建筑師、房地產(chǎn)估價師、注冊會計師、注冊稅務師和注冊資產(chǎn)評估師共22人，在各自的領域擔任骨干及業(yè)務主管角色。o在集團的內(nèi)部管控模式選擇上，公司采用的是財務管理型與戰(zhàn)略管理型相結(jié)合的一種管控模式，它要求集團公司既要關注子公司財務目標的實現(xiàn)，根據(jù)業(yè)務發(fā)展狀況選擇適當時機增持股份或適時退出，又要通過控制子公司的核心經(jīng)營層，使子公司的業(yè)務活動服從于集團整體戰(zhàn)略活動。通過進一步強化內(nèi)部管理，清晰界定各營運單位的責任，實施業(yè)內(nèi)最佳的企業(yè)管治及內(nèi)部控制運作方式和標準，更有效的保證了公司的各項戰(zhàn)略實施。獨具特色的企業(yè)文化和凝聚力獨具特色的企業(yè)文化和凝聚力o企業(yè)管理理念企業(yè)管理理念 誠信 業(yè)

37、績 創(chuàng)新 o企業(yè)目標企業(yè)目標 至誠 至善 至精 至美 o企業(yè)理念企業(yè)理念為他人做點事為社會做點事 o企業(yè)宗旨企業(yè)宗旨 大眾認同 大眾參與 大眾成就 大眾分享 內(nèi)修中華傳統(tǒng)文化精粹內(nèi)修中華傳統(tǒng)文化精粹 外融西方先進科學技術外融西方先進科學技術 o1.市場定位策略 公司的產(chǎn)品定位于綜合性服務公司的產(chǎn)品定位于綜合性服務 公司將為客戶提供綜合性的地產(chǎn)服務，這種綜合性體現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的全程覆蓋，這種綜合性還體現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的深度參與，即不僅提供相應的方案，而且參與實施，并將客戶價值的實現(xiàn)作為公司的基本業(yè)務目標。市場定位策略市場定位策略第五部分第五部分 公司發(fā)展策略公司發(fā)展策略o2.客戶定位

38、策略n主要是指海航置業(yè)控股集團公司及其控股子公司 n為母公司所開發(fā)的項目提供優(yōu)質(zhì)的經(jīng)紀服務和物業(yè)服務等，以保證客戶的滿意，同時，通過經(jīng)營與服務保證公司物業(yè)的增值；n通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理提供良好的客戶平臺，維持母公司與重點客戶的良好關系；n為母公司的各類地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務提供良好的咨詢服務和物業(yè)管理服務；n提升公司的整體品牌形象，支持公司業(yè)務的整體發(fā)展。o內(nèi)部客戶n主要為中小型房地產(chǎn)公司公司的外部目標客戶主要是中小型房地產(chǎn)公司，選擇這樣的客戶為目標客戶是因為：目前中國的房地產(chǎn)公司中，中小型房地產(chǎn)公司占絕大多數(shù)；中小型房地產(chǎn)公司的能力與運作效率相對較低，提升的空間與愿望都比較大；中小型房地產(chǎn)公司限于自身的

39、資源（如人才缺乏等），將部分工作外包更符合其利益；中小型房地產(chǎn)公司多是地域性公司，向外擴張的需求與能力之間存在較大差距，需要地產(chǎn)服務公司的合作。 o外部客戶o3.區(qū)域定位策略 公司的區(qū)域定位與母公司的區(qū)域發(fā)展布局相協(xié)同，以海航置業(yè)控股集團業(yè)務發(fā)展的核心為主要 發(fā)展區(qū)域，拓展其它新興發(fā)展區(qū)域的業(yè)務，最終形成華北、華東、華南、西北、東北、西南六區(qū)域漸次發(fā)展。o圖圖5-1 5-1 區(qū)域布局分布圖區(qū)域布局分布圖東北華北華東華南西北西南這一層次主要包括作為中國經(jīng)濟增長火這一層次主要包括作為中國經(jīng)濟增長火車頭和發(fā)動機的珠三角、長三角、京津車頭和發(fā)動機的珠三角、長三角、京津環(huán)渤海地區(qū)，其中以北京、上海、廣州

40、、環(huán)渤海地區(qū)，其中以北京、上海、廣州、深圳地區(qū)為重點發(fā)展的一線城市，四個深圳地區(qū)為重點發(fā)展的一線城市，四個城市在城市在2008-20122008-2012年規(guī)劃期內(nèi)仍然是業(yè)年規(guī)劃期內(nèi)仍然是業(yè)務發(fā)展重點，主要是營業(yè)額、利潤和現(xiàn)務發(fā)展重點，主要是營業(yè)額、利潤和現(xiàn)金流。金流。第一層次：重點發(fā)展區(qū)域第一層次：重點發(fā)展區(qū)域第二層次：新興區(qū)域第二層次：新興區(qū)域第三層次：未來發(fā)展的培育區(qū)域第三層次：未來發(fā)展的培育區(qū)域這一層次主要包括京津環(huán)渤海地區(qū)的天津、這一層次主要包括京津環(huán)渤海地區(qū)的天津、東北地區(qū)的長春、西部的甘肅、重慶和西安、東北地區(qū)的長春、西部的甘肅、重慶和西安、西南地區(qū)的昆明，重點是品牌知名度和市場

41、西南地區(qū)的昆明，重點是品牌知名度和市場占有率。在占有率。在2008-20122008-2012年規(guī)劃期內(nèi)，要將其中年規(guī)劃期內(nèi)，要將其中的的3-43-4個城市培養(yǎng)成為重點發(fā)展區(qū)域。個城市培養(yǎng)成為重點發(fā)展區(qū)域。這一層次主要包括珠三角的珠海、長三角的杭州、蘇州和無錫、京這一層次主要包括珠三角的珠海、長三角的杭州、蘇州和無錫、京津環(huán)渤海地區(qū)的大連和青島、東北地區(qū)的沈陽和哈爾濱、西部的成津環(huán)渤海地區(qū)的大連和青島、東北地區(qū)的沈陽和哈爾濱、西部的成都、華中三角區(qū)的武漢和長沙。重點是對當?shù)氐闹行⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)都、華中三角區(qū)的武漢和長沙。重點是對當?shù)氐闹行⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)提供全方位的地產(chǎn)服務，成為公司地產(chǎn)服務業(yè)務長期

42、發(fā)展的支撐力提供全方位的地產(chǎn)服務，成為公司地產(chǎn)服務業(yè)務長期發(fā)展的支撐力量。量。2008-20122008-2012年規(guī)劃期內(nèi)，重點工作是完成對這些區(qū)域的研究、年規(guī)劃期內(nèi)，重點工作是完成對這些區(qū)域的研究、論證，不失時機地切入，形成海航置業(yè)地產(chǎn)服務投資公司的全國性論證，不失時機地切入，形成海航置業(yè)地產(chǎn)服務投資公司的全國性戰(zhàn)略布局。戰(zhàn)略布局。資本運作策略資本運作策略1234通過收購其它機構(gòu)正在管理的物業(yè)，利用公司自身的優(yōu)秀管理方式和資本運作等方式回籠資金，等待物業(yè)升值后再出售管理權(quán)以獲得投資收益；通過收購具有升值潛力、資金鏈斷裂的中小型房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，擴大業(yè)務發(fā)展規(guī)模，獲得投資收益；通過投資房地

43、產(chǎn)上市公司一級市場、二級市場股票，直接或間接控制房地產(chǎn)上市公司，獲取證券市場的收益；通過收購殼公司實現(xiàn)間接上市。投資策略投資策略1.投資策略o2.融資策略 以股權(quán)和資產(chǎn)類別作劃分，構(gòu)建兩級融資平臺，形成可持續(xù)性的循環(huán)融資體系。通過融資的結(jié)合，降低負債率，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，利于再融資。股權(quán)出讓借殼上市戰(zhàn)略引資資產(chǎn)證券化ipo地產(chǎn)投資基金具體業(yè)務發(fā)展策略具體業(yè)務發(fā)展策略o業(yè)務發(fā)展策略o地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務o地產(chǎn)資訊業(yè)務o資產(chǎn)管理業(yè)務o地產(chǎn)金融業(yè)務o物業(yè)管理業(yè)務代理企業(yè)顧問估價項目管理及開發(fā)建筑顧問投資代理投資者顧問咨詢結(jié)構(gòu)融資資產(chǎn)融資財務顧問資本運作咨詢物業(yè)發(fā)展服務物業(yè)管理階段發(fā)展策略階段發(fā)展策略時間：2

44、012年以后時間：2010年-2011年時間：2008年-2009年o第一階段：培育三項重點業(yè)務o第二階段：五項業(yè)務全面開展，確立行業(yè)內(nèi)的領先地位n公司在第三階段要形成獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目的能力，建成并強化三個平臺，逐步向全國各地區(qū)擴張。強化與客戶的合作關系；加強品牌建設，形成強勢品牌；強化業(yè)務間的支撐關系，進一步形成整合優(yōu)勢。o第三階段：建成并強化三個平臺n公司力爭在未來幾年內(nèi)形成58個穩(wěn)定的合作伙伴，五項業(yè)務同時開展，并形成成熟的服務能力。其中，每項業(yè)務形成23個工作團隊或小組，培養(yǎng)或引進能統(tǒng)管房地產(chǎn)經(jīng)營全過程的核心人員，形成至少10個穩(wěn)定的合作伙伴。n公司通過穩(wěn)固原來的合作關系，逐步實現(xiàn)業(yè)

45、務之間的整合，形成相互支撐關系，大力拓展公司的業(yè)務發(fā)展。n重點培育三項業(yè)務，即：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務、房地產(chǎn)金融服務業(yè)務和物業(yè)管理業(yè)務n通過與母公司海航置業(yè)控股集團的良好的合作關系，利用海航集團的品牌優(yōu)勢，發(fā)展新的合作關系，迅速建立起公司的品牌與聲勢，將公司的品牌建設與客戶的品牌建設相結(jié)合，利用客戶的品牌建設自己的品牌，利用成功的項目建設自己的品牌。盈利模式盈利模式o公司的收入來源主要是來自五項業(yè)務的業(yè)務收入。按業(yè)務劃分，公司各項業(yè)務的盈利模式和盈利能力如下表。表表6-1 6-1 盈利模式分析盈利模式分析第六部分第六部分 財務分析財務分析項項 目目地產(chǎn)經(jīng)紀地產(chǎn)經(jīng)紀地產(chǎn)咨詢地產(chǎn)咨詢資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理地產(chǎn)金融地產(chǎn)金融物業(yè)管理物業(yè)管理盈利模式盈利模式提成+酬金咨詢費用投資+融資投資+融資包干或酬金盈利能力盈利能力高高高高中進入壁壘進入壁壘中中高高較低關鍵成功因素關鍵成功因素客戶資源及高效的運營模式市場研究專業(yè)能力對經(jīng)濟發(fā)展及物業(yè)的價值判斷能力金融工具的運用及對市場的把握專業(yè)能力服務理念等收益預測收益預測o根據(jù)公司的盈利模式，結(jié)合目前地產(chǎn)服務行業(yè)的實際情況，按毛利率40%計算，我們測算出未來五年的營業(yè)收入和營業(yè)利潤。預計2012年公司的營業(yè)收入約為41億元，可實現(xiàn)營業(yè)利潤約為16.4億元。o表表6-2 6-2 未來五年收